Dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà ở

90 661 5
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà ở

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà ở

CHƯƠNG I – SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC CHUẨN BỊ THI CÔNG XÂY DỰNG DỰ ÁN NHÀ 1.1. DỰ ÁN ĐẦU XÂY DỰNG NHÀ 1.1.1 Khái niệm Hoạt động đầu là hoạt động bỏ vốn vào một lĩnh vực sản xuất, kinh doanh hay dịch vụ nhằm thu được lợi nhuận. Các hoạt động sản xuất, kinh doanh dịch vụ này chịu sự tác động của nhiều yếu tố từ môi trường bên ngoài : môi trường chính trị, kinh tế - xã hội…hay còn được gọi là “ môi trường đầu ”. Mặt khác, các hoạt động đầu là các hoạt động cho tương lai, do đó nó chứa đựng bên trong nhiều yếu tố bất định. Đó chính là các yếu tố làm cho dự án khả năng thất bại, làm xuất hiện các yếu tố rủi ro, không chắc chắn đồng thời nó cũng là nguyên nhân làm cho các nhà đầu vốn lựa chọn hình thức đầu gián tiếp thông qua các tổ chức kinh doanh tiền tệ, mặc họ biết lãi suất thu được từ hình thức đầu gián tiếp thấp hơn so với hình thức đầu trực tiếp. Dự án đầu là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết hệ thống các hoạt động các chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc đầu phát triển kinh tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt được những kết quả nhất định thực hiện những mục tiêu xác định trong tương lai. Vậy để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị. Sự chuẩn bị này được thể hiện trong việc soạn thảo các dự án đầu với chất lượng tốt. Dự án xây dựng là cách gọi tắt của Dự án đầu xây dựng công trình, được Luật Xây dựng Việt Nam ngày 26-11-2003 giải thích như sau: 1 “Dự án đầu xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh phần thiết kế sở.” Như vậy, thể hiểu dự án xây dựng bao gồm hai nội dungđầu hoạt động xây dựng. Nhưng do đặc điểm của các dự án xây dựng bao giờ cũng yêu cầu một diện tích đất nhất định, một địa điểm nhất định ( bao gồm đất, khoảng không, mặt nước, mặt biển thềm lục địa ) do đó thể biểu diễn dự án xây dựng như sau : Dự án đầu xây dựng nhà là một trong những bộ phận quan trọng của dự án đầu xây dựng. Nhà luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội. Việc xây dựng nhà là vấn đề rất cần thiết của nhiều quốc gia trên thế giới, cũng là yêu cầu đặc biệt đối với Việt Nam, đặc biệt trong quá trình đô thị hóa hiện nay. Sự gia tăng dân số, sự dịch chuyển dân số đến các thành phố lớn, những yêu cầu cải thiện chất lượng đời sống chỗ ở, sự lệch lạch không kiểm soát trong quy hoạch kiến trúc thành phố… Tất cả đều hướng đến yêu cầu thực hiện những dự án xây dựng nhà tổ chức, hệ thống, để từ đó, mang lại cho người dân những ngôi nhà chất lượng, cải thiện đời sống người dân tạo dựng bộ mặt kiến trúc các khu dân cư văn minh, hiện đại. 1.1.2. Đặc điểm d ự án đầu xây dựng nhà DỰ ÁN XÂY DỰNG KẾ HOẠCH + TIỀN + THỜI GIAN + ĐẤT CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG 2 Dự án đầu công cụ để tiến hành các hoạt động đầu tư, do đó bên trong nó chứa ác yếu tố bản của hoạt động đầu tư. Trước hết, dự án đầu xây dựngdự án gắn với công trình nhà thường thời gian xây dựng sử dụng lâu. Một dự án bắt đầu từ giai đoạn lập dự án đầu cho đến lúc nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng mất một khoảng thời gian dài, thường thời gian tập trung chủ yếu tại khâu thi công công trình. Bên cạnh đó, tuổi thọ công trình cũng phụ thuộc vào một số yếu tố như kết cấu công trình, môi trường khí hậu xung quanh … Hai là, dự án đầu xây dựng quy mô vốn lớn. Nguồn vốn các công trình thường lấy từ nguồn vốn Ngân sách Nhà nước, nguồn vốn đầu nước ngoài hay của các nhân tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, của các quan ngoại giao các tổ chức quốc tế khác Việt Nam. Ba là, dự án xây dựng cố định một địa điểm bị tác động bởi điều kiện tự nhiên xã hội khu vực. Một khu vực vị trí thuận lợi trong đi lại, gần trung tâm, các khu thương mại dịch vụ, an ninh khu vực lẫn môi trường an toàn sẽ thu hút được người dân tập trung đầu xây dựng hơn những nơi không đảm bảo được những điều kiện đó. Từ các đặc điểm trên, khi chuẩn bị xây dựng công trình cần phải được làm thật tốt quản lý chặt chẽ nhằm giảm thiểu các rủi ro cho dự án. 1.1.3. Phân loại dự án đầu xây dựng công trình a. Phân loại theo quy mô dự án : - Dự án nhóm A - Dự án nhóm B - Dự án nhóm C b. Phân loại theo tính chất - Nhà chung cư 3 - Nhà biệt thự - Nhà xây liên kế c. Phân loại theo cấp quản lý - Nhà nước – địa phương - Tổ chức doanh nghiệp - Cá nhân d. Phân loại theo nguồn vốn đầu Theo nguồn vốn đầu tư, các dự án được chia thành bốn loại : - Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước - Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh - Dự án sử dụng vốn đầu phát triển của Doanh nghiệp Nhà nước - Dự án sử dụng vốn khác, bao gồm cả vốn nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn.  Việc phân loại dự án theo quy mô tính chất dự án giúp ta quản lý dự án được tốt nhằm mục đích : - Phân cấp quản lý : Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, Ngành, UBND các tỉnh, thành phố; - Lựa chọn chủ đầu tư; - Chọn hình thức quản lý dự án; - Quyết định trình tự đầu xây dựng : + Lập báo cáo đầu + Lập dự án đầu + Lập báo cáo kinh tế - kĩ thuật - Quyết định trình tự thiết kế : + Thiết kế 1 bước + Thiết kế 2 bước 4 + Thiết kế 3 bước - Quyết định thời hạn cấp vốn nếu là vốn ngân sách : + Không quá 2 năm đối với dự án nhóm C + Không quá 4 năm đối với dự án nhóm B - Quyết định điều kiện năng lực của cá nhân, tổ chức tham gia dự án - Quyết định hình thức lựa chọn nhà thầu + Chỉ định thầu + Đấu thầu hạn chế + Đấu thầu rộng rãi - Quyết định thời hạn bảo hành công trình - Quyết định hình thức quản lý sử dụng công trình Ghi chú : 1) Tổng mức đầu cho từng loại dự án thể sẽ thay đổi khi sự trượt giá để phù hợp với thực tế. 2) Việc quản lý dự án theo phân loại nhóm A,B,C còn phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư. Vì vậy cần kết hợp cả các hình thức phân loại này để việc quản lý dự án được hợp lý theo đúng pháp luật. 1.2. VỊ TRÍ NỘI DUNG CỦA GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI CÔNG DỰ ÁN TRONG CHU KỲ DỰ ÁN ĐẦU XÂY DỰNG NHÀ 1.2.1. Vai trò của giai đoạn chuẩn bị thực hiện thi công dự án trong chu kỳ dự án đầu Một dự án đầu xây dựng luôn trải qua 3 bước : Chuẩn bị đầu – Thực hiện đầu – Kết thúc đầu tư. Sau khi đã lập đưa ra một bản dự án được thẩm định, thì Chủ đầu bắt tay vào công tác chuẩn bị, hoàn thiện hồ 5 sơ thủ tục tiến tới việc thực hiện thi công dự án đó. Đây là giai đoạn rất quan trọng để đưa dự án từ bản thảo thành một công trình hoàn thiện. Khi thực hiện tốt công việc này, dự án xây dựng đó hoàn toàn được đẩy nhanh theo đúng tiến độ, sẽ tiết kiệm được các chi phí phát sinh không đáng có, đưa công trình nhanh vào sử dụng. 1.2.2. Quy trình giai đoạn thực hiện dự án : 6 Riêng đối với giai đoạn thực hiện dự án đầu xây dựng, ta thường thực hiện theo các bước sau : B1- Đăng kí đầu tư, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu ( bao gồm cả thủ tục đầu gắn với thành lập tổ chức kinh tế ) B2- Thuê, giao nhận đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng thực hiện dự án GIAI ĐOẠN TRƯỚC DỰ ÁN Nguyên nhân làm xuất hiện dự án Các ý rưởng ban đầu GIAI ĐOẠN SAU ĐẦU Khai thác, sử dụng Vận hành, bảo trì GIAI ĐOẠN I – CHUẨN BỊ ĐẦU GIAI ĐOẠN II – THỰC HIỆN ĐẦU GIAI ĐOẠN III – KẾT THÚC ĐẦU KẾT THÚC DỰ ÁN Hết thời hạn sử dụng Sự cố, hỏng không sử dụng được Thanh lý tài sản ( phá dỡ… ) 7 B3- Chọn thầu vấn khảo sát thiết kế. Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế mỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán tổng dự toán. B4- Thẩm định phê duyệt thiết kế sở môi trường a. Thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc đăng ký bản cam kết bảo vệ môi trường b. Thẩm định thiết kế sở B5- Đấu thầu, mua thiết bị, lựa chọn nhà thầu thi công. B6- Xin cấp giấy phép xây dựng, khai thác tài nguyên ( nếu ) B7- Ký hợp đồng thực hiện dự án. B8- Thi công công trình. B9- Lắp đặt thiết bị. B10- Tổng nghiệm thu công trình. 1.3. NỘI DUNG CỦA GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI CÔNG THỰC HIỆN DỰ ÁN : giai đoạn này bao gồm từ bước 5 đến bước 11 trong qui trình thực hiện một dự án đầu xây dựng 1.3.1. Đăng ký đầu tư, thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu Sở Kế hoạch Đầu quan đầu mối hướng dẫn, tiếp nhận đăng kí đầu tư, tiếp nhận thẩm tra, trình UBND Thành phố cấp. Các quan này tiếp nhận hồ sơ, chủ trì lấy ý kiến các quan liên quan trong quá trình thẩm tra dự án ( đối với các dự án thuộc diện thẩm tra ) trình cấp thẩm quyền cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu theo quy định của Luật Đầu Nghị định số 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ; những nội dung dự án đã thẩm tra khi chấp thuận địa điểm cho nhà đầu 8 nghiên cứu lập dự án thì không phải thẩm tra lại khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Mẫu Giấy chứng nhận đầu do Bộ Kế hoạch Đầu quy định áp dụng thống nhất trên phạm vi toàn quốc. Giấy chứng nhận đầu bao gồm những nội dung chủ yếu sau: a) Tên, địa chỉ của nhà đầu tư; b) Địa điểm thực hiện dự án đầu tư; nhu cầu diện tích đất sử dụng; c) Mục tiêu, quy mô dự án đầu tư; d) Tổng vốn đầu tư; đ) Thời hạn thực hiện dự án; e) Tiến độ thực hiện dự án đầu tư; g) Xác nhận các ưu đãi hỗ trợ đầu (nếu có). 1.3.2. Thuê, giao nhận đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng • Giao nhận đất - Chủ đầu nhu cầu sử dụng đất phải lập hồ sơ xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của pháp luật; - quan Nhà nước thẩm quyền xem xét giải quyết hồ sơ xin giao đất hoặc thuê đất không quá 25 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; - Việc thu hồi đất , giao nhận đất đai tại hiện trường thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. • Chuẩn bị mặt bằng xây dựng Trong nền kinh tế phát triển theo chế thị trường, việc tìm kiếm địa điểm xây dựng rõ ràng không thể tiến hành theo những trình tự, thủ tục cứng nhắc. Trên sở quy hoạch xây dựng đô thị được duyêt, Nhà nước chỉ lo lựa chọn quyết định những địa điểm xây dựng công trình tầm quan trọng đặc biệt về kinh tế, văn hóa, phục vụ đời sống xã hội sở hạ tầng chung 9 cho đô thị mà trong các Quy hoạch chung, Quy hoạch công nghiệp, Quy hoạch chi tiết chưa làm rõ được, ví dụ như các khu sứ quán, tháp truyền hình, làng văn hóa dân tộc, các dự án đầu xây dựng khu dân cư tập trung, các dịch vụ công cộng… Đối với các công trình khác, các chủ đầu thể tìm đất xây dựng thông qua các công ty đầu phát triển sở hạ tầng cho các khu đất xây dựng tập trung giới thiệu, tiếp thị thông qua các phương tiện thông tin đại chúng, hoặc thông qua việc tự giao dịch mua bán, bán nhà, chuyển giao sử dụng đất theo quy định pháp luật. - Đối với các dự án đầu xây dựng tính chất sản xuất, kinh doanh, chủ đầu chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân địa phương để thống nhất phương án đền bù, kế hoạch giải phóng mặt bằng, kinh phí, tiến độ việc thanh quyết toán giải phóng mặt bằng để Ủy ban nhân dân địa phương tổ chức thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng xây dựng theo tiến độ bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng; 1.3.3. Khảo sát xây dựng Khảo sát xây dựng là hoạt động thị sát, đo vẽ, thăm dò, thu thập tổng hợp những tài liệu số liệu về điều kiện tự nhiên của vùng, địa điểm xây dựng đề phục vụ thiết kế. Khảo sát xây dựng bao gồm khảo sát địa hình, khảo sát địa chất công trình, khảo sát thủy văn, khảo sát hiện trạng công trình các công vỉệc khảo sát phục vụ cho hoạt động xây dựng. Để xây dựng được công trình chất lượng cao, đồng thời thỏa mãn điều kiện thời gian xây dựng ngắn, chi phí lao động, vật tiền vốn ít thì việc thiết kế công trình phải tiến hành trên sở khảo sát xây dựng kỹ lưỡng, trên sở áp dụng các phương pháp tính toán hiện đại cũng như các phương pháp thi công tiên tiến. 10 [...]... CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ THI CÔNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU XÂY DỰNG NHÀ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU PHÁT TRIỂN NHÀ ĐÔ THỊ VINACONEX 2.1 GIỚI THIỆU 2.1.1 Giới thiệu chung về công ty Ngày 27/3/2000, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng công ty Xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam ( VINACONEX ) ký Quyết định số 266 QĐ/VCTCLĐ về việc thành lập ban quản lý dự án đầu xây dựng khu đô thị mới Trung... để sơ bộ đánh giá sự cần thiết phải đầu xây dựng công trình, các thuận lợi khó khăn, sơ bộ xác định vị trí, quy mô công trình ước toán tổng mức đầu cũng như sơ bộ đánh giá hiệu quả đầu về mặt kinh tế - xã hội của dự án - Khảo sát để lập Dự án đầu xây dựng công trình là thu thập những tài liệu để xác định sự cần thiết phải đầu xây dựng công trình, lựa chọn hình thức đầu tư, xác định... cầu sau: - Đáp ứng được hiệu quả của dự án đầu xây dựng công trình - Chọn được nhà thầu đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng phù hợp, giá dự thầu hợp lý - Khách quan, công khai, công bằng, minh bạch Tùy theo quy mô, tính chất , nguồn vốn xây dựng công trình, người quyết định đầu hoặc chủ đầu xây dựng công trình lựa chọn nhà thầu theo các hình thức sau đây:... trụ sở chính : Tầng 1, nhà 17T7, Khu đô thị mới Trung Hoà – Nhân Chính, Phường Nhân Chính, Quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội Vốn điều lệ : 70.000.000.000 đồng ( Bảy mươi tỷ đồng ) 31 Công ty Cổ phần Đầu phát triển nhà Đô thị VINACONEX đã đủ điều kiện pháp lý để hoạt động tổ chức SXKD Công ty xây dựng Phương án Tổ chức hoạt động của Công ty như sau : Công ty Cổ phần Đầu phát triển nhà và. .. định về tài chính của dự án; Thẩm định về kinh tế - xã hôi 17 1.3.7 Đấu thầu Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng được thực hiện đối với các công việc, nhóm công việc hoặc toàn bộ công việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng, lập dự án đầu xây dựng công trình, khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng, giám sát các hoạt động xây dựng khác Việc lựa chọn nhà thầu là nhằm tìm được nhà thầu chính, tổng... đô thị, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đô thị phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển Đây là sở pháp lý để quản lý xây dựng công trình, cung cấp thông tin, cấp giấy phép xây dựng công trình, giao đất, cho thuê đất để triển khai các dự án đầu xây dựng công trình Từ đó, ta thấy rõ tác động của quy hoạch đến hoạt động đầu xây dựng đô thị,... 1.3.6 Thẩm định, phê duyệt dự án đầu • Thẩm định, phê duyệt kỹ thuật tổng dự toán 15 Các dự án đầu xây dựng sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng đầu phát triển của Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, trước khi đấu thầu xây lắp phải được quan thẩm quyền phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán quan thẩm định thiết kế kỹ thuật tổng dự toán để phê duyệt là quan... – Nhân Chính Để đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ trong công tác quản lý đã được đổi tên thành Ban Quản lý dự án đầu xây dựng phát triển nhà đô thị ( VINAHUD ) Đến năm 2007, Ban quản lý đổi tên thành Công ty Cổ phần Đầu phát triển nhà đô thị VINACONEX giấy chứng nhận kinh doanh số 0103018027 do Sở Kế hoạch Đầu thành phố Hà Nội cấp ngày 19 tháng 6 năm 2007 Theo Quyết định số 578... giấy phép xây dựng : 24 Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng các công trình thuộc lãnh thổ mình quản lý theo đề nghị của Giám đốc Sở xây dựng Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh thể ủy quyền cho Giám đốc Sở xây dựng trực tiếp cấp giấy phép xây dựng các công trình thuộc thẩm quyền Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng nhà riêng lẻ thuộc sở hữu nhân các công trình... của Công ty hiệu quả 2.1.2 Kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty 3 năm gần đây ( 2004 – 2006 ) Qua những năm xây dựng phát triển, Ban Quản lý VINAHUD, nay đã thành Công ty Cổ phần đầu phát triển nhà đô thị VINACONEX đã đạt được những kết quả về mọi mặt Đời sống cán bộ công nhân viên ổn 35 định ngày càng được nâng cao Quy mô phạm vi hoạt động của Công ty ngày càng dược mở rộng . thể biểu diễn dự án xây dựng như sau : Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một trong những bộ phận quan trọng của dự án đầu tư xây dựng. Nhà ở luôn là mối. CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC CHUẨN BỊ THI CÔNG XÂY DỰNG DỰ ÁN NHÀ Ở 1.1. DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở 1.1.1 Khái niệm Hoạt động đầu tư là hoạt động

Ngày đăng: 02/04/2013, 15:43

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan