2.1 Hoàn thiện các chính sách về đất đai
Các chính sách về đất đai có tác dụng quan trọng trong việc thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất. Các chính sách đất đai hợp lý cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất đai, nhà ở và kết hợp các lợi ích, mặt khác thúc đất các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đai, nhà ở một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiểu quả.
2.1.1 Đối với Nhà nước trung ương và các tỉnh.
Các công cụ quản lý của nhà nước về đất đai nói chung và những qui định về các quyền sử dụng đất nói riêng đang ngày càng hoàn thiện.Cần phải có các biện pháp để ổn định chính sách về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đây là điều kiện để thị trường bất động sản hình thành nhanh chóng và phát triển bền vững, khắc phục được khó khăn về xáo trộn xã hội, từ đó sẽ thúc đẩy được việc thực hiện quyền sử dụng đất được nhanh chóng.
a, Chính sách thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng là giải pháp tích cực và hiệu quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai.
Đăng ký giá đất được thực hiện đến từng thửa đất và từng người sử dụng là căn cứ quan trọng để tính thuế sử dụng đất, mức thuế đánh hàng năm có thể giao động trong một khoảng nhất định tùy vào mục đích sử dụng, dùng để làm đất ở đánh giá mức thấp, dùng để sản xuất nông công nghiệp đánh mức trung bình, dùng để hoạt động
dịch vụ thương mại đánh mức cao nhất. Trường hợp trên một thửa đất được sử dụng vào nhiều chức năng thì cơ quan thuế xác định tỷ lệ sử dụng cụ thể của từng chức năng để đánh thuế. Để hạn chế mức độ tập trung đất đai (hoặc hạn chế việc chia nhỏ đất đai) tùy theo từng mục đích sử dụng, có thể áp dụng phương thức đánh thuế lũy tiến.
b, Chính sách thu tài chính đối với đất đai ( thuế, lệ phí…) Mọi hệ thống thuế đều phải đạt được các yêu cầu sau: - Mô tả rõ ràng các mục tiêu xã hội
- Hình thành được một khoản thu có ý nghĩa
- Đảm bảo nằm trong tầm kiểm soát của chính quyền
- Được quản lý một cách dễ hiểu và được cộng đồng tin cậy - Qúa trình thu là tương đối đơn giản và rẻ
- Phải thiết kế sao cho khó khăn trong việc trốn thuế - Phân phối thuế công bằng cho cả cộng đồng
- Khuyến khích sử dụng tốt tài nguyên.
Theo điều tra cho thấy, các loại phí và thuế cao có thể là một điều làm nản lòng sự tham gia của người dân. Do vậy để người dân tham gia vào hệ thống chính thức này thì cần phải nỗ lực chú tâm vào vận động người dân tham gia vào hệ thống chính thức và giữ họ với hệ thống chính thức này. Thuế được giảm đồng nghĩa với việc tăng thêm thu nhập từ thuế vì thị trường đất đai chính thức cũng tăng lên vì thị trường đất đai chính thức cũng tăng lên
- Cuốn hút người dân tham gia hệ thống chính thức. Thực tiễn quốc tế tốt nhất là nhà nước sẽ chịu chi phí cho lần đăng ký quyền sử dụng đất đầu tiên – tương đương với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ở Thái Lan chi phí này vào khoảng 25 – 30 đô la mà nhà nước phải trả cho việc cấp quyền sử dụng áp dụng các quy trình đăng ký một cách có hệ thống, nhưng người sử dụng đất chỉ phải trả chi phí rất nhỏ ( khoảng 3 đô la cho quyền sử dụng). Tuy nhiên, nhà nước cũng bù lại được khoản đầu tư này bằng các khoản lệ phí và phí trong những giao dịch tiếp theo.
- Giữ người dân trong hệ thống chính thức. Các khoản thuế và lệ phí đã được giảm trong vài năm gần đây. Thuế chuyển nhượng hiện tại là 2% cho đất nông nghiệp và 4% cho đất ở, cộng thêm một khoản thuế trước bạ là 1%. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy nếu như thuế chuyển nhượng cao hơn 5%, người dân sẽ hoặc là không đăng ký chuyển nhượng hoặc là kê khai thấp hơn giá trị của tài sản. Do vậy các khoản thuế chuyển nhượng được giảm sẽ không có vấn đề gì trong việc giữ người dân trong hệ thống chính thức.
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp được tính theo căn cứ là diện tích, hạng đất và định suất tính bằng kilogam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất theo giá thóc qui định của Nhà nước. Tuy nhiên giá trị đất đai rất khác nhau giữa các vùng (đồng bằng, trung du, miền núi, vùng gần đô thị, vùng sâu, vùng xa) nhưng định suất thuế của một hạng đất lại áp dụng thống nhất giữa các vùng, do đó đối với vùng xa thị trường tiêu thụ nông sản sẽ khó khăn hơn với các vùng trung tâm thị trường, vùng nào, địa phương nào không có thóc hàng hóa hoặc thiếu thóc tiêu thụ thì có mức giá thóc cao và mức thuế cũng cao hơn. Tính ổn định của dự toán thu thuế thiếu tính hiện thực, không phù hợp với từng loại đất. Do đó cần phải có sự thay đổi trong cách tính thuế sử dụng đất sao cho linh hoạt hơn, phù hợp với hoàn cảnh kinh tế, đất đai của mỗi vùng.
2.1.2. Đối với huyện Mỹ Hào.
Mặc dù ở huyện Mỹ Hào, số lượng người sử dụng đất nông nghiệp hiện nay không còn nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp để trực tiếp sản xuất là khá lớn (do chuyển sang ngành nghề khác: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch vụ..). Những người này hoặc là vẫn tiếp tục sử dụng nhưng chỉ để là cầm chừng, hiệu quả không cao, hoặc là cho những người khác mượn, thuê với giá rẻ chỉ với mục đích giữ đất thậm chí có những hộ bỏ hoang đất. Họ không muốn chuyển nhượng hay cho thuê trong thời gian dài vì tâm lý muốn giữ đất như là một tài sản cố định để đề phòng các trường hợp rủi ro hay đợi lấy tiền bồi thường khi bị thu hồi…Trong khi đó có những hộ thiếu đất để sản xuất (do bị thu hồi đất nông nghiệp hoặc các nguyên nhân khác) hoặc có những hộ muốn tích tụ đất để sản xuất theo mô hình trang trại nhưng lại không
có cung về đất nông nghiệp trên thị trường. Điều này đã dẫn đến sự lãng phí một quỹ đất nông nghiệp nhất định, không thúc đẩy được quá trình phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, ai giỏi nghề gì làm nghề ấy cũng như phát triển mô hình trang trại, sản xuất hàng hóa. Do đó cần có giải pháp để tháo gỡ được điều này nhằm thúc đẩy thị trường chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng nông nghiệp đi theo hướng phân phối hợp lý lại quỹ đất giữa các chủ sử dụng đất để phát triển theo hướng chuyên môn hóa ngành nghề. Ngoài các giải pháp tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng đất đã nêu trên thì quy hoạch sử dụng là một công cụ hữu hiệu để giải quyết vấn đề này. Quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, hoạch định rõ các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để đầu tư phát triển sản xuất..
2.2 Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Các chính sách kinh tế của Chính phủ đều tác động trực tiếp đến việc tăng hoặc giảm nhu cầu đối với bất động sản và từ đó mà ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không chỉ phản ánh chính sách kinh tế mà còn là biểu hiện tập trung nhất về quan điểm và chủ trương khai thác tài nguyên của Chính phủ nên có tác động mạnh mẽ đến nhiều mặt của hoạt động thị trường nói chung mà nhất là thị trường bất động sản từ đó tác động đến việc thực hiện quyền sử dụng đất của người dân.
Qui hoạch tổng thể sử dụng đất là cơ sở đầu tiên để triển khai quy hoạch sử dụng đất cụ thể: lấy toàn bộ đất đai làm đối tượng, cân nhắc tổng hợp các mặt khai thác sử dụng, hiệu quả kinh tế xã hội của tài nguyên đất đai, điều chỉnh toàn diện mâu thuẫn cung – cầu trong hoạt động sử dụng đất đai, nêu lên phương châm chỉ đạo có tính chiến lược với kết cấu, bố cục sử dụng đất đai, làm căn cứ cho kế hoạch trung hạn và kế hoạch hàng năm sử dụng đất đai. Từ đó, việc lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất phải theo những yêu cầu.
-Phải chứng minh được tài nguyên đất đai được tổ chức khai thác sử dụng với hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất mà an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường là hai ưu tiên hàng đầu
-Đảm bảo tính hệ thống của quy hoạch sử dụng đất 4 cấp, quy hoạch sử dụng đất cấp trên chỉ đạo quy hoạch sử dụng đất cấp dưới, quy hoạch sử dụng đất cấp dưới góp phần làm cho quy hoạch sử dụng đất cấp trên trở nên hoàn thiện và khả thi – Quy hoạch sử dụng đất 3 cấp Toàn quốc, Tỉnh, Huyện là có tính tổng thể và định hướng, quy hoạch sử dụng đất cấp Xã là quy hoạch sử dụng đất chi tiết và đồng thời với kế hoạch sử dụng đất – là cụ thể, là hiện thực, là ,mối quan tâm trực tiếp của người sử dụng, là công cụ hiệu lực của người quản lý. Kế hoạch sử dụng đất là bước cụ thể hóa quy hoạch sử dụng đất hàng năm.
Từ những yêu cầu trên mà chúng ta có thể làm bắt đầu bằng một quy hoạch sử dụng đất tổng thể trên phạm vi cả nước được tính toán kỹ về hiệu quả kinh tế - xã hội – môi trường của việc phân bổ sử dụng đất nông nghiệp cân đối với hiện trạng và xu hướng phát triển của lực lượng lao động trong lĩnh vực này. Trên cơ sở đó hình thành các vùng chuyên canh với sản lượng và diện tích ít biến động về đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ổn định lâu dài, tạo tiền đề cho việc ổn định giá cả. Các vùng, các địa phương cũng phải có qui hoạch sử dụng đất của mình mà trước hết là quy hoạch sử dụng đất nông, lâm nghiệp với các mục tiêu càng gần cơ sở thì càng cụ thể hơn về nhiệm vụ (tự túc? an ninh lương thực? cây công nghiệp? bảo vệ môi trường? xuất khẩu?) và kế hoạch cân đối lao động hiện tại và trong tương lai…Tiến tới mỗi đơn vị hành chính cấp cơ sở (xã, phường) đều khoanh được những lô đất nông nghiệp, lâm nghiệp “bất khả xâm phạm” để tập trung đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng công nghiệp hóa để sản xuất lâu dài – Một khi đồng ruộng được chỉnh trang, cơ sở hạ tầng của sản xuất được hoàn thiện, nông dân làm chủ cơ bản được năng suất, lực lượng sản xuất được cân đối lại thì giá cả, quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ đi vào thế ổn định tương đối so với giá cả quyền sử dụng đất đô thị và thị trường bất động sản chỉ còn phụ thuộc vào chất lượng đầu tư.
Để có thể quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp trở thành hiện thực cần xử lý một số vấn đề sau:
• Tập trung đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng sản xuất nông lâm nghiệp cho các vùng chuyên canh, có ý nghĩa trung tâm kinh tế của từng vùng địa phương.
• Quản lý chặt chẽ mọi biến động về đất đai trong vùng, lấy qui hoạch sử dụng đất nông lâm nghiệp làm chuẩn, khuyến khích việc tập trung ruộng đất để sản xuất đồng thời với việc tạo thêm việc làm cho lao động đôi dư. Kiểm tra việc sử dụng đất của từng hộ gia đình, từng tổ chức kinh tế
• Hạn chế việc chuyển quyền sử dụng đất nông lâm nghiệp cho những người hoặc tổ chức thiếu kỹ năng sản xuất
• Khoanh vùng cấm hẳn việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phi nông nghiệp.
• Để các thửa đất đã được chỉnh trang không bị chia nhỏ, việc thừa kế quyền sử dụng đất có thể nghiên cứu theo hướng chia hoa lợi hoặc thanh toán bằng tiền tương đương với
• Xác định quyền và lợi ích của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao rừng phòng hộ để bảo vệ và phát triển rừng, liệu có được chuyển quyền sử dụng đất? nếu có thì ai là người được nhận quyền sử dụng đất?
2.3. Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai.
Để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải qua nhiều cửa, đầu tiên người sử dụng đất phải đến ủy ban nhân dân cấp xã nộp đơn đăng ký, sau đó đơn được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai. Cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên để lấy được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người dân phải đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ địa chính, đến kho bạc nộp tiền rồi mới quay về lấy giấy chứng nhận. Như vậy, người dân vẫn phải qua nhiều cửa mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy cần phải xây dựng được hệ thống cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất chuyên trách để thực hiện thủ tục đăng ký theo mô hình “một cửa”. Yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai và
tài sản gắn với đất phải có đủ trách nhiệm và quyền hạn trong việc tổ chức thực hiện tất cả các công việc của thủ tục đăng ký đất đai và bất động sản thay cho các cơ quan có liên quan ở các cấp như nêu trên. Để thực hiện được việc này cần phải thực hiện đồng bộ một số giải pháp như sau:
- Hình thành hệ thống cơ quan chuyên trách thực hiện quy hoạch sử dụng đất và định giá đất để đáp ứng đủ thông tin cho cơ quan đăng ký thực hiện nhiệm vụ của mình.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai thống nhất để đáp ứng yêu cầu thực hiện thuận tiện các công việc đăng ký đất đai
- Cải tiến hệ thống hồ sơ theo hướng hợp nhất các loại giấy tờ, sổ sách vào một hoặc một số loại giấy tờ nhất định để tránh thất lạc và tiện trong lưu giữ
- Tách nhiệm vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra khỏi nhiệm vụ quản lý Nhà nước của các cơ quan quản lý đất đai, coi đây như là hoạt động dịch vụ công và giao nhiệm vụ đó cho đơn vị sự nghiệp đảm trách đó là cơ quan Đăng ký quyền sử dụng đất.
- Việc thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất có thể thực hiện theo mô hình như sau:người sử dụng đất mang các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất của mình đến cơ quan Đăng ký quyền sử dụng đất để nộp và viết các yêu cầu của mình vào phiếu yêu cầu. Cán bộ tiếp nhận hồ sơ sẽ xác định về tính đầy đủ và hợp lệ của các giấy tờ có liên quan, những giấy tờ mà người sử dụng đất cần phải bổ sung, chuyển cho bộ phận thuế xác định các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng phải nộp, xác định lệ phí đăng ký phải nộp và thời gian người sử dụng đất cần đến nhận giấy chứng nhận. Mọi thủ tục và công tác chuyên môn khác sẽ do các nhân viên của cơ quan làm. Như vậy sẽ giảm chi phí đi lại của người dân, người sử dụng đất chỉ phải đi tối đa 3 lần: một lần nộp hồ sơ, một lần bổ sung hồ sơ (nếu có) và một lần nhận kết quả.
2.4 . Trong quá trình tổ chức thực hiện, các cơ quan thi hành cần phải cam kết rõ ràng về thời gian và chi phí .
Theo kết quả điều tra thực tế cho thấy, thì có đến 47,60 % số người dân (chủ yếu là