Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3.doc

Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3

LỜI MỞ ĐẦU

Đầu tư là một trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế đất nước, tăng năng lực sản xuất quốc gia Đa dạng hóa các lĩnh vực đầu tư đang là mối quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý, đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau thúc đẩy nền kinh tế ngày một phát triển đa dạng Nhất là đầu tư trong lĩnh lực xây dựng cơ bản, là tiền đề để các lĩnh vực khác có điều kiện phát triển nhanh chóng Sự góp phần của các công ty xây dựngvào đầu tư xây dựng cơ bản, xây dựng các công trình cần thiết của quốc gia hiện nay là rất đáng kể

Một trong những Công ty có đóng góp không nhỏ vào đầu tư xây dựng cơ bản đất nước đó là “Công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3”, đây là một trong những công ty hàng đầu trong những lĩnh vực xây dựng, tình hình đầu tư của công ty ngày càng được mở rộng đáp ứng nhu cầu phát triển, mục tiêu mở rộng sản xuất của Công ty Hiện nay, tại Công ty công tác lập dự án đang được coi là một trong những hoạt động quan trọng vàđiển hình Công tác lập dự án của Công ty trong thời gian qua đã đạt được những thành tích đáng kể, các dự án được lập ngày càng tăng cả về số lượng, chất lượng và quy mô đầu tư Để đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng và đáp ứng nhu cầu phát triển Công ty cần nâng cao năng lực hoạt động, hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư.

Qua thời gian thực tập tại Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD3, dưới sự hướng dẫncủa Ths Nguyễn Thị Thu Hà và với sự giúp đỡ của tập thể phòng Quản lý phát triển dự án, tôi đã trực tiếp tìm hiểu tình hình thực tế công tác lập dự án đầu tư tại Công ty và đã

hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp với đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3”.

Chuyên đề thực tập gồm có 2 phần:

Chương I:Thực trạng công tác lập dự án tại công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng HUD3.Chương II:Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3.

Mặc dù đã cố gắng nhưng chuyên đề của tôi cũng không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong sự chỉ bảo của cô giáo cũng như ban lãnh đạo của Công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3 Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của các thày cô Khoa Đầu tư và Ban lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3 đã giúp đỡ tôi hoàn thành chuyên đề thực tập này!

1 Quá trình hình thành và phát triển.

1.1 Tổng Công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị HUD.

Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) là Tổng công ty Nhà Nước được thành lập theo quyết định 08/2000/QĐ-BXD ngày 02/06/2000 của Bộ trưởng Bộ xây dựng và hoạt động theo mô hình Công ty Mẹ - Công ty Con theo quyết định 595QĐ-BXD ngày 30/03/2006

Tổng công ty có tên giao dịch quốc tế là : Housing and Urban Development Corporation (viết tắt là HUD), hoạt động trong phạm vi cả nước.

1.2 Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD3.

Tháng 7 năm 2004 Công ty xây dựng đầu tư phát triển đô thị số 3 chuyển thành Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng HUD3 trực thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị - Bộ xây dựng theo quyết định số 1182/QĐ-BXD ngày 22/7/2004 của Bộ xây dựng.

1.2.2 Tên và địa chỉ giao dịch của công ty.

- Tên giao dịch Công ty : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG

HUD3

- Tên giao dịch quốc tế : HUD3 INVESTMENT AND COTRUCTION

JOINT STOCK COMPANY.

- Tên viết tắt : HUD3

- Địa chỉ trụ sở Công ty : Số 123 Đường Tô Hiệu – Phường Nguyễn Trãi – Hà Đông – HàNội.

Điện thoại : 0433.824.572 – Fax : 0433.827.99- Chi nhánh Công ty tại thành phố Hồ Chí Minh:

Số 22 – Nguyễn Cửu Vân – Phường 17 – Quận Bình Thạnh – T.P Hồ Chí Minh.Điện thoại : 083.2944487 – Fax : 083.8408058.

2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban.2.1 Cơ cấu tổ chức.

2.2 Chức năng, nhiệm vụ các cá nhân, phòng ban

2.2.1 Đại hội đồng cổ đông:

Gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết, là cơ quan quyết định cao nhất của công ty Đại hội đồng cổ đông họp thường niên hoặc bất thường, ít nhất một năm họp một lần Đạihội đồng cổ đông thường niên thảo luận và thông qua các vấn đề sau:

- Báo cáo tài chính hàng năm.

- Báo cáo của Hội đồng quản trị đánh giá thực trạng công tác quản lý kinh doanh ở công ty Từ đánh giá đó có thể đưa ra các giải pháp khắc phục, nhằm tránh lặp lại những sai lầm trong công tác đầu tư và quản lý hoạt động đầu tư.

- Báo cáo của ban kiểm soát về quản lý công ty của HĐQT, Giám đốc.- Mức cổ tức đối với mỗi cổ phần.

- Các vấn đề khác thuộc thẩm quyền.

2.2.2 Hội Đồng quản trị:

Là cơ quan quản lý của Công ty, có toàn quyền nhân danh Công ty để quyết định, thực hiện quyền và nghĩa vụ của Công ty không thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông.Chủ tịch Hội đồng quản trị có các quyền và nhiệm vụ sau:

- Lập các chương trình, kế hoạch hoạt động của Hội đồng quản trị.

- Tổ chức việc chuẩn bị chương trình, nội dung, tài liệu phục vụ các cuộc họp, triệu tập và là chủ tọa của các cuộc họp Hội đồng quản trị.

- Tổ chức việc thông qua các quyết định của Hội đồng quản trị.- Giám sát công tác thực hiện các quyết định của Hội đồng quản trị.- Chủ tọa Đại hội đồng cổ đông.

- Có các quyền và nhiệm vụ khác theo quy định hiện hành.

2.2.3 Ban giám đốc

- Giám đốc: Do Hội đồng quản trị cử ra, là đại diện pháp nhân của Công ty, là người điềuhành công việc kinh doanh của Công ty, chịu sự giám sát của Hội đồng quản trị và chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị và trước pháp luật về việc thực hiện quyền và nhiệm vụ được giao.

- Phó giám đốc:

Phó giám đốc công ty là người trợ giúp giám đốc và chịu trách nhiệm thực hiện các công việc được phân công ủy quyền và báo cáo các công việc được giao Phó giám đốc phụ trách việc điều hành kinh doanh của công ty.

2.2.4 Ban kiểm soát công ty.

Trưởng ban kiểm soát đồng thời là Phó giám đốc.

Ban kiểm soát thực hiện giám sát Hội đồng quản trị, Ban giám đốc trong việc quản lý và điều hành công ty, chịu trách nhiệm trước Đại hội đồng cổ đông trong việc thực hiện các nhiệm vụ được giao.

2.2.7 Phòng kỹ thuật thi công

Chức năng nhiệm vụ của phòng: Thực hiện các công việc liên quan đến kỹ thuật, thi côngcông trình: thiết kế bản vẽ công trình, thực hiện thi công các hạng mục công trình theo dựán…

2.2.8 Phòng kinh tế kế hoạch.

Chức năng nhiệm vụ của phòng: Xây dựng các kế hoạch phát triển của Công ty, cách triển khai thực hiện các kế hoạch cho từng phòng ban có liên quan trong Công ty,

…

- Lắp đặt điện nước, thi công lắp đặt thiết bị kỹ thuật công trình.- Lập, quản lý các dự án đầu tư xây dựng.

- Trang trí nội ngoại thất các công trình xây dựng.- Sản xuất, kinh doanh vật tư, thiết bị, vật liệu xây dựng.- Xuất nhập khẩu vật tư thiết bị, công nghiệp xây dựng.- Đầu tư các dự án phát triển nhà và đô thị.

- Sản xuất vỏ bao bì xi măng.

- Đầu tư phát triển các khu du lịch sinh thái - Sản xuất kinh doanh đồ gỗ dân dụng và công nghiệp.

- Kinh doanh bất động sản, Đầu tư xây dựng các khu công nghiệp.- Nhận thầu xây dựng các công trình.

- Kinh doanh nhà, khu đô thị.

4 Năng lực của Công ty.4.1 Năng lực tài chính.

Bảng 1.1: Một số chỉ tiêu tài chính cơ bản năm 2006 – 2008 của Công ty.

Đơn vị: Triệu đồng

Năm 2006Năm 2007Năm 2008

Tình hình về tài sản cố định của Công ty tăng qua các năm, chứng tỏ sự đầu từ trang thiếtbị hiện đại cho hoạt động đầu tư của Công ty ngày càng được chú trọng Cụ thể nếu như tổng tài sản của Công ty năm 2007 là 1.318.116,536 triệu đồng thì đến năm 2008 con số này đã tăng lên 1.628.898,108 triệu đồng, tức là tăng 23,6%.

4.2 Nhân lực của Công ty.

Công ty có đội ngũ cán bộ là những người có năng lực có trách nhiệm nghề nghiệp, có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc, trong việc cùng nhau xây dựng Công ty Với đội ngũ kỹ sư giỏi, công nhân tay nghề cao đã góp phần giúp Công ty ngày một lớn mạnh

và phát triển hơn trong các lĩnh vực Công ty với đội ngũ cán bộ chuyên môn gồm 558 nhân viên Cụ thể:

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực Công ty HUD3.

4.3 Thương hiệu.

Là một trong những Công ty hàng đầu của Việt Nam về lĩnh vực xây dựng Bằng những kinh nghiệm truyền thống và khả năng hiện có của mình Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD3 luôn luôn mong muốn được mang kiến thức, khả năng phục vụ nhiệm vụ xây dựng, đổi mới, đô thị hóa, hiện đại hóa nước nhà Hiện tại và trong tương lai với những chính sách đầu tư Khu đô thị mới, chính sách nhà ở của Nhà nước, sự giúp đỡ chỉ đạo toàn diện của Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị HUD – Bộ xây dựng Công ty HUD3 đầu tư phát triển các khu dân cư, các khu kinh tế và khu công nghiệp tập trung Đồng thời quản lý các dự án đầu tư phát triển nhà, hạ tầng đô thị.

Để luôn luôn duy trì nâng cao vị trí của mình trong lĩnh vực xây dựng, đầu tư đáp ứngnhững nhu cầu cấp bách trong thời kỳ đổi mới Công ty HUD3 luôn luôn thay đổi phươngpháp quản lý phù hợp, đồng thời áp dụng những kiến thức khoa học, công nghệ tiên tiến về công tác quản lý doanh nghiệp và thi công các công trình.

Tháng 12/2004 Công ty đã được trung tâm chứng nhận phù hợp tiêu chuẩn Quacert cấp giấy phép chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001: 2000 trong lĩnh vực thicông xây dựng.

Bảng 1.3 Một số loại công trình mà HUD3 đã và đang thực hiện cho đến nay.Loại công trình xây dựngSố năm kinh nghiệmI Xây dựng dân dụng Năm 1978 đến 1995 và đến hiện nay1 Xây dựng công trình nhà ở, trường học,

2 Xây dựng công trình văn hóa, giải trí, bệnh viện

Năm 1978 đến 1995 và đến nay

3 Xây dựng công trình biệt thự mang tính chất cao cấp

Năm 1978 đến năm 1995 và đến nay

II Xây dựng chuyên dụng ( chuyên ngành)

2 Tình hình hoạt động đầu tư tại Công ty.

2.1 Tổ chức thực hiện công tác đầu tư tại Công ty.

Những năm trước cổ phần hóa Công ty ít có những dự án, chủ yếu là hoạt động theo lĩnh vực kinh doanh của Công ty Từ khi cổ phần hóa tháng 7/2004, để phát triển bền vững theo xu thế hội nhập Công ty đầu tư theo dự án ngày càng nhiều Kể cả dự án cấp 2 (là những dự án do tổng công ty HUD làm chủ đầu tư và Công ty HUD3 thực hiện đầu tư) vànhững dự án Công ty trực tiếp thực hiện.

Phòng Quản lý phát triển Dự án có chức năng tham mưu giúp Giám đốc tổ chức thực hiện các công tác đầu tư thuộc lĩnh vực xây dựng cơ bản, đầu tư nghiên cứu phát triển đa dạng hóa ngành nghề của Công ty Nhiệm vụ này của phòng đầu tư được Chủ tịch Hội đồng quản trị quy định cụ thể như sau:

- Chủ trì và phối hợp với các phòng ban chức năng trong Công ty để xây dựng kế hoạch đầu tư, xây dựng cơ bản cả ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của Công ty trình lên các cấp có thẩm quyền quyết định xét duyệt việc đầu tư.

- Nghiên cứu, đề xuất và lập các báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, khả thi, báo cáo đầu tư theo chỉ đạo của Giám đốc Công ty và Kế hoạch đầu tư được cấp trên phê duyệt phục vụ công tác kinh doanh của Công ty.

- Xây dựng kế hoạch phát triển đa dạng hóa ngành nghề của Công ty như: xây dựng các công trình kiến trúc, các chương trình đầu tư khai thác chế biến, Dự án liên doanh liên kết,…

- Tổ chức triển khai các Dự án đã được phế duyệt theo đúng các quy định của Nhà nước và Cấp trên trong từng thời kỳ, từng giai đoạn, đảm bảo hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng của sản phẩm dự án.

- Soạn thảo các hợp đồng và thanh lý hợp đồng để trình ký hoặc ký kết khi được ủy quyền của Giám đốc Công ty theo đúng luật định Quản lý hồ sơ, giấy tờ pháp lý về quyền sở hữu các chương trình xây dựng cơ bản, xưởng,…của Công ty.

- Là nhà đầu tư cấp 2 nên cùng với Tổng công ty giám sát kế hoạch thực hiện đầu tư của các Dự án.

- Thực hiện nghiêm túc các nội quy, quy chế của Công ty, chế độ chính sách của Nhà nước trong quản lý và thực hiện đầu tư Phối hợp với các đơn vị trong các công ty để thựchiện tốt nhiệm vụ và kế hoạch được giao.

- Bên cạnh đó thực hiện các nhiệm vụ khác của Công ty giao.

2.2 Tình hình thực hiện các dự án đầu tư của công ty.

2.2.1 Giai đoạn trước cổ phần hóa ( Từ khi thành lập đến tháng 7/2004 ).

Trước khi cổ phần hóa, Công ty chỉ tập trung vào lĩnh vực thuộc ngành nghề kinh doanh của Công ty là nhận thầu xây dựng các công trình, kinh doanh nhà, khu đô thị Trước khi chuyển sang hoạt động theo hình thức cổ phần, Công ty đã thực hiện xong các dự án đầu tư như trong bảng dưới đây:

Bảng 1.4: Các dự án đầu tư đã thực hiện xong.

Đơn vị : Tỷ đồng.

Nhà chung cư Nơ5 Dịch Vọng Cầu Giấy – Hà Nội 2001 29,94Nhà văn hóa trung tâm bán đảo Linh Đàm – Khu nhà ở

Nhà ở cao tầng CT8 khu đô thị mới Văn Quán –Yên Phúc 2003 39,71Trụ sở nhà làm việc kiêm kho tiền ngân hàng

Nguồn : Phòng Quản lý phát triển Dự án.

Các Dự án đã thực hiện trước khi cổ phần hóa chủ yếu thuộc lĩnh vự xây lắp dân dụng, công nghiệp Là các dự án đầu tư xây dựng cơ bản nhằm nâng cao cơ sở phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh.

2.2.3 Giai đoạn sau khi chuyển thành công ty cổ phần ( Từ tháng 7/2004 đến nay ).

Thực hiện chủ trương của Tổng Công ty trong việc đẩy mạnh công tác đầu tư thực hiện dự án của các Công ty thành viên, Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng HUD3 đang từngbước chuyển đổi đầu tư sâu rộng hơn vào các Dự án Sau khi tiến hành cổ phần hóa ngày càng có nhiều dự án đầu tư do công ty lập và làm chủ đầu tư hơn.

- Tiếp tục thực hiện các dự án từ những năm trước vẫn chưa hoàn thành như: xây dựng Trụ sở Ngân hàng No&PTNT Từ Liêm Hà Nội, Nhà ở 12 tầng CT16B lô CT16 Khu ĐTM Việt Hưng,…

- Đang triển khai và xúc tiến đầu tư các dự án : Dự án thứ phát khu Đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội (lô CT18,BT3); Dự án thứ phát khu Đô thị mới Vân Canh, Hoài Đức, Hà Nội(lô LK29,BT9,BT10,BT13); Dự án thứ phát khu đô thị mới Đông Sơn, Thanh Hóa(lô LK5,LK6,CC2);…

- Không chỉ thực hiện đầu tư các dự án thứ phát mà Công ty đã trực tiếp tham gia là chủ đầu tư các dự án, hiện nay đang triển khai và xúc tiến như: Dự án khu Đô thị Kiến Hưng, Hà Đông, Hà Nội; Dự án khu chung cư kết hợp văn phòng cho thuê 121 -123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội; Dự án khu chung cư kết hợp văn phòng cho thuê Nguyễn Đức Cảnh, Hoàng Mai, Hà Nội.

Qua tình hình đầu tư của Công ty cho thấy rằng động của Công ty trong đầu tư theo dự ánngày càng nhiều và hiệu quả, đạt các chỉ tiêu đề ra của Công ty cũng như của phòng phát triển quản lý dự án Điều đó càng chứng tỏ một điều rằng Công ty ngày càng khẳng định được vị thế của mình trong lĩnh vực hoạt động của mình.

III Thực trạng công tác lập dự án tại công ty HUD3.

1 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án và sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án ở công ty HUD3.

1.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án.

1.1.1 Nhóm nhân tố con người.

Dự án được ra đời thì điều đầu tiên phải đi từ ý tưởng dự án, rồi những thành viên tham gia nghiên cứu lập dự án, và sau khi dự án được lập xong thì phải có đội ngũ thực hiện dự án biến ý tưởng và dự án trên giấy tờ thành hiện thực Chính vì thế yếu tố phải kểđến đầu tiên trong công tác lập dự án phải là con người Trong công tác lập dự án có nhiều nhóm người có ảnh hưởng đến chất lượng dự án, nhưng chủ yếu có hai nhóm đó là chủ đầu tư và nhóm tư vấn lập dự án.

- Chủ đầu tư: là người chủ sở hữu, người vay vốn hoặc người được giao nhiệm vụ trực tiếp quản lý và sử dụng vốn để thực hiện đầu tư theo quyết định của pháp luật Chủ đầu tư chính là người lập dự án, họ có thể thuê các công ty tư vấn lập dự án hoặc tự lập nếu đủ năng lực chuyên môn Thông thường các dự án do Tổng Công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị (HUD) lập; Tuy nhiên hiện nay rất nhiều dự án cho chính Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng (HUD3) lập và làm chủ đầu tư của dự án.

- Nhà tư vấn lập dự án: đây là những người có chuyên môn nghiệp vụ cao, chuyên nghiệptrong phân tích đánh giá những tiềm năng cơ hội của Dự án, Là những cá nhân am hiểu về quy trình công nghệ sản xuất và tính vận hành thực tế của công trình,…Công ty HUD3đồng thời là chủ đầu tư đồng thời là chủ dự án, nên các nhà tư vấn lập dự án chính là những người lập nên dự án của Công ty

1.1.2 Nhóm nhân tố tổ chức.

Công ty với đặc thù là lập dự án trong lĩnh vực xây dựng như xây dựng khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng, khu nhà ở chất lượng cao, văn phòng cho thuê,…chính vì vậy yêucầu đặt ra đối với các dự án là vốn đầu tư lớn, có sự am hiểu hiểu rộng về các lĩnh vực đầu tư xây dựng, các thông số kỹ thuật liên quan, các vấn đề liên quan đến xây dựng Vì vậy mà yêu cầu các phòng ban trong công ty phải kết hợp chặt chẽ với nhau, tránh sự nhầm lẫn, sai sót không đáng có trong tính toán nhằm tránh những thiệt hại cho Công ty Vì thế để dự án được lập có chất lượng đòi hỏi công tác tổ chức, quy trình lập dự án phải rõ ràng và có sự phân định thẩm quyền trách nhiệm giữa các bộ phận chuyên môn bảo đảm hiệu quả trong công việc.

1.1.3 Hệ thống tiêu chuẩn chất lượng.

Hệ thống tiêu chuẩn chất lượng của Công ty thường được mô tả dưới dạng các tài liệu như: Sổ tay chất lượng công ty, quy trình hệ thống, hướng dẫn công việc, các biểu mẫu, tiêu chuẩn quy định nội bộ công ty, các văn bản quy phạm pháp luật, hồ sơ kinh nghiệm,…tất cả các tài liệu này đều được ghi một cách chi tiết cụ thể, đánh giá chất lượng của các lĩnh vực hoạt động của Công ty.

1.1.4 Cơ sở pháp lý của dự án.

Các dự án được lập bao giờ cũng căn cứ trên những căn cứ pháp lý đã được ban hành Tùy từng dự án mà có những căn cứ riêng sao cho phù hợp và đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật.

1.2 Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác lập dự án ở HUD3.

Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thì nhu cầu cũng ngày càng tăng cao Nhất là nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc, khu du lịch, khu nghỉ

dưỡng, Chính vì vậy mà các công ty xây dựng ngày càng nhiều, để có thể tư vấn thiết kếquy hoạch hạ tầng, khảo sát địa chất,…Và HUD3 cũng là một trong những công ty hàng đầu về xây dựng ở Việt Nam hiện nay Lập và thực hiện dự án là một trong những lĩnh vực nòng cốt hoạt động của công ty hiện nay.

Trong thời gian qua công ty đã thực hiện lập dự án cho nhiều công trình tiêu biểu của Tổng công ty cũng như các công trình ngoài Các công trình đã đi vào hoạt động đã góp phần không nhỏ vào việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân, đáp ứng nhu cầu về khu vui chơi giải trí, khu văn phòng phục vụ cho việc kinh doanh của các công ty,

Bảng 1.5 Bảng tổng hợp số liệu các dự án mà Công ty đã tham gia cho đến nay.

Qua số liệu dự án mà Công ty tham gia cho thấy tình hình thực hiện công tác đầu tư dự án tại Công ty ngày càng mạnh, các dự án Công ty trực tiếp làm chủ đầu tư dần tăng theo thời gian và đạt hiệu quả không những về số lượng mà chất lượng dự án cũng ngày càng được nâng cao Tuy nhiên, dự án mà Công ty HUD3 là chủ đầu tư cấp 2 cũng chiếm tỷ lệ cao, bởi công tác lập dự án tại Công ty chưa thực sự đạt chất lượng tốt nhất, một số dự ánkhông thể tự lập được và do Tổng Công ty lập báo cáo nghiên cứu khả thi và sau đó Côngty HUD3 thực hiện đầu tư Điều đó chứng tỏ một điều rằng, dù năng lực lập dự án tại Công ty được nâng cao theo thời gian, nhưng vẫn còn gặp các hạn chế nhất định, về chất lượng nguồn nhân lực, về quy trình lập dự án,…vì thế việc hoàn thiện công tác lập dự án là một tất yếu khách quan.

Thời gian qua từ khi cổ phần hóa, Công ty đã đẩy mạnh công tác đầu tư dự án, ngày càngcó nhiều công trình đầu tư chất lượng hiệu quả cao Những dự án không chỉ đạt chất lượng hiệu quả về lập dự án mà còn trong cả xây dựng (thực hiện đầu tư), chính các dự án ấy đã nâng cao vị thế của Công ty trên thị trường các Công ty xây dựng tại Việt Nam hiện nay.Các công trình tiêu biểu như : lập báo cáo đầu tư dự án khu Đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội; lập báo cáo đầu tư dự án khu Đô thị mới Vân Canh, Hoài Đức, Hà Nội; lập dự án đầu tư xây dựng khu Đô thị mới Kiến Hưng, Hà Đông, Hà Nội;

lập dự án đầu tư xây dựng khu chung cư kết hợp văn phòng cho thuê 121 - 123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội;…

Mặc dù các dự án được lập tại Công ty đã đạt được chất lượng và yêu cầu, nhưng vẫn cònmột số hạn chế nhất định đó là: hoạt động đầu tư dự án liên quan đến rất nhiều lĩnh vực, nhiều khía cạnh đòi hỏi cán bộ lập dự án cần có sự am hiểu sâu rộng về các vấn đề của dựán, phải là những người tâm huyết với nghề, những người ham học hỏi và có trình độ kỹ thuật cao, nhưng các chuyên gia lập dự án tại công ty hiện nay vẫn chưa đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu đặt ra, còn rất nhiều hạn chế Chính vì vậy việc hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty là rất cần thiết, cần có được sự quan tâm của các cấp lãnh đạo trong Công ty và chính những cán bộ trực tiếp tham gia công tác lập dự án.

2 Đặc điểm của các dự án tại công ty.

Là một trong những Công ty hàng đầu về đầu tư xây dựng, đặc điểm của các dự án tại Công ty HUD3 mang đầy đủ đặc điểm của một dự án đầu tư Ngoài ra, còn có những đặc điểm riêng của dự án được lập tại Công ty:

Một là, các dự án được lập tại công ty chủ yếu là các dự án đầu tư về lĩnh vực xây dựng do Tổng công ty giao cho để thực hiện đầu tư hoặc các dự án Công ty làm chủ đầu tư (trực tiếp lập dự án và thực hiện đầu tư và vận hành kết quả đầu tư ) Các dự án đầu tư xây dựng về các lĩnh vực như xây dựng khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng, văn phòng cho thuê, các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật, các công trình công cộng,…Như: dự án khu ĐTM Kiến Hưng, Hà Đông, Hà Nội; Dự án khu chung cư kết hợp văn phòng cho thuê 121 - 123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội; Dự án khu chung cư kết hợp văn phòng cho thuê Nguyễn Đức Cảnh, Hoàng Mai, Hà Nội;…

Hai là, các nguồn vốn huy động chủ yếu để thực hiện các dự án được lập tại công ty là Vốn từ ngân sách nhà nước, vốn tự có của chủ đầu tư, các nguồn vốn huy động khác (nhưvốn được tài trợ từ các tổ chức, vốn góp từ các đối tác liên doanh,…) và một phần vốn vay tùy theo từng dự án cụ thể.

Ba là, thời gian để thực hiện dự án tại công ty hầu hết là 2 – 3 năm, chỉ có một số dự án kéo dài 3 – 4 năm Cụ thể: dự án khu nhà ở cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê Nguyễn Đức Cảnh, Hoàng Mai, Hà Nội có thời gian thực hiện 2 năm, khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội có thời gian thực hiện dự án là 3 năm;….

Bốn là, các dự án chủ yếu phục vụ cho nhu cầu nhà ở và văn phòng làm việc của các Công ty, không chỉ có các dự án ở thành phố Hà Nội mà còn các dự án ở các vùng khác như: khu ĐTM Đông Sơn, Thanh Hóa; Chánh Mỹ, Bình Dương; Khu ĐTM Phước An, Đồng Nai; Hiện nay Công ty ngày càng mở rộng phạm vi đầu tư trên toàn quốc, nhằm nâng cao vị thế của mình trong ngành xây dựng, ngày càng khẳng định vị thế của Công tytrên thị trường xây dựng cạnh tranh như hiện nay.

Năm là, các dự án của Công ty chủ yếu là các dự án đầu tư xây dựng cơ bản, khu nhà ở văn phòng cho thuê,…nên kỹ thuật không phức tạp dựa trên thông số kỹ thuật sẵn có, thay đổi linh hoạt theo từng dự án cụ thể.

Sáu là, các dự án của Công ty chịu sự quản lý của Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị HUD Và thực hiện các quy định đầu tư theo các văn bản pháp luật hiện hành như nghị định 16/2005/NĐ – CP, nghị định 99/2007/NĐ – CP,…

3 Quy trình lập dự án tại Công ty.3.1 Quy trình lập dự án tại Công ty.

Việt Nam ngày càng môi trường kinh doanh ngày một biến động, cạnh tranh ngày một mạnh mẽ, nhiều xu thế mới xuất hiện và ngày càng khó dự đoán, chính vì vậy việc xây dựng các dự án mang tính bền vững và hiệu quả càng được quan tâm đặc biệt Chính vì thế, khi lập dự án tuân theo một quy trình chuẩn và nghiêm ngặt là điều cần phải làm của công tác lập dự án Trong quá trình lập dự án, Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD3tuân theo quy trình lập dự án như sau:

Sơ đồ 1: Quy trình lập dự án tại Công ty HUD3

Các bước thực hiện Đơn vị thực hiện

PHÒNG KẾ

HOẠCH

PHÒNG QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN DỰ

ÁN

PHÒNG QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN DA

GIÁM ĐỐC

BỘ PHẬN QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG

PHÒNG QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN DA

PHÒNG QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

BỘ PHẬN LƯU TRỮ

Dựa vào sơ đồ trên ta có thể thấy trình tự thực hiện cũng như nhiệm vụ của các phòng ban cụ thể như sau:

Bước 1: Nhận nhiệm vụ, kế hoạch dự án.

Các dự án mà Công ty nhận được chủ yếu thông qua qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu Dựán của Công ty bao gồm cả các dự án do Công ty làm chủ đầu tư và do Tổng Công ty giao cho thực hiện đầu tư.

Cán bộ được phân công dự thảo và thỏa thuận hợp đồng thuộc phòng kế hoạch chịu trách nhiệm trong việc xem xét các điều kiện của hợp đồng trước khi trình Giám đốc Công ty quyết định ký kết Đối với các công việc phức tạp hoặc các công việc phải đấu thầu, Trưởng phòng kế hoạch có trách nhiệm tham gia thảo luận, nêu rõ các yêu cầu, thống nhất điều kiện của hợp đồng, phối hợp lập và giải thích các điều kiện cần phải đáp ứng trong hồ sơ dự thầu.

Bước 2: Thu thập tài liệu cần thiết và nghiên cứu kế hoạch, tài liệu.

Sau khi tiếp nhận nhiệm vụ, những phòng ban có liên quan tiến hành thu thập các dữ liệu,lập kế hoạch soạn thảo dự án đầu tư Chủ nhiệm dự án chủ trì việc lập kế hoạch soạn thảodự án Kế hoạch gồm các nội dung:

- Xác định từng bước công việc của quá trình soạn thảo dự án.- Dự tính phân công công việc cho từng thành viên của Công ty.

- Dự tính chuyên gia (ngoài Công ty) cần huy động tham gia giải quyết những vấn đề thuộc nội dung dự án khi gặp các vấn đề phức tạp cần có sự hỗ trợ tư vấn.

- Xác định cụ thể các điều kiện vật chất và các phương tiện để thực hiện các công việc soạn thảo dự án nhằm đem lại hiệu quả cao nhất dự án được ra đời.

- Dự trù kinh phí để thực hiện quá trình soạn thảo dự án.- Mức kinh phí cho mỗi dự án cụ thể tùy vào quy mô dự án.- Lập lịch trình soạn thảo dự án.

Bước 3: Lập đề cương.

Phòng quản lý phát triển dự án tập hợp các thành viêc tham gia dự án cùng góp ý kiến để xây dựng nên đề cương của dự án, tạo điều kiện cho sự tham gia thuận lợi của từng thànhviên sau này.

Bước 4: Phê duyệt đề cương.

Phòng quản lý phát triển dự án trình đề cương sơ bộ và dự trù kinh phí soạn thảo lên Giám đốc, sau khi Giám đốc thông qua đề cương phòng quản lý phát triển dự án tiến hành thực hiện lập dự án.

Bước 5: Thực hiện lập dự án.

Sau khi đề cương được phê duyệt, kinh phí của dự án được phân bổ, phòng quản lý phát triển dự án tiến hành lập dự án.

Bước 6: Kiểm tra việc lập dự án.

Trong quá trình lập dự án thường xuyên được phòng kế hoạch xem xét, đối chiếu, điều chỉnh, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu của khách hàng hay kiến nghị nhằm cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm.

Các phòng, cán bộ có liên quan, các chuyên gia đánh giá chất lượng nội bộ tiến hành thựchiện chương trình đánh giá theo đúng kế hoạch và nhiệm vụ quy định sau khi lập dự án xong Sử dụng kết quả đánh giá nội bộ để thi hành các biện pháp khắc phục các vấn đề còn tồn tại.

Bước 7 : In, đóng quyển, đóng dấu.

Trong trường hợp in ấn gặp sai sót nhiều lúc dẫn đến tốn kém, lãng phí, thậm chí nếu không phát hiện ra sai sót đôi khi còn có những hậu quả khó lường Chính vì vậy để tăng sự tin cậy và chính xác, cần kiểm tra khâu này một cách kỹ càng.

Bước 8 : Thẩm định dự án đầu tư được lập.

Chủ đầu tư hoặc một số tổ chức tư vấn thẩm định (ngoài Công ty) thẩm định dự án Nhằm mục đích tăng tính khả thi cho dự án.

Bước 9 : Bàn giao tài liệu.Bước 10 : Lưu hồ sơ.

3.2 Các cấp độ nghiên cứu của dự án.

Do đặc điểm các dự án được lập tại Công ty là những dự án xây dựng các công trình côngnghiệp, dân dụng, công trình hạ tầng kỹ thuật,…thuộc các dự án nhóm B, C…Nên giai đoạn nghiên cứu và phát hiện cơ hội đầu tư cũng như giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi thường được tiến hành ít hơn, chủ yếu là thực hiện giai đoạn nghiên cứu khả thi

Thông thường mối quan hệ giữa các cấp độ nghiên cứu được thể hiện qua sơ đồ sau đây:

Sơ đồ 2: Các cấp độ nghiên cứu của dự án.

Công ty cổ phần đầu tư xây dựng HUD3 chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực lập dự án và thực hiện đầu tư, vận hành dự án, tuy nhiên các dự án Công ty tham gia chỉ là các dự án chưa lớn vì vậy giai đoạn nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư và giai đoạn nghiên cứu tiềnkhả thi ít được thực hiện, mà chủ yếu là nghiên cứu tiền khả thi (ở Công ty HUD3 được gọi là báo cáo đầu tư).

Báo cáo đầu tư là bước cuối cùng để lựa chọn được dự án tối ưu nhất Giai đoạn này, chính là lúc khẳng định cơ hội đầu tư có khả thi hay không? Vững chắc và hiệu quả như thế nào Để trả lời những câu hỏi này, các cán bộ lập dự án đã đưa ra các luận cứ của mình trong dự án để khẳng định và là cơ sở đi đến quyết định đầu tư Ở bước này, Công ty đã tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng những nội dung sau:

- Nghiên cứu các điều kiện kinh tế vĩ mô ảnh hưởng đến sự hình thành và thực hiện dự án ra sao, tùy theo tính chất của dự án và quy mô mà có những ảnh hưởng khác nhau đến dự án.

- Nghiên cứu về vấn đề tiêu thụ sản phẩm ở thị trường hiện tại, và dự báo nhu cầu tương lai, để sản phẩm dự án được cung cấp là đáp ứng nhu cầu tiêu dùng.

- Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án, nhằm có được những thông số kỹ thuật chính xác tránh xảy ra những sai sót không đáng có.

- Nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án, để có được chất lượnghiệu quả nhất.

- Phân tích khía cạnh tài chính của dự án làm căn cứ để thực hiện dự án, khẳng định tính khả thi của dự án.

- Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án, xem xét những tác động của dự án đến kinh tế xã hội, tránh những thiệt hại không đáng có của dự án đối với nền kinh tế.

4 Tổ chức công tác lập dự án tại Công ty (nhân sự cho công tác lập dự án).

Công tác lập dự án tại Công ty do phòng quản lý phát triển dự án đảm nhận, phòng có 8 thành viên, là những người có trình độ đại học và thạc sỹ, có kinh nghiệm trong công tác lập dự án và là nhiệt huyết với công việc, vì thế hiệu quả và chất lượng dự án ngày một được nâng cao hơn Trong quá trình lập dự án, luôn có sự giám sát của các phòng ban và giám đốc tránh những sai sót không đáng có có thể xảy ra Góp phần nâng cao chất lượngdự án, từ đó hoàn thiện dần công tác lập dự án tại Công ty.

5 Nội dung công tác lập dự án tại công ty.5.1 Sự cần thiết phải đầu tư.

Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư tại Công ty chính là nội dung nghiên cứu các căn cứ hình thành dự án đầu tư gồm nhiều nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội tổng quát và nghiên cứu thị trường dự án Nội dung sự cần thiết đầu tư bao gồm những vấn đề quan trọng sau:

5.1.1 Xác định mục tiêu.

Trong báo cáo nghiên cứu khả thi của Công ty là trình bày các căn cứ để định hướng đầu tư đó là quy hoạch hạ tầng phát triển vùng, địa phương nơi xây dựng dự án trong mối tương quan với các lĩnh vực khác để đưa ra định hướng đầu tư

Ví dụ như trong báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18, Khu ĐTM Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội Với nội dung lý do đầu tư như sau: “Dự án khu đô thị mới Việt Hưng được coi là dự án phát triển khu đô thị mới với quy mô lớn nhất thành phố Hà Nội, là một khu đô thị mới với hạ tầng và cảnh quan kiến trúc đồng bộ, hiện đại, gắn với trục đường Ngô Gia Tự được cải tạo chỉnh trang thành một tuyến phố đẹp ở ngõ Đông Bắc của thành phố Dự án được xác định là dự án trọng điểm trong kế hoạch đầu tư phát triển đô thị của thành phố phù hợp với điều chỉnh quy hoạch chung của Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại quyết định số 108/1998 – QĐ –TTg ngày 20/06/1998.Một trong những nét đặc biệt của dự án khu đô thị mới Kiến Hưng là bao gồm cả dự án xây dựng mở rộng tuyến đường Ngô Gia Tự do Bộ Giao thông vận tải thực hiện để đạt được mặt cắt ngang của tuyến đường lên 48m.”

Các dự án đưa ra được lợi thế của mình, đối với nhu cầu xã hội đáp ứng được ra sao, phù hợp với chiến lược phát triển của quốc gia ra sao,…từ đó thấy được sự cần thiết của dự án ra sao Từ đó có những căn cứ để thấy mục tiêu đề ra của dự án là phù hợp với quy hoạch chiến lược, và nhất là nhu cầu hiện tại trên thị trường.

5.1.2 Phân tích thị trường (cung cầu) đối với sản phẩm của dự án.

Các dự án của Công ty chủ yếu là các công trình xây dựng, chính vì vậy khi phân tích thị trường của dự án thì xem xét kỹ về nhu cầu thực tại về các sản phẩm xây dựng như nhu cầu văn phòng cho thuê, nhà ở, dân số vùng dự án, tình hình thực tế vùng dự án,….Cụ

thể, trong dự án Đầu tư xây dựng Khu chung cư cao cấp kết hợp với văn phòng cho thuê 121 – 123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội thì nghiên cứu qua tình hình như: “Hà Tây nay thuộc Hà Nội là vùng đất nối liền giữa vùng Tây Bắc và vùng Trung du Bắc Bộ với các tỉnh đồng bằng song Hồng,có địa hình đa dạng : Miền núi, trung du, và đồng bằng rất thuận lợi để phát triển Nông nghiệp, Công nghiệp, Du lịch và dịch vụ Mặt khác nằm liềnkề với vùng tam giác kinh tế trọng điểm (Hà Nội – Hải Phòng - Quảng Ninh), do vậy mạng lưới giao thông, viễn thông, cung cấp nước, năng lượng phát triển so với các tỉnh khác Do có nhiều thuận lợi kể trên, trong những năm qua tình hình kinh tế xã hội của tỉnh đã chuyển biến rất tích cực với mức tăng trưởng GDP hàng năm ở mức 8 %; cơ cấu kinh tế xã hội của tỉnh đã chuyển dịch theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa Điều kiện sống và mức sống của nhân dân trong tỉnh được nâng cao rõ rệt Đặc biệt Hà Tây đã nhập về thành phố Hà Nội, là vùng có nền kinh tế rất phát triển, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao, kéo theo nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc cũng tăng lên Hiện nay trên địa bàn đã có nhiều khu đô thị ,khu nhà ở được triển khai như : Khu đô thị Văn Quán,Khu đô thị Mỗ Lão, Khu Đô thị Văn Phú, Khu đô thị Lê Trọng Tấn, Khunhà ở Xa La, Khu nhà ở Ngô Thì Nhậm, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng lên về số lượng cũng như chất lượng nhà ở và văn phòng cho thuê Vì vậy hướng đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng và văn phòng cho thuê tại khu đất 121 – 123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội sẽ là hướng đầu tư phù hợp và đem lại hiệu quả cao”.

Từ việc xác định được nhu cầu xã hội như thế, các cấp quản lý của Công ty (giám đốc và phòng kế hoạch,…) có nhiệm vụ lên kế hoạch đầu tư đáp ứng nhu cầu hiện tại và tương lai thông qua công tác dự báo để có được những cơ hội đầu tư phù hợp và hiệu quả.

5.1.3 Căn cứ pháp lý.

Chính là những căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: văn bản luật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật,…Thông thường ở Công ty dựa vào những căn cứ sau :

- Các căn cứ pháp lý Nhà nước liên quan đến dự án Các quyết định của nhà nước về việcgiao đất cho Chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án; các quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh (thành phố) về việc quy hoạch chi tiết khu đất; chỉ thị của Bộ xây dựng về tăng cường công tác quản lý xây dựng đối với các công trình xây dựng nhà cao tầng; Nghị định của chính phủ quy định việc thi hành pháp luật về quyền hạn và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất,…

- Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản: luật xây dựng số 16/2003/QH11; Nghị định số 209/2004/NĐ – CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng; Nghị định 16/2005/NĐ – CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tưxây dựng công trình; Nghị định số 52/1999/NĐ – CP ngày 8/7/1998 của Chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng; nghị định 99/2007/NĐ – CP của Chính

phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Thông tư của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí xây dựng công trình,…

- Các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành ở Việt Nam , tiêu chuẩn xây dựng áp dụng với từng dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc, kết cấu điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình,…

5.2 Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật

Đặc điểm của các Dự án được lập tại Công ty là các dự án đầu tư xây dựng các công trìnhdân dụng, công nghiệp và các công trình hạ tầng kỹ thuật cho nên nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật rất được quan tâm ở Công ty, và là một trong những nội dung được nghiên cứu kỹ nhất ở Công ty HUD3 Cụ thể :

5.2.1 Quy mô dự án, năng lực (công suất), lựa chọn hình thức đầu tư.

Thông thường nội dung này cán bộ lập dự án sẽ trình bày về quy mô của dự án như: tổng diện tích khu đất, hình dáng công trình, thể loại công trình: dân dụng, công nghiệp hay hạtầng kỹ thuật,…Dự án có thuộc dự án quan trọng quốc gia hay không, dự án nhóm A, B, C,…

Tuy nhiên không phải bất kỳ dự án nào cũng sử dụng tất cả các nội dung, mà tùy từng dự

án có những nét được trình bày khác nhau Ví dụ như dự án Khu dân cư Tân Đức, Đức Hòa, Long An, trong nội dung xác định quy mô của Dự án các cán bộ lập dự án đã đưa ra như sau : “Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng HUD3 xây dựng Khu đất Khu dân cư Tân Đức giai đoạn 2 có diện tích 348ha nằm trong dự án Khu Công Nghiệp-Dân cư-Dịch Vụ Tân Đức (Tân Đức2), thuộc hai xã Đức Hòa Hạ và Hữu Thạnh, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An Quy hoạch đã được tỉnh Long An phê duyệt” Nhưng đối với các dự án về xây dựng nhà chung

cư cao tầng hay khu văn phòng cho thuê thì được trình bày chi tiết

hơn Dự án khu chung cư cao cấp kết hợp văn phòng cho thuê Nguyễn Đức Cảnh, Hoàng Mai, Hà Nội trình bày về kỹ thuật như sau : “Tòa nhà dự án cao 25 tầng và 1 tầng trệt, 1 tầng hầm trên khu đất rộng 1.945 m2 Với mật độ xây dựng khoảng 62%, phần còn lại của khu đất dành cho không gian cây xanh sân vườn, bãi đỗ xe ngoài trời Tổng thể kiến trúc đảm bảo các chỉ tiêu xây dựng, phù hợp với yêu cầu của một côngtrình nhà ở kết hợp văn phòng cho thuê.

+ Diện tích lô đất : 1.945 m2+ Mặt bằng xây dựng : 1.200 m2 + Mật độ xây dựng : 61,7 %+ Tầng cao : 25 tầng.

Việc lựa chọn hình thức đầu tư tùy thuộc vào từng dự án Nhưng các dựán của Công ty chủ yếu là thuộc lĩnh vực xây dựng cho nên các phươngán lựa chọn chủ yếu là xây dựng mới, đồng bộ hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết đã được các ban ngành có liên quan phê duyệt.

5.2.2 Quy hoạch lãnh thổ và địa điểm xây dựng công trình.

Đối với mỗi dự án, các cán bộ lập dự án sẽ đưa ra các phương án quy hoạch lãnh thổ khácnhau đối với mỗi địa điểm có dự án.

5.2.3 Các giải pháp về kiến trúc, quy hoạch và kỹ thuật.

Đối với các dự án lớn, báo cáo nghiên cứu khả thi (công ty gọi là báo cáo đầu tư) sẽ tách riêng giải pháp về kỹ thuật với hai giải pháp còn lại Còn đối với dự án có quy mô nhỏ thìcả 3 phần gộp lại với nhau.

5.2.3.1.Giải pháp về quy hoạch.

Về nội dung này thi được trình bày theo phương án quy hoạch đã được duyệt Tùy theo từng dự án mà có sự phân chia khác nhau trong quy hoạch đất Đối với những dự án lớn thì được chia ra bao gồm: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch về giao thông,…nhưng chủ yếu vẫn tập trung vào quy hoạch đất Quy hoạch sử dụng đất trong các dự án xây dựng của Công ty thường là chia theo lô, theo loại đất rồi sau đó lập bảng biểu thống kê từng loại dựa trên thực tế Cụ thể trong dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18 Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội đã phân tích về quy hoạch sử dụng đất

như sau : “Tổng mặt bằng khu đất được bố trí hài hòa, cân đối với 11 khối nhà, xen kẽ giữa nhà ở cao tầng là các khu sân chơi, vườn hoa và bãi đỗ xe đảm bảo sự thông thoáng cho các khối nhà Hệ thống giao thông nội bộ trong lô đất được thiết kế hợp lý, đảm bảo mối liên hệ thuận tiện trong nội bộ lô đất cũng như với hệ thống giao thông chính của khu đô thị và bên ngoài Quy hoạch trong lô đất cũng tuân thủ theo các tiêu chuẩn,quy chuẩn quy phạm quy hoạch xây dựng, đảm bảo thoát người từ công trình cũngnhư để chữa cháy có thể tiếp cận công trình khi có sự cố Trong lô đất còn có các diện tích vườn hoa, cây xanh, sân chơi được thiết kế tạo nên cảnh quan đẹp cho toàn thể khuôn viên đồng thời đáp ứng nhu cầu có diện tích vui chơi giải trí luyện tập thể dục thể thao của dân cư trong các khối nhà.

Bảng 1.6: Các chỉ tiêu quy hoạch cụ thể của từng khối nhà dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18 Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội

Nguồn: Phòng Quản lý phát triển dự án.

Từ bảng số liệu trên cho thấy, dự án tại Công ty được phân chia cụ thể theo diện tích, phùhợp với quy hoạch tổng thể của vùng ngành, đảm bảo các thông số chính xác tránh trường hợp sai quy hoạch dẫn đến phải làm lại gây lãng phí tốn kém cho chủ đầu tư Từ đó cho thấy được sự đầu tư vào chất lượng của dự án ngày một được nâng cao, tăng tính hiệu quả cho mỗi dự án ở Công ty.

thuê 121 – 123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội đưa ra giải pháp kiến trúc như sau: “Tiêu chícác căn hộ thiết kế dựa trên các yêu cầu sau:

* Các không gian trong căn hộ phải thông thoáng,có ít nhất 1 mặt tiếp xúc với thiên nhiên.

* Các căn hộ không nhìn trực tiếp vào nhau.

* Căn hộ phải có tiền phòng, là không giân chuyển tiếp giữa bên trong và bên ngoài nhà,nơi để giầy dép,quần áo ngoài trời.

* Căn hộ phải có ít nhất 2 phòng ngủ với 2 khu WC trở lên Có 1 phòng ngủ khép kín.* Phòng khách phải có Logia, bếp phải gắn liền với Logia phục vụ phơi và các hoạt động ướt.

* Bếp và phòng ăn có thể cách ly khi cần thiết.

* Diện tích các căn hộ phải phù hợp với điều kiện kinh tế của khách hàng Theo nghiên cứu chung thì đối với các căn hộ cao cấp thì diện tích căn hộ để được thị trường chấp nhận dao động trong khoảng từ 100 m2 đến 150 m2 mỗi căn”.

5.2.3.3 Giải pháp về kỹ thuật.

Trong báo cáo đầu tư của bất kỳ một dự án xây dựng nào, giải pháp xây dựng cũng là rất quan trọng Các cán bộ trong phòng quản lý phát triển dự án nghiên cứu rất kỹ càng Các giải pháp kỹ thuật chủ yếu là các giải pháp về: san nền, giao thông, hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước,cấp điện,… Trong dự án Khu nhà ở cao tầng kết hợp văn phòngcho thuê Nguyễn Đức Cảnh, Hoàng Mai, Hà Nội, các giải pháp kỹ thuất được trình bày :

Xử lý móng: Căn cứ tài liệu khoan khảo sát địa chất, móng công trình được dự kiến làm bằng móng cọc bê tông cốt thép mác 250.

Kết cấu phần thân: Kết cấu chịu lực của công trình là hệ khung bê tông cốt thép, sàn bê tông cốt thép đỗ tại chỗ dày 10 – 14 cm tùy theo từng vị trí Bê tông của các cấu kiện chịu lực chính như cột, dầm, sàn, vách thang máy có mác từ 250 đến 300 tùy theo loại vàvị trí cấu kiện, quy cách và cường độ cốt thép theo tiêu chuẩn hiện hành Các kết cấu lồng thang máy cùng với một số mảng tường khác tạo nên những vách cứng của công trình.

Kết cấu bao che và tường ngăn: tường bao che xây bằng gạch dày 220 mm, tường ngăn giữa các căn hộ dày 220 mm, tường ngăn giữa các phòng trong căn hộ dày 110 mm Gạch xây mác 75, vữa xi măng cát vàng mác 50 Toàn bộ phần thân nhà được xây bằng gạch rỗng trừ tường khu vệ sinh

Cấp nước: Bao gồm nước sinh hoạt và nước cho phòng cháy chữa cháy Nước dẫn từ hệ thống cấp nước thành phố đến bể ngầm, sau đó được bơm lên bể trên mái và từ đó cấp đến các căn hộ và các khối công cộng ở tầng 1.

Cấp điện: Điện cấp cho các công trình được lấy từ trạm biến áp là T72 công suất 1250KVA, theo cáp ngầm dẫn vào tủ điện tổng đặt ở tầng 1 Toàn bộ dây dẫn tầng 1 đặt ngầm tường và trần, từ tầng 1 đến tầng trên cùng,dây dẫn được cố định theo máng cáp chạy dọc theo trục đứng trong hộp kỹ thuật Nguồn điện cấp đến các hộ được đa từ tủ điện các tầng,kéo trong máng nhựa vuông đặt nổi ở tường đặt dọc theo hành lang Trongcăn hộ dây dẫn là các loại ruột đồng bọc nhựa, chôn ngầm tường Mỗi căn hộ đều được lắp đặt áptomat dùng cho bình nước nóng, điều hòa và các loại đèn, ổ cắm,…Ngoài ra mỗi căn hộ được lắp đặt 1 công tơ 1 pha tập trung tại phòng kỹ thuật tầng có khóa bảo vệ và được quản lý theo đơn vị tầng Ngoài ra khi mất điện lưới công trình được cấp điệnbằng máy phát điện dự phòng cho các bộ phận hành lang, thang máy.

Hệ thống thông tin liên lạc: Chung cư được lắp đặt tổng đài và có hệ thống cáp điện thoại chôn ngầm dẫn đến các ổ nối trong từng căn hộ Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống điện thoại trong nhà chung cư sẽ do ngành bưu chính viễn thông thực hiện.

Hệ thống cáp truyền hình: Tất cả các căn hộ có chung 1 ăng ten thu song vô tuyến truyềnhình, thông qua bộ khuếch đại chia vào từng hộ thông qua các đường cáp ti vi chôn ngầm.

Hệ thống chống sét của các công trình được lắp đặt theo phương pháp dung kim và dây thu sét bố trí trực tiếp trên mái sau đó được nối xuống các điểm thu sét dưới đất.

Phòng cháy, chữa cháy công trình: Theo quy định hiện hành về phòng cháy chữa cháy, ởtầng 1 được bố trí các họng nước cứu hỏa Hệ thống máy bơm gồm 1 máy dung điện lướivà 1 máy sử dụng hệ thống điện dự phòng khi có sự cố Mỗi tầng đều có hộp chữa cháy kèm theo các bình bọt”.

Các giải pháp về kỹ thuật trong các dự án ở Công ty luôn được các cán bộ lập dự án nghiên cứu rất chặt chẽ, và được trình bày kỹ trong dự án Tuy nhiên không phải bất kể dự án nào cũng được trình bày tất cả các giải pháp kỹ thuật, mà tùy vào từng quy mô của dự án mà các giải pháp có được trình bày đầy đủ hay không, tùy từng tính chất loại công trình mà các giải pháp nào được quan tâm hơn Ví dụ như trong dự án xây dựng Khu dân cư Tân Đức giai đoạn 2 thuộc hai xã Đức Hòa Hạ và Hựu Thạnh nằm trong huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, chỉ có một số giải pháp về kỹ thuật như: kỹ thuật đất xây dựng, thoát nước mưa, giao thông, cấp nước, thoát nước bẩn, giải pháp quy hoạch vệ sinh môi trường,cấp điện, thông tin liên lạc.

5.2.4 Tác động đối với môi trường của dự án.

Trong quá trình nghiên cứu về dự án, cán bộ nghiên cứu lập dự án sẽ nghiên cứu kỹ tác động của dự án đối với môi trường ra sao, từ đó có những điều chỉnh thích hợp để đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của chủ đầu tư và những người được hưởng lợi ích của dự án

Giảm thiểu những tác động không đáng có của dự án đối với môi trường Các dự án của Công ty chủ yếu là các dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị, hạ tầng kỹ thuật nên ảnh hưởngtới môi trường của dự án chủ yếu do quá trình thực hiện dự án gây nên, và sản phẩm của dự án khi dự án hoàn thành có tác động đến môi trường dự án Cụ thể như: trong quá trình thực hiện dự án có giải phóng mặt bằng có thể gây tiếng ồn, bụi,…khi dự án hoàn thành có tác động đến môi trường nước do nước thải sinh hoạt,…

Một số dự án ở công ty còn chưa quan tâm đúng mức đến tác động của dự án đối với môi trường như dự án: khu đô thị Vân Canh, Hoài Đức, Hà Nội, lô LK29, Bt9, BT10, BT13; Lô LK5, LK6, CC2 Khu đô thị Đông Sơn, Thanh Hóa;….Đó chỉ là một số dự án có sự quan tâm không lớn về mặt tác động môi trường, còn hầu hết các dự án của các Công ty đều có sự quan tâm đúng mực về tác động của dự án với môi trường, từ đó có những giải

pháp phù hợp Ví dụ dự án Khu đô thị Kiến Hưng, Hà Đông, Hà Nội, đã có những đánh giá về môi trường và từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp với những tác động ấy Đánh giá tác động đến môi trường khu Đô thị Kiến Hưng :

Tác động tới môi trường nước: Nước thải do các hoạt động sinh hoạt có các chỉ số ô nhiễm hữu cơ như : BOD5, COD, DO, SS, coliform,…khá cao, các chất dinh dưỡng (N, P) và các vi sinh vật Các chỉ số hóa học khác như hàm lượng các kim loại nặng thấp Khả năng gây ô nhiễm môi trường trên diện rộng cao, đặc biệt đối với các khu chung cư cao tầng, khu nhà ở liền kề, khu biệt thự.

Bảng 1.7: Tải lượng các chất ô nhiễm khi có và không có hệ thống xử lý.

TT Chất ô nhiễm

Không có bể xử lý ( kg/ngày )Có hệ thống xử lý ( kg/ngày )

Chungcư caotầng kết hợp dịch vụ

Nhà ở

liên kếNhà ở biệt thựvườn

Nhà ở biệt thự song lập

Khu dịch vụhỗn hợp

Chung cư cao tầng kết hợp dịch vụ

Nhà ở

liên kếNhà ở biệt thựvườn

Nhà ở biệt thự song lập

Khu dịch vụ hỗnhợp

Tổng1.561 8371542221.506 5462935478527

Dự án đưa ra được thông số về tải lượng các chất ô nhiễm khi có và không có hệ thống xử lý, cho thấy một điều rằng sự quan tâm đúng mức đến vấn đề ảnh hưởng tới môi trường, xác định được chính xác tải lượng chất thải ô nhiễm, từ đó có được những giải pháp khắc phục điều đó, các giải pháp được nói rõ trong dự án, ở đây chỉ đề cập đến sự đánh giá, quan tâm của các cán bộ lập dự án đến ô nhiễm môi trường, để chứng tỏ một điều rằng chất lượng lập dự án ngày càng hiệu quả hơn ở Công ty.

Tác động tới môi trường đất: Tác động tới môi trường đất do xây dựng cơ sở hạ tầng : Trong khi thi công xây dựng các công trình kỹ thuật như khu chung cư, khu biệt thự, khu dịch vụ, sẽ gây ra tác động tiêu cực đến môi trường đất trong khu vực Hoạt động san lấp mặt bằng chuẩn bị thi công làm tăng nguy cơ xói mòn, bạc màu khu đất, tăng nguy cơ sụt lở đất, bờ kênh, mương trong khu vực dự án,…Các chất thải rắn từ sinh hoạt từ các khu chung cư,

Ngoài ra còn ảnh hưởng tới môi trường không khí xảy ra trong giai đoạn thi công: Tác động do bụi, bụi sinh ra trong quá trình thi công, san lấp mặt bằng và xây lắp các hạng mục dự án do sử dụng nhiều loại phương tiện giao thông siêu trường, siêu trọng và quá trình san ủi mặt bằng, Tác động do khí thải: Trong quá trình thi công sẽ huy động rất nhiều các loại máy móc, xe tải sử dụng các loại nhiên liệu như đốt xăng, dầu diezen, dầu FO,…Các loại nhiên liệu này sau khi cháy sẽ sinh ra một lượng khí độc như SO2, Nox, CO, CO2, VOC,… làm ô nhiễm môi trường không khí và tác động xấu tới sức khỏe con người và các loài động thực vật.

Các tác động khi dự án đi vào hoạt động : Ô nhiễm không khí trong khu vực quy hoạch chủ yếu do hoạt động giao thông và quá trình sinh hoạt (đun nấu, sưởi) từ các khu dân cư biệt thự gây ra…

Từ việc đánh giá được tác động do dự án được tiến hành xây dựng tác động tới môi trường như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ thảo luận nghiên cứu đưa ra được những giải pháp hạn chế tác động tới môi trường thích hợp nhất, không làm ảnh hưởng xấu đến môi trường Tùy từng dự án, và tùy vào mức độ của tác động mà có những giải pháp phù hợp nhất, thích hợp nhất, mang lại hiệu quả cao nhất.

5.2.5 Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng.

Căn cứ vào những quy định của nhà nước về giải phóng mặt bằng, mà mỗi dự án áp dụngcác phương án đền bù cho phù hợp Về căn cứ pháp lý thì có Nghị định 197/2004/NĐ – CP, thông tư 116/2004/TT – BTC , và đặc biệt là các quyết định của Tỉnh ( Địa phương) nơi mà có dự án Trên cơ sở những căn cứ pháp lý như vậy, chủ đầu tư kết hợp với hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng thảo luận và đi đến quyết định đưa ra phương án đền bùnào cho phù hợp nhất và hiệu quả nhất.

Tùy từng dự án mà việc tính chi phí giải phóng mặt bằng là khác nhau, giá theo giá nhà nước hiện hành, hoặc có đôi khi có kết hợp áp dụng giá thị trường để đảm bảo tính hợp lý Thường những dự án xây dựng khu đô thị theo quy hoạch của địa phương thì sẽ có phương án tái định cư cho người dân,…

Ví dụ dự án Khu đô thị cao cấp kết hợp văn phòng cho thuê 121 – 123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội có phương án đền bù giải phóng mặt bằng như sau:

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quyết định của UBND tỉnh Hà Tây ( cũ ).- Tiền sử dụng đất: Thực hiện theo Thông tư 120/2005/TT-BTC ngày 20-12-2005 và Thông tư 141/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi Thông tư 120/2005TT-BTC và quyết định của UBND tỉnh Hà Tây ( cũ ).

- Phương án đền bù GPMB: thực hiện theo quy định hiện hành của UBND tỉnh Hà Tây ( cũ ).

Tuy nhiên, các phương án đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đưa ra, ví dụ như dự án trên còn sơ sài, áp dụng theo các quy định nhưng thực tế có nhiều vấn đề phát sinh lien quan đến giá cả,…ảnh hưởng đến việc giải phóng mặt bằng, vì thế cần có những biện pháp chặt chẽ và cứng rắn hơn.

5.2.6 Cách thức quản lý dự án của công ty và tiến độ thực hiện dự án.

Thông thường ở Công ty HUD3 áp dụng hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và tự thực hiện các dự án Còn một số dự án thứ cấp thì Công ty là chủ đầu tư cấp 2, các dự án này do Tổng Công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị Hà Nội (HUD) là chủ đầu tư Những dự án do Tổng Công ty là chủ đầu tư thì Công ty HUD3 sẽ là áp dụng hình thức chủ nhiệm điều hành dự án để quản lý các dự án, đảm bảo các tiến độ thực hiện hợp lý.Về tiến độ thực hiện dự án thì tùy vào các dự án khác nhau mà có các kế hoạch khác nhau, đảm bảo sự hợp lý về thời gian và chất lượng công trình.

5.3 Phân tích tài chính.

Việc xác định tài chính của dự án do phòng quản lý phát triển dự án đảm nhiệm Các cán bộ soạn thảo dự án nghiên cứu các vấn đề của dự án và dự toán cả tài chính của dự án Nội dung của dự toán tài chính dự án là các vấn đề về tổng mức vốn đầu tư, nguồn tài trợ vốn của dự án, dự kiến doanh thu chi phí hàng năm, các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án Cụ thể :

5.3.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư.

Nội dung này sẽ được chi tiết hóa trong từng dự án, bằng những bảng biểu thể hiện rõ tổng mức đầu tư của dự án là bao nhiêu, khoản mục chi tiết của từng thành phần trong tổng mức đầu tư ấy Tổng vốn đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, thiết bị, chi phí đền bù

giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và các chi phí khác, dự phòng phí Nhu cầu vốn được cụ thể hóa qua các năm tùy vào từng dự án mà mỗi năm có nhứng nhu cầu vốn

là khác nhau Ví dụ như dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18 khu đô thịmới Việt Hưng,Long Biên,Hà Nội

Bảng 1.8: Bảng chi tiết tổng mức đầu tư xây dựng DA Việt Hưng.

TT Hạng mục chi phíKhối

lượngĐơn giáThành tiền

Ký hiệu

A Chi phí xây lắp

IV Chung cư 11 tầng ( diện tích tạm tính theo quy hoạch đượctổng Hud phê duỵêt )

11.568 5.500.000 63.624.000.000

Chi phí hạ tầng ngoài nhà (sân vườn, đường nội bộ, tường rào…)

15.392 821.720 12.648.238.000

B Chi phí thiết bị

IV Chung cư 7 tầng đôi T2, T4,

VI Thiết bị PCCC&camera quan 4.014.463.960

sát (TT)

C Chi phí QLDA& CP khác (sau thuế)

5 Chi phí thiết kế (hoàn trả Tổng HUD) 2.199.664.000 C5

6 Chi phí thẩm tra thiết kế + dự

11 Chi phí thẩm tra phê duyệt QT 0,107% * (A+B) 270.257.036 C11

13 Chi phí quan trắc lún (TT chonhà T11) 400.000.000 C13

14 Chi phí bảo trì công trình trích trước (2%Doanh thu) 2%DT 7.332.476.772 C14