Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân Định hƣớng nghiên cứu Mã số chuyên ngành: 8380103 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Lê Minh Hùng Học viên: Đặng Lê Phƣơng Uyên Lớp: Cao học Luật Khố 30 TP HỒ CHÍ MINH - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tác giả Luận văn cam đoan: Luận văn thạc sĩ “Căn xác lập quyền bất động sản liền kề theo quy định pháp luật Việt Nam” kết nghiên cứu độc lập nghiêm túc riêng tác giả, thực hướng dẫn khoa học tận tâm, chu đáo PGS TS Lê Minh Hùng Nội dung Luận văn có tham khảo nguồn tài liệu khác nhau, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tác giả xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Đặng Lê Phƣơng Uyên DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BĐSLK Bất động sản liền kề BLDS Bộ luật Dân GDDS Giao dịch dân QĐV BĐSLK Quyền bất động sản liền kề QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Toà án nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 1.1 Khái niệm, đặc điểm ý nghĩa xác lập quyền bất động sản liền kề 1.1.1 Khái niệm xác lập quyền bất động sản liền kề 1.1.2 Đặc điểm xác lập quyền bất động sản liền kề 11 1.1.3 Ý nghĩa xác lập quyền bất động sản liền kề 13 1.2 Phân loại xác lập quyền bất động sản liền kề 15 1.2.1 Căn xác lập quyền bất động sản liền kề theo ý chí chủ thể 16 1.2.2 Căn xác lập quyền bất động sản liền kề theo quy định pháp luật 17 1.3 Quy định xác lập quyền bất động sản liền kề pháp luật Việt Nam đến trƣớc ngày 01/01/2017 19 1.3.1 Quy định xác lập quyền bất động sản liền kề pháp luật Việt Nam đến trước ngày 01/7/1996 19 1.3.2 Quy định xác lập quyền bất động sản liền kề pháp luật Việt Nam từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/01/2017 20 1.4 Quy định xác lập quyền bất động sản liền kề pháp luật số quốc gia 21 1.4.1 Quy định xác lập quyền bất động sản liền kề theo ý chí chủ thể pháp luật số quốc gia 22 1.4.2 Quy định xác lập quyền bất động sản liền kề theo quy định pháp luật pháp luật số quốc gia 23 KẾT LUẬN CHƢƠNG 26 CHƢƠNG XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO Ý CHÍ CỦA CHỦ THỂ 27 2.1 Các trƣờng hợp xác lập quyền bất động sản liền kề theo ý chí chủ thể 27 2.1.1 Xác lập quyền bất động sản liền kề theo thoả thuận 27 2.1.2 Xác lập quyền bất động sản liền kề theo di chúc 28 2.2 Điều kiện xác lập quyền bất động sản liền kề theo ý chí chủ thể 29 2.2.1 Hình thức thể ý chí xác lập quyền bất động sản liền kề 29 2.2.2 Tính hợp pháp giao dịch xác lập quyền bất động sản liền kề 31 2.2.3 Bất cập kiến nghị điều kiện xác lập quyền bất động sản liền kề theo ý chí chủ thể 33 2.3 Hệ việc xác lập quyền bất động sản liền kề theo ý chí chủ thể 37 2.3.1 Phát sinh quyền bất động sản liền kề nghĩa vụ đăng ký điều chỉnh hồ sơ địa 37 2.3.2 Chuyển giao quyền bất động sản liền kề với việc chuyển giao bất động sản 39 2.3.3 Chấm dứt quyền bất động sản liền kề trường hợp xác lập quyền theo ý chí chủ thể 41 KẾT LUẬN CHƢƠNG 42 CHƢƠNG XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT 43 3.1 Các trƣờng hợp xác lập quyền bất động sản liền kề theo quy định pháp luật 43 3.1.1 Căn chung xác lập quyền bất động sản liền kề 43 3.1.2 Căn đặc thù xác lập quyền bất động sản liền kề cụ thể 44 3.1.3 Bất cập kiến nghị trường hợp xác lập quyền bất động sản liền kề theo quy định pháp luật 46 3.2 Điều kiện xác lập quyền bất động sản liền kề theo quy định pháp luật 50 3.2.1 Thực trạng quy định pháp luật điều kiện xác lập quyền bất động sản liền kề 50 3.2.2 Bất cập kiến nghị điều kiện xác lập quyền bất động sản liền kề theo quy định pháp luật 56 3.3 Hệ việc xác lập quyền bất động sản liền kề theo quy định pháp luật 64 3.3.1 Pháp luật can thiệp vào quyền tự định, tự định đoạt chủ thể xác lập quyền bất động sản liền kề theo quy định pháp luật 64 3.3.2 Bất cập kiến nghị hệ việc xác lập quyền bất động sản liền kề theo quy định pháp luật 65 KẾT LUẬN CHƢƠNG 71 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Bên cạnh quyền chi phối tài sản thuộc sở hữu mình, chủ thể cịn có khả chi phối định tài sản thuộc sở hữu người khác, quyền gọi quyền khác tài sản “một quyền quan trọng quyền khác tài sản quyền bất động sản liền kề”1 Bởi lẽ, tài sản khai thác trường hợp bất động sản - loại tài sản thường có giá trị lớn có ý nghĩa quan trọng đời sống chủ thể Lịch sử lập pháp Việt Nam cho thấy, từ sớm, quy định sở hữu tài sản Quốc triều Hình luật Hồng Việt luật lệ chủ yếu đề cập đất đai tài sản liên quan đến đất đai2 Không vậy, quyền khác tài sản quyền bất động sản liền kề thường gây phiền luỵ nhiều cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền Hơn nữa, xác lập quyền bất động sản liền kề quy định Bộ luật Dân năm 2015 thực tế cho thấy nhiều trường hợp nhầm lẫn Từ đó, dẫn đến khó khăn việc xác lập quyền bất động sản liền kề Những phân tích cho thấy, dù mặt quy định pháp luật hay thực tiễn đời sống cần có cơng trình nghiên cứu chun sâu xác lập quyền bất động sản liền kề Đó lý tác giả lựa chọn đề tài “Căn xác lập quyền bất động sản liền kề theo quy định pháp luật Việt Nam” làm đề tài Luận văn Tình hình nghiên cứu đề tài Quyền bất động sản liền kề nhiều tác giả nước giới quan tâm nghiên cứu, thể số lượng sách, viết chủ đề Trong cơng trình nghiên cứu nước giúp người đọc hiểu quy định hành tình hình áp dụng pháp luật Việt Nam tác phẩm nước cung cấp kinh nghiệm lập pháp, kinh nghiệm giải tranh chấp quốc gia khác Đó nguồn tư liệu phong phú góp phần quan trọng việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam Đoàn Thị Ngọc Hải (2018), “Quyền bất động sản liền kề theo quy định pháp luật dân sự”, [https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2387] (truy cập ngày 18/10/2019) Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb Tư pháp, tr 24 A Cơng trình nghiên cứu nước Liên quan đến chủ đề xác lập quyền bất động sản liền kề, phân loại viết nước thành nhóm sau: Nhóm trình bày khái quát xác lập quyền bất động sản liền kề giáo trình luật dân sở đào tạo luật, như: Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2019), Giáo trình Pháp luật tài sản, quyền sở hữu thừa kế, Lê Minh Hùng (Chủ biên), Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam: Giáo trình dành mục để trình bày quyền bất động sản liền kề Với tính chất tài liệu giảng dạy, tiểu mục “Căn xác lập quyền bất động sản liền kề” bám sát quy định pháp luật với đầy đủ nội dung dừng lại mức độ nêu diễn giải điều luật, khơng phân tích sâu góc độ văn thực tiễn Trường Đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình Luật Dân Việt Nam - Tập 1, Đinh Văn Thanh (Chủ biên), Nxb Công an nhân dân: Các xác lập quyền bất động sản liền kề liệt kê mà khơng phân tích mở rộng Bên cạnh đó, Giáo trình viết theo Bộ luật Dân năm 2005 với nhiều điểm khác biệt so với Bộ luật hành Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh (2016), Giáo trình Luật Dân - Tập 1, Nguyễn Ngọc Điện (Chủ biên), Nxb Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh: Giáo trình khơng trình bày xác lập quyền bất động sản liền kề thành nội dung độc lập mà phân tích theo loại địa dịch3, bao gồm địa dịch địa tự nhiên, địa dịch luật địa dịch hành vi người Đây cách tiếp cận tổng qt, có tính học thuật xác lập quyền không dựa theo pháp luật thực định Nhóm thứ hai sách bình luận, sách chuyên khảo, bao gồm: Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (Chủ biên) (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Công an nhân dân: Các tác giả diễn giải quy định đưa ví dụ cho xác lập quyền bất động sản liền kề Thơng qua bình luận tác giả, người đọc hiểu rõ nội dung pháp luật hành phần hình dung việc xác lập quyền thực tế Tác giả sử dụng thuật ngữ “địa dịch” thay “quyền bất động sản liền kề” Mỗi quốc gia có cách gọi khác nhau, Pháp “servitude”, Anh “easement”, Đức “grunddienstbarkeit”… Khi diễn giải sang tiếng Việt tạm gọi “địa dịch” Đỗ Văn Đại (Chủ biên) (2016), Bình luận khoa học điểm Bộ luật Dân năm 2015, Nxb Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam: Tài liệu trình bày khác biệt Bộ luật Dân năm 2015 với Bộ luật trước đánh giá khác biệt Qua đó, giúp người đọc nắm bắt thay đổi quan điểm lập pháp Vì vậy, điều luật bình luận, bao gồm quy định xác lập quyền bất động sản liền kề, mang tính so sánh diễn giải, phân tích Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ: Các xác lập quyền bất động sản liền kề trình bày phần “Quyền nghĩa vụ láng giềng” theo quyền nghĩa vụ cụ thể Ưu điểm cách tiếp cận làm rõ nội dung quyền, từ lúc hình thành, đến thực chấm dứt Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb Tư pháp: Cơng trình nghiên cứu bao qt khía cạnh quyền bất động sản liền kề, xác lập quyền, nội dung quyền, chấm dứt quyền, tranh chấp thực tế Do phần xác lập quyền bất động sản liền kề nội dung nhỏ nên vấn đề chưa phân tích chun sâu để làm rõ hạn chế cịn tồn đề xuất giải pháp khắc phục Hồng Thế Liên (Chủ biên) (2008), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005 - Tập 1, Nxb Chính trị quốc gia: Tác giả trình bày xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật Dân năm 2005, qua đó, người đọc có nhìn xác lập quyền Ngồi ra, tác giả cịn bàn luận thêm số trường hợp ngoại lệ so với quy định pháp luật Nhóm thứ ba bao gồm Luận án, Luận văn sau: Phạm Công Lạc (2002), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận án tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội: Tác giả làm sáng tỏ lịch sử hình thành phát triển quyền, xây dựng khái niệm bất động sản, bất động sản liền kề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; so sánh quy định tương đồng pháp luật số quốc gia để vướng mắc tồn đề xuất hướng hoàn thiện Điểm hạn chế Luận án triển khai dựa Bộ luật Dân năm 1995 hết hiệu lực Nguyễn Thị Hường (2019), Quyền bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam - Học viện Khoa học xã hội: Đây cơng trình nghiên cứu tổng quát vấn đề liên quan đến quyền bất động sản liền kề, có liên kết pháp luật dân với pháp luật đất đai, xây dựng, tài nguyên Căn xác lập quyền tác giả phân tích qua khía cạnh quy định pháp luật thực trạng áp dụng, đồng thời đưa số định hướng hồn thiện cịn chung chung để triển khai thực tế Lê Ngọc Hoàng Anh (2016), Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật Dân sự, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh: Việc xác lập quyền bất động sản liền kề trình bày quyền cụ thể mà khơng phân tích tồn diện xác lập quyền Bên cạnh đó, thời điểm hoàn thành Luận văn lúc Bộ luật Dân năm 2015 vừa có hiệu lực nên phần thực tiễn áp dụng theo pháp luật hành cịn khiêm tốn Nhóm thứ tư viết chuyên khảo, thường tập trung vào vấn đề cụ thể quyền bất động sản liền kề: Nguyễn Ngọc Điện (2010), “Hoàn thiện chế độ pháp lý sở hữu bất động sản khung cảnh hội nhập”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 8: Trong viết này, tác giả giải hai vấn đề “làm rõ ranh giới bất động sản chế độ phân ranh” “các ràng buộc quan hệ láng giềng”, có nội dung địa dịch phương thức thiết lập địa dịch Bài viết khơng phân tích tổng quan xác lập quyền bất động sản liền kề mà với loại quyền, tác giả nêu cách thức hình thành nên quyền Lê Thu Hà (2008), “Quyền lối qua bất động sản liền kề”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 10: Thơng qua phân tích vụ việc thực tế, tác giả trình bày khó khăn mở lối qua bất động sản liền kề đề xuất phương án giải tranh chấp Tuy nhiên, kiến nghị tác giả cịn mang tính chung chung khó triển khai thực tế Nguyễn Thị Hường (2018), “Về xác lập quyền bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật Dân năm 2015”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 14: Tác giả tập trung phân tích xác lập quyền bất động sản liền kề, bao gồm giải thích luật, đối chiếu pháp luật nước ngồi, nêu ví dụ minh hoạ Nhìn chung, viết đưa nhìn sâu sắc xác lập quyền bất động sản liền kề giới hạn dung lượng viết tạp chí nên chưa triển khai toàn diện vấn đề ... xác lập quy? ??n bất động sản liền kề 11 1.1.3 Ý nghĩa xác lập quy? ??n bất động sản liền kề 13 1.2 Phân loại xác lập quy? ??n bất động sản liền kề 15 1.2.1 Căn xác lập quy? ??n bất động sản liền kề. .. lập quy? ??n bất động sản liền kề theo ý chí chủ thể Chương Xác lập quy? ??n bất động sản liền kề theo quy định pháp luật CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CĂN CỨ XÁC LẬP QUY? ??N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ... trƣờng hợp xác lập quy? ??n bất động sản liền kề theo quy định pháp luật 43 3.1.1 Căn chung xác lập quy? ??n bất động sản liền kề 43 3.1.2 Căn đặc thù xác lập quy? ??n bất động sản liền kề cụ