Bài viết trao đổi về khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề và vướng mắc từ thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền về lối đi qua, đề xuất các giải pháp nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc nêu trên.
HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHÁI NIỆM QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ VÀ VƯỚNG MẮC TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA Nguyễn Thị Hạnh1 Tóm tắt: Quyền bất động sản liền kề chế định pháp luật quan trọng pháp luật dân sự; quy định Bộ luật dân (BLDS) năm 1995, BLDS năm 2005 tiếp tục kế thừa, phát triển BLDS năm 2015 BLDS năm 2015 sửa đổi, bổ sung quy định quyền bất động sản liền kề, tạo sở pháp lý cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thực quyền, nghĩa vụ sử dụng bất động sản liền kề; tạo điều kiện thuận lợi để chủ sở hữu khai thác hiệu tối đa cơng dụng tài sản Tuy nhiên, từ thực tiễn giải tranh chấp quyền bất động sản liền kề cho thấy cịn có khó khăn, vướng mắc; thiếu thống Trong đó, loại tranh chấp chiếm tỷ lệ lớn tranh chấp quyền bất động sản liền kề tranh chấp quyền lối qua Bài viết trao đổi khái niệm quyền bất động sản liền kề vướng mắc từ thực tiễn giải tranh chấp quyền lối qua, đề xuất giải pháp nhằm góp phần tháo gỡ vướng mắc nêu Từ khóa: Bất động sản liền kề, tranh chấp, Bộ luật dân Nhận bài: 10/03/2020; Hoàn thành biên tập: 20/03/2020; Duyệt đăng: 15/04/2020 Abstract: The right to adjacent real estates is an important legal institution of the civil law which is regulated in the Civil Code in 1995, the Civil Code in 2005 and inherited, developed in the Civil Code 2015 The Civil Code in 2015 has amended, supplemented regulations on the right to adjacent real estates, creating legal ground for owners of real estates to exercise their rights and interests in using adjacent real estates to create favorable condition for owners of real estates to be able to take full use of properties However, from settlement of disputes over the right to adjacent real estates, it shows that there are difficulties, obstacles and inconsistency in settlement of disputes over the adjacent real estates including disputes over passageway which have the highest rate The above article exchanges views over concept of the right to adjacent real estates and obstacles from reality of settling disputes over the right to passageway as well as proposes solutions to tackle above mentioned obstacles Keywords: Adjacent real estates, disputes, the Civil Code Date of receipt: 10/03/2020; Date of revision:20/03/2020; Date of Approval: 15/04/2020 Quyền bất động sản liền kề vật quyền xác lập tài sản bất động sản thuộc sở hữu quyền sử dụng chủ thể khác Đây chế định pháp luật ghi nhận từ sớm Từ thời La Mã cổ đại, quyền giải thích, quy định cụ thể Theo đó, quyền địa dịch (quyền bất động sản liền kề) loại đặc biệt quyền sở hữu hạn chế, quyền sử dụng hạn chế bất động sản thuộc sở hữu người khác, đặt tôn trọng quyền chủ sở hữu Đó quyền có lối qua bất động sản chủ sở hữu khác, quyền đặt ống dẫn nước, thoát nước, quyền sử dụng lối dẫn thoát nước canh tác để phục vụ tưới tiêu Quy định pháp luật quyền bất động sản liền kề tạo sở pháp lý điều kiện thuận lợi để chủ sở hữu khai thác hiệu tối đa công dụng tài sản Giống pháp luật nhiều nước giới, pháp luật dân Việt Nam quy định quyền bất động sản liền kề Trong dân luật cũ Việt Nam trước đây, quyền ghi nhận gọi “quyền địa dịch” Thạc sỹ, Khoa Đào tạo chung nguồn Thẩm phán, Kiểm sát viên, Luật sư - Học viện Tư pháp Số 04/2020 - Năm thứ mười laêm dịch quyền Quyền bất động sản liền kề quy định BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 tiếp tục kế thừa, phát triển BLDS năm 2015 Khái niệm quyền bất động sản liền kề BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 không sử dụng thuật ngữ “quyền bất động sản liền kề” mà sử dụng thuật ngữ “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” Đồng thời hai Bộ luật dân không đưa định nghĩa quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mà quy định theo hướng liệt kê quyền Cụ thể, theo quy định BLDS năm 1995, BLDS năm 2005: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu người khác để đảm bảo nhu cầu lối đi, cấp nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý, phải đền bù, khơng có thỏa thuận khác”2 Theo quan điểm chúng tôi, với phương pháp liệt kê quyền chưa đầy đủ không mang tính khái quát Nhằm tạo sở pháp lý đầy đủ, thuận lợi cho việc khai thác, sử dụng cách hiệu tài sản, nguồn tài nguyên thiên nhiên khác tạo điều kiện cho chủ thể chủ sở hữu thực quyền tài sản thuộc sở hữu chủ thể khác, BLDS năm 2015 sửa đổi, bổ sung quy định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề BLDS năm 2005 Đặc biệt định nghĩa quyền bất động sản liền kề quy định BLDS năm 2015 Theo đó, “Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền)3 Định nghĩa quyền bất động sản liền kề dựa chất việc, tượng, ngắn gọn, súc tích lại có tính khái qt cao Điều có ý nghĩa quan Điều 278 BLDS năm 1995, Điều 273 BLDS năm 2005 Điều 245 BLDS năm 2015 trọng tiền đề sở cho quy định khác cụ thể quyền bất động sản liền kề BLDS năm 2015 Từ định nghĩa quyền bất động sản liền kề BLDS năm 2015 cho thấy có hai điều kiện bắt buộc để làm phát sinh quyền này: (i) phải tồn bất động sản; (ii) việc khai thác bất động sản bắt buộc phải thực bất động sản cịn lại thực quyền khai thác Như vậy, so sánh quy định BLDS năm 2005 BLDS năm 2015 cho thấy có khác biệt tư lập pháp Việc sử dụng bất động sản liền kề theo quy định BLDS năm 2005 bắt buộc “phải đền bù” (trừ trường hợp bên thỏa thuận khác) Điều cho thấy BLDS năm 2005 tiếp cận theo góc độ chủ thể có bất động sản chịu hưởng quyền để nhìn nhận vấn đề Và theo cách nhìn này, việc cho người khác thực quyền bất động sản dẫn đến nhiều có thiệt hại định để đảm bảo cơng bắt buộc phải có yếu tố đền bù Khác với BLDS năm 2005, nội dung định nghĩa quyền bất động sản liền kề BLDS năm 2015 không đề cập đến vấn đề “phải đền bù” chủ thể chịu hưởng quyền Chỉ riêng quy định quyền lối qua, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền (trừ trường hợp có thỏa thuận khác) Đây thay đổi tư cho thấy nhà làm luật xây dựng BLDS năm 2015 tiếp cận theo góc độ chủ thể có bất động sản hưởng quyền từ xác định việc thực bất động sản hưởng quyền đương nhiên, việc khơng gây thiệt hại cho chủ thể chịu hưởng quyền khơng đặt vấn đề đền bù Với cách tiếp cận này, BLDS năm 2015 kế thừa cách giải thích thuật ngữ nhà làm luật La Mã, phát triển quy định BLDS năm 2005, xây dựng định nghĩa quyền bất động sản liền kề cách cụ thể, rõ ràng hợp lý Từ đó, HỌC VIỆN TƯ PHÁP nội dung điều luật BLDS năm 2015 quy định quyền bất động sản liền kề theo cách tiếp cận điều chỉnh mối quan hệ hai bất động sản Như vậy, quyền bất động sản quyền chủ thể, chủ sở hữu bất động sản, họ phép thực một, số quyền (theo địa tự nhiên, theo quy định pháp luật, theo thoả thuận, theo di chúc) bất động sản liền kề, thuộc quyền sở hữu người khác Nghiên cứu quy định BLDS năm 2015, quyền bất động sản liền kề khái quát bao gồm loại quyền sau: (i) Quyền cấp, thoát nước; (ii) Quyền lối qua; (iii) Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác Theo quy định BLDS năm 2015 quyền có đặc điểm sau: Một là, quyền bất động sản liền kề phải gắn liền với hai loại bất động sản: bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền Bất động sản hưởng quyền bất động sản có hạn chế, khó khăn cho chủ sở hữu việc sử dụng, phải cần đến “tạo điều kiện” bất động sản chịu hưởng quyền Hai là, quyền bất động sản liền kề gắn với bất động sản, gắn với chủ sở hữu bất động sản Vì vậy, bất động sản thay đổi chủ sở hữu thông qua giao dịch dân chủ sở hữu người hưởng quyền chủ sở hữu cũ chấm dứt quyền Ba là, quyền bất động sản liền kề khơng có giá trị kinh tế, không hướng đến việc khai thác giá trị bất động sản cho mục đích lợi nhuận Quyền xác lập với mục đích tạo điều kiện cho sinh hoạt bình thường chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền để người kiếm lợi từ quyền với bất động sản liền kề Song chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có lợi ích định, ví dụ đất sản xuất nơng sản hưởng quyền lối qua bất động sản bên cạnh xe chở hàng nơng sản vào Cơng ty, hộ gia đình thu lợi nhuận từ việc sản xuất nông sản lợi ích gián tiếp, khơng phải lợi nhuận trực tiếp phát sinh từ việc họ hưởng quyền từ lối qua Vướng mắc từ thực tiễn giải tranh chấp quyền lối qua Trong năm gần đây, tranh chấp quyền lối qua ngày tăng Mặc dù BLDS năm 2015 có sửa đổi, bổ sung, tạo sở pháp lý cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thực quyền, nghĩa vụ sử dụng bất động sản liền kề chủ sở hữu khác Tuy nhiên, từ thực tiễn giải tranh chấp quyền bất động sản liền kề cho thấy cịn có khó khăn, vướng mắc nhận thức, áp dụng pháp luật; thu thập, đánh giá chứng cứ; thiếu vắng quy định cụ thể pháp luật Điều đặt yêu cầu nghiên cứu tìm giải pháp tháo gỡ nhằm mục tiêu giải tranh chấp quyền bất động sản liền kề đắn, công bằng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp bên tranh chấp Một là, áp dụng pháp luật quyền bất động sản liền kề Quyền bất động sản liền kề, quyền lối qua quy định tương đối cụ thể BLDS năm 2015 Song thực tế cho thấy, cịn có luật sư, thẩm phán, kiểm sát viên nhận thức áp dụng pháp luật tham gia giải quyết, giải tranh chấp quyền lối qua chưa dẫn đến việc thiếu thống kết giải trường hợp nguyên đơn khởi kiện yêu cầu mở lối bất động sản nguyên đơn bị vây bọc để mở lối đường công cộng, qua bất động sản liền kề bị đơn mà phải qua bất động sản khác Xin nêu hai vụ án minh họa cho nhận Vụ án thứ nhất: Cụ S có phần đất diện tích 1.527m2, đất số 7, tờ đồ số 27; diện tích 1.514m2, đất số 6, tờ đồ số 27, tọa lạc ấp A, xã T, huyện C nằm giáp ranh với đất bà L Thửa đất bà L giáp Số 04/2020 - Năm thứ mười lăm đất bà M Từ đất cụ S để đường công cộng phải qua phần đất bà L, bà M Diện tích đất cụ S giáp đất bà L, diện tích đất bà M giáp đất bà L Trước đây, gia đình cụ S sử dụng đường có chiều ngang 1.5m, chiều dài hết đất bà L, bà M để đường cơng cộng Năm 2017, gia đình bà M làm hàng rào chắn lối làm cho gia đình cụ S khơng đường cơng cộng lối qua đất bà L, bà M lối gia đình cụ S để đường công cộng Cụ S khởi kiện yêu cầu bà M mở lối ngang 1,5m, dài 10,08m, theo sơ đồ đo đạc thực tế, diện tích 15.2m2, nằm đất bà M cho gia đình cụ làm lối đường công cộng Cụ S đồng ý đền bù giá trị phần đất mở lối giá trị bê tông lối cho bà M theo giá thị trường Bà M không đồng ý yêu cầu cụ S Quá trình giải vụ án, luật sư bảo vệ quyền lợi cho bà M đưa quan điểm lập luận cho đất bà M không liền kề với đất cụ S nên quy định BLDS năm 2015 quyền bất động sản liền kề, bà M khơng có nghĩa vụ phải mở lối cho cụ S Kết giải vụ án, Tòa án định chấp nhận yêu cầu cụ S buộc bà M phải mở lối ngang 1.5m, dài 10.08m, (theo sơ đồ đo đạc), diện tích 15.2m2, nằm diện tích đất bà M nêu cho hộ cụ S làm lối đường công cộng Từ việc giải vụ án trên, câu hỏi đặt là, quan điểm áp dụng pháp luật quyền lối qua luật sư bảo vệ cho bà M có pháp luật khơng cho bất động sản bà M không liền kề với bất động sản cụ S? Theo quan điểm chúng tơi, phán Tịa án cho phép cụ S mở lối qua diện tích đất bà M hồn tồn với nội dung quy định BLDS năm 2015 quyền bất động sản liền kề, quyền lối qua Thực tế bất động sản cụ S bị vây bọc khơng có lối đường công cộng Nếu cho bất động sản bà M không liền kề với bất động sản cụ S từ khơng chấp nhận u cầu mở lối cụ S qua bất động sản bà M rõ ràng bất động sản cụ S khơng thể sử dụng khơng có lối đường cơng cộng Trong pháp luật dân có quy định bảo đảm quyền mở lối bất động sản bị vây bọc Vụ án thứ hai: Thửa đất anh T nằm phía ngồi giáp đường cơng cộng, đất ơng C nằm phía cách đất anh T mương Trước anh T cho ông C qua đất anh để đường công cộng sau anh T khơng cho ơng C tiếp tục Ông C khởi kiện yêu cầu anh T mở lối Kết giải vụ án theo định Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện ông C buộc anh T mở lối cho ơng C Tuy nhiên, Tịa án cấp phúc thẩm định ngược lại, không chấp nhận yêu cầu ông C với cho đất ông C đất anh T không liền kề cách mương, nên anh T khơng có nghĩa vụ mở lối cho ông C Như vậy, giải vụ án Tịa án cấp có phán với kết trái ngược Theo quan điểm chúng tôi, định Tịa án cấp phúc thẩm khơng với quy định pháp luật dân quyền mở lối qua Như vậy, quyền có lối anh T không bảo đảm giống vụ án thứ bất động sản anh T sử dụng Nguyên nhân việc đưa quan điểm, kết giải khơng xác, không pháp luật luật sư bảo vệ quyền lợi cho bà M vụ án thứ nhất, thẩm phán Tòa án cấp phúc thẩm giải vụ án thứ hai cho bắt nguồn từ việc nhận thức, áp dụng pháp luật quyền bất động sản liền kề khơng xác thiếu vắng quy định BLDS năm 2015 định nghĩa bất động sản liền kề Chúng cho rằng, BLDS năm 2015 khơng có định nghĩa bất động sản liền kề song có định nghĩa chung quyền bất động sản liền kề “quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở HỌC VIỆN TƯ PHÁP hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền)” BLDS năm 2015 quy định rõ ràng bất động sản hưởng quyền, bất động sản liền kề Mặt khác, BLDS năm 2015 quy định quyền lối qua, không quy định quyền lối qua bất động sản liền kề Theo “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có khơng đủ lối đường cơng cộng, có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý phần đất họ”4 Theo nội dung điều luật cho thấy BLDS năm 2015 sử dụng thuật ngữ “bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác”, không sử dụng thuật ngữ “bị vây bọc bất động sản liền kề chủ sở hữu khác” Với cách hiểu áp dụng không nội dung quy định BLDS năm 2015 quyền bất động sản liền kề, quyền lối qua, luật sư bảo vệ quyền lợi cho bà M, thẩm phán Tòa án cấp phúc thẩm giải vụ án thứ hai hiểu yếu tố liền kề cách máy móc, rập khn, theo “liền kề” hiểu bất động sản có chung ranh giới, tiếp giáp ranh giới Trên thực tế, trình khai thác, sử dụng bất động sản bị vây bọc không cần đến phiền lụy bất động sản có chung ranh giới mà cịn có bất động sản khác Đó bất động sản tiếp nối với bất động sản liền kề Ví dụ, bất động sản bị vây bọc đường cơng cộng cần phải có lối Lối khơng xun qua mà cịn qua nhiều bất động sản nhiều chủ sở hữu khác Bởi vì, từ bất động sản bị vây bọc để đến đường công cộng thiết phải qua bất động sản Trong đó, bất động sản bị vây bọc giáp ranh với hai bất động sản Điều không áp dụng quyền lối qua mà áp dụng quyền khác Nghĩa là, có bất động sản không liền kề, phải hạn chế quyền Điều 254 BLDS năm 2015 Khoản Điều 254 BLDS năm 2015 để tạo lập lối đi; lối cấp, thoát nước; quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc quyền khác Nếu quyền lối qua; lối cấp, thoát nước; quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc quyền khác áp dụng bất động sản liền kề dẫn đến khơng thể mở lối đường cơng cộng, khơng thể cấp nước, mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc Do đó, từ nội dung định nghĩa quyền bất động sản liền kề cho thấy cần thống cách hiểu “bất động sản chịu hưởng quyền” bất động sản liền kề bất động sản xung quanh khác phục vụ cho bất động sản hưởng quyền Tuy nhiên, theo quan điểm chúng tôi, để bảo đảm thống nhất, đắn việc nhận thức, áp dụng pháp luật, giải tranh chấp quyền bất động sản liền kề cần có hướng dẫn, giải thích Tịa án nhân dân tối cao hình thức cơng văn án lệ Hai là, thu thập, sử dụng chứng Nghiên cứu thực tiễn giải vụ án dân nói chung, vụ án tranh chấp quyền bất động sản liền kề nói riêng cho thấy có nhiều sai sót thu thập, sử dụng chứng BLDS năm 2015 quy định:“Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”5 Như vậy, theo nội dung tinh thần điều luật để giải vấn đề đền bù bên tranh chấp không thỏa thuận giá đền bù phải có chứng xác định giá diện tích đất mở lối Thực tiễn giải vụ án tranh chấp quyền mở lối qua cho thấy có sai sót, thiếu thống việc thu thập, sử dụng chứng xác định giá đền bù Chúng xin nêu ví dụ minh họa Trước năm 1996, hộ gia đình nguyên đơn bà Đậu Thị Nến, bà Phan Thị Y, bà Lại Thị H, ông Nguyễn Văn T, bà Đào Thị N, ông Võ Xuân P, bà Trần Thị L có sử dụng đường chung phía giáp đập thuỷ điện Số 04/2020 - Năm thứ mười lăm xóm 1, thơn xã K, huyện Đ, tỉnh T Sau Nhà nước đắp đập thuỷ điện việc lại đường gặp nhiều khó khăn, bất tiện khơng an tồn Do năm 1996 hộ dân thống bỏ đường cũ, di dời lên đường cách đường cũ 100m qua diện tích đất ông Nguyễn Hữu P đồng ý ông P Con đường lối chung cho hộ dân Các hộ dân sử dụng đường ổn định từ năm 1996 đến năm 2015 ơng P có hành vi cản trở, khơng cho hộ dân phía qua phần đường nằm diện tích đất ông P cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hành vi ông P cản trở cho việc lại sinh hoạt hàng ngày hộ dân lối hộ dân khu vực Do vậy, nguyên đơn khởi kiện ông P cư trú thôn 6, xã K, huyện Đ, tỉnh T yêu cầu Tòa án giải buộc ông P phải mở lối cũ đường đất chấm dứt hành vi cản trở việc lại hộ dân Các nguyên đơn đồng ý trả giá trị quyền sử dụng đất theo giá Nhà nước quy định 150.000 đồng/m2 Ông P thừa nhận việc ông đồng ý cho hộ mở lối nhờ qua phần đất ông đồng nguyên đơn trình bày Tuy nhiên, hộ dân nơi kê bờ, ngăn dòng chảy nên nước mưa tràn vào đất rẫy gia đình ơng gây sói mịn, làm ảnh hưởng đến trồng đất ông Do ông không cho hộ dân lại đoạn đường qua phần đất ơng Ơng khơng chấp nhận u cầu khởi kiện nguyên đơn Vị trí đường hữu hộ dân sử dụng lại nằm phần diện tích đất ơng Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H 007386, số 43, Tờ đồ số 13, với diện tích 9.860m2, cấp năm 1996 Trường hợp nguyên đơn muốn mở lối qua đất ông, ông đồng ý phải mua diện tích đất làm lối theo giá thị trường 500.000 đồng/m2 Giải vụ án trên, Tòa án cấp sơ thẩm khơng tiến hành định giá diện tích đất nguyên đơn tranh chấp yêu cầu mở lối mà sử dụng chứng giá bồi thường đất thu hồi đất Nhà nước 150.000 đồng/m2 để xác định giá trị đền bù diện tích đất mở lối nguyên đơn phải toán trả bị đơn Chúng cho rằng, việc sử dụng giá bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất Tòa án cấp sơ thẩm để xác định giá trị đền bù việc giải vụ án nêu khơng xác, khơng bảo đảm quyền lợi bị đơn vụ án Khi bên đương tranh chấp giá đền bù, Tòa án phải áp dụng biện pháp thu thập chứng định giá tài sản quy định Điều 104 Bộ luật tố tụng dân năm 2015 (BLTTDS) sử dụng kết giá Hội đồng định giá xác định biên định giá tài sản làm sở giải vấn đề đền bù Xác định giá trị đền bù giải tranh chấp quyền lối qua thời gian cho thấy có thiếu thống thực tiễn Có Tịa án áp dụng biện pháp định giá diện tích đất làm lối buộc chủ bất động sản hưởng quyền trả cho chủ bất động sản chịu hưởng quyền số tiền theo kết định giá Song có Tịa án lại buộc chủ bất động sản hưởng quyền bồi thường thêm số tiền nhằm bù đắp quyền lợi bị thiệt hại chủ bất động sản chịu hưởng quyền đương khơng tự nguyện bồi thường thêm Hoặc có Tịa án khơng tiến hành áp dụng biện pháp định sử dụng giá bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất giá đất theo khung giá ủy ban nhân dân tỉnh định ban hành để giải vấn đề đền bù Nguyên nhân việc thu thập, sử dụng chứng thiếu thống việc xác định giá trị đền bù từ thực tiễn giải tranh chấp quyền lối qua Tịa án chúng tơi cho xuất phát từ việc chưa nghiên cứu, nhận thức chưa đầy đủ nội dung hướng dẫn Tòa án nhân dân tối cao xác định giá quyền sử dụng đất giải vụ án dân Nghiên cứu vấn đề giá đền bù giải tranh chấp quyền lối qua chúng tơi thấy có quan điểm cho cách tính “đền bù” chưa có văn hướng dẫn cụ HỌC VIỆN TƯ PHÁP thể nên thực tiễn gặp vướng mắc vấn đề này6 Quan điểm cho không với hướng dẫn Tòa án nhân dân tối cao Từ năm 2001, Tòa án nhân dân tối cao ban hành văn hướng dẫn việc xác định giá quyền sử dụng đất định giá nhà, theo “Khi giải vụ án hình sự, dân sự, kinh tế có liên quan đến việc xác định giá quyền sử dụng đất, Tồ án chấp nhận giá bên đương thoả thuận với nhau, thoả thuận khơng trái với ngun tắc quy định Điều Bộ luật dân Trong trường hợp bên đương không thoả thuận với nhau, giá quyền sử dụng đất xác định theo giá thực tế chuyển nhượng địa phương nơi có đất tranh chấp loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm…” (Cần lưu ý “Giá thực tế chuyển nhượng địa phương” giá thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương)7 Do đó, trường hợp bên tranh chấp không thỏa thuận giá, xác định giá đền bù quyền sử dụng đất mở lối giải vụ án tranh chấp quyền mở lối nói riêng, giá tài sản tranh chấp giải vụ án dân nói chung Tịa án phải áp dụng tương tự nội dung hướng dẫn Tòa án nhân dân tối cao Xác định giá đền bù quyền sử dụng đất theo giá thị trường thời điểm xét xử sơ thẩm, Tòa án phải áp dụng biện pháp thu thập chứng định giá tài sản theo quy định BLTTDS Ba là, vướng mắc quy định pháp luật thiếu cụ thể Thực tiễn tham gia giải tranh chấp quyền bất động sản cho thấy cịn có vướng mắc bất cập từ việc thiếu quy định cụ thể pháp luật dân việc xác định “lối thuận tiện hợp lý” quy định quyền lối qua Xin nêu ví dụ minh họa: bà Trần Kim L Nguyễn Huỳnh K, Nguyễn Bá K cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tách 1561 diện tích 1603m2, 1569 diện tích 1.000m2, 1568 diện tích 1.000m2, 1567 diện tích 1.000m2 Diện tích đất bà sử dụng canh tác trồng mía bán cho nhà máy đường X theo hợp đồng với nhà máy Các đất liền kề tiếp giáp phía sau phần 175 ông Nguyễn Văn D, lối đường quốc lộ Thửa đất ông D giáp đường quốc lộ Bà L khởi kiện yêu cầu mở lối từ quốc lộ 61B đến 1561 rộng 3m, dài cạnh phải 26.3m, dài cạnh trái 27.55m, bà bà đồng ý toán giá trị quyền sử dụng đất cho ơng D Phía bị đơn ơng Nguyễn Văn D trình bày: từ trước đến gia đình bà L, xe tơ chở mía gia đình bà L nhờ qua đất ông đường quốc lộ, ông không đồng ý với yêu cầu nguyên đơn việc mở lối chiều rộng 3m mà đồng ý mở lối cho gia đình bà L có chiều rộng 1.5m Ý kiến Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bị đơn: yêu cầu nguyên đơn lối chung không phù hợp Điều 167 Luật đất đai năm 2013, bên bị đơn ông D đồng ý yêu cầu nguyên đơn mở lối đường quốc lộ khơng đồng ý mở lối có chiều rộng 3m, mà đồng ý mở lối có chiều rộng 1.5m việc mở lối có chiều rộng 3m làm thiệt hại việc sử dụng đất ông D Trường hợp bà L không đồng ý với phương án này, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Ngun đơn bà L trình bày đề nghị Tịa án chấp nhận yêu cầu mở lối chiều rộng 3m với lý để xe ô tô tải nhỏ vào vận chuyển mía, sản phẩm nơng nghiệp nguyên đơn đường quốc lộ Kết giải vụ án, án sơ thẩm nhận định: xét trạng sử dụng đất nguyên đơn người có quyền lợi, Lý Văn Tốn, Quyền lối qua bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật dân năm 2015 (https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/quyen-ve-loi-di-qua-bat-dong-san-lien-ke-theo-quy-dinh-cua-bo-luatdan-su-2015) Cơng văn số 109/2001/KHXX 04/09/2001 Tịa án nhân dân tối cao “về việc xác định giá quyền sử dụng đất định giá nhà” Số 04/2020 - Năm thứ mười lăm nghĩa vụ liên quan thực tế khơng có lối đường quốc lộ công cộng, yêu cầu mở lối nguyên đơn phù hợp quy định Điều 254 BLDS, vậy, nguyên đơn hưởng quyền lối qua đất 175 Tuy nhiên, việc mở lối phải đảm bảo thuận tiện hợp lý nhất, thiệt hại gây nhất; trường hợp mở lối chiều rộng 3m dẫn đến gây thiệt hại diện tích đất cho ông D, chấp nhận phần yêu cầu nguyên đơn, nguyên đơn người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan quyền mở lối đường quốc lộ có chiều rộng 1.5m… Như vậy, theo kết giải Tòa án cấp sơ thẩm vụ án trên, bà L người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan quyền mở lối có chiều rộng 1.5m Thực tế, lối thuận tiện cho việc lại thông thường, không thuận tiện cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Nguyên nhân dẫn đến kết giải vụ án Tòa án sơ thẩm xuất phát từ quy định BLDS năm 2015 thiếu cụ thể, chưa có quy định phân biệt việc mở lối phục vụ việc lại sinh hoạt thông thường phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh Điều 254 BLDS năm 2015 quy định việc mở lối cho thuận tiện hợp lý Tuy nhiên, chưa có văn hướng dẫn tiêu chí xác định giới hạn diện tích lối coi thuận tiện hợp lý; giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên Do đó, bên đương tranh chấp vấn đề dẫn đến thẩm phán quan nhà nước có thẩm quyền khác dựa vào ý chí chủ quan để xác định, có trường hợp làm ảnh hưởng lớn đến quyền sở hữu bên Thực tế cho thấy, mở lối qua cho bất động sản bị vây bọc để sử dụng cho nhu cầu sinh hoạt, lại lối thường cần đủ cho người xe máy vào Nhưng mở lối cho bất động sản bị vây bọc sở sản xuất, kinh doanh phải đủ chiều rộng cho xe tơ phương tiện vận tải hàng hóa khác vào BLDS năm 2015 quy định quyền lối qua, khơng có quy định cụ thể lối qua phục vụ việc lại sinh hoạt thông thường hay phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh nên thực tế có tranh chấp mà chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc muốn khai thác công sử dụng bất động sản để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ vụ án nêu thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền để mở lối rộng Hiện nay, điều kiện kinh tế – xã hội có nhiều thay đổi việc quy định quyền có lối qua cho sở sản xuất, kinh doanh điều cần thiết, vùng đất khai hoang, phục hóa, kinh tế trang trại phát triển đáng kể, vượt bậc so với trước Vì cần phải quy định bổ sung quyền lối qua cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải bảo đảm nhu cầu sản xuất, kinh doanh Điều góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Giải tranh chấp lối qua bảo đảm thống thực tiễn quyền lợi ích hợp pháp bên tranh chấp, chúng tơi cho pháp luật dân cần có hướng dẫn Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành hướng dẫn, án lệ xác định rõ tiêu chuẩn cụ thể mức tối thiểu mức tối đa diện tích lối cho việc khai thác cơng sinh hoạt lại theo nghĩa thông thường lối dành cho mục đích kinh doanh thương mại cho đảm bảo nhu cầu sử dụng bên có bất động sản hưởng quyền khơng gây phiền hà, bất lợi cho bên có bất động sản chịu hưởng quyền Trên số đánh giá vướng mắc thực tiễn tham gia, giải tranh chấp quyền bất động sản liền kề nguyên nhân dẫn đến vướng mắc Từ chúng tơi nêu giải pháp nhằm góp phần tháo gỡ vướng mắc, hồn thiện pháp luật dân quyền bất động sản liền kề nhằm bảo đảm giải tranh chấp quyền bất động sản liền kề đắn, xác, công bằng./ ... động sản liền kề BLDS năm 2005 Đặc biệt định nghĩa quyền bất động sản liền kề quy định BLDS năm 2015 Theo đó, ? ?Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) ... bất động sản liền kề song có định nghĩa chung quyền bất động sản liền kề ? ?quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền. .. toàn với nội dung quy định BLDS năm 2015 quyền bất động sản liền kề, quyền lối qua Thực tế bất động sản cụ S bị vây bọc khơng có lối đường cơng cộng Nếu cho bất động sản bà M không liền kề với bất