II. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án.
3. Giải pháp hoàn thiện nội dung lập dự án.
3.1. Hoàn thiện nội dung nghiên cứu tình hình kinh tế - xã hội tổng thể.
Đầu tư phát triển gắn liền với các chính sách kinh tế xã hội của quốc gia. Chính sách kinh tế xã hội nhằm mục đích hướng các hoạt động xã hội theo các mục tiêu mong muốn. Đối với các ngành các vùng khác nhau Nhà nước sẽ có các chính sách khác nhau để điều tiết các hoạt động tạo ra các môi trường khác nhau.
Quá trình xây dựng dự án cần chọn lọc các chính sách kinh tế xã hội có liên quan một cách phù hợp nhất. Chính vì thế cần phải có những cán bộ lập dự án nắm rõ những cơ chế,
chính sách của pháp luật cũng như của Nhà nước để từ đó giúp dự án chứng tỏ được những điều kiện tiên quyết phải đảm bảo để dự án được chấp nhận (vấn đề môi trường, sử dụng đấtm chính sách môi trường,..), và cần tìm hiểu rõ về những ưu đãi mà dự án được hưởng như: miễn giảm thuế,…để có lợi nhất cho dự án.
Ngoài ra các cán bộ lập dự án phải là những người có kinh nghiệm chuyên môn trong khảo sát xây dựng để có thể có những khảo sát chi tiết, cụ thể và thật chính xác từ đó tạo điều kiện thuận lợi để dự án khả thi, đồng thời phát hiện ra được những yếu tố không thuận lợi, điều tra, dự báo các rủi ro tại các địa điểm xây dựng từ đó có thể đưa ra các giải pháp thuận lợi nhất.
3.3. Hoàn thiện nội dung nghiên cứu thị trường.
Trước tình hình nền kinh tế ngày một phát triển và tính cạnh tranh ngày càng cao như hiện nay, nhu cầu ngày nhiều và ngày một đa dạng, chính vì vây nghiên cứu thị trường là một trong những yếu tố quan trọng để xác định sản phẩm chiến lược trong nền kinh tế, từ đó có cơ sở xây dựng những dự án khả thi nhất.
Các dự án mà Công ty tiến hành lập là các dự án xây dựng vì vậy phần nghiên cứu thị trường tập trung chủ yếu vào dự báo nhu cầu của thị trường chủ yếu bằng các phương pháp sau:
- Dự báo nhu cầu thi trường bằng phương pháp ngoại suy thống kê. - Dự báo nhu cầu thị trường bằng mô hình hồi quy tương quan. - Dự báo nhu cầu thị trường bằng phương pháp định mức.
- Dự báo nhu cầu thị trường bằng phương pháp lấy ý kiến chuyên gia.
Bên cạnh việc sử dụng các phương pháp trên, Công ty còn quan tâm đến các vấn đề khác không kém phần quan trọng như: nghiên cứu đối thủ cạnh tranh và khả năng cạnh tranh
của dự án bằng cách: liệt kê các danh sách các nhà cạnh tranh hiện có, ước tính khả năng của các đối thủ cạnh tranh trong tương lai, chứng minh được dự án có nhưng ưu điểm nào nổi trội so với các đối thủ, từ đó chứng minh được khả năng cạnh tranh của mình.
Trong thời gian tới, Công ty nên nâng cao công tác nghiên cứu thị trường như: cần lập nên đội ngũ cán bộ chuyên trách về phân tích tình hình thị trường dự án. Có được điều đó, việc phân tích sẽ chuyên môn hóa và hiệu quả hơn rất nhiều. Tăng cường hiệu quả hệ thống thu thập thông tin bằng cách hiện đại hóa máy móc thiết bị, đầu tư nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ cán bộ chuyên trách trong lĩnh vực đang nghiên cứu. Để tăng cường việc thu thập dữ liệu có thể tìm hiểu các thông tin tại vùng có dự án, thu thập các thông tin từ các phương tiện thông tin đại chúng như báo đài, internet, thông tin doanh nghiệp khác, các văn phạm quy phạm pháp luật,…Cần phân tích một cách kỹ lưỡng, tỉ mỉ các thông tin từ thị trường để có những thông tin sát thực nhất để công tác lập dự án hiệu quả cao nhất. Công tác nghiên cứu thị trường cần mang tính khách quan, không nên sử dụng các thông tin chủ quan để sử dụng cho dự án tránh những tác động tiêu cực xảy ra. Bên cạnh đó, việc tăng chi phí cho công tác lập dự án là rất quan trọng và cần kiểm soát chặt chẽ tránh thất thoát lãng phí.
3.4. Hoàn thiện nội dung nghiên cứu kỹ thuật.
3.4.1. Về giải pháp xây dựng.
Một trong những giải pháp có tác dụng lớn nhất đối với phân tích kỹ thuật chính là đưa ra nhiều phương án kỹ thuật để lựa chọn. Các phương án đưa ra sẽ tập trung vào các hạng
mục công trình chính còn các hạng mục công trình phụ, bổ trợ thì chỉ cần đưa ra một phương án thiết kế không cần đưa ra nhiều phương án để lựa chọn.
Để sản phẩm của dự án là những công trình có chất lượng cao, Công ty cần mạnh dạn đưa ra những giải pháp hiện đại trong quá trình nghiên cứu khia cạnh kỹ thuật của dự án. Với dự án đầu tư có giải pháp kỹ thuật hiện đại, vốn đầu tư cao thì hiệu quả kinh tế xã hội sẽ rất cao. Khi thiết kế xây dựng cần tuân thủ một số nguyên tắc sau:
- Khi lập phương án thiết kế phải xem xét toàn diên các mặt kỹ thuật, kinh tế, tài chính, bảo vệ môi trường, khả năng mở rộng cải tạo sau này,…
- Giải pháp thiết kế phải phù hợp với các điều kiện kinh tế xã hội và phương hướng phát triển chung của vùng, địa phương, của đất nước, áp dụng kinh nghiệm từ phía nước ngoài, …
- Đưa ra một số phương án để so sánh từ đó lựa chọn phương án tôt nhất.
- Tận dụng các thiết kế mẫu trong điều kiện cho phép để giảm bớt chi phí, và phải dựa trên các tiêu chuẩn, định mức thiết kế khoa học và tiến bộ.
Cần nghiên cứu và phát hiện sớm các tác động xấu đến môi trường, từ đó tìm ra các giải pháp quản lý phù hợp, hạn chế ngăn ngừa chúng, đưa ra các giải pháp bảo vệ môi trường phù hợp nhất. Cụ thể là:
- Nghiên cứu nguồn gốc của sự ô nhiễm.
- Trước khi quyết định xử lý các chất thải trong dự án, cần xem xét khả năng thu hồi phần chất thải để tái sử dụng hoặc bán cho các xí nghiệp khác có thể sử dụng nó, nhằm tiết kiệm chi phí xử lý chất thải.
- Xử lý chất thải theo những phương pháp thích hợp nhất.
3.5. Hoàn thiện nội dung phân tích tài chính.
Đây là nội dung rất quan trọng trong quá trình soạn thảo dự án đầu tư. Phân tích tài chính là cơ sở để phân tích kinh tế xã hội. Trong nghiên cứu tài chính thì cần xác định tỷ suất chiết khấu theo đúng các luận chứng kinh tế kỹ thuật.
Các dự án được lập trong thời gian qua có tỷ suất chiết khấu dựa vào các dự án tương tự mà không có sự tính toán cụ thể nào cả. Giống như trong dự án xây dựng khu nhà ở cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê Nguyễn Đức Cảnh, Hoàng Mai, Hà Nội, căn cứ vào tình hình thị trường người lập dự án đã đưa ra mức lãi suất vay dự kiến là 13 %. Sau đó các cán bộ lập dự án cũng ước lượng mức tính lãi suất chiết khấu tài chính dự án là 13 % mà không dựa trên bất kỳ một căn cứ khoa học nào cả. Chính vì vậy mà kết quả là không thật chính xác, chính vì thế các cán bộ lập dự án cần thiết lập các kiến thức cho việc tính toán tỷ suất chiết khấu để hoàn thiện nội dung này. Tỷ suất chiết khấu tính theo bình quân các nguồn huy động khác nhau của dự án. Các nguồn của dự án có thể là vốn vay (áp dụng mức lãi suất vay), vốn tự có (chi phí cơ hội tính theo lãi suất ngân hàng hiện tại), nguồn tài trợ,… căn cứ vào lãi suất và chi phí cơ hội của vốn để tính ra mức bình quân và đó chính là cơ sở để tính tỷ suất chiết khấu của dự án.
Công ty lập dự án nhưng các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính vẫn chưa đầy đủ. Qua nghiên cứu một số dự án được lập tại Công ty có thể thấy rằng các chỉ tiêu về mặt tài chính rất được chú trọng như: NPV, IRR, T. Nhưng với một số dự án thì các chỉ tiêu này chưa đủ để đánh giá chính xác tính khả thi của dự án. Đó chính là điều Công ty cần bổ sung them một số chỉ tiêu phân tích quan trọng khác như: chỉ tiêu lợi ích chi phí (B/C), chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư (RR), vòng quay vốn lưu động, điểm hòa vốn,…nhằm đảm bảo tính khả thi của dự án. Công ty sử dụng phầm mềm Excel để tính toán cho đúng và chính xác. Ngoài ra khi phân tích tài chính Công ty cần tính toán them các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của dự án như: hệ số vốn tự có so với vốn vay, tỷ trọng vốn tự có so với tổng vốn đầu tư,…phân tích để đảm bảo tiềm lực tài chính cho dự án, đảm bảo tính khả thi của dự án.
Bên cạnh đó, một nội dung không kém phần quan trọng cần được xem xét đó là đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án. Tuy nhiên, hiện nay nội dung này vẫn chưa được áp dụng rộng rãi vào các dự án đầu tư ở Công ty. Chính vì vậy, để có thể hoàn thiện khía cạnh
phân tích tài chính của dự án, cũng như nâng cao chất lượng của dự án trong thời gian tới cần bổ sung nội dung phân tích này trong quá trình lập dự án. Cụ thể, cần nghiên cứu các vấn đề sau:
- An toàn về nguồn vốn: đảm bảo tỷ lệ giữa vốn tự có và vốn đi vay ≥ 1.
- An toàn về khả năng thanh toán tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ cần đảm bảo: + Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành = Tài sản lưu động / Nợ ngắn hạn ≥ 1.
+ Tỷ số khả năng trả nợ của dự án = Nguồn trả nợ / Nợ phải trả.
Nguồn trả nợ của dự án ( hàng năm ) bao gồm: lợi nhuận sau thuế, khấu hao và lãi phải trả hàng năm. Tỷ số khả năng trả nợ của dự án phải đạt được mức quy định chuẩn phù hợp với từng ngành nghề, khả năng trả nợ của dự án đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án, đồng thời đó là tiêu chuẩn để chấp nhận cung cấp tín dụng cho dự án.
3.6. Hoàn thiện nội dung phân tích hiệu quả kinh tế xã hội.
Với các dự án đầu tư thì việc cấp phép đầu tư không chỉ ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án mà còn có những đóng góp cho nền kinh tế xã hội. Các dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị, văn phòng cho thuê,..có đóng góp không nhỏ đối với địa phương có dự án và tác động đối với nhuc cầu thực tại của cả nước. Tại Công ty công tác nghiên cứu khia cạnh kinh tế xã hội đã được các cán bộ lập dự án lập dự án xem xét, tuy nhiên vẫn còn nhiều thiếu sót, một số dự án chỉ đề cập sơ qua, hoặc chỉ là những đánh giá chủ quan mang tính định tính. Và chủ yếu chỉ tập trung vào các vấn đề như: tác động của dự án đến lao động, ảnh hưởng tới môi trường, góp phần vào giải quyết nhu cầu thực tại, có thể thấy rõ điều đó trong dự án ví dụ trong chương 1: xây dựng khu chung cư cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê 121-123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội. Vì vậy, trong thời gian tới Công ty cần phải bổ sung them các tiêu chí đánh giá hiệu quả kinh tế dự án như: giá trị gia tăng thuần (NA ), giá trị hiện tại ròng (NPV(E)), tỷ số lợi ích kinh tế (B/C(E ). Và các chỉ tiêu đánh giá về mặt xã hội và môi trường cần được định lượng bằng một số chỉ tiêu như: mức đóng góp Ngân sách hàng năm của dự án, số lao động có việc làm từ dự án, mức thu nhập của từng hộ gia đình, năng suất lao động,...
Trên thực tế cho thấy rằng, nhiều dự án tính khả thi không cao do tác động về mặt kinh tế xã hội không hiệu quả, và không được xem xét kỹ càng và nội dung phân tích không có tính thuyết phục cao. Chính vì vậy, các giải pháp được đưa ra ở trên để đảm bảo rằng nội dung nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội là đầy đủ, chính xác, góp phần nâng cao năng lực lập dự án tại Công ty.
Mặt khác, Công ty chưa thiết lập hệ thống các chỉ tiêu về phân tích hiệu quả kinh tế xã hội, nên khi tiến hành nghiên cứu nội dung này các cán bộ lập dự án đã chủ yếu dựa vào
phương pháp so sánh để đối chiếu với các chỉ tiêu đã có sẵn về kinh tế xã hội mà địa phương đưa ra. Chính vì vậy, giải pháp cho vấn đề này là các cán bộ lập dự án cần thiết lập hệ thống các chỉ tiêu phân tích hiệu quả kinh tế xã hội, tạo nên khuôn mẫu mang tính khoa học và các chỉ số được áp dụng là các chỉ số phân tích tổng hợp để đảm bảo tính hiệu quả cao nhất.