văn phòng cho thuê 121 - 123 Tô Hiệu – Hà Đông – Hà Nội”
1. Sự cần thiết phải đầu tư.
Phần này các cán bộ lập dự án của Công ty nghiên cứu kỹ và căn cứ vào những văn bản pháp luật có liên quan và đưa ra các nhận xét để đưa đến quyết định đầu tư dự án như sau :
“Thành phố Hà Đông nằm tiếp giáp với Thủ Đô Hà Nội là một thành phố trẻ, năng động và nhiều tiềm năng. Có nền kinh tế rất phát triển, đời sống của người dân ngày càng được tăng cao, kéo theo nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về văn phòng làm việc cũng tăng lên. Hiện nay, trên địa bàn đã có nhiều khu đô thị, khu nhà ở được triển khai như : Khu đô thị Văn Quán, Khu đô thị Mỗ Lão, Khu đô thị Văn Phú, Khu đô thị Lê Trọng Tấn, Khu nhà ở Xa La, Khu nhà ở Ngô Thì Nhậm, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng lên về số lượng cũng như chất lượng nhà ở và văn phòng cho thuê.
Khu đất trụ sở Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3 tại địa chỉ 123 – Phố Tô Hiệu – Hà Đông – Hà Tây với diện tích mặt bằng 1.945 m2 và mặt tiền tiếp giáp mặt đường lớn là đường Tô Hiệu, là khu đất có vị trí đẹp, nằm sát khu vực trung tâm hành chính mới của Thành phố Hà Đông. Vì vậy hướng đầu tư xây dựng khu nhà ở cao tầng và văn phòng cho thuê tịa khu đất trụ sở Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3 là hướng đầu tư phù hợp sẽ đem lại hiệu quả cao.
Với những lý do trên, Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD3 triển khai lập dự án xây dựng Khu nhà ở cao tầng và văn phòng cho thuê tại lô đất trụ sở Công ty rất khả thi”.
Các căn cứ pháp lý của dự án.
Dựa vào các văn bản pháp luật có liên quan đến dự án, các tiêu chuẩn của nhà nước, Bộ xây dựng,…để áp dụng cho dự án.Cụ thể :
Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ;
Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng;
Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính Phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.
Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của BXD về việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình.
Quyết định 2224/2006/QĐ-UBND ngày 18/12/2006 của UBND tỉnh Hà Tây về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Tây năm 2007.
Quyết định 954/2006/QĐ-UBND ngày 31/05/2006 của UBND tỉnh Hà Tây về việc quy định giá thuê đất trên địa bàn tỉnh Hà Tây.
Quyết định 436/2006/QĐ-UB ngày 25/04/2005 của UBND tỉnh Hà Tây về việc phân loại đường phố đô thị của hai thị xã Hà Đông và Sơn Tây để áp dụng tính giá đất.
Mục tiêu của dự án.
“Xây dựng một khu nhà ở cao tầng và văn phòng cho thuê với tiêu chuẩn cao cả về chất lượng và dịch vụ, giải quyết phần nào nhu cầu cấp bách về nhà ở và văn phòng làm việc chất lượng cao của thành phố trong giai đoạn hiện nay. Bên cạnh đó công trình cũng giúp phần làm đẹp cảnh quan đô thị với phong cảnh hiện đại và sang trọng.
Đóng góp cho ngân sách thành phố từ nguồn thuế thu nhập DN và thuế VAT.
Hiệu quả kinh tế của dự án giúp phần hoàn thành các chỉ tiêu về sản lượng cũng như lợi nhuận mà Công ty đó đề ra”.
Trước những luận cứ đưa ra từ dự án như trên để khẳng định rằng việc đầu tư dự án là rất cần thiết, chứng tỏ sự quan tâm đúng mực của các cán bộ lập dự án vào vấn đề này, và nó là tiền đề cơ sở cho những phân tích sau đó.
2. Quá trình thực hiện.
Để thực hiện tốt Dự án, trước hết Chủ đầu tư cần lựa chọn một hình thức quản lý thực hiện dự án phù hợp, đồng thời với việc lựa chọn tập trung tạo vốn cho Dự án, cần thiết phải chủ động tiến hành ngay các công việc chuẩn bị đầu tư, thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, lập tiến độ xây dựng công trình và quản lý việc thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Mặt khác, sau khi công trình hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng cần phải có kế hoạch cho công tác quản lý vận hành sau dự án.
“Theo Nghị định số 16/2005/NĐ-CP, tuỳ theo quy mô tính chất của dự án và năng lực của mình, Chủ đầu tư sẽ lựa chọn một trong những hình thức quản lý thực hiện dự án sau: - Trực tiếp quản lý thực hiện dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình có đủ điều kiện năng lực về quản lý dự án.
- Thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình không đủ điều kiện năng lực.
- Dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao cấp kết hợp với văn phòng cho thuê Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD3 có chủ đầu tư xây dựng công trình là Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng HUD3 hợp tác kinh doanh với Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Hợp Phú. Nguồn vốn để thực hiện dự án là nguồn vốn tự có, vốn hợp tác kinh doanh, vốn vay và vốn huy động của Chủ đầu tư. Với đặc điểm trên thì hình thức: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án là hình thức hợp lý.
Tiến độ thực hiện dự án
Công tác chuẩn bị đầu tư và khởi công: 6 tháng Thực hiện trong quý I và quý II năm 2008. Công tác thực hiện đầu tư: 3 năm
Thực hiện từ quý III năm 2008 đến quý III năm 2011.
Việc xác định chính xác thời gian thực hiện dự án đảm bảo cho dự án mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất, có lợi không chỉ cho cả chủ đầu tư mà cả các đối tượng người tiêu dùng mà dự án hướng tới, ngoài ra còn hiện thực hóa quy hoạch của địa phương, vùng, ngành.
3. Phân tích kỹ thuật.
3.1. Quy mô dự án, lựa chọn hình thức đầu tư.
Sau bước nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư, các cán bộ lập dự án sẽ xác định quy mô của dự án và lựa chọn hình thức đầu tư.
Quy mô dự án : “Dự án khu chung cư cao cấp kết hợp văn phòng cho thuê là toà
nhà cao 25 tầng và 1 tầng trệt, 1 tầng hầm trên khu đất rộng 1.945 m2. Chức năng chính của dự án là văn phòng cho Công ty, căn hộ bán và văn phòng cho thuê. Hệ thống tầng hầm để xe phục vụ nhu cầu của người dân trong nhà. Với mật độ xây dựng khoảng 62%, phần còn lại của khu đất dành cho không gian cây xanh sân vườn, bãi đỗ xe ngoài trời. Tổng thể kiến trúc đảm bảo các chỉ tiêu xây dựng, phù hợp với yêu cầu của một công trình nhà ở kết hợp văn phòng”.
Dựa trên quy hoạch của địa phương nơi có dự án mà xác định được quy mô thực hiện dự án hợp lý nhất, căn cứ vào quy hoạch của tỉnh Hà Tây (cũ), cho thấy các cán bộ lập dự án đã bám sát các quy hoạch ấy và đã đưa ra được con số diện tích thỏa đáng nhất.
3.2. Địa điểm xây dựng công trình và hiện trạng khu đất xây dựng.- Địa điểm xây dựng công trình. - Địa điểm xây dựng công trình.
Các cán bộ lập dự án đã đi thực tế đo đạc và khảo sát địa hình để xác định địa điểm dự án chính xác.
Tại lô đất của trụ sở công ty đầu tư và xây dựng HUD3 tại địa chỉ: Số 123 - Tô
Hiệu - TP Hà Đông - Tỉnh Hà Tây với diện tích mặt bằng 1.945 m2 và mặt tiền tiếp giáp mặt đường lớn là đường phố Tô Hiệu, 2 mặt tiếp giáp khu nhà dân và 1 mặt giáp với Công ty cổ phần môi trường đô thị Hà Đông.
- Điều kiện tự nhiên.
Qua khảo sát thực tế địa chất công trình, điều kiện tự nhiên vùng dự án được trình bày như sau :
+ Nhiệt độ: Cao nhất trong năm +38˚C, thấp nhất trong năm +5˚C, trung bình là 23˚C.
+ Độ ẩm: Cao nhất 94%, thấp nhất 31%, trung bình là 86%.
+ Mưa: Lượng mưa phân bố không đều, thường tập trung từ tháng 5 đến tháng 10, chiếm tới 60-70% tổng lượng mưa năm.
Lượng mưa trung bình năm: 16250mm. Lượng mưa trung bình tháng: 135mm. Lượng mưa cao nhất trong năm: 2497,1mm.
Địa chất công trình.
Theo tài liệu địa chất của Đoàn địa chất địa lý thì toàn bộ khu vực Thành phố Hà Đông nằm trong bản đồ địa chất từ Hà Nội có lịch sử địa chất khu vực được tạo thành do quá trình trầm tích sông thuộc giới Kaizôzôi, hệ thứ tư có chiều dày hơn 50m được chia làm 4 hệ chính:
+ Hệ tầng Thái Bình ( QIV3-TB) có chiều dày từ 5-10m, Cấu tạo địa chất do bồi tích đầm lầy, cát bột. sét bột màu nâu. sét bột màu đen.
+ Hệ tầng Hải Hưng ( QVI1-2-HH) có chiều dày từ 10-15m, Được thành tạo do bồi tích biển đầm lầy gồm cuội sỏi, than bùn, sét, sò hến.
+ Hệ tầng Vĩnh Phú ( QIII2-VP) dày từ 10-35m. Được tạo thành do trầm tích ven biển tam giác châu gồm sét bột màu vàng.
+ Hệ tầng Hà Nội ( QII-III-HN) dày từ 5-50m do trầm tích sông bao gồm tầng cuội sỏi, cát nhiều thành phần. Tầng này thường ở độ sâu 65m đến 110m, hệ tầng này chứa nhiều nước nhất.
Dựa vào sự nghiên cứu kỹ lưỡng về địa chất mà sau đó các cán bộ lập dự án lựa chọn các giải pháp kỹ thuật hiệu quả nhất, tránh xảy ra những sai sót không đáng có của dự án.
4. Giải pháp thực hiện.
4.1. Giải pháp thiết kế quy hoạch.
Do đặc điểm của khu đất, cơ cấu quy hoạch được tổ chức thành 2 không gian chính:
- Không gian xây dựng nhà cao tầng:
Không gian xây dựng nhà cao tầng được tổ chức giáp đường Tô Hiệu với diện tích 3.008m2. Quy hoạch xây dựng nhà 30 tầng với khối đế 5 tầng có chức năng văn phòng cho thuê và thân nhà 25 tầng có chức năng căn hộ chung cư cao cấp. Các sảnh chính: sảnh căn hộ, sảnh văn phòng, sảnh thương mại và lối lên xuống tầng hầm được bố trí hướng ra đường Tô Hiệu.
- Không gian xây dựng nhà thấp tầng:
Không gian xây dựng nhà thấp tầng được tổ chức phía sau với diện tích 1.012m2. Quy hoạch xây dựng nhà thấp tầng gồm 8 lô nhà vườn cao 3 tầng. Các nhà đều có sảnh chính hướng ra sân vườn phía trước nối trược tiếp với đường nội bộ.
Quy hoạch hợp lý với quy hoạch của địa phương là yêu cầu cần thiết với bất kể dự án nào, vì thế các cán bộ lập dự án đã căn cứ vào thực tế để đưa ra quy hoạch xây dựng hợp lý nhất.
4.2. Giải pháp về kiến trúc.
Dựa trên kinh nghiệm, những hiểu biết về vấn đề xây dựng các khu nhà cao tầng mà cán bộ lập dự án đưa ra được giải pháp kiến trúc hợp lý nhất, đảm bảo tính hiệu quả tối ưu của dự án khi thực hiện. Cụ thể:
- Các căn hộ không trực tiếp nhìn vào nhau.
- Căn hộ phải có tiền phòng, không gian chuyển tiếp giữa bên trong và bên ngoài nhà, nơi để quần áo,…
- Căn hộ phải ít nhất có 2 phòng ngủ với 2 khu WC trở lên, và có 1 phòng ngủ khép kín. - Phòng khách phải có Logia, bếp phải gắn liền với Logia phục vụ phơi và các hoạt động ướt.
- Bếp và phòng ăn có thể cách ly cần thiết.
- Diện tích các căn hộ phải phù hợp với điều kiện kinh tế của khách hàng. Theo nghiên cứu chung thì đối với các căn hộ cao cấp thì diện tích căn hộ để được thị trường chấp nhận dao động trong khoảng từ 100 m2 đến 150 m2 mỗi căn.
4.3. Giải pháp kết cấu xây dựng.