Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật việt nam hiện hành (luận văn thạc sĩ luật học)

Một số quy định về bất động sản liền kề trong BLDS 2005 chưa thực sự phù hợp với thực tiễn và không được hướng dẫn kịp thời tạo ra nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.Ví dụ Điều 273

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

L HU N TR NG

Đ TÀI:

QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K THEO

QU ĐỊNH CỦ PHÁP LUẬT VIỆT N M HIỆN HÀNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

L HU N TR NG

Đ TÀI:

QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K THEO

QU ĐỊNH CỦ PHÁP LUẬT VIỆT N M HIỆN HÀNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Ph m V n Tuy t

Hà Nội – 2017

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này

Tác giả luận v n

Lê Huyền Trang

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành Luận văn này, lời đầu tiên tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Phạm Văn Tuyết, người đã giúp tôi lựa chọn đề tài và tận tình hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Đồng thời, xin chân thành cảm ơn tới các thầy cô trong Khoa Pháp luật Dân sự

đã dạy dỗ kiến thức, cách nghiên cứu, giúp tôi có thể hiểu và hoàn thiện đề tài

Tác giả Luận v n

Lê Huyền Trang

1 BLDS 1995: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 1995

2 BLDS 2005: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005

3 BLDS 2015: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2015

4 BLDS Pháp: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà Pháp ban hành năm 1804

5 BLDS Nga: Bộ luật dân sự của Liên bang Nga ban hành năm 1994

6 BLDS Bắc kỳ: Bộ luật dân sự Bắc kỳ ban hành năm 1931

7 BLDS và Thương mại Thái lan: Bộ luật dân sự và Thương mại Thái lan ban hành năm 1925

8 BLDS Sài gòn: Bộ luật dân sự của chính thể Việt Nam cộng hoà ban hành năm

1972

9 BLDS Đức: Bộ luật dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ban hành năm 1896

10 BLDS Nhật bản: Bộ luật dân sự Nhật bản ban hành năm 1898

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục tiêu nghiên cứu 3

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 3

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

6 Phương pháp nghiên cứu 4

7 Kết cấu của luận văn 4

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN Đ CHUNG V BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K 5

1 1 Khái niệm bất động sản, bất động sản liền kề 5

1.1.1 Khái niệm bất động sản 5

1.1.2 Khái niệm bất động sản liền kề 7

1.2 Một số vấn đề chung về quyền đối với bất động sản liền kề 8

1.2.1 Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề 8

1.2.1.1 Định nghĩa quyền đối với bất động sản liền kề 8

1.2.1.2 Đặc điểm của quyền đối với bất động sản liền kề 11

1.2.2 Phân loại quyền đối với bất động sản liền kề 14

1.2.3 Chế độ pháp lý của bất động sản liền kề 15

1.3 Quyền đối với bất động sản liền kề (Địa dịch hay dịch quyền) theo pháp luật một số nước 17

1.4 Sơ lược quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về quyền đối với bất động sản liền kề 20

K t luận chương 1 24

Chương 2 QUY ĐỊNH V QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K THEO QU ĐỊNH CỦ PHÁP LUẬT VIỆT N M HIỆN HÀNH 25

2.1 Căn cứ xác lập, chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề 25

2.1.1 Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề 25

luật 26

2.1.1.3 Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận 28

2.1.1.4 Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc 29

2.1.2 Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề 29

2.1.2.1 Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người 29

2.1.2.2 Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu c u hưởng quyền 31

2.1.2.3.Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt theo thỏa thuận của các bên 34

2.1.3.4 Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt theo quy định của luật 34

2.2 Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề 34

2.3 Nguyên tắc thực hiện và thay đ i thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề 35

2.3.1 Nguyên t c thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề 35

2.3.2 Thay đ i thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề 36

2.5 Nội dung quyền đối với bất động sản liền kề 40

2.5.1 Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề 40

2.5.2 Quyền m c đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề 45 2.5.3 Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề 47

2.5.4 Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác 52

2.5.5 Các quyền đối với bất động sản liền kề khác 54

K t luận chương 2 55

CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH V QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K 56

3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề 56

3.1.1 Thực tiễn áp dụng chế định quyền đối với chế bất động sản liền kề để giải quyết những tranh chấp tại c quan hành ch nh 57 3.1.2 Thực tiễn áp dụng chế định quyền đối với bất động sản liền kề để giải quyết những tranh chấp tại Tòa án 63

3.2 Một số phương hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề 74

K t luận Chương 3 82 PHẦN K T LUẬN 83

D NH MỤC TÀI LIỆU TH M KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thi t của đề tài nghiên cứu

Pháp luật dân sự của Việt Nam trước đây cũng như của nhiều nước trên thế giới quy định quyền địa dịch trong điều kiện ghi nhận quyền sở h u tư nhân về đất đai Pháp luật Việt Nam hiện nay không th a nhận quyền sở h u tư nhân về đất đai và quy định về quyền đối với bất động sản liền kề mang bản chất của địa dịch Trước khi BLDS 2015 banh hành, pháp luật dân sự Việt Nam đã quy định quyền này dưới tên gọi quyền hạn chế bất động sản liền kề BLDS 1995, BLDS 2005 đã tạo ra hành lang pháp l bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nh ng chủ sở h u, chủ sử dụng bất động sản bị vây bọc Tuy nhiên sau 10 năm thi hành BLDS 2005 đã bộc lộ nh ng điểm yếu nhất định về chế định này Một số quy định về bất động sản liền kề trong BLDS 2005 chưa thực sự phù hợp với thực tiễn và không được hướng dẫn kịp thời tạo ra nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.Ví dụ Điều 273 quy định: “Chủ sở

h u nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở h u của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp l , nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác” Tuy nhiên, trong thực tế rất khó thực hiện quyền sử dụng bất động sản của người khác để đảm bảo nhu cầu của mình BLDS 2005cũng chưa quy định cụ thể việc đền bù, phương thức thoả thuận, biện pháp xử l , giải quyết trong trường hợp chủ sở h u bất động sản liền kề không cho phép chủ sở h u nhà, người sử dụng đất tạo lối đi, cấp thoát nước… trên đất của họ mặc dù nh ng người này đã thỏa thuận đền bù Vì vậy, trên thực tế chủ sở h u nhà, người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong việc sử dụng bất động sản liền kề để đảm bảo lối đi, cấp, thoát nước1

BLDS 2015 được ban hành khắc phục nh ng bất cập của BLDS 2005, quy định quyền này được thay đ i b ng tên gọi “ Quyền đối với bất động sản liền kề” quy định tại Mục 1, Chương IV Phần thứ hai.Tuy nhiên, tuy mới được tri n khai thi hành kể

1 Bộ Tư pháp(2013), T ng kết thi hành Bộ luật dân sự năm 2005, Báo cáo số 151 BC-BTP, Hà Nội

t ngày 01 01 2017, nhưng BLDS 2015 vẫn bộc lộ nh ng bất cập nhất định Do vậy, để làm rõ tính đặc thù trong điều kiện không ghi nhận về sỏ h u tư nhân đất đai

và khắc phục nh ng bất cập của BLDS 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề thì việc lựa chọn nghiên cứu đề tài "Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện hành" là vô cùng thiết yếu

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong một thời gian dài, pháp luật Việt Nam nói riêng cũng như của các nước

xã hội chủ nghĩa nói chung không đề cập đến chế định quyền đối với chế bất động sản liền kề, bởi cơ sở thực tiễn, khách quan cho chế định này không tồn tại đó là quyền

sở h u tư nhân về đất đai Vì vậy, cũng không có các công trình khoa học pháp l trong lĩnh vực này ở các nước xã hội chủ nghĩa nói chung và Việt Nam nói riêng Các công trình nghiên cứu trong lĩnh vực này được các luật gia trong chế độ cũ Sài Gòn đề cập đến, nhưng chỉ giới hạn trong khuôn kh của giáo trình luật khoa Sài Gòn

Lần đầu tiên vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được đề cập đến trong cuốn “Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam” của TS Nguyễn Ngọc Điện, trong đó đề cập đến tài sản nói chung và một số vấn đề về các hạn chế đối với việc thực hiện quyền sở h u Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được tác giả giới thiệu với tiêu đề “Quyền và nghĩa vụ láng giềng” nhưng chủ yếu mang tính giới thiệu các quy định của BLDS 1995 còn có nhiều vấn đề cần tranh luận đang còn bỏ trống Cũng nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, năm 2004, dưới hình thức luận án Tiến sĩ Luật học, tác giả Phạm Công Lạc cũng đưa

ra quan điểm về quyền này theo BLDS 1995

T khi BLDS 2005 ra đời có một số tác giả khác nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề một cách hệ thống, toàn diện Điển hình là TS Phạm Công Lạc với cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” do nhà xuất bản

Tư pháp xuất bản năm 2006 và TS Trần Thị Huệ nghiên cứu về vấn đề này trong cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới”

do Nhà xuất bản Tư pháp xuất bản năm 2011

Các công trình trên tuy có nghiên cứu một cách hệ thống về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, tên gọi cũ của quyền đối với bất động sản liền kề Tuy

nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khi Bộ luật dân sự 2015 mới được ban hành và có hiệu lực t 01 01 2017, đồng thời chính sách pháp luật về đất đai đã có sự thay đ i căn bản đòi hỏi phải có sự hệ thống hóa các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền đối với bất động sản liền kề, trên cơ sở đó tạo tiền đề cho việc áp dụng pháp luật một cách thống nhất trên toàn quốc

3 Mục tiêu nghiên cứu

3 1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở phân tích lịch sử hình thành và phát triển của quyền đối với bất động sản liền kề và các quy định pháp luật liên quan, hệ thống các khái niệm về bất động sản và quyền đối với bất động sản liền kề So sánh với các quy định tương đồng trong pháp luật của một số nước trên thế giới để đưa ra các kiến nghị nh m hoàn thiện các quy định tương ứng trong luật thực định

3 2 Mục tiêu cụ thể

Để thực hiện mục tiêu đó, luận văn đã tập trung nghiên cứu nh ng vấn đề sau:

- Khái niệm và đặc điểm của bất động sản;

- Quyền đối với bất động sản liền kề theo quan điểm của pháp luật thế giới và pháp luật Việt Nam

- Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện hành

- Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền đối với động sản liền kề và hướng hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quyền này

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận v n

Luận văn tiếp tục đi sâu và nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện vấn

đề l luận, thực tiễn về quyền đối với bất động sản liền kề, đặc biệt là trong bối cảnh

Bộ luật Dân sự 2015 mới có hiệu lực thi hành Luận văn có thể là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu và sinh viên, học viên chuyên nghành luật dân sự cũng như các cơ quan áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề

Quá trình nghiên cứu đề tài tìm ra được nh ng tồn tại trong hệ thống pháp luật

và thực tiễn thi hành về quyền đối với bất động sản liền kề T đó đưa ra nh ng đề xuất, kiến nghị giúp cho cơ quan nhà nước có th m quyền hoàn thiện chế định quyền đối với bất động sản liền kề

5 Đối tượng và ph m vi nghiên cứu

"Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện hành" là một

đề tài nghiên cứu nh ng quy định của pháp luật hiện hành tại Chương IV của Bộ luật dân sự 2015 với tiêu đề “Quyền khác đối với tài sản” Việc nghiên cứu các vụ tranh chấp về nội dung này trên cơ sở đó đưa ra các kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật dân sự Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, với khuôn kh của luận văn thạc sĩ luật học tác giả chỉ tập trung vào nghiên cứu các quy định của pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề một cách hệ thống và đầy đủ, tạo tiền đề l luận cũng như có cách hiểu thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật vào giải quyết các tranh chấp thực tế về quyền này hiện nay

6 Phương pháp nghiên cứu

Trong phạm vi nghiên cứu và mục đích nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng các phương pháp phân tích, t ng hợp, so sánh, lôgíc để l giải nguyên nhân các hiện tượng trong mối quan hệ gi a quyền sở h u bất động sản, chuyển dịch quyền đối với

bất động sản với quyền đối với bất động sản liền kề

B ng phương pháp phân tích, so sánh để tìm sự đồng nhất cũng như khác biệt trong pháp luật Việt Nam với pháp luật của một số nước trên thế giới Trên cơ sở đó thấy được sự kế th a, phát triển, tính đặc thù của quyền đối với bất động sản liền kề pháp luật Việt Nam, t đó liên hệ đến thực tiễn áp dụng các quy định hiện hành của pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề và nêu ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật

7 K t cấu của luận v n

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Nh ng vấn đề chung về bất động sản và quyền đối với bất động sản liền kề

Chương 2: Quy định về quyề đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện hành

Chương 3: Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật

về quyền đối với bất động sản liền kề

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN Đ CHUNG V BẤT ĐỘNG SẢN

có nh ng điểm khác nhau, dẫn đến cách hiểu về bất động sản cũng cũng khác nhau Trong BLDS 1995, khác với các quy định tương tự về bất động sản trong các BLDS truyền thống và của Việt Nam trước đây, trước khi phân loại tài sản thành động sản và bất động sản, BLDS 1995 xác định nh ng gì được coi là tài sản Điều quy định này khắc phục được khiếm khuyết trong các BLDS trước đây, nó thể hiện ở chỗ trước khi phân loại một hiện tượng phải xác định hiện tượng đó là gì, phạm vi của nó đến đâu Đứng đầu trong các cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản Điều 181 BLDS 1995 xác nhận tài sản bao gồm động sản và bất động sản,

dưới dạng liệt kê nh ng gì là bất động sản (k.1) sau đó quy định "Động sản là những

tài sản không phải là bất động sản" (k.2 Điều 181 BLDS 1995) Căn cứ vào sự phân

định này, chúng ta có thể nhận thấy tiêu chí chung để xác định một tài sản mang tính

chất bất động sản là: Tính chất "không di, dời" được của tài sản được thể hiện trên

thực tế là không thay đ i được vị trí của tài sản (di - dời đi chỗ khác; dời - thay đ i

hoặc làm thay đ i chỗ tương đối cố định)

Kế th a cách quy định về bất động sản tại BLDS 1995, BLDS 2005 cũng xác định nh ng gì được coi là tài sản, sau đó dựa trên nh ng đặc tính của tài sản mà xác định thế nào là bất động sản Theo đó, tại Điều 174 BLDS 2005, Bất động sản được quy định dưới dạng liệt kê, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai;Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo thông lệ và tập quán quốc tế, kế th a giá trị của các BLDS trước, cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có thể di dời được

hay không, BLDS 2015 đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản Điều

107 BLDS 2015 đã xác định Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật

Có thể nói BLDS 2015, th a nhận các bất động sản sau:

-Đất đai là bộ phận cấu thành lãnh th , thuộc chủ quyền quốc gia vì vậy không thể là đối tượng của giao dịch dân sự Pháp luật của các nước đều ngầm hiểu r ng đất đai ở đây chỉ là một mảnh đất được giới hạn bởi diện tích, chiều dài, chiều rộng, chiều cao Khi con người thực hiện hành vi chiếm h u, khai thác, sử dụng thì đất trở nên có giá trị…và trở thành một loại tài sản quan trọng trong giao lưu dân sự, đầu tư, thương mại

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà; công trình xây dựng đó Nh ng tài sản được liệt kê tại Điểm b Khoản 1 Điều

107 Bộ luật Dân sự 2015 đều có đặc điểm gắn liền với đất về mặt vật l và không dễ dàng di dời được Tức là chúng phải được xây dựng cố định trên đất và phục vụ cho mục đích khai thác sử dụng lâu dài Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng là bất động sản như hệ thống điện, nước…đây là nh ng tài sản công dụng gắn liền với bất động sản là nhà, công trình xây dựng nếu thiếu chúng thì nhà, công trình xây dựng không khai thác được bình thường

- Nh ng tài sản khác gắn liền với đất

Thuộc nhóm đối tượng này phải kể đến các loại tài nguyên thiên nhiên khoáng sản n m trong lòng đất: than, dầu khí, vàng bạc… Khi được sinh ra t đất, n m trong đất, gắn liền với đất và chưa được khai thác đến thì các loại tài nguyên thiên nhiên này là bất động sản Nhưng nếu đã được khai thác và vận chuyển ra khỏi khuôn viên của mảnh đất, chúng lại trở thành động sản và chịu sự điều chỉnh của quy chế pháp

l dành cho động sản

- Các loại tài sản khác do pháp luật quy định

Căn cứ vào thuộc tính tự nhiên: sinh ra t đất, hoặc gắn liền với đất Bộ luật Dân sự 2015 liệt kê một số đối tượng được coi là bất động sản Để có thể bao quát và

dự liệu khả năng xuất hiện các loại bất động sản mới trong tương lai, Bộ luật đưa ra

quy định: “các loại tài sản khác do pháp luật quy định” Ở Việt Nam hiện chưa có văn bản pháp luật nào quy định danh mục các bất động sản khác mà Điểm d Khoản 1 Điều 107 đề cập đến

Tóm lại Việc quy định thế nào là bất động sản theo pháp luật của đa số các quốc gia khác trên thế giới đều dựa vào tính chất di dời hay không di dời được của tài sản Ngoài ra, một số tài sản được quy định là bất động sản do tính chất, công dụng của tài sản hoặc do pháp luật mỗi nước quy định Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, Bất động sản là tài sản không thể di dời hoặc hạn chế di dời có ích cho con người; được chiếm gi bởi cá nhân, t chức hoặc cộng đồng và có thể đo lường

b ng giá trị nhất định

1.1.2 Khái niệm bất động sản liền kề

BLDS 2015 cũng giống các BLDS trước đều không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản liền kề, tuy nhiên các bất động sản có đầy đủ các điều kiện sau thì có thể hiểu là bất động sản liền kề:

- Các bất động sản n m trong cùng một phạm vi khu vực Nó có thể có sự tiếp giáp Ranh giới nhày có thể hình thành do vị trí tự nhiên hay do nh ng điều kiện kinh tế - xã hội, do phong tục tập quán, các bất động sản trong quá trình tồn tại đều

có sự tiếp giáp với các bất động sản xung quanh Có thể một bất động sản không chung ranh giới với bất động sản khác, mà nó chỉ n m “liền kề” trong một khu vực, nhưng để có thể khai thác tối đa công năng của mình thì phải “phiền lụy” đến bất động sản khác

-Trên cơ sở xác định các bất động sản được coi là liền kề mới có thể xác định được bất động sản nào phải chịu "phiền lụy" nh m phục vụ cho bất động sản kia Bởi vậy, khi có bất kì một sự “ phiền lụy ” trên một bất động sản có thể dẫn tới giá trị tài sản đó bị giảm sút đáng kể và việc thực hiện quyền của chủ sở h u bất động sản chịu

sự “ phiền lụy ” cũng có nh ng hạn chế nhất định

Nếu bất động sản liền kề không chỉ là bất động sản có chung ranh giới mà còn

là nh ng bất động sản xung quanh Nh ng bất động sản này được hiểu là nh ng bất động sản có liên quan đến bất động sản bị vây bọc trong một hay nhiều mối quan hệ

nhất định khi khai thác, sử dụng bất động sản đó Theo TS Phạm Công Lạc “ Một

bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản chịu dịch quyền khi chúng thuộc bất động sản

về bản chất do t nh không di dời được cùng loại và giữa chúng tồn tại một ranh giới

về địa lý cũng như về pháp lý ”2

Khái niệm bất động sản liền kề nếu hiểu theo nghĩa là bất động sản có sự tiếp giáp với nhau về ranh giới địa l hoặc ranh giới theo pháp luật thì có nghĩa không bao gồm bất động sản xung quanh Nhưng trong một số trường hợp, bất động sản xung quanh cũng là đối tượng chịu sự “ phiền lụy ” trong quá trình khai thác công dụng của một bất động sản khác, ví dụ như để thực hiện quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc không chỉ hạn chế quyền đối với chủ sở h u bất động sản liền kề mà còn phiền lụy tới chủ sở h u các bất động sản xung quanh Bởi bất động sản chịu dịch quyền là các bất động sản về bản chất không

di dời được và cùng loại nên khi chúng tồn tại trong một “ cộng đồng tài sản ” ít nhiều phải chịu sự hạn chế quyền của chủ sở h u bất động sản đó để đảm bảo cho việc khai thác, sử dụng bình thường các bất động sản khác T việc xác định các bất động sản liền kề mới có thể xác định được các hạn chế mà chủ sở h u hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở h u bất động sản khác

Tóm lại, từ những phân t ch trên có thể đưa ra khái niệm bất động sản liền kề

là những bất động sản có ảnh hưởng đến khả năng khai thác công dụng của nhau và thuộc sở hữu của những chủ sở hữu khác nhau

1.2 Một số vấn đề chung về quyền đối với bất động sản liền kề

1.2.1 Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề

1.2.1.1 Định nghĩa quyền đối với bất động sản liền kề

T thời La Mã c đại, địa địch đã được coi là một chủ thể khi được định nghĩa

là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở

h u của một người khác Đặc biệt, nó cũng có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài

và để làm được việc đó, trong điều kiện bất động sản tồn tại cố định trong cộng đồng láng giềng, nó có thể cần phải “đi qua” bất động sản khác để có thể thông thương với

xã hội

2 , Phạm Công Lạc (2004), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận án Tiến sĩ Luật học, Hà Nôi,

tr.58

Quyền dụng ch, quyền địa dịch (Servitus) là một dạng quyền đối với tài sản của người khác xuất phát từ quyền tư hữu đối với đất đai Việc tồn tại sở hữu tư nhân đối với đất đai có thể tồn tại tình trạng có khoảnh đất không có những điều kiện c n thiết, tối thiểu để sử dụng một cách bình thường (một thửa ruộng không có nước để canh tác; không có đường dẫn ra công lộ do bị bao bọc bởi những thửa ruộng của người khác) Để sử dụng, khai thác một mảnh đất có các điều kiện nêu trên c n phải có sự “ trợ giúp ” của mảnh đất của hàng xóm (bất động sản liền kề) 3

“ Địa dịch” được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam được thể hiện dưới các khái niệm “ Quyền hạn chế bất động sản liền kề” trong BLDS 1995 và

20015, “Quyền đối với bất động sản liền kề” trong BLDS 2015

Nếu như BLDS 2005 xây dựng nội dung về quyền đối với tài sản, ngoài các quy định về sở h u tài sản, tại chương VI (t điều 262 đến điều 279) có tiêu đề

“nh ng quy định khác về quyền sở h u” với nội dung chủ yếu là quyền đối với bất động sản liền kề; thì BLDS 2015 đã sửa đ i theo hướng khái quát hơn Cụ thể, bên cạnh quyền sở h u, tại chương IV BLDS 2015 b sung quy định về “Quyền khác đối với tài sản” Một trong các quyền quan trọng nhất của quyền khác đối với tài sản

là quyền đối với bất động sản liền kề,

Điều 245 BLDS 2015 quy định về quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản

(gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền”

Về bản chất pháp l , các khái niệm “ địa dịch”, “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, “quyền đối với bất động sản liền kề” có nội dung tương tự nhưng khái niệm “ địa dịch” có tính ưu việt hơn cả Nó thể hiện đầy đủ bản chất vật quyền của mối quan hệ gi a các bất động sản được coi là liền kề

Trong BLDS 2005 địa dịch mang một tên gọi rất dài nhưng lại không thể hiện được toàn bộ nội hàm nghĩa của nó – “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” Khái niệm này thể hiện chủ sở h u một bất động sản có nhu cầu sử dụng một bất động sản liền kề b ng hành vi khai thác trực tiếp (lối đi qua, dẫn nước, thoát

3 Đại học Luật Hà Nội(2003), Giáo trình Luật La Mã,N b Công an nhân dân, Hà Nội, tr.77

nước, mắc dây tải điện,…) Tuy nhiên, địa dịch không nhất thiết luôn bao hàm quyền

sử dụng đối với bất động sản của người khác mà có thể là sự hạn chế quyền khai thác đối với một bất động sản này để tạo điều kiện cho việc khai thác bình thường với bất động sản kia, ví dụ như địa dịch xây dựng, chủ thể có quyền có quyền yêu cầu hạn chế trồng cây hay xây dựng công trình quá cao trên một thửa đất nh m tạo điều kiện cho việc bảo đảm tầm nhìn hay đảm bảo ánh sáng cho thửa đất của mình Bên cạnh

đó, địa dịch cũng không nhất thiết chỉ là mối quan hệ gi a hai bất động sản có chung ranh giới, vì có nh ng địa dịch áp đặt đối với tất cả các bất động sản tọa lạc trong một phạm vi nào đó Ví dụ như chủ sở h u một sân bay yêu cầu các bất động sản lân cận không được xây dựng quá một độ cao nhất định để đảm bảo cho máy bay thực hiện việc cất cánh hay hạ cách được an toàn Mặt khác với cách gọi “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” dễ gây cảm giác đó là quyền của một người hơn là

quyền gắn với một bất động sản Điều 274 khoản 2 BLDS 2005 quy định “ trong

trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó” Với quy định này, sẽ dễ mặc định r ng người không

phải là chủ sở h u nhà, người có quyền sử dụng đất thì không có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, dù có đủ tư cách để sử dụng tài sản Trường hợp của người thuê hay người thân thuộc của chủ sở h u là ví dụ: bất động sản mà bị vây bọc thì chỉ có chủ sở h u bất động sản có quyền về lối đi qua bất động sản lân cận, còn người thuê, người ở nhờ, người được ủy quyền quản lý thì không

Khái niệm này ngắn gọn hơn khái niệm trong BLDS 2005, tuy nhiên tên gọi này vô hình chung đang tạo ra quyền năng quá rộng cho chủ thể có quyền Điều 245

BLDS 2015 quy định “quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện

trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)” Định nghĩa này đã khắc phục được hai vấn đề ở thuật ng trước

đây khi không chỉ đặt ra vấn đề sử dụng, bên cạnh đó không mặc định chỉ có chủ sở

h u mới có quyền địa dịch và tiếp cận quyền địa dịch theo hướng xác định đó là một vật quyền Tuy nhiên, nó lại thể hiện hạn chế, dễ gây hiểu làm địa dịch chỉ là mối quan hệ

gi a hai bất động sản có chung ranh giới, tuy nhiên bản chất của của địa dịch không nhất thiết chỉ là mối quan hệ gi a hai bất động sản liền kề có chung ranh giới

1.2.1.2 Đặc điểm của quyền đối với bất động sản liền kề

a) Quyền đối với bất động sản liền kề là vật quyền

Trong khoa học pháp l hiện nay, tồn tại ba cách hiểu về bản chất pháp l của quyền đối với bất động sản liền kề, cụ thể:

Cách hiểu thứ nhất: Bản chất của quyền đối với bất động sản là hạn chế của quyền sở h u bất động sản bị vây bọc Theo cách hiểu này thì quyền địa dịch là một trong nh ng hạn chế quyền sở h u bất động sản vây bọc, đó là việc chủ sở h u bất động sản vây bọc phải chịu sự “phiền lụy” do việc cho người khác sử dụng bất động sản của mình Cách hiểu này được thể hiện trong quy định về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề tại Điều 277 BLDS 2005

Cách hiểu thứ hai: Bản chất của quyền địa dịch là trái quyền Theo cách hiểu này thì quyền địa dịch đề cập đến nghĩa vụ của chủ sở h u bất động sản vây bọc, theo đó:

- Chủ sở h u bất động sản bị vây bọc chỉ có quyền yêu cầu chủ sở h u bất động sản vây bọc phải đáp ứng một số yêu cầu cấp thiết và cần thiết như tạo cho mình một lối đi, lối cấp nước, thoát nước…

- Chủ sở h u bất động sản vây bọc là chủ thể nghĩa vụ, phải thực hiện nghĩa

vụ để đáp ứng yêu cầu, vì lợi ích của chủ thể quyền là chủ sở h u bất động sản bị vây bọc Cách hiểu này được thể hiện trong khoản 1 Điều 275 BLDS năm 2005

“Chủ sở h u bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở h u khác

mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong nh ng chủ sở h u bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở h u bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác”

Cách hiểu 3: Bản chất của quyền địa dịch là một vật quyền

Theo đó, đây là quyền của chủ sở h u bất động sản bị vây bọc, cho phép chủ

sở h u bất động sản bị vây bọc được sử dụng bất động sản vây bọc để phục vụ cho

lợi ích của bất động sản bị vây bọc BLDS năm 2015 quy định về quyền đối với bất

động sản liền kề tại Điều 245 với nội dung “Quyền đối với bất động sản liền kề là

quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)” Ngoài ra, Điều 247 quy định thêm

“Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhận và

được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan

có quy định khác” Với quy định này, BLDS năm 2015 đã tiếp cận quyền địa dịch

theo hướng xác định đó là một vật quyền

Các cách hiểu khác nhau về bản chất của quyền địa dịch như đã nêu trên xuất phát t nh ng góc độ khác nhau Mỗi cách hiểu đều có nh ng nội dung hợp l cũng như nhược điểm nhất định Tuy nhiên, cần xác định bản chất của quyền địa dịch là

một vật quyền, bởi nh ng lí do sau:

Thứ nhất, không thể coi quyền địa dịch là một loại trái quyền Bởi lẽ bản chất

của trái quyền chính là hành vi của chủ thể quyền, có quyền yêu cầu phía bên kia thực hiện hay không được thực hiện nh ng hành vi nhất định Đối tượng của trái quyền là nh ng hành vi mà người có quyền có thể yêu cầu người có nghĩa vụ phải thực hiện Hay nói cách khác, trái quyền là quyền dõi theo nhân, tức là quyền địa dịch nếu xác định là trái quyền thì sẽ chỉ có hiệu lực cho đến trước khi thay đ i chủ

sở h u của một trong hai bất động sản bị vây bọc hoặc bất động sản vây bọc Khi có

sự kiện thay đ i chủ sở h u xảy ra, nếu muốn tiếp tục duy trì quyền địa dịch thì chủ

sở h u bất động sản bị vây bọc lại phải thực hiện quyền yêu cầu đối với chủ sở h u bất động sản vây bọc Hệ quả là các tranh chấp về quyền địa dịch sẽ liên tục diễn ra mỗi khi có sự thay đ i chủ sở h u, ảnh hưởng tới sự n định trong việc thực hiện quyền địa dịch, ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của chủ sở h u bất động sản bị

vây bọc

Thứ hai, đối với quan điểm cho r ng quyền địa dịch là hạn chế của quyền sử

dụng bất động sản vây bọc, quan điểm này cũng chưa thật sự hợp l bởi theo quy định của Bộ luật dân sự thì chủ sở h u bất động sản không chỉ bị phải chịu nh ng

hạn chế nhất định khi cho người khác được cùng mình sử dụng bất động sản của mình mà chủ sở h u bất động sản còn phải thực hiện nhiều nghĩa vụ khác như tôn trọng, đảm bảo an toàn xã hội; bảo vệ môi trường; tôn trọng ranh giới gi a các bất động sản; tôn trọng quy tắc xây dựng…Do vậy, nếu cho r ng quyền địa dịch là hạn chế của quyền sở h u bất động sản vây bọc thì sẽ không phân biệt được quyền địa dịch và cac nghĩa vụ khác của chủ sở h u Mặt khác, nếu quan niệm như vậy thì quyền địa dịch được thực hiện b ng phương thức nào, cơ chế đảm bảo thực hiện

quyền địa dịch để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên cũng rất khó xác định

Thứ ba: quyền địa dịch được xác lập khi trên thực tế, tình trạng có bất động

sản không có nh ng điều kiện cần thiết, tối thiểu để sử dụng một cách bình thường (một thửa ruộng không có nước canh tác, không có đường dẫn ra công lộ do bị bao bọc bởi nh ng thửa ruộng của người khác) Vì vậy vấn đề cấp thiết được đặt ra là làm thế nào để chủ sở h u một mảnh đất bị bao bọc với đất đai thuộc sở h u của người khác sử dụng, khai thác một cách bình thường? Cách duy nhất để đáp ứng yêu cầu đó phải thông qua mảnh đất liền kề Chủ sở h u mảnh đất bị bao bọc được quyền sử dụng đất của hàng xóm để đáp ứng các nhu cầu cấp thiết và cần thiết (quyền dẫn nước, quyền thoát nước, quyền có lối đi…)

Để đảm bảo cho việc sử dụng bình thường và có tính chất bền v ng của bất động sản bị vây bọc thì trong pháp luật La Mã, quyền địa dịch được xác định là một vật quyền Với bản chất của vật quyền, quyền địa dịch tồn tại không phụ thuộc vào việc thay đ i chủ sở h u bất động sản vây bọc hay bất động sản bị vây bọc Các bên vẫn sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường, theo đúng công dụng của tài sản Nội dung của quyền địa dịch không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản của chủ sở h u bất động sản vây bọc

Tính bảo đảm và bền v ng của quyền địa dịch xác nhận đó là một dạng vật quyền - một mảnh đất phục vụ yêu cầu của một mảnh đất khác mà không phải một người phục vụ một người khác Vì vậy, việc thay đ i chủ sở h u của một trong hai mảnh đất không làm mất đi tính phục vụ của nó Đối tượng chính của quyền địa dịch chính là mảnh đất mà không phải hành vi của chủ sở h u mảnh đất Vì vậy,

quyền địa dịch (dụng ích) là một dạng vật quyền – quyền sử dụng tài sản của người khác trong nh ng quan hệ nhất định Là một dạng vật quyền (quyền đối vật), quyền địa dịch được bảo vệ, bất cứ ai có hành vi cản trở người có quyền thực hiện quyền của họ đều bị coi là bất hợp pháp

b) Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền không thể phân chia Quyền

đối với bất động sản liền kề không thể chia nhỏ như chia quyền sở h u tài sản Trong trường hợp bất động sản thụ hưởng thuộc sở h u chung của nhiều người, thì mỗi chủ sở h u chung thực hiện trọn quyền, chứ không chỉ một phần quyền tương ứng với phần quyền sở h u của mình Tương ứng, khi bất động sản phục vụ thuộc

về nhiều người thì mỗi chủ sở h u phải chịu hoàn toàn nghĩa vụ đó

c) Quyền đối với bất động sản liền kề luôn g n liền với bất động sản Người

nào trực tiếp sử dụng bất động sản thì cũng trực tiếp thụ hưởng hoặc gánh chịu địa dịch Khi bất động sản được chuyển dịch, thì người nhận chuyển nhượng mặc nhiên thụ hưởng hoặc gánh chịu địa dịch mà không có sự lựa chọn nào khác Địa dịch không thể được tách rời khỏi bất động sản để trở thành một quyền gắn liền với nhân

thân của một chủ thể nào đó

1.2.2 Phân loại quyền đối với bất động sản liền kề

Theo thể thức thực hiện Sự khác biệt về thể thức thực hiện khiến các quyền

đối với bất động sản liền kề có thể được phân thành hai loại: liên tục và không liên tục Quyền đối với bất động sản liền kề gọi là liên tục một khi nó tự tồn tại và vận hành mà không cần chủ bất động sản thụ hưởng thực hiện một hành vi nào, chẳng hạn quyền về tầm nhìn Quyền đối với bất động sản liền kề gọi là không liên tục một khi sự tồn tại của nó phụ thuộc vào việc có hay không có hành vi của con người, chẳng hạn quyền về lối đi qua, lấy nước,…

Còn có một cách khác để phân loại quyền đối với bất động sản liền kề theo thể thức thực hiện: quyền chủ động và quyền thụ động Quyền gọi là chủ động một khi được thể hiện b ng hành vi cụ thể của người thụ hưởng, chẳng hạn, quyền về lối đi qua; quyền gọi là thụ động, một khi được thể hiện b ng việc không hành động nh m thể hiện sự tôn trọng đối với việc thụ hưởng t bất động sản của người khác

Theo nguồn gốc hình thành Quyền đối với bất động sản liền kề có hình thành

do địa thế tự nhiên, ví dụ quyền dẫn nước, hình thành trong điều kiện có một bất động sản toạ lạc ở vị trí cao và một bất động sản khác ở vị trí thấp Quyền này cũng hình thành do quy định của pháp luật Chẳng hạn, chung quanh một sân bay, nhà chức trách có thể cấm việc xây dựng công trình kiến trúc vượt quá một độ cao nhất định, nh m bảo đảm an toàn cho sự lên xuống của máy bay; hoặc, trong trường hợp một bất động sản tư nhân bị vây bọc, thì pháp luật đòi hỏi các bất động sản lân cận phải để cho chủ sở h u bất động sản bị vây bọc thực hiện quyền về lối đi qua Quyền đối với bất động sản liề kề còn hình thành do hành vi của con người Ví dụ điển hình là việc thiết lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề trong điều kiện bất động sản không bị vây bọc, theo sự thoả thuận của các chủ sở h u bất động sản liên quan

1.2.3 Chế độ pháp lý của bất động sản liền kề

a) Các yếu tố của quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề được cấu thành t ba yếu tố: có một bất động sản phục vụ lợi ích của bất động sản khác, gọi là bất động sản chịu hưởng quyền; có một bất động sản thụ hưởng, gọi là bất động sản hưởng quyền và hai bất động sản thuộc về hai chủ sở h u khác nhau

Bất động sản chịu hưởng quyền hay còn gọi là bất động sản phục vụ Sự phục vụ

bao hàm sự hạn chế đối với quyền của chủ sở h u bất động sản, vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ sở h u bất động sản khác Thực ra, “thái độ” phục vụ của bất động sản trong quan hệ này không phải là thái độ chủ động: đơn giản, chủ sở h u để yên cho người khác khai thác lợi ích t bất động sản của mình hoặc không làm một việc gì đó ảnh hưởng xấu đến việc khai thác lợi ích t bất động sản của người khác Ví dụ: cho phép người khác đi qua bất động sản của mình để ra đường công cộng; để cho nước t bất động sản khác chảy qua bất động sản của mình; không xây dựng quá một độ cao nào

đó để bảo đảm không che chắn tầm nhìn của bất động sản lân cận;…

Bất động sản hưởng quyền hay còn gọi là bất động sản thụ hưởng Sự thụ

hưởng có tác dụng làm gia tăng các quyền của chủ sở h u: bên cạnh các quyền đối

với bất động sản của mình, chủ sở h u còn có một số quyền đối với bất động sản của người khác Thực ra, các quyền đối với bất động sản của người khác chỉ phát sinh trong khuôn kh thực hiện các quyền đối với bất động sản của chính mình Chẳng hạn, chủ sở h u có quyền đi qua bất động sản của người khác để ra đường công cộng, bởi vì chính bất động sản của mình không trực tiếp thông thương được với đường công cộng; nếu vì l do gì đó, mà tình trạng vây bọc chấm dứt, thì quyền

về lối đi qua trên bất động sản của người khác cũng chấm dứt

Hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau Trong trường hợp hai

bất động sản thuộc về một chủ sở h u, việc một bất động sản phục vụ một bất động sản khác chỉ là một hình thức t chức nội bộ việc khai thác sản nghiệp của chủ sở

h u Hai bất động sản thuộc hai chủ sở h u khác nhau là điều kiện bắt buộc để quan

hệ địa dịch tồn tại Bởi vậy, nếu bất động sản phục vụ được chuyển giao cho chủ sở

h u bất động sản thụ hưởng, thì quan hệ địa dịch cũng chấm dứt

Tuy nhiên, nếu một người là chủ sở h u một bất động sản đồng thời là đồng chủ sở h u chung theo phần đối với một bất động sản khác, thì quan hệ gi a hai bất động sản cũng có thể phát sinh Tương tự, trong trường hợp một bất động sản thuộc

về một người, bất động sản còn lại thuộc về một công ty trách nhiệm h u hạn một thành viên, mà thành viên duy nhất cũng chính là người đó, thì quan hệ gi a hai bất động sản cũng có thể phát sinh, dù, suy cho cùng, chủ sở h u của cả hai bất động sản, trên thực tế, chỉ là một

b) Về các phương thức thiết lập quyền đối với bất động sản liền kề:

Thứ nhất, do địa thế tự nhiên: Có trường hợp do địa thế tự nhiên mà một bất

động sản ở trong tình trạng phục vụ một hoặc nhiều bất động sản khác mà không có

sự lựa chọn Trường hợp điển hình là việc cấp thoát nước Nước được đề cập trong điều luật là nước thuộc mọi nguồn gốc: nước mưa, nước thải, nước tưới…

Thứ hai, do luật: Trong nhiều trường hợp, luật chủ động can thiệp để tạo ra

quyền đối với bất động sản liền kề, nh m bảo đảm sự khai thác bình thường đối với một bất động sản Sự can thiệp tỏ ra cần thiết trong điều kiện quyền sở h u được

th a nhận là tuyệt đối và độc quyền và thông thường, chủ sở h u không bao giờ tự nguyện để cho chủ sở h u khác sử dụng tài sản của mình

Thứ ba, do hành vi của con người: Quyền đối với bất động sản liền kề có thể

được thiết lập do hiệu lực của một giao dịch, tức là sự bày tỏ chí của một người Giao dịch có thể là sự thoả thuận hoặc là hành vi pháp l đơn phương Chẳng hạn, do việc phân chia một bất động sản lớn mà có một trong các bất động sản được chia nhỏ

ở trong tình trạng không thể tiếp xúc trực tiếp với đường công cộng; các bên phân chia thoả thuận về việc dành cho người được chia bất động sản đó một lối đi qua trên một hoặc nhiều bất động sản lân cận

Quyền đối với bất động sản liền kề cũng có thể được thiết lập do việc tách một bất động sản có hệ thống phục vụ nội bộ thành hai bất động sản thuộc về hai người khác nhau Loại địa dịch này được thiết lập thành hai giai đoạn Trong giai đoạn thứ nhất, chủ sở h u thiết lập trên hai phần của bất động sản của mình một hệ thống phục vụ nội bộ mà nếu hai phần đó là hai bất động sản thuộc về hai người khác nhau, thì sẽ tạo liên mối quan hệ về bất động sản liền kề Các ví dụ rất đa dạng: đường dẫn nước thải, máng xối, lối đi qua Trong giai đoạn thứ hai, hai phần của bất động sản được tách ra thành hai bất động sản thuộc về hai chủ sở h u khác nhauvà do các chủ

sở h u không có thoả thuận gì đặc biệt về số phận của hệ thống phục vụ nội bộ trước đây mà hệ thống này được duy trì và trở thành địa dịch Tất nhiên, để địa dịch được thiết lập, thì hệ thống phục vụ phải đang vận hành ở thời điểm bất động sản được phân chia Nếu hệ thống phục vụ đã ngưng vận hành, thì địa dịch không thể được thiết lập một cách đương nhiên, mà cần có sự thoả thuận của các bên

1.3 Quyền đối với bất động sản liền kề (Địa dịch hay dịch quyền) theo pháp luật một số nước

T thời c La Mã, địa địch đã được định nghĩa là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở h u của một người khác Quyền địa dịch là dạng quyền đối với tài sản của người khác được xác lập bởi đối tượng của quyền mà không phải căn cứ vào chủ thể của quyền đó Quyền địa dịch không phục

vụ cho một chủ thể xác định nào với tư cách là chủ sở h u mảnh đất mà chính là sự

h u dụng mà mảnh đất đó được hưởng

Bộ Luật Dân sự Đức được công bố ngày 01 01 1900, trong đó, luật pháp về bất động sản, vốn bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi pháp luật La Mã, gần như được gi

nguyên và được pháp điển hóa trong cuốn thứ 3 của Bộ luật này Tại Đức, pháp luật

về bất động sản được coi là một ngành luật khá n định Pháp luật bất động sản hiện

hành của Cộng hòa Liên bang Đức dựa trên nguyên tắc công nhận quyền sở h u tư nhân, cho phép được tự do và thường xuyên sử dụng cũng như khai thác các giá trị kinh tế vốn có của bất động sản Chúng có liên hệ mật thiết với các khái niệm quyền

tự do của con người, tự do hợp đồng, tự do thương mại và tự do lựa chọn nghề nghiệp Pháp luật về bất động sản của Đức quy định 3 loại quyền đối với đất đai là quyền sử dụng; quyền bảo đảm, sinh lợi và quyền được ưu tiên mua bất động sản Quyền địa dịch (quyền địa dịch trên bất động sản, quyền địa dịch cá nhân, quyền hoa

lợi) được quy định t điều 1018 đến điều 1093

Chủ sở h u của mảnh đất phải chấp nhận hoặc bỏ qua một số hành vi nhất định gọi là quyền địa dịch Các quyền địa dịch được phân biệt tùy vào chủ thể có quyền

sử dụng đất Chẳng hạn, quyền địa dịch trên bất động sản (Điều 1018 Bộ luật Dân sự Đức) quy định vì lợi ích của chủ sở h u hoặc người đang chiếm h u đối với bất động sản liền kề Quyền địa dịch cá nhân (Điều 1091 Bộ luật Dân sự Đức) quy định

vì lợi ích cá nhân người khác Điều 1068 Bộ luật Dân sự Đức quy định người thu hoa lợi có quyền sử dụng tài sản

Luật bất động sản ở nhiều nước như Mỹ mang tính khu vực của t ng bang, không mang tính toàn liên bang Thuật ng "Luật Mỹ" (American Law) do vậy phải được hiểu theo nghĩa chung Pháp luật về thị trường bất động sản ở Mỹ tồn tại trên

cơ sở nh ng đạo luật của 50 bang khác nhau Quyền địa dịch được hình thành b ng

các văn bản thoả thuận theo một hệ thống pháp luật nh m tạo thuận lợi tối đa cho việc sử dụng đất mà vẫn đảm bảo được sự hạn chế một cách tối đa việc xâm hại đến lợi ích của nh ng người sử dụng đất xung quanh

Điều 637 BLDS Pháp đưa ra khái niệm dịch quyền như sau : “ Dịch quyền là một nghĩa vụ đối với một bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở h u của người khác ” Điều 544 BLDS Pháp quy định quyền

sở h u là quyền hưởng dụng và định đoạt tài sản một cách tuyệt đối nhất, miễn là không sử dụng tài sản vào nh ng việc pháp luật cấm Tuy nhiên, quyền sở h u không có nghĩa là tuyệt đối mà trong một số trường hợp cụ thể chủ sở h u chỉ được

phép sử dụng hạn chế tài sản của mình Bộ luật dân sự Pháp quy định về quyền địa dịch như sau: Quyền địa dịch gồm có các loại địa dịch do luật định như: Vị trí miếng đất và việc thoát nước: miếng đất thấp phía dưới phải tôn trọng quyền này của miếng đất phía trên; Lối đi: một miếng đất không có lối đi ra thì có quyền tiếp cận với miếng đất để có lối đi ra đường; Tầm nhìn: nếu có bức tường chung gi a 2 nhà thì không được mở cửa s tr khi có khoảng trống; Trồng cây: phải có khoảng cách

gi a các cây của 2 nhà Ngoài địa dịch do luật định còn có địa dịch do thỏa thuận (hợp đồng), địa dịch hành chính…

Điều 1177 BLDS Quêbec, Canada đưa ra khái niệm “ Địa dịch là nghĩa vụ đặt

ra cho một bất động sản (gọi là đất chịu địa dịch) có lợi cho một bất động sản khác (gọi là đất địa dịch) thuộc về một chủ sở h u khác ”

Tương tự như vậy, điều 280 BLDS Nhật Bản quy định “ Người có quyền địa dịch có thể sử dụng đất của người khác để làm thuận lợi cho việc sử dụng hoặc khai thác lợi ích của mình phù hợp với mục đích quy định trong văn bản xác lập địa dịch song không vi phạm các quy định tại chương 3 mục I về trật tự công cộng ”

Qua các quy định trên của các nước về bất động sản chúng ta nhận thấy về bản chất địa dịch đã được ghi nhận trong các BLDS trên có nh ng điểm cơ bản giống nhau ở chỗ đều coi địa dịch là một dạng quyền đối với tài sản của người khác trong

đó một người (chủ sở h u một bất động sản) được sử dụng bất động sản của người khác trong phạm vi nhất định để phục vụ cho việc khai thác, sử dụng bất động sản của mình Các quy định về địa dịch được quy định trong các BLDS của các nước kể trên có nguồn gốc t luật La Mã trong đó coi địa dịch là một dạng vật quyền: một mảnh đất phục vụ yêu cầu một mảnh đất khác mà không phải một người phục vụ một người khác Vì vậy, việc thay đ i chủ sở h u của một trong hai mảnh đất không làm mất đi tính phục vụ của nó Đối tượng của quyền địa dịch chính là mảnh đất mà không phải hành vi của chủ sở h u mảnh đất Vì vậy, quyền địa dịch (dụng ích) là một dạng vật quyền – quyền sử dụng tài sản của người khác trong nh ng quan hệ nhất định

BLDS liên bang nga quy định về địa dịch có nhiều điểm tương đồng với quy định về địa dịch trong BLDS Việt Nam BLDS liên bang Nga điều 274 quy định

“ Trong trường hợp cần thiết, chủ sở h u một bất động sản (mảnh đất, các bất động sản khác) có quyền yêu cầu chủ sở h u bất động sản liền kề tạo cho họ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề ”

Địa dịch được thiết lập trên một bất động sản nh m mục đích đảm bảo cho việc khai thác bình thường một bất động sản khác Hay nói cách khác, sự “ phiền lụy ” được xác định cho một bất động sản nh m “ phục vụ ” cho một bất động sản khác

mà hai bất động sản này thuộc về hai chủ sở h u khác nhau Với nghĩa này, quyền địa dịch được coi là một dạng vật quyền (quyền trên vật), vì vậy, trong các BLDS đều có quy định quyền địa dịch được dịch chuyển cùng với việc dịch chuyển quyền

sở h u (quyền sử dụng) bất động sản chịu địa dịch Điều này có nghĩa là việc chuyển giao quyền sở h u bất động sản hưởng địa dịch cho người thứ ba thì địa dịch được thiết lập gi a hai bất động sản này mặc nhiên vẫn tồn tại Chủ sở h u, người sử dụng bất động sản hưởng địa dịch không phải thỏa thuận hoặc yêu cầu lại chủ sở h u, người sử dụng bất động sản chịu địa dịch thiết lập lại địa dịch vì dù bất động sản thuộc về ai, địa dịch vẫn tồn tại và vận hành Tuy nhiên, để thiết lập quyền địa dịch lần đầu tiên trên một bất động sản phải có quyền yêu cầu của chủ sở h u, người sử dụng bất động sản hưởng địa dịch và nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu của chủ sở h u, người sử dụng bất động sản chịu địa dịch (thông qua một hành vi cụ thể như cho phép đi qua, cho phép mở cửa s ) cho nên, địa dịch v a mang tính vật quyền, v a

có nh ng yếu tố của quan hệ trái quyền Nhưng theo tác giả, xét về bản chất, địa dịch vẫn phải được coi là một quan hệ vật quyền, chỉ có như vậy mới tạo ra một quan hệ láng giềng n định gi a các bất động sản mà không phụ thuộc vào việc thay đ i chủ

sở h u, người sử dụng bất động sản đó tr khi bản thân bất động sản hưởng địa dịch không có “ nhu cầu ” phiền lụy bất động sản chịu địa dịch đề đảm bảo cho việc khai thác bình thường bất động sản đó

1.4 Sơ lƣợc quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam có cội nguồn t Luật

La Mã, tiếp thu nh ng nguyên l cơ bản của Luật La Mã và nh ng nguyên tắc cơ bản trong BLDS Pháp năm 1804

Thời kỳ Pháp thuộc, nước Việt Nam được phân chia thành 3 kỳ và mỗi miền áp dụng một BLDS khác nhau Các quy định về quyền sử dụng bất động sản liền kề trong các bộ luật dân sự trong thời kỳ này đều thống nhất sử dụng khái niệm “ địa dịch ” chứ không sử dụng khái niệm “ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề ”

như trong BLDS 1995, 2005 Cụ thể Điều 629 Hoàng Việt Trung Kỳ hộ luật qui

định:“ Địa dịch là những sự mà một bất động sản phải gánh Bất động sản ấy gọi là

bất động sản chịu địa dịch để làm ch cho một bất động sản của của người khác, bất động sản này là bất động sản hưởng địa dịch Những sự gánh chịu ấy hoặc hạn chế

sự tự do trong đường hưởng dụng quyền lợi của người chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch, hoặc là cho chủ sở hữu bất động sản hưởng địa dịch được lợi dụng một đôi

chút về bất động sản chịu địa dịch”.Tương tự như vậy, Điều 601 Dân luật Bắc Kỳ

qui định:“ Địa dịch là những sự phiền luỵ buộc vào một sở nhà đất để lợi dụng cho

một sở nhà đất của người khác”

Đối chiếu với Luật Dân sự của chế độ Sài Gòn cũ về vấn đề địa dịch, chúng ta thấy cũng có nh ng quy định tương tự và khá đầy đủ, chi tiết ở các Thiên IV về “địa dịch”, với các chương I “địa dịch vì địa thế tự nhiên”, chương II “địa dịch pháp định”, chương III “địa dịch ước định” với tiết I “sự thiết lập địa dịch”, tiết II “sự hành sử địa dịch” và tiết III “sự mãn kết địa dịch” (Bộ Dân Luật ban hành ngày 20/12/1972 do Tối Cao Pháp Viện, chế độ Sài Gòn xuất bản năm 1973 ở các trang t

113 đến 117) Quy định về quyền địa dịch trong Dân luật Sài Gòn năm 1972 Quyển

2 thiên thứ 4 điều 463 : “ Địa dịch là dịch lụy đặt trên một bất động sản để làm

thuận lợi hay tiện ch cho một bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của ngừ i khác Địa sản phải chịu dịch lụy như trên gọi là địa sản thừa dịch, địa sản được hưởng sự thuận lợi gọi là địa sản hưởng dịch ”

Tóm lại quy định về địa dịch trong pháp luật dân sự Việt Nam trước khi ban hành Bộ luật dân sự đều có điểm chung đó là thống nhất sử dụng khái niệm “ địa dịch ” chứ không sử dụng khái niệm “ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề ” hay “ quyền đối với bất động sản liền kề” Đồng thời, coi quan hệ địa dịch là một quan hệ vật quyền (quyền trên vật): một bất động sản phải chịu: “ dịch lụy ” để “ làm lợi ” cho một bất động sản khác Bất động sản chịu dịch lụy là bất động sản th a

dịch, bất động sản hưởng thuận lợi là bất động sản hưởng dịch

Trong BLDS 1995, Các vấn đề liên quan đến hạn chế quyền của chủ sở h u (chủ sử dụng) bất động sản này hay quyền của chủ sở h u (chủ sử dụng) bất động sản khác cũng được quy định, tuy nhiên các quy định đó n m trong Chương VII Phần thứ hai BLDS 1995 "Tài sản và quyền sở h u" với tiêu đề: "Nh ng quy định khác về quyền sở h u" Nếu chế định địa dịch trong pháp luật của các nước bao gồm các quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ sở h u bất động sản, thì trong BLDS

1995 với chế định "Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề" lại chỉ bao gồm các quy định về quyền của chủ sở h u xác định đối với việc sử dụng bất động sản của các chủ liền kề để thỏa mãn một số nhu cầu nhất định Bản chất quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong BLDS 1995 tương tự như các quy định

về địa dịch trong các BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn nhưng được mở rộng thêm một số nội dung cho phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội hiện tại (quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc ) Các quy định trong BLDS 1995 không đưa ra khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, mà chỉ quy định nội dung các quyền đó, trong khi các BLDS Pháp, BLDS Bắc Kỳ, BLDS Sài Gòn đưa ra

định nghĩa về địa dịch với nội dung như là "nghĩa vụ đối với một bất động sản tạo

điều kiện thuận tiện cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác" Với khái niệm này địa dịch có thể bị lầm tưởng thuần túy là quan hệ gi a các

bất động sản mà không phụ thuộc vào chủ sở h u bất động sản đó Quan niệm này,

có thể nói thuần túy là quan hệ vật quyền mặc dù cũng chỉ là chế định dẫn xuất của chế định quyền sở h u trong điều kiện tuyệt đối hóa quyền sở h u tư nhân là thiêng liêng và bất khả xâm phạm

Cũng giống như BLDS 1995, BLDS 2005 cũng dùng khái niệm “ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” để thể hiện các vấn đề liên quan đến hạn chế quyền của chủ sở h u (chủ sử dụng) bất động sản này hay quyền của chủ sở h u (chủ sử dụng) bất động sản khác Tuy nhiên, tại BLDS 2005 quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vẫn còn mang nhiều nét của quan hệ v a mang tính vật quyền

v a mang tính trái quyền Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định của BLDS 2005 được định nghĩa là quyền của Chủ sở h u nhà, người sử dụng đất có

quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở h u của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp l , nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác

ây dựng chế định quyền đối với bất động sản liền kề trên nguyên tắc vật quyền, BLDS 2015 đã thay đ i tên gọi t “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” sang “ quyền đối với bất động sản liền kề Được thể hiện tại một mục độc lập tại Phần thứ hai, Chương IV mục I với tiêu đề “ Quyền đối với bất động sản liền kề”, BLDS 2015 đã sửa đ i, b sung một số vấn đề cơ bản liên quan đến việc quyền, nghĩa vụ của các bất động sản liền kề Về bản chất quyền đối với bất động sản liền

kề được quy định trong BLDS 2015 tương tự như các quy định trong các BLDS

1995, 2005 nhưng được mở rộng thêm một quy định cho phù hợp với điều kiện kinh

tế - xã hội hiện tại như khái niệm, căn cứ xác lập, thay đ i, chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề, hiệu lực, nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền

kề nh m đảm bảo thi hành quyền này trên thực tế

Các quy định trong BLDS 2005 không đưa ra khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, mà chỉ quy định nội dung các quyền đó, trong khi BLDS

2015 quy định về quyền này với nghĩa quyền thực hiện trên một bất động sản nh m khai thác lợi ích của bất động sản khác Với khái niệm này quyền đối với bất động sản liền kề được hiểu thuần túy là quan hệ gi a các bất động sản mà không phụ

thuộc vào chủ sở h u bất động sản đó

K t luận chương 1

1 Phân loại tài sản thành bất động sản và động sản là cách phân loại tài sản bắt đầu t luật La Mã c đại, được xem là cách phân loại tài sản mang tính truyền thống

và cho đến nay vẫn tồn tại trong luật dân sự của hầu hết các nước trên thế giới Trong

hệ thống pháp luật của các nước có nh ng điểm tương đồng về quan niệm bất động sản với tính chất không di, dời được Bên cạnh đó, khi liệt kê các bất động sản, pháp luật của các nước đã có nh ng khác biệt Nh ng điểm khác biệt này phản ánh sự đa dạng trong hệ thống pháp luật của các nước trên thế giới Quan niệm về bất động sản trong pháp luật Việt Nam hiện nay đã kế th a các BLDS truyền thống trong cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản Theo đó đất đai, tài sản gắn liền với đất được coi là bất động sản do bản chất tự nhiên với tính không di, dời được

2 Một bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản (chịu dịch quyền) do về bản chất

do tính chất không di dời được cùng loại và gi a chúng tồn tại một ranh giới Quyền đối với bất động sản liền kề là một chế định dẫn xuất của chế định quyền sở h u bất động sản và quyền sử dụng đất đai Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nh m phục

vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở h u của người khác (gọi

là bất động sản hưởng quyền

Chương 2 QUY ĐỊNH V QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K THEO

QU ĐỊNH CỦ PHÁP LUẬT VIỆT N M HIỆN HÀNH

2 1 C n cứ xác lập, chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

2.1.1 Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là một quyền khách quan được pháp luật ghi nhận Tuy nhiên, quyền này vẫn là dạng quyền thuộc năng lực pháp luật của chủ thể

mà không phải là một quyền dân sự chủ quan Muốn một quyền khách quan thành một quyền dân sự cụ thể phải có nh ng điều kiện nhất định, bởi ứng với mỗi một quyền dân sự của một chủ thể bao giờ cũng tồn tại nghĩa vụ đối với một hay nhiều chủ thể khác

Điều 246 BLDS 2015 có quy định về xác lập quyền đối với bất động sản liền

kề như sau: Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo địa thế tự nhiên,

theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc

Theo quy định trên ta thấy r ng: Quyền đối với bất động sản liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề gi a các bất động sản, mà phải dựa trên cơ sở nhất định

và với nh ng điều kiện nhất định Pháp luật chỉ quy định nh ng cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể cùng nh ng điều kiện về mặt khách quan Để tạo ra quyền về mặt chủ quan cần có nh ng hành vi cụ thể cùng với nh ng điều kiện nhất định Và

nh ng hành vi và điều kiện này phải phù hợp với yêu cầu của của pháp luật chứ không thể tuỳ tiện

Điạ dịch có thể được thiết lập do hiệu lực của một giao dịch, tức là sự bày tỏ chí của con người Về tính chất, giao dịch có thể là sự thoả thuận hoặc là giao dịch đơn phương (di chúc) Chẳng hạn, do việc phân chia một bất động sản lớn mà có một trong các bất động sản được chia nhỏ ở trong tình trạng không thể tiếp xúc trực tiếp với đường công cộng; thế là các bên phân chia thoả thuận về việc dành cho người được chia bất động sản đó một lối đi qua trên một hoặc nhiều bất động sản lân cận

So với quy định trong BLDS 2005 về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì BLDS 2015 có sự mở rộng hơn, cụ thể là b sung thêm căn cứ địa thế tự nhiên và

theo di chúc; đồng thời, tại Điều 246 BLDS 2015 cũng có sự thay đ i về cấu trúc thông thường so với các điều luật khác về căn cứ xác lập quyền hoặc nghĩa vụ Theo

đó, căn cứ “theo thỏa thuận” không được đặt lên đầu tiên, mà nó xếp sau hai căn cứ là: địa thế tự nhiên, theo quy định của luật Không phải ngẫu nhiên mà nhà làm luật lại sắp xếp như vậy, bởi lẽ, đất đai thuộc quyền sở h u của Nhà nước, mà Nhà nước chỉ giao cho các chủ thể quyền sử dụng, tức là ngay chính chủ thể có quyền trực tiếp với bất động sản phục vụ cũng đã bị hạn chế quyền rồi, sau đó người được hưởng quyền địa dịch v a bị hạn chế bởi chính chủ thể có quyền trực tiếp của bất động sản phục vụ đó Do đó có thể nói, quyền địa dịch là quyền bị hạn chế kép Bởi vậy mà khi muốn xác lập quyền, các bên không thể hoàn toàn tự do thỏa thuận với nhau như đối với các tài sản thông thường khác

2.1.1.1 Quyền đối với bất động sản liền kề do địa thế tự nhiên

Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề do địa thế tự nhiên trong trường hợp do địa thế tự nhiên mà một bất động sản ở trong tình trạng phục vụ một hoặc nhiều bất động sản khác mà không có sự lựa chọn, điển hình là địa dịch liên quan đến việc cấp thoát nước được quy định tại Điều 252 về Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề: Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở h u bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy…

2.1.1.2 Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của luật

Trên thực tế mọi quyền dân sự nói chung và quyền đối với động sản liền kề nói riêng, đều được xác lập theo quy định của pháp luật Đây là căn cứ không phụ thuộc vào chí của các chủ sở h u, người sử dụng bất động sản liền kề mà hoàn toàn được xác lập trên các quy định trực tiếp của pháp luật Cụ thể quyền đối với động sản liền

kề được xác lập theo, xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo phương thức chuyển giao bất động sản và xác lập quyền đối với bất động sản liền kề do sự phân chia bất động sản Cụ thể như sau :

Quyền đối với động sản liền kề đƣợc xác lập do sự phân chia bất động sản

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 254 BLDS2015: “Trường hợp bất động sản được

chia thành nhiều ph n cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi c n thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.” Điều luật này quy định về việc xác lập lối đi qua cho chủ sở h u

bất động sản với bất động sản liền kề Đó là một quyền cơ bản trong quyền đối với bất động sản liền kề

Quy định này chỉ nói về lối đi mà không quy định các quyền khác với bất động sản bị phân chia, tuy nhiên các quyền sử dụng bất động sản liền kề khác vẫn có thể được thực hiện thông qua việc áp dụng tương tự pháp luật dân sự Bình thường một bất động sản đang được khai thác, sử dụng phải có lối đi ra đường công cộng Trong trường hợp bất động sản đó bị vây bọc thì chủ sở h u, người sử dụng bất động sản

có quyền yêu cầu về lối đi đối với các chủ sở h u bất động sản liền kề được quy định

tại khoản 1 điều 254 BLDS 2015

Theo quy định trên, nếu một bất động sản bị phân chia thành nhiều phần do các chủ sở h u khác nhau có thể có tình trạng một hay nhiều bất động sản mới được tạo

ra sau khi chia không có lối đi ra đường công cộng Để đảm bảo cho các chủ sở h u trong trường hợp này được sử dụng và khai thác bình thường đối với bất động sản

của họ thì phải: “dành lối đi c n thiết cho người ở trong” Việc tạo lập lối đi trong

trường hợp này phải được thiết lập trên chính bất động sản bị phân chia

Thực tế cho thấy, khi phân chia bất động sản trong các trường hợp chia bất động sản thuộc sở h u chung của nhiều người khi li hôn, chia th a kế, mua bán, trao

đ i… thì các chủ sở h u phải thoả thuận về lối đi, nếu không thoả thuận được thì có thể suy đoán việc người ở bên trong được đi qua bất động sản của người bên ngoài (áp dụng theo địa thế tự nhiên hoặc theo tập quán) Nếu có tranh chấp thì được giải quyết theo nguyên tắc chung về xác lập lối đi theo quy định tại khoản 2 điều 254

BLDS 2015 “ Vị tr , giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên

thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và t gây phiền hà cho các bên ; nếu

có tranh chấp về lối đi thì yêu c u c quan nhà nước có thẩm quyền xác định ”

Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề do sự chuyển giao bất động sản

Điều 247 BLDS 2015 quy định: “ Quyền đối với bất động sản liền kề được

chuyển giao khi bất động sản được chuyển gia, trừ trường hợp pháp luật liên quan

có quy định khác.”

Như vậy, với việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã được xác lập quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền đối với bất động sản liền kề cũng được chuyển giao cho chủ sở h u mới mà không cần thỏa thuận với các chủ sở h u bất động sản khác để thiết lập quyền này Nghĩa là người chuyển giao không cần phải thoả thuận với chủ sở h u bất động sản liền kề, và chủ sở h u bất động sản liền kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở h u nhà, người sử dụng đất mới thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề thuộc quyền sở h u của họ Người được chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng quyền đối với động sản liền kề này với nội dung và phương thức như người chuyển giao cho họ đã thực hiện trước đó Đồng thời, chủ sở h u bất động sản phải chịu hạn chế mà chuyển giao bất động sản của mình cho người khác thì chủ sở h u nhà, người có quyền sử dụng đất mới vẫn tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho chủ sở h u bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản đã được chuyển giao Nhưng khi chuyển giao bất động sản mà phải chịu hạn chế thì họ phải báo cho người chủ sở h u mới biết về tình trạng cụ thể của bất động sản , trong đó có quyền đối với bất động sản liền kề mà bất động sản đó đang phải chịu

Như vậy việc thay đ i chủ sở h u hay chủ sử dụng các bất động sản không làm thay đ i quyền sử dụng hạn chế của người khác trên bất động sản đó Chính vì quyền đối với bất động sản liền kề là một loại vật quyền, là quan hệ gi a bất động sản này với bất động sản khác, mà không phụ thuộc vào việc thay đ i chủ sở h u của các bất động sản Quan điểm về việc chuyển giao bất đồng thời với việc chuyển giao quyền đối với bất động sản liền kề cũng được th a nhận trong pháp luật của các nước trên thế giới

2.1.1.3 Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận

Quyền đối với bất động sản liền kề có thể được thiết lập do hiệu lực của một giao dịch, tức là sự bày tỏ chí của con người Về tính chất, giao dịch có thể là sự thoả thuận hoặc là giao dịch đơn phương (di chúc) Chẳng hạn, do việc phân chia một bất động sản lớn mà có một trong các bất động sản được chia nhỏ ở trong tình trạng không thể tiếp xúc trực tiếp với đường công cộng; thế là các bên phân chia thoả thuận về việc dành cho người được chia bất động sản đó một lối đi qua trên một hoặc nhiều bất động sản lân cận

2.1.1.4 Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc

Đây là một trong nh ng quy định với của BLDS 2015 về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Theo quy định này, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập dựa trên chí của cá nhân nh m định định hướng tạo việc thuận lợi cho việc khai tác tài sản của mình sau khi chết

Tài sản của người để lại di chúc có thể bị phân chia sau khi mở th a kế, nh ng bất động sản bị phân chia này có thể trở thành bất động sản bị vây bọc do không có lối đi ra đường công cộng Nếu di chúc để lại có ghi nhận việc mở lối đi cho nh ng bất động sản ở phía trong thì khi thực hiện di chúc, các người th a kế buộc phải thực hiện mà không cần phải thực hiện một khoản đền bù nào cho bất động sản chịu hưởng quyền ( Điều 254 BLDS 2015)

2.1.2 Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề cũng được phát sinh, thay đ i, chấm dứt theo nh ng căn cứ và với nh ng điều kiện nhất định theo pháp luật như nh ng quyền dân sự khác Điều 256 BLDS 2015 có quy định về chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

2.1.2.1 Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người

Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện trong nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự

Việt Nam thì: “Khi pháp luật quy định có hai căn cứ này làm chấm dưt quyền sử dụng

hạn chế bất động sản liền kề, mà không quy định thêm một khoản thông thường như các điều luật khác như “các căn cứ khác do pháp luật quy định” không có nghĩa là không còn căn cứ khác cho việc áp dụng pháp luật theo dạng tư ng tự pháp luật” 4

Nói tóm lại thì khi các điều kiện để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề không còn thì chính là căn cứ làm chấm dứt quyền này Theo các điều kiện để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề thì gi a các bất động sản phải tồn tại một ranh giới để phân lập chúng Ranh giới đó chỉ có nghĩa về mặt pháp l khi hai bất động sản đó thuộc quyền sở h u của các chủ sở h u khác nhau Nếu bất động

4 Nguyễn Ngọc Điện(1999), Nghiên cứu về tài sản trong Luật dân sự Việt Nam, Nxb Tr ,TP Hồ Chí Minh,

tr.379

sản thuộc sở h u chung của hai hay nhiều chủ thể độc lập khác nhau thì các chủ sở

h u đó có quyền ngang nhau đối với tài sản chung đó Bất động sản thuộc sở h u chung khi chưa phân chia nó vẫn là một khối thống nhất về mặt pháp l và các chủ

sở h u có quyền trên trên toàn bộ phần chung đó và cùng chịu chung chế định pháp luật về bất động sản đó

Vì vậy khi bất động sản chịu hưởng quyền và bất động sản hưởng quyền thuộc

sở h u của một người, tức là cùng thuộc về một chủ sở h u và thành một thể thống nhất về mặt pháp l , do đó sẽ không còn tồn tại ranh giới gi a các bất động sản như trước n a Ví dụ như có hai mảnh đất của hai chủ sở h u khác nhau ở cạnh nhau, và

có một ranh giới gi u chúng là một bức tường rào Khi một chủ sở h u mua lại mảnh đất của người chủ kia thì tuy thực tế bức rào vẫn còn nhưng nó không còn là ranh giới gi a các bất động sản liền kề đó n a Chính xác hơn là không còn ranh giới

về mặt pháp l

Như vậy đi cùng với việc sáp nhập các bất động sản liền kề lại làm một thì không còn ranh giới và nhu cầu sử dụng, quyền đối với bất động sản liền kề mặc nhiên chấm dứt Vì hiển nhiên, người ta không thể sử dụng trên bất động sản liền kề

mà bất động sản đó lại là của chính họ Việc nhập làm một của các bất động sản liền

kề cũng có thể được áp dụng đối với tài sản thuộc sở h u riêng và sau đó được đưa vào làm sở h u chung Ví dụ như vợ chồng nhập tài sản riêng lại với nhau Khi ấy chỉ có giới hạn phần quyền trên toàn bộ khối tài sản đó

Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Điện cho r ng: “Nếu hai bất động sản lại tách ra để

thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau, thì trên c sở hệ thống phục vụ theo thoả thuận rành mạch hoặc mặc nhiên giữa các bên, các quyền và nghĩa vụ láng giềng sẽ phát sinh trở lại.”5

Như vậy theo ông quyền và nghĩa vụ láng giềng chấm dứt trong trường hợp này không dứt khoát Tiến sỹ Phạm Công Lạc lại có kiến khác cho

r ng: “ Không thể khẳng định rằng, nếu bất động sản đã được sáp nhập thì khi bị

phân chia lại phục hồi lại quyền sử dụng hạn chế như ban đ u, mà phải coi những bất động sản được tạo thành sau khi phân chia là những bất động sản hoàn chỉnh,

5 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, Nxb Tr ,TP Hồ Chí Minh,

tr.381

cho nên khi phân chia nếu phải xác lập lại quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thì phải xác lập lại như khi phân chia bất động sản ”6

Vì sau khi bất động sản đã được sáp nhập, chủ sở h u hoàn toàn có thể thay đối mục đích sử dụng mới hoặc họ có thể cải tạo, hoàn thiện lại bất động sản của mình, vì vậy các quyền cũ không còn hoăc thay đ i thì cách thức thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề đương nhiên bị thay đ i

2.1.2.2 Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu c u hưởng quyền

Không còn nhu cầu hưởng quyền được hiểu là chủ sở h u nhà, người sử dụng đất đang sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề nhưng vì một l do nào đó họ không cần thiết phải phiền lụy bất động sản liền kề thuộc quyền sở h u của người khác để khai thác công dụng bất động sản thuộc quyền sử dụng của mình Việc không còn nhu cầu hưởng quyền phải được thông qua hành vi pháp l đơn phương

Hành vi đó được thể hiện dưới các hình thức nhất định dưới đây:

Từ bỏ quyền đối với bất động sản liền kề

Đây là việc chủ sở h u nhà, người sử dụng đất bày tỏ chí không tiếp tục muốn sử dụng bất động sản liền kề đó n a, có thể thông qua lời nói hoặc văn bản Tuy nhiên, việc bày tỏ chí này phải đảm bảo nh ng nhu cầu có hiệu lực của giao dịch dân sự, cụ thể như người thực hiện quyền phải có năng lực hành vi dân sự; Phải

có sự tự nguyện; Mục đích và nội dung phải phù hợp pháp luật và đạo đức xã hội Việc t bỏ quyền đối với bất động sản liền kề này còn có thể được thực hiện thông qua hành vi loại bỏ của các chủ sở h u liên quan Nh ng hành vi nh m loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ như: ây tường chắn lối đi; Lấp đường thoát nước;

Gỡ bỏ đường dây tải điện… Đây lành ng hành vi làm b ng chứng cho việc t chối quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề của chủ sở h u bất động sản và được coi là căn

cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

Chủ sở h u bất động sản liền kề loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ trên bất động sản của mình đã được thực hiện, nhưng chủ sở h u bất động sản đang sử dụng hệ thống phục vụ ấy không phản đối thì có thể coi là sự t chối của chủ sở h u

6 Phạm Công Lạc (2004), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận văn tiến sĩ Luật học, Hà Nội,

tr 124

bất động sản hay không? Theo tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện thì: “Coi quyền hưởng thụ

hệ thống phục vụ g n với một bất động sản như một bất động sản, ta thừa nhận rằng chủ sở hữu bất động sản được phục vụ có ba mư i năm để bày tỏ ý ch , thái độ của mình Thời hiệu này có thể bị gián đoạn hoặc được hoãn do các nguyên nhân được

dự liệu trong luật chung về thời hiệu.” 7

Như vậy, coi quyền hưởng thụ trên hệ thống phục vụ gắn liền với một bất động sản như một bất động sản là hoàn toàn hợp l Và ba mươi năm thời hiệu là do pháp luật quy định Như vậy chủ sở h u có ba mươi năm để bày tỏ chí của mình về việc có hay không tiếp tục sử dụng hệ thống phục vụ của chủ sở h u bất động sản đối với bất động sản liền kề, khi họ biết việc chủ sở h u bất động sản liền kề có

nh ng hành vi nh m loại bỏ công dụng của hệ thống phục vụ nhưng không bày tỏ sự phản đối Vì khi đã có hành vi loại bỏ thì bất động sản không thể sử dụng được theo đúng với công dụng của nó Có nhiều trường hợp không thể khai thác được bất động sản nh m sử dụng bình thường như: Lấp hệ thống thoát nước, gỡ bỏ đường dây tải điện,… Khi làm như thế thì ngay lập tức hệ thống này sẽ ng ng hoạt động Tuy nhiên kể cả quyền có lối đi thì khi bị chủ sở h u bất động sản liền kề loại bỏ lối đi

mà người sử dụng lại không phản đối là điều hoàn toàn bất hợp l tr trường hợp bản thân chủ sở h u bất động sản đó không có nhu cầu sử dụng lối đi này n a Chính

vì vậy, việc không phản đối này có thể xem như là họ đã t bỏ quyền của mình, và

có thể l giải điều này là chủ sở h u bất động sản không cần thiết sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề, nhưng vẫn khai thác bất động sản của họ một cách bình thường

vì họ đã có lối đi khác

Theo quan điểm của TS Phạm Công Lạc thì “ …Nếu suy đoán thời hạn đó là

ba mư i năm theo như thời hiệu để người chiếm hữu ngay tình, công khai, liên tục đối với bất động sản để trở thành chủ sở hữu bất động sản đó lại không có c sở kể cả

về mặt pháp lý và thực tế Về mặt pháp lý không thể đồng nghĩa thời hiệu hưởng quyền dân sự với thời hiệu từ chối quyền dân sự, và cho đến nay trong pháp luật Việt Nam không tồn tại một quy định nào liên quan đến thời hiệu từ chối quyền dân sự Thời hiệu

7 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam, Nxb Tr ,TP Hồ Chí Minh,

tr.374-375