Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai

Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà MỤC LỤC 1.1.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN .5 SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CTCP Công ty cổ phần BĐS Bất động sản SXCN Sản xuất công nghiệp VLXD Vật liệu xây dựng TGĐ Tổng giám đốc HĐQT Hội đồng quản trị UBND Ủy ban nhân dân TTDN Thu nhập doanh nghiệp LNTT Lợi nhuận trước thuế LNST Lợi nhuận sau thuế ĐTXD Đầu tư xây dựng SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà DANH MỤC BẢNG BIỂU 1.1.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN .5 1.1.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN .5 LỜI MỞ ĐẦU Sau quá trình học tập và lĩnh hội kiến thức tại giảng đường Đại học, giai đoạn thực tập là khoảng thời gian để sinh viên cọ sát với môi trường công việc thực tế, hiểu rõ sự vận dụng những kiến thức đã học vào thực tế cuộc sống cũng lĩnh hội những điều mới mẻ, thấy được những điểm khác biệt giữa lý thuyết và thực tiến Đây là giai đoạn tiền đề, tạo kinh nghiệm và giúp sinh viên tránh được bỡ ngỡ trường và bước vào môi trường làm việc thực tế Trong thời gian này, em đã may mắn được thực tập tại Công ty cổ phần bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai, dưới sự giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các anh chị phòng Đầu tư, cũng sự hướng dẫn của Th.S Hoàng Thị Thu Hà, em đã tiếp thu thêm được nhiều kiến thức bổ ích, gắn kết được giữa lý thuyết và thực tiễn, nâng cao lực chuyên môn và rèn luyện thêm nhiều kỹ cần thiết, giúp em tự tin và tạo hành trang vững chắc cho công việc tương lai Được thực tập tại phòng Đầu tư, tiếp xúc với các công tác lập dự án đầu tư bất động sản, một những môn học chủ chốt của ngành học của mình ở trường, có hội sâu vào tìm hiểu quy trình, phương pháp, nội dung của một bản dự án thực tế, sở đó em qút định chọn đề tài "Hồn thiện cơng tác lập dự án đầu tư bất động sản Công ty cổ phần Bê tông Xây dựng Vinaconex SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà Xuân Mai ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp Chuyên đề gồm chương: Chương 1: Thực trạng công tác lập dự án bất động sản Công ty cổ phần Bê tông Xây dựng Vinaconex Xuân Mai Chương 2: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác lập dự ánbất đợng sản Công ty cổ phần Bê tông Xây dựng Vinaconex Xuân Mai Do trình độ chuyên môn chưa sâu và chưa có kinh nghiệm công tác lập dự án đầu tư nên chuyên đề vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu sót, em mong nhận được sự đóng góp, bổ sung ý kiến của cácthầy cô và các anh chị Công ty giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này Em xin chân thành cảm ơn! SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BÊ TÔNG VÀ XÂY DỰNG VINACONEX XUÂN MAI 1.1 Tổng quan công ty cổ phần bê tông xây dựng Vinaconex Xuân Mai 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển Công ty cổ phần Bê Tông Xây Dựng Vinaconex Xuân Mai đơn vị thành viên Tổng công ty Xuất Nhập Khẩu Xây Dựng Việt Nam – VINACONEX, thành lập ngày 29 tháng 11 năm 1983 theo Quyết định số 1434-BXD/TCCB Bộ Xây dựng Liên Xơ giúp đỡ xây dựng có quy mơ lớn có trang bị đồng để sản xuất cấu kiện bê tông lớn phục vụ lắp dựng chung cư Xuân Mai Hà Nội Năm 1996 Nhà máy Bê tông Xuân Mai đổi tên thành Nhà máy Bê tông Xây dựng Xuân Mai chuyển trực thuộc Tổng Công ty Xuất nhập Xây dựng Việt Nam theo Quyết định số 1049 BXD/TCLĐ ngày 06/12/1996 Bộ Xây dựng Công ty chủ động ký kết chuyển giao công nghệ với hãng Saret International Cộng hòa Pháp để đầu tư dây chuyền bê tông dự ứng lực độ nhỏ sản xuất dầm PPB phục vụ cho việc lắp dựng cơng trình dân dụng Sản phẩm dầm PPB áp dụng rộng rãi Hà Nội tỉnh lân cận Năm 1999 Được đạo Bộ Xây dựng, Tổng công ty VINACONEX hợp tác với hãng RONVEAUX Vương quốc Bỉ xây dựng dây chuyền sản xuất cấu kiện bê tông cốt thép ứng suất trước tiền chế độ lớn phương pháp kéo trước nhà máy Bê tông Xuân Mai để sản xuất cấu kiện bê tông dự ứng lực phục vụ cho việc lắp dựng khu chung cư cao tầng, nhà máy cơng nghiệp, cơng trình cơng cộng cơng trình giao thơng Sản phẩm bê tơng ứng suất trước tiền chế có tính năng, ưu điểm vượt trội như: Chất lượng cao, tính bền, phải bảo dưỡng sử dụng, tạo không gian lớn từ tạo khoảng mở cho SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà nhà thiết kế kiến trúc giúp tiết kiệm chi phí cơng trình Năm 2003 Nhà máy tiến hành cổ phần hóa đổi tên thành Cơng ty Cổ phần Bê tông Xây dựng Vinaconex Xuân Mai theo Quyết định số 1434/QĐ-BXD Bộ Xây Dựng Năm 2005 Công ty đơn vị ngành xây dựng Việt Nam nhận “Giải thưởng Nhà nước Khoa học công nghệ” Năm 2007 Công ty thực niêm yết giao dịch 10 triệu cổ phiếu trung tâm giao dich chứng khoán Hà Nội với mã chứng khoán XMC Vinaconex Xuân Mai nhận giải thưởng “ Thương hiệu chứng khốn uy tín” năm 2008 2010 Năm 2008 Cơng ty thực chuyển đổi mơ hình Cơng ty Mẹ - Cơng ty Con theo hướng chun mơn hóa Đến nay, Công ty cổ phần Bê tông Xây dựng Vinaconex Xuân Mai bước mở rộng hồn thiện mơ hình quản lý hoạt động theo mơ hình Cơng ty mẹ - Cơng ty Con qua nâng cao lực Công ty thị trường xây dựng Đến công ty thành lập Công ty Chi nhánh với ngành nghề đa dạng hoạt động khắp nước Năm 2010 Công ty đơn vị có doanh thu đứng đầu lợi nhuận đứng thứ Tổng công ty VINACONEX Vinaconex Xuân Mai nhận khen Thủ tướng Chính phủ Huân Chương Lao động Hạng II Chủ tịch nước trao tặng Các danh hiệu mà Công ty đạt Năm 2003, Công ty Chủ tịch nước trao “Huân chương lao động hạng 3” Năm 2005, Công ty Chủ tịch nước trao “Giải thưởng Nhà nước khoa học Cơng nghệ cho cơng trình ứng dụng bê tông dự ứng lực căng trước vào công trình xây dựng Việt Nam” SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà Năm 2006, Công ty Bộ xây dựng tặng khen “Đảm bảo nâng cao chất lượng cơng trình - sản phẩm ngành Xây dựng năm 2001-2005” Năm 2006 Công ty khoa học công nghệ tặng thưởng cúp vàng ISO Năm 2010, Cơng ty Chính phủ tặng Cờ thi đua “Đơn vị hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, dẫn đầu phong trào thi đua yêu nước Thành phố Hà Nội” Năm 2010 Công ty nhà nước trao tặng Huân Chương lao động Hạng nhì Trải qua 28 năm xây dựng trưởng thành, Cơng ty phát triển lớn mạnh tồn diện, đến trở thành đơn vị hàng đầu Tổng công ty VINACONEX, ngày khẳng định uy tín, vị VINACONEX XUÂN MAI thị trường xây dựng - Với 20 năm kinh nghiệm lĩnh vực sản xuất cấu kiện bê tông đúc sẵn, thương hiệu Bê tông Xuân Mai khẳng định thị trường xây dựng Việt Nam Các sản phẩm dịch vụ Công ty nhà tư vấn thiết kế, nhà đầu tư đặc biệt nhà đầu tư nước ngoài, nhà thầu nước ngồi quan tâm, tin tưởng sử dụng - Cơng ty có nhà máy: Nhà máy bê tông Xuân Mai Hà Tây nhà máy bê tông Đạo Tú Vĩnh Phúc, dây truyền đúc Dầm Cẩm Phả, Quảng Ninh có quy mơ mặt 30 với 50.000m2 nhà xưởng có hệ thống hạ tầng, kỹ thuật đồng bộ, đạt công suất 2.000m² dầm, sàn /ngày, đặc biệt lại gần thị trường xây dựng lớn phía Bắc Hà Nội, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phịng… - Cơng ty đơn vị thành viên Tổng công ty lớn – Tổng công ty cổ phần Vinaconex Bản thân Tổng công ty chủ đầu tư Tổng thầu nhiều dự án lớn, điều đồng nghĩa với việc Công ty bảo đảm phần khối lượng công việc lớn - Công ty cổ phần Bê tông Xây dựng Vinaconex Xuân Mai đơn vị phát triển mạnh lĩnh vực sản xuất công nghiệp lĩnh vực xây lắp Hơn nữa, SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS Hồng Thị Thu Hà Cơng ty có đội ngũ kỹ sư thiết kế kết cấu bê tông dự ứng lực tiền chế (cả chuyên gia nước ngoài), đội ngũ cán công nhân viên lành nghề với 2000 người thực dự án cách đồng từ thiết kế, sản xuất lắp dựng ngồi cơng trường - Cơng ty đơn vị Việt Nam sở hữu công nghệ bê tông dự ứng lực tiền chế để sản xuất cấu kiện bê tông đúc sẵn phục vụ cho kết cấu phần thân cơng trình xây dựng nhà cao tầng, nhà xưởng công nghiệp, sân vận động, siêu thị, gara ô tô… Đây cơng nghệ có nhiều ưu điểm bật, đặc biệt tiết kiệm vật liệu Việc ứng dụng công nghệ Công ty năm qua đạt nhiều thành tích lớn Đến nay, Công ty đơn vị ngành xây dựng tặng giải thưởng nhà nước khoa học công nghệ - Thị trường cho ngành bê tông ngày mở rộng với phát triển kinh tế, đầu tư xã hội vào xây dựng hạ tầng gia tăng mạnh mẽ, sản phẩm Công ty sản xuất phù hợp cho lĩnh vực Đây hội để Công ty phát triển, mở rộng thị phần, tăng doanh thu, đa dạng hóa sản phẩm dịch vụ 1.1.2 Cơ cấu tổ chức, chức phịng ban 1.1.2.1 Sơ đờ tở chức bợ máy sản xuất và kinh doanh SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà Sơ đồ 1.1: Sơ đồ tổ chức bộ máy sản xuất và kinh doanh – CTCP bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập 10 GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà 1.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ các phòng ban Công ty cổ phần bê tông xây dựng Vinaconex Xuân Mai gồm phòng chuyên mơn:  Phịng Tổ chức - Hành chính: Phịng tổ chức – hành phịng chun mơn có chức làm đầu mối tham mưu giúp việc cho Giám đốc Công ty lĩnh vực quản lý, hoạch định sách đào tạo phát triển nguồn nhân lực, thực công tác tổ chức lao động - tiền lương - bảo hiểm, an toàn lao động vệ sinh công nghiệp đảm bảo tốt môi trường làm việc đời sống vật chất, tinh thần cho đội ngũ cán công nhân viên Xây dựng hệ thống nội quy, quy chế quản lý nội Công ty, thực lưu giữ văn Cơng ty  Phịng Tài kế tốn: Phịng tài kế tốn phịng chun mơn có chức làm đầu mối tham mưu giúp việc cho HĐQT Giám đốc cơng ty lĩnh vực tài chính, kế toán nhằm quản lý hiệu nguồn vốn Cơng ty Tổ chức cơng tác hạch tốn kế tốn, thực cơng tác kiểm tra, kiểm sốt kiểm toán nội hoạt động kinh tế Công ty theo quy định kế tốn - tài Nhà nước  Phịng Kế hoạch: Phịng kế hoạch phịng chun mơn có chức làm đầu mối tham mưu giúp việc cho Giám đốc Công ty công tác quản lý vật tư, thành phẩm Trên sở kế hoạch sản xuất kinh doanh Công ty, lập kế hoạch vật tư, chủ trì đề xuất phương án mua sắm vật tư, nguyên liệu, phụ tùng đảm bảo tính liên tục trình sản xuất  Phịng Kinh doanh: Phịng kinh doanh phịng chun mơn có chức làm đầu mối tham mưu giúp việc cho Giám đốc Công ty lĩnh vực tìm kiếm, khai thác phát triển thị trường nước quốc tế Thực công tác tìm kiếm, mua cung ứng vật tư, nguyên vật liệu, phụ tùng thay bảo đảm cho công tác sản xuất liên tục theo kế hoạch SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập 89 GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà Công thức tính tỷ suất chiết khấu rtb r = Trong đó: Ik là số vốn từ nguồn k rk là lãi suất của nguồn k ( nếu là vốn tự có thì là chi phí hội của vốn tự có) m là số nguồn vốn Thứ hai, đánh giá hiệu quả tài chính các dự án BĐS tại công ty mới chỉ phản ảnh qua ba chỉ tiêu bản là NPV, IRR và T Trên thực tế tiêu chưa đủ để đánh giá xác, toàn diện tính khả thi dự án Đó điểm yếu Cơng ty nên công ty cần bổ sung thêm số tiêu quan trọng khác như: tiêu lợi ích- chi phí (B/C); vịng quay vốn lưu động, điểm hịa vốn tiêu đánh giá tiềm lực tài dự án như: hệ số vốn tự có so với vốn vay, tỷ trọng vốn tự có so với tổng vốn đầu tư… Phân tích tiêu để đảm bảo tiềm lực tài cho dự án, đảm bảo tính khả thi dự án Thứ ba, phân tích khía cạnh tài chính của dự án, cán bộ lập dự án cần chú ý đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án, là một nội dung quan trọng nhưg đã bị bỏ qua quá trình lập dự án ở Vinaconex Xn Mai Chính vậy, để hồn thiện khía cạnh phân tích tài dự án, nâng cao chất lượng dự án thời gian tới cần bổ sung tiêu sau tính tốn tiêu hiệu tài chính: - An tồn nguồn vốn: các ng̀n vớn huy động được phải đáp ứng không chỉ đủ về số lượng mà còn phải theo đúng tiến độ bỏ vốn; cần đảm bảo một tỷ lệ hợp lý vốn tự có vốn vay ( thường tỉ lệ này phải ≥ 1) - An toàn khả toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn của dự án: được thể hiện ở tỉ lệ khả toán hiện hành, phản ánh khả thanht oán ngắn hạn của doanh nghiệp, tỉ lệ này phải ≥ + Tỷ lệ khả toán hành = Tài sản lưu động / Nợ ngắn hạn - An toàn về khả trả nợ của dự án: thể hiện qua tỉ số khả trả nợ SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập 90 GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà của dự án, là một chỉ tiêu quan trọng để đánh giá độ an toàn tài chính của dự án, được các nhà cung ứng vốn quan tâm và đánh giá xem xét việc có cấp tín dụng cho dự án hay không + Tỷ số khả trả nợ dự án = Nguồn trả nợ / Nợ phải trả Thứ tư, các dự án BĐS tiềm ẩn nhiều rủi, chịu tác động của nhiều yếu tố liên quan nên cần làm tốt công tác phân tích độ nhạy của dự án, để có thể đánh giá độ an toàn của dự án các điều kiện khác Để việc phân tích độ nhạy được chính xác, sát với các tình huống thực tế, cần đẩy mạnh nưa công tác thu thập thông tin, dự báo, đánh giá tình hình biến động của các yếu tố ảnh hưởng manh đến các chỉ tiêu tài chính của dự án Ngoài ra, để nội dung phân tích khía cạnh tài hồn thiện hơn, cán lập dự án nên phân tích dự án trường hợp có tính đến trượt giá lạm phát Trong thực tế, hai yếu tố thường xuyên xảy có ảnh hưởng rõ rệt Vì vậy, việc tính tốn tiêu hiệu hai trường hợp cần thiết, nâng cao độ xác tin cậy cho dự án đưa vào thực tế, giúp chủ đầu tư biết ứng phó kịp thời tình xấu xảy 2.2.2.4 Nợi dung phân tích khía cạnh kinh tế xã hội của dự án Phân tích khía cạnh kinh tế xã hội của dự án là cứ chủ yếu để nhà đầu tư thuyết phục các quan có thẩm quyền chấp thuận dự án Tuy nhiên nội dung này các bản dự án BĐS của Vinaconex Xuân Mai lại không được làm rõ mà chỉ mang tính định tính chung chung về các hiệu quả xã hội và hiệu quả kiến trúc thị Vì vậy, thời gian tới Công ty cần chú trọng, phân tích rõ ràng và định lượng các hiệu quả kinh tế xã hội của dự án, thể hiện qua các tiêu chí như: - Mức độ đóng góp của dự án cho tăng trưởng kinh tế và mức sống của người dân thể hiện qua các chỉ tiêu định lượng như: giá trị gia tăng thuần NVA (phản ánh mức đóng góp trực tiếp của dự án cho tăng trưởng kính tế của đất nước); giá trị hiện tại ròng kinh tế NPV E (cho biết tổng lợi ích thuần cả đời dự án góc đọ toàn nền kinh tế quy về mặt bằng thời gian hiện tại, giá trị này được chấp nhận SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập 91 GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà NPVE >0)… - Gia tăng số lao động có việc làm thể hiện ở số lượng việc làm mà dự án tạo (trực tiếp và gián tiếp);hay số lao động có việc làm một đơn vị vốn đầu tư - Đóng góp cho ngân sách nhà nước qua các khoản mục chi phí như: thuế thu nhập doanh nghiệp; tièn thuê đất… Nếu tính tốn đầy đủ tiêu nêu nội dung nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội đảm bảo đầy đủ, xác, góp phần nâng cao lực lập dự án Công ty Từ dự án đầu tư trình thẩm định mang đầy đủ tính thuyết phục 2.2.3 Giải pháp phát triển nguồn nhân lực cho công tác lập dự án Như đã phân tích ở phân các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án, nhân tố người là nhân tố quan trọng nhất việc tạo một bản dự án hoàn chỉnh, có tính khả thi Để làm được điều đó, đội ngũ cán bộ làm công tác lập dự án dòi hỏi phải có nhiệt huyết và lực chuyên môn cao Với những hạn chế về đội ngũ cán bộ lập dự án đã chỉ ra, đầu tư nguồn nhân lực cho hoạt động lập dự án giải pháp cần thiết để nâng cao công tác lập dự án công ty Thứ nhất, cần bổ sung đội ngũ cán bộ có lực chuyên môn tham gia vào công tác lập dự án Tính đến thời điểm hiện tại, đội ngũ cán bộ chính thức tham gia vào công tác lập dự án BĐS ở Vinaconex Xuân Mai chỉ có bốn người, phải đảm nhiệm nhiều phần công việc khác rất khó khăn và không tạo được tính chun mơn hóa cơng việc, cần tuyển thêm cán lập dự án có kinh nghiệm trình độ chun mơn Thời điểm hiện tại, công tác lập dự án BĐS của Công ty còn tyếu lĩnh vực phân tích tài chính và thị trường của dự án, đó cần tuyên thêm nhân viên lập dự án thuộc khối ngành kinh tế Để tuyển cán có lực thực sự, say mê với cơng việc cần phải có đầu tư phù hợp, có sách thu hút người lao động Hiện nay, việc tuyển dụng lao động Công ty đơn giản nhận hồ sơ sau ban SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập 92 GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà lãnh đạo trực tiếp xét duyệt Do đó, mang tính chủ quan thiếu xác, khách quan Công ty chưa tổ chức đợt tuyển dụng công khai, đó, thời gian tới, Công ty cần tổ chức thi tuyển công khai minh bạch để lựa chọn đội ngũ đáp ứng đầy đủ yêu cầu đặt Công ty cần xây dựng quy chế tuyển dụng, tiêu chuẩn tuyển dụng, quy trình tuyển dụng, tuyển dụng đối tượng, có chọn lọc chặt chẽ, đảm bảo tuyển dụng cơng khai có chất lượng đáp ứng yêu cầu công việc Chỉ tuyển người có trình độ chun mơn, trình độ tay nghề cao, có tinh thần trách nhiệm phù hợp với u cầu tính chất cơng việc Thứ hai, cần nâng cao nhận thức của đội ngũ cán bộ soạn thảo dự án về vị trí, vai trò của công tác lập dự án Công tác lập dự án đóng vai trò quan trọng đối với sự đời, thực hiện và phát triển một dự án đầu tư Bản dự án được soạn thảo là cứ để các cấp có thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư; thể hiện tính khả thi của dự án; là cứ để các quan tín dụng quyết định có cấp vốn cho dự án hay không Lập dự án đầu tư là trình nghiên cứu kỹ lưỡng, dựa sở khoa học pháp lý nhằm thuyết phục chủ đầu tư bên liên quan hiệu dự án đưa vào hoạt động Tuy nhiên, thực tế, không phải cán bộ lập dự án nào cũng nhận thức rõ được điều này, nhiều cán bộ vẫn cho rằng công tác lập dự án đầu tư thực chất chỉ là q trình tính tốn, chứng minh vấn đề đặt theo đáp án cho sẵn, mang tính đối phó với quan quản lý cấp quan Nhà nước quan liên quan khác (ngân hàng, tổ chức tài trợ vốn, đối tác kinh doanh,…) Chính điều này đã dẫn đến sự thiếu nhiệt tình công tác lập dự án, các nội dung của dự án thì được triển khai một cách mờ nhạt Do đó, Công ty cần tổ chức các buổi tọa đàm giúp các thành viên nhận thức rõ vai trò của công tác lập dự án, lập dự án việc hồn thiện, hợp thức hóa hội đầu tư bằng hồ sơ, giấy tờ Nâng cao nhận thức của cán bộ lập dự án về công tác này chính là chìa khóa nâng cao chất lượng công tác lập dự án Khi thực sự nhận hiểu và nhận thức rõ, đội ngũ làm công tác lập dự án sẽ có tinh thần, nhiệt huyết hơn, triển khai phân tích, nghiên cứu các nội dung của đự án một cách cụ thể, tỉ mỉ hơn; tạo được các SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập 93 GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà bản dự án hoàn thiện và có chất lượng cao Thứ ba, Công ty cần chú trọng đến công tác đào tạo, nâng cao lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ làm công tác lập dự án Xã hội ngày càng phát triển, nền kinh tế cũng biến động không ngừng, hệ thống luật pháp ngày càng hoàn thiện Công tác lập dự án đầu tư theo đó cũng có nhiều thay đổi, đòi hỏi cao về quá trình thực hiện cũng chất lượng của bản dự án Do đó, cán soạn thảo dự án cần thường xuyên cập nhật, nâng cao kiến thức chun mơn có nhận thức đắn công tác lập dự án Công ty cần tổ chức các buổi tập huấn đào tạo, nâng cao trình độ chun mơn và lực của cán bợ lập dự án BĐS, bộ phận phụ trách công tác lập dự án BĐS chuyên trách mới chỉ được thành lập từ năm 2008 còn chưa có đầy đủ kỹ và kinh nghiệm đáp ứng yêu cầu thực tế công việc giao Các giải pháp cụ thể nâng cao ý thức trách nhiệm cán cơng nhân viên, khuyến khích cử cán trẻ đảm nhận công việc chuyên môn công ty tham gia lớp học nâng cao trình độ mời chuyên gia đầu ngành đến giảng dạy kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật điện nước… Đối với các dự án quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, công ty cần đầu tư thuê tổ chức tư vấn lập dự án hoặc đội ngũ chuyên gia giàu lực và kinh nghiệm để đảm bảo chất lượng công tác lập dự án 2.2.4 Ứng dụng khoa học công nghệ công tác lập dự án Trong giai đoạn hiện nay, ứng dụng khoa học công nghệ là một yêu cầu cấp thiết nhằm hỗ trợ tối đa cho công tác lập dự án, đẩy nhanh tiến độ và độ chính xác của công tác lập dự án Thứ nhất, Công ty cần trang bị đầy đủ nữa các trang thiết bị phục vụ công tác lập dự án Việc ứng dụng khoa học công nghệ công tác lập dự án đầu tư bước đầu đã được Công ty quan tâm và đầu tư phát triển với việc trang bị đầy đủ hệ thống máy tính nối mạng internet, mạng nội bộ, máy in, máy fax, máy scan, các thiết bị văn phòng phẩm Tuy nhiên, mức độ trạng bị mới chỉ dừng lại ở cấp độ văn phòng; SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập 94 GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà bên ngoài phạm vi văn phòng các trang bị phục vụ cho cán bộ công tác vẫn chưa được Công ty quan tâm đúng mức Các cán bộ lập dự án vẫn phải tự trang bị thêm cho mình các thiết bị cần thiết điện thọai di động, máy tính xách tay, USB 3G…để phục vụ cơng tác của mình Vì vậy, để nâng cao chất lượng cơng tác lập dự án nói riêng, tạo điều kiện nâng cao hiệu quả hoạt động tồn cơng ty nói chung, cơng ty cần tích cực đầu tư vào hệ thống trang thiết bị phục vụ cho công tác lập dự án như: thay máy tính cũ máy tính đại, máy tính xách tay, mua thêm tơ để phục vụ cán công tác Thứ hai, tăng cường ứng dụng các phần mềm tin học hữu ích phục vụ công tác lập dự án Trong giai đoạn hiện công tác lập dự án đầu tư đã có sự hỗ trợ tích cực của rất nhiều các phần mềm tin học Microsft Word, Excel, Microsft Project, Autocard…, góp phần đẩy nhanh tiến độ công tác lập dự án cũng tăng cường độ chính xác của các nội dung dự án Do đó, cán lập dự án cần trang bị đầy đủ kỹ để sử dụng tốt phần mềm nhằm tiết kiệm thời gian, chi phí giảm bớt gánh nặng tính tốn cơng tác lập dự án, tạo những bản dự án được trình bày một cách khoa học, rõ ràng, mạch lạc Để làm được điều đó Công ty cần tổ chức buổi học bổ sung kiến thức thuê chuyên gia có kinh nghiệm lập dự án hướng dẫn cán cách thức sử dụng, ứng dụng trang thiết bị, phần mềm nhằm tin học hoá tất công việc công tác lập dự án Thứ ba, xây dựng hệ thống dữ liệu điên tử với phương thức tra cứu khoa học, hợp lý Tìm kiếm thông tin, tra cứu dữ liệu là một phần không thể thiếu quá trình lập dự án đầu tư Tuy nhiên, các tài liệu, thông tin có liên quan đến quá trình lập dự án tại Công ty chưa được sắp xếp, quản lý một cách khoa học, hợp lý Để tạo thuận lợi cho quá trình tra cứu thông tín, tạo được tính chuyên nghiệp và tiết kiệm thời gian, tác giả đề xuất Công ty xây dựng hệ thống sở dữ liệu điện tử Việc xây dựng hệ thống dữ liệu này sẽ giúp công tác tra cứu dễ dàng, nhanh SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập 95 GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà chóng hơn, đặc biệt các nội dung: - Các văn bản pháp quy liên quan đến công tác lập dự án - Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội địa phương, khu công nghiệp đặt dự án với công cụ tra cứu theo địa điểm - Thị trường dự án với chức tra cứu theo ngành nghề, sản phẩm, dịch vụ - Số liệu và các thông số kỹ thuật của các dự án tương tự - Các tiêu chuẩn đinh mức về xây dựng công trình, tài chính theo quy định về lĩnh vực BĐS 2.2.5 Giải pháp về thu thập thông tin phục vụ công tác lập dự án Để công tác lập dự án được tiến hành một cách thuận lợi, chính xác và thiết thực cần có đầy đủ thông tin cần thiết, chính xác, kịp thời Thông thường, việc thu thập thông tin phục vụ công tác lập dự án ở Vinaconex Xuân Mai thường sử dụng các số liệu có sẵn internet, niên giám thống kê Tuy nhiên, các thông tin internet không đảm báo tính chính xác , không rõ nguồn hoặc là số liệu quá cũ Do đó, để đảm bảo tính chính xác của các thông tin thu thập được, đối với những trường hợp phức tạp, Công ty cần thực hiện điều tra khảo sát hoặc mua thông tin nhằm cung cấp đầy đủ sở phân tích cho dự án, đặc biệt là nội dung nghiên cứu thị trường Để tiến hành mua thêm thông tin tổ chức điều tra khảo sát, Công ty cần triển khai bước: - Xác định nhu cầu về dữ liệu thông tin cho dự án; đánh giá vai trò và tính sẵn có của thơng tin đó - Lựa chọn hình thức thu thập thông Tùy vào loại thông tin mà dự án cần khả tại, Cơng ty lựa chọn thu thập thông tin qua internet, sử dụng niên giám thống kê hay mua thông tin tự điều tra khảo sát Việc mua thơng tin có sẵn đảm bảo độ xác, tiết kiệm chi phí, thời gian cơng sức, kể đến vài cơng ty chun điều tra thơng tin thị trường có uy tín Nielsen Vietnam, NS, Cimogo Vietnam, FTA,… Tuy nhiên thơng tin có sẵn đơi SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập 96 GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà không phù hợp với nhu cầu dự án, trường hợp địi hỏi Cơng ty phải tổ chức điều tra khảo sát hoặc thuê tổ chức tư vấn khảo sát - Lập kế hoạch thực và xác định chi phí thu thập thông tin - Tổ chức thực hiện, phân tích thơng tin đưa thơng tin vào sử dụng 2.3 Một số kiến nghị với Công ty quan nhà nước có thẩm quyền nhằm hồn thiện cơng tác lập dự án 2.3.1.Kiến nghị với công ty Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã và là một lĩnh vực kinh doanh mũi nhọn của CTCP bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai Để lĩnh vực này thực sự phát huy và mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn, Công ty cần thực hiện và hoàn thiện tốt nữa công tác lập dự án đầu tư Như đã phân tích và đề các giải pháp ở trên, tác giả kiến nghị Công ty cần chú trọng nữa công tác thu hút nhân tài, nâng cao lực chuyên môn và trách nhiệm của đội ngũ cán bộ làm công tác lập dự án Cụ thể và hệ thống hóa các phương pháp lập dự án, phương pháp thu thập thông tin cũng hoàn thiện các nội dung của bản dự án để tạo các bản dự án hoàn chỉnh, có chất lượng cao 2.3.2 Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền Đứng trước xu phát triển mạnh mẽ ngành Xây dựng nay, để nâng cao hiệu hoạt động, cạnh tranh ngày lành mạnh thúc đẩy phát triển, cần có quan tâm ngày nhiều quan quản lý Nhà nước quản lý ngành, cần có thay đổi cho hợp lý với xu thay đổi Thơng qua sách định hướng phát triển, tạo điều kiện khuyến khích cơng tác lập dự án Cơng ty ngày phát triển, hồn thiện với chất lượng tốt Cơ quan quản lý nhà nước, Bộ, ngành liên quan cần tập trung vào lĩnh vực sau: Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật: công tác lập dự án chịu giám sát chặt chẽ Nhà nước qua văn pháp luật: luật xây dựng, luật đất đai, luật thuế, quy định quản lý chất lượng xây dựng, quy định quản lý giám sát thi công, đấu thầu…Việc vận dụng văn thường xuyên có sửa đổi SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập 97 GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà phù hợp với xu thực Chính vậy, q trình sửa đổi cần có thơng báo rõ ràng phương tiện thông tin đại chúng văn hướng dẫn nhằm đảm bảo công đơn vị có liên quan kinh tế Để có nhứng bước tiến kịp thời theo xu phát triển, cần có trao đổi học hỏi kinh nghiệm Công ty xây dựng nước giới quốc gia có ngành xây dựng đại Bộ xây dựng thông qua Hiệp hội tư vấn xây dựng, cần thường xuyên tổ chức hội thảo, hội nghị để Công ty ngày có nhiều hội để bàn bạc, thảo luận với đơn vị nhằm mục đích nâng cao lực Công ty Tạo nên môi trường kinh doanh thuận lợi, khuyến khích cạnh tranh bình đẳng: Để nâng cao chất lượng công tác lập dự án quan quản lý Nhà nước cần tạo mơi trường cạnh tranh bình đẳng, có định chế quy chế đề cao trách nhiệm cá nhân công tác lập dự án Tạo điều kiện cho Cơng ty tham gia vào dự án Chính phủ bình đẳng đấu thầu lựa chọn nhà thầu hoạt động đầu đầu tư đối tác nước ngoài… SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập 98 GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà KẾT LUẬN Qua quá trình thực tập tại phòng Đầu tư – chi nhánh Hà Đông - Công ty cổ phần bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai, em đã được tiếp cận với quy trình và các phương thức lập dự án đầu tư bất động sản và nhận thực được ứng dụng của bộ môn “Lập dự án đầu tư” vào công tác này ở Công ty Trong quá trình tìm hiểu, em nhận thấy công tác lập dự án đầu tư bất động sản ở Công ty ngày càng hoàn thiện và đạt được những thành tựu đáng kể, nhiên vẫn còn tồn tại một số hạn chế nhất định Vì vậy, em xin mạnh dạn đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện nữa công tác này ở Công ty, hy vọng đóng góp vào việ hoàn chỉnh việc lập dự án đầu tư BĐS của Công ty thời gian tới, được cụ thể hóa nội dung của chuyên đề “Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư bất động sản tại Công ty cổ phần bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai” Em xin chân thành cảm ơn Th.S Hoàng Thị Thu Hà và toàn thể các anh chị phòng Đầu tư – Công ty cổ phần bê tông và xây dựng Vinacoex Xuân Mai – chi nhánh Hà Đông đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thiện các kỹ nghiệp vụ cần thiết và hoàn thiện chuyên đề này! Do còn nhiều hạn chế về thời gian và trình độ chuyên môn nên chuyên đề vẫn còn nhiều thiếu sót, em mong nhận được sự đóng góp, bổ sung ý kiến từ các thầy cô và các anh chị để hoàn thiện chuyên đề của mình Em xin chân thành cảm ơn! SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C Chuyên đề thực tập thực tập 99 GVHD: ThS Hoàng Thị Thu Hà DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2008), Giáo trình Lập dự án đầu tư, Nhà xuất bản đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội PGS.TS Từ Quang Phương, PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2007), Giáo trình Kinh tế đầu tư, Nhà xuất bản đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội PGS.TS Từ Quang Phương (2008), Giáo trình Quản lý dự án, Nhà xuất bản đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội Hồ sơ lực Công ty cổ phần bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai Báo cáo thường niên năm 2010, 2011 – Công ty cổ phần bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai Báo cáo tài chính năm 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 – Công ty cổ phần bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án “Chung cư thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm – Hà Đông”, Công ty cổ phần bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án “ Nhà thu nhập thấp thị xã Vĩnh Yên – Tỉnh Vĩnh Phúc”, công ty cổ phần bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai Báo cáo nghiên cứu khả thị dự án “ Khu trung tâm hành chính mới CT2 quận Hà Đông – TP Hà Nội”, CTCP bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai 10 Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án “ Khu nhà ở thu nhập thấp phương Kiến Hưng – Quận Hà Đông – TP Hà Nội”, CTCP bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai 11 Các trang web: Trang web CTCP bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai: www.xmcc.com Trang web thống kê, phân tích cổ phiếu, chứng khoán: www.cophieu68.com SV: Nguyễn Thị Huyền Lớp: Kinh tế đầu tư 50C ... Công ty những năm tiếp theo 1.2 Thực trạng công tác lập dự án bất động sản Công ty cổ phần bê tông xây dựng Vinaconex Xuân Mai 1.2.1 Đặc điểm dự án bất động sản Công ty cổ phần bê tông xây dựng. .. cạnh tranh của Công ty tư? ?ng lai 1.2.3 Thực trạng công tác lập dự án BĐS CTCP bê tông xây dựng Vinaconex Xuân Mai 1.2.3.1 Quy trình lập dự án đầu tư Công tác lập dự án đầu tư bao gồm nhiều... dự án CTCP bê tông xây dựng Vinaconex Xuân Mai, nghiên cứu xây dựng phù hợp với tính chất mục tiêu dự án Công ty Sơ đồ1.2: Quy trình lập dự án CTCP bê tông xây dựng Vinaconex Xuân Mai SV: Nguyễn