5. Nội dung công tác lập dự án tại công ty 1 Sự cần thiết phải đầu tư.
5.2.3. Các giải pháp về kiến trúc, quy hoạch và kỹ thuật.
Đối với các dự án lớn, báo cáo nghiên cứu khả thi (công ty gọi là báo cáo đầu tư) sẽ tách riêng giải pháp về kỹ thuật với hai giải pháp còn lại. Còn đối với dự án có quy mô nhỏ thì cả 3 phần gộp lại với nhau.
5.2.3.1.Giải pháp về quy hoạch.
Về nội dung này thi được trình bày theo phương án quy hoạch đã được duyệt. Tùy theo từng dự án mà có sự phân chia khác nhau trong quy hoạch đất. Đối với những dự án lớn thì được chia ra bao gồm: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch về giao thông,…nhưng chủ yếu vẫn tập trung vào quy hoạch đất. Quy hoạch sử dụng đất trong các dự án xây dựng của Công ty thường là chia theo lô, theo loại đất rồi sau đó lập bảng biểu thống kê từng loại dựa trên thực tế. Cụ thể trong dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18 Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội đã phân tích về quy hoạch sử dụng đất như sau :
“Tổng mặt bằng khu đất được bố trí hài hòa, cân đối với 11 khối nhà, xen kẽ giữa nhà ở cao tầng là các khu sân chơi, vườn hoa và bãi đỗ xe đảm bảo sự thông thoáng cho các khối nhà. Hệ thống giao thông nội bộ trong lô đất được thiết kế hợp lý, đảm bảo mối liên hệ thuận tiện trong nội bộ lô đất cũng như với hệ thống giao thông chính của khu đô thị và bên ngoài. Quy hoạch trong lô đất cũng tuân thủ theo các tiêu chuẩn,quy chuẩn quy phạm quy hoạch xây dựng, đảm bảo thoát người từ công trình cũng như để chữa cháy có thể tiếp cận công trình khi có sự cố. Trong lô đất còn có các diện tích vườn hoa, cây xanh, sân chơi được thiết kế tạo nên cảnh quan đẹp cho toàn thể khuôn viên đồng thời đáp ứng nhu cầu có diện tích vui chơi giải trí luyện tập thể dục thể thao của dân cư trong các khối nhà.
Bảng 1.6: Các chỉ tiêu quy hoạch cụ thể của từng khối nhà dự án đầu tư xây dựng khu chung cư cao tầng lô CT18 Khu đô thị mới Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội .
STT
Mẫu nhà DTXD(M2) Diện tích sàn(M2) Số lượng căn
1 Nhà 5 tầng đôi T1 799,0 3.746,2 38,0 2 Nhà 7 tầng đôi T2 788,0 5.273,7 52,0 3 Nhà 5 tầng đơn T3 374,2 1.871,0 20,0 4 Nhà 7 tầng đôi T4 788,0 5.273,7 52,0 5 Nhà 5 tầng đôi T5 803,7 3.905,5 38,0 6 Nhà 5 tầng đôi T6 803,7 3.905,5 38,0
7 Nhà 7 tầng đôi T7 788,0 5.273,7 52,0 8 Nhà 5 tầng đơn 374,2 1.871,0 20,0 9 Nhà 7 tầng đôi T9 788,0 5.273,7 52,0 10 Nhà 5 tầng đôi T10 799,0 3.746,2 38,0 11 Nhà 11 tầng 1.126,0 11.783,0 76,0 Tổng 8.231,8 51.923,1
Nguồn: Phòng Quản lý phát triển dự án.
Từ bảng số liệu trên cho thấy, dự án tại Công ty được phân chia cụ thể theo diện tích, phù hợp với quy hoạch tổng thể của vùng ngành, đảm bảo các thông số chính xác tránh trường hợp sai quy hoạch dẫn đến phải làm lại gây lãng phí tốn kém cho chủ đầu tư. Từ đó cho thấy được sự đầu tư vào chất lượng của dự án ngày một được nâng cao, tăng tính hiệu quả cho mỗi dự án ở Công ty.
5.2.3.2.Giải pháp về kiến trúc.
Phần này do cán bộ phòng quản lý phát triển dự án đảm nhận, các cán bộ nghiên cứu về khu đất xây dựng, rồi dựa trên những quy hoạch tổng thể của khu đất từ đó đưa ra giải pháp về kiến trúc sao cho phù hợp. Với dự án Khu nhà ở cao tầng kết hợp văn phòng cho
thuê 121 – 123 Tô Hiệu, Hà Đông, Hà Nội đưa ra giải pháp kiến trúc như sau: “Tiêu chí các căn hộ thiết kế dựa trên các yêu cầu sau:
* Các không gian trong căn hộ phải thông thoáng,có ít nhất 1 mặt tiếp xúc với thiên nhiên. * Các căn hộ không nhìn trực tiếp vào nhau.
* Căn hộ phải có tiền phòng, là không giân chuyển tiếp giữa bên trong và bên ngoài nhà, nơi để giầy dép,quần áo ngoài trời.
* Căn hộ phải có ít nhất 2 phòng ngủ với 2 khu WC trở lên. Có 1 phòng ngủ khép kín. * Phòng khách phải có Logia, bếp phải gắn liền với Logia phục vụ phơi và các hoạt động ướt.
* Bếp và phòng ăn có thể cách ly khi cần thiết.
* Diện tích các căn hộ phải phù hợp với điều kiện kinh tế của khách hàng. Theo nghiên cứu chung thì đối với các căn hộ cao cấp thì diện tích căn hộ để được thị trường chấp nhận dao động trong khoảng từ 100 m2 đến 150 m2 mỗi căn”.
5.2.3.3. Giải pháp về kỹ thuật.
Trong báo cáo đầu tư của bất kỳ một dự án xây dựng nào, giải pháp xây dựng cũng là rất quan trọng. Các cán bộ trong phòng quản lý phát triển dự án nghiên cứu rất kỹ càng. Các giải pháp kỹ thuật chủ yếu là các giải pháp về: san nền, giao thông, hệ thống thoát nước
mưa, nước thải, cấp nước,cấp điện,… Trong dự án Khu nhà ở cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê Nguyễn Đức Cảnh, Hoàng Mai, Hà Nội, các giải pháp kỹ thuất được trình bày :
Xử lý móng: Căn cứ tài liệu khoan khảo sát địa chất, móng công trình được dự kiến làm bằng móng cọc bê tông cốt thép mác 250.
Kết cấu phần thân: Kết cấu chịu lực của công trình là hệ khung bê tông cốt thép, sàn bê tông cốt thép đỗ tại chỗ dày 10 – 14 cm tùy theo từng vị trí. Bê tông của các cấu kiện chịu lực chính như cột, dầm, sàn, vách thang máy có mác từ 250 đến 300 tùy theo loại và vị trí cấu kiện, quy cách và cường độ cốt thép theo tiêu chuẩn hiện hành. Các kết cấu lồng thang máy cùng với một số mảng tường khác tạo nên những vách cứng của công trình. Kết cấu bao che và tường ngăn: tường bao che xây bằng gạch dày 220 mm, tường ngăn giữa các căn hộ dày 220 mm, tường ngăn giữa các phòng trong căn hộ dày 110 mm. Gạch xây mác 75, vữa xi măng cát vàng mác 50. Toàn bộ phần thân nhà được xây bằng gạch rỗng trừ tường khu vệ sinh.
Cấp nước: Bao gồm nước sinh hoạt và nước cho phòng cháy chữa cháy. Nước dẫn từ hệ thống cấp nước thành phố đến bể ngầm, sau đó được bơm lên bể trên mái và từ đó cấp đến các căn hộ và các khối công cộng ở tầng 1.
Cấp điện: Điện cấp cho các công trình được lấy từ trạm biến áp là T72 công suất 1250KVA, theo cáp ngầm dẫn vào tủ điện tổng đặt ở tầng 1. Toàn bộ dây dẫn tầng 1 đặt ngầm tường và trần, từ tầng 1 đến tầng trên cùng,dây dẫn được cố định theo máng cáp chạy dọc theo trục đứng trong hộp kỹ thuật. Nguồn điện cấp đến các hộ được đa từ tủ điện các tầng,kéo trong máng nhựa vuông đặt nổi ở tường đặt dọc theo hành lang. Trong căn hộ dây dẫn là các loại ruột đồng bọc nhựa, chôn ngầm tường. Mỗi căn hộ đều được lắp đặt áptomat dùng cho bình nước nóng, điều hòa và các loại đèn, ổ cắm,…Ngoài ra mỗi căn hộ được lắp đặt 1 công tơ 1 pha tập trung tại phòng kỹ thuật tầng có khóa bảo vệ và được quản lý theo đơn vị tầng. Ngoài ra khi mất điện lưới công trình được cấp điện bằng máy phát điện dự phòng cho các bộ phận hành lang, thang máy.
Hệ thống thông tin liên lạc: Chung cư được lắp đặt tổng đài và có hệ thống cáp điện thoại chôn ngầm dẫn đến các ổ nối trong từng căn hộ. Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống điện thoại trong nhà chung cư sẽ do ngành bưu chính viễn thông thực hiện.
Hệ thống cáp truyền hình: Tất cả các căn hộ có chung 1 ăng ten thu song vô tuyến truyền hình, thông qua bộ khuếch đại chia vào từng hộ thông qua các đường cáp ti vi chôn ngầm. Hệ thống chống sét của các công trình được lắp đặt theo phương pháp dung kim và dây thu sét bố trí trực tiếp trên mái sau đó được nối xuống các điểm thu sét dưới đất.
Phòng cháy, chữa cháy công trình: Theo quy định hiện hành về phòng cháy chữa cháy, ở tầng 1 được bố trí các họng nước cứu hỏa. Hệ thống máy bơm gồm 1 máy dung điện lưới và 1 máy sử dụng hệ thống điện dự phòng khi có sự cố. Mỗi tầng đều có hộp chữa cháy kèm theo các bình bọt”.
Các giải pháp về kỹ thuật trong các dự án ở Công ty luôn được các cán bộ lập dự án nghiên cứu rất chặt chẽ, và được trình bày kỹ trong dự án. Tuy nhiên không phải bất kể dự án nào cũng được trình bày tất cả các giải pháp kỹ thuật, mà tùy vào từng quy mô của dự án mà các giải pháp có được trình bày đầy đủ hay không, tùy từng tính chất loại công trình mà các giải pháp nào được quan tâm hơn. Ví dụ như trong dự án xây dựng Khu dân cư Tân Đức giai đoạn 2 thuộc hai xã Đức Hòa Hạ và Hựu Thạnh nằm trong huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, chỉ có một số giải pháp về kỹ thuật như: kỹ thuật đất xây dựng, thoát nước mưa, giao thông, cấp nước, thoát nước bẩn, giải pháp quy hoạch vệ sinh môi trường,cấp điện, thông tin liên lạc.