Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật việt nam hiện hành (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI L HU N TR NG Đ TÀI: QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K THEO QU ĐỊNH CỦ PHÁP LUẬT VIỆT N M HIỆN HÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI L HU N TR NG Đ TÀI: QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K THEO QU ĐỊNH CỦ PHÁP LUẬT VIỆT N M HIỆN HÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân Mã số: 60380103 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS TS Ph m V n Tuy t Hà Nội – 2017 LỜI C M ĐO N Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tơi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực Luận văn Tác giả luận v n Lê Huyền Trang LỜI CẢM ƠN Để hồn thành Luận văn này, lời tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Phạm Văn Tuyết, người giúp lựa chọn đề tài tận tình hướng dẫn, bảo em suốt trình thực luận văn Đồng thời, xin chân thành cảm ơn tới thầy cô Khoa Pháp luật Dân dạy dỗ kiến thức, cách nghiên cứu, giúp tơi hiểu hồn thiện đề tài Tác giả Luận v n Lê Huyền Trang D NH MỤC T VI T TẮT BLDS 1995: Bộ luật dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 1995 BLDS 2005: Bộ luật dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 BLDS 2015: Bộ luật dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2015 BLDS Pháp: Bộ luật dân nước Cộng hoà Pháp ban hành năm 1804 BLDS Nga: Bộ luật dân Liên bang Nga ban hành năm 1994 BLDS Bắc kỳ: Bộ luật dân Bắc kỳ ban hành năm 1931 BLDS Thương mại Thái lan: Bộ luật dân Thương mại Thái lan ban hành năm 1925 BLDS Sài gòn: Bộ luật dân thể Việt Nam cộng hồ ban hành năm 1972 BLDS Đức: Bộ luật dân Cộng hoà Liên bang Đức ban hành năm 1896 10 BLDS Nhật bản: Bộ luật dân Nhật ban hành năm 1898 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Tình hình nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu .3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Đối tượng phạm vi nghiên cứu .4 Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƢƠNG NHỮNG VẤN Đ CHUNG V BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K .5 1 Khái niệm bất động sản, bất động sản liền kề .5 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm bất động sản liền kề 1.2 Một số vấn đề chung quyền bất động sản liền kề .8 1.2.1 Khái niệm quyền bất động sản liền kề 1.2.1.1 Định nghĩa quyền bất động sản liền kề .8 1.2.1.2 Đặc điểm quyền bất động sản liền kề .11 1.2.2 Phân loại quyền bất động sản liền kề .14 1.2.3 Chế độ pháp lý bất động sản liền kề 15 1.3 Quyền bất động sản liền kề (Địa dịch hay dịch quyền) theo pháp luật số nước 17 1.4 Sơ lược trình phát triển pháp luật Việt Nam quyền bất động sản liền kề 20 K t luận chƣơng 24 Chƣơng QUY ĐỊNH V QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K THEO QU ĐỊNH CỦ PHÁP LUẬT VIỆT N M HIỆN HÀNH 25 2.1 Căn xác lập, chấm dứt quyền bất động sản liền kề 25 2.1.1 Căn xác lập quyền bất động sản liền kề 25 2.1.1.1 Quyền bất động sản liền kề địa tự nhiên 26 2.1.1.2 Quyền bất động sản liền kề xác lập theo quy định luật 26 2.1.1.3 Quyền bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận 28 2.1.1.4 Quyền bất động sản liền kề xác lập theo di chúc .29 2.1.2 Căn chấm dứt quyền bất động sản liền kề 29 2.1.2.1 Bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu người 29 2.1.2.2 Việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng cịn làm phát sinh nhu c u hưởng quyền 31 2.1.2.3.Quyền bất động sản liền kề chấm dứt theo thỏa thuận bên 34 2.1.3.4 Quyền bất động sản liền kề chấm dứt theo quy định luật 34 2.2 Hiệu lực quyền bất động sản liền kề 34 2.3 Nguyên tắc thực thay đ i thực quyền bất động sản liền kề 35 2.3.1 Nguyên t c thực quyền bất động sản liền kề 35 2.3.2 Thay đ i thực quyền bất động sản liền kề .36 2.5 Nội dung quyền bất động sản liền kề 40 2.5.1 Quyền lối qua bất động sản liền kề 40 2.5.2 Quyền m c đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề.45 2.5.3 Quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề 47 2.5.4 Quyền tưới nước, tiêu nước canh tác .52 2.5.5 Các quyền bất động sản liền kề khác 54 K t luận chƣơng 55 CHƢƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH V QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K 56 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp quyền bất động sản liền kề .56 3.1.1 Thực tiễn áp dụng chế định quyền chế bất động sản liền kề để giải tranh chấp c quan hành ch nh 57 3.1.2 Thực tiễn áp dụng chế định quyền bất động sản liền kề để giải tranh chấp Tòa án 63 3.2 Một số phương hướng giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật quyền bất động sản liền kề 74 K t luận Chƣơng 82 PHẦN K T LUẬN 83 D NH MỤC TÀI LIỆU TH M KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thi t đề tài nghiên cứu Pháp luật dân Việt Nam trước nhiều nước giới quy định quyền địa dịch điều kiện ghi nhận quyền sở h u tư nhân đất đai Pháp luật Việt Nam không th a nhận quyền sở h u tư nhân đất đai quy định quyền bất động sản liền kề mang chất địa dịch Trước BLDS 2015 banh hành, pháp luật dân Việt Nam quy định quyền tên gọi quyền hạn chế bất động sản liền kề BLDS 1995, BLDS 2005 tạo hành lang pháp l bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp nh ng chủ sở h u, chủ sử dụng bất động sản bị vây bọc Tuy nhiên sau 10 năm thi hành BLDS 2005 bộc lộ nh ng điểm yếu định chế định Một số quy định bất động sản liền kề BLDS 2005 chưa thực phù hợp với thực tiễn không hướng dẫn kịp thời tạo nhiều vướng mắc thực tiễn áp dụng.Ví dụ Điều 273 quy định: “Chủ sở h u nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở h u người khác để bảo đảm nhu cầu lối đi, cấp, nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thơng tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp l , phải đền bù, khơng có thoả thuận khác” Tuy nhiên, thực tế khó thực quyền sử dụng bất động sản người khác để đảm bảo nhu cầu BLDS 2005cũng chưa quy định cụ thể việc đền bù, phương thức thoả thuận, biện pháp xử l , giải trường hợp chủ sở h u bất động sản liền kề không cho phép chủ sở h u nhà, người sử dụng đất tạo lối đi, cấp thoát nước… đất họ nh ng người thỏa thuận đền bù Vì vậy, thực tế chủ sở h u nhà, người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn việc sử dụng bất động sản liền kề để đảm bảo lối đi, cấp, thoát nước1 BLDS 2015 ban hành khắc phục nh ng bất cập BLDS 2005, quy định quyền thay đ i b ng tên gọi “ Quyền bất động sản liền kề” quy định Mục 1, Chương IV Phần thứ hai.Tuy nhiên, tri n khai thi hành kể Bộ Tư pháp(2013), T ng kết thi hành Bộ luật dân năm 2005, Báo cáo số 151 BC-BTP, Hà Nội t ngày 01 01 2017, BLDS 2015 bộc lộ nh ng bất cập định Do vậy, để làm rõ tính đặc thù điều kiện không ghi nhận sỏ h u tư nhân đất đai khắc phục nh ng bất cập BLDS 2015 quyền bất động sản liền kề việc lựa chọn nghiên cứu đề tài "Quyền bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hành" vô thiết yếu Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian dài, pháp luật Việt Nam nói riêng nước xã hội chủ nghĩa nói chung không đề cập đến chế định quyền chế bất động sản liền kề, sở thực tiễn, khách quan cho chế định không tồn quyền sở h u tư nhân đất đai Vì vậy, khơng có cơng trình khoa học pháp l lĩnh vực nước xã hội chủ nghĩa nói chung Việt Nam nói riêng Các cơng trình nghiên cứu lĩnh vực luật gia chế độ cũ Sài Gòn đề cập đến, giới hạn khuôn kh giáo trình luật khoa Sài Gịn Lần vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đề cập đến “Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam” TS Nguyễn Ngọc Điện, đề cập đến tài sản nói chung số vấn đề hạn chế việc thực quyền sở h u Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề tác giả giới thiệu với tiêu đề “Quyền nghĩa vụ láng giềng” chủ yếu mang tính giới thiệu quy định BLDS 1995 cịn có nhiều vấn đề cần tranh luận bỏ trống Cũng nghiên cứu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, năm 2004, hình thức luận án Tiến sĩ Luật học, tác giả Phạm Công Lạc đưa quan điểm quyền theo BLDS 1995 T BLDS 2005 đời có số tác giả khác nghiên cứu quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cách hệ thống, tồn diện Điển hình TS Phạm Cơng Lạc với cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” nhà xuất Tư pháp xuất năm 2006 TS Trần Thị Huệ nghiên cứu vấn đề cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vấn đề tranh chấp ranh giới” Nhà xuất Tư pháp xuất năm 2011 Các cơng trình có nghiên cứu cách hệ thống quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, tên gọi cũ quyền bất động sản liền kề Tuy 72 nằm mặt tiền đường, vị tr đất giáp với hẻm xi măng rộng h n m, có đ y đủ hệ thống nước nên nhà khơng bị bao vây, lập Do nhà ơng hàng xóm khơng thiết phải mở thêm đường nước hai nhà Ph a ông T cho tòa thiếu thực tế nên đưa phán làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi gia đình ơng Cần phải hiểu quyền nước qua bất động sản liền kề theo quy định Điều 273, 277 Bộ luật Dân chủ sở h u nhà, người sử dụng đất sử dụng bất động sản liền kề làm đường thoát nước phạm vi đất họ khơng có phần diện tích để mở đường nước vị trí đất họ bị vây bọc khơng thể có lối tiếp giáp trực tiếp với đường cấp, thoát nước cơng cộng mà bắt buộc phải mở đường cấp, nước qua bất động sản liền kề tiếp giáp với sở hạ tầng cấp, thoát nước Nếu hàng xóm ơng T đặt phần đường cống nước đất người phải đặt đường cống phần đất trước Nếu sử dụng diện tích để đặt đường cống mà chưa đến điểm thoát nước sau người hàng xóm ơng T có quyền yêu cầu người khác cho đặt đoạn nước cịn lại đến điểm nước Hơn n a, việc để nước thải chảy tràn đất nhà ông T gây ô nhiễm môi trường Điều 270 quy định nghĩa vụ chủ sở h u việc nước thải chủ sở h u nhà phải làm cống ngầm rãnh thoát nước để đưa nước thải nơi quy định, cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản chủ sở h u bất động sản liền kề, đường công cộng nơi sinh hoạt công cộng làm ô nhiễm mơi trường Căn vào tình tiết vụ án vị trí đất người hàng xóm ơng T tịa đưa định không quy định pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền lợi ơng T hàng xóm ơng T có nhiều phương án nước khơng phải thiết phải nước qua đất ơng T Tình 6: Tranh chấp việc nƣớc mƣa15 Nhà ông Nguyễn Đ c Diệp nhà bà Đặng Thị Điểu liền kề đường Nguyễn Trãi, phường 5, TP Tuy Hòa (Phú Yên) Từ trước tới nay, nước mưa từ mái 15 https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2007/11/29/5781/ 73 sau nhà bà Điểu đ thoải mái sang khuôn viên đất trống nhà ông Diệp Mâu thuẫn hai bên phát sinh từ năm 2004 ông Diệp xây sửa nhà Theo đ n khiếu nại bà Điểu, 20 năm trước, ông nội ông Diệp có chừa 0,5 m đất từ ph a vách hậu nhà bà để mái sau nhà bà nước mưa Nay ơng Diệp sửa lại nhà xây tường sát vách hậu nhà bà, khiến mái sau nhà bà khơng cịn chỗ nước mưa Do vậy, bà yêu c u ông Diệp phải đập bỏ tường xây phục hồi nguyên trạng Về ph a Ơng Diệp trình bày vách tường xây khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng ông, UBND tỉnh Phú Yên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà năm 2003 (có chữ ký cơng nhận giáp ranh hộ liền kề, có bà Điểu) Dù vậy, trước sửa nhà ơng qua nói chuyện với bà Điểu Hai bên thống ông chịu trách nhiệm làm hệ thống máng có ống dẫn nước chảy bên hơng nhà bà Điểu Sau bà Điểu đ i ý, không chịu làm hệ thống nước mưa mà quay sang buộc ơng Diệp phải trả lại trạng ban đ u Sau đó, dù ch nh quyền địa phư ng ba l n t chức hòa giải, động viên hai bên theo hướng ơng Diệp làm hệ thống máng có ống dẫn thoát nước cho bà Điểu bà Điểu khăng khăng địi đập bỏ tường nhà ơng Diệp Thế vụ việc phải chuyển đến tòa án Tháng 6-2006, TAND TP Tuy Hòa cho việc xây dựng vách tường nhà ông Diệp xâm hại đến quyền lợi bà Điểu, khiến mái sau nhà bà Điểu khơng có chỗ nước mưa nên tun buộc ơng Diệp phải tháo dỡ vách tường Ông Diệp kháng cáo Sau đó, tịa án xét xử phúc thẩm cơng nhận vách tường nằm ph n đất thuộc quyền sử dụng ông Diệp, không lấn chiếm đất bà Điểu TAND tỉnh Phú Yên bảo theo thông lệ địa phư ng, người dân thường làm mái ngói ph a sau nhà kéo dài so với vách nhà t hai miếng ngói (khoảng 0,4 m) để nước mưa Từ đó, TAND tỉnh Phú Yên y án s thẩm, định c t 0,4 m đất ông Diệp để giao cho bà Điểu làm chỗ thoát nước mưa Luật hành khơng có quy định buộc chủ sở h u bất động sản liền kề phải cho nhà kế bên đ nước mưa qua Ngược lại, theo Điều 269 BLDS, chủ sở h u 74 nhà có nghĩa vụ phải lắp đặt đường dẫn nước cho nước mưa t mái nhà khơng chảy xuống bất động sản chủ sở h u bất động sản liền kề Hơn n a, nhà bà Điểu cịn phương pháp nước mưa khác làm hệ thống máng có ống dẫn nước, khơng phải có cách bắt buộc cho đ nước mưa xuống đất ông Diệp phương án làm hệ thống máng ông Diệp đề nghị xây dựng, trả chi phí bà Điểu t ng đồng trước ông Diệp xây nhà Như vậy, phán hai cấp tòa chưa quy định BLDS Việc TAND tỉnh Phú Yên đưa định không vào quy định pháp luật mà dựa vào “thông lệ địa phương” thay cho luật để xét xử khơng theo Điều BLDS, tịa án áp dụng tập quán trường hợp pháp luật khơng có quy định bên khơng có thỏa thuận khác Phán tịa khơng xâm phạm quyền lợi hợp pháp ông Diệp mà thiếu thực tế dẫn đến việc án thi hành Theo quan thi hành án dân TP Tuy Hòa, tháo gỡ vách tường nhà ơng Diệp án ảnh hưởng đến kết cấu nhà, hậu nhà sập Vậy mà xét xử, hai cấp tịa khơng xem xét đến việc tháo gỡ có ảnh hưởng đến nh ng vật kiến trúc liên quan khác hay không Tháng 2007, quan thi hành án dân TP Tuy Hịa có cơng văn gửi TAND tỉnh Phú Yên đề nghị giải thích rõ nội dung án Sau bốn tháng chờ đợi không nhận văn hồi âm nên tháng 2007, quan thi hành án Dân TP Tuy Hòa phải kiến nghị Chánh án TAND tối cao, Viện trưởng VKSND tối cao xem xét lại án phúc th m TAND tỉnh Phú Yên theo trình tự giám đốc th m Một số phƣơng hƣớng giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật quyền bất động sản liền kề Trên sở nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật hành quyền bất động sản liền kề đồng thời t thực tiễn giải khiếu nại, khiếu kiện người dân việc thực quyền nhận thấy, BLDS 2015 xây dựng chế định quyền bất động sản liền kề theo nguyên tắc vật quyền rõ ràng, khắc phục nh ng hạn chế BLDS 2005 việc thực quy định Tuy nhiên, BLDS 2015 số bất cập tồn tại, cụ thể: 75 Thứ nhất, Cần quy định r th lối thuận tiện, hợp lý ” lối không đủ ” Về lối thuận tiện, hợp l , pháp luật hành quy định: vị trí, giới hạn, chiều rộng, chiều cao lối bên thỏa thuận bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên Vậy pháp luật chưa quy định rõ lối thuận tiện, hợp l lối lại thông thường phục vụ cho sinh hoạt cá nhân hay lối dành cho mục đích kinh doanh thương mại? BLDS năm 2015 chưa quy định rõ vấn đề nên lối thuận tiện, hợp l hiểu lối sử dụng cho việc lại, sinh hoạt h ng ngày Thêm n a, pháp luật cần quy định rõ lối khơng đủ (trong trường hợp có lối lối nhỏ không đủ cho việc khai thác sử dụng bất động sản bị vây bọc) Về lối không đủ, pháp luật hành cần phải quy định rõ lối không đủ khu vực thành thị lối khu vực nơng thơn, sở xác định lối khơng đủ có thống để giải tranh chấp, khiếu nại đất đai Để yêu cầu hưởng quyền lối qua đáp ứng, điều kiện cần thiết bất động sản phải bị vây bọc Luật hành chưa làm rõ tiêu chí tình trạng Một cách hợp l , bất động sản coi bị vây bọc khơng thể trực tiếp thông thương với đường công cộng có lối thơng thương q nhỏ, khơng đủ để bảo đảm việc khai thác công dụng bất động sản cách bình thường Về hai vấn đề v a nêu trên, theo quy định pháp luật Dân Pháp Việt Nam trước ban hành BLDS 2005 quy định xác lập quyền lối “ khơng có khơng đủ lối ” đồng thời việc xác lập phải đảm bảo khai thác công sử dụng bất động sản bị vây bọc Lối xác lập khơng phục vụ cho mục đích sinh hoạt h ng ngày mà bao gồm phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, thương mại Cụ thể, Điều 682 BLDS Cộng hòa Pháp quy định : “ Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà khơng đủ lối c n thiết cho hoạt động sản xuất công nghiệp, nông nghiệp, thư ng mại cho việc thực công việc xây dựng, có quyền u c u chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối thỏa đáng ph n đất họ, với điều kiện phải đền bù tư ng ứng thiệt hại phát sinh ” T kết nghiên cứu quy định pháp luật 76 dân Pháp vận dụng vào q trình hồn thiện quy định pháp luật dân Việt Nam, xin kiến nghị sửa đ i điều 254 BLDS 2015 cho phù hợp với thực tế tình hình phát triển kinh tế quy định lối đường công cộng cần thiết cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, thương mại với điều kiện chủ sở h u dành lối phải đền bù tương ứng nh ng thiệt hại phát sinh Thứ hai, Pháp luật cần quy định r quyền lối qua bất động sản liền kề trƣờng hợp phân chia bất động sản thành nhiều phần nhận chuyển nhƣợng mà có, bất động sản bị vây bọc lối đƣợc xác lập ph m vi bất động sản liền kề có nguồn gốc hay với bất động sản liền kề khác? Theo khoản điều 254 BLDS năm 2015 quy định: Khi bất động sản chia thành nhiều ph n cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối c n thiết cho người ph a mà khơng có đền bù Quy định phù hợp trường hợp bất động sản bị phân chia (bất động sản gốc) sau phân chia quỹ đất để tạo lập lối Trường hợp ngược lại, bất động sản sau phân chia khơng cịn quỹ đất để tạo lập lối đi, hay nói cách khác, lối tạo lập bất động sản gốc phân chia cho chủ sở h u, thân bất động sản nhỏ khai thác sử dụng cơng ét mặt l thuyết bất động sản có giá trị có lối đường cơng cộng, bất động sản bị vây bọc mà khơng có lối quyền lối quyền đáng đảm bảo khai thác cơng bất động sản Nhưng bất động sản liền kề chịu “ phiền lụy ” ? Pháp luật hành quy định bất động sản có nguồn gốc phải có nghĩa vụ dành lối cho bất động sản phía phân chia mà khơng quy định nghĩa vụ bất động sản liền kề khác Trường hợp thứ nhất, cho r ng quyền lối bất động sản bị vây bọc phân chia bất động sản giới hạn bất động sản có nguồn gốc Khi phân chia phải tính đến việc khơng có bất động sản bị vây bọc, trường hợp bị vây bọc bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu bất động sản có nguồn gốc dành cho lối mà khơng có quyền u cầu bất động sản liền kề khác Điều phù hợp với quy định chung pháp luật chưa xét đến việc việc sử dụng lối ảnh hưởng đến việc sử dụng công 77 bất động sản, làm xấu tình trạng bất động sản liền kề, ảnh hưởng đến quyền lợi chủ sở h u bất động sản liền kề khác Theo cách phân loại tài sản BLDS vật chia vật mà bị phân chia giữ nguyên t nh chất t nh sử dụng ban đ u; Vật không chia vật mà bị phân chia khơng giữ ngun t nh chất t nh sử dụng ban đ u Căn vào thực tế phân chia đất đai, nhà vào quy định pháp luật đất đai, nhà vật chia được, nhiên, tiếp tục phân chia đến mức độ khơng gi ngun tính chất công sử dụng ban đầu đất đai nhà Chính vậy, t vật ban đầu chia đất đai nhà đến giới hạn định trở thành vật không chia phải áp dụng quy tắc “ trị giá thành tiền để chia ” Vậy bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở h u khác mà quỹ đất chia khơng cịn đủ để dành cho bất động sản bị vây bọc lối hợp Nếu dành lối cho bất động sản bị vây bọc mà diện tích lối lấy t bất động sản gốc phân chia bất động sản sau phân chia khơng gi ngun tính khó sử dụng mục đích (ví dụ xây nhà để bất động sản khơng đủ diện tích để xây nhà mặt thực tế theo quy định pháp luật việc xây dựng nhà Vơ hình chung việc bảo vệ lợi ích người lại xâm phạm đến quyền lợi người khác Trường hợp thứ hai, cho r ng bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu bất động sản liền kề khác bao gồm bất động sản khơng có nguồn gốc bất động sản có nguồn gốc dành cho quyền có lối Căn theo quy định khoản điều 254 BLDS năm 2015 : Chủ sở h u bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu nh ng chủ sở h u bất động sản liền kề khác dành cho lối đường công cộng phải đền bù cho chủ sở h u bất động sản liền kề khơng có thỏa thuận khác Mặc nhiên theo suy đốn bất động sản khơng nguồn gốc liền kề có nghĩa vụ dành lối cho bất động sản bị vây bọc phân chia bất động sản tạo ét cho quan điểm khơng tính đến nghĩa vụ bất động sản có nguồn gốc, vây bọc tạo phân chia bất động sản nghĩa vụ dành lối phải ưu tiên phần đất bất động sản có nguồn gốc, phần đất bất động sản có nguồn gốc 78 quỹ đất không đủ để tạo lập lối bất động sản liền kề khác không nguồn gốc phải chịu “ phiền lụy ” Tuy nhiên, liệu bất động sản chịu phiền lụy luật hành bỏ trống quy định Tham khảo, vận dụng kinh nghiệm lập pháp quốc tế vấn đề nghiên cứu quy định BLDS Việt Nam qua thời kỳ quy định quyền lối phân chia bất động sản, cụ thể sau: Điều 684 BLDS Cộng hòa Pháp quy định : “ Nếu vây bọc sảy sau bất động sản chia làm nhiều ph n mua bán, trao đ i, phân chia hay hợp đồng khác, lối phải lấy ph n đất quy định hợp đồng Tuy nhiên, trường hợp lấy lối ph n đất phân chia áp dụng điều 682 ” Tương tự, điều 474 BLDS miền Nam năm 1972 quy định : “ Nếu vây bọc sảy địa sản chia làm nhiều ph n đoạn mại, đ i chác, tư ng phân hay khế ước khác, lối phải lấy ph n địa sản bị chia c t hay địa sản làm mục tiêu khế ước, được, áp dụng điều 472 ” Về vấn đề trên, để đảm bảo quyền lợi ích đáng người sử dụng đất, theo tác giả, pháp luật nên quy định rõ bất động sản chia làm nhiều phần cho chủ sở h u khác nhau, lối phải lấy phần đất bất động sản bị phân chia Trong trường hợp phần đất bất động sản bị phân chia không đủ dành lối cho bất động sản bị vây bọc, chủ sở h u bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở h u bất động sản liền kề khác dành cho lối hợp lý đường công cộng phải đền bù tương ứng nh ng thiệt hại phát sinh Thứ ba, vấn đề thỏa thuận đền bù cho bất động sản liền kề Việc đền bù cho bất động sản liền kề chưa quy định cụ thể BLDS cần quy định biện pháp xử l , giải trường hợp chủ sở h u bất động sản bất động sản liền kề không cho phép chủ sở h u nhà, người sử dụng đất tạo lối đi, cấp thoát nước… đất họ nh ng người thỏa thuận đền bù Thực tế cho thấy vấn đề thỏa thuận đền bù quyền bất động sản liền kề khó khăn tồn hai hệ thống giá: Đó giá Nhà nước quy định để thực nghĩa vụ tài thuế, hợp thức hóa quyền sử dụng đất 79 cho dân, lập dự tốn, phạt vi phạm hành đất đai giá thị trường thực dự án đầu tư (giao đất, cho thuê đất, c phần hóa, bồi thường ) Hiện tại, có chênh lệch tương đối gi a hai hệ thống giá Luật Đất đai năm 2013 quy định cở xác lập hệ thống giá đất theo Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần t ng loại đất, theo t ng vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất ph biến thị trường tăng t 20% trở lên so với giá tối đa giảm t 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp (Điều 113 Luật Đất đai năm 2013) nguyên tắc, phương pháp định giá đất khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng trình Hội đồng nhân dân cấp thông qua bảng giá đất trước ban hành Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ (Điều 114.1 Luật đất đai năm 2013) Trong thời gian thực bảng giá đất, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất giá đất ph biến thị trường có biến động Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp Thực tế giá đất ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất thị trường khác Theo Luật đất đai Nghị định số 44 2014 NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất Nhà nước th a nhận chế hai giá Mặc phép ủy ban nhân dân cấp tỉnh linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế thị trường theo thời điểm, khơng phát huy hiệu mong muốn Nh ng bất cập gây khó khăn việc thỏa thuận bồi thường của bên yêu cầu quyền bất động sản liền kề Đứng trước hai hệ thống giá, bên khó thống đến phương án đền bù thỏa đáng, trường hợp bất động sản hưởng quyền đưa phương án thỏa thuận bất động sản chịu hưởng quyền lại cho chưa thỏa đáng Thực tiễn xét xử Tòa án thường tuyên bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo lối cho bất động sản hưởng quyền, phần đền bù khơng đề cập đến tuyên phải đền bù mức đền bù có nhiều quan điểm khác Điều gây khó khăn khơng nhỏ cho cơng tác thi hành án Chính kiến nghị Luật Đất đai sửa đ i, b sung cần xây dựng giá đất, xác định cụ thể, quy 80 định cụ thể việc xác định giá đất thị trường; Thời điểm phương pháp xác định giá đất thị trường theo t ng mục đích sử dụng ây dựng hệ thống dịch vụ định giá đất để cung cấp thơng tin giá đất cho người dân có nhu cầu th m định giá trị bồi thường có nhu cầu Trên sở thơng tin giá đất hệ thống dịch vụ định giá đất cung cấp, Tịa án quan có th m quyền giải khiếu nại, khởi kiện tranh chấp quyền bất động sản liền kề áp dụng trường hợp bên tranh chấp thống phương án đền bù Như vậy, đảm bảo phán tòa án định quan hành có th m quyền bên tranh chấp chấp thuận, tạo thuận lợi cho việc thực thi phán quyết, định Thứ tƣ, Hồn thiện pháp luật đ ng k quyền bất động sản liền kề Hiện nay, hệ thống pháp luật có quy định việc đăng k đất liền kề mà không quy định việc đăng k quyền bất động sản khác Ví dụ, việc nhà nhiều tầng xây dựng đất Khi khơng có lối chung, bất động sản phía rơi vào tình “ bị vây bọc” buộc phải dùng đến bất động sản phía để cơng lộ Do đó, nhu cầu sử dụng quyền lối bất động sản khác thiết yếu, việc đăng k để đảm bảo quyền lợi nhu cầu đáng, chưa có pháp luật điều chỉnh vấn đề Mặt khác, pháp luật chưa có hệ thống ghi nhận tình trạng pháp lý bất động sản cách đầy đủ nên có quy định cụ thể việc ghi nhận tình trạng pháp l bất động sản Trên sở xây dựng hồ sơ pháp l thống nhất, tập trung bất động sản với mục tiêu công khai hóa thơng tin thị trường bất động sản Đó điều kiện cần thiết đảm bảo an toàn pháp l cho bên tham gia giao dịch bất động sản, tránh nh ng tranh chấp khơng cần thiết q trình chuyển giao quyền sử dụng đất Theo BLDS 2015, việc ác lập quyền bất động sản liền kề quy định trường hợp quyền bất động sản liền kề xác lập cho chủ sở h u nhà, người sử dụng đất người chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất hưởng quyền Thế thực tế có nhiều tranh chấp người 81 chuyển giao nhà, chuyển giao quyền sử dụng đất không người chuyển giao thông báo đầy đủ thỏa thuận gi a chủ sở h u lối chung dẫn tới người chuyển giao nhà, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực quyền sử dụng Theo quy định Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 việc đăng k đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất việc đăng k thực chủ sở h u xác lập, thay đ i chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đất liền kề Mặc dù vậy, việc cung cấp thơng tin tình trạng pháp l bất động sản chưa thực hiệu gây khó khăn cho bên tham gia giao dịch bât động sản ây dựng chế đăng k bất động sản phải hướng tới mục tiêu công khai, minh bạch hóa tình trạng pháp l bất động sản, n i bật vấn đề quyền sở h u, quyền sử dụng, quyền phát sinh t hợp đồng, giao dịch có liên quan, quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch bất động sản Hơn n a, với quy định thông tin bất động sản cung cấp cho t chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu giúp cho họ có sở để xem xét, định việc tham gia giao dịch dân liên quan tới bất động sản Đó điều kiện tiên đảm bảo an toàn pháp l cho bên tham gia giao dịch bất động sản, góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở h u, chủ sử dụng bất động sản, hạn chế tối đa tình trạng tranh chấp 82 K t luận Chƣơng Theo quy định pháp luật hành, giải tranh chấp quyền bất động sản liền kề giải quyêt theo hai đường: quan hành nhà nước tịa án nhân dân Mỗi cách thức giải có nh ng thuận lợi khó khăn Giải tranh chấp quan hành nhà nước, ph biến tranh chấp lối qua, thực theo thủ tục ngắn gọn, gây thời gian bên, đặc biệt chi phí giải tranh chấp thấp so với chi phí thực tịa án nhân dân Tuy nhiên, thực giải quyêt tranh chấp quyền bất động sản liền kề tòa án nhân dân hiệu thi hành cao Mặc dù BLDS 2015 có hiệu lực thi hành t ngày 1 2017, nhiên, số quy định chưa hoàn toàn khắc phục nh ng bất cập BDLS 2005 xảy thực tế T đó, kiến nghị hồn thiện số quy định quyền bất động sản liền kề 83 PHẦN K T LUẬN Nghiên cứu bất động sản quy chế pháp l quyền bất động sản liền kề coi vấn đề mang tính truyền thống nhận đặc biệt hầu hết khoa học pháp luật dân nước \Quyền bất động sản liền kề chế định dẫn xuất chế định quyền sở h u Một bất động sản coi liền kề với bất động sản khác phải chịu hạn chế quyền bất động sản (chịu dịch quyền) chất tính chất khơng di dời loại gi a chúng tồn ranh giới Quyền bất động sản liền kề chế định dẫn xuất chế định quyền sở h u bất động sản quyền sử dụng đất đai Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nh m phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở h u người khác (gọi bất động sản hưởng quyền) Một bất động sản coi bị vây bọc, khơng có ranh giới tiếp xúc trực tiếp với sở hạ tầng cơng cộng, mà bắt buộc có trợ giúp bất động sản khác khai thác, sử dụng bất động sản với đầy đủ tính bất động sản tạo lập Tính vây bọc bất động sản phụ thuộc vào chất bất động sản mục đích sử dụng bất động sản Quyền lối dạng quyền tài sản người khác áp dụng bất động sản liền kề với chất không di dời Quyền lối quyền quan trọng quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác quyền cấp, nước, mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc, tưới nước, tiêu nước canh tác nông nghiệp nh ng quyền bất động sản liền kề Theo quy định pháp luật hành, giải tranh chấp quyền bất động sản liền kề giải quyêt theo hai đường: quan hành nhà nước tòa án nhân dân uất phát t l luận thực tiễ BLDS 2015 có hiệu lực thi hành t ngày 1 2017, nhiên, số quy định chưa hoàn toàn khắc phục nh ng bất cập BDLS 2005 xảy thực tế T đó, kiến nghị hồn thiện số quy định quyền bất động sản liền kề D NH MỤC TÀI LIỆU TH M KHẢO Văn pháp luật Bộ luật dân 2015 Bộ luật dân 2005 Bộ luật dân 1995 Luật đất đai 2013 Nghị định số 43 2014 NĐ-CP ngày Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Nghị định số 134 2014 NĐ-CP ngày 17 10 2013 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành lĩnh vực điện lực, an tồn đập thủy điện, sử dụng lượng tiết kiệm hiệu 7.Bộ luật dân Sài gòn năm 1972 9.Bộ luật dân thương mại Thái Lan, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1995 10.Bộ luật dân Cộng hịa Pháp, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội, 1998 Sách, vi t t p chí, báo cáo thống kê 11 Báo cáo số 151 BC-BTP ngày 2013 Bộ Tư pháp T ng kết thi hành Bộ luật dân 2005 12.T điển Luật học, Nxb Tư pháp 13 Phạm Công Lạc (2004), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận án Tiến sĩ Luật học, Hà Nôi 14 Nguyễn Ngọc Điện (`1999), Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, Nxb Tr TP Hồ Chí Minh 15.T điển Luật học, Nxb Tư pháp, tr.52 16 Trần Thị Huệ(2010), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vấn đề tranh chấp ranh giới, Nxb Tư pháp, Hà Nội 17 Nguyễn Thị Mân(2012), “Quyền lối qua bất động sản liền kề, thực trạng áp dụng pháp luật hướng hoàn thiện”, Tạp ch Dân chủ Pháp luậ(07) Website 18 http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/hoan-thienche-111o-phap-ly-ve-so-huu-bat-111ong-san-trong-khung-canh-hoi-nhap 19 Một nhà bị vây kín lối (2006) http://pda.vietbao.vn/Trang-bandoc/Mot-can-nha-bi-vay-kin-loi-di/45207619/478/, Truy cập ngày 08 2017 20.Tranh đường thoát nước (2012),http://plo.vn/thoi-su/tranh-nhauduong-thoat-nuoc-378587.html, truy cập ngày 8 2017 21.Vụ án chỗ thoát nước mưa (2007), https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2007/11/29/5781/, truy cập ngày 8 2017 ... điểm pháp luật giới pháp luật Việt Nam - Quyền bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hành - Thực trạng áp dụng pháp luật quyền động sản liền kề hướng hoàn thiện quy phạm pháp luật quyền. .. u bất động sản với bất động sản liền kề Đó quyền quyền bất động sản liền kề Quy định nói lối mà không quy định quyền khác với bất động sản bị phân chia, nhiên quyền sử dụng bất động sản liền kề. .. bất động sản liền kề Quyền bất động sản liền kề cấu thành t ba yếu tố: có bất động sản phục vụ lợi ích bất động sản khác, gọi bất động sản chịu hưởng quyền; có bất động sản thụ hưởng, gọi bất động