Chiến lược kinh doanh nhà ở tại công ty cổ phần đầu tư an lạc

luận văn

Bộ giáo dục và đào tạo trờng đại học nông nghiệp i --------------------------- nguyễn diên chiến lợc kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầu t An Lạc Luận văn thạc sĩ kinh tế Chuyên ngành : Kinh tế nông nghiệp Mã số : 60.31.10 Ngời hớng dẫn khoa học: ts. đinh văn đn - Hà Nội 2007 - Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc kinh t ------------------------------- i Lời cam đoan Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thục và cha từng đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đ đợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đ đợc chỉ rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Diên Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc kinh t ------------------------------- ii Lời cảm ơn Trong quá trình thực hiện luận văn thạc sĩ kinh tế, tôi đ đợc sự giúp đỡ quý báu của TS. Đinh Văn Đn - Giảng viên chính Khoa Kinh tế và Phát triển nông thôn, Các Thầy, Cô giáo trờng Đại học nông nghiệp I đ truyền đạt, đóng góp những điều bổ ích để tôi hoàn thành bản luận văn này. Nhân dịp này tôi, tôi xin bày tỏ sự biết ơn đến TS. Đinh Văn Đn cùng các Thầy cô giáo khoa Kinh tế và phát triển nông thôn, Bộ môn Phát triển nông thôn và các thầy cô Khoa Sau Đại học, Trờng Đại học Nông nghiệp I- Hà Nội, Ban lnh đạo Công ty Cổ phần Đầu t An Lạc. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đối với tất cả các đồng nghiệp gần xa, gia đình và bạn bè đ giúp đỡ, động viên, khích lệ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu để tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ kinh tế này. Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Diên Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc kinh t ------------------------------- iii Mục lục 1. Mở đầu 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2 Mục Tiêu nghiên cứu 3 1.2.1 Mục tiêu chung 3 1.2.2. Mục tiêu cụ thể 3 1.3 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu 3 1.3.1 Đối tợng nghiên cứu 3 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 4 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về chiến lợc kinh doanh nhà ở 5 2.1 Cơ sở lý luận 5 2.1.1 Nhà ở và chiến lợc kinh doanh nhà ở 5 2.1.2. Các yếu tố ảnh hởng đến các chiến lợc kinh doanh nhà ở 19 2.1.3 Thị trờng nhà ở 24 2.2 Cơ sở thực tiễn 28 2.2.1 Tình hình kinh doanh nhà ở tại một số nớc trên thế giới 28 2.2.2 Thực tiễn kinh doanh nhà ở Hà Nội - Việt Nam 30 3. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu và phơng pháp nghiên cứu 56 3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu 56 3.1.1 Khái quát sự hình thành và phát triển của Công t Cổ phần đầu t An Lạc 56 3.1.2 Đặc điểm kinh tế và kết quả kinh doanh nhà ở của Công ty Cổ phần đầu t An Lạc 57 3.2 Phơng pháp nghiên cứu 62 3.2.1 Phơng pháp thu thập tài liệu 62 3.2.2 Phơng pháp phân tích kinh tế 62 3.2.3 Phơng pháp xử lý số liệu 64 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc kinh t ------------------------------- iv 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận 66 4.1 Thực trạng và chiến lợc kinh doanh nhà ở của Công ty Cổ phần đầu t An Lạc 66 4.1.3 Thực trạng chiến lợc giá sản phẩm nhà ở của Công ty 75 4.1.4 Thực trạng xúc tiến thơng mại của Công ty 78 4.1.5 Thực trạng chăm sóc khách hàng sau bán hàng 79 4.1.6 Thực trạng phối hợp các chiến lợc của Công ty 80 4.2.1 Những yếu tố khách quan 83 4.2.2 Những yếu tố chủ quan 85 4.3 Mục tiêu và những giải chủ yếu nhằm hoàn thiện chiến lợc kinh doanh nhà ở tại công ty cổ phần đầu t an lạc 88 4.3.1 Mục tiêu và quan điểm về chiến lợc kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu t An Lạc đến năm 2015 88 4.3.2 Đề xuất hoàn thiện các chiến lợc chủ yếu của Công ty Cổ phần Đầu t An Lạc 99 4.4.3 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện môi trờng chiến lợc vĩ mô và môi trờng ngành kinh doanh nhà ở 123 5. Kết luận 131 5.1 Kết luận 131 5.2 Kiến nghị 131 Tài liệu tham khảo 133 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc kinh t ------------------------------- v Danh mục từ viết tắt CPĐT Cổ phần đầu t DV Dịch vụ HH Hàng hoá KH Kế hoạch Mar Marketing QT-HC Quản trị- Hành chính TC-NS Tổ chức- Nhân sự TT Thị trờng UBND Uỷ ban nhân dân XTTM Xúc tiến Thơng mại Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc kinh t ------------------------------- vi Danh mục các bảng Bảng 2.1 Cơ cấu các chủ sở hữu đất ở đô thị 31 Bảng 2.2 Tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Nam 2001 - 2005 33 Bảng 2.3 Tình hình phát triển nhà ở giai đoạn 2001 2005 33 Bảng 2.4 Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2003 2005 35 Bảng 2.5 Nhu cầu về diện tích nhà ở tại Hà Nội 38 Bảng 2.6 Căn cứ định giá nhà đất trong giao dịch thực tế tại Hà Nội 40 Bảng 2.7 So sánh giá nhà đất tại Hà Nội theo mức cao nhất theo quy định và thực tế 42 Bảng 3.1 Tổng hợp thiết bị Công t Cổ phần đầu t An Lạc 59 Bảng 3.2 Bảng cân đối tài chính 60 Bảng 4.1Kết quả cung cấp nhà ở năm 2004- 2006 của Cty CPĐT An Lạc 66 Bảng 4.2 Kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu t An Lạc năm 2004 - 2006 68 Bảng 4.3 Danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở của Công ty Cổ phần đầu t An Lạc năm 2004 - 2005 70 Bảng 4.4 Dự báo một số chỉ tiêu chủ yếu của Cổ phần đầu t An Lạc đến năm 2010 97 Bảng 4.5 Phân tích so sánh thị trờng 100 Bảng 4.6 Tỷ trọng các nhn hiệu sản phẩm và dịch vụ nhà ở trong danh mục sản phẩm của Công ty 106 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc kinh t ------------------------------- vii Danh mục các biểu đồ, SƠ Đồ Biểu đồ 2.1 Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội 31 Biểu đồ 2.2 Tình hình phát triển nhà tại Hà Nội 34 Biểu đồ 2.3 Diện tích nhà do dân tự xây 36 Biểu đồ 2.4 Chênh lệch giữa cung và cầu nhà ở 38 Biểu đồ 2.5 Cơ sở định giá bán nhà đất 40 Biểu đồ 2.6 Cơ sở định giá mua nhà đất 41 Biểu đồ 2.7 Thông tin giúp tìm kiếm ngôi nhà ở Hà Nội 44 Sơ đồ 4.1 Kênh phân phối sản phẩm nhà ở của công ty CPĐTAn Lạc 79 Sơ đồ 4.3 Qui trình xác lập cơ cấu SP và dịch vụ nhà của Công ty Cổ phần đầu t An Lạc 104 Sơ đồ 4.4 Qui trình các giai đoạn phát triển và thơng mại hoá sản phẩm nhà ở mới. 107 Sơ đồ 4.5 Qui trình xác định mục tiêu XTTM của Công ty Cổ phần đầu t An Lạc 112 Sơ đồ 4.6 Mức độ quan trọng của các công cụ xúc tiến thơng mại 113 Sơ đồ 4.8 Hệ thống tiếp thị dọc 115 Sơ đồ 4.9 Qui trình bán hàng tại Công ty Cổ phần đầu t An Lạc. 117 Sơ đồ 4.10 Quy trình các bớc thiết kế tổ chức MKT của Công ty Cổ phần đầu t An Lạc 119 Sơ đồ 4.11 Cấu trúc tổ chức MKT của Công ty Cổ phần đầu t An Lạc theo chỉnh hợp chức năng. 120 Sơ đồ 4.12 Đề xuất qui trình và phơng pháp nghiên cứu thông tin chiến lợc của Công ty Cổ phần đầu t An Lạc 121 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc kinh t ------------------------------- viii Danh mục các biểu đồ, SƠ Đồ Sơ đồ 4.1 Kênh phân phối sản phẩm nhà ở của công ty CPĐTAn Lạc 79 Sơ đồ 4.3 Qui trình xác lập cơ cấu SP và dịch vụ nhà của Công ty Cổ phần đầu t An Lạc 104 Sơ đồ 4.4 Qui trình các giai đoạn phát triển và thơng mại hoá sản phẩm nhà ở mới. 107 Sơ đồ 4.5 Qui trình xác định mục tiêu XTTM của Công ty Cổ phần đầu t An Lạc 112 Sơ đồ 4.6 Mức độ quan trọng của các công cụ xúc tiến thơng mại 113 Sơ đồ 4.8 Hệ thống tiếp thị dọc 115 Sơ đồ 4.9 Qui trình bán hàng tại Công ty Cổ phần đầu t An Lạc. 117 Sơ đồ 4.10 Quy trình các bớc thiết kế tổ chức MKT của Công ty Cổ phần đầu t An Lạc 119 Sơ đồ 4.11 Cấu trúc tổ chức MKT của Công ty Cổ phần đầu t An Lạc theo chỉnh hợp chức năng. 120 Sơ đồ 4.12 Đề xuất qui trình và phơng pháp nghiên cứu thông tin chiến lợc của Công ty Cổ phần đầu t An Lạc 121 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc kinh t ------------------------------- 1 1. Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Chiến lợc một thuật ngữ có nguồn gốc từ nghệ thuật quân sự từ thời xa xa. Trong lĩnh vực quân sự thuật ngữ chiến lợc nói chung đ đợc coi nh một nghệ thuật chỉ huy nhằm giành thắng lợi của một cuộc chiến tranh. Mợn thuật ngữ quân sự, từ chiến lợc đ đợc sử dụng khá phổ biến trong đời sống kinh tế cả ở phạm vi vĩ mô cũng nh vi mô. Vào những năm của thập kỷ XX, t tởng chiến lợc trong kinh doanh nhà ở đ có nhiều biến đổi. Yếu tố thời gian đ đợc u tiên đặc biệt, cộng vào đó là sự phát triển của yếu tố t vấn, dịch vụ cho chiến lợc. Điều đặc biệt hơn nữa là, trong thời đại ngày nay việc hoạch định chiến lợc tốt, hợp lý là cha đủ, mà điều quan trọng hơn là điều chỉnh chiến lợc kinh doanh nhà ở trong tiến trình chiến lợc. Sự năng động trong chiến lợc đ đợc quan tâm đặc biệt. Có thể khẳng định rằng trong thời kỳ nền kinh tế nớc ta phát triển theo cơ chế kế hoạch hoá tập trung, các doanh nghiệp, các công ty đ sản xuất theo chỉ tiêu kế hoạch giao từ trên xuống. Theo đó, việc tiêu thụ sản phẩm cũng có các địa chỉ cố định. Nh vậy các doanh nghiệp, công ty cụ thể là các giám đốc công ty, doanh nghiệp không qua tâm tới chiến lợc phát triển theo đúng nghĩa của nó. Từ khi nớc ta thực hiện đờng lối đổi mới kinh tế, từ nền kế hoạch hoá tập trung chuyển sang nền kinh tế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc, vấn đề chiến lợc, phân tích chiến lợc cũng nh quản lý chiến lợc đ bắt đầu xuất hiện và đi vào cuộc sống của các công ty, doanh nghiệp. Các công ty, doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển trên thị trờng đầy biến động và cạnh tranh khốc liệt cả trong thị trờng trong nớc và quốc tế đ phải xác định cho mình những mục tiêu dài hạn. Công ty Cổ phần Đầu t An Lạc là một công ty chuyên kinh doanh nhà ở, tập trung chủ yếu trên địa bàn thành phố Hà Nội và một số tỉnh lân [...]... về chiến lợc kinh doanh nh ở (2) Đánh giá thực trạng chiến lợc kinh doanh nh ở tại Công ty Cổ phần Đầu t An Lạc (3) Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm ho n thiện chiến lợc kinh doanh nh ở của Công ty Công ty Đầu t An Lạc đến năm 2010 - 2015 đạt hiệu quả cao 1.3 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tợng nghiên cứu Những vấn đề kinh tế có liên quan đến lĩnh vực kinh doanh nh ở tại Công ty Cổ phần. .. doanh nh ở tại Công ty Cổ phần Đầu t An Lạc" l m luận văn thạc sĩ của mình 1.2 Mục Tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung Trên cơ sở đánh giá thực trạng kinh doanh nh ở v chiến lợc kinh doanh nh ở của Cổ phần Đầu t An Lạc đề xuất định hớng v một số giải pháp ho n thiện chiến lợc kinh doanh nh ở của công ty Cổ phần Đầu t An Lạc đạt hệu quả cao 1.2.2 Mục tiêu cụ thể (1) Góp phần hệ thống hoá cơ sở lý luận... (CPĐT) An Lạc - Phân tích các yếu tố ảnh hởng chiến lợc kinh doanh nh ở tại Công ty Cổ phần Đầu t (CPĐT) An Lạc Trên cơ sở đó, xác định những căn cứ khoa học cho việc đề xuất chiến lợc v một số giải pháp nhằm ho n thiện chiến lợc kinh doanh nh ở của công ty trong thời gian tới nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh nh ở tại Công ty CPĐT An Lạc Tr ng i h c Nụng nghi p H N i - Lu n vn Th c s khoa h c kinh. .. Công ty, tập trung chủ yếu v o các số liệu phục vụ cho phân tích thực trạng chiến lợc kinh doanh nh ở tại công ty năm 2003 - 2005 1.3.2.3 Phạm vi về nội dung Luận văn đi sâu nghiên cúu những vấn đề có liên quan đến lĩnh vực chiến lợc kinh doanh nh ở đới đây: - L m rõ những cơ sở lý luận v thực tiễn về chiến lợc kinh doanh nh ở - Đánh giá thực trạng chiến lợc kinh doanh nh ở tại Công ty Cổ phần Đầu t... khoa h c kinh t - 7 Hoạt động chiến lợc kinh doanh cho phép doanh nghiệp kinh doanh nh ở xác định: Nhu cầu thị trờng nh ở v khách h ng tiềm năng từ đó nhận dạng v lựa chọn thị trờng mục tiêu, hoạch định đợc các chiến lợc kinh doanh hiệu quả cho doanh nghiệp Tạo giải pháp ứng xử kinh doanh thoả m n cao nhu cầu khách h ng so với đối thủ cạnh tranh Chiến lợc kinh doanh nh ở góp phần phân... kinh doanh của công ty Căn cứ để xác định v thực hiện các hớng chiến lợc d i hnj về nghiên cứu - triển khai, đầu t, phát triển, đ o tạo cán bộ, liên doanh, liên kết kinh tế 2.1.1.3 Nội dung các chiến lợc kinh doanh a Chiến lợc các thị trờng mục tiêu kinh doanh nh ở Các doanh nghiệp kinh doanh nh ở nếu hoạt động kinh doanh trên một thị trờng rộng lớn với những chiến lợc cạnh tranh tr n lan chắc chắn... những doanh nghiệp kinh doanh nh tiến h nh thuê mua t i chính hoặc thuê các sản phẩm nh ở rồi tiến h nh kinh doanh cho thuê lại g Chiến lợc dịch vụ khách h ng trong kinh doanh nh ở Dịch vụ trớc bán sản phẩm nh ở: doanh nghiệp kinh doanh nh phải coi chiến lợc dịch vụ khách h ng l quan trọng, đặc biệt l những công ty kinh doanh đầu t những dự án nh ở quy mô theo quy hoạch Doanh nghiệp cần cung cấp những... Trong những năm qua mới bớc đầu xác định mục tiêu chiến lợc kinh doanh, đ phân tích những hoạt động hiện tại v những tiềm năng để kinh doanh Qua đó xác định những điểm mạnh, các điểm yếu nói chung cũng nh theo từng hoạt động kinh doanh trong công ty, Hơn nữa Công ty Cổ phần Đầu t An Lạc cũng bớc đầu phân tích v dự đoán môi trờng kinh doanh nhằm xác định những thời cơ đầu t, sản xuất, tiêu thụ v lờng... các sản phẩm nh ở cũng nh các dịch vụ do doanh nghiệp cung cấp Hoạch định chiến lợc xúc tiến thơng mại ở các doanh nghiệp kinh doanh nh ở với các nội dung cơ bản: Mục tiêu v ngân sách xúc tiến thơng mại nh ở: để nâng cao hiệu quả tiêu thụ sản phẩm nh ở, doanh nghiệp kinh doanh nh ở cần phải xác định mục tiêu quản cáo cụ thể cho từng loại sản phẩm m doanh nghiệp tổ chức đầu t kinh doanh Sau khi xác... cấu kinh tế hợp lý, quy hoạch đô thị, vùng Chiến lợc kinh doanh nh ở còn góp phần phát triển, duy trì bản sắc văn hoá, dân tộc Trong phạm vi doanh nghiệp, công ty Cổ phần Đầu t An lạc, hệ thống mục tiêu chiến lợc có vai trò trong các mặt : Định hớng d i hạn của công ty Căn cứ để phân bổ các nguồn lực thực hiện các mục tiêu kinh doanh Căn cứ để xác định v lựa chọn các phơng án kế hoạch kinh doanh . Công ty Cổ phần Đầu t (CPĐT) An Lạc. - Phân tích các yếu tố ảnh hởng chiến lợc kinh doanh nhà ở tại Công ty Cổ phần Đầu t (CPĐT) An Lạc. Trên cơ sở đó,. .v.v. Công ty kinh doanh nhà ở Cổ phần Đầu t An Lạc cha nhận thức đúng hoặc cha quan tâm đúng mức vai trò quan trọng chiến lợc kinh doanh của Công ty, cha