Thực trạng và giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên

1. Đặt vấn đềHuyện Mỹ Hào là một huyện vừa được tái lập (ngày 01091999) thuộc tỉnh Hưng Yên có vị trí tự nhiên rất thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế văn hóa – xã hội; nằm ngay sát thủ đô Hà Nội về phía Tây, trên trục đường Quốc lộ 5A đi Hải Phòng. Do chịu rất nhiều tác động của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa nên huyện đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phẩn bổ lại đất đai cho nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ. Chính quá trình này đã đặt ra nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng tăng. Việc thực hiện quyền sử dụng đất có tác động không nhỏ tới quá trình phát triển kinh tế xã hội, cả mặt tích cực lẫn tiêu cực. Tuy nhiên tình trạng các quyền sử dụng đất không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn huyện vẫn còn diễn ra. Tại sao lại có tình trạng này? Đang diễn ra theo xu hướng nào? Giải pháp nào cho tình trạng này? Và hướng thích hợp cho giai đoạn tiếp theo. Vì vậy em chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên.”2. Mục tiêu nghiên cứu: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thực hiện các quyền sử dụng đất Đánh giá đúng thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào.3. Đối tượng phạm vi nghiên cứu. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất đai của hộ gia đình, cá nhân theo 2 giai đoạn: 1999 2002(đây là giai đoạn vừa tái lập huyện và trước khi có luật đất đai 2003 ra đời), giai đoạn 2 từ 20032007( giai đoạn sau từ khi có luật đất đai 2003 đến hiện nay)4. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu Phương pháp xử lý nhanh, đánh giá số liệu.5. Kết cấu của chuyên đềNgoài mục lục, danh mục các bảng biểu, các chữ viết tắt và kết luận, khoá luận gồm có 3 phần:Chương 1: Lý luận chung về quyền sử dụng đất đaiChương 2: Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào – Hưng YênChương 3: Giải pháp để thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào – Hưng Yên

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 3

1 GCNQSDĐ: GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3

2 UBND: UỶ BAN NHÂN DÂN 3

3: QĐ: QUYẾT ĐỊNH 3

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU 4

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 3

1.1 ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI SẢN XUẤT VÀ ĐỜI SỐNG 3

1.4.2 Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 49 Luật Đất đai 2003) 11

1.4.3 Lập và quản lý hồ sơ địa chính (Điều 47 Luật Đất đai 2003) 12

1.4.5 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất (Điều 123 Luật đất đai 2003) 13

1.5 QUY TRÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14

1.6 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 15

1.6.1 Quy hoạch sử dụng đất 15

1.6.2 Các chính sách tài chính đối với đất 16

1.7 QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC KHÁC VÀ KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO 19

1.7.1 Thái Lan 19

1.7.2 Trung Quốc 21

1.7.3 Kinh nghiệm đối với huyện Mỹ Hào 23

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO – HƯNG YÊN 25

I ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA HUYỆN MỸ HÀO - HƯNG YÊN 25

1.1 Điều kiện tự nhiên 25

1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 26

2.1 Tình hình sử dụng đất của huyện Mỹ Hào năm 2003 - 2007 30

2.2 Thực trạng của việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn đã chọn .34 2.2.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 34

2.2.2 Chuyển nhượng đất – Mua bán quyền sử dụng đất 38

2.2.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 43

2.2.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế tại huyện Mỹ Hào 47

2.2.5 Tình hình thưc hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất 49

2.2.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 52

2.2.7 Tình hình thu hồi đất trên địa bàn huyện Mỹ Hào 55

2.3 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Mỹ Hào 56

2.3.1 Những kết quả đạt được 56

2.3.2 Những tồn tại hạn chế và nguyên nhân của việc thực hiện quyền sử dụng đất 58

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO – HƯNG YÊN 62

I ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2010 CỦA HUYỆN MỸ HÀO 62

1.1 CÁC YÊU CẦU CỦA VIỆC THỰC HIỆN QUY HOẠCH ĐẤT CỦA HUYỆN MỸ HÀO 62

1.2 Phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của huyện Mỹ Hào 63 II GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO 65

2.1 Hoàn thiện các chính sách về đất đai 65

2.1.1 ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC TRUNG ƯƠNG VÀ CÁC TỈNH 65

2.1.2 ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO 67

2.2 Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 68

2.3 Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai 70

2.5 Giải pháp đầu tư cho con người 73

2.6 Giải pháp về đầu tư cơ sở hạ tầng 74

2.7 Tăng cường nhận thức cho người dân 76

III KIẾN NGHỊ 77

KẾT LUẬN 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1 GCNQSDĐ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 UBND: Uỷ ban nhân dân

3: QĐ: Quyết định.

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

MỤC LỤC 1

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 3

1 GCNQSDĐ: GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3

2 UBND: UỶ BAN NHÂN DÂN 3

3: QĐ: QUYẾT ĐỊNH 3

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU 4

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI 3

1.1 ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI SẢN XUẤT VÀ ĐỜI SỐNG 3

1.5 QUY TRÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14

1.6 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 15

1.7 QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC KHÁC VÀ KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO 19

1.7 QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC KHÁC VÀ KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO 19

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO – HƯNG YÊN 25

I ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA HUYỆN MỸ HÀO - HƯNG YÊN 25

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO – HƯNG YÊN 62

I ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2010 CỦA HUYỆN MỸ HÀO 62

1.1 CÁC YÊU CẦU CỦA VIỆC THỰC HIỆN QUY HOẠCH ĐẤT CỦA HUYỆN MỸ HÀO 62

1.1 CÁC YÊU CẦU CỦA VIỆC THỰC HIỆN QUY HOẠCH ĐẤT CỦA HUYỆN MỸ HÀO 62

II GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO 65

2.1.1 ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC TRUNG ƯƠNG VÀ CÁC TỈNH 65

2.1.1 ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC TRUNG ƯƠNG VÀ CÁC TỈNH 65

2.1.2 ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO 67

2.1.2 ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO 67

III KIẾN NGHỊ 77

KẾT LUẬN 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

LỜI MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Huyện Mỹ Hào là một huyện vừa được tái lập (ngày 01/09/1999) thuộc tỉnh Hưng Yên có vị trí tự nhiên rất thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hóa – xã hội; nằm ngay sát thủ đô Hà Nội về phía Tây, trên trục đường Quốc lộ 5A đi Hải Phòng Do chịu rất nhiều tác động của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa nên huyện đang diễn

ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phẩn bổ lại đất đai cho nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ Chính quá trình này đã đặt ra nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng tăng Việc thực hiện quyền sử dụng đất có tác động không nhỏ tới quá trình phát triển kinh tế xã hội, cả mặt tích cực lẫn tiêu cực Tuy nhiên tình trạng các quyền sử dụng đất không khai báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn huyện vẫn còn diễn ra Tại sao lại có tình trạng này? Đang diễn ra theo xu hướng nào? Giải pháp nào cho tình trạng này? Và hướng thích hợp cho giai đoạn tiếp theo Vì vậy em chọn đề tài

“Thực trạng và giải pháp hoàn thiện việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên.”

2 Mục tiêu nghiên cứu:

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thực hiện các quyền sử dụng đất

- Đánh giá đúng thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào

- Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào

3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu

- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất đai của hộ gia đình, cá nhân theo 2 giai đoạn: 1999- 2002(đây là giai đoạn vừa tái lập huyện và trước khi có luật đất đai

2003 ra đời), giai đoạn 2 từ 2003-2007( giai đoạn sau từ khi có luật đất đai 2003 đến hiện nay)

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu

- Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu

- Phương pháp xử lý nhanh, đánh giá số liệu

5 Kết cấu của chuyên đề

Ngoài mục lục, danh mục các bảng biểu, các chữ viết tắt và kết luận, khoá luận gồm có

3 phần:

Chương 1: Lý luận chung về quyền sử dụng đất đai

Chương 2: Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào – Hưng YênChương 3: Giải pháp để thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào – Hưng Yên

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

1.1 Đất đai và vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống.

Đất đai là cơ sở tự nhiên, là tiền đề đầu tiên của mọi quá trình sản xuất Đất đai tham gia vào hầu hết các quá trình sản xuất của xã hội, nhưng tùy thuộc vào từng ngành cụ thể mà vai trò của đất đai có sự khác nhau Nếu trong công nghiệp, thương mại, giao thông đất đai là cơ sở, nền móng để trên đó xây dựng nhà xưởng, cửa hàng, mạng lưới đường giao thông thì ngược lại trong nông nghiệp ruộng đất tham gia với tư cách yếu tố tích cực của sản xuất, là tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế được.Đất đai có vị trí cố định và có giới hạn nhất định Chính vì đất đai không thể di chuyển ra các vị trí khác, không thể mở rộng diện tích theo ý thích của con người mà trong sản xuất cũng như trong đời sống phải sử dụng đất có một cách tiết kiệm, có hiệu quả nhất

Trong nông nghiệp, ruộng đất vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động Ruộng đất là đối tượng lao động khi con người sử dụng công cụ lao động tác động vào đất làm cho đất thay đổi về hình dạng như cày bừa, đập đất… làm tăng chất lượng của đất, tạo điều kiện thuận lợi để tăng năng suất cây trồng Ruộng đất là tư liệu lao động, khi con người sử dụng công cụ lao động tác động lên đất, thông qua các thuộc tính lý học, hóa học, sinh vật học và các thuộc tính khác để tác động lên cây trồng Sự kết hợp của đối tượng lao động và tư liệu lao động đã làm cho ruộng đất trở thành tư liệu sản xuất chủ yếu, tư liệu sản xuất đặc biệt, tư liệu sản xuất không thể thay thế

Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai trong sản xuất nông nghiệp cũng như trong đời sống là tất yếu khách quan đòi hỏi con người phải biết coi trọng việc bảo vệ và phát triển hợp lý và đảm bảo mối quan hệ hài hòa giữa đất đai và các nguồn lực khác để phát triển kinh

tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc phòng

1.2.Một số khái niệm về quyền sử dụng đất đai

Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “ Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…”

Như vậy, quyền sở hữu gồm 3 quyền năng:

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó

Quyền sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau Trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế

độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công Tuy nhiên, ở Việt Nam, chế độ sở hữu công về đất đai đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Nhưng đến Hiến pháp 1959 ra đời, thì sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình thành và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững

Như vậy, quyền sở hữu đất đai được quy định rất rõ trong Hiến pháp của nước Việt Nam Một trong 3 quyền năng quan trọng của quyền sở hữu là quyền sử dụng đất.Quyền sử dụng đất đai được nhà nước qui định rằng, Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất

để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ

chức cho toàn xã hội – trong đó có cả tổ chức của Nhà nước – sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy,quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.

Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có quyền sử dụng đất Thông qua Nhà nước – cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất” hay nói cách khác là quyền sử dụng đất của người sử dụng

Theo điều 1 Luật Đất đai 1993 “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế,đơn vị

vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức),

hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất cho thuê trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”

Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu

tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất…

Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003, quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” Nội dung cụ thể của từng quyền:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là không mục đích thương mại nên cần tạo hành lang pháp lý thông thoáng, nhất là trong trường hợp diều chỉnh đất đến từng hộ gia đình trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không

có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép…Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời hạn giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền

sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền

sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động

về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp -Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong

-tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động

xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Thế chấp quyền sử dụng đất : là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định, khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần giá trị là nằm trong giá trị quyền sử dụng đất Trong trường hợp người vay tiền không có quyền sử dụng đất để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng đất của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là hành vi mà người có quyền sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,… mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân – là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hóa nông nghiệp

và nông thôn

1.3 Qúa trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa Việt

Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.

Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự nhiên sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Ngoài những lý do bất cập trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khóa VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế xã hội nông thôn đã khẳng định cho người

sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”.

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Do đó, quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993

về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế quyền sử dụng đất của mình Nghĩa là chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật

Tuy nhiên, đến ngày 29/06/2001 Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về quyền sử dụng đất như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với

đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa- hiện đại hóa, tình hình quản

lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc

lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998,2001) là cần thiết Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003

và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là cho thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế quyền

sử dụng đất đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

và tích tụ đất đai theo hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của quyền sử dụng đất như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106)

1.4 Các qui định pháp lý về việc thực hiện các quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 có qui định các vấn đề đăng kí quyền

sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất….như sau:

1.4.1 Các trường hợp được đăng ký quyền sử dụng đất: (điều 46 Luật Đất đai 2003)

- Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất -Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất theo quy định của Luật này

- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đât được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển quyền sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền đã được thi hành

1.4.2 Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 49 Luật

Đất đai 2003)

Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Người được chuyển đổi, nhận quyền chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Người sử dụng đất quy định tại các điều 90,91,92 của Luật này

- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở

- Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở

1.4.3 Lập và quản lý hồ sơ địa chính (Điều 47 Luật Đất đai 2003)

a Hồ sơ địa chính bao gồm

- Bản đồ địa chính

- Số địa chính

- Sổ mục kê đất đai

- Sổ theo dõi biến động đất đai

b Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:

- Số hiệu, kích thước, hình thế, diện tích, vị trí

- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan

1.4.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 52 Đất đai 2003)

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp

1.4.5 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử

dụng đất (Điều 123 Luật đất đai 2003)

a Việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Người xin cấp giấy nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật này ( nếu có), văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có)

b Trong thời hạn không quá năm mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp

lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất để thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết

c Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa

vụ tài chính, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi đã nộp hồ sơ

để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.5 Quy trình thực hiện các quyền sử dụng đất

Theo Luật đất đai 2003, thì các qui trình thực hiện các quyền sử dụng đất có thể tóm lược như sau:

Đối với mỗi hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì có một loại hồ sơ riêng nhưng nhìn chung có 2 giai đoạn

Bước 1: Nộp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất

- Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân

xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất thì tùy vào từng loại chuyển quyền sử dụng đất

mà bao gồm các loại giấy khác nhau Chẳng hạn như hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bao gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Còn hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền

sử dụng đất của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bước 2: Trong thời hạn nhất định, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp các bên tham gia phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên tham gia thực hiện nghĩa vụ

tài chính Trong thời hạn nhất định, các bên tham gia nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

1.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất

Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất, tuy nhiên chúng ta có thể tìm hiểu một số nhân tố sau có ảnh hưởng lớn hơn đến quyền sử dụng đất

1.6.1 Quy hoạch sử dụng đất

Qui hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức, quản

lý nhằm mục đích sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên đất với các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững trên cơ sở phân bố quỹ đất vào các mục đích phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng theo các đơn vị hành chính các cấp, các vùng và cả nước Quy hoạch sử dụng đất trước tiên liên quan đến việc sử dụng đất trong tương lai, trong đó việc sử dụng đất liên quan đến các quyền hưởng dụng đất, các quyền khác gắn với đất và việc quản lý đất đai Qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất không chỉ phản ảnh chính sách kinh tế mà còn là biểu hiện tập trung nhất về quan điểm và chủ trương khai thác tài nguyên của Chính phủ nên có tác động mạnh mẽ đến nhiều mặt của hoạt động thị trường nói chung mà nhất là thị trường bất động sản Các chính sách kinh tế của Chính phủ đều tác động trực tiếp đến việc tăng hoặc giảm nhu cầu đối với bất động sản và từ đó mà ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

Thực chất của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là xác định sử dụng mục đích

sử dụng của từng vùng đất đến từng khu vực và thửa đất cụ thể; làm thay đổi tính chất

và mục đích sử dụng đất cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung cầu về đất đai, cung cầu về bất động sản, tác động vào thị trường bất động sản Việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành công nghiệp sẽ làm tăng việc xây dựng nhà ở và các công trình khác trên đất khu quy hoạch và vùng lân cận, làm gia tăng các giao dịch về đất đai và bất động sản Mặt khác, quy hoạch làm thay đổi mục đích sử dụng đất có

tính chất gắn với khu dân cư như quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, quy hoạch các khu trung tâm, các khu chức năng trong đô thị…sẽ làm gia tăng các giao dịch mua bán, thuê mướn bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch, trung tâm dân cư, các khu vui chơi giải trí vì ở đó có nhu cầu lớn về bất động sản phục

vụ trực tiếp cho các hoạt động thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng…Đất khu dân cư nông thôn, đất nông nghiệp được quy hoạch thành khu đô thị mới là chuyển mục đích sử dụng đất một cách cơ bản làm tăng nhu cầu sử dụng đất, tăng nhu cầu sử dụng bất động sản do sự tập trung về dân số và các hoạt động sử dụng, kinh doanh, dịch vụ sẽ tăng lên

Do vậy, qui hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất Một qui hoạch đất cụ thể, rõ ràng, phân định các khu vực khác nhau thì sử dụng với các mục đích khác nhau để người dân có thể hiểu rõ mảnh đất mà họ đang sở hữu đất thuộc vùng qui hoạch nào, nên sử dụng vào mục đích nào…từ đó người dân có thể có các phương án sử dụng khác nhau cho phù hợp Tránh tình trạng chuyển quyền sử dụng đất tạm thời như cho thuê tạm thời, chuyển đổi… nhưng không bán, ko cho thuê dài hạn…cho những người cần đất để sản xuất kinh doanh bởi họ nghĩ rằng năm sau đất sẽ được thu hồi mà sẽ được tiền bồi thường nhiều hơn Hành động này gây thiệt hại cho người sử dụng đất cũng như với người có đất, người sử dụng đất không an tâm đầu tư cho sản xuất vì sợ bị thu hồi đất bất cứ lúc nào còn đối với người

có đất thì cũng không khai thác được hiệu quả tối đa của đất Chính vì vậy cần có một qui hoạch rõ ràng cụ thể để mọi người có một kế hoạch sử dụng đất tốt

1.6.2 Các chính sách tài chính đối với đất

a Thuế sử dụng đất

Thuế sử dụng đất nông nghiệp: thực hiện điều tiết đối với đất dùng vào sản xuất

nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng; căn cứ tính và thu thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilogam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất, thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo giá thóc Nhà nước quy định

Thuế nhà đất: mới chỉ áp dụng thu thuế đối với đất Căn cứ tính thuế là diện

tích đất và mức thuế trên một đơn vị diện tích

b Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành đất được ban hành ngày 22/6/1994 để điều tiết thu nhập đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất Căn cứ tính thuế là diện tích đất chuyển nhượng, giá đất và thuế suất với mức từ 5% - 50% tùy theo điều kiện và loại đất chuyển nhượng; thực hiện khuyến khích phát triển thị trường bất động sản, với mục tiêu quản lý sự vận động của đất đai nên giảm mức động viên vào ngân sách Nhà nước, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1999 được ban hành sửa đổi thuế suất với tỷ

lệ động viên áp dụng là 2% và 4%

c Phí và lệ phí

Lệ phí trước bạ đất đai: Là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả đăng ký quyền sử dụng đất khi hợp thức hóa quyền sử dụng đất Mức thu lệ phí trước bạ bằng 1% trên giá trị đất nhận chuyển quyền

sử dụng hoặc giá trị đăng ký quyền sử dụng đất Tồn tại của lệ phí trước bạ là được tính trên giá trị đăng ký trước bạ, do đó vừa có tính chất thuế vừa là phí dịch vụ công

Vì vậy, phải tách khoản thu có tính chất thuế thành thuế tài sản, phần lệ phí chỉ áp dụng cho đăng ký tài sản là phí dịch vụ công, tức là cải tiến tách lệ phí trước bạ thành hai khoản thu khác nhau cũng là điều kiện để hình thành hệ thống đăng ký đất đai – bất động sản thống nhất

Lệ phí địa chính: là khoản thu khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện

công việc về địa chính, bao gồm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận đăng ký biến động về đất đai ( thay đổi về chủ sử dụng đất, thay đổi về hình thể, diện tích thửa đất, thay đổi về mục đích sử dụng đất), trích lục hồ sơ địa chính (bản đồ hoặc các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính) Theo quy định hiện hành, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, không phân biệt được Nhà nước giao đất hay không được giao đất, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết một trong những công việc về

địa chính nêu trên đây đều phải nộp lệ phí địa chính với mức thu từ 5.000 đồng đến 10.000 đồng/lần/giấy.

d Các khoản thu khác về đất đai

Tiền sử dụng đất Thi hành Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một

số Điều của Luật Đất đai năm 1998, ngày 23/8/2000 Chính phủ ban hành Nghị định số 38/2000/NĐ-CP thay thế cho các quy định trước đó về thu tiền sử dụng đất và được hướng dẫn tại Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 của Bộ Tài chính Với chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất đã thực sự thực hiện quyền lợi của người chủ sở hữu đất đai

Tiền thuê đất: Tiền thuê đất thu đối với đất cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh

tế tập thể, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước thuộc đối tượng phải thuê đất để sử dụng vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, hộ gia đình sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối vượt hạn mức Tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thì không phải nộp thuế sử dụng đất.Các chính sách tài chính trên có ảnh hưởng rất lớn đối với việc thực hiện quyền

sử dụng đất của người dân Nếu chính sách thuế quá cao, không phù hợp với điều kiện kinh tế, hoàn cảnh sống của người dân thì người dân sẽ không muốn thực hiện nghĩa

vụ tài chính, trong khi đó người dân muốn làm các thủ tục về quyền sử dụng đất như xin cấp giấy chứng nhận, chuyển quyền sử dụng…thì cần phải làm đầy đủ các nghĩa vụ thuế cũng như các loại lệ phí do vậy người dân không muốn làm các thủ tục, không muốn khai báo với các cơ quan nhà nước, mà tự thỏa thuận với nhau Còn nếu chính sách thuế thấp, người dân thấy rằng dễ dàng thực hiện được thì họ sẽ sẵn sàng tham gia vào việc thực hiện đầy đủ các thủ tục hơn, tuy nhiên nếu quá thấp thì nhà nước sẽ không thu đủ lượng vốn cần thiết để tái thiết lại cũng như phát triển đất nước Như vậy,Nhà nước cần phải có chính sách tài chính hợp lý để vừa phù hợp với nguyện vọngngười dân vừa phù hợp với nhu cầu phát triển của đất nước

1.6.3 Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của Nhà nước, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cụ Địa

chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (thường gọi là giấy đỏ)

Thủ tục đăng ký đất đai và bất động sản ở Việt Nam được quy định theo hai hình thức riêng biệt gồm có: thủ tục đăng ký ban đầu và thủ tục đăng ký biến động (trong các trường hợp chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, cho thuê quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; chuyển mục đích hoặc thay đổi đường ranh giới, diện tích sử dụng đất; thay đổi tên gọi của chủ sử dụng đất); các thủ tục này được thực hiện theo quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật đất đai hiện hành

Các thủ tục đăng ký này có ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của người dân Các thủ tục đăng ký cần phải nhanh, rõ ràng thuận tiện cho người dân Nếu các thủ tục rườm rà, phức tạp, mất nhiều thời gian thì người dân sẽ không có mong muốn làm các thủ tục do vậy cần phải có các biện pháp để hạn chế các bước, các thủ tục mà vẫn làm đầy đủ được các giấy tờ cần thiết

1.7 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước khác và kinh nghiệm đối với huyện Mỹ Hào.

1.7.1 Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất,

cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000

hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp

để đo ranh giới thửa đất

• Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

• Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được

đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu xác nhận việc chiếm hữu trước năm 1954 sau khi

có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “Được sử dụng” Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người khai báo chiếm hữu và sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở

hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được quyền sử dụng đất trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi

Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hóa Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 – 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-

01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

-Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K

1.7.2 Trung Quốc

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đổi tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1998, quyền

sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao” Quyền sử dụng đất được “cấp”

là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức quyền sử dụng đất “giao” Các doanh nghiệp, người

sử dụng đất được phép mua quyền sử dụng đất giao đối với một thửa đất nhất định nào

đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40-70 năm tùy thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thỏa thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được quyền sử dụng đất người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về điều kiện: về mặt lý thuyết, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện

cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có quyền sử dụng đất; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu

tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, qui định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ

ngày ký hợp đồng, người nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thế chấp quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là người cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc

1.7.3 Kinh nghiệm đối với huyện Mỹ Hào.

Như vậy, qua tìm hiểu về quyền sử dụng của hai nước Thái Lan và Trung Quốc

có thể rút ra một số kinh nghiệm sau:

- Các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất được qui định hết sức rõ ràng, loại giấy nào thì được có những quyền hạn nào, có giá trị trong khoảng thời gian bao lâu,…

- Các nước cũng qui định về pháp luật rất chặt chẽ, rõ ràng về các điều kiện thực hiện hơn Việt Nam Chẳng hạn như, trong qui định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Trung Quốc, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn

thành nghĩa vụ tài chính để có quyền sử dụng đất; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án Như vậy, qui định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng hơn quy định của pháp luật Việt Nam, điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền sử dụng của người sử dụng đất về việc quản lý đất

và việc quản lý nhà nước về đất đai

- Các thủ tục pháp lý cũng được qui định ngắn gọn hơn để tạo điều kiện cho người dân tham gia vào thực hiện quyền sử dụng đất được dễ dàng hơn Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước, việc này đã tạo điều kiện rút ngắn các thủ tục hành chính hơn, thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất…

Trên đây là một số kinh nghiệm mà chúng ta có thể rút ra từ quyền sử dụng đất của Trung Quốc và Thái Lan

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ HÀO – HƯNG YÊN

I Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Mỹ Hào - Hưng Yên

1.1 Điều kiện tự nhiên.

Vị trí địa lý: Huyện Mỹ Hào nằm ở phía Bắc của tỉnh Hưng Yên Phía bắc giáp với huyện Văn Lâm, phía nam giáp huyện Ân Thi, phía đông giáp tỉnh Hải Dương, phía tây giáp huyện Yên Mỹ Huyện Mỹ Hào có đường Quốc lộ 5A, trung tâm huyện cách thủ đô Hà Nội 28 km về phía tây, cách Hải Dương 28km về phía đông, cách thị xã Hưng Yên 34 km về phía nam Vị trí của huyện Mỹ Hào đã tạo nhiều thuận lợi về giao lưu kinh tế - văn hóa xã hội với các huyện trong tỉnh và các tỉnh, thành trong cả nước

Có nhiều cơ hội để thu hút vốn đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước

Đặc điểm địa hình: Huyện nằm về phía bắc tỉnh Hưng Yên,địa hình tương đối bằng phẳng, đất đai xu thế thoải dần từ tây bắc xuống đông nam, thuận lợi trong việc

cơ giới hóa, thủy lợi hóa phát triển nông nghiệp

Khí hậu: Nằm trong vùng đồng bằng Bắc Bộ, Mỹ Hào chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa Thời tiết được chia thành hai mùa rõ rệt, mùa hè nóng ẩm, mưa nhiều và mùa đông hanh Nhiệt độ trung bình là 23,20C, lượng mưa trung bình hàng năm từ 1500 – 1600mm Độ ẩm không khí trung bình là 85%

Tài nguyên đất: Huyện Mỹ Hào có tổng diện tích 7910,8 ha, diện tích đất nông nghiệp có 5059,24 ha (chiếm 63,69% diện tích đất tự nhiên của huyện) Đất đai của huyện được chia thành 2 loại chính là nhóm đất phù sa sông Hồng không được bồi hàng năm, phù hợp với nhiều loại cây trồng cho năng suất ổn định; và nhóm đất phù sa sông Thái Bình không được bồi hàng năm phù hợp với việc phát triển cây lúa nước.Tài nguyên khoáng sản: Theo tài liệu điều tra, nguồn nước ngầm tại khu vực huyện Mỹ Hào là loại nước khoáng có thể khai thác với trữ lượng lớn để tinh chế phục

vụ đời sống con người Mỹ Hào còn là nơi sản xuất vật liệu xây dựng với khối lượng lớn và chất lượng cao

Nguồn nước: Hiện nay nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm trên địa bàn huyện

Mỹ Hào rất dồi dào, đủ để đáp ứng nhu cầu sản xuất và sinh hoạt cho nhân dân, nước phục vụ cho sản xuất nông nghiệp của Mỹ Hào chủ yếu là nước mưa và nước sông Hồng được điều tiết từ hệ thống thủy nông Bắc Hưng Hải qua các sông lớn như sông Bần Vũ, sông Trần Thành Ngọ và các trạm bơm cùng hệ thống kênh mương nội đồng cung cấp nước cho đồng ruộng Nước phục vụ khu công nghiệp và sinh hoạt hàng ngày trong nhân dân được lấy từ nhà máy nước trung tâm và hàng vạn giếng khoan trong huyện

1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

1.2.1 Tăng trưởng kinh tế chung.

Huyện được tái lập ngày 01 tháng 09 năm 1999 đến nay, huyện đã nhanh chóng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nắm bắt thời cơ, thu hút các dự án đầu tư vào địa bàn huyện Tính đến nay, huyện Mỹ Hào thu hút 123 dự án công nghiệp, thương mại, trong

đó 60 dự án đã đi vào sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm cho gần 13.000 lao động, trong đó hơn 7.000 lao động là người địa phương

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân chung của huyện năm 2006 là 26,6% tăng 1.6% so với kế hoạch đã đề ra

- Thu nhập bình quân người đạt 17,6 triệu đồng/ người

1.2.2 Tình hình phát triển từng ngành

a, Ngành nông nghiệp

Mỹ Hào đã chú trọng khai thác và phát huy các lợi thế sinh thái nông nghiệp của địa bàn nằm ở trung tâm vùng châu thổ sông Hồng, đồng thời là một bộ phận hợp thành vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ Huyện đã tập trung cao cho sản xuất nông nghiệp phát triển, chỉ đạo theo hướng sản xuất hàng hóa tăng giá trị thu nhập trên 1ha canh tác Chuyển dịch cơ cấu mùa vụ, áp dụng các tiến bộ kỹ thuật vào sản xuất đạt hiệu quả Nhờ vậy, đã tạo được sự chuyển dịch quan trọng trong cơ cấu sản xuất

- Năm 2003 toàn huyện thực hiện đề án “dồn ruộng đổi ruộng” và đưa 59% diện tích lúa có giá trị hàng hóa vào sản xuất, giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 197 tỷ đồng, tăng 5,9% so với năm 2002; giá trị thu nhập trên 1ha canh tác đạt 34,5 triệu đồng Đồng thời, nhờ đề án trên mà toàn huyện đã phát triển mạnh mô hình trang trại, quy

mô đàn gia súc, gia cầm, sản lượng thủy sản đã có sự tăng trưởng đáng kể

Tổng giá trị thu nhập nông nghiệp năm 2007 là 15,89 tỷ đồng (theo giá cố định năm 1994) tăng 4,5% so với năm 2006, giá trị sản xuất trên 1ha đất canh tác đạt 37,5 triệu đồng/năm

b, Ngành công nghiệp – xây dựng

Trên địa bàn huyện trong những năm gần đây giá trị sản xuất ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và xây dựng phát triển mạnh, với nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước tham gia vào đầu tư trên địa bàn huyện

Các ngành nghề sản xuât tiểu thủ công nghiệp như chế biến lương thực, thực phẩm, sản xuất vật liệu xây dựng, cơ khí phục vụ sản xuất hàng tiêu dùng, chế biến đồ

da, tre đan… cũng khá phát triển Tiêu biểu như sản xuất đồ mộc dân dụng ở thôn Phúc Thọ, xã Hòa Phong; sản xuất vôi ở thôn Thịnh Vạn, xã Minh Đức; sản xuất tương bần

ở thôn Cộng Hòa, thị trấn Bần Yên Nhân và tái chế phế liệu ở thôn Phan Bôi, xã Dị Sử Đồng thời huyện cũng khuyến khích các nghề mới như sản xuất nấm rơm, mộc nhĩ, thảm cói…và tiếp nhận các dự án đầu tư vào địa bàn.Tổng giá trị ngành công nghiệp – xây dựng năm 2007 đạt 50,45 tỷ đồng, tăng 32,96 % so với năm 2006

c, Ngành dịch vụ - thương mại

Huyện Mỹ Hào có vị trí rất thuận lợi trong các hoạt động dịch vụ thương mại, phát triển mạnh hơn so với các huyện phía Nam của tỉnh Nơi có hoạt động mạnh là thị trấn Bần Yên Nhân, Bạch Sam, Dị Sử Với hình thức dịch vụ phong phú, đa dạng và đã

mở rộng diện phục vụ tới các làng xã và thị trường trên cả nước

Tổng giá trị ngành thương mại – dịch vụ năm 2007 đạt 20,04 tỷ đồng, tăng 33,20

so với năm 2006

1.2.3 Dân số và lao động

Huyện Mỹ Hào có diện tích tự nhiên 79,10 km2, dân số năm 2007 toàn huyện có

88571 người với mật độ là 1119 người/km2, tỷ lệ gia tăng dân số là 0,99% Dân số sống chủ yếu ở nông thôn chiếm 88,11%, dân số sống ở đô thị chỉ chiếm 11,89% dân

số của huyện

Dân sô huyện Mỹ Hào phân bố không đều, tập trung chủ yếu ở thị trấn Bần Yên Nhân và dọc trục đường quốc lộ 5A, đây là nơi có điều kiện thuận lợi nhất để phát triển

Năm 2007 toàn huyện có 45,438 lao động, trong đó lao động nông nghiệp là 40,017 người và lao động tham gia vào các ngành khác như công nghiệp xây dựng và dịch vụ là 5,421 người Nhìn chung lực lượng lao động chính vẫn là nông nghiệp, số lao động chưa có việc làm vẫn cao, tỷ lệ lao động có trình độ khoa học kỹ thuật qua đạo tạo còn quá ít chưa đáp ứng nhu cầu hiện nay của xã hội

1.2.4 Kết cấu hạ tầng

Trong nhiều năm qua huyện đã chú trọng xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, đầu

tư cải tạo nâng cao, phát triển khá đồng bộ, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội

Về hệ thống thủy lợi, hệ thống thủy lợi nội đồng khá hoàn chỉnh, đáp ứng có hiệu quả nhu cầu sản xuất nông nghiệp tạo nguồn cho các trạm bơm và hệ thống kênh mương của các xã đã được bê tông hóa khoảng 65%

Về mạng lưới giao thông: Mạng lưới giao thông của huyện có vai trò hết sức

quan trọng trong việc phát triển kinh tế huyện, của tỉnh và cả vùng Trên địa bàn huyện

có đường quốc lộ 5A là huyết mạch giao thông đi Hà Nội, Hải Phòng và các tỉnh phía nam Huyện còn có một số tuyến đường chính đã mở rộng, nâng cấp đưa vào sử dụng như đường 196, 198A,198B, 210-217 đây là các trục đường đảm lưu thông với các huyện trong tỉnh Ngoài ra hệ thống giao thông liên xã, thôn dài đến nay cũng đã được kiên cố hóa như trải nhựa, bê tông ở đoạn trục đường chính

Về các hệ thống cơ sở hạ tầng khác như hệ thống cấp điện, bưu chính viễn thông, giáo dục đào tạo, y tế…đều được quan tâm đúng mức, cơ bản đều đáp ứng được nhu cầu phục vụ đời sống của nhân dân trong huyện

Tóm lại: Với các điều kiện như trên, huyện Mỹ Hào có rất nhiều thuận lợi và khó khăn

* Thuận lợi:

- Huyện Mỹ Hào nằm tiếp giáp với thủ đô Hà Nội về phía tây, cách Hải Dương

về phía đông, cách thị xã Hưng Yên về phía nam lại có đường quốc lộ 5A chạy qua đã tạo điều kiện hết sức thuận lợi về giao lưu kinh tế - văn hóa xã hội với các huyện trong tỉnh cũng như với các tỉnh khác Chính vị trí thuận lợi này đã tạo cơ hội thu hút vốn đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước

- Với địa hình tương đối bằng phẳng và thoải dần như vậy đã tạo điều kiện cho việc trồng các loại lúa, hoa màu, cây cảnh…tạo ra nguồn cung cấp nguyên liệu cho công nghiệp chế biến Đồng thời với địa hình này cũng tạo thuận lợi cho công tác thủy lợi, có thể áp dụng dễ dàng hơn các loại máy móc thiết bị vào trong sản xuất Hơn nữa, ruộng đất của huyện lại tập trung theo diện tích lớn, chứ không nằm dải rác giúp cho việc sản xuất theo qui mô lớn được thuận lợi cũng như áp dụng máy móc vào sản xuất

- Huyện Mỹ Hào có kết cấu dân số trẻ (với 51,30% lao động trong độ tuổi lao động).dân số trẻ có ưu điểm có khả năng tiếp thu nhanh các công nghệ mới, năng động sáng tạo trong sản xuất, đây là điều kiện quan trọng để thu hút nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài vào

-Huyện Mỹ Hào có nguồn tài nguyên đất phù hợp với nhiều loại cây nông nghiệp,

đây là điều kiện thuận lợi để phát triển nông nghiệp, đa dạng hóa các sản phẩm, các hình thức canh tác, các hình thức nuôi trồng…

- Với nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm rất dồi dào phần lớn nước dùng cho sinh hoạt của người dân và tạo điều kiện cho sản xuất nông nghiệp, tránh được tình trạng thiếu hụt nước vào mùa khô, giúp cho việc thủy lợi được thuận lợi

* Khó khăn:

- Do huyện Mỹ Hào nằm tiếp giáp với sông Hồng nên không thể tránh được chuyện ngập úng vào mùa mưa, do vậy đòi hỏi công tác thủy lợi cần phải khẩn trương

để có thể thoát nước nhanh về mùa mưa, và điều tiết về ruộng đồng vào mùa khô

- Mặc dù lao động huyện Mỹ Hào được đánh giá là trẻ, dồi dào, nhưng lao động chưa qua đào tạo còn nhiều, thiếu những lao động lành nghề có tay nghề cao, do vậy

mà có thể đánh giá rằng lao động huyện Mỹ Hào vừa thừa vừa thiếu Trong những năm tới để có thể thu hút nhiều hơn nguồn vốn đầu tư từ bên ngoài vào đòi hỏi huyện phải

có chính sách đào tạo lao động theo nhu cầu của sản xuất

- Trang thiết bị còn chưa hiện đại, chưa xứng với tầm để có thể phát huy các tiềm năng thế mạnh sẵn có cũng như khai thác những tiềm năng mới

Với những thuận lợi khó khăn trên, huyện Mỹ Hào cần có các chính sách phù hợp

để vừa tận dụng các lợi thế sẵn có vừa khai thác được những lợi thế mới Và một trong

số những chính sách mà huyện Mỹ Hào nên thực hiện là kiểm tra lại việc thực hiện các quyền sử dụng đất để có thể vừa tập trung được ruộng đất cho phát triển sản xuất nông nghiệp vừa tạo điều kiện cho các ngành nghề khác phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, vừa phù hợp với nguyện vọng mong mỏi của người dân, giúp cho huyện ổn định để phát triển kinh tế xã hội

II Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào

2.1 Tình hình sử dụng đất của huyện Mỹ Hào năm 2003 - 2007

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2003, 2007, tình hình biến động đất đai của huyện Mỹ Hào như sau

Bảng 1: Tình hình biến động đất đai qua năm 2003-2007 huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên

2.2.3 Đất sản xuất kinh doanh PNN 275,27 289,43 +14,16

2.2.3.1 Đất phát triển công nghiệp 56,04 64,28 +8,24

2.2.3.2 Đất sản xuất kinh doanh 190,36 198,31 +7,95

2.2.3.3 Đất sản xuất vật liệu xây dựng 28,87 26,84 -2,03

2.2.4 Đất có mục đích công cộng 1205,93 1227,68 +108,55

2.2.4.3 Đất để truyền dẫn năng lượng thông tin 4,98 6,57 +1,59

2.3 Đất tôn giáo tín ngưỡng 9,03 10,31 +1,28

2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 61,34 68,98 +7,64

2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 481,29 421,18 -60,11

và do đưa diện tích đất bằng, đất mặt nước chưa sử dụng vào sản xuất nông nghiệp.Biến động đất chuyên dùng: tăng 40,3 ha do xây dựng các trụ sở cơ quan nhà nước, các nhà máy xí nghiệp công nghiệp, dịch vụ; nâng cấp cải tạo và mở rộng hệ

thống giao thông, xây dựng các trụ sở an ninh quốc phòng, yêu cầu của văn hóa – xã hội Mặt khác mộ số loại đất chuyên dùng đã chuyển sang sản xuất nông nghiệp và mục đích khác, do đó đất chuyên dùng có loại tăng, loại giảm cụ thể: đất giao thông tăng 11,71 ha; đất thủy lợi tăng 2,33 ha, đất sản xuất vật liệu xây dựng giảm 2,03 ha, đất mặt nước sông suối chuyên dùng giảm 60,11 ha.

Biến động đất ở: tăng 111,68 ha trong đó đất đô thị tăng 15,26 ha; đất ở nông thôn tăng 96,42 ha Nguyên nhân tăng đất ở là do diện tích đã kê khai chính xác thực trạng đang sử dụng, một phần nữa là do sự gia tăng dân số, nhu cầu về đất ở tăng

Căn cứ vào yêu cầu của đề tài, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất, có thể chia các xã, thị trấn của huyện Mỹ Hào thành 5 nhóm xã thị trấn như sau

Nhóm 1: Trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của huyện (thị trấn Bần Yên Nhân)

Nhóm 2: Các xã phát triển kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp – làng nghề mạnh mẽ (gồm 2 xã: xã Dị Sử và xã Minh Đức)

Nhóm 3: Các xã có tốc độ phát triển công nghiệp nhanh nhưng đời sống của người dân đang gặp khó khăn do tốc độ chuyển dịch cơ cấu ngành nghề không theo kịp (gồm 2 xã: xã Bạch Sam và xã Phùng Chí Kiên)

Nhóm 4: Các xã vùng ven các khu vực phát triển kinh tế - xã hội mạnh, tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất đang bị ảnh hưởng lớn bởi các dự án quy hoạch (gồm

3 xã Nhân Hòa, xã Xuân Dục và xã Ngọc Lâm)

Nhóm 5: Các xã nền kinh tế chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp, có vị trí cách

xa các khu vực phát triển (gồm 5 xã: xã Cẩm Xá, xã Hòa Phong, xã Phan Đình Phùng,

xã Dương Quang và xã Hưng Long)

Ở mỗi nhóm chọn 1 xã (thị trấn) đại diện làm địa bàn nghiên cứu, đó là: Thị trấn Bần Yên Nhân, xã Minh Đức, xã Bạch Sam, xã Ngọc Lâm và xã Hòa Phong Thực trạng sử dụng đất ở các xã, thị trấn nghiên cứu như sau:

Bảng 2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2007 các xã thị trấn điều tra:

Đơn vị : haSTT Mục đích sử dụng đất Thị trấn

Bần

Xã Ngọc Lâm

Xã Minh Đức

Xã Bạch Sam

Xã Hòa Phong Tổng diện tích 574,15 621,50 669,81 453,14 464,99

1 Đất nông nghiệp 343,14 398,89 402,51 270,26 291,60 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 329,28 391,66 394,97 258,05 281,10 1.1.1 Đất trồng cây hàng năm 326,61 384,52 394,97 254,91 277,51

trình sự nghiệp

2.2.2 Đất quốc phòng, an ninh 16,24 5,66

2.2.3 Đất sản xuất, kinh doanh

phi nông nghiệp

30,46 21,08 56,81 55,06 1,59

2.2.4 Đất có mục đích công cộng 82,00 107,48 127,28 57,24 92,43 2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 0,30 0,51 0,41 0,18 0,69 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 4,50 5,58 3,98 2,99 8,13 2.5 Đất sông suối và mặt nước

* Xã Minh Đức

Xã Minh Đức có tổng diện tích tự nhiên là 669,81 ha, trong đó diện tích nông nghiệp chiếm 60,09%, diện tích phi nông nghiệp chiếm 39,91% Đây là xã đại diện cho nhóm các xã phát triển kinh tế công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp – làng nghề mạnh nhất huyện Mỹ Hào với các nghề như làm bột chì, làng nghề tái chế phế liệu…

* Xã Bạch Sam có tổng diện tích tự nhiên là 453,14 ha, trong đó diện tích nông nghiệp chiếm 59,64%, diện tích phi nông nghiệp chiếm 40,36% Xã Bạch Sam là xã có

tỷ lệ mất đất nông nghiệp do chuyển sang đất kinh doanh nông nghiệp lớn nhất trong toàn huyện Xã đại diện cho nhóm các xã có tốc độ chuyển dịch cơ cấu đất đai sang đất phi nông nghiệp nhanh nhưng đời sống của người dân gặp khó khăn do mất đất nông nghiệp, đang thiếu việc làm

* Xã Ngọc Lâm

Xã Ngọc Lâm có tổng diện tích tự nhiên là 621,50 ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp chiếm 64,18%, diện tích đất phi nông nghiệp chiếm 35,82% Xã Ngọc Lâm giáp với thị trấn Bần- là trung tâm văn hóa kinh tế chính trị của huyện nên bắt đầu bị ảnh hưởng của các dự án phát triển

* Xã Hòa Phong

Xã Hòa Phong có tổng diện tích tự nhiên là 464,99 ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp chiếm 62,71%, diện tích đất phi nông nghiệp chiếm 37,29% Xã Hòa Phong đại diện cho các xã cách xa các khu vực phát triển bởi xã cách xa trục đường Quốc lộ 5A nên kinh tế vẫn dựa chủ yếu vào nông nghiệp

Ở mỗi xã chọn ra 100 hộ để điều tra (theo phương pháp chọn ngẫu nhiên) Tổng

số hộ điều tra trên toàn địa bàn là 500 hộ

2.2 Thực trạng của việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại các xã, thị trấn

đã chọn

2.2.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Theo điều tra của Viện, thì trong số 500 hộ gia đình được điều tra thì có 463 vụ tham gia chuyển đổi Phần lớn các vụ chuyển đổi quyền sử dụng đất diễn ra với đất nông nghiệp với 455 vụ (chiếm 98,27% tổng số vụ chuyển đổi), chỉ có 8 vụ (chiếm 1,73% tổng số vụ) là chuyển đổi đất ở Các vụ chuyển đổi được thực hiện đều nhằm mục đích để thuận lợi hơn cho đời sống và sản xuất Các vụ chuyển đổi này được diễn

ra giữa những người thân trong gia đình, trong họ hàng hoặc giữa những người hàng xóm, cũng thôn xóm

Bảng 3: Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Giai đoạn Giai đoạn 1 (1999-2002) Giai đoạn 2 (2003-2007)

(Nguồn: Theo điều tra của Viện Qui hoạch & Thiết kế Nông nghiệp)

Theo kết quả điều tra từ 500 hộ, trong giai đoạn từ năm 1999 đến năm 2002 có

414 vụ chuyển đổi quyền sử dụng đất, trong đó có 388 vụ (chiếm 93.72% số vụ) hoàn tất thủ tục khai báo và chuyển quyền 26 vụ còn lại (chiếm 6.28 % số vụ) là các trường hợp chuyển đổi do sự thỏa thuận giữa các hộ gia đình Trong đó có 14 vụ (chiếm 3.38

% số vụ) chỉ trao đổi bằng giấy tờ viết tay, 3 vụ (chiếm 0.72 % số vụ) chỉ trao đổi với nhau bằng giấy tờ viết tay có người làm chứng và 9 vụ (chiếm 2.17 % số vụ) không có giấy tờ cam kết

Trong giai đoạn thứ 2, từ năm 2003 đến năm 2007

Huyện tiếp tục thực hiện các dự án xây dựng khu công nghiệp, phát triển sản xuất, do vậy huyện tiếp tục thu hồi đất Tuy nhiên khi thu hồi đất thì huyện không thu hồi hoàn toàn tất cả các mảnh đất, có mảnh chỉ còn lại vài chục m2 khiến cho việc sản xuất gặp khó khăn, do vậy mà các hộ tự thỏa thuận đổi ruộng cho nhau.Trong giai đoạn này diễn ra 49 vụ chuyển đổi, trong đó chỉ có 9 vụ (chiếm 18.37 % số vụ) chuyển đổi

có khai báo với UBND cấp xã nhưng không thực hiện đầy đủ các thủ tục chuyển đổi,

40 vụ còn lại (chiếm 81.63%) không làm các thủ tục thông báo với cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền mà chỉ giao dịch bằng giấy tờ viết tay

Trong giai đoạn từ năm 1999 đến năm 2002 số vụ chuyển đổi tương đối nhiều, nhiều hơn so với giai đoạn 2003-2007 Nguyên nhân là do cuối năm 2001 tỉnh Hưng Yên thực hiện công tác “dồn điền đổi thửa” đã phần nào khắc phục tình trạng manh