Chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc.DOC

Chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc

1 Mở đầu

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

“Chiến lược” một thuật ngữ có nguồn gốc từ nghệ thuật quân sự từthời xa xưa Trong lĩnh vực quân sự thuật ngữ chiến lược nói chung đãđược coi như một nghệ thuật chỉ huy nhằm giành thắng lợi của một cuộcchiến tranh Mượn thuật ngữ quân sự, từ “chiến lược” đã được sử dụng kháphổ biến trong đời sống kinh tế cả ở phạm vi vĩ mô cũng như vi mô.

Vào những năm của thập kỷ XX, tư tưởng chiến lược trong kinhdoanh nhà ở đã có nhiều biến đổi Yếu tố thời gian đã được ưu tiên đặcbiệt, cộng vào đó là sự phát triển của yếu tố tư vấn, dịch vụ cho chiến lược.Điều đặc biệt hơn nữa là, trong thời đại ngày nay việc hoạch định chiếnlược tốt, hợp lý là chưa đủ, mà điều quan trọng hơn là điều chỉnh chiếnlược kinh doanh nhà ở trong tiến trình chiến lược Sự năng động trongchiến lược đã được quan tâm đặc biệt.

Có thể khẳng định rằng trong thời kỳ nền kinh tế nước ta phát triểntheo cơ chế kế hoạch hoá tập trung, các doanh nghiệp, các công ty đã sảnxuất theo chỉ tiêu kế hoạch giao từ trên xuống Theo đó, việc tiêu thụ sảnphẩm cũng có các địa chỉ cố định Như vậy các doanh nghiệp, công ty cụthể là các giám đốc công ty, doanh nghiệp không qua tâm tới chiến lượcphát triển theo đúng nghĩa của nó

Từ khi nước ta thực hiện đường lối đổi mới kinh tế, từ nền kế hoạchhoá tập trung chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhànước, vấn đề chiến lược, phân tích chiến lược cũng như quản lý chiến lượcđã bắt đầu xuất hiện và đi vào cuộc sống của các công ty, doanh nghiệp.Các công ty, doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển trên thị trường đầybiến động và cạnh tranh khốc liệt cả trong thị trường trong nước và quốc tếđã phải xác định cho mình những mục tiêu dài hạn

Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc là một công ty chuyên kinh doanhnhà ở, tập trung chủ yếu trên địa bàn thành phố Hà Nội và một số tỉnh lân

cận như Hà Tây, Bắc Ninh Trong những năm qua mới bước đầu xác địnhmục tiêu chiến lược kinh doanh, đã phân tích những hoạt động hiện tại vànhững tiềm năng để kinh doanh Qua đó xác định những điểm mạnh, cácđiểm yếu nói chung cũng như theo từng hoạt động kinh doanh trong côngty, Hơn nữa Công ty Cổ phần Đầu tư An Lạc cũng bước đầu phân tích vàdự đoán môi trường kinh doanh nhằm xác định những thời cơ đầu tư, sảnxuất, tiêu thụ và lường trước những rủi ro, đe doạ từ môi trường bên ngoài(đối thủ, khách hàng, người cung ứng ) Xuất phát từ các nội dung phântích trên Cổ phần Đầu tư An Lạc bố trí, tổ chức các phương tiện và nguồnlực thích hợp theo từng phương án chiến lược kinh doanh cụ thể Tuy vậy,vấn đề xây dựng chiến lược kinh doanh nhà ở của Cổ phần Đầu tư An Lạcvẫn còn nhiều bất cập yếu kém cần nghiên cứu giải quyết Đặc biệt là trongnhững năm qua, ở Việt Nam, thị trường nhà ở trải qua nhiều biến động, đặcbiệt là hai đợt “sốt” đất và ngay sau đó là hai đợt “đóng băng” năm 1990-1993 và năm 2000- 2003 Thị trường nhà ở phát triển ngày càng mạnh mẽ.Các Công ty, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh nhà ởngày càng nhiều, từ chỗ chỉ có 36 công ty năm 2000, đến năm 2005 đã có189 công ty (số liệu của Báo Kinh tế- Đô thị) Các công ty kinh doanh nhàở đã đạt được những thành tích đáng khích lệ như đã góp phần tạo ra mộtlượng lớn quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng và góp phầnnâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân Có thể nói rằng, Cổ phầnĐầu tư An Lạc nếu không có một chiến lược kinh doanh dài hạn thì khôngthể tồn tại được Đặc biệt là mới đây, Việt Nam đã được kết nạp vào Tổchức Thương mại Thế giới (WTO), và các Công ty kinh doanh Bất độngsản “non trẻ” sẽ phải chơi chung một sân với các Tập đoàn kinh doanh Bấtđộng sản nhà ở khổng lồ và chuyên nghiệp trên Thế giới Có thể kể tên cáctập đoàn Quản lý và kinh doanh Bất động sản nổi tiếng như: CPRE (Mỹ);Chesterton Petty (Hồng Kông); EXE, Intra (Nhật Bản); Posco, Tungshing(Hàn Quốc); CT&D (Đài Loan), v.v.

Công ty kinh doanh nhà ở Cổ phần Đầu tư An Lạc chưa nhận thức

đúng hoặc chưa quan tâm đúng mức vai trò quan trọng chiến lược kinhdoanh của Công ty, chưa có bộ phận kinh doanh chuyên nghiệp để định

hướng phát triển phù hợp với sự biến động thị trường hoặc có thì cũngchưa được xây dựng hợp lý dẫn đến hiệu quả kinh doanh thấp.

Vì vậy, vấn đề đánh giá đúng thực trạng chiến lược và tìm ra nhữnggiải pháp kinh doanh có hiệu quả cao, nhằm tạo hiệu quả cho hoạt độngkinh doanh nhà ở của công ty đang đặt ra rất cần thiết cho cả hiện tại và

tương lai Xuất phát từ nhận thức đó, và nhu cầu thực tế của công ty, chúng

tôi chọn đề tài: “Chiến lược kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầutư An Lạc" làm luận văn thạc sĩ của mình.

1.2 Mục Tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung

Trên cơ sở đánh giá thực trạng kinh doanh nhà ở và chiến lược kinhdoanh nhà ở của Cổ phần Đầu tư An Lạc đề xuất định hướng và một số giảipháp hoàn thiện chiến lược kinh doanh nhà ở của công ty Cổ phần Đầu tưAn Lạc đạt hệu quả cao.

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Những vấn đề kinh tế có liên quan đến lĩnh vực kinh doanh nhà ở tạiCông ty Cổ phần Đầu tư An Lạc

2 Cơ sở lý luận và thực tiễn về chiến lược kinh doanh nhà ở

2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Nhà ở và chiến lược kinh doanh nhà ở

2.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở

a Khái niệm về nhà ở

Có nhiều quan niệm về nhà ở khác nhau như sau:

- Nhà ở là một loại sản phẩm hữu hình do con người tạo ra và đượcgắn liền với đất đai Nhà ở phục vụ cho mục đích sinh hoạt và ăn ở [1].

- Nhà ở là những công trình kiến trúc được xây dựng lên nhằm mụcđích tạo ra nơi trú ngụ riêng biệt, ăn ở sinh hoạt chống lại thiên tai do thờitiết mang lại của mỗi một gia đình [6].

- Nhà ở cũng là một tài sản, một loại bất động sản mà giá trị của nóphụ thuộc vào những yếu tố: Vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng đồng bộ, chấtlượng công trình, kiểu dáng kiến trúc, diện tích của đất đai [1], [13].

b Đặc điểm về nhà ở

+ Nhà ở có vị trí cố định không di rời được Từ đó giá trị của nhà ởchịu ảnh hưởng: tình hình sử dụng các nhà ở xung quanh, sự đầu tư về cơsở hạ tầng kinh tế xã hội của Nhà nước tại khu vực có nhà ở và giá trị nhà ởcó tính chất cá biệt, địa phương.

+ Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn, đầu tư vào nhà ở cần nhiềuvốn và thời gian đầu tư dài Do vậy đầu tư nhà ở và người sử dụng nhà ởđều có nhu cầu nhiều vốn, nên cần phải có sự hỗ trợ của các tổ chức tíndụng tài chính Mặt khác những người có nhà ở lại có thể dùng làm vốn sảnxuất kinh doanh hoặc dùng làm tài sản thế chấp vay vốn các tổ chức tín

dụng để tái đầu tư nhà ở hoặc đầu tư vào lĩnh vực khác

+ Nhà ở luôn gắn liền với môi trường cảnh quan và môi trường sinhsống của dân cư Chính vì vậy nhà ở chỉ có thể phát huy mọi tác dụng củanó khi nhà ở đó nằm đúng không gian hợp lý Mọi nhà ở trong không gianđó hỗ trợ cho nhau nâng cao hiệu quả sử dụng của từng nhà ở

+ Nhà ở mang nặng tính đơn chiếc, mỗi nhà ở do yêu cầu của ngườisử dụng đều có kích thước hình dáng, chất lượng khác nhau Do vậy, việcquản lý nhà ở phải theo đối tượng, nhà ở không thể quản lý theo loại nhưcác tài sản hữu hình khác được [13].

c Nhu cầu nhà ở

- Nhu cầu về nhà ở của dân cư là tổng hợp những ước muốn của họvề vị trí địa lý, kiến trúc không gian và những điều kiện tiện nghi nằm trênmặt bằng diện tích xác định, nhằm thoả mãn các nhu cầu sinh hoạt của cánhân và của hộ gia đình [7], [16].

- Phân loại nhu cầu nhà ở:

+ Nhu cầu nhà ở theo diện tích nhà ở được phân định theo tổng diệntích nhà ở Tại các khu đô thị ở Việt Nam nói chung và Thành phố Hà Nộinói riêng đang phấn đấu để đạt mức sinh hoạt tối thiểu từ 10 12m2/người.

+ Nhu cầu nhà ở theo vị trí địa lý khu vực qui hoạch của công trình.+ Nhu cầu theo cấu trúc không gian nhà ở.

+ Nhu cầu theo kiểu kiến trúc nhà ở.

+ Nhu cầu về nhà và mức độ hoàn chỉnh của hạ tầng kỹ thuật và dịchvụ kèm theo.

+ Nhu cầu về nhà ở theo tổng giá trị của công trình.+ Nhu cầu thuê nhà ở

2.1.1.2 Khái niệm và vai trò của chiến lược kinh doanh nhà ở

a Chiến lược và kinh doanh nhà ở

Trong từ điển Larouse coi: "chiến lược là nghệ thuật các phương tiệnđể chiến thắng" Tác giả Clausewitz (1953) cho rằng: "chiến lược là nghệthuật chỉ chiến đấu ở vị trí của thượng đế" [7].

Có nhiều quan niệm về chiến lược: Nguồn gốc từ quân sự cho rằng:chiến lược là nghệ thuật chỉ huy các phương tiện để chiến thắng Napoleonđã nói: "Nghệ thuật của chiến tranh là một nghệ thuật đơn giản, nhưng tấtcả phải chấp hành" [7] Trong đời sống kinh tế cũng có nhiều quan niệm vềchiến lược như:

 Chiến lược là nghệ thuật xây dựng lợi thế cạnh tranh vững chắcđể phòng thủ.

 Chiến lược là nghệ thuật phối hợp các hoạt động và điều khiểnchúng nhằm đạt tới các mục tiêu dài hạn

Tóm lại: Chiến lược là một nghệ thuật thiết kế, tổ chức các phươngtiện nhằm đạt tới các mục tiêu dài hạn (ở đây là các mục tiêu kinh tế) và cómối quan hệ với một môi trường biến đổi và cạnh tranh.

Kinh doanh nhà ở là lĩnh vực kinh doanh chuyên ngành, nó bao gồmquá trình nghiên cứu phân loại, phân tích xử lý, thông đạt có mục tiêu nhucầu của khách hàng tiềm năng và điều phối dòng phân phối - bán các sảnphẩm và dịch vụ nhà ở nhằm thoả mãn tối đa các nhu cầu của khách hàngtiềm năng Qua đó, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thu lợi và đạt được cácmục trên kinh tế xã hội tổng quát nhất định.

Chiến lược trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở là một bộ phận chứcnăng trọng yếu trong nội dung của quản trị, nó phối hợp với các bộ phậnquản trị chức năng khác nhau của doanh nghiệp kinh doanh nhà như: quảntrị đầu tư xây dựng nhà ở, quản trị nhân sự - tổ chức, quản trị tài chính đểxác lập tư duy chiến lược hướng về thị trường lấy khách hàng mục tiêu làmtrung tâm hạt nhân theo tư duy của quản trị kinh doanh hiện đại [6]

b Vai trò của chiến lược trong kinh doanh nhà ở

Hoạt động chiến lược trong kinh doanh nhà ở là hoạt động quantrọng quyết định sự thành công của các doanh nghiệp trong điều kiện kinhdoanh và cạnh tranh thị trường ngày càng gay gắt hơn.

Hoạt động chiến lược kinh doanh cho phép doanh nghiệp kinh doanhnhà ở xác định:

Nhu cầu thị trường nhà ở và khách hàng tiềm năng từ đó nhận dạngvà lựa chọn thị trường mục tiêu, hoạch định được các chiến lược kinhdoanh hiệu quả cho doanh nghiệp.

Tạo giải pháp ứng xử kinh doanh thoả mãn cao nhu cầu khách hàngso với đối thủ cạnh tranh.

Chiến lược kinh doanh nhà ở góp phần phân bố lại dân cư, xác lậpcơ cấu kinh tế hợp lý, quy hoạch đô thị, vùng.

Chiến lược kinh doanh nhà ở còn góp phần phát triển, duy trì bảnsắc văn hoá, dân tộc

Trong phạm vi doanh nghiệp, công ty Cổ phần Đầu tư An lạc, hệthống mục tiêu chiến lược có vai trò trong các mặt :

 Định hướng dài hạn của công ty.

 Căn cứ để phân bổ các nguồn lực thực hiện các mục tiêu kinhdoanh.

 Căn cứ để xác định và lựa chọn các phương án kế hoạch kinhdoanh của công ty.

 Căn cứ để xác định và thực hiện các hướng chiến lược dài hnj vềnghiên cứu - triển khai, đầu tư, phát triển, đào tạo cán bộ, liêndoanh, liên kết kinh tế

2.1.1.3 Nội dung các chiến lược kinh doanh

a Chiến lược các thị trường mục tiêu kinh doanh nhà ở

Các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở nếu hoạt động kinh doanh trên

một thị trường rộng lớn với những chiến lược cạnh tranh tràn lan chắc chắn

sẽ không thể có hiệu quả bởi một số đối thủ cạnh tranh sẽ có vị trí tốt hơnđể phục vụ các phân đoạn kế hoạch riêng biệt của thị trường nhà ở Vì vậy,các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này cần phải biếtnhận dạng những phần hấp dẫn nhất của thị trường mà họ có thể phục vụmột cách có hiệu quả, nghĩa là họ phải tiến hành phân đoạn, định mục tiêuvà định vị thị trường ở đây có nghĩa rằng doanh nghiệp phải tiến hànhphân định các phân đoạn thị trường trung tâm, đặt mục tiêu vào một haynhiều phân đoạn ấy và hoạch định các sản phẩm cùng chương trình chiếnlược thích ứng với mỗi phân đoạn được lựa chọn [1].

Chiến lược phân đoạn thị trường mục tiêu đã chỉ rõ những cơ hội ởtừng đoạn thị trường ra trước mặt các nhà quản trị của doanh nghiệp, tạođiều kiện để chọn lựa thị trường mục tiêu hữu hiệu nhất

Doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có thể áp dụng một trong ba cáchđáp ứng thị trường để xác lập chiến lược lựa chọn thị trường mục tiêu như:chiến lược không phân biệt, chiến lược có phân biệt và chiến lược tậptrung Tuy nhiên, để lựa chọn chiến lược áp dụng cụ thể đối với loại thịtrường nào thì doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần phải xem xét tới nguồnlực tài nguyên của doanh nghiệp, năng lực để tạo ra chất lượng nhà ở Quymô của cơ sở hạ tầng, nhu cầu về số đông khách hàng tập trung vào loạihình nhà ở nào? khả năng cạnh tranh, tiếp thị, quảng cáo và mô hình cáckênh phân phối doanh nghiệp

Chiến lược định vị thị trường: một khi công ty, doanh nghiệp đãquyết định sẽ xâm nhập vào khu vực nào trong thị trường, nó phải quyếtđịnh kế đó phải chiếm được vị thế nào trong các khu vực đó Các doanhnghiệp tạo ra sản phẩm nhà ở cần phải có những giải pháp tạo ra cho kháchhàng thấy được hình ảnh của doanh nghiệp, cảm giác yên tâm khi sử dụngnhà ở do doanh nghiệp tạo ra, thật sự hài lòng với các dịch vụ do doanhnghiệp cung cấp trong quá trình quản lý nhà ở và đô thị [7].

b Chiến lược sản phẩm nhà ở

Các nội dung chiến lược sản phẩm nhà ở là một yếu tố then chốt,điều kiện tiên quyết đảm bảo hiệu quả của hoạt động chiến lược của cácdoanh nghiệp kinh doanh bất động sản Để hoạch định hữu hiệu chiến lượcnày bộ phận chiến lược của doanh nghiệp cần phải xác lập được những nộidung cơ bản của chiến lược sản phẩm nhà ở như: chiến lược cơ cấu nhằmhình thành danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở, chiến lược chất lượng nhàở, chiến lược phát triển sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới [7]

(1) Chiến lược cơ cấu nhà ở nhằm hình thành tổng danh mục sản phẩm vàdịch vụ nhà ở của công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu và dự báo nhu cầu thị trường, công tykinh doanh nhà ở cần phải xác định được vị thế của mình đang ở đâu, khảnăng tài chính, khả năng tạo ra chất lượng sản phẩm nhà ở, khả năng cungcấp dịch vụ, khả năng cạnh tranh của các kênh phân phối và đặc biệt là khảnăng sinh lợi của các sản phẩm dịch vụ nhà ở Từ đó mới đưa ra các chiếnlược kinh doanh các sản phẩm nhà ở và dịch vụ nhà ở như thế nào Nghĩalà:

+ Phải xác lập một danh mục nhóm, loại, nhãn hiệu sản phẩm và dịchvụ hợp lý Trong đó, các nhóm được xác định chủ yếu là tổ hợp các loại,nhãn hiệu sản phẩm và dịch vụ nhà ở theo vị trí qui hoạch; các loại sảnphẩm được định vị chủ yếu bằng loại kiểu kiến trúc công trình và mức độhoàn chỉnh của các dịch vụ nhà ở, các nhãn hiệu sản phẩm và dịch vụ nhà ởđược định vị là các loại kiểu nhà ở theo diện tích và qui hoạch nội thất cănhộ.

+ Trong xu thế vận động, phát triển phức tạp của nhu cầu sản phẩmvà dịch vụ nhà ở, các nhà quản trị chiến lược của doanh nghiệp cần thườngxuyên nghiên cứu, dự báo thị trường để có quyết định thích hợp loại bỏhoặc thay đổi cấu trúc công trình kiến trúc nhà ở nhằm tạo ra sự thoả mãncao hơn nhu cầu của khách hàng để có được danh mục sản phẩm và dịch vụ

nhà ở linh hoạt với khả năng cạnh tranh cao

(2) Chiến lược chất lượng sản phẩm và dịch vụ nhà ở của công ty, doanhnghiệp kinh doanh nhà ở.

Trong hoạch định chiến lược sản phẩm và dịch vụ nhà ở, các doanhnghiệp kinh doanh nhà phải lựa chọn tối ưu chất lượng của sản phẩm hỗnhợp và định vị mặt hàng trên thị trường trọng điểm Đảm bảo chất lượngcủa sản phẩm và dịch vụ nhà ở luôn đáp ứng nhu cầu thị trường với nhữngbiến động phức tạp, ngày càng đòi hỏi cao và đồng bộ hơn về sản phẩm vàdịch vụ Chất lượng biểu tượng cho tầm mức và khả năng của một nhãnhiệu sản phẩm khi thực hiện các công năng của nó Vì vậy theo quan điểmchiến lược, chất lượng sản phẩm dịch vụ nhà ở được đo lường qua đánh giácủa người mua khi sử dụng.

Sản phẩm dịch vụ nhà ở có chất lượng cao khi được khách hàng đánhgiá về sự tiện dụng, sự an toàn, tính văn hoá trong sử dụng, bên cạnh nhữngyêu cầu về kỹ thuật của công trình Vì vậy, đòi hỏi các nhà quản trị chiếnlược phải có được luận cứ khoa học, thực tiễn để chọn lọc, cải tiến hoànthiện chất lượng sản phẩm cho phù hợp với động thái phát triển của nhucầu Quan điểm duy trì mức chất lượng mà thị trường chấp nhận theo thờigian quá dài hoặc giảm dần chất lượng một cách khéo léo để bù vào chiphí, tăng cao mức lãi hiện tại là những quan điểm cần phải được loại bỏtrong hoạch định chiến lược sản phẩm của các doanh nghiệp kinh doanhnhà.

(3) Chiến lược phát triển sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới

Theo quan điểm chiến lược hiện đại, tồn tại những quan niệm vềchiến lược sản phẩm như sau:

+ Những mặt hàng sản phẩm dịch vụ nhà ở mới tạo ra một thị trườnghoàn toàn mới.

+ Nhóm sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới cho phép doanh nghiệp lầnđầu xâm nhập thị trường đã có.

+ Những sản phẩm và dịch vụ được cải biến nhằm cung cấp những

thuộc tính công năng được tăng cường hoặc giá trị được chấp nhận lớn hơnthay thế cho sản phẩm hiện hữu.

+ Ngoài ra còn có sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới là những mặt hàngmới được hình thành từ các sản phẩm hiện hữu, nhưng được chọn trọngđiểm mục tiêu ở các đoạn thị trường mới [16], [22].

c Chiến lược giá sản phẩm nhà ở

Giá là một yếu tố chiến lược chủ chốt của chiến lược kinh doanh nhàở - mix, gắn liền với vị thế, phản ánh chất lượng nhà ở, đồng thời giá cũnglà một biến số chiến thuật chủ yếu có thể được thay đổi nhanh chóng đểphục vụ các mục đích cạnh tranh

Hoạch định chiến lược giá đối với hoạt động kinh doanh nhà ở vàdịch vụ nhà ở, các doanh nghiệp kinh doanh được tập trung vào những vấnđề sau:

(1) Lựa chọn các loại hình chiến lược giá.

Chiến lược giá thấp: tuỳ theo nội dung các chiến lược mục tiêu đãđược hoạch định sẵn của doanh nghiệp mà họ có nội dung các chiến lượcgiá khác nhau.

Chiến lược định giá nhà ở ngang bằng với thị trường: chiến lược nàyphù hợp với các sản phẩm và dịch vụ nhà ở giống nhau hoặc tương tự nhưnhau (các căn hộ chung cư cao tầng) người bán không khó khăn gì trongviệc quyết định về giá khi có sự thay đổi trên thị trường nhà ở Khi chiếnlược cơ bản của doanh nghiệp là bán các sản phẩm và dịch vụ nhà ở với giáthịnh hành trên thị trường thì vai trò của giá trong chiến lược - mix chỉ làyếu tố trung hoà Không ai có ý định giảm giá để dành thêm khách hàng vàngược lại.

Chiến lược định giá sản phẩm và dịch vụ nhà ở cao hơn giá thị

trường: thường chiến lược này chỉ được sử dụng khi doanh nghiệp kiểmsoát được thị trường và sự kiểm soát này có thể đạt được khi doanh nghiệp:

+ Có sự khác biệt rõ nét về các thuộc tính phối thức mặt hàng hỗnhợp hoặc được bảo vệ do có bằng sáng chế phát minh, hoặc do tính phứctạp, hoặc các bí mật nhà nghề trong quá trình sản xuất rất khó bắt chước.

+ Nếu sản phẩm và dịch vụ nhà ở có tính phức tạp và lâu bền, sựkhác biệt có thể là vì uy tín tuyệt đối của doanh nghiệp về xây lắp, bảodưỡng trong khi các yếu tố này được người tiêu dùng coi là quan trọng.

+ Bán sản phẩm và dịch vụ nhà ở với một giá tương đối cao so vớigiá thị trường có thể là một thủ pháp tạm thời trong một số điều kiện nhấtđịnh Giá cao có thể dùng như một biện pháp để thử nghiệm thị trường.

+ Khi doanh nghiệp hoàn toàn thiếu thông tin về độ co dãn của cầu,nếu bắt buộc phải thử nghiệm doanh nghiệp nên định giá ban đầu cao sauđó giảm dần hơn là ngược lại.

Trong trường hợp này công ty có thể xây nhà chất lượng cao để báncho người có thu nhập cao nhằm mục đích xây dựng hình ảnh, vị thế, uy tíncủa công ty trên thương trường [16].

(2) Vận dụng thích hợp các phương pháp định giá nhà ở và dịch vụ nhà ởĐể định giá sản phẩm và dịch vụ nhà ở, các nhà quản trị chiến lượctại các Công ty kinh doanh nhà cần xác lập các mục tiêu, lượng giá cácnhân tố và triển khai định một qui trình định giá thích hợp, các yếu tố nhưvị trí địa lý, hạ tầng cơ sở kinh tế và kỹ thuật khu vực có sản phẩm bấtđộng sản, tương lai quy hoạch vùng, chi phí cạnh tranh, các ràng buộc vàluật pháp, chiến lược vĩ mô, các mục tiêu doanh số lợi nhuận và thị phầnchấp nhận của người tiêu dùng Trong kinh doanh nhà ở còn có một yếu tốrất quan trọng để định giá mà khách hàng đặc biệt quan tâm đó là giá đượcđịnh theo giá vàng và tỷ giá, mức giá ở các nước trong khu vực.

Phương pháp định giá trên chi phí: khi xác định mức giá để đạt đượclợi nhuận cao nhất và bù đắp các chi phí bất biến nhanh nhất người ta ápdụng những phương pháp phân tích cận biên đơn giản để tìm ra mức giá màtại đó chỉ số cận biên bằng thu nhập cận biên, các kỹ thuật định giá dựatrên chi phí kinh doanh mà phương pháp phổ biến tại các doanh nghiệp

kinh doanh bất động sản Phương pháp này căn cứ trên cơ sở chi phí sau đóthêm một tỷ lệ cộng vào giá vốn để thu hồi được các chi phí quản trị chung,chi phí chiến lược và đạt được một mức lợi nhuận thoả đáng.

Việc áp dụng phương pháp cộng vào chi phí có thể khác nhau phụthuộc vào đối tượng sử dụng (người sản xuất, người trung gian ) hoặc phụthuộc vào loại giá được sử dụng (tổng chi phí, chi phí khả biến )

Phương pháp định giá trên cơ sở phân tích thị trường và cạnh tranh:

Khi chiến lược của doanh nghiệp là bán mặt hàng tại mức giá hoặc gần vớimức giá thị trường thì vấn đề quan trọng của định giá bây giờ là phân tíchsự thay đổi của thị trường Các cố gắng chiến lược chỉ tập trung vào việcthích ứng các cố gắng bán hàng dịch vụ, đặc tính mặt hàng và chi phí từ đógiảm giá cao hơn hoặc thấp hơn mức giá đã định trước.

Phương pháp định giá theo mức giá người tiêu dùng chấp nhận giáthường phản ánh trực tiếp mức độ mà người mua sẽ trả Sử dụng phươngpháp này đòi hỏi các nhà quản trị phải thường xuyên theo dõi, có được dữliệu về các mức giá sản phẩm mà người tiêu dùng chấp nhận nó trongnhững khoảng thời gian xác định.

Ngoài ra, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở còn áp dụng phươngpháp:

+ Định giá theo lợi nhuận mục tiêu.

+ Định giá nhà ở theo phương pháp giá hoà vốn

Sau khi lựa chọn đúng phương pháp định giá, trong quá trình kinhdoanh nhà ở các công ty, doanh nghiệp còn áp dụng các phương pháp điềuchỉnh giá thích hợp nhằm bán được nhiều nhà để tăng cao lợi nhuận kinhdoanh [22].

d Chiến lược lựa chọn kênh phân phối nhà ở

(1) Chiến lược kênh phân phối và giao dịch nhà ở và dịch vụ nhà ở

Đối với công ty, doanh nghiệp việc phân phối nhà ở được thực hiện

trong một quá trình từ việc lựa chọn và vận hàng các kênh phân phối, mạnglưới trung gian triển khai các phương pháp, cách thuê bán sản phẩm vàthực hiện các dịch vụ sau bán.

Với đặc trưng của nhà ở và thị trường nhà ở, chiến lược phân phối làtổng hợp các định hướng nguyên tắc, qui định được các tổ chức chiến lượccủa các doanh nghiệp xây dựng - kinh doanh nhà ở tôn trọng, chấp nhậnthực hiện tối ưu hoá dòng phân phối sản phẩm và dịch vụ nhà ở tới cáccông ty, doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh nhà ở với người tiêu dùngcuối cùng nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu của họ và đảm bảo thực hiện tốtcác mục tiêu chiến lược và mục tiêu kinh tế - xã hội tổng quát của doanhnghiệp.

(2) Hoạch định chiến lược kênh phân phối nhà ở với nội dung cơ bản sau:+ Lựa chọn và tổ chức kênh phân phối sản phẩm nhà ở: có nhiềukênh phân phối và giao dịch đối với sản phẩm nhà ở, mỗi tổ chức kênh đềucó ưu điểm và nhược điểm riêng Doanh nghiệp kinh doanh nhà cần phảilựa chọn và tổ chức kênh phân phối phù hợp với từng sản phẩm cụ thể.Chẳng hạn như: sản phẩm nhà căn hộ cao tầng có thể áp dụng lựa chọn cấutrúc mạng lưới bán buôn, nhà lô thông tầng hoặc biệt thự lựa chọn cấu trúcmạng lưới bán lẻ.

+ Quản trị kênh và mạng phân phối: doanh nghiệp kinh doanh nhàphải có sự lựa chọn và đánh giá đúng khả năng của các thành viên được lựachọn tham gia kênh và mạng phân phối sản phẩm của mình, luôn tạo ra cácchiến lược kích thích khả năng tiêu thụ cao nhất của chúng, hàng kỳ cần cónhững đánh giá dựa trên những tiêu chí như: doanh số bán hàng, tỷ lệ tăngtrưởng

+ Lựa chọn phương pháp và công nghệ bán sản phẩm nhà ở: có nhiềuphương pháp và công nghệ bán Đối với loại hàng hoá đặc biệt như sảnphẩm nhà ở, người ta thường lựa chọn nhiều giải pháp và công nghệ bánnhư sau:

 Bán trực tiếp: theo cách này, khách hàng liên hệ trực tiếp với

phòng kinh doanh của doanh nghiệp, cách này sẽ giảm bớt mộtsố chi phí trung gian tạo điều kiện giảm giá, tạo lợi thế trongcạnh tranh.

 Bán qua trung gian (môi giới bất động sản): môi giới là ngườiđược uỷ quyền của khách hàng cũng như doanh nghiệp kinhdoanh nhà ở Người môi giới thường nắm về kỹ thuật giá cả, đặcbiệt là thông tin về thị trường nhà ở Sự xuất hiện người môi giớitrong hệ thống phân phối đã làm cho cung cầu về sản phẩm vàdịch vụ nhà ở được chắp nối với nhau, đồng thời còn góp phầntăng uy tín sản phẩm của doanh nghiệp Tuy nhiên, khi chọn cáchphân phối này, doanh nghiệp cần tính đến những ưu đãi của mìnhcho người môi giới như thù lao (hoa hồng các khoản khác…),bảo trợ về kỹ thuật và thương mại [1], [6].

e Chiến lược xúc tiến thương mại các sản phẩm và dịch vụ nhà ở

Xúc tiến thương mại là những nỗ lực của doanh nghiệp kinh doanhnhà ở nhằm tác động tới khách hàng tiềm năng để họ được hiểu biết về giátrị chất lượng của sản phẩm nhà ở, phương pháp phân phối bán hàng và cácdịch vụ được cung cấp hình ảnh và uy tín của doanh nghiệp Từ đó hìnhthành nhu cầu thực sự và cuối cùng có được quyết định mua, thực hiệnhành vi mua và sử dụng các sản phẩm nhà ở cũng như các dịch vụ dodoanh nghiệp cung cấp Hoạch định chiến lược xúc tiến thương mại ở cácdoanh nghiệp kinh doanh nhà ở với các nội dung cơ bản:

Mục tiêu và ngân sách xúc tiến thương mại nhà ở: để nâng cao hiệu

quả tiêu thụ sản phẩm nhà ở, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần phải xácđịnh mục tiêu quản cáo cụ thể cho từng loại sản phẩm mà doanh nghiệp tổchức đầu tư kinh doanh Sau khi xác định được mục tiêu, doanh nghiệp cầntiến hành xây dựng ngân sách cho từng mục tiêu Ngân sách được xây dựngphải hết sức hợp lý, sao cho không quá lãng phí và càng không được quá ítdẫn đến hiệu quả trên chi phí thấp Xây dựng ngân sách nên xây dựng mộttỷ lệ thích hợp với doanh thu dự đoán của sản phẩm

Xác lập phương thức xúc tiến hỗn hợp nhà ở với 5 công cụ:

(1) Quảng cáo xúc tiến bán chào hàng trực tiếp, chào hàng gián tiếp: chiếnlược trực tiếp giúp cho bán hàng dễ dàng và năng động hơn, đưa hànghoá nhà ở vào kênh phân phối và các quyết định lập kênh phân phốihợp lý rất nhiều Quảng cáo tốt hỗ trợ cho các chiến lược nhà ở tồn tạivà phong phú hơn nữa nó còn làm tăng cường kết quả thực hiện cácchiến lược này.

Thông thường các công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà thực hiệnquảng cáo thông qua các công ty quảng cáo, báo chí hoặc các phương tiệnthông tin đại chúng, tham gia các hoạt động tài trợ các chương trình thểthao, văn hoá, xã hội.

(2) Xúc tiến bán hàng nhằm khích lệ nhất thời về giá, giải thưởng, quàtặng, sản phẩm được hoạch định để kích thích việc mua hàng khi chàohàng

(3) Chào hàng trực tiếp (hay còn gọi là bán hàng trực tiếp các nhân) là chàohàng bằng miệng trong một cuộc trò chuyện, thương thảo với một hoặcnhiều khách hàng triển vọng cho mục tiêu bán hàng Phương pháp nàythường được các công ty kinh doanh môi giới bất động sản áp dụng.(4) Chào hàng gián tiếp: chiêu khách gián tiếp là sự kích khởi gián tiếp cho

nhu cầu mua nhà ở hoặc dịch vụ về nhà ở của khách hàng tiềm năngbằng việc tổ chức các thông điệp có ý nghĩa và ấn tượng thương mại vềsản phẩm nhà ở trên các ấn phẩm, truyền thanh, truyền hình, trưng bày,rao hàng trên phim ảnh mà không phải trả tiền.

(5) Thiết kế thông điệp xúc tiến và lựa chọn kênh truyền thống: công tácthiết kế thông điệp rất quan trọng, nó mang đến cho người nhận thôngđiệp - khách hàng hiểu được các công năng tiện ích của sản phẩm vàdịch vụ do nhà sản xuất cung cấp Ngoài ra thông điệp phải tạo được sựhấp dẫn của sản phẩm và dịch vụ, như vậy mới đạt được hiệu quả mongmuốn của nó Thông điệp cũng cần phải luôn được cải tiến thay đổi vềcách diễn đạt nhằm tránh sự nhàm chán mà không thay đổi nội dung cơbản của thông điệp

Công ty, doanh nghiệp cũng cần phải lựa chọn kênh truyền thôngthích hợp có hiệu quả tác động cao nhất Sự lựa chọn thông thường cáckênh truyền thông ở các doanh nghiệp kinh doanh nhà hiện nay là truyềnhình, báo chí và trên mạng internet

Đánh giá hiệu quả xúc tiến thương mại: để đánh giá hiệu quả xúc tiếnthương mại ở các doanh nghiệp kinh doanh nhà thông thường người tađánh giá qua các chỉ tiêu sau:

Số lượng khách hàng biết đến sản phẩm nhà ở của doanh nghiệptăng?.

 Lượng khách hàng tìm đến doanh nghiệp mua nhà ở tăng?. Doanh số đạt được sau khi tiến hành thực hiện các hoạt

động xúc tiến thương mại nhà ở tăng?

f Chiến lược chi phí tìm kiếm thuê, mua nhà ở

Doanh nghiệp hay công ty kinh doanh nhà ở nhiều khi phải thôngqua các tổ chức tư vấn nhằm triển khai quá trình chuẩn bị đầu tư, khai tháccó hiệu quả các dự án nhà ở Chi phí này nhằm để thực hiện thủ tục hồ sơpháp lý quy định cho các dự án đầu tư, nghiên cứu lập dự án khả thi, côngtrình nhà ở để bán, thiết kế kỹ thuật công trình nhà, phê duyệt vốn đầu tư.

Đôi khi doanh nghiệp kinh doanh nhà cũng phải thông qua các tổchức trung gian để tìm kiếm những thông tin hữu ích về nhà ở để từ đó ranhững quyết định đầu tư kinh doanh.

Cũng có những doanh nghiệp kinh doanh nhà tiến hành thuê mua tàichính hoặc thuê các sản phẩm nhà ở rồi tiến hành kinh doanh cho thuê lại

g Chiến lược dịch vụ khách hàng trong kinh doanh nhà ở

Dịch vụ trước bán sản phẩm nhà ở: doanh nghiệp kinh doanh nhàphải coi chiến lược dịch vụ khách hàng là quan trọng, đặc biệt là nhữngcông ty kinh doanh đầu tư những dự án nhà ở quy mô theo quy hoạch.

Doanh nghiệp cần cung cấp những dịch vụ trước bán như thông tin về quyhoạch, hạ tầng kinh tế xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án và xungquanh Cung cấp dịch vụ thiết kế công trình hoàn thiện công trình, hoànthiện nội ngoại thất.

Dịch vụ trong bán sản phẩm nhà ở: doanh nghiệp kinh doanh nhà ởcần quan tâm đến dịch vụ trong bán hợp lý như: chất lượng sản phẩm, điềukiện tiện nghi nơi bán hàng và đặc biệt là các thủ tục hành chính nên cốgắng giảm thiểu những thủ tục rắc rối, phiền hà.

Dịch vụ sau bán sản phẩm nhà ở: dịch vụ sau bán cần được cácdoanh nghiệp kinh doanh nhà quan tâm đặc biệt, nó giúp khách hàng giảiquyết những công việc sau:

+ Hoàn thiện thủ tục, hồ sơ pháp lý nhà ở.+ Bảo vệ, an ninh trật tự.

+ Vệ sinh môi trường.

+ Cung cấp điện, nước sinh hoạt.

+ Dịch vụ văn hoá, y tế, thể thao và giáo dục.

+ Duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở và các loại dịch vụ khác.

Dịch vụ tài chính, tín dụng nhà ở gồm: Dịch vụ cho vay tiền muanhà Dịch vụ mua nhà trả góp Dịch vụ cho thuê nhà ở.

Vận dụng quản lý chất lượng đồng bộ quản trị thương mại để pháttriển chất lượng dịch vụ nhà ở: các công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ởphải ngày càng hoàn thiện và phát triển chất lượng dịch vụ nhà ở bằng việcvận dụng công tác quản lý chất lượng đồng bộ và cải tiến chất lượng theotiêu chuẩn ISO 9000.

2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến các chiến lược kinh doanh nhà ở

2.1.2.1 Môi trường vĩ mô

a Môi trường kinh tế

Sức mua nhà ở của khách hàng cũng rất quan trọng đối với thị trườngnhà ở Sức mua chung phụ thuộc vào mức thu nhập hiện tại, giá cả, số tiềntiết kiệm và khả năng vay nợ Sự suy thoái kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp cao, lãisuất vay tín dụng tăng đều ảnh hưởng đến sức mua [19].

Ngoài ra các nhà hoạt động thị trường nhà ở cũng phải chú ý đến sựkhác biệt về địa cư trong cơ cấu phân bố thu nhập Nên tập trung chủ yếuvào từng vùng đang mở những khả năng tiềm tàng đầy triển vọng nhất.

b Môi trường tự nhiên

Cần quan tâm đến vấn đề nạn khan hiếm một số loại nguyên liệu chủyếu trong xây dựng hiện nay là: gỗ, sắt thép, xi măng, gạch ngói…

Việc sử dụng nguồn tài nguyên có thể phục hồi được như rừng cũngđòi hỏi phải quan tâm Để bảo vệ đất và đảm bảo đủ số lượng gỗ đáp ứngnhu cầu trong tương lai, các doanh nghiệp khai thác gỗ phải trồng lại rừngtrên những diện tích đã chặt.

Một vấn đề rất nghiêm trọng nảy sinh ra do cạn kiệt nguồn tàinguyên không thể phục hồi được như: sắt thép, Klinke… Do vậy, đòi hỏicác doanh nghiệp sử dụng nguyên vật liệu này sẽ gặp nhiều rắc rối và sẽtốn kém nhiều hơn.

Sự can thiệp kiên quyết của Nhà nước vào quá trình sử dụng hợp lývà tái sản xuất các nguồn tài nguyên thiên nhiên.

Ban lãnh đạo bộ phận chiến lược phải để mắt tới tất cả những vấn đềnày để có thể nhận được những nguồn tài nguyên thiên nhiên cần thiết chohoạt động của doanh nghiệp mà không gây tổn thất cho môi trường.Trong ýnghĩa này hoạt động của kinh doanh chắc chắn sẽ phải chịu sự kiểm soátnghiêm ngặt từ phía các cơ quan Nhà nước.

c Môi trường khoa học công nghệ

Trong điều kiện hiện nay của nước ta chủ yếu vẫn áp dụng công nghệ

kỹ thuật thô sơ: làm bằng sức người là chính; nhưng với một số doanhnghiệp lớn như: Vinaconex, HUD đã áp dụng công nghệ hiện đại củanước ngoài như ép cọc thuỷ lực, sử dụng phụ gia trong việc đổ móng, mái,trát tường bằng máy Trong việc giao dịch nhà ở cũng đã sử dụng thông tinqua Internet, kết nối mạng trong doanh nghiệp với các trung tâm giao dịchnhà ở Với các nhà hoạt động thị trường cần phải hiểu rõ những biến đổiđang diễn ra trong môi trường khoa học kỹ thuật và làm thế nào để kỹ thuậtvà công nghệ mới có thể phục vụ việc thoả mãn những nhu cầu của congngười Họ cần cộng tác chặt chẽ với các chuyên gia trong lĩnh vực nghiêncứu khoa học thiết kế thử nghiệm và khuyến kích họ tiến hành nghiên cứu,hướng nhiều hơn vào thị trường nhà ở Họ phải nhạy cảm với những mặttiêu cực có thể có của những ý tưởng công nghệ mới có thể gây thiệt hạicho người sử dụng và làm họ mất tin tưởng và chống lại [19].

d Môi trường chính trị, thể chế

Những sự kiện xảy ra trong môi trường chính trị có ảnh hưởng mạnhmẽ đến những quyết định chiến lược Môi trường này bao gồm luật lệ, cáccơ quan nhà nước, các nhóm xã hội có uy tín có ảnh hưởng đến các tổ chứccùng cá nhân và hạn chế tự do hành động của họ trong khuôn khổ xã hội.

Môi trường này có ảnh hưởng lớn thị trường nhà ở quy định hoặckiểm soát các quá trình, các hoạt động, các mối quan hệ trên thị trường,đồng thời nó còn có thể hạn chế hoặc tạo ra những điều kiện thuận lợi chophát triển thị trường Trong môi trường luật pháp bao gồm các bộ luật củatrung ương và pháp lệnh của địa phương nhằm bảo vệ cạnh tranh kinhdoanh lẫn quyền lợi người tiêu dùng Luật pháp phản ánh các quan điểmchính trị và xã hội, trước hết định hướng và hạn chế một số các hoạt độngkinh doanh, mặt khác cũng mở ra nhiều cơ hội kinh doanh cho các doanhnghiệp Gần đây nước ta đã tập trung vào xây dựng các bộ luật mới để địnhchế cho các hoạt động kinh doanh nhà ở: Luật đất đai, Luật kinh doanh,Luật thuế

Do vậy các doanh nghiệp cần quan tâm nhiều hơn đến sự can thiệp

của Nhà nước trên thị trường kinh doanh nhà ở.

e Môi trường văn hoá

Con người lớn lên trong một xã hội cụ thể và chính xã hội đó đã traudồi những quan điểm cơ bản của họ tạo nên những giá trị và chuẩn mựcđạo đức Con người Việt Nam thích sống trong những giá trị văn hoátruyền thống như: quan tâm đến người khác, chăm chỉ, cần cù, chịu khótrong lao động và học tập, có vị trí vươn lên trong công việc Các nhà hoạtđộng chiến lược nhà ở cần quan tâm đến các lĩnh vực này để ra các quyếtđịnh chính xác trong hoạt động kinh doanh của mình.

Môi trường văn hoá có những đặc trưng: xu hướng lâu dài về bảođảm tự phục vụ, thoả mãn mong muốn nhanh chóng, cuộc sống dễ dàng,quan hệ không hình thức và định hướng trí tuệ.

Tóm lại, môi trường chiến lược vĩ mô của nước ta bao gồm các yếutố về nhân khẩu, kinh tế, tự nhiên, khoa học kỹ thuật, chính trị thể chế vàcác yếu tố của môi trường văn hoá.

2.1.2.2 Môi trường vi mô

Môi trường vi mô là những lực lượng có quan hệ trực tiếp tới hoạtđộng kinh doanh và chiến lược của doanh nghiệp bao gồm các yếu tố vàlực lượng chủ yếu: những người cung ứng, những người môi giới chiếnlược, các khách hàng và các đối thủ cạnh tranh [19].

(1) Những người cung ứng là những doanh nghiệp kinh doanh và nhữngngười cá thể cung cấp cho doanh nghiệp và các đối thủ cạnh tranh cácnguồn vật tư cần thiết để tạo ra những sản phẩm hay dịch vụ nhà ở nhấtđịnh.

Ngoài ra doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần phải mua sức lao động,thiết bị nhiên liệu, điện năng, máy tính… cần thiết để phục vụ cho việc tạora sản phẩm nhà ở như ý.

Những sự kiện xảy ra trong môi trường "người cung ứng", có thể ảnhhưởng nghiêm trọng đến hoạt động chiến lược của doanh nghiệp.

Những người quản trị chiến lược phải chú ý theo dõi giá cả các mặthàng cung ứng, bởi vì việc tăng giá, những vật tư mua có thể buộc phảinâng giá nhà ở, làm ảnh hưởng không tốt tới khách hàng, giảm uy tín củadoanh nghiệp trên thương trường.

(2) Những nhà môi giới chiến lược: những nhà môi giới chiến lược sản

phẩm và dịch vụ nhà ở là những doanh nghiệp hỗ trợ cho đoanh nghiệpkinh doanh nhà ở đi lên, tiêu thụ và phổ biến sản phẩm và dịch vụ nhàở doanh nghiệp trong giới khách hàng ở đây có những người môi giớithương mại các doanh nghiệp chuyên tổ chức lưu thông hàng hoá, cáctổ chức dịch vụ chiến lược và các tổ chức tài chính tín dụng Nhữngngười môi giới nhà ở là những doanh nghiệp kinh doanh hỗ trợ chodoanh nghiệp tìm kiếm khách hàng hay trực tiếp bán sản phẩm và dịchvụ nhà ở của mình cho họ Việc lựa chọn những người môi giớithương mại và tổ chức làm việc với họ là một nhiệm vụ không đơngiản; ngày này doanh nghiệp kinh doanh nhà ở chủ yếu làm việc vớicác doanh nghiệp môi giới lớn và không ngừng phát triển Ngoài ra,việc lựa chọn người môi giới nhà ở cần phải hết sức thận trọng, nếukhông thì khi một số kênh lưu thông hàng hoá này bắt đầu hoạt độngthì lại mất đi khả năng sử dụng một số kênh khác.

(3) Các tổ chức dịch vụ chiến lược: là những doanh nghiệp nghiên cứuchiến lược, những doanh nghiệp quảng cáo và các doanh nghiệp tư vấnchiến lược giúp cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nhà ở xác địnhhướng chính xác hơn và đưa hàng của mình đến đúng người tiêu dùng.Doanh nghiệp kinh doanh nhà phải quyết định xem mình có cần phải sửdụng dịch vụ của các tổ chức đó không hay tự đảm nhiệm lấy tất cảnhững công việc cần thiết Sau khi quyết định chọn dịch vụ mất tiềndoanh nghiệp phải lựa chọn kỹ người cung ứng dịch vụ cho phù hợp.Cần phải kiểm tra định kỳ đánh giá hoạt động các doanh nghiệp này tìmphương án thay thế nếu họ không đáp ứng được yêu cầu của mình.

(4) Các tổ chức tài chính - tín dụng: doanh nghiệp bảo hiểm và các tổ chứckhác hỗ trợ ddoanh nghiệp đầu tư cho các thương vụ hay bảo hiểmchống rủi ro liên quan đến việc mua bán nhà ở Phần lớn các doanhnghiệp và khách hàng không thể bỏ qua sự giúp đỡ của các tổ chức tàichính khi đầu tư cho các thương vụ của mình Việc tăng giá tín dụnghay thu hẹp các khả năng cấp tín dụng có thể ảnh hưởng nghiệm trọngđến hoạt động chiến lược của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở Vì thếdoanh nghiệp, các chủ thể kinh doanh nhà ở cần thiết lập những mốiquan hệ bền vững với những tổ chức tài chính tín dụng quan trọng nhấtđối với mình

(5) Khách hàng: doanh nghiệp cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng khách hàngcủa mình nhìn chung có 3 dạng thị trường khách hàng chính:

- Thị trường người tiêu dùng - những người và hộ dân mua hàng hoávà dịch vụ nhà ở để sử dụng cho cá nhân.

- Thị trường nhà buôn bán trung gian- tổ chức mua hàng hoá và dịchvụ Nhà ở để sau đó bán lại kiếm lời.

- Thị trường các cơ quan nhà nước - những tổ chức nhà nước muahàng và dịch vụ nhà ở sau đó sử dụng trong những lĩnh vực dịch vụ côngcộng hoặc chuyển giao hàng hoá, dịch vụ đó cho người cần đến nó.

(6) Đối thủ cạnh tranh: mọi doanh nghiệp đều có rất nhiều đối thủ cạnhtranh khác nhau Môi trường cạnh tranh bao gồm trước hết là cácdoanh nghiệp khác trong cùng một ngành kinh doanh sản phẩm và dịchvụ nhà ở cạnh tranh với tổ chức cả về nguồn lực lẫn doanh số bán.

2.1.3 Thị trường nhà ở

2.1.3.1 Thị trường nhà ở

a Khái niệm thị trường nhà ở

Thị trường nhà ở bao gồm các quan hệ mà qua đó các giao dịch vềnhà ở của các bên tham gia được thực hiện Nếu hiểu theo nghĩa rộng thịtrường nhà ở bao gồm các mối quan hệ: các nhà đầu tư đã tạo lập nhà ở,các hoạt động dịch vụ phục vụ cho hoạt động của thị trường nhà ở và khách

hàng có nhu cầu Nếu hiểu theo nghĩa hẹp thì thị trường nhà ở là quan hệtrực tiếp, giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà ở [13].

b Thị trường nhà ở của công ty, doanh nghiệp kinh doanh

Là một tập khách hàng, người cung ứng hiện thực và tiềm năng cónhu cầu thị trường về các công trình kiến trúc nhà ở trong danh mục sảnphẩm mà doanh nghiệp có dự án kinh doanh, trong mối quan hệ với cácnhân tố của môi trường vĩ mô và tập người cung ứng là các đối thủ cạnhtranh của nó [13].

Như vậy, khái niệm với hai góc độ tiếp cận vĩ mô và vi mô như trênđã giải thích rõ bản chất vận hành của thị trường nhà ở Trong đó chứađựng 3 thành tố cấu trúc cơ bản gồm:

(1) Cung thị trường nhà ở

Cung thị trường của sản phẩm nhà ở là tổng lượng các hàng hoá nhàở mà người kinh doanh nhà ở sản xuất và cung ứng ra thị trường để đápứng nhu cầu thị trường trong một giai đoạn nhất định [1]

Các công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, một chủ thể của thịtrường chủ yếu bán hàng hoá sản phẩm nhà ở của mình cho những ngườitiêu dùng nhằm thoả mãn nhu cầu của họ được thể hiện dưới dạng cầu Chỉkhi cung và cầu sản phẩm nhà ở phù hợp với nhau thì hợp đồng mua bánnhà ở có thể được ký kết; người cung cấp bán được nhà ở cho người mua(khách hàng) và khách hàng mua được sản phẩm nhà ở vừa ý.

(2) Cầu của thị trường nhà ở

Cầu của thị trường nhà ở là tổng lượng nhà ở đã và sẽ được mua bởimột nhóm khách hàng xác định trong một môi trường chiến lược và dướimột chương trình chiến lược xác định Như vậy cầu trên thị trường của sảnphẩm nhà ở là nhu cầu có sức mua của người tiêu dùng, họ đã sẵn sàng vàsẽ mua Trong điều kiện cạnh tranh trên cùng một thị trường mục tiêu có

nhiều công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cùng tham gia hoạt động Vìvậy, không được đồng nhất khái niệm “nhu cầu thị trường tổng cộng” và“nhu cầu thị trường của doanh nghiệp” Có thể hiểu nhu cầu thị trường màcông ty, doanh nghiệp có thể khai thác là một phần của nhu cầu tổng cộngmà công ty, doanh nghiệp có được dưới một nỗ lực chiến lược xác định.Như vậy, cầu là mặt thứ hai của quá trình trao đổi sản phẩm nhà ở [1].

- Nhu cầu thị trường nhà ở hình thành và phát triển chịu sự tác độngcủa các nhân tố sau:

 Nhân tố môi trường vĩ mô như: hệ thống luật pháp, chiến lượcđầu tư

 Nhân tố bên bán: sự phát triển của các công ty sản xuất, kinhdoanh bất động sản, nhà ở

 Nhân tố động cơ mua, cá nhân và môi trường của người tiêudùng

Nhu cầu thị trường nhà ở phát triển theo những qui luật sau:

+ Thường xuyên tăng lên về số lượng, chất lượng đòi hỏi tính đồngbộ cao.

+ Đa dạng, phong phú.

+ Sự phân bố mật độ theo không gian không đều

+ Giá thị trường nhà ở:

 Giá thị trường nhà ở trong cạnh tranh hoàn hảo: thị trường

cạnh tranh hoàn hảo bao gồm rất nhiều người bán và người muanhà ở Không một người bán hay mua nào có thể ảnh hưởng lớnđến mức giá thị trường của hàng hoá nhà ở Người bán không

thể đòi giá cao hoặc thấp hơn giá thị trường vì cả hai bên có thểtự do mua, bán nhà của mình theo giá thị trường

 Giá thị trường nhà ở trong cạnh tranh độc quyền: thị trường

cạnh tranh độc quyền gồm rất đông người mua và người bánthực hiện các thương vụ không theo một giá thị trường thốngnhất mà là trong một khoảng giá rộng Người bán có thể chàobán nhiều phương án hàng hoá khác nhau Người mua thấy cósự chênh lệch về giá chào bán và sẵn sàng mua nhà ở theo cácgiá khác nhau Do có rất nhiều đối thủ cạnh tranh, chiến lượckinh doanh của họ có ảnh hưởng đến từng công ty, doanh nghiệpít hơn là trong điều kiện của thị trường độc quyền của nhómngười bán.

 Giá thị trường nhà ở trong thị trường cạnh tranh độc quyềnnhóm người bán: thị trường độc quyền nhóm người bán gồm

một số ít người bán nhà ở rất nhạy cảm với chiến lược hìnhthành giá cả và chiến lược kinh doanh của nhau, ít người bán vìnhững người mới khó xâm nhập vào thị trường này Mọi ngườibán nhạy bén với chiến lược và hoạt động của các đối thủ cạnhtranh Nếu một thành viên trong nhóm thay đổi chiến lược giảmgiá thì bắt chiến lược thay đổi giá tăng có thể lại không đượcthành viên khác ủng hộ, như vậy rất nguy hiểm.

 Giá thị trường nhà ở trong thị trường độc quyền tuyệt đối: trong

trường hợp độc quyền tuyệt đối thị trường chỉ có một người bán,có thể là một tổ chức Nhà nước, một tổ chức độc quyền tư nhâncó điều tiết hay tổ chức độc quyền tư nhân không có điều tiết.Trong từng trường hợp sự hình thành giá cả diễn ra khác nhau.

Tổ chức độc quyền Nhà nước có thể sử dụng chiến lược giá cảđể đạt tới những mục tiêu rất khác nhau Nó có thể định giá thấphơn giá thành Ví dụ: Nhà bán cho người có thu nhập thấp, đốitượng chiến lược Giá cả có thể được xác định với ý đồ bù đắpchi phí hay có được thu nhập khá Cũng có thể là giá cả đượcxác định rất cao để giảm tối đa mức tiêu dùng Trong trường hợptổ chức độc quyền có điều tiết, Nhà nước cho phép doanhnghiệp xác định đơn giá đảm bảo “mức lợi nhuận công bằng” đểdoanh nghiệp có khả năng duy trì sản xuất kinh doanh và trongtrường hợp cần thiết thì mở rộng sản xuất Ngược lại, trongtrường hợp tổ chức độc quyền không có điều tiết, doanh nghiệptự xác định giá miễn là giữ được cho thị trường Tuy nhiên, domột số nguyên nhân không phải bao giờ doanh nghiệp cũng địnhgiá tối đa trong chừng mực có thể được Vì họ sẽ bị áp dụng sựđiều tiết của Nhà nước và không muốn thu hút đối thủ cạnhtranh, muốn xâm nhập nhanh hơn vào toàn bộ chiều sâu của thịtrường nhờ giá cả không cao.

c Phân loại thị trường nhà ở

Qua quá trình nghiên cứu thị trường nhà ở có thể căn cứ vào quan hệgiao dịch, đối tượng giao dịch và cơ sở pháp lý thực hiện giao dịch về nhàở để phân loại thị trường nhà ở theo tiêu thức này thị trường nhà ở gồm:

(1) Thị trường nhà ở sơ cấp

Quan hệ tại thị trường này chỉ xảy ra với một bên là Nhà nước vàmột bên là các tổ chức, hộ gia đình và các cá nhân Quan hệ giao dịch tạithị trường sơ cấp thông qua một số tổ chức xây dựng nhà ở phục vụ cho lợi

ích công cộng, an ninh quốc phòng giao dịch cho các tổ chức để kinhdoanh hoặc cho thuê, trực tiếp giao cho các tổ chức hộ gia đình và cá nhânthuê.

(2) Thị trường nhà ở thứ cấp

Đây là giao dịch giữa những người chủ sở hữu nhà ở và thực hiệncác quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi cho thuê thế chấp và thừa kếhoặc dùng để góp vốn bằng giá trị của ngôi nhà.

(3) Thị trường nhà ở chính thống

Đây là các giao dịch mua bán nhà có đăng ký quyền chuyển dịch vàkhi tham gia giao dịch được thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối vớiNhà nước áp dụng đối với các giao dịch loại này Giao dịch này thườngdiễn ra với một bên là các công ty kinh doanh nhà hoặc một bên là nhữngngười có thu nhập cao, các gia đình có gia đình định cư ở nước ngoài, Việtkiều hoặc người nước ngoài, cán bộ công chức có thu nhập khá ổn định,những người buôn bán thành đạt [22]

Tham gia vào thị trường này giúp Nhà nước quản lý được thị trường.quản lý được quy hoạch là các công ty xây dựng và kinh doanh nhà ở,doanh nghiệp hoặc các tổ chức tư vấn kiến trúc – xây dựng, doanh nghiệphoặc các tổ chức môi giới kinh doanh bất động sản và nhà ở…

Tốc độ đô thị hoá nhanh của Bangladesh là một hiện tượng tương đốimới Mặc dù, chỉ có khoảng 20% tổng dân sống tại vùng đô thị (khoảng 23triệu) Điều này đã làm cho vấn đề quản lý nhà đất trở thành vấn đề đượcquan tâm hơn bao giờ hết

Cho đến nay Bangladesh vẫn chưa đưa ra được chính sách đất đai đôthị mang tính toàn diện và hệ thống nhưng Nhà nước đã áp dụng nhiều biệnpháp, chính sách liên quan đến phát triển đất nhằm cung cấp nhà ở như:(1) Tăng cường cung cấp đất xây nhà ở có sẵn dịch vụ cho những nhómngười có thu nhập khác nhau, đặc biệt người nghèo và cho những côngtrình công ích có tính chất quyết định.

(2) Tăng khả năng mua đất dịch vụ và quyền hưởng dụng của những thànhphần nghèo.

(3) Quan tâm dành hạn ngạch tối thiểu cho những dự án phát tiển đất đôthị.

(4) Khuyến khích khu vực tư nhân tham gia vào đầu tư, khai thác và xâydựng cơ sở hạ tầng.

(5) Khởi xướng những kế hoạch phát triển vùng nhằm tối đa hoá tính khảdụng của nhà ở trên một đơn vị đất, sẽ ủng hộ, khuyến khích xây dựng nhàmái bằng và nhiều tầng để tiết kiệm đất

(6) Thành lập ngân hàng đất đô thị và ngân hàng đất nông thôn.

(7) Phát triển hệ thống thị trường đất đai và một hệ thống đáp ứng chuyểnnhượng đất đai và những tài sản gắn liền với đất nhằm quản lý đất tốt hơn.

Do những vướng mắc, trở ngại của quá nhiều luật, chính sách nênmặc dù hoạt động kinh doanh nhà ở đã có nhiều bước phát triển nhưng vẫncòn nhiều hạn chế Các công ty kinh doanh nhà ở còn phải chịu nhiều tácđộng về chính sách của chính phủ khiến cho việc mở rộng quy mô hoạtđộng kinh doanh còn khó khăn Chính phủ đã ban hành nhiều luật khôngchỉ làm mất đi động cơ đầu tư vào nhà ở vào thời điểm khi sự thiếu hụt làrất lớn mà còn là nguyên nhân dẫn đến nghịch lý nhiều nhà trống nhưngcác chủ sở hữu không cho thuê dù giá nhà tăng cao [22].

Việc phát triển nhà ở đô thị phát triển mạnh nhưng không theo mộtquy hoạch tổng thể mà phát triển một cách tự phát, các công ty kinh doanhxây dựng nhà ở nhiều khi mang tính tự phát, không theo quy hoạch.

Phương pháp cải tổ công tác quản lý nhà đất ở ấn Độ, bao gồm cácvấn đề sau:

(1) Hoàn thiện hồ sơ đất và hệ thống đăng ký giao dịch kinh doanh đất đaivà nhà ở.

(3) Hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất và hướng tiếp cận linh hoạt và phùhợp với thực tế sử dụng đất.

(4) Tiến hành quy hoạch sử dụng đất và hướng tiếp cận linh hoạt phù hợpvới thực tế vấn đề sử dụng đất và nhà ở.

(5) Đẩy mạnh quá trình phát triển đất trên cơ sở khuyến khích tư nhân vàNhà nước thực hiện mua, phát triển các lô đất trên quy mô lớn.

2.2.1.3 ở Inđonesia

Indonesia là một quốc gia lớn có khoảng 17.000 đảo trải dài trên2.500 dặm ngang qua xích đạo Là quốc gia lớn nhất tại vùng Đông NamÁ, diện tích đất liền của quốc gia này vào khoảng 2 triệu km2 Dân số đôthị ngày càng tập trung vào các thành phố lớn nhất của đất nước, đặc biệt làJakarta, Surabaya, Bandung, Medan, Semarang, Palempang, Ujung Padang,Malang, Bandar Lampung Trên 45% dân số đô thị Inndo hiện cư ngụ tạinhững thành phố lớn và những khu vực xung quanh thành phố Hiện tượngnày có nghĩa là nhu cầu về đất đô thị là rất cao.

Các công ty kinh doanh nhà ở tại đây phát triển khá mạnh, nhiều côngty có quy mô lớn hoạt động dưới sự quản lý chặt chẽ của Chính phủ

Quy mô nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng phát triển với tốc độ hơn20%/năm Nhiều nhà cao ốc với khu thương mại và văn phòng được xâydựng nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về văn phòng, nhà ở.

2.2.2 Thực tiễn kinh doanh nhà ở Hà Nội - Việt Nam

2.2.2.1 Tình hình sở hữu nhà ở tại thành phố Hà Nội

Tính đến cuối năm của thế kỷ 20 phần lớn đất ở các đô thị đã đượcgiao đến tận tay người dân đáp ứng được nhu cầu về đất cho các hộ giađình ở đây Theo điều tra của viện Nghiên cứu quản lý trung ương tháng2/2006 cho thấy hơn 97% tổng diện tích nhà đất ở đô thị hiện nay là do cánhân, hộ gia đình sử dụng.

Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội - Nhà tư 76,3%

- Nhà thuê của tư nhân 1,0%

- Nhà thuê của Nhà nước 17,1%- Nhà đa sở hữu 1,5%

- Chưa rõ chủ sở hữu 4,1%

Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội được thể hiện qua biểu đồ sau:

2% 4%

Nhµ t Nhµ thuª cña t nh©n Nhµ thuª cña Nhµ n íc Nhµ ®a së h÷u Ch a râ chñ së h÷u

Biểu đồ 2.1 Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội

Bảng 2.1 Cơ cấu các chủ sở hữu đất ở đô thị (tính đến 31-12-2005)

Trong đó:

- Cá nhân, hộ gia đình- Tổ chức kinh tế

97,12,0- Nước ngoài

- UBND xã

- Các tổ chức khác

-Nguồn: Tổng cục địa chính 2005

a Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất nhà ở đã tạo ra nhữngchuyển biến đột phá.

Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại… quyền sử dụng đất mở ra

những cơ hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hiệu quả hơn.Quyền sử dụng đất làm nhà ở đã mở ra hàng chục triệu m2 đất đã được traođổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiếtthực cho đầu tư phát triển Tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ tính từ năm2004 đến năm 2006 đã giải quyết mua bán chuyển dịch nhà ở được 101.201hồ sơ, 6.077 giấy phép cho người nước ngoài thuê, giao đất cho 11.415 hộgia đình và tổ chức với diện tích gần 28 triệu m2.

b Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động.

Trên 75% tổng số hộ gia đình đã được giao hoặc nhận quyền sử dụngđất để tự xây dựng nhà hoặc mua nhà đất ở Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lạiđã có nhà ở theo phương thức thuê nhà Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộgia đình đã có nhà ở Quyền có nhà ở của người dân về cơ bản đã đượcthực hiện mặc dù chất lượng cao còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13%tổng diện tích nhà ở) Nhiều địa phương đã nâng cao diện tích nhà ở bìnhquân đầu người từ 3- 4 m2 trước đây lên 6- 8 m2 hiện nay Tại thành phốHồ Chí Minh tốc độ phát triển nhà đã có chuyển biến tích cực, quỹ nhàtăng nhanh cả về số lượng và chất lượng, đạt yêu cầu đã đề ra, trong 5 năm2001- 2006 diện tích nhà tăng bình quân 3,0 triệu m2/năm, năm 5 trước đó1996- 2000 là 2,5 triệu m2, diện tích ở bình quân từ 10,27 m2/người năm2001 đã nâng dần lên 12,36m2/người năm 2006, tổng diện tích quỹ nhà ởcủa thành phố từ 52 triệu m2 (năm 2001) lên 61,3 triệu m2 (năm 2006).

Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiệnviệc bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê nhà, các doanhnghiệp thuộc mọi thành phần được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vựcxây nhà để bán hoặc cho thuê Nhà nước bắt đầu thực hiện thí điểm việcbán nhà thuộc sở hữu Nhà nước ở một số địa phương nhằm tạo ra những

ảnh hưởng tích cực tới sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước

Bảng 2.2 Tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Nam 2001 - 2005

Đơn vị tính: 1000m2

Nguồn: Dự thảo chương trình phát triển nhà ở đô thị 2001- 2005, Bộ xây dựng

Từ năm 2001 đến năm 2005, diện tích nhà ở cả nước tăng từ 700triệu lên trên 748 triệu m2, trong đó khu vực đô thị tăng trên 35 triệu m2.Nhà do dân tự xây chiếm khoảng 75% tổng diện tích nhà được xây dựng.Tại các đô thị trên cả nước đã có gần 700 dự án nhà ở và khu đô thị mới.

Tại thành phố Hà Nội, trong 5 năm 2001- 2005 đã thực hiện xâydựng trên 938.000 m2 nhà ở Giai đoạn 2001- 2005 đã triển khai gần 180dự án nhà ở (phần lớn dự án nhỏ lẻ, có quy mô không lớn) Bình quân mỗinăm Hà Nội xây dựng trên 187.000 m2 nhà ở.

Bảng 2.3 Tình hình phát triển nhà ở giai đoạn 2001- 2005

Đơn vị:m 2TTĐịa phươngNăm 2001Năm 2002Năm 2003Năm 2004Năm 20051Cả nước11.000.00017.236.76918.270.975 19.732.653 21.702.918

24 TP lớn3.620.1335.174.6535.776.7894.948.5005.226.045- Hà Nội597.510620.887943.0001.000.0001.050.000- Hải Phòng270.000443.491470.100498.000522.900- Đà Nẵng111.838390.272413.688438.500460.425- Tp HCM2.640.7853.600.0003.950.0003.012.0003.192.720

(Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng

Biểu đồ 2.2 Tình hình phát triển nhà tại Hà Nội

Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ 2 trong cả nước vớikhoảng 12 triệu m2 (450.000 căn hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà toàn quốc.

Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40%quỹ nhà toàn thành phố bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do ngànhĐịa chính- Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợpđồng cho thuê nhà ở Nhà do cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000căn hộ.

Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu khác có khoảng 7 triệu m2chiếm gần 60% quỹ nhà Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 30% các nhà tưnhân có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở hoặc sửdụng đất hợp pháp.

Trong toàn bộ quỹ nhà ở Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1- 3 tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4- 5 tầng) Những năm vừa qua,nhà cao tầng do nhân dân tự đầu tư xây dựng chiếm khoảng 20% quỹ nhàtư nhân.

Bảng 2.4 Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn2003 - 2005

Số liệu phát triển nhà ở hàngnăm

117,70118,50117,30Năm 2003

Phát triển nhà ở theo dự ánNhà ở do dân tự xây dựng

113,00112,00110,00 Năm 2004

Phát triển nhà ở theo dự ánNhà ở do dân tự xây dựng

104,10108,50102,30Năm 2005

Phát triển nhà ở theo dự ánNhà ở do dân tự xây dựng

Nguồn: Dự thảo báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội năm 2001-2005

Phần lớn các khu nhà ở Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạtầng kỹ thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng,môi trừơng bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bố không đồng đều, gây quá tảiở khu trung tâm.

Từ năm 2003 đến nay, vịệc phát triển nhà ở đã được thực hiện theo

các dự án và hình thành các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triểnđô thị đồng bộ cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Trongnăm 2005 thành phố Hà Nội xây dựng mới được 597.510 m2 nhà ở, trongđó diện tích nhà ở được xây dựng từ nguồn vốn Trung ương là 82.128 m2,từ nguồn vốn địa phương là 515.382m2 Trong số diện tích nhà ở được xâydựng từ nguồn vốn địa phương, người dân tự xây dựng được 410.405 m2,diện tích nhà ở được xây dựng từ các nguồn vốn xây nhà để bán lầ 104.977m2.

DiÖn tÝch (m2)

KÕ ho¹ch hµng n¨mThùc hiÖn

Biểu đồ 2.3 Diện tích nhà do dân tự xây

c Những ưu điểm trong phát triển kinh doanh nhà tại Hà Nội - Việt Nam(1) Các nhu cầu về nhà được đáp ứng đầy đủ hơn với chất lượng cao hơn:

Với sự phát triển mạnh mẽ của các công ty kinh doanh nhà ở cùng vớisự cạnh tranh gay gắt giữa các công ty, các công ty kinh doanh tronglĩnh vực này đã phải có những chiến lược kinh doanh cũng như nângcao chất lượng nhà và dịch vụ đi kèm Nhờ vậy mà người dân đã đượchưởng lợi từ sự cạnh tranh giữa các công ty.

(2) Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng nhà đất đã có nhữngnhững chuyển biến đột phá

(3) Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động Với sự hình thành cáctrung tâm mua bán nhà đất và sự phát triển cao của nền kinh tế, ngườidân ngày càng có nhu cầu mua nhà và đất để đáp ứng nhu cầu ăn ở, sinhhoạt cũng như tích luỹ.

(4) Công tác của Nhà nước đối với thị trường này không ngừng hoàn thiện,thu ngân sách không ngừng tăng lên.

d Những tồn tại yếu kém trong phát triển kinh doanh nhà ở Hà Nội

(1) Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm quy định về nhàđất còn quá cao.

Đây có thể coi là một vấn đề nổi cộm hiện nay Cùng với tính chấtmanh nha của thị trường, các giao dịch mua bán phi chính quy tồn tại vớitỷ lệ lớn (nhất là đối với quyền sử dụng đất), với nhiều hình thức phongphú đa dạng và chủ yếu ở các khu vực đô thị

Công tác thanh tra, kiểm tra thực hiện chính sách, pháp luật đất đai nhàở được tăng cường đã phát hiện nhiều vi phạm trong quản lý sử dụng đấtđai, để uốn nắn và có nhiều giải pháp xử lý

Phát triển nhà còn nhiều lộn xộn Vai trò kiểm soát và quản lý thiếuhiệu quả ở nhiều cấp chính quyền đã tạo nên sự hỗn loạn trong quy hoạchvà kiến trúc không gian đô thị Chẳng hạn trong năm 2005 ở 5 quận nộithành Hà Nội đã có 160.340 m2 xây dựng không xin phép hoặc trái phépchiếm 58% tổng diện tích nhà ở được xây dựng trong năm Quận Đống Đalà nơi tình trạng này diễn ra phổ biến nhất, chiếm tới 85%.

(2) Mất cân đối về cung cầu:

Nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu của khu vực doanh nghiệpvề mặt kinh doanh rất lớn và nhìn chung chưa đáp ứng được đầy đủ Trongkhi đó cung về mặt bằng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt

bằng cho doanh nghiệp và diện tích khách sạn, văn phòng lại vượt xa cầu Dựa theo diện tích bình quân đầu người và số dân ta có thể tính toánra được nhu cầu về diện tích ở của người dân Hà Nội như sau: (xem bảng2.5):

Theo thống kê thì hiện nay ở Hà Nội có 11,56% các hộ có nhà muốnđổi nhà mới (đó là chưa kể các hộ gia đình hiện nay chưa có nhà).Thực tếcho thấy khả năng đáp ứng về chỗ ở của người dân như sau (xem biểu đồ2.4):

Bảng 2.5 Nhu cầu về diện tích nhà ở tại Hà Nội