Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 67 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Thông tin cơ bản
Định dạng
Số trang
67
Dung lượng
708,8 KB
Nội dung
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
----
g
n
i
s
u
t
a
t
c
u
d
o
r
d
p
e
t
/
a
LUẬN VĂN TỐT
NGHIỆP he
e
t om
r
r
KHÓA c
36 (20102014) e
e
c
t
s
.
s
r
a Đềvtàie : ha nts
w n rc e
t
NHỮNG THUẬN
LỢIo VÀ KHÓ
KHĂN
KHI NHÀ
u
n
m
p u
e
C
,
NƯỚC THU
c TRƯỜNG HỢP
m HỒI
id ĐẤTgeTRONG
o
l
u
c SoCÓ CHỦ
D TƯ
a ĐẦU
o
d
s
i
l
d
s
e So
s
i
.
h
m
T
s ww
i
th /w
e :/
v
o ttp
mviên hướng
h dẫn :
Giảng
Sinh viên thực hiện:
e
r
TS. Phan Trung Hiền
Tôn Văn Thật
o
T
Bộ Môn Luật Hành Chính
MSSV: 5106004
Lớp: Luật Hành Chính k36
Cần Thơ, 12/2013
LỜI CẢM ƠN
Đầu tin em chân thành cảm ơn thầy hướng dẫn luận văn TS. Phan Trung Hiền đã
tận tình hướng dẫn để em hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu này.
Em cũng xin cảm ơn các thầy, cô dạy Luật Đất đai, Hành chính đô thị và toàn
thể thầy cô trong Khoa Luật Trường Đại Học Cần Thơ đã truyền đạt những kiến
thức, kinh nghiệm trong suốt thời gian học tại trường để em có thể vận dụng những
t
a
t
g
c
n
Bên cạnh đó em cũng cảm ơn gia đình, bạn bè luôni bên cạnh động viên,unhắc
d thành
nhở và chia sẽ những khó khăn góp phần tạo cho em
usthêm động lực đểrhoàn
o
tốt luận văn của mình.
d
p
e
t
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn.a
e
/
h
e
t om
r
r
c te se .c
as ver ha nts
w n rc e
t
o
n
e
C , pu cum
m lid e CầnoThơ, ngày 25 tháng 11 năm 2013
u
g D
o
c
a
Sinh viên thực hiện
o
S
d
s
i
l
d
s
o
e S
s
i
.
h
m
T
s ww
i
Tôn Văn Thật
th /w
e :/
v
o ttp
m h
e
r
To
kiến thức này để làm tốt đề tài luận văn.
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của tôi, có sự hỗ trợ từ
giảng viên hướng dẫn là TS. Phan Trung Hiền. Các nội dung nghiên cứu và kết quả
trong đề tài này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ công trình
nghiên cứu nào trước đây. Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh
giá được chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi trong phần tài liệu
g
n
i
s
u
t
a
t
tham khảo. Ngoài ra, đề tài còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như các số
liệu của một số tác giả, các cơ quan tổ chức khác, cũng được thể hiện trong phần tài
c
u
d
o
r
d
p
e
t
e
/
a
h
e
t om
r
r
c te se .c
as ver ha nts
w n rc e
t
o
n
e
C , pu cum
m lid e CầnoThơ, ngày 25 thàng 11 năm 2013
u
g D
o
c
a
Sinh viên thực hiện
do S ss olid
e S
s
i
.
h
m
T
s ww
i
th /w
Tôn Văn Thật
/
e
:
v
o ttp
m h
e
r
To
liệu tham khảo.
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
----- .....................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
t
a
................................................................................................................................................
g
t
c
n
i
................................................................................................................................................
u
s
d
u
................................................................................................................................................
o
r
d
p
e
................................................................................................................................................
t
e
/
a
................................................................................................................................................
h
e
t om
r
r
c te se .c
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
as ver ha nts
w n rc e
................................................................................................................................................
t
o
n
................................................................................................................................................
e
C , pu cum
m lid e o
................................................................................................................................................
u
g D
o
c
a
................................................................................................................................................
o S s lid
d
s o
................................................................................................................................................
e
s
i
S
.
h
m
................................................................................................................................................
T................................................................................................................................................
s ww
i
h w
t
/
................................................................................................................................................
/
e
:
ov ttp
m h
Cần Thơ, ngày….tháng….năm 2013
e
r
Giảng viên hướng dẫn
o
T
................................................................................................................................................
TS. Phan Trung Hiền
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN
----- .....................................................................................................................................
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
t
a
................................................................................................................................................
g
t
c
n
i
................................................................................................................................................
u
s
d
u
................................................................................................................................................
o
r
d
p
e
................................................................................................................................................
t
e
/
a
................................................................................................................................................
h
e
t om
r
r
c te se .c
................................................................................................................................................
................................................................................................................................................
as ver ha nts
w n rc e
................................................................................................................................................
t
o
n
................................................................................................................................................
e
C , pu cum
m lid e o
................................................................................................................................................
u
g D
o
c
a
................................................................................................................................................
o S s lid
d
s o
................................................................................................................................................
e
s
i
S
.
h
m
................................................................................................................................................
T................................................................................................................................................
s ww
i
h w
t
/
................................................................................................................................................
/
e
:
ov ttp
m h
Cần Thơ, ngày….tháng….năm 2013
e
r
Giảng viên phản biện
o
T
................................................................................................................................................
MỤC LỤC
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ............................................................................................1
3. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................................2
t
a
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP
g
t 4
CÓ CHỦ ĐẦU TƯ .............................................................................................................
c
n
i
u 4
s
d
1.1. Khái quát về thu hồi đất trong trường hợp cóuchủ đầu tư ......................................
o
r
d
1.1.1. Khái niệm thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợipích quốc gia,
e
t
lợi ích công cộng và phát triển kinh tế ...............................................................................
4
e
/
a
e vào rmục đích quốcthphòng,oanmninh, lợi
1.1.1.1 Nhà nước thu hồi đất để sử rdụng
c te se .c
ích quốc gia, lợi ích công cộng ............................................................................................
7
s
r
a ts kinh tế ..................7
ađể sử dụng
e
1.1.1.2. Nhà nước thu hồi đất
vào mụchđích phát triển
v
n dụng đất .................9
w
cđất so vớietrưng
n
r
t
1.1.1.3. Phân biệt trường
hợp Nhà nước thu hồi
o
u m
n
p
e
C
1.1.2. Cơ chế thu hồi đất ................................................................................................
11
u
,
c
m
d e o
1.1.2.1. Thu u
hồi đất theoliquy hoạch .............................................................................
11
g
o
c
a hợp cóidchủDđầu tư (hay còn gọi là thu hồi đất
1.1.2.2. o
Thu hồi đất
trong trường
S
s
l
d
s
theo dự án ..........................................................................................................................
12
o
e
s
i Đặc điểm của thumhồi đất trong
Strường hợp có chủ đầu tư ...............................13
.
h
1.1.3.
T1.1.4. Mục đích, ý nghĩa
s khiwNhàwnước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu
i
th /w
tư ........................................................................................................................................
14
/
e
:
1.1.5. Quávtrình hình
thành và phát triển của thu hồi đất trong trường hợp có
p
o
t
t
chủ đầu tư .........................................................................................................................
15
m
h
1.1.6.
re Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ...........17
ToChương 2: NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT KHI NHÀ NƯỚC THU
5. Kết cấu của đề tài ...........................................................................................................2
HỒI ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP CÓ CHỦ ĐẦU TƯ .............................................20
2.1. Quy định về thẩm quyền thu hồi đất .......................................................................20
2.2. Vai trò của chủ đầu tư trong quá trình khi Nhà nước thu hồi đất .......................20
2.3. Trình tự khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư ...................23
2.4. Chi phí tạm ứng cho dự án khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có
chủ đầu tư .........................................................................................................................26
2.5. Tổ chức thực hiện công tác thu hồi và giải phóng mặt bằng ................................27
Chương 3: NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP CÓ CHỦ ĐẦU TƯ .............................................32
3.1. Tình hình thu hồi đất trong phạm vi cả nước ........................................................32
t
a
t
3.2. Tình hình thực hiện việc thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư trên
địa bàn Thành phố Cần Thơ ...........................................................................................36
g
c 40
n
i
3.3. Thuận lợi ....................................................................................................................
u
s
d
u
3.3.1. Thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước......................
40
o
r
dtình trạng quy hoạchp treo.................41
e
3.3.2. Đảm bảo dự án được thực hiện và tránh
t
e có chủ /đầu tư
a
3.3.3. Giá bồi thường khi Nhà nước thu
hồi
đất
trong
trường
hợp
h
e
tquy hoạchom
r
r
cao hơn so với giá bồi thường khi Nhà
nước
thu
hồi
đất
theo
c te se .c .....................41
3.4. Khó khăn ....................................................................................................................
42
as ver ha nts
wgiữa Nhà
3.4.1. Chưa đảm bảo lợi ích
nước - chủ
dân có đất bị thu
c đầu - người
n
e
r
t
o
hồi.......................................................................................................................................
42
u m
n
p
e
C
u
,
3.4.2 Vấn đề bồim
thường, hỗ trợ, tái định
cư giảicquyết chưa tương xứng dẫn
id ge o
l
u
đến khiếu nại, khiếu
kiện ..................................................................................................
43
o
c
D
a khó khăn
o
S
3.5. Nguyên
nhân dẫn
đến những
s
id khi Nhà nước thu hồi đất trong
l
d
s
trường
45
e So
shợp có chủ đầu tư ................................................................................................
i
.
h
m
3.5.1.
Nguyên nhân khách
quan ...................................................................................
45
T 3.5.1.1. Do thiếu vốn
w
s cho công
i
h ww tác thu hồi đất nên gặp nhiều khó khăn .....................45
t
/ cập của hệ thống chính sách, pháp luật về thu hồi đất
3.5.1.2. Sựehạn chế, bất
/
:
trong trườngvhợp có chủ
o ttp đầu tư .........................................................................................46
3.5.2.m
Nguyên nhân
h chủ quan .......................................................................................46
e
r3.5.2.1 Giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi trong trường hợp có chủ đầu tư
Tochưa phù hợp......................................................................................................................46
3.5.2.2. Năng lực của đội ngũ cán bộ còn hạn chế ......................................................49
3.5.2.3. Nhận thức của người dân về chính sách pháp luật về thu hồi đất trong
trường hợp có chủ dầu tư còn hạn chế ..............................................................................49
3.6 Giải pháp khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư .................50
3.6.1 Chủ đầu tư phải quy động vốn một cách đầy đủ để đảm bảo cho thực hiện
việc thu hồi đất được nhanh chóng ..................................................................................50
3.6.2 Xây dựng chính sách, pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất trong trường
hợp có chủ đầu tư hoàn thiện và đầy đủ hơn ..................................................................50
3.6.3 Cần xây dựng khung giá bồi thường sát giá thị trường ......................................52
3.6.4 Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ và tăng cường công tác tuyên
truyền về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư ....................................................53
t
a
KẾT LUẬN ............................................................................................
55
g
t
c
n
i
u
d
us
o
r
d
p
e
t
e
/
a
h
e
t om
r
r
c te se .c
as ver ha nts
w n rc e
t
o
n
e
C , pu cum
m lid e o
u
g D
o
c
a
do S ss olid
e S
s
i
.
h
m
T
s ww
i
th /w
e :/
v
o ttp
m h
e
r
To
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất nước ta đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, quá trình Công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước diễn ra rất nhanh, cùng với sự phát triển đó thì việc đô
thị hóa cũng đang diễn ra ở khắp các tỉnh, thành trên cả nước. Việc xây dựng đã và
đang chiếm hàng ngàn diên tích đất ở và đất sản xuất của người dân. Cơ chế thu hồi
đất nói chung và cơ chế thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư nói riêng luôn
t
a
t
g
c
n
i
u
trong những năm gần đây Nhà nước đã ban hành những
s chính sách về thudhồi đất
u
trong trường hợp có chủ đầu tư để đảm bảo lợi ích giữa các bên tránh tình
otrạng ưu
r
d
tiên và hưởng quyền lợi bên nào nhiều hơn bên
nào. Tuy nhiên, việc
p thu hồi đất
e
t
luôn gặp những thuận lợi và khó khăn nhất
định. Để có thể pháte
huy những/ thuận
a
h
m
lợi và hạn chế các khó khăn của việcre
thu hồi đất thì ngườit viết đã chọn
đề tài
r
o
c nước tthue hồi đấtstrong
e
“Những thuận lợi và khó khăn khi Nhà
trường
c hợp có chủ
.
s
r
đầu tư” làm đối tượng nghiên cứu
a ts
a của luậnvevăn tốt nghiệp.
h
wtài n rc en
2. Mục tiêu nghiên cứu
đề
t
o rõ cácpquy
u định củampháp luật về thu hồi đất
n Clàm
Trọng tâm nghiên e
cứu đề tài là
u thuận lợi và khó khăn để
,
trong trường hợp có
chủ đầu d
tư . Đồng thời
tìm ra những
c
m
i getiễn và cácođiểm còn bất cặp chưa phù hợp
u
phát huy các thuận
lợi phù lhợp với thực
c Sogiải pháp ađể hài hòadlợiDích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và
với thực tế o
thì tìm ra các
s
i thể hoàn thiện hơn các quy định của
l
d
s
người dân có đất bị thu hồi đất, để từ đó
có
o
e
s
i
S hợp có chủ đầu tư.
pháp luật về cơ chế thu hồi đất trong .trường
h
m
T Để hoàn thành cácismục tiêu trênwluận văn có nhiệm vụ:
w
h
t
Hệ thống hóa các quy định
wcủa pháp luật về thu hồi đất trong trường hợp có chủ
/
/
e
:
đầu tư ở nước
ta.
v
o
tp
Tổng kết những tkinh nghiệm về những thuận lợi và khó khi Nhà nước thu hồi
mmột số địahphương trong cả nước để từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho
đất của
e
r
thành phố Cần Thơ.
To
tồn tại những thuận lợi và khó khăn song song với nhau.
Để đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và người dân có đất bị thu hồi,
Phân tích, chỉ ra những thuận lợi và khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất trong
trường hợp có chủ đầu tư của nước ta hiện nay.
Tìm ra được các thuận lợi và khó khăn để đưa ra các giải pháp cơ bản để hoàn
thiện chính sách, pháp luật về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về những
thuận lợi và khó khăn của cơ chế Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu
tư. Trong phạm vi nghiên cứu của pháp luật về cơ chế thu hồi đất trong trường hợp
có chủ đầu tư người viết còn so sánh với cơ chế khi Nhà nước thu hồi đất theo quy
hoạch để làm sáng tỏa nội dung nghiên cứu của đề tài.
4. Phương pháp nghiên cứu
t
a
t
g
c
n
i
u
định của các quy định của pháp luật về cùng một vấnsđề, so sánh giữa lý luận và
d
u
thực tiễn.
o
r
d
p
e
5. Kết cấu của đề tài
t
e nội dung,/ kết
a
h
Kết cấu của đề tài gồm những phần e
chính sau đây: Lời nói
đầu,
t om
r
luận. Riêng phần nội dung gồm có bacchương. r
e
e
c
t
s
.
s
r
Chương 1: Cơ sở lý luận về thu
a hồi đấtvetrong trườnghahợp cónchủtsđầu tư
c Khái quát
Chương này gồm những w
nội dung n
chính sau đây:
về thu hồi đất trong
e
r
t
u vì mụcmđích quốc phòng, an ninh,
trường hợp có chủ đầu tư,
trong đó o
có thu hồi đất
n
p
e
C
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh u
tế, cơ chế Nhà nước thu hồi
,
c
m
d
i khi gNhàe nước thuohồi đất trong trường hợp có chủ
đất, đặc điểm, mục
đích, ý lnghĩa
u
o và pháta triển củadDthu hồi đất trong trường hợp có chủ
c hìnhSthành
đầu tư, quá trình
o
shỗ trợ, táiliđịnh cư khi nhà nước thu hồi đất.
đầu tư vàd
khái quát về bồi thường,
s
o
e
s
i
Chương 2: Những quy định của pháp
S luật khi Nhà nước thu hồi đất trong trường
.
h
m
hợp
T có chủ đầu tư is
w
Chương này nghiên
th cứu/wcácwvấn đề về cơ sở pháp lý khi Nhà nước thu hồi đất
trong trường hợp
/ tư gồm những nội dung cơ bản sau đây: Quy định về
e có chủ:đầu
v
pvai trò của chủ đầu tư trong quá trình Nhà nước thu hồi đất,
thẩm quyền
thu hồi đất,
o
t
t
trình tựm
khi Nhà nước
thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư, chi phí tạm ứng
h
chore
dự án khi nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư, Tổ chức thực
hiện công tác thu hồi và giải phóng mặt bằng.
o
T
Trong quá trình nghiên cứu người viết sử dụng các phương pháp: phân tích luật
viết, phương pháp thu thập tài liệu, phương pháp so sánh, đối chiếu với các quy
Chương 3: Những thuận lợi và khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất trong trường
hợp có chủ đầu tư
Chương này nêu lên những thuận lợi và khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất trong
trường hợp có chủ đầu tư, những nguyên nhân dẫn đến những khó khăn trong quá
trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và đưa ra những giải pháp để hoàn thiện các
quy định của pháp luật về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư.
g
n
i
s
u
c
u
d
o
r
d
p
e
t
e
/
a
h
e
t om
r
r
c te se .c
as ver ha nts
w n rc e
t
o
n
e
C , pu cum
m lid e o
u
g D
o
c
a
do S ss olid
e S
s
i
.
h
m
T
s ww
i
th /w
e :/
v
o ttp
m h
e
r
To
t
a
t
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT TRONG
TRƯỜNG HỢP CÓ CHỦ ĐẦU TƯ
1.1. Khái quát về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư
1.1.1. Khái niệm thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
t
a
t
gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế.
g
c
n
i
u
s
dnguồn
u
cả được quản lý, sử dụng, khai thác một cách hợp lý khoa học sẽ trở thành
o
d “Đất đai, rừng pnúi,r sông, hồ,
lực lớn mạnh. Hiến pháp năm 1992 đã khẳngeđịnh:
t đất, nguồn lợi ở vùng
nguồn nước tài nguyên thiên nhiên trong lòng
lục
e biển, thềm
/
a
h
e dân”. rTính nhất quán
t trongoquan
địa và vùng trời… đều thuộc sở hữu toàn
niệm
m
r
c tiếp ttụce khẳng sđịnhe tại Luật.cĐất đai năm
xây dựng chế độ sở hữu toàn dân được
ssở hữu etoànr dân về ađất đai”. tTrên
2003: “…Nhà nước đại diện chủ
s tinh thần đó,
a
h
v
Nhà nước ta trong quá trình w
quản lý đã sử
dụng nhiều
biện pháp
n khác nhau để phân
c
n
e
r
t
phối và phân phối lại quỹ
đất quốcogia cho nhiều
chủ sử dụng. Một trong những
u
n
m
p
biện pháp đó chính là e
thu hồi đất.C
u
,
c
m
d
e
i
Ngược lại với
giao đất, lcho thuê đất là những o
hình thức pháp lý làm hình thành
u
ghồi đất biệnD pháp pháp lý làm chấm dứt quan
o
c
một quan hệ pháp
luật đất
đai thì thu
a
S thứcsspháp lý nàylidlà một quyết định thu hồi đất của cơ
dođất đai. Hình
hệ pháp luật
o
s nước có thẩm quyềne về giao
quan inhà
đất, cho thuê đất. Biện pháp này thể hiện
S
.
quyền
nước trongm
tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
TVìhvậy,lựcđể nhà
wquyền lực nhà nước được thể hiện nhằm đảm bảo
s
i
thực thi nội
dung này,
w
h
t
lợi ích của Nhà nước, của xã
whội đồng thời lặp lại trật tự kỷ cương trong quản lý
/
/
e
:
Nhà nước vềvđất đai.
o ttpchỉ hiểu một cách thuần tuý là Nhà nước sẽ tước đi quyền sử
Thu hồi đất không
m h
dụngecủa các chủ sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới
r
phù hợp với lợi ích Nhà nước và xã hội. Thực tế thu hồi đất là giai đoạn kết thúc
Toviệc sử dụng đất của chủ thể này nhưng là bước kế tiếp của việc sử dụng đất của
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò đặc biệt quan trọng trong
đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Đất đai nước ta có cơ cấu phong phú đa
dạng như: đất nông nghiệp, đất rừng, đất công nghiệp, đất khai thác khoáng sản. Tất
1
2
một chủ thể mới. Do vậy các quy định về thu hồi đất cần kết nối được ba lợi ích của
ba chủ thể quan trọng là: Nhà nước - chủ đầu tư - người bị thu hồi đất.
1
2
Điều 17 Hiến pháp năm 1992
Điều 1 Luật Đất đai năm 2003
Được quy định trong dự thảo hiến pháp thì có hai phương thức khi Nhà nước thu
hồi đất đó là “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong
trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng. Việc thu hồi đất phải có bồi thường, công khai, minh
bạch” và “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường
hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh, để thực hiện các
dự án phát triển kinh tế - xã hội hoặc các dự án khác vì lợi ích quốc gia, lợi ích
t
a
Giáo trình Luật Đất đai năm 2003 - Trường đại học Luật
Hà Nội đưa ra định
g
t
c
n
nghĩa về thu hồi đất như sau: “thu hồi đất là văn bản hành
i chính của cơ quanu nhà
s
nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp
luật đất đai để phục
d vụ lợi
u
o
ích của Nhà nước của xã hội hoặc xử lý hành chính
hành vi vi phạm pháp
r luật đất
d
p
e
đai của người sử dụng đất” .
t
e
/ ra
a
h
Theo Luật Đất đai năm 2003 thì thuehồi đất được hiểu: “là
việc
Nhà
nước
t
m
r
r
o
quyết định hành chính để thu lại quyền
c sử dụngteđất hoặcsthue lại đất.cđã giao cho tổ
s phường,erthị trấn quản
chức, Uỷ ban nhân dân (UBND) xã,
lý theo s
quy định của luật
a
a
t
h n
này”.
v
w
c
r quy địnhe tại Luật Đất đai năm
t on hợpuđược
Nhà nước thu hồi đấtntrong các trường
m
p
e đất trongCtrường hợp
2003. Nhà nước thu hồi
sau đây: u
,
c an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
m
d
e
i
o
- Nhà nước sử
dụng đất lvào mục đích quốc phòng,
u
g D
o
c
a
ích công cộng,
phát
triển
kinh
tế;
o S s lid
d
s đất không
- Tổ chức được Nhà nước giao
thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
o
e
s
Ssử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
giao iđất có thu tiền sử dụng đất mà tiền
.
h
m
nước
T hoặc cho thuê đấtis thu tiền thuê
w đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi
wnhu cầu sử dụng đất;
nơi khác, giảm hoặc
thkhông/còn
wmục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
/
- Sử dụng đất
không đúng
e
:
v
osử dụng tđấttpcố ý hủy hoại đất;
- Người
m h
-e
Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
r
- Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
o
T
công cộng. Việc thu hồi đất phải có bồi thường, công khai, minh bạch.”3
4
5
6
+ Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
Dự thảo tiếp thu, chỉnh lý trên cơ sở ý kiến của Đại Biểu Quốc Hội, ngày 02/08/2013, Hiến Pháp Nước
Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1993 (sửa đổi 2013)
4
Giáo trình Luật Đất đai năm 2003,Trường đại học Luật Hà Nội, năm 2007
5
Khoản 4 Điều 5 của Luật Đất đai năm 2003
6
Điều 38 Luật Đất đai năm 2003
3
+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà
người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết
thời hạn;
t
a
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời
g hạn mười hai tháng
t
c
n
i hạn mười tám thánguliền;
liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời
s
d
đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai
umươi bốn tháng liền;
o
r được sử
d dự án đầu tư mà không
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thựcehiện
p
t
dụng trong thời hạn mười hai tháng liền a
hoặc tiến độ sử dụng đất
e chậm hơn/ hai
h
edự án đầur tư, kể từ khit nhận obànmgiao đất
mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong
r
e
trên thực địa mà không được cơ quancnhà nướcecó thẩm quyền
quyếtcđịnh giao đất,
t
s
.
s
r
cho thuê đất đó cho phép.
s
a
a ve h nt
w cứu nvề trường rhợpc thu hồieđất được quy định tại
Ở đây, người viết chỉ nghiên
t
o
u nước m
Khoản 1 Điều 38 Luật n
Đất đai năm
2003, “Nhà
sử dụng đất vào mục đích
p
e
C
u
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi, ích công cộng,
phát triển kinh tế”. Nhà
c
m
d
e hỗ trợ, táiođịnh cư cho người có đất bị thu
i bồi thường,
nước sẽ phê duyệt
phương án
l
u
g
o Trongaquá trìnhdtriển
c mặtSbằng.
D khai công nghiệp hóa, hiện đại
hồi để giải phóng
o
s
i kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, phát
d nhu cầu phát triểnskết cấu ohạltầng
hóa đất nước,
s nghiệp và dịch vụ,ehiện đại.Shóa lực lượng quốc phòng và an ninh đòi hỏi
triển icông
m cần wthu hồi. “Mức trung bình trong mỗi năm qua Nhà
quỹhđất khá lớn mà Nhà nước
Tnước đã cho chuyển khoảng
s 50.000
i
ha đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích
w
h
thực hiện các dự tán đầu tưw
phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng
/
/
e
mặt bằng sản
xuất, kinh :doanh phi nông nghiệp”.
v
o ttpĐất đai mới của Quốc hội lần thứ VIII của Ban thường vụ
Trong dự thảo Luật
m h
quốcehội có quy định về vấn đề về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư làm
r
một chương riêng trong dự thảo, thay vì Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định vấn đề
Tothu hồi đất chỉ là một mục nhỏ của chương trong Luật Đất đai năm 2003. Thêm vào
7
đó Dự thảo mới còn quy định cả việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mà quy định
trước đó không có đề cập đến trong Luật Đất đai năm 2003 , chỉ có các vấn bản
Gs. TsKh. Đặng Hùng Võ, Cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,
http://vietbao.vn/Nha-dat/Co-che-boi-thuong-GPMB-tai-dinh-cu-khi-nha-nuoc-thu-hoi-dat/45136693/511/,
15/08/2013
7
dưới luật mới quy định cụ thể vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà thui. Đây
được xem là bước tiến mới của chính sách pháp luật về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư.
Việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư được quy định
cụ thể hơn trong dự thảo Luật đất đai mới, điều đó thể hiện rõ ở điểm là dự
thảo mới quy định các trường hợp thu hồi đất cụ thể như “các trường hợp thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh”8, “Các trường hợp thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”9 và “thu
hồi đất để thực hiện các dự án, công trình phát triển kinh tế, xã hội” 10. Tạo cơ
sở vững chắc hơn về cơ sở pháp lý và đảm bảo thực hiện dự án.
g
n
i
s
u
t
a
t
c
u
d
o
rphòng, an
d
1.1.1.1. Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào
mục
đích
quốc
p
te
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộnga
e
/
h
e
t om10 năm
r
Theo khoản 1 Điều 36 Nghị định
181/2004/NĐ-CP
ngày 29 tháng
r
c teĐất đai năm
e2003. .c
2004 của chính phủ về hướng dẫns
thi hành Luật
s
r
a ts
a
e
- Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng,
an
ninh
h
v
n
w
c
n
e
r
t
- Sử dụng đất để xâyndựng trụ sởocơ quan, u
công trình sự nghiệp được Nhà nước
esử dụng đấtC , p cum
giao đất không thu tiền
m
id trụ sởgcủae tổ chứconước ngoài có chức năng ngoại
- Sử dụng đất
để xây dựng
l
u
c So a dD
giao
o
s
i công cộng không nhằm mục đích kinh
l
d
s
- Sử dụng đất để xây dựng các công trình
o
e
s
i
doanh
S
.
h
m
T - Sử dụng đất để phát
wphòng hộ, rừng đặc dụng
s triển rừng
i
th các cơ/wsởwtôn giáo
- Sử dụng đất cho
e :/
v
p
o
t
t
1.1.1.2 Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế
m h
e
r Theo khoản 2 Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm
To2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003.
- Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa
Điều 61 Dự thảo Luật Đất đai lần thứ 8 Quốc Hội khóa XIII
Điều 62 Dự thảo Luật Đất đai lần thứ 8 Quốc Hội khóa XIII
10
Điều 63 Dự thảo Luật Đất đai lần thứ 8 Quốc Hội khóa XIII
8
9
- Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp quy định tại Điều 90 Luật
đất đai, khu công nghệ cao quy định tại Điều 91 của Luật đất đai, khu kinh tế quy
định tại Điều 92 Luật đất đai;
- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển
chính thức (ODA);
- Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư
nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu
t
a
t
g
c
n
i
u
Theo khoản 3 Điều 2 của Nghị định 17/2006/NĐ-CP
s ngày 27 thángd01 năm
u
2006 sửa đổi, bổ sung Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
o
r
d
p sản theo
ethăm dò, khai thácekhoáng
- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu ttư
/ làm
quy định của pháp luật về đầu tư và phápa
luật về khoáng sản; h
sử dụng đất để
e
t bảomvệ môi
r
mặt bằng di dời các cơ sở sản xuất, kinh
doanh rdịch vụ theo yêu cầuo
c tetrí vào khusecông nghiệp,
c khu công
trường hoặc theo quy hoạch mà s
không thể bố
.
r
a ve ha nts
nghệ cao, khu kinh tế.
wcác dự nán đầu tư kếtrccấu hạ tầng
e phục vụ công cộng
- Sử dụng đất để thực hiện
t
o
u
n
bao gồm các công trình
giao thông,
điện lực,pthuỷ lợi, cấpm
nước, thoát nước, vệ sinh
e
C
u
môi trường, thôngm
tin liên lạc,
đường ống, dẫn xăngcdầu, đường ống dẫn khí, giáo
d
ey tế, thể dục,
i
o thể thao, chợ.
dục, đào tạo, vănuhoá, khoa lhọc kỹ thuật,
g
o
c
D
a
o
S
d
s
Theo
Điều 34 Nghị định 84/2007/NĐ-CP
i và Thông tư 06/2007/TT-BTN-MT
l
d
s
o
ngày s
15/6/2007 thì bao gồm:e
i
S
.
h
m
- Dự án quan trọng quốc
gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư (thể hiện
Ttrong Nghị quyết củaisQuốc hội); w
h ww
t
- Dự án quan trọng do /Thủ tướng chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư (Điều
/ ngày 22/9/2006).
e108/2006/NĐ-CP
:
v
37 Nghị định
p
o
t
t
- Nhà
nước thu
hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ
m
h
tầng
rekhu dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp (từ 3
sao trở lên) trong các trường hợp sau đây:
o
T
tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế.
+ Các dự án trong khu đô thị hiện có được thể hiện trong khu quy hoạch sử
dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt và được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt chủ
trương đầu tư đối với từng dự án;
+ Các dự án trong khu vực mở rộng khu đô thị hiện có hoặc khu đô thị mới
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị
hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt;
+ Các dự án trong khu dân cư nông thôn hiện có, khu dân cư nông thôn mở
rộng hoặc khu dân cư nông thôn xây dựng mới được thể hiện trong quy hoạch sử
dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
t
a
t
g
c
n
i
u
Trưng dụng đất là việc nhà nước điều chuyển quyền
s sử dụng một diệndtích đất
u
trong một giai đoạn tạm thời từ người sử dụng đất sang nhà nước một cách
obắt buộc
r
d
theo thủ tục hành chính không do lỗi của người
sử dụng đất. Lý do p
được viện dẫn
e
t
để tiến hành trưng dụng trong Hiến phápa1992 là “ vì mục đíchequốc phòng,
an
/
h
e hiểu trong
t mua,otrưng
m
ninh, lợi ích quốc gia. Tuy nhiên, khi r
tìm
Luật Trưng
dụng
r
c là khite có: nguysecơ chiến.tranh,
Tài sản năm 2008 thì lý do cụ thể chính
c an ninh
s
r
s
quốc gia có nguy cơ đoe dọa, thiên
bệnh... ”. a
a tai, dịch
e
t
h
v
w
cnhận ra emộtn số điểm khác biệt.
Do đó khi đối chiếu hai
chế
định
này,
ta có thể
n
r
t
o
u triển đấtmnước, phát triển xã hội;
n
Thu hồi đất theo quy hoạch
là vì mục
đích phát
p
e
C
u
trong khi đó, trưng dụng đất nhằm phòng ngừa
ngăn chặn
nguy cơ chiến tranh thiên
,
c
m
d
i hành theogequy hoạchoxây dựng có trình tự lập, trình,
tai…thứ hai, thuuhồi đất tiến
l
cduyệt quySohoạch và thực
a hiệnidquyDhoạch. Còn trưng dụng đất là khẩn
thẩm định, xét
o
s
l nào cả. thứ ba, trưng dụng đất là sự
thiết, đột d
xuất không theo kế hoạch,
quy hoạch
s
o
s còn trưng dụng đất làesự cấp.thiết.
cần thiết
Thứ tư, trình tự thủ tục ra quyết định thu
i
S
h
m
hồi
bước, những chặng chi tiết, còn trưng dụng đất cần tiến hành
Tnhanh,đấtgọncó những
w hoặc bằng lời nói mà có giấy xác nhận, và có
sbằng vănwbản,
i
có thể hiện
h whoặc ký ban hành. cuối cùng trưng dụng đất là có thời
hiệu lực ngay thờit điểm nói
/
/
e
:
hạn, còn thuv
hồi đất là vĩnh viễn.
o ttpdụng đất là hai lĩnh vực có rất nhiều điểm khác nhau:
Thu hồi đất và trưng
m h
e
r
Thu hồi đất
Trưng dụng đất
To
1.1.1.3 Phân biệt trường hợp nhà nước thu hồi đất so với trưng dụng đất
11
1. Văn bản pháp luật
Theo Luật Đất đai năm
Theo Điều 23 Hiến
điều chỉnh
2003 và các văn bản pháp năm 1992 và Luật
hướng dẫn thi hành
Trưng mua, Trưng dụng
11
TS. Phan Trung Hiền, Tạp chí Luật học, Số 3/2011, tr 16 - 28
tài sản năm 2008
2. Mục đích kế hoạch
Nhằm thực hiện quy
sử dụng đất hoặc quy hoạch
hoạch xây dựng
3. Phương án đền bù
Theo giá Nhà nước quy
định tại Điều 55 và Điều
56 Luật Đất đai năm 2003
Vì mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia
Theo giá thị trường
t
a
t
gChuyển từ cá nhân,ctập
n
i thể sang Nhà nước u
sử dụng
dụng từ cá nhân tập thể
s
d
u
sang cá nhân tập thể khác
o
r
d
p
e
5. Thời hạn
Thu hồi đất tvĩnh viễn
Có thời
hạn và không
e
/
a
h
theo quy hoạch,
kế hoạch theo tquy
hoạch,m
kế hoạch
e
r
r sửedụng đất co
sử dụng c
đất
e
t as s.
s
r
aDo Ủy vbane nhân dân
6. Thẩm quyền
Do tChính phủ và Ủy
h
n
w
cấp tỉnh n
và Ủy banrc
nhân bane nhân dân cấp tỉnh
t
n
dân cấpohuyện thựcuhiện
e
C , p cumthực hiện
7. Trình tự, thủm
tục
e theo oNghị Thực hiện theo Hiến
id Thực ghiện
l
u
ngày pháp năm 1992, Luật
c So định 69/2009/NĐ-CP
D
a
o
s 8 nămlid2009 của Trưng mua, Trưng dụng
13 tháng
d
s
chính
e phủSquyo định về quy năm 2008
s
i
h
m
hoạch sử. dụng đất, giá đất,
T
s thuwhồiwđất, bồi thường, hỗ
i
th /wtrợ và tái định cư
eso sánh giữa:/ thu hồi đất và trưng dụng đất cho thấy rõ sự không công
v
Thông qua
o
tp
bằng cho người dântcó đất bị thu hồi, từ cơ sở pháp lý để lấy đất, giá bồi thường ,
m h
trìnhetự thủ tục thực hiện đến thẩm quyền đều thấp hơn trưng dụng đất, thế nhưng
r
thu hồi đất lại lấy đất vĩnh viễn không trả lại đất cho người dân, cho thấy cơ sở pháp
Tolý không tương xứng với sự quan trọng của thu hồi đất. Trưng dụng đất thì được
4. Chuyển giao quyền
Chuyển giao quyền sử
quy định trong hiến pháp cơ sở pháp lý cao nhất lại trả lại đất khi sử dụng xong mục
đích trưng dụng nhưng lại tính giá bồi thường theo giá thị trường. Do đó, việc thu
hồi đất thường dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện xảy ra trong quá trình thu hồi.
1.1.2. Cơ chế thu hồi đất
Cơ chế Nhà nước thu hồi đất có hai hình thức: một là Nhà nước thu hồi đất theo
quy hoạch khi chưa có dự án đầu tư, hai là Nhà nước thu hồi đất theo dự án khi đã
được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận dự án đầu tư và có chủ đầu tư cụ thể.
Sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003, hầu như chỉ có Đà Nẵng thực hiện
rất tốt cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, còn các địa phương khác chỉ
thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo dự án. 12 Một số tỉnh đã thử nghiệm mô
t
a
t
hình thu hồi đất theo quy hoạch và gặp phải hai khó khăn chủ yếu, một là không tìm
được nguồn tài chính đủ để bồi thường khi chưa có dự án đầu tư và hai là bị rơi vào
g
n
lãng phí đất đã thu hồi khi quy hoạch sử dụng đất khôngi khả thi dưới tầm nhìn c
của
u
s
nhà đầu tư. Hầu hết các địa phương này có lượng khiếu
nại, khiếu kiện củaddân về
u
o
đất đai khá lớn.
r
d
p
e
t
1.1.2.1. Thu hồi đất theo quy hoạch
e
/
a
h
e
t hoạchoquy
m
Thu hồi đất theo quy hoạch là dựa rtrên một trong ba loại quy
hoạch
r
e
sau: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtcchi tiết, tquy
hoạch xây
dựng chi
e
ctiết đô thị và
s
.
s
r
quy hoạch xây dựng điểm dân cư
Thu hồi đất
a theo quytshoạch được quy
a nông thôn.
e
h
n ngày 29 tháng
định tại Khoản 1 và khoản 2 w
Điều 36 củavnghị địnhc181/2004/NĐ-CP
n
e
r
t
10 năm 2004 của chính n
phủ về hướng
dẫn thi hành
Luật Đất đai năm 2003.
o
u
m
p
e
C
u
Cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy ,hoạch gặp một số khó khăn so với thu hồi
m d là: oc
đất trong trườngu
hợp có chủliđầu tư như e
g D
o
c
a
- Khôngo
có kinh phíSđể thực hiện
bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi chưa có chủ
d
s
i
l
d
s o
đầu tư dự án
e
s
i
Scơ chế thu hồi đất theo quy hoạch gây tình
.
- Khi quy hoạch không
khả thi thì
h
m
T bỏ hoang đất đãisthu hồi, vừawlãng phí đất đai vừa gây bức xúc cho người có
trạng
đất bị thu hồi.
th /ww
e nước thu:/ hồi đất theo quy hoạch chỉ có thể áp dụng ở các vùng đô
- Cơ chế v
Nhà
tp
thị có sức o
hút đầu tưtlớn.
m h
-e
Cơ chế nhà nước thực hiện theo quy hoạch thì giá bồi thường luôn thấp hơn so
r
với giá khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư.
To
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch này giao đất cho tổ chức
phát triển quỹ đất do Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương thành
lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản
Gs. TsKh. Đặng Hùng Võ, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và giải quyết bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu
hồi đất dưới góc nhìn kinh nghiệm quốc tế
12
lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được công bố mà chưa có dự án đầu tư .13
1.1.2.2. Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư (hay còn gọi là thu hồi đất
theo dự án)
Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư là việc Nhà nước thu hồi đất để thực
hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng đô
thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn trong trường hợp đã có chủ
t
a
t
g
c
n
i
u
giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư để s
thực hiện dự án đốid
với các
u
trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan nhàd
nước có thẩm quyền xétro
duyệt.
p
e
Các chủ đầu tư khi Nhà nước thu hồi đấtt trong trường hợp có chủ đầu tư bao
e
/
a
gồm Nhà nước, tổ chức, cá nhân khi có e
đủ các điều kiện sẽ trởth
thành chủ đầu tư dự
m
r
r
o
án. Một trong các điều kiện thì điều kiện
quan
trọng
nhất
là
vốn,
vì
có
đủ
vốn
c te se .c sẽ góp
phần vào việc thực hiện việc thushồi, giải phóng
mặt bằng được nhanh chóng để
r
aán chủ yếutstừ các nguồn vốn
a
e
thực hiện đúng tiến độ. Các nguồn vốn để
thực
hiện
dự
h
v
w
cdự án đầuentư và các nguồn vốn
n
r
như là: Vốn từ Ngân sácht Nhà nước, vốn của chủ
o
n
khác.
e
C , pu cum
mngân sách
Trong đó vốn từ
là cơ bản, quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn
e
idNhà nước
ođiểm như giao thông, thủy lợi, đê
l
u
và thường được
bố trí choonhững cônggtrình trọng
c
D
a
o
S
d
s
điều, điện,
nước, sân bay, bến cảng, các công
i trình an sinh xã hội… Đây là những
l
d
s
công trình
e gian thuSohồi lâu.
s có số vốn lớn và thời
i
.
h
Vốn của chủ đầu tư m
là mang tính quyết định trong quá trình thu hồi và giải
T
s wwvà hiệu quả nhất, tránh được những khiếu nại,
phóng mặt bằng đượci nhanh chóng
thdự án được
khiếu kiện đảm bảo
w tiến hành đúng tiến độ thực hiện dự án.
/
/
e
:
v
Các nguồn
vốn khác
bao gồm vốn của doanh nghiệp, vốn vay của các tổ chức
p
o
t
t viện trợ từ nước ngoài và vốn huy động từ sự đóng góp của
phi chính phủ, vốn nhận
m
h
nhânedân là những nguồn vốn quan trọng và ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ
r
cấu của nguồn vốn.
To
đầu tư cụ thể.
Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư do Nhà nước thu hồi đất, bồi thường,
14
Nguồn vốn để thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong cơ chế
thu hồi đất nói chung và trong trường hợp thu hồi đất có chủ đầu tư nói riêng thì
vốn là một trong những nhân tố quan trọng, quyết định tiến độ của công tác thu hồi,
giải phóng mặt bằng. Thực tế cho thấy, rất nhiều công trình do thiếu vốn hoặc bố trí
13
14
Khoản 1 Điều 41 Luật đất đai năm 2003
Khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai năm 2003
vốn không kịp thời nên quá trình thực hiện phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc.
Về nguyên tắc thì sau khi phương án bồi thường được phê duyệt thì phải chi trả
ngay tiền bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nhưng do không có tiền
hoặc thiếu tiền nên không chi trả kịp thời. Đến khi có tiền chi trả thì giá đất, giá vật
liệu xây dựng tăng cao thì người dân không nhận tiền và đề nghị phải tính trượt giá
(tính lại theo giá thị trường) làm nảy sinh thêm vô vàn khó khăn.
1.1.3. Đặc điểm của Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư
t
a
t
g
c
n
i
u
s ích quốc gia, lợi íchd công
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
u
o
cộng hoặc mục đích phát triển kinh tế.
r
d
p kế hoạch
e Đây có thể là quyehoạch,
t
- Thu hồi đất theo quy hoạch đã được duyệt.
/ cư
ađô thị quy hoạch xâythdựng điểmmdân
sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng
e
ophóng mặt
nông thôn. Ví dụ, Nhà nước thực hiện
crviệc thutehồir đất, bồisethường,.giải
c
bằng sau khi quy hoạch, kế hoạchssử dụng đất
được công bố hoặc khi dự án đầu tư
r
a sử dụngtsđất được cơ quan
a
e
có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quyvhoạch,
kế hoạch
h
wduyệt. n rc en
nhà nước có thẩm quyền xét
t
o
uthẩm quyềnmtiến hành. Ví dụ, Uỷ ban
n
p
- Thu hồi đất phải e
do cơ quanC
nhà nước có
u
,
c
m
nhân dân tỉnh, thành phố trực
định thu hồi đất đối với tổ
e ương quyết
idthuộc gtrung
o
l
u
chức, cơ sở tôn
Việt Nam định cư ởDnước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
o
c giáo, người
o
S ssa lid
ngoài. d
s hồi đất phải theo trìnhe tự, thủ.Stụcotheo quy định của pháp luật. Ví dụ, Nghị
- Thu
i
h 69/NĐ-CP ngày 13 tháng
m 8 năm
định
2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
Thoạch
w
s
i đất, thu whồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
sử dụng đất, giá
h
t
w bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Chính phủ quy định
- Việc thu hồi phải gắn/với
/
e
:
v
việc bồi thường,
tái định
o ttp cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ thu hồi đất.
mMục đích,h ý nghĩa khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ
1.1.4.
e
r tư
đầu
To Thu hồi đất không chỉ làm chấm quan hệ pháp luật đất đai (làm chấm dứt quyền
Hoạt động của Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư có một số
đặc điểm sau đây:
15
16
17
sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất) mà còn đụng chạm
đến lợi ích của các bên có liên quan: lợi ích của người bị thu hồi đất, lợi ích của Nhà
Khoản 1 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003
Khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai năm 2003
17
Khoản 6 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003
15
16
nước, của xã hội, lợi ích của người được hưởng lợi từ việc thu hồi đất (Nhà đầu tư,
doanh nghiệp, cơ quan, cá nhân…). Do vậy trên thực tế, giải quyết hậu quả của việc
thu hồi đất thực chất là giải quyết lợi ích kinh tế giữa các bên còn nhiều khó khăn,
phức tạp. Vậy việc giải quyết tốt vấn đề khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp
có chủ đầu tư sẽ mang lại ý nghĩa to lớn trên nhiều phương diện như là: phương
diện chính trị và phương diện kinh tế - xã hội.
Về phương diện chính trị
t
a
t
g
c
n
trương, chính sách pháp luật đất đai đúng đắn, phù hợpivới thực tiễn và đượcuthực
s
d lại,
thi nghiêm túc sẽ góp phần vào việc duy trì và cũngu
cố ổn định chính trị. Ngược
o
r về chính
sẽ làm phát sinh những điểm nóng tiềm ẩn nhữngdnguy cơ gây mất ổn định
p
eđược xã hội đặc biệte quan tâm/ đó là
t
trị. Một trong các chính sách pháp luật đất đai
a
h
chính sách thu hồi đất trong trường hợpe
có chủ đầu tư nằm trong
hai cơm
chế pháp
t
r
r
o
luật về thu hồi đất: đó là cơ chế thuchồi đất theo
quy hoạch
và thu hồi
đất trong
e
e
c
t
s
.
s gọi là ethur hồi đất theo
trường hợp có chủ đầu tư (hay còn
dự án).sChính sách pháp
a
a
t
h
luật về thu hồi đất trong trường
hợp có v
chủ đầu tư này
có ảnhnhưởng trực tiếp đến
w
chồi. Họ không
n
e chỉ mất quyền sử
r
quyền và lợi ích hợp pháptcủa người có
đất bị thu
o
u
n
dụng đất mà còn buộcephải di chuyển
chỗ ở.pHậu quả làm
cuộc sống thường nhật bị
C
u
, người cViệt Nam “có an cư mới lạc
đảo lộn. Với quan
niệm truyền
thống của
m
d
e
i
umất đất ođail nhà cửagthực sự làDmộto “cú sốc” đối với người bị thu
nghiệp” thì việc
c
a id qua việc khiếu kiện đông người,
hồi đất. Doovậy, họ phản
ứng rấtsgay gắt, thông
S
lthường, tái định cư thỏa đáng khi Nhà
d
s
khiếu kiện vượt cấp nếu không
được bồi
o
s hồi đất trong trườngehợp có.chủ
i
S đầu tư. Khiếu kiện về đất đai nói chung và
nước
thu
h
m
T kiện về thu hồiiđấts trong trường
w hợp có chủ đầu tư nói riêng đang tìm ẩn nguy
khiếu
cơ gây mất ổn định
hchính trịwvàwdễ phát sinh thành các “điểm nóng”, cho nên việc
t
/ đất trong trường hợp có chủ đầu tư là thực hiện tốt
giải quyết tốt e
vấn đề thu/hồi
:
v dân đểtphát
chính sách an
triển kinh tế – xã hội góp phần vào việc duy trì, cũng cố
p
o
sự ổn định về chính ttrị.
m h
e
r Về phương diện kinh tế - xã hội
To Việc thực hiện tốt cơ chế thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư tạo điều
Là một nước nông nghiệp với khoản 70% dân số là nông dân, vấn đề đất đai ở
Việt Nam có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và nhạy cảm. Điều này có nghĩa là chủ
kiện cho doanh nghiệp sớm có mặt bằng triển khai thực hiện các dự án đầu tư, bên
cạnh đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế và nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu
tư, kinh doanh ở nước ta. Hơn nữa, thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư duy
trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững sẽ có điều kiện để thực hiện tiến bộ và công
bằng xã hội, góp phần vào công cuộc xóa đói, giảm nghèo và tạo điều kiện cho
bước phát triển tiếp theo.
Về phía người bị thu hồi đất, thực hiện tốt công tác thu hồi đất trong trường hợp
có chủ đầu tư sẽ giúp cho họ và các thành viên khác trong gia đình nhanh chóng ổn
định cuộc sống để tập trung vào sản xuất để góp phần cải thiện và nâng cao mức
sống. Hơn nữa điều này cũng cố niềm tin của người bị thu hồi đất vào đường lối,
chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Đồng thời loại trừ kẻ xấu lợi dụng,
t
a
t
tuyên truyền, kích động quần chúng nhân dân khiếu nại, khiếu kiện, đối đầu với
chính quyền nhằm gây mất ổn định tình hình trật tự an toàn xã hội và làm đình trệ
g
c
n
sản xuất.
i
u
s
d hợp
u
1.1.5. Quá trình hình thành và phát triển của thu hồi đất trong trường
o
r
d
có chủ đầu tư
p
e
t
e
/
a
Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 1993
h
e
tquan, ở nước
mta pháp
r
o
Trước năm 1987, do nhiều nguyêncnhân kháchrquan và chủ
e
e
c
t
s
luật đất đai chưa phát triển. Trongsthời này rchỉ có một số văn bản .quy phạm pháp
a e xuất hiệnhatại điều nlệ tCảis cách ruộng đất
luật về đất đai quy định về thu hồi đất đấtvđã
w n nước cầnrclấy ruộngeđất để kiến thiết thành
ở ngoại thành năm 1955 “t khi nào Nhà
n Căno việc làmpucho nhữngmngười có đất hay bị lấy,
phố thì Nhà nước sẽ e
thu sếp công
u
,
hoặc bù một số ruộng
đất ở nơi
khác
và
sẽ
bồi
thường
cho họ một cách thích đáng
c
m
d
e
i
o
l
u
về những ruộng đất bị lấy”. Đây làg
lần ghi nhận đầu tiên về thu hồi đất chứ chưa
o
c
D đầu tư.
a hợp cóidchủ
quy định gìo
về thu hồi S
đất trong trường
s
l
d
s
o
Thishành Hiến pháp năme
1980, Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29
i
S sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho
.
tháng
2 năm 1987 quy định
đất đai thuộc
h
m
T đối tượng có nhuicầu
s để sửwdụngw ổn định lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời theo
các
quy hoạch và kế hoạch
đất được duyệt.
th sử dụng
w
/
eđoạn từ năm:/ 1980 đến năm 1993 đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
Trong giai
v
onhất quảnttplý, chế độ quản lý đất đai quy định một cách sơ sài chưa chặt
nước thống
m nhânhlà do đất đai trong giai đoạn này không được xem là tài sản có
chẽ. Nguyên
e
giárnên sự hoán đổi mang tính chất tượng trưng, cung cấp những điều kiện hoán đổi
Tođể người sử dụng đất có thể sống được, mặt khác do nền kinh tế có nhiều khó khăn
18
19
nên nhu cầu thu hồi đất cũng không lớn.
Đề tài Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng
Ninh, http://luanvan.net.vn/luan-van/de-tai-chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-va-tai-dinh-cu-doi-voi-nguoi-danbi-thu-hoi-dat-tren-dia-ban-tinh-quang-ninh-39359/, 05/11/2013
19
Điều 9 Điều lệ cải cách ruộng đất ở ngoại thành, số 599-TTg ngày 09 tháng 10 năm 1955
18
Việc thu hồi trong thời kỳ này chỉ có hai trường hợp là thu hồi đất vì lỗi của
người sử dụng đất và thu hồi đất vì cần sử dụng cho nhu cầu của Nhà nước hoặc xã
hội. Chưa đặt ra vấn đề thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư.
Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 đến nay.
Luật Đất đai 1993 cũng quy định tương tự Luật Đất đai năm 1987 về việc thu
hồi đất do có lỗi của người sử dụng đất và trong trường hợp thật cần thiết. Ở đây,
người viết chỉ nghiên cứu thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu
t
a
t
g
c
n
i
u
Luật Đất đai năm 2003 mới quy định về thu hồi đấtstrong trường hợp có chủ đầu
u phòng, an ninh, rlợiodích quốc
tư. Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
dhồi đất vì mục đích pphát triển kinh
gia, lợi ích công cộng và bổ sung trường hợp thu
e
t
e nay, góp/ phần
tế. Đây là bước tiến mới cho nền kinh tếathị trường nước ta hiện
h
thúc đẩy sự phát triển kinh tế nói chungre
và lĩnh vực đất đai nóitriêng. Thum
hút nhiều
r
o
c te se .c
chủ đầu tư trong và ngoài nước.
s
r
s ban hành Nghị
a Chính phủ
a
t
Trên cơ sở Luật đất đai ngày 26 thánge
11 năm 2003,
h
v
n hỗ trợ tái định cư
w
cvề bồi thường,
định 197/2004/NĐ-CP ngày
03
tháng
12
năm 2004
n
e
r
t
o
u Nhằmmhoàn thiện cơ chế thu hồi
n
khi nhà nước thu hồi đất
gồm 7 chương,
51 điều.
p
e
C
u
đất trong trường hợp có chủ đầu tư.
,
c
m
id ngày g03etháng 12 onăm 2004 và Nghị định 22/1998
l
u
Nghị định 197/2004NĐ-CP
c Sonhất vớianhau, nhưng
DNghị định 197 đã khắc phục được
o
có bố cục về
cơ bản thống
d
s
li
d
những tồn tại trong Nghị định s
22, trong o
đó quy định “giá đất để tính bồi thường là
stheo mục đích đang sửedụng”.doSUBND tỉnh quy định.
i
giá đất
m w
ThNghị định 181/2004/NĐ-CP
s wngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ về
i
hướng dẫn thi hành
thLuật Đất/wđai năm 2003 (có sửa đổi bổ sung). Tạo cơ sở pháp lý
/ hồi đất, hướng dẫn cách thức giải quyết khiếu nại, khiếu
chi tiết về các e
mục đích thu
:
v
kiện trongo
quá trình thu
tphồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư.
t
h định số 181/2007/NĐ-CP quy định: Thu hồi đất và quản lý
Tạim
Điều 36 Nghị
e
quỹr đất đã thu hồi.
To Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa
hồi đất đang sử dụng của người dân để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi được đền bù thiệt hại.20
21
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Điểm
mới là quy định trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá đất chưa
20
21
Điều 27 Luật Đất đai năm 1993
Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003
sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường thì UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của chính phủ quy
định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
t
a
t
g
c
n
i
u
Những quy định của Nghị định nhằm hướng dẫn những
s điểm mới cho dphù hợp
u
với thực tế, góp phần giải quyết được nhiều khúc mắc trong quá trình thu
o hồi đất
r
d
trong trường hợp có chủ đầu tư và đẩy mạnh quá
trình thực hiện quy hoạch
p và nhằm
e
t
làm hạn chế sự gay gắt của vấn đề khiếu nạiatrong lĩnh vực này. e
/
h
e
t nước thu
m
r
r
o
1.1.6. Khái quát về bồi thường, hỗ
trợ,
tái
định
cư
khi
nhà
c te se .c hồi đất
s e
Thu hồi đất, bồi thường, hỗ a
trợ và tái địnhr cư khi Nhà
a nước thutshồi đất là vấn đề
h
v
phức tạp và nhạy cảm, có ảnh
hưởng trực
tiếp đến
quyền và n
lợi ích hợp pháp của
w
c
n
e
r
t
người sử dụng đất. Phápnluật về bồio
thường, hỗutrợ và tái định cư khi Nhà nước thu
mmâu thuẫn về lợi ích giữa
p
e trọng C
hồi đất có vai trò rất quan
trong việc giải
quyết các
u
,
cthu hồi. Dưới đây là các quy
d
kinh tế Nhà nước,m
chủ đầu tư
và ngườie
dân có đất bị
i
o
l
u
định về bồi thường,
hỗ trợovà tái định g
cư khi Nhà
nước thu hồi đất:
c
D
a
o
S ss“bồi thường”
id là thuật ngữ được sử dụng trong
l
Trongdcuộc sống ngày nay,
shợp một người có hànhe vi gây.Sthiệto hại cho người khác và họ phải có trách
trường
i
m bị thiệtwhại do hành vi mình gây ra.
nhiệm
Th bồi thường choisngười
wdụng: “Bồi thường” là “đền bù những tổn hại gây
Theo từ điển tiếng
h việt thông
t
w trách nhiệm bồi thường được đặt ra một chủ thể có
ra”. trong lĩnh vực pháp luật,
/
/
e
: gây thiệt hại cho chủ thể khác trong xã hội.
v
hành vi vi phạm
pháp p
luật
o Đất đaittnăm 2003: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà
Theo
Luật
m h
e
nước
r trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị
thu hồi đất”. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư
o
T
cư, bãi bỏ Điều 48 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và một số Nghị
định khác của Chính Phủ.
22
có một số đặc trưng sau đây:
- Bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp về quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra. Trách
nhiệm này được quy định trong luật đất đai.
22
Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003
- Bồi thường là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước
gây ra. Điều này có nghĩa là chỉ phát sinh sau khi có quyết định hành chính về thu
hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Bồi thường được thực hiện trong mối quan hệ song phương giữa một bên là
Nhà nước (chủ thể có hành vi thu hồi) với bên kia là người chịu tổn thất về quyền
và lợi ích hợp pháp do hành vi gây thiệt hại do Nhà nước gây ra.
t
a
t
- Căn cứ xác định bồi thường là diện tích đất thực tế bị thu hồi, thiệt hại thực tế
g
c
n
i
u
- Người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất muốn
s được bồi thườngdvề đất
u
phải thõa mãn các điều kiện do pháp luật đất đai quy định.
o
r
d
ebồi thường về đấtemàpcòn được/ bồi
- Người bị Nhà nước thu hồi đất không chỉ
t
thường thiệt hại về tài sản trên đất và đượca
hưởng các chính sách
hỗ trợ, tái định cư
h
e
t
m
r
của Nhà nước nhằm ổn định nhanh chóng
đời sốngr và sản xuất.
o
c te se .c
s trong ecácr văn bảnapháp luậttshiện hành còn đề
Bên cạnh thuật ngữ bồi thường,
a
cập đến khái niệm hỗ trợ, tái định cư khivNhà nước thu
h hồi đấtntrong trường hợp có
w
c
n
r nhân đạoecủa Nhà nước và biểu
chủ đầu tư. Hỗ trợ, tái định
cư thể hiện
chính sách
t
o
u
n
mta nhằm hỗ trợ, chia sẽ
hiện bản chất “của dân,
do dânC
và vì dân”p
của Nhà nước
e
u
, nhanh chóng
khó khăn với người
bị thu hồidđất và giúp họ
c ổn định cuộc sống.
m
e
i
o
l
u
Theo Luật c
đất đai nămo2003: “Hỗ g
trợ khi Nhà
nước thu hồi đất là việc Nhà nước
D
a
o
S đất thông
s qua đàolidtạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp
giúp đỡ người
bị thu hồi
d
s
kinh phí
s để di dời đến địa điểme mới”..So
i
hCòn đối với khái niệmmtái địnhwcư thì Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản
Thướng
skhông đềwcập cụ thể về khái niệm này. Nói cách khác, pháp
i
dẫn thi hành lại
th chỉ nhắc
luật đất đai hiện hành
w đến thuật ngữ tái định cư mà không giải thích cụ thể
/
/
e
:
nội hàm củavkhái niệm “tái
định cư” là gì? Thậm chí trong các cuốn từ điển tiếng
p
t thuật ngữ này cũng chưa được định nghĩa. Theo Nghị định
Việt và từo
điển luật thọc,
m hngày 03 tháng 12 năm 2004 của chính phủ về bồi thường, hỗ trợ,
197/2004/NĐ-CP
e
tái rđịnh cư khi nhà nước thu hồi đất thì tái định cư được giải thích là: “Người sử
Todụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này mà phải di
về tài sản, cây cối, hoa màu trên đất và khung giá đất do Nhà nước quy định tại thời
điểm thu hồi đất.
23
chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
- Bằng nhà.
- Bằng giao đất mới.
23
Khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003
- Bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.”
Căn cứ vào quy định này và nội dung các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng
dẫn thi hành, chúng ta có thể hiểu: “Tái định cư là việc người sử dụng đất được bố
trí nơi ở mới bằng một trong các hình thức: bồi thường bằng nhà ở mới hoặc bồi
thường bằng giao đất ở hoặc bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới khi họ bị Nhà
nước thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở”.24
g
n
i
s
u
c
u
d
o
r
d
p
e
t
e
/
a
h
e
t om
r
r
c te se .c
as ver ha nts
w n rc e
t
o
n
e
C , pu cum
m lid e o
u
g D
o
c
a
do S ss olid
e S
s
i
.
h
m
T
s ww
i
th /w
e :/
v
o ttp
m h
e
r
To
t
a
t
Nguyễn Văn Phấn, Hoàn thiện chính sách bồi thường, Giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thị xã Bảo Lộc,
Luận văn cao học
24
Chương 2
NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TRONG TRƯỜNG HỢP CÓ CHỦ ĐẦU TƯ
2.1. Quy định về thẩm quyền thu hồi đất
Theo Luật Đất đai năm 2003 chỉ có hai cơ quan hành chính nhà nước ở địa
phương là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền
thu hồi đất.25
t
a
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất
g
t
đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cưin
ở nước ngoài, tổ chức,ccá
u
nhân nước ngoài (trừ trường hợp thuộc thẩm quyềnscủa Ủy ban nhân d
dân cấp
u
o
huyện).
r
d
p thu hồi đất
ephố thuộc tỉnh quyếteđịnh
t
Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành
/ nước
a
h
đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngedân cư, người Việt Nam
định
cư
ở
t dụng đấtom
r
ngoài thuộc đối tượng được mua nhàcở gắn liền rvới quyền
sử
ở tại Việt
e
e
c
t as s.
s
Nam.
r
a
e hkhông đượcntủy quyền.
Cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền thuvhồi đất này
w
c e
n
r
t
o
u hai trường
Thẩm quyền thu hồi n
đất này được
phân thành
hợp đó là: Thu hồi đất
m
p
e
C
u
trong trường hợp có chủ đầu tư và thu hồi ,đất trong trường
hợp không có chủ đầu tư
c
m
d
e có chủođầu tư thì sẽ giao cho chủ đầu tư
i trườngghợp
dự án cụ thể. Thu
hồi đất trong
l
u
o hợpathu hồi đấtdDkhông có chủ đầu tư cụ thể thì Nhà
c án, cònStrường
để thực hiện dự
o
li phát triển quỹ đất quản lý.
d định thu hồi và giaosđấts cho tổochức
nước quyết
sVai trò của chủ đầuetư trong.Squá trình khi Nhà nước thu hồi đất
i
2.2.
m w
ThTheo Nghị định 197/2004/NĐ-CP
s w ngày 03 tháng 12 năm 2004 của chính phủ về
i
bồi thường, hỗ trợ,th
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định về vai trò của chủ
w
đầu tư trong quá
trình thu//hồi đất: “Chủ đầu tư có trách nhiệm giúp Chủ tịch Hội
e
:
v
p thường, hỗ trợ, tái định cư; bảo đảm kinh phí để chi trả kịp
đồng lập phương
án bồi
o
t
t
thời tiền
bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư”.
m
h
e ra trong trường hợp chủ đầu tư đã chủ động đề nghị được phép tự thỏa
rNgoài
Tothuận nhưng không đạt được sự thỏa thuận thì Nhà nước đứng ra thu hồi điều này
26
được quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP là: “Đất dự án phát triển kinh tế thuộc
diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đề nghị và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
văn bản chấp thuận cho thực hiện theo phương thức tự thoả thuận với những người
Điều 44 Luật Đất đai năm 2003
Khoản Điểm b Khoản 2 Điều 40 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
25
26
sử dụng đất thuộc phạm vi dự án để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng sau một trăm tám mươi
(180) ngày, kể từ ngày có văn bản chấp thuận mà còn người sử dụng đất không
đồng thuận với nhà đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu
hồi diện tích đất mà nhà đầu tư chưa thoả thuận được với người sử dụng đất; việc
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật. Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện
t
a
Thu hồi đất trong trường hợp này vẫn có quyết định thu g
hồi đất của Ủy ban nhân
t
c
n
dân cấp có thẩm quyền khi còn người sử dụng đất khôngi đồng thuận với chủ đầu tư
uhợp
s sử dụng đất. Trường
với phần diện tích còn lại chưa thỏa thuận được với u
người
d
o về áp
thu hồi đất này áp dụng thủ tục thu hồi đất theodNghị định 69/2009/NĐ-CP
r
eđối với dự án đầuetư:p Dưới/đây là
dụng thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
t
các trường hợp áp dụng thủ tục thu hồi đất:a
h m
e r
t
r
“Trình tự, thủ tục thực hiện đối với
Nhà nước
thu hồi đấtođể sử dụng
ctrườngthợp
e
e
c phát triển
s
.
s
r
vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc
gia, lợi
ích
công
cộng,
a ve ha nts
kinh tế
w n rc e
t
- Trường hợp khôngnthực hiện theo
hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất, đấu
o
u
m
C tự, thủ, tụcp thực hiện
thầu dự án có sử dụngeđất thì trình
theo quy định tại các Điều
u
c
m
29, 30 và 31 Nghị định này; id
e o
l
u
g
c theo Shìnho thức đấua giá quyềndDsử dụng đất, đấu thầu dự án có sử
- Trườngohợp
sgiao cho lTổi chức phát triển quỹ đất thực hiện giải
dụng đất d
thì thực hiện thu hồi đất
s
o
e giá quyền
smặt bằng và tổ chức đấu
phóng
sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng
i
S
.
h
m
đất
T theo quy định củaispháp luật. w
wnhận kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước có
+ Căn cứ vào h
văn bản công
t
w đã nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của
/
thẩm quyền vàegiấy xác nhận
/
:
người trúng v
đấu giá, cơ
quan tài nguyên và môi trường làm thủ tục cấp Giấy chứng
p
o
t
nhận quyền sử dụngt đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ
m h
quanenhà nước có thẩm quyền không phải ra quyết định giao đất, cho thuê đất.
r
To Đối với dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất
tích đã thu hồi”.27
28
thì không phải làm thủ tục thu hồi đất; sau khi được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư
và người sử dụng đất thỏa thuận theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn
Khoản 1 Điều 40 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
28
Điều 28 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
27
bằng quyền sử dụng đất và làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường
hợp thay đổi mục đích sử dụng đất.”29
Đến Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì vai trò của chủ đầu tư ngày càng nâng lên từ
việc giúp Chủ tịch hội đồng lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến tự
thõa thuận với người dân có đất bị thu hồi trước khi Nhà nước ra quyết định thu hồi
thì nay Nghị định 69/2009/NĐ-CP bổ sung thêm vai trò của chủ đầu tư trong thu
hồi và giải phóng mặt bằng như là: “chủ đầu tư giới thiệu địa điểm và thông báo
t
a
t
thu hồi đất đến tiến hành khảo sát, đo đạc, lập bản đồ khu vực dự án ngay sau khi
được chấp thuận chủ trương đầu tư để thực hiện việc lập và trình duyệt quy hoạch
g
c
n
chi tiết xây dựng, thu hồi đất và lập phương án bồi thường
tổng thể, hỗ trợ, tái định
i
u
cư”
d
us
o
r Nghị định
Cùng với sự nâng lên về vai trò của chủ đầud
tư trong thu hồi đất của
p
e
69/2009 thì Thông tư 14/2009 tiếp tục hướngtdẫn và thi hành Nghịeđịnh 69/2009 thì
/ càng
atrò của chủ đầu tư trong
h
Thông tư 14/2009 có phần quy định về vai
thu
hồi
đất
e
t
m
r
r
o
quan trọng hơn. Thông tư 14/2009/TT-BTNMT
2009 quy
c te ngày 01setháng 10.năm
c
định: “Phương án tổng thể về bồi s
thường, hỗrtrợ, và táiađịnh cư làs
một nội dung của
a
e
t
dự án đầu tư do nhà đầu tưw
lập và được
phê duyệth
cùng với n
phê duyệt dự án đầu
v
c
n
e
r
t
tư”.
o
u
n
m
p
Cđầu tư trong
Từ đó cho thấy vaietrò của chủ
quá trình
thu hồi đất, giải phóng mặt
u
,
c
m
bằng ngày càng thể hiện được
trọng củaochủ đầu tư, cụ thể là từ việc chủ
e
idtính quan
l
u
g vụ bồiDthường, hỗ trợ, tái định cư thì đến
o
đầu tư chỉ hỗ c
trợ cho tổ chức
làm nhiệm
a
o S ngày
s 01 tháng
id01 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và
thông tư d
14/2009/TT-BTNMT
l
s
Môi trường
s thì chủ đầu tư đãetự mình.Slậpophương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ
i
mhợp vớiwthực tế, Vì nhà đầu tư là người trực tiếp bỏ tiền
và h
định cư. Điều đó phù
Tra đểtáithực
shồi đấtwđể thực hiện dự án đầu tư nên vai trò của chủ đầu tư
hiện việc thu
i
được nâng lên là hợp
th lý. /w
/
e
Như vậyv
chủ đầu tư :là người yêu cầu Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án
o kế hoạch
tp sử dụng đất của Nhà nước thì chủ đầu tư phải tích cực hỗ
theo quy hoạch,
t
mthu hồi đấthđược nhanh chóng và tránh được tình trạng khiếu nại, khiếu kiện
trợ việc
e
và rthực hiện dự án đúng tiến độ.
To
30
Điều 28 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
30
Khoản 1 Điều 20 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê
đất
29
2.3. Trình tự khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư
Để thu hồi đất được tiến hành nhanh chóng và có hiệu quả, người dân sớm ổn
định cuộc sống, Nhà nước ta đã có những chính sách quy định cụ thể về trình tự thu
hồi đất. Việc thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư cần phải công khai, minh
bạch để các cơ quan có chức năng đảm bảo quá trình giám sát có hiệu quả và người
dân cũng có điều kiện theo dõi trình tự thu hồi đất có đúng quy trình hay không,
nhằm đảm bảo lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi. Trình tự tiến hành thu hồi đất
t
a
t
được tiến hành theo Nghị định 69/2009/NĐ/CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của
chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
g
c
n
thường, hỗ trợ, tái định cư. Dưới đây là các bước củai trình tự thu hồi đất trong
u
trường hợp có chủ đầu tư.
d
us
o
r
Bước 1: Giới thiệu địa điểm và thông báo thud
hồi.
p
evụ chuẩn bị dự áneđầu tư nộp/ hồ sơ
t
- Chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm
a
h
e
t
tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tư rtại địa phương. Cơ quan
tiếp nhậnm
hồ sơ có
r
o
c quan cóteliên quansđếne dự án.đầu
trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ
c tư để xem
s
r
xét giới thiệu địa điểm theo thẩm
trình Ủyaban nhânts
dân cấp tỉnh xem
a quyềnvhoặc
e
h
xét giới thiệu địa điểm.
w n rc en
t
o
n
- Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh thông
báo thuuhồi đất hoặc
ủy quyền cho Ủy ban
m
p
e
C
u
nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi đất, ngay sau khi
giới thiệu địa điểm đầu tư,
c
m
d
ocủa dự án, vị trí khu đất thu hồi
trong đó ghi rõ về
mục đíchlithu hồi, dự e
kiến lợi ích
u
g
o
c
D chi tiết xây dựng được duyệt và
trên cơ sở hồ
sơ địa chính hiện có a
hoặc quy hoạch
o
S
d
s
dkế hoạch di chuyển.sThông báoolthui hồi đất phải đưa lên các phương tiện
dự kiến về
e vàSniêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã
thôngis
tin đại chúng của địa phương
.
h
m
nơi
có
đất,
tại
địa
diểm
sinh
hoạt
chung
của khu dân cư có đất bị thu hồi.
T
w
s
inhân dânwcấp tỉnh cho phép chủ đầu tư tiến hành khảo sát, đo
- Chủ tịch Ủy ban
h
t /wán ngay sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư để
đạc lập bản đồekhu vực dự
/ duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất và lập
:
v
phục vụ việc
lập và trình
o
tp
phương án tổng thể tvề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
m h
e
r- Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phương án đào tạo
Tovà chuyển đổi nghề nghiệp: Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc hội đồng bồi thường,
31
hỗ trợ, tái định cư theo sự phân công của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh phụ trách
việc giải phóng mặt bằng, sẽ lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư và phương án đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp.
Điều 27 đến Điều 32 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
31
- Tổng thời gian thực hiện đo đạc lập bản đồ khu đất, thông báo thu hồi đất,
thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là không quá 30 ngày kể từ ngày
tiếp nhận hồ sơ về đầu tư hợp lệ.
- Nhà đầu tư lập dự án đầu tư và hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất theo quy định
của pháp luật đất đai.
Bước 2: Lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
t
a
t
- Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận thì Hội đồng bồi thường,
g
c
n
i
u
thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân
sinh
s cấp xã và tại các điểm
d
u
hoạt để những người thu hồi đất và những người liên quan tham gia ý kiến.
o
r
d
e có xác nhận củaeđạipdiện Ủy/ ban
- Việc niêm yết phải được lập thành biêntbản
nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận a
Tổ quốc cấp xã, đại diện
những người có
h
e
t
m
r
đất bị thu hồi, Thời gian niêm yết và tiếp
nhận ý rkiến đóng góp ít nhấto
là hai mươi
c te se .c
(20) ngày, kể từ ngày đưa ra niêms
yết.
r
a cótstrách nhiệm tổng
a
e
- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,vgiải
phóngh
mặt bằngn
w n rõ số lượng
c ý kiến đồng
e ý, số lượng ý kiến
r
hợp ý kiến đóng góp bằngtvăn bản, nêu
o
u
n
không đồng ý, số lượng
ý kiến C
khác đối với
phương ánm
bồi thường, hỗ trợ và tái
p
e
u
định cư, hoàn chỉnh
và gửi phương
án đã ,hoàn chỉnhckèm theo bản tổng hợp ý kiến
m
d
etrường đểothẩm định.
i
l
đóng góp đến cơuquan tài nguyên
và môi
g
c So a dD
o
- Cơ quan
tài nguyên và môi s
trường chủ
i trì, phối hợp với cơ quan có liên quan
l
d
s
o hỗ trợ và tái định cư và chuẩn bị hồ
có liênsquan thẩm định phương
e án bồiSthường,
i
.
sơ h
thu hồi đất.
m
T Bước 3: Quyết địnhisthu hồi đất,wgiao đất hoặc cho thuê đất
h ww
t
Thẩm quyền quyết định/ thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất được thực hiện
etại Điều 37:/và Điều 44 của Luật Đất đai năm 2003 thì “Ủy ban nhân
v
theo quy định
o
tp
dân cấp tỉnh và Ủy tban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định giao đất hoặc cho
m h
thuêeđất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện cũng có thẩm
r
quyền ban hành quyết định thu hồi đất theo thẩm quyền”.
To
hỗ trợ, tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập và trình
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Niêm yết công khai phương án bồi
Bước 4: Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày quyết định thu hồi đất,
giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân
cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư.
+ Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất liên quan
từ hai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên.
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộc địa bàn của một huyện.
Bước 5: Việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
t
a
t
Trong thời hạn không quá 3 ngày, kể từ ngày nhận được phương án bồi thường,
g
c
n
i
u
niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án s
bồi thường tại trụ sở Ủy ban
d
u
nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi,ogửi quyết
r đó nêu rõ
d
định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người
có
đất
bị
thu
hồi,
trong
p
eđất tái định cư (nếu ecó), thời gian,
t
về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc
địa
/
a
h
e gian rbàn giao đất tđã bị thuohồimcho Tổ
điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ vàrthời
c mặttebằng. se .c
chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng
s
r
a ts
a
e
Bước 6: Cưỡng chế thu hồi đất
h
v
w
c en39 của Luật Đất đai
n
- Việc cưỡng chế thu hồi
đất theo quy định tạirkhoản 3 Điều
t
n điềuokiện saupuđây: m
chỉ được thực hiện khiecó đủ các C
u
,
c
m
+ Thực hiện đúng trình tự,
idthủ tụcgvềethu hồi đất,o bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
l
u
quy định tại các
này;
c Điều 27,So28, 29 và a38 Nghị định
D
o
s lidphải bàn giao đất quy định tại khoản 6
+ Quád
ba mươi (30) ngày, kể
từ thời điểm
s
e có đấtSobị thu hồi không bàn giao đất cho Tổ chức
s Nghị định này mà người
Điều i29
.
làmhnhiệm vụ bồi thường,m
giải phóng mặt bằng;
T
w
s
i
w làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng,
+ Sau khi đại diện
h của Tổwchức
t
Ủy ban nhân dân và Ủy ban/ Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thu hồi đã vận động
e :/có đất bị thu hồi không chấp hành việc bàn giao đất đã bị
thuyết phục v
nhưng người
o ttp
thu hồi cho Nhà nước;
m h
e
r+ Có quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật đã có hiệu lực thi hành;
o
T
hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và
+ Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế. Trường hợp người bị
cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường,
giải phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai quyết
định cưỡng chế tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi.
- Sau mười lăm (15) ngày, kể từ ngày giao trực tiếp quyết định cưỡng chế hoặc
ngày niêm yết công khai quyết định cưỡng chế quy định tại điểm đ khoản 1 Điều
này mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ
đạo, tổ chức lực lượng cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
Bước 7: Bàn giao đất trên thực tế
- Khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư, người có đất bị thu hồi có
trách nhiệm nộp (bản gốc) các giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sở
t
a
t
g
c
n
hồi, chỉnh lý hoặc cấp giấy chứng nhận đối với phần diệni tích đất không bị thuuhồi.
s
d
u
- Trong thời hạn không quá hai mươi 20 ngày, kể từ ngày được thanho
toán xong
r chức làm
d
tiền bồi thường, hỗ trợ thì người có đất bị thu hồi
phải
bàn
giao
đất
cho
Tổ
p
te
e
nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.a
/
h
e
t ommặt bằng
r
- Việc bàn giao đất giữa Tổ chức làm
nhiệm vụr bồi thường, giải phóng
c e và có sxácenhận của.cỦy ban nhân
và người có đất bị thu hồi phải lậpsthành biêntbản
r
a nhận bồitsthường ủy quyền
a
e
dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi. Trường hợp
người được
h
n theo quy định của
wthườngnthìvphải córcgiấy ủy quyền
cho người khác nhận tiền tbồi
e
o
u m
n
pháp luật.
p
e
C
uhồi đất trong trường hợp
,
2.4. Chi phí tạm
ứng chod
dự án khi nhà
nước thu
c
m
i ge o
l
có chủ đầu tư u
c So a dD
o
Chi phí
tạm ứng cho dự án khisnhà nướclithu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu
d
s o hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng.
tư gópsphần rất quan trọng e
trong việc thu
ibảo cho việc thu hồimthực hiện .nhanh
S chóng và đúng tiến độ. Chi phí tạm ứng
Đảm
h
T hồi đất được chiaithành
w hợp cụ thể: Một là chi phí tạm ứng cho dự án
s haiwtrường
thu
h trong trường
khi Nhà nước thu thồi
Nhà nước đồng thời là chủ đầu tư dự án được thì
w
/
/ quy định tại điều 34 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày
lấy từ quỹ phátetriển đất:theo
v
13 tháng 8onăm 2009tp
của Chính phủ. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trích từ 30%
t
đến 50%
mnguồn thuh hàng năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền
e
sử rdụng đất để lập Quỹ phát triển đất. Quỹ phát triển đất được sử dụng vào nhiều
Tomục đích thì trong đó có mục đích: Ứng vốn để thực hiện việc thu hồi đất, bồi
hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có) cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng để chuyển cho cơ quan tài nguyên và môi trường làm thủ tục thu
32
thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế,
xã hội, giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và
các nhu cầu khác của địa phương. Hai là, chi phí tạm ứng cho dự án khi Nhà nước
Điều 29 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên - Môi trường quy
định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
32
mà do doanh nghiệp ngoài Nhà nước là chủ đầu tư thì chi phí tạm ứng vốn được lấy
từ chủ đầu tư dự án.
2.5. Tổ chức thực hiện công tác thu hồi và giải phóng mặt bằng
Theo hai trường hợp của thu hồi đất theo quy hoạch và thu hồi đất trong trường
hợp có chủ đầu tư đều phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy
hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo Khoản 1 và Khoản 2 Điều
t
a
t
g
cgiải
n
i
và quản lý quỹ đất đã thu hồi. Hiện nay có hai tổ chức làm
nhiệm vụ thu hồi và
u
s
phóng mặt bằng đó là “Tổ chức phát triển quỹ đấtudo Ủy ban nhân dân d
cấp tỉnh
o
d
quyết định thành lập ở cấp tỉnh, huyện” và “Hội
đồng bồi thường, hỗ rtrợ, tái định
e thực hiện phươnge ánp bồi thường,
t
cư do Ủy ban nhân dân cùng cấp lập và tổ chức
/
a
h
hỗ trợ, tái định cư” .
e
t om
r
r
c bằng được
e
Quá trình thu hồi và giải phóng mặt
tính từ khi
bắt đầucthành lập Hội
e
t
s
. và bàn giao
s
r
s
đồng giải phóng mặt bằng đếna
khi giải phóng
xong,
tạo
quỹ
đất
sạch
a
edạng và phức
thiện sự khác nhau
h
v
n
cho chủ đầu tư. Đây là mộtw
quá trình đa
tạp
thể
c e
n
r
t
giữa các dự án và các liên
quan trực
tiếp đến u
các bên tham gia và của toàn xã hội.
o
n
m
Tổ chức làm công tácethu hồi vàCgiải phóngpmặt bằngucó vai trò quan trọng trong
,
c
m
việc thu hồi đất trong
trườngid
hợp có chủeđầu tư, Tổochức này đảm bảo cho quá trình
l
u
ghiệu quảDđúng tiến trình của dự án, mà còn
o
thu hồi được c
thực hiện nhanh
chóng,
a
o S nước, chủs đầu tư vàlidngười dân có đất bị thu hồi. Vì vậy tổ
đảm bảo d
lợi ích của Nhà
s
chức làm
công tác thu hồi vàegiải phóngomặt bằng không thể thiếu trong quá trình
s
i
S
m
thuhhồi đất trong trường hợp
có chủ .đầu tư. Tổ chức này có vai trò trung gian giữa
T
s dânwcówđất bị thu hồi là cầu nối giữa Nhà nước, chủ đầu
Nhà nước-chủ đầu tư-người
i
tư và người dân cóth
đất bị thuw
hồi liên quan đến các vấn đề thu hồi và giải phóng mặt
/
e :/
bằng.
v
ovà giải phóng
tp mặt bằng được triển khai đúng tiến độ, đúng kế hoạch đề
Thu hồi
t
mkiệm đượch thời gian và thực hiện dự án có hiệu quả. Đảm bảo dự án được
ra sẽ tiết
e
r hiện và thi công dự án đúng theo quy định và tránh được tình trạng dự án treo,
thực
Totiết kiệm được ngân sách Nhà nước, và các tình trạng về khiếu kiện, tình hình chính
36 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Thì việc thu hồi đất trong trường hợp có chủ
đầu tư cũng không ngoại lệ, phải có một tổ chức đứng ra làm nhiệm vụ thu hồi đất
33
34
trị - xã hội được ổn định hơn.
khoản 1 Điều 35 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
34
Khoản 1 Điều 40 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
33
Việc thu hồi và giải phóng mặt bằng được thực hiện bởi một trong hai tổ chức đó
là Tổ chức phát triển quỹ đất và hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Tuy
nhiên, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành không nêu rõ trường hợp
nào thì giao cho tổ chức nào làm công tác giải phóng mặt bằng. Tại Luật Đất đai
năm 2003 chỉ quy định trường hợp “ Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất
cho tổ chức phát triển quỹ đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và
t
a
t
trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư”,35 chứ không quy định trường
g
c
n
i
u
bằng. Như vậy, thu hồi đất trong trường hợp có chủ dựsán cụ thể sẽ do một trong hai
dđịnh rõ
u
o
tổ chức đứng ra thu hồi và giải phóng mặt bằng nhưng do luật không quy
r
d
ràng và điều kiện thực tế hiện nay thì có thể làemột trong hai hoặc làp
hai trong một
t
/ thực
tổ chức đứng ra có sự phối hợp trong thuahồi và giải phóng mặtebằng nhằm
h
e
t om
hiện được nhanh chóng và hiệu quả hơn.
r
r
c te se .c
Tổ chức phát triển quỹ đất s
r
a phủ bantshành Nghị định
a
e
h
Nhằm thực hiện tốt LuậtwĐất đai năm
2003
Chính
v
c enĐất đai. Nghị định
n
181/2004/NĐ-CP ngày 29ttháng 10 năm 2004 vềr thi hành Luật
n quyođịnh vềpTổu chức phátmtriển quỹ đất: “Tổ chức
181/2004/NĐ-CP củae
Chính phủC
u
,
phát triển quỹ đấtm
hoạt độngdtheo loại hình
đơn vịcsự nghiệp có thu hoặc doanh
i vụ gcônge ích do oỦy ban nhân dân tỉnh, thành phố
l
u
nghiệp nhà nước
thực
hiện
nhiệm
o
c
athành lậpidđểDthực hiện bồi thường, giải phóng
o
trực thuộc Trung ương
quyết định
S
s
l
d
s
mặt bằng trong trường hợp thu
hồi đất o
sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
scông bố mà chưa có dựe án đầu.Stư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
i
được
m phảiwthu hồi đất mà người sử dụng đất mà người sử
Th khu vực có quyishoạch
trong
dụng đất có nhu cầu
hchuyểnwđiwnơi khác trước khi Nhà nước quyết định thu hồi đất;
t
/ và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định
quản lý quỹ đất
đã thu hồi
/
e
:
của cơ quanv
o nhà nướcttpcó thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý”.
Theo
mquy địnhhtại Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì chỉ quy định chung chung, cơ
e
chếr tài chính không rõ ràng. Chỉ quy định là được giao nhiệm vụ bồi thường, giải
Tophóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng
hợp có chủ đầu tư dự án cụ thể sẽ giao cho tổ chức nào làm công tác giải phóng mặt
36
đất được công bố nhưng chưa có dự án đầu tư, vì đây là một tổ chức sự nghiệp có
thu nên không được vay vốn của ngân hàng. Một tổ chức muốn hoạt động tốt phải
có nguồn tài chính dồi dào và chủ động được nguồn tài chính của mình thì như vậy
Điều 41 Luật Đất đai năm 2003
Điều 10 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai năm 2003
35
36
mới có đủ nguồn nhân lực và trang thiết bị để phục vụ tốt chức năng nhiệm vụ của
mình được. Tổ chức phát triển quỹ đất cũng không ngoại lệ nếu nguồn vốn không
đủ lớn và rõ ràng trong việc chi thu thì khó có thể chủ động trong việc giải phóng
mặt bằng, tạo quỹ đất sạch. Tổ chức phát triển quỹ đất chỉ phát huy hết tiềm năng
và vai trò của mình khi Tổ chức này chủ động được nguồn vốn, có chính sách chi
thu rõ ràng và cho phép huy động các nguồn vốn nhàn rỗi để phát triển kết cấu hạ
tầng, tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư.
t
a
t
Sau Nghị định 181/2004/NĐ-CP là Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ
để tiếp tục hoàn thiện và khắc phục được những khó khăn tại nghị định trước đó.
g
n
Tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì Tổ chức phát triển quỹ
đất được quy định cụcthể
i
uhoặc
s tự bảo đảm một phần
“Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp cóu
thu
d
o được
toàn bộ chi phí hoạt động, có tư cách pháp nhân,
có trụ sở và con dấu rriêng,
d
e tính dụng để hoạte pđộng theo/ quy
mở tài khoản Kho bạc Nhà nước và các Tổ tchức
a
định của pháp luật” .
h
e
t
m
r
r
o
Theo điều 35 của Nghị định 69/2009/NĐ-CP
quỹ đất do
c te thì Tổ schứce phát triển
c
.
s lậpeở rcấp tỉnh, cấp
Ủy ban nhân cấp tỉnh quyết định thành
huyện. Tổ
chức phát triển
s
a
a
t
h n
quỹ đất có các nhiệm vụ cơ bản
như sau:v
w
c
e
t ondụng đất;ur
- Tạo quỹ đất để đấungiá quyền sử
m
p
e
C
u
- Tạo quỹ đất để phục vụ phát triển kinh
tế, xã hội;
,
c
m
d
e
i
o
l
u
- Tạo quỹ đất để phục vụ sự nghiệp
giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa,
g
o
c
a nhu icầudDkhác của địa phương, ổn định thị
thể dục thểothao, môiS
trường vàscác
l
d
s
trường bất động sản;
o
e S
s
i
- Nhận chuyển nhượng
quyền sử .dụng đất theo quy định của pháp luật;
h
m
T - Quản lý quỹ đấtisđã được giảiwphóng mặt bằng, quỹ đất nhận chuyển nhượng
w
h
t
nhưng chưa có dự án đầu tưw
hoặc chưa đấu giá quyền sử dụng đất; đất thu hồi theo
/
/
e
:
quy định tạiv
các khoản 2,
3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai
p
tvực đô thị và khu vực có quy hoạch phát triển đô thị;
đối với đấtothuộc khu
t
m h
-eTổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
r
- Chủ trì hoặc phối hợp với Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức
o
T
37
thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng;
- Dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
- Tổ chức phát triển các khu tái định cư;
Nguyễn Hoàng Giang, Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất-lý luận và thực tiễn, Luận văn tốt
nghiệp cử nhân luật
37
- Tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên quỹ đất đã được giao
quản lý để đấu giá;
- Cung cấp thông tin về giá đất, quỹ đất cho các tổ chức, cá nhân theo yêu cầu;
- Thực hiện các nhiệm vụ khác theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Ngoài ra, Tổ chức phát triển quỹ đất được ứng vốn từ quỹ pháy triển quỹ đất.
Theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trích từ 30%
đến 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất
t
a
t
g
c
n
i
u
từ quỹ phát triển đất thì Tổ chức phát triển quỹ đất cònsđược ứng vốn từ Ngân sách
d quy
ucác nguồn vốn khácrotheo
nhà nước, nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng và
d
định của pháp luật.
p
e
t
e
/
a
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư
h
e
t từng odựmán cụ thể
r
r
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và táicđịnh cư được
thành lập
cho
e
e
cđịnh cư, giải
t
s
.
s
và hoạt động cho đến khi hoàn tất
công tác rbồi thường, hỗ trợ và tái
s
anày giải tán.
a tưethì hội đồng
t
phóng mặt bằng và giao đất cho chủ đầu v
h
w n rc en
t
Hội đồng bồi thường,
hỗ trợ và o
tái định cưugiúp Ủy ban nhân dân cùng cấp lập
n
m
p
và tổ chức thực hiện e
phương ánC
bồi thường,
hỗ trợ và
tái định cư được quy định
u
,
cbồi thường, hỗ trợ và tái định
mđịnh 197/2004/NĐ-CP.
trong Điều 40 Nghị
id ge Hội đồng
o
l
u
cư có một số trách
c nhiệmSonhu sau: a dD
o
shỗ trợ, táilđịnh
i cư trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân
- Lập d
phương án bồi thường,
s
o
s phê duyệt, bảo đảmeđầy đủ kinh
cấp tỉnh
phí để chi trả kịp thời tiền bồi thường, hỗ
i
S
.
trợh
T và tái định cư. is m w
w đất về các vấn đề liên quan đến việc thu hồi và
- Giải thích chohngười sử dụng
t
w những người bị thu hồi thực hiện di chuyển, giải
giải phóng mặt bằng, vận /động
/
e
: độ.
v
phóng mặt bằng
đúng p
tiến
o bồi thường,
t hỗ trợ và tái định cư chịu trách nhiệm về tính chính xác,
t
- Hội
đồng
m h
e
hợpr lý của số liệu kiểm kê, tính pháp lý của đất đai, tài sản được bồi thường, hỗ trợ
hoặc không được bồi thường, hỗ trợ trong phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định
o
T
để lập quỹ phát triển đất”. Quỹ phát triển đất ứng vốn cho tổ chức phát triển quỹ
đất và các mục đích khác theo quy định trong nghị định. Ngoài nguồn vốn được ứng
38
cư.
Điều 5 Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ
chức và cơ chế tài chính của tổ chức phát triển quỹ đất
38
Để thực hiện tốt nhiệm vụ thu hồi và giải phóng mặt bằng, Hội đồng bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư cấp huyện do lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ
tịch Hội đồng, cùng với các thành viên của hội đồng39:
- Đại diện cơ quan Tài chính
- Đại diện cơ quan Tài nguyên và Môi trường
- Đại diện cơ quan Kế hoạch và Đầu tư
- Chủ đầu tư
t
a
t
g
c
n
i
u
- Đại diện của những hộ gia đình bị thu hồi đất từ một
đến
hai
người
s
d
u
o
- Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định cho phù hợp
với thực
r
d
p
tế ở địa phương.
e
t
e đảm bảo/ việc
a
Do có các cơ quan đại diện và các thành
viên
khác
của
hội
đồng
h
e
tđảm bảooviệcmthu hồi
r
r
thu hồi và giải phóng mặt bằng đượcccông khai và
minh bạch
e
e
c
t
s
đúng pháp luật và đảm bảo việc thực
hiện thurhồi và giải phóng mặt .bằng đúng trình
s
a ts
a
tự thủ tục theo quy định của pháp luật. ve
h
w n rc en
t
o
n
e
C , pu cum
m lid e o
u
g D
o
c
a
do S ss olid
e S
s
i
.
h
m
T
s ww
i
th /w
e :/
v
o ttp
m h
e
r
To
- Đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã có đất bị thu hồi
Khoản 2 Điều 25 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
39
Chương 3
NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TRONG TRƯỜNG HỢP CÓ CHỦ ĐẦU TƯ
3.1 Tình hình thu hồi đất trong phạm vi cả nước
Nhằm cải cách chính sách đất đai theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước thì Nghị quyết số 19 – NQ/TW - Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp
hành Trung ương Đảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất
t
a
t
g
c
n
i
u
s sách, pháp luật vềdđất đai
hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính
u
ota đã đạt
trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện d
đại hoá đất nước, chúng
r
pnguồn lực đất
ephát huy có hiệu quả
nhiều kết quả tích cực, góp phần khai thác và
t
e an ninh,
/ ổn
a
đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã
hội, bảo đảm quốchphòng,
e
t quản
m
r
định xã hội, an ninh lương thực quốc gia,
bảo vệ môi
trường... Hiệu quảo
lý nhà
r
c
e
e
cđất đai ngày
nước về đất đai từng bước được tăng
cường; tchính sách,spháp luật .về
s
r
s và được Nhà
acủa người
e
càng được hoàn thiện; các quyền
sử dụng đấtađược mởtrộng
h
v
n đất đã được hình
w
cquyền sửedụng
nước bảo đảm; thị trường bất
động
sản,
trong
đó có
n
r
t
n
thành và phát triển nhanh.
Kết quảođó khẳnguđịnh cácm
quan điểm chỉ đạo, định
p
e
C
u
hướng chính sách, pháp luật về đất đai được
xác định trong
Nghị quyết Trung ương
,
c
m
d
i phù hợpgevới đặc điểm,
o tình hình phát triển kinh tế 7 khoá IX cơ bản
là đúng đắn,
l
u
o
c
a idD
xã hội của đất
nước.
o
S
s
l
d
Tuy nhiên, công tác quản lýs
nhà nướco
về đất đai còn nhiều hạn chế, nhất là trong
s sử dụng đất, địnhegiá đất,.bồiS thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái
i
quy hoạch
mchính vềwđất đai. Lợi ích của Nhà nước và người dân có
định
Th cư, các thủ tục hành
s
i
w tương xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát
đất bị thu hồi chưah
được bảo đảm
t
wlực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc
/
huy đầy đủ đểe
trở thành nội
/
:
sử dụng đất v
nhiều nơip
còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh
o
t
vực này còn lớn; thịttrường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh,
m h
giaoedịch "ngầm" còn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất
r
đai còn diễn biến phức tạp.
To
đai.40
Sau gần 10 năm triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp
Nguyên nhân chủ yếu của những hạn chế, yếu kém nêu trên là: Đất đai có nguồn
gốc rất đa dạng; chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ; chủ trương, chính
sách, pháp luật hiện hành về đất đai còn một số nội dung chưa đủ rõ, chưa phù hợp;
40
Nghị quyết số 19 - NQ/TW - Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI)
về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai
việc thể chế hoá còn chậm, chưa thật đồng bộ. Tổ chức thực hiện chính sách, pháp
luật về đất đai và các chính sách, pháp luật có liên quan chưa nghiêm. Công tác
tuyên truyền, giáo dục và quán triệt các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai
còn kém hiệu quả; việc thực hiện công khai, minh bạch trong quản lý đất đai chưa
tốt. Ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của một bộ phận cán bộ và nhân dân còn
hạn chế. Việc thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi sai phạm chưa
nghiêm. Hiệu lực, hiệu quả giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn
t
a
t
thấp. Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai và các cơ quan
liên quan còn nhiều bất cập, hạn chế; một bộ phận còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn
g
c
n
i
u
s đất hằng năm đã được
Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sửu
dụng
d xét
o
duyệt. Quy định rõ ràng và cụ thể hơn các trường
hợp Nhà nước thực hiện
r việc thu
d
p
e an ninh, phục vụelợi ích quốc/ gia,
hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng,
t
a tế, xã hội. Đối vớithcác dự ánmsản xuất,
lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh
e
kinh doanh phù hợp với quy hoạch sửrdụng đất rthì hộ gia đình, cá nhân
đang sử
o
c
e
e
c với nhà đầu
tbằng quyền
dụng được chuyển nhượng, cho thuê,
góp vốn
sử dụng .đất
s
s
r
a ve ha nts
tư để thực hiện dự án.
w hỗ trợ,n tái địnhrcưc thuộc trách
e nhiệm của Uỷ ban
t
Việc thu hồi đất, bồi thường,
o
u
n
mtrị. Kiện toàn, nâng cao
nhân dân các cấp và có
e sự thamCgia của cả, hệp thốngcchính
u
năng lực của tổ chức
mcó chứclidnăng phátetriển quỹ ođất để bảo đảm thực thi nhiệm vụ
u
g quyềnDsử dụng đất.
bồi thường giải
phóng mặt
bằng, đấu giá
o
c
a
othường, hỗStrợ, tái định
s cư khilNhà
id nước thu hồi đất phải bảo đảm dân
Việc bồi
d
s
o
chủ, công
và
đúng quy định của pháp luật. Người sử
s khai, khách quan,ecông bằng
i
S
.
h
dụng
đất được bồi thườngm
theo mục đích
đất đang sử dụng hợp pháp. Tổ chức thực
Thiện có hiệu quả phương
w
s án đàowtạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất và bảo
i
đảm đời sống củath
nhân dânw
ở khu vực có đất bị thu hồi. Nghiên cứu phương thức
/
/trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho người có đất
chi trả tiền bồie
thường, hỗ
:
v
bị thu hồi.o
tp
t
mthiện cơhchế tạo quỹ đất, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân
Hoàn
e
cư rcó hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ để bố trí chỗ ở mới cho người có đất
Tobị thu hồi trước khi bồi thường, giải tỏa. Khu dân cư được xây dựng phù hợp với
để trục lợi, tham nhũng.
điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.
Nghị quyết 19 – NQ/TW – Nghị quyết hội nghị lần thứ 6 của Đảng thể hiện
được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước về công tác thu hồi đất trong trường hợp
có chủ đầu tư. Góp phần vào việc hoàn thiện hơn chính sách pháp luật về thu hồi
đất trong trường hợp có chủ đầu tư. Một số địa phương trong cả nước đã áp dụng
tinh thần của Nghị quyết 19 và bước đầu đã đạt được một số kết quả điển hình như
Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Thành phố Cần thơ.
Đà Nẵng
Thành phố Đà Nẵng được đánh giá là Thành phố thực hiện tốt nhất cả nước về
công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng. Tại buổi trao đổi với đoàn công tác do ông
Phạm Quang Nghị thành Ủy Hà Nội vào trao đổi và học tập kinh nghiệm của Thành
Phố Đà Nẵng về công tác quy hoạch, quản lý đất đai, thu hồi, giải phóng mặt bằng.
t
a
t
g
c
n
i
bàn. Những năm vừa qua, Đà Nẵng nổi lên là một địa phương
đi đầu trong cảunước
s
về làm tốt công tác quy hoạch, xây dựng đô thị, thu u
hồi đất để thực hiện cácddự án...
o
Để đạt được điều đó, những kinh nghiệm bướcdđầu mà Đà Nẵng thurđược trong
pquản lý quy
e
công tác quản lý đô thị đó là việc chọn địatđiểm, lập và thẩm định,
e
/ kiến
a
h
hoạch chi tiết xây dựng, công bố quy hoạch,
cắm và bàn giao mốc
giới,
quản
lý
e
t
m
r
r
o
trúc... được phân định nhiệm vụ rõ ràng
hợp giữa các cơ quan
c và cótequy chế phối
e
cđồ án không
s
.
chức năng. Tổ chức phân kỳ đầu s
tư, thường rxuyên rà a
soát, bãi bỏscác
atừng đồvánequy hoạchh đến cấpnxã,t phường, thường
bảo đảm tính khả thi. Công khai
wlãm để nnhân dân tham
c gia. Vềegiải phóng mặt bằng,
r
t
xuyên tổ chức các cuộc triển
o
u mthưởng tiến độ bàn giao
n
ngoài các chế độ chính
sách
chung,
TP còn p
có chính sách
e
C
uđất tái định cư; với những hộ
,
c
mặt bằng; hỗ trợ tiền
thuê nhàdtrong suốt thời
gian chờ
m
i thuộc diệngeđược đềnobù), căn cứ tình hình thực tế, TP
l
uđất (không
không có giấyctờ
o
a dDđền bù theo quy định. Tính từ năm
o
hỗ trợ đền bù giải tỏa S
với mức từs40 - 80% imức
l héc-ta đất, giải tỏa, đền bù cho hơn 82
d
s
1997 đến nay, TP đã thu hồi hơn
11 nghìn
o
shộ... Hiện trên địa bàneTP có.khoảng
i
S trên 100 dự án lớn nhỏ, do 3 đơn vị
nghìn
h
m
T trách và 13 chủis đầu tư là wcác BQL dự án, công ty quản lý đầu tư cơ sở hạ
chuyên
tầng thực hiện đềnth
bù theo quyw
định của TP, nhờ đó công tác giải tỏa, đền bù được
w
/ công bằng, giảm tối đa khiếu kiện.”
chuyên môn hóa,
nhanh chóng,
/
e
:
v tpthu hồi, giải phóng mặt bằng thì Thành phố đã thực hiện tốt
Để làmotốt công tác
t
các công
việc sau:h
m
e là, Trong quá trình kiểm điếm đất đai, vật kiến trúc, hoa màu, làm cơ sở để
rMột
Tolập phương án bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư, đại đa số các hộ gia đình trong
“Đoàn đại biểu Hà Nội đã nghe các sở, ngành chức năng TP Đà Nẵng báo cáo
những kinh nghiệm trong công tác quản lý đô thị và giải phóng mặt bằng trên địa
41
diện bồi thường, giải phóng mặt bằng đã tham gia. Điều này cho thấy mức độ công
khai hóa rất cao của chính quyền thành phố. Vì thế quá trình thu hồi, giải phóng mặt
bằng, chỉnh trang đô thị diễn ra rất suôn sẽ, hạn chế những vụ khiếu nại, khiếu kiện
Anh Tuấn, Bí Thư Thanh ủy Hà Nội Phạm Quang Nghị thăm và làm việc tại Tp. Đà Nẵng,
http://www.baomoi.com/Bi-thu-Thanh-uy-Ha-Noi-Pham-Quang-Nghi-tham-va-lam-viec-tai-TP-DaNang/122/3005267.epi, 25/10/2013
41
căng thẳng và không có điểm nóng nào về vấn đề này. Với ý thức vì sự phát triển
chung của Thành phố, rất nhiều người dân đã hiến đất đai cho Nhà nước mở đường,
phục vụ cho lợi ích công cộng.
Hai là, Thành phố Đà Nẵng đã sớm ban hành rõ ràng đơn giá bồi thường, hỗ trợ
đối với từng loại đất, từng vị trí đất đai, từng loại nhà cửa, vật kiến trúc, từng loại
cây cối, hoa màu... tạo thuận lợi cho quá trình quá thực hiện và kiểm tra giám sát
của người dân.
t
a
t
g
cứng
n
i
sử dụng đất đai tại địa phương, tập quán sinh hoạt của người
dân từng vùng đáp
u
s
d khách
nhu cầu, nguyện vọng của nhân dân. Việc làm nàyuđảm bảo sự công bằng,
o
d
quan và có tính chất động viên, khuyến khích người
bị thu hồi nhanhrchóng thực
p
e
hiện việc giải tỏa, bàn giao đất đúng tiến độ. t
e
/
a
h
e
t phóngom
Bốn là, ở mỗi dự án Thành phố đều
thành lập Hội đồng giải
mặt bằng.
r
r
e
Nếu là dự án lớn liên quan đến nhiềucquận, huyện
thì do một
Phó Chủ
e
c tịch Ủy ban
t
s
.
s
r
s làm phó. Đối
nhân dân Thành phố làm Chủ tịch
các Chủ tịch
a quận, huyện
a hội đồng,
e
t
h
v
n giới dự án thuộc
với các dự án vừa và nhỏ liên
quan đến nhiều
quận,
w
chuyện thìeranh
n
r
t
địa phương nào sẽ do địa
phương đó
làm Chủutịch Hội đồng. Nếu dự án nằm gọn
o
n
Ctịch quận,, phuyện đócuđảmmnhiệm, các Chủ tịch các
trong một quận, huyệnethì do Chủ
m làm thành
xã, phường liên quan
id viên.gDoe đó mọi ovấn đề liên quan đến thu hồi, bồi
l
u
c cư đềScóosự tham agia trực tiếpdDcủa chính quyền địa phương từ lúc
thường, tái định
o
bắt đầu cho
d đến khi kết thúc dựsán.s oli
e S
sThành phố Hồ Chí Minh
i
.
h
m
tế quanw
trọng của các tỉnh phía nam, rất năng động trong
T Là một trung tâm ikinh
s
phát triển kinh tế và
động phù hợp với cơ chế thị trường. Thành phố Hồ
h các hoạtww
t
/ kinh tế và đi đôi với việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật để
Chí Minh luônephát triển /về
:
đảm bảo chovviệc thựcphiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Để thực hiện
o tt phố hồ Chí Minh đã ra sức thực hiện việc thu hồi đất dựa
việc xây dựng thì Thành
m h
trên e
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện các dự án đầy tiềm năng phát
r
triển.
To
Ba là, trong công tác giải phóng mặt bằng, ngoài các chính sách chung do Nhà
nước quy định, Thành phố Đà Nẵng cũng có những vận dụng sáng tạo với tình hình
Lãnh đạo Thành phố Hồ Chí Minh đã có cách tiếp cận với đất đai rất phù hợp
với kinh tế thị trường. Trên cơ sở tiếp nhận ý kiến của người dân, Hội đồng Thành
phố đã có Nghị quyết thực hiện bồi thường về đất theo giá đất phù hợp với giá thị
trường. Việc bồi thường theo giá thị trường cần có sự tham gia của các cơ quan hoạt
động cung cấp dịch vụ định giá đất từ đó làm cơ sở để Ủy ban nhân dân Thành phố
quyết định về giá đất để tính tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay. Hiện
nay, có 2 tổ chức cung cấp dịch vụ định giá bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh
là Trung tâm tư vấn và thẩm định giá đất Miền Nam - đơn vị sự nghiệp thuộc Bộ
Tài chính và Trung tâm thẩm định giá đất thành phố Hồ Chí Minh – một đơn vị sự
nghiệp thuộc Sở Tài chính thành phố Hồ Chí Minh42. Theo giám đốc các Trung tâm
này thì:
t
a
t
Cơ chế định giá với phù hợp với thị trường trước khi Ủy ban nhân dân Thành
phố quyết định giá để tính tiền bồi thường là cách triển khai rất khách quan, đảm
bảo sự đồng thuận giữa cơ quan nhà nước và người có đất bị thu hồi.
g
chợp
n
i
Giá đất nông nghiệp được xác định theo phương pháp
thu nhập không phù
u
s
d hoạch
với giá đất trên thị trường, nhất là trường hợp đấtunông nghiệp đã có quy
o
r
d
chuyển sang sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp.
p
evụ định giá đất từ ecác dịch vụ/ công
t
Người bị thu hồi đất cũng sử dụng dịch
a
h
e
t
m
nhưng hiện nay chúng ta chưa có quy định
về cách thức giải quyết
các tranh
chấp về
r
r
o
c te se .c
giá sau định giá giữa các tổ chức.
s
r
s nghiệp ngoài
a
t
Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi đãechấp hành a
mô hình doanh
h
v
n
w
Nhà nước tham gia cung cấp
dịch
vụ
bồi
thường,rc
giải phóngemặt bằng. Năm 2007,
n
t
u Tổng công
Ủy ban nhân dân thànhnphố cũng o
đã cho phép
ty bồi thường và giải
m
p
e
C
u
phóng mặt bằng – một doanh nghiệp cổ phần
được cung
cấp dịch vụ bồi thường, hỗ
,
c
m
d
i mặt bằnggenhư một môo hình thì điểm. Từ mô hình thí
trợ, tái định cư u
để giải phóng
l
c nghĩ Stớioviệc kiệnatoàn hệ thống
Dcác Tổ chức phát triển quỹ đất đã
điểm này, có
thể
o
d
s
d lập ở các địa phươngs để đủ ođiềuli kiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định
được thành
s cạnh đó, có thể đưaevào quy.Sđịnh của pháp luật cho phép doanh nghiệp
cư. Bên
i
mtế ngoàiwNhà nước được cung cấp dịch vụ này.
thuộc
Th các thành phầnikinh
s w
3.2 Tình hình h
thực hiện khi nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ
t
wphố Cần Thơ
/
đầu tư trên địa
bàn Thành
/
e
:
v
p nằm ở trung tâm Đồng bằng sông Cửu Long, là đầu mối
Thành o
phố Cần Thơ
t
t
phát triển
m của Đồngh bằng sông Cửu Long nên việc thu hồi giải phóng mặt bằng để
e
thực
r hiện các dự án xây dựng cở hạ tầng ngày càng tăng. Tuy nhiên vấn đề thu hồi,
Tobồi thường hỗ trợ và tái định cư là một vấn đề khó khăn, phức tạp gây nhiều sự bức
xúc trong nhân dân luôn là đề tài nóng. Để hạn chế được những khiếu nại, khiế kiện
về bồi thường hỗ trợ tái định cư thì Ủy ban nhân dân Thành phố Cần Thơ đã ban
hành các quyết định để cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai và các văn bản
Gs, TsKh. Đặng Hùng Võ, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam, tr.
32 - 33
42
hường dẫn để phù hợp với thực tiễn Cần Thơ như là: Quyết định số 12/2010/QĐUBND ngày 04 tháng 02 năm 2010 về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Cần Thơ, Quyết
định 15/2011/QĐ-UB ngày 06 tháng 05 năm 2011 Quyết định về việc sửa đổi, bổ
sung Quyết định số 12/2010/QĐ-UB ngày 04 tháng 02 năm 2010 của Ủy ban nhân
dân Thành phố Cần Thơ và Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 03 tháng 12
năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố cần thơ về quy trình thực hiện công tác
t
a
t
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Quy định cụ thể về quy
trình, nhiệm vụ vai trò của của các chủ thể trong quá trình thu hồi, giải phóng mặt
g
c
n
i
u
năng khai hoang không còn. Vì vậy, Thành phồ CầnsThơ cần phải có phương án
dnguyên
u
o
quy hoạch cho cả Thành phố và quy hoạch riêng cho từng quận, huyện theo
r các dự án
d
p
tắc phát triển bền vững, ổn định. Từ đó, lựa e
chọn nhà đầu tư, lựa chọn
t
/ hiện
quan trọng cần được thực hiện và tránh cácatrường hợp các dự áne
treo và thực
h
e
t om
việc thu hồi chậm thực hiện.
r
r
c án tại tQuận
e
e
Thực tiễn thu hồi đất thực hiện
dự
Cái
Răng
Thành.cPhố Cần Thơ
s
s
r
s giải phóng mặt
ahiện thu hồi,
a mắc trong
e
t
còn gặp một số khó khăn, vướng
việc thực
h
w nv rc en
bằng để thực hiện dự án. t
o 6.8322,5
u ha, dânmsố khoảng 22.772 hộ với
n Cnhiên
Quận Cái Răng cóediện tích tự
p
u
,
c
khoảng 89.453 nhân
khẩu, gồm
7
đơn
vị
hành
chính
phường.
Đến nay đã có 71 dự
m
d e o
i
l
u
án đầu tư xâyc
dựng trên địa
bàn quận,gchủ yếu là tại khu đô thị mới Nam sông Cần
o
a sốDhộ bị ảnh hưởng 14.640 hộ. Theo
o
Thơ, tổng diện
tích quy
hoạch làs 2.323 ha,id
S
l phòng, an ninh phát triển kinh tế và 24
d
phân loại, có 47 dự án phúc lợisxã hội, quốc
o
e Sđộ giải phóng mặt bằng của các dự án như
is
dựh
án khu dân cư và tái m
định cư. Tiến
.
T
sau:
s ww
i
+ Dự án hoàn thành
28 dự án
th 100%:
w
/
e thành từ:/80% trở lên: 10 dự án
+ Dự án hoàn
v
o ttptừ 50% đến dưới 80%: 9 dự án
+ Dự án hoàn thành
m h
e
r+ Dự án hoàn thành dưới 50%: 9 dự án
To + Dư án chưa được giải phóng mặt bằng: 15 dự án
bằng. Hiện nay, dân cư của thành phố Cần Thơ ngày càng tăng, mà đất đai thì khả
Diện đất đã giải phóng mặt bằng tính đến thời điểm này là 1.178 ha, đạt tỷ lệ
50,75.
Qua hơn 10 năm thực hiện, đến nay đã có nhiều dự án có tiến độ thực hiện rất
tốt, cơ sở hạ tầng được xây dựng khá hoàn chỉnh người dân vào ở rất nhiều như dự
án khu dân cư 586, khu dân cư hưng phú I, khu dân cư Nam Long... đặc biệt những
công trình mang tầm vóc quốc gia đã được đưa vào sử dụng như cầu Cần Thơ,
đường Quang Trung-Cái Cui, cảng biển Cái Cui...43
Tuy nhiên, cũng có rất nhiều dự án đang tiếp tục thực hiện hoặc bị đình truệ do
nhiều nguyên nhân làm ảnh hưởng không nhỏ đến tiến trình đô thị hóa của quận và
ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, và lợi ích hợp pháp của người dân trong vùng quy
hoạch. Tiêu biểu như dự án Khu đô thị Nam Sông Cần Thơ. Ngày 04 thang năm
t
a
t
2002 Ủy ban nhân dân tỉnh Cần Thơ (nay là Thành phố Cần Thơ) Ban hành quyết
định số 90/2002/QĐ-UB phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 Khu đô thị mới Nam
g
c
n
sông Cần Thơ.
i
u
dkhu đô
us hoạch tỷ lệ 1/2000
Theo báo cáo sơ kết 5 năm thực hiện đồ án quy
o
r đang có
thị mới Nam sông Cần Thơ của Ban quản lý khud
đô thị Nam sông Cần Thơ,
p
e
26 dự án đầu tư khu dân cư với 19 nhà đầu tưt đăng ký tham gia ởe
khu vực này, với
/ đất.
a
h
tổng diện tích 1.166,35 ha, nhưng qua hơn
7 năm nay mới giải ttoả
được 605
ha
e
m
r
r
o
c với tổng
Nếu xét trên thực tế, khu đô thị mới
diện tíchedự kiến c
2.082 ha, hiện
e
t
s
.
s
r
phần tạm gọi là đô thị chỉ mới được
a 605 vha.e ha nts
wđã đền nbù giải tỏa,rcnhiều khueđất vẫn để trống do
Trên thực tế, với 605t ha
chủ đầu tư thiếu vốn. Cản26 dự án, o
nhưng mớiu
có 3.250 m
căn nhà các loại và 46 căn
p
e
C
u
biệt thự, 2 bệnh viện… được xây dựng hoàn
chỉnh.
,
c
m
e 7 nămotriển khai nhưng vẫn còn 7,65 ha
id ghơn
Như ở dự ánu
khu dân cưllô 7A, qua
c Sođất để…acỏ mọc, dchiếm
D 18% diện tích dự án, phần xây
chưa đền bùođược và chủ
s
ikỹ thuật đạt 50%.
l
d
s
dựng cũng chỉ đạt 18% và xây dựng
hạ tầng
e So
s
i
.
Còn khu dân cư lô 5C,m
có quyết định
hiện vẫn còn
h
Tlập hồ sơ thiết kế kỹisthuật côngwtrình vàgiaomớiđấtđềntừ bùnămgiải2004tỏa nhưng
được 15 ha, tương
w
đương 41% diện tích…
th /w
e khu đã:/hoàn tất 100% cơ sở hạ tầng như khu dân cư lô 11B của
Hay cả những
v
o Xâyttpdựng thương mại Diệu Hiền làm chủ đầu tư, diện tích xây
Công ty TNHH
mở cũng chỉh đạt 15%.
dựng nhà
e
rNhững tuyến giao thông kết nối khu đô thị mới này với các quốc lộ, các khu đô
Tothị hiện hữu… cũng chưa được các ngành chức năng triển khai thực hiện đồng bộ,
nên cũng làm giảm phần nào sức phát triển của khu đô thịmới. Như tuyến quốc lộ
1A đi qua khu đô thị dài 4,8 km, hiện mới thi công đạt 50%. Đoạn quốc lộ 91 B dài
Nguyễn Thành Nguyên, Phó Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất, Xác định rõ những khó khăn, vướng
mắt và đề ra những giải pháp tháo gỡ cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các dự án đầu tư trên địa
bàng Quận Cái Răng
43
7,71 km nối khu này với nội ô thành phố Cần Thơ hiện tại, cũng chưa được triển
khai…
Theo Ban quản lý khu đô thị Nam sông Cần Thơ, do trước đây khu vực này là
ngoại thành, hạ tầng chưa phát triển, suất đầu tư cao… nên không thể thu hút các
nhà đầu tư quy mô lớn giống như ở khu Phú Mỹ Hưng (TPHCM). Do đó, khu quy
hoạch buộc phải chia sẻ để giao cho nhiều nhà đầu tư lớn, nhỏ, dẫn đến việc thi
công không đồng bộ, thậm chí chọn lầm một số nhà đầu tư yếu về vốn, kém về năng
t
a
t
Chủ đầu tư phải bảo đảm có đủ năng lực, kinh nghiệm đểgthực hiện toàn bộ công
c
n
i chủ đầu tư mang lạiuhiệu
việc thuộc gói thầu và phải bảo đảm việc tự thực hiện của
s
d đáp
quả cao hơn so với việc lựa chọn nhà thầu khác đểu
thực hiện gói thầu và phải
o
r
d
ứng các điều kiện:
p
te
- Chức năng, nhiệm vụ, lĩnh vực hoạtađộng và ngành nghề e
kinh doanh/ (theo
h
e quyếtrđịnh thành tlập) phù ohợpmvới yêu
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh rhoặc
c te se .c
cầu của gói thầu.
s
r
s gói thầu thuộc
a
e
- Đủ nhân lực chủ chốt, cán bộ, công nhân
kỹ thuậtasử dụng tcho
h
v
nđể thi công gói thầu
w
chủ đầu tư (trừ lao động phổ
thông);
đủ
máy móc,rc
thiết bị dùng
n
e
t
uđầu tư phải
n
và phải thuộc sở hữu của
chủ đầu o
tư hoặc chủ
chứng minh được khả
m
p
e
C
u
năng huy động được máy móc, thiết bị dùng
cho gói thầu
đáp ứng yêu cầu về tiến
,
c
m
d
i ge o
độ thực hiện góiu
thầu.
l
o khó khăn
c trạng
a trên ivàdDđảm bảo đảm bảo dự án được thực
Để khắcophục tìnhS
s
l
d
s
hiện thì Lãnh đạo Thành phố Cần
Thơ cóo
những chính sách ưu đãi và kêu gọi đầu tư
s lực và có số vốn đủelớn để .thuận
i
S lợi cho việc thực hiện dự án. Phải thẩm
có năng
h
m
định
T năng lực của chủisđầu tư thậtwkỹ lưỡng trước khi cho chủ đầu tư thầu và thực
wcho cán bộ làm nhiệm vụ thu hồi, giải phóng mặt
hiện dự án. Đào tạo,
h bồi dưỡng
t
w được nhanh chóng, đúng tiến độ.
/
bằng để hỗ trợe
cho việc thu
hồi
/
:
v
3.3 Thuận
o lợi ttp
mThực hiện
h theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước
3.3.1
e
r
To Theo quy định của Luật Đất đai 2003 ở nước ta hiện nay quy hoạch, kế hoạch sử
lực triển khai dự án.44
dụng đất là một công cụ của Nhà nước nhằm thống nhất quản lý về đất đai. Thông
qua công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước thực hiện chủ trương kinh
tế, văn hóa, xã hội, bảo vệ môi trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai, xây dựng
Theo TBKTSG, Khu đô thị mới Nam sông Cần Thơ 7 năm chưa giải phóng xong,
http://khudothimoi.com/khudothi/nam-songcantho/1272-khu-do-thi-moi-nam-song-can-tho-7-nam-chua-giaitoa-xong.html, 21/10/2013
44
v.v… ngăn chặn những tiêu cực trong sử dụng đất đai và trong xây dựng các công
trình trên bất động sản. Các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước đều căn
cứ vào chiến lược phát triển kinh tế – xã hội.
Căn cứ vào điều kiện và thực trạng sử dụng đất đai, gắn với quy hoạch xây
dựng, Quy hoạch hoạch chỉ ra tổng thể quỹ đất sử dụng vào xây dựng đô thị, quỹ
đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình công cộng, lợi ích quốc gia,
quốc phòng, an ninh, quỹ đất xây dựng khu dân cư nông thôn, đất dùng cho phát
t
a
t
triển các ngành kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao. Cụ thể hơn,
Nhà nước còn quy hoạch từng khu đất, từng lô đất của từng vùng, từng đô thị, khu
g
n
dân cư nông thôn, khu phát triển công nghiệp, thương mại,
dịch vụ. Trên cơ sở c
quy
i
u
s
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, các
ngành, các địa phương
d các tổ
u
o
chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giaodđất và cho thuê đất phải
r triển khai
p
e chuẩn xây dựng.e
sử dụng theo đúng quy hoạch sử dụng đất và tquy
/ theo
a
h
Việc thu hồi trong trường hợp có chủe
đầu tư cũng không ngoại
lệ
phải
đúng
t
m
r
r
o
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.cCác trường
hợp thu e
hồi đất không đúng quy
e
cthể hiện được
t
s
.
s
hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ không
được rtiến hành.a
Chính vì vậy,
s sử dụng đất
ađắn và ổnvđịnh
e
t
h
tính khoa học, chuẩn xác, đúng
của
quy
hoạch,
kế
hoạch
w sách thun hồi, bồi rthường,
c hỗetrợnvà tái định cư trong
t
nó ảnh hưởng rất lớn đến chính
n Co pu m
trường hợp có chủ đầuetư.
u
,
c
m
Nếu việc lập quy hoạch,id
kế hoạch e
sử dụng đất
không tính toán, cân nhắc kỹ
o
l
u
g khoa học,
c
lưỡng cho quy
hoạch, kếohoạch không
không khả thi, tùy tiện thay đổi
D
a
o
S đất trong
s trường lhợp
id có chủ đầu tư sẽ tăng lên rất nhiều
quy định d
thì việc thu hồi
s
o
lần. Ngược
sử dụng đất đai, được tiến hành bài bản,
e kế hoạch
s lại, nếu quy hoạch,
i
S
.
h
nhất
quán, đúng quy địnhm
của pháp luật
khai, minh bạch thì chính sách thu
Thồi trong trường hợp icós chủ đầu tưwsẽ đượcvà công
thuận lợi hơn.
w
h
t
w
3.3.2 Đảmebảo dự án//được thực hiện và tránh tình trạng quy hoạch
:
v
treo
o ttp
Cácm
dự án thu h
hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư thì khả năng thu hồi và thi
e
r công trình được thực hiện nhanh chóng và hiệu quả hơn so với thu hồi đất theo
công
Toquy hoạch.
Ví dụ: Thu hồi dự án Công viên công cộng và bãi đỗ xe ngầm Viễn Đông do
Công ty Cổ phần Địa ốc Viễn Đông làm chủ đầu tư tại khu tứ diện đường Nguyễn
Chí Thanh - Hùng Vương - Nguyễn Thái Học - Yên Bái, quận Hải Châu, Thành phố
Đà Nẵng. Dự án Công viên công cộng và bãi đỗ xe ngầm Viễn Đông được TP Đà
Nẵng giao đất nằm giữa trung tâm TP trong khu “đất vàng” thuộc dự án tháp đôi
Viễn Đông Meridian Towers cao nhất miền Trung với 48 tầng nổi có tổng vốn đầu
tư 180 triệu USD (giá thời điểm 2007-2008).
Theo đó, khu vực Công viên công cộng và bãi đỗ xe ngầm ba tầng có tổng diện
tích sàn 21.834 m2. Theo thiết kế thì công viên và bãi đỗ xe ngầm này được kết nối
với dự án tháp đôi Viễn Đông Meridian Towers. Tuy nhiên, đã năm năm trôi qua
mà dự án Công viên công cộng và bãi đỗ xe ngầm Viễn Đông vẫn giẫm chân tại
chỗ.
t
a
t
g
c
n
xúc nên đã nhiều lần chất vấn tại các kỳ họp HĐND TP. i
u
s
d
u
=> Vì dạng thu hồi đất theo quy hoạch có ưu điểm là tính năng động o
cao, người
r
d
bị thu hồi đất chưa nhìn thấy thành quả đầu tư e
nên dễ dàng đồng ý vớipgiá trị đất đai
t là dễ rơi vào tình trạng
e thu hồi/ xong
theo hiện trạng sử dụng, nhưng có nhược điểm
a
h
t dự ánocủammình .
đất rồi lại bỏ hoang vì nhà đầu tư khôngre
muốn sử dụng đất đó cho
r
c có chủteđầu tư thìsdựeán được.cchủ đầu tư hết
Trong khi thu hồi đất trong trường hợp
s tốt dựerán. a ts
sức chú tâm để thực hiện để thực
ahiện
h n
v
w
c
n
e hợp có chủ đầu
t
3.3.3 Giá bồi thường khi
Nhà nước
thu hồi rđất trong trường
o
u
n
tư cao hơn so với giáe
bồi thường
p thu hồiumđất theo quy hoạch
Ckhi Nhà, nước
Trên thực tế giám
đất bồi thường
id tronggetrường hợpoccụ thể hiện nay thường cao hơn
l
u
giá thu hồi đấtctheo quy hoạch.
Vì thu hồi theoD
quy hoạch, kế hoạch được cơ quan
o
a
o
S xét duyệt,
s chủ yếulidthu hồi do nhu cầu của Nhà nước vì
nhà nướcdcó thẩm quyền
s
mục đích
s quốc phòng an ninh,e lợi ích.Squốco gia, lợi ích công cộng và mục đích phát
i
triển
bảng giá tính tiền bồi thường của nhà nước,
h kinh tế, khi bồi thuờng
m thì theo
Tnhưng
w
s thấpwhơn giá thị trường Khi công tác thu hồi đất được
bảng giá đó thường
i
thực hiện theo quyth
hoạch sử dụng đất và không theo các dự án cụ thể, đất được định
wtuy vậy đất đã thu hồi đôi khi không được đưa vào sử
/
/
giá theo hiện trạng
sử dụng,
e
:
v
dụng vì không
o có nhàttpđầu tư nào quan tâm. Tuy nhiên khi thu hồi đất trong trường
hợp cóm
chủ đầu tưhthì giá thị trường thường cao hơn giá đất thu hồi theo quy hoạch.
e
Bởir vì nhà đầu tư trước khi thực hiện dự án chủ đầu tư đã lựa chọn địa điểm rồi mới
Tođến cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hồ sơ và cho thu hồi đất để thực hiện dự án.
Hiện tại không chỉ dự án bị thu hồi chậm tiến độ mà dự án tháp đôi Viễn Đông
Meridian Towers cũng “treo” từ năm năm nay khiến cử tri quận Hải Châu rất bức
45
46
Theo pháp luật Thành phố, Đà Nẵng: Thu hồi dự án nằm trong khu đất vàng,
http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/chinh-sach-quy-hoach/83647/da-nang--thu-hoi-du-an-nam-trong-khu-dat-vang-.html, 05/09/2013
46
Gs TsKh. Đặng Hùng Võ, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam, Tr.
23
45
3.4 Khó khăn
3.4.1. Chưa đảm bảo lợi ích giữa Nhà nước - chủ đầu - người dân có đất bị
thu hồi
Trong cuộc sống thì luôn tồn tại những sự bất công, những mâu thuẫn và các lợi
ích của con người quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người dân. Nhưng đặc biệt là
khi có một sự tác động về nơi ở và sự bồi thường không được tương xứng với với
phần của họ được hưởng thì sẽ tạo ra sự khiếu nại, khiếu kiện. Ngược lại với các sự
t
a
t
g
c
n
i
u
người dân một cảm giác không được đối xử công bằng.sDẫn đến tình trạng này là do
d
chính quyền địa phương chỉ chú trọng vào việc phátu
triển kinh tế của địa o
phương và
r lợi ích của
d
dành rất nhiều ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu
tư
không
quan
tâm
đến
p
eđầu tư thì hưởng được
t
e nhiều lợi/ còn
người dân nên dẫn đến sự bất bình đẳng. Nhà
a
h
eBên cạnhr đó, chủ đầut tư lấy đấtom
người dân chịu thiệt hại mất đất sản xuất.
của người
r
dân xong nhưng không thực hiện dự c
án làm cho
đất hoang e
hóa, ngườicdân không có
e
t
s
.
s
r
s
đất sản xuất và chủ đầu tư chờ giá
đất
lên
cao
để
chuyển
nhượng
lại
a
a ve h nt để hưởng phần
chênh lệch kiếm lợi từ việc chuyển
mà chỉcđền bù cho người dân với giá rẻ
w nhượng
n
e
r
t
và cũng không nhận được
sự hỗ trợ o
tương xứngutừ chính quyền địa phương.
n
m
p
e
C
u
Việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước,thu hồi đất được thực hiện theo phương
c thu hồi đất không còn liên
m
idnhà đầugtưevà nhữngongười
thức tính tiền một
lần, sau đó
l
u
o này tạoanên cảmdgiácD của những người bị thu hồi đất bị
c CáchSlàm
quan gì đếno
nhau.
d công cuộc phát triểnsđấts nướcosauli khi phải “bán đất” giá rẻ cho nhà đầu
đứng ngoài
e hưởngSlợi gì từ dự án đầu tư mà còn bị thiệt hại lợi
tư, họis
không những không được
.
h
m
ích
khi
bị
thu
hồi
đất.
Cảm
giác
này
dẫn
khi họ thấy được bồi thường ít
Thơn giá trị đất đai trênisthị trường màw nhà tớiđầubấttư bình
lại kiếm được siêu lợi nhuận từ đất.
w
h
t nhân /dẫnw tới các nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai và
Đây chính là nguyên
e nại, khiếu:/ kiện quá nhiều của người dân về đất đai. Mặt khác, khi
tình trạng khiếu
v
o dân nghèo
tpcầm quá nhiều tiền một lúc trong tay cũng tạo nên nguy cơ
người nông
t
mtiền khônghhợp lý, dẫn tới nghèo đói tăng cao.
sử dụng
e
rSau khi thu hồi đất, chính quyền địa phương rất ít quan tâm đến việc đào tạo
Toviệc làm cho người dân bị mất đất, làm cho họ không có thu nhập ổn định để lo cho
bất công của người dân thì chủ đầu tư nhận đươc chính sách ưu đãi đầu tư, giải
phóng mặt bằng được nhanh chóng và giao đất nhanh và rất dễ dàng đều dó tạo cho
47
bản thân và gia đình họ làm phát sinh nhiều hệ lụy xấu cho xã hội. Ngoài ra, đối với
cơ chế chủ đầu tư tự thõa thuận với người dân khi thu hồi đất mang lai sự đồng
Gs. TsKh. Đặng Hùng Võ, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và giải quyết bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu
hồi đất dưới góc nhìn kinh nghiệm quốc tế
47
thuận cao từ phía người dân có đất thu hồi, đảm bảo được quyền lợi của người dân,
tuy nhiên cơ chế này còn một số hạn chế nhất định nên không thể áp dụng được.
Nếu không giải quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước-Chủ đầu tư-người dân có
đất bị thu hồi sẽ gây khó khăn trong việc thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu
tư. Việc thu hồi đất không chỉ gây bất lợi cho người có đất bị thu hồi mà còn tạo sức
ép cho Nhà nước về phương diện tài chính, quản lý và điều hành. Chính vì thu hồi
đất có nhiều tác động không mong muốn như vậy nên Nhà nước phải có quy hoạch,
t
a
t
kế hoạch sử dụng đất hợp lý, dài hạn, ổn định, nhằm hạn chế xáo trộn, giảm được
các tranh chấp, khiếu kiện đông người, mặt khác cần phải xây dựng chính sách bảo
g
clý
n
đảm lợi ích giữa Nhà nước – chủ đầu tư – người dân cói đất bị thu một cách hợp
u
để ổn định về chính trị, xã hội và phát triển kinh tế. us
d
o
r xứng dẫn
d
3.4.2 Vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái địnhe
cư giải quyết chưa tương
p
t
e
đến khiếu nại, khiếu kiện
/
a
h
e
t omgiao đất
r
Hiện nay, tình trạng người dân khiếu
nại, khiếu
kiện, không chấp hành
r
chồi đất, cótemột phầnsnguyên
e
c phát sinh từ
cho Nhà nước khi có quyết định thu
nhân
.
s
r
ađáng chotsngười dân có đất
e
việc bồi thường, hỗ trợ, tái địnhacư giải quyết
chưa thõa
h
v
nbằng cho việc thực
w
c phóng mặt
bị thu hồi. Vì vậy, khi Nhà
nước
thu
hồi
đất, giải
n
e
r
t
uthời, làmmmất trật tự an ninh xã hội
n
hiện các dự án đã gặp không
ít khó o
khăn. Đồng
p
e
C
do người dân tập trung thành đám đông để
khiếu nại u
với chính quyền địa phương
,
c
m
d
i án. Đểgegiải quyếtonhững khiếu kiện về bồi thường,
hay khiếu kiện tới
cơ quan lTòa
u
o
ccho người
a Tòa iándDcũng gặp rất nhiều khó khăn, vướng
đền bù giá đất
dân, cơ quan
o
S
s
l có không ít vụ án đã bị kéo dài không
mắc trongdquá trình giải quyết vụ
án trong đó
s
o
e mắcSliên quan đến giá đất bồi thường cho người
s được vì những vướng
giải quyết
i
.
h
m
dân
khi
bị
thu
hồi
đất.
T
w
s
i
w nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa,
Trong quá trìnhhphát triển đất
t
w lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh
/
việc thu hồi đất
để phục vụ
cho
/
e
:
tế - xã hội làvmột quá p
trình tất yếu, tác động rất lớn đến người bị thu hồi đất. Để bù
o ttthiệt thòi đó, Nhà nước ta đã ban hành chính sách bồi thường,
đắp cho họ một phần
mvà tái địnhhcư dành cho người bị thu hồi đất, từng bước hoàn thiện theo
hỗ trợ
e
r
hướng tạo điều kiện ngày càng tốt hơn cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống
Tovà sản xuất.
Tuy nhiên, đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, trong khi các quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi dẫn tới tình trạng so
bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc trong một dự án nhưng
thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm. “Theo Báo cáo tổng kết thi hành Luật đất đai
2003, sau 10 năm thực hiện, tổng diện tích đất đã thu hồi là 728 nghìn ha (trong đó
có 536 nghìn ha đất nông nghiệp) của 826.012 hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh
tế”.48 Việc thu hồi đất mà chưa có giải pháp phát triển bền vững dẫn đến tình trạng
bần cùng hóa người nông dân, khiến họ không có đất sản xuất, phải di cư tự phát tới
các đô thị làm thuê, làm bốc vác, khai thác khoáng sản hoặc đi xuất khẩu lao
động… Điều này cho thấy, thu hồi đất không còn chỉ là một bài toán về phát triển
t
a
t
kinh tế mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về xã hội, quản lý dân cư, sự chênh lệch khoảng
cách giàu nghèo. Chưa giải quyết tương xứng vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
g
c
n
i
u
s
đáng của mình là khó tránh khỏi.
d
u
o
Làm thế nào để thiết kế được những quy địnhdphù hợp, bảo đảm quyền
r lợi và sự
p
elợi ích giữa Nhà nước,
bình đẳng cho người có đất bị thu hồi; hài hòa
người có đất
t
e
/
bị thu hồi, nhà đầu tư thực hiện các dự án; a
hạn chế khiếu nại, khiếu
kiện trong công
h
e
t omkhó.
r
tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu
hồi đất là một bài toán
r
c te se .c
s luật hiện
r
Hình thức bồi thường theo pháp
hành thiếu
sự đồngsthuận của người
a
a
e
t
h
dân đang dẫn đến khiếu kiệnw
về đất đai v
ngày càng nhiều.
Trênn
thế giới, hầu hết các
c esự đồng thuận xã hội
n
t
nước có nhiều phương thức
bồi thường
linh hoạtrđể đạt được
n Cosẻ lợi ích”puvà “góp đất,
m điều chỉnh lại đất đai”
cao. Hai cơ chế điển e
hình là “chia
u
, vốn cphát triển cho địa phương, tạo
thường được áp dụng.
Theo d
đó, để tạo nguồn
m
e
i
o dân cư địa phương, các nước
l nhà đầu gtư và cộngDđồng
udài hạn giữa
quan hệ đối tác
o
c
aích”. Hìnhidthức chia sẻ gồm: giảm giá cung cấp
o
thường áp dụng
cơ chếS
“chia sẻ lợi
s
lmột phần nguồn thu ngân sách nhà nước
d
s
điện, nước cho dân cư địa phương;
chuyển
o
evà chia sẻSnguồn thu cho những người bị ảnh hưởng;
is
chohchính quyền địa phương
.
m
T quyền địa phương
wđẳng với chủ đầu tư tham gia vào các quyết định
chính
s được bình
i
vận hành dự án; tạo
hđiều kiệnwwcho địa phương để phát triển hạ tầng, đào tạo nghề,
t
/vực phi nông nghiệp; địa phương được thu thuế sử dụng
tạo việc làm mới
trong khu
/
e
:
đất phi nôngv nghiệp từ
dự án; khôi phục và phát triển đời sống của cư dân địa
p
o
t
t phát triển hạ tầng cho cộng đồng địa phương. Vì vậy cần
phương; đóng góp cho
m
h
đảme
bảo việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cần được quy định thật chặc chẽ và
r
thực hiện thật tốt mới tránh được tình trạng khiếu nại và khiếu kiện kéo dài và
o
T không có kết quả làm cho các dự án chậm thực hiện làm phát sinh các vấn đề không
cho người dân nên việc khiếu nại, khiếu kiện của người dân đòi quyền, lợi ích chính
tốt cho phát triển kinh tế và ổn định xã hội.
Vì vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06 tháng 09 năm 2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về tổng kết
tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai
48
phải sửa đổi bổ sung theo hướng đảm bảo ổn định chỗ ở, đời sống, đặc biệt là đối
với những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Chính sách này cần được sửa đổi,
bổ sung kịp thời phù hợp với thực tiễn nhằm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà
nước, của người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư.
3.5. Nguyên nhân dẫn đến những khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất trong
trường hợp có chủ đầu tư.
t
a
t
Có khá nhiều nguyên nhân dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp
g
n
i
s
u
có chủ đầu tư còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc và hạn chế dẫn đến việc thu hồi
giải phóng mặt bằng bị chậm. Dưới đây là các nguyên nhân cụ thể như sau:
c
u
3.5.1. Nguyên nhân khách quan
d
o
r
3.5.1.1. Do thiếu vốn cho công tác thu hồi đấtdnên gặp nhiều khó khăn
p
e giải phóng mặt bằng
t
Nguồn vốn để thực hiện công tác thu hồi
đất,
e trong /cơ chế
a
h
e thu hồir đất có chủt đầu tư nói
thu hồi đất nói chung và trong trường rhợp
riêng thì
m
o
vốn là một trong những nhân tố quanctrọng, quyết
định tiếne
độ của công
e
c tác thu hồi,
t
s
.
s
r
giải phóng mặt bằng. Thực tế cho
thấy, rất nhiều công a
trình do thiếu
s vốn hoặc bố trí
a
e
t
h
v
vốn không kịp thời nên quá w
trình thực hiện
phát sinh
nhiều khó
n khăn, vướng mắc.
c
n
e
r
t
Về nguyên tắc thì sau khi
phương o
án bồi thường
được phê duyệt thì phải chi trả
u
n
m
p
e hộ gia đình,
C cá nhân
ngay tiền bồi thường cho
bị thu hồi
đất nhưng do không có tiền
u
,Đến khi cóctiền chi trả thì giá đất, giá vật
d
hoặc thiếu tiền nênm
không chi
trả kịp thời.
e
i
o và đề nghị phải tính trượt giá
l
u
liệu xây dựngc
tăng cao thìongười dân g
không nhận
tiền
D
a
o
S
d
s
(tính lại theo
li vô vàn khó khăn.
d giá thị trường) làmsnảy sinhothêm
s biểu cho vấn đề thiếuevốn dẫn.Sđến việc thu hồi, giải phóng mặt bằng là: dự
Tiêu
i
án h
kè sông Cần Thơ đượcm
phê duyệt tại Quyết định số 2605/QĐ-BQLDA ngày 15T11-2007
wvà 2 gói thầu sau kè. Tuy nhiên, đến nay chỉ một
s
gồm 10 gói ithầu xây lắp
w
h
t
số gói thầu tuyến kè phía bờw
trái (quận Cái Răng) đã khởi công, các gói thầu tuyến
/
/
e
:
kè phía bờ phải
(quận Ninh
Kiều) vẫn còn nằm trên giấy. Theo Ban quản lý dự án
v
p
t dựng thành phố, một trong những nguyên nhân chính dẫn
(BQLDA)oĐầu tư Xây
t
mtrạng trênhlà do thiếu vốn, vướng khâu giải phóng mặt bằng (GPMB), diện
đến tình
e
tíchr đất sạch không đủ đáp ứng nhu cầu thi công, dẫn đến chậm tiến độ... Vì vậy
Tovậy để tháo gỡ những vướng mắc về vốn, công tác GPMB của dự án thì các sở,
ngành liên quan phối hợp chặt chẽ với Ban quản lý dự án, chính quyền địa phương
để có biện pháp cụ thể giải quyết rốt ráo những vướng mắc của từng hạng mục công
trình.49
Thu Hoài, Dự án Cầu Kè sông Cần Thơ, Chậm do thiếu vốn, vướng giải phóng mặt bằng,
http://www.baocantho.com.vn/?mod=detnews&catid=72&id=105496, 25/10/2013
49
Nguồn vốn trong việc thực hiện việc thu hồi, giải phóng mặt bằng để thực hiện
các dự án, chủ đầu tư không chuẩn bị đầy đủ, kịp thời kinh phí để thực hiện việc chi
trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các hộ dân theo quy định dẫn đến dự án kéo
dài trong nhiều năm gây khó khăn, bức xúc trong vùng dự án.
3.5.1.2. Sự hạn chế, bất cập của hệ thống chính sách, pháp luật về thu hồi đất
trong trường hợp có chủ đầu tư
t
a
t
Do chính sách pháp về đất đai của Nhà nước đang trong quá trình hoàn thiện nên
g
c
n
sót, chưa thể hiện hết vai trò của Nhà nước, chủ đầu tưivà người dân có đất u
bị thu
s
d làm
hồi. Dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện phứcutạp, đùn đẩy trách nhiệm,
o
ảnh hưởng trực tiếp đến người dân bị mất đất, d
bên cạnh dó thi vấn đềrthu hồi đất
e trong luật đất đaievàpcác văn/ bản
t
trong trường hợp có chủ đầu tư được quy định
a
h
hướng dẫn vẫn chưa được rõ ràng, chưaethật sự phù hợp với tthực
tế. Các
văn bản
m
r
r
o
còn có sự chồng chéo về thẩm quyền c
và trình tựethủ tục thu e
hồi đất
c
t as s.
s
r
a ve h nt
3.5.2. Nguyên nhân chủ quan
w n thu hồi trong
c trườngehợp có chủ đầu tư
r
3.5.2.1 Giá bồi thường tkhi Nhà nước
o
n
chưa phù hợp
e
C , pu cum
mthu hồiliđất
d trong theo
Cơ chế Nhà nước
quy hoạch có ưu điểm là tính năng động
e
o
u
g
cao, người bị c
thu hồi đấtochưa nhìn thấy
đượcD
thành quả đầu tư của dự án nên dễ
atrạng sử dụng,
o
S
s
đồng ý với
giá
trị
đất
đai
theo
hiện
id nhưng lại có nhược điểm là dễ rơi
l
d
s
o vì Nhà đầu tư không muốn sử dụng đất
vào tình
s trạng thu hồi đất xonge rồi bỏ.Shoang
i
đó h
Còn
m theo wcơ chế Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có
Tchủchođầudựtưánđãcủađượcmình.chấp
s thuậwđịa điểm đất đai có ưu điểm là không rơi vào tình
i
trạng đất thu hồi xong
th bị bỏ/whoang, nhưng lại gây ra khiếu nại của người bị thu hồi
/ dự án đầu tư đã được chấp thuận nên người bị thu hồi
đất về giá đất không
e phù:hợp,
v
p đất trong tương lai sẽ cao hơn hiện tại và đòi được bồi
đất nhình o
thấy đượctgiá
t
thườngm
theo giá đất
hhướng tới tương lai.
e
rChính sách giữa các địa phương trong tỉnh, giữa tỉnh với Trung ương còn thiếu
Tođồng bộ nhất là trong lĩnh vực thu hồi đất trong trường có chủ đầu tư về giá bồi
không khó tránh khỏi những thiếu sót, thiếu đồng bộ, bất cập, thậm chí còn nhiều
mâu thuẫn. Vì vậy, việc thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư còn nhiều thiếu
50
thường khi thu hồi đất của người dân. Cơ quan có thẩm quyền quy định về giá đất
lại thường xuyên thay đổi nâng giá theo quy luật, theo thời gian và giá biến động
ngoài thị trường làm cho tình trạng giá đất không ổn định. Khi tính tiền bồi thường
Gs.TsKh. Đặng hung võ, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam, Tr.
23
50
cho người dân, thì hộ dân nào giao đất sớm lại nhận tiền bồi thường thấp hơn người
giao đất muộn vì hộ dân giao đất muộn thì giá đất được bồi thường đã thay đổi theo
thời gian và giá mới thường cao hơn giá củ.
Để xây dựng bản giá đất sát với thực tế từng địa phương khác nhau, tại Thông tư
số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành giá đất,
điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố
t
a
t
trực thuộc Trung ương. Tuy nhiên, giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa ra so
với giá thị trường còn chênh lệch quá lớn, giá thực tế ở nhiều khu vực cao hơn
g
n
nhiều so với quy định của Nhà nước. Việc điều chỉnh giái không kịp thời dẫn đếncCơ
uchênh
s
quan Tòa án gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết
tranh
chấp
đất
đai.
Sự
d
u
otài chính
lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường là do d
sự yếu kém của hệ thống
r
p
e
đất đai và hệ thống quản lý đất đai.
t
e
/ bồi
a
h
Giữa quy định của pháp luật và thực e
tiễn áp dụng luật trong
áp
dụng
giá
đất
t
m
r
r
o
thường cho người dân vẫn không đáp
đòi hỏi e
của thực tiễn. Theo quy
c ứng được
e
cban nhân dân
t
s
.
s
định của khoản 4 Điều 56 Luật Đất
đai năm r2003 thì “Giá
đất
do
Uỷ
s khai vào ngày
aương quyveđịnh đượchacông bốncông
t
tỉnh, thành phố trực thuộc trung
wsử dụng làm
c esử dụng đất, thuế thu
n
t
01 tháng 01 hàng năm được
căn cứrđể tính thuế
n Cotính tiềnpsửu dụng đấtmvà tiền thuê đất khi giao
nhập từ chuyển quyềnesử dụng đất;
u
đất, cho thuê đất không
thôngdqua đấu giá, quyền sửcdụng đất hoặc đấu thầu dự án
m
e đất khiogiao đất không thu tiền sử dụng
i sử gdụng
l
u
có sử dụng đất;
tính
giá
trị
quyền
o
c
aNhà nướcidDthu hồi đất; tính tiền bồi thường đối
o
đất, lệ phí trước bạ, bồi
thường khi
S
s
lđất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.
d
s
với người có hành vi vi phạm pháp
luật về
o
s định như vậy là chưae hợp lý,.Sbởi đối với các dự án lớn, có thời gian giải
i
Việc
quy
Th mặt bằng kéo idàis thìmviệc thay
w đổi khung giá đất hàng năm dẫn đến thay đổi
phóng
w cho chủ đầu tư, đây cũng là một trong những
giá trị bồi thườngth
gây khó khăn
wnại, khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái
/
nguyên nhân dẫn
đến khiếu
/
e
:
v
định cư khi Nhà
nước p
thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư. Mặt khác việc giữ
o
t
nguyên giá đất côngt bố từ đầu năm trong khi giá đất trên thị trường thường xuyên
m
h
e
biến đổi theo hướng ngày càng tăng thiệt hại của người dân bị áp giá đền bù vào
r năm. Nghị định 69/2009/NĐ-CP Nghị định của chính phủ và Thông tư
cuối
To14/2009/TT-BTNMT mặc dù đã bổ sung, bổ sung các quy định của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh để linh hoạt hơn về điều chỉnh mức giá bồi thường phù hợp với giá thị
trường nhưng trên thực tế vẫn còn một số hạn chế. Vì vậy, cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền vẫn thường xuyên nhận được các khiếu nại, khiếu kiện về các quyết
định thu hồi quyền sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư các hộ dân có đất
bị thu hồi.
Về định giá quyền sử dụng đất tranh chấp: giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp
phải được xác định theo giá thị trường tại thời điểm tranh chấp. Nhưng đa phần các
thành viên Hội đồng định giá đất thường áp giá theo bảng giá do Ủy ban nhân dân
tỉnh ban hành nhưng giá này thường thấp hơn giá thị trường. Khi người dân cho
rằng giá thấp và đưa ra một giá mà theo họ là hợp lý thì Cơ quan Tòa án không có
cơ sở pháp lý để chấp nhận. Trong khi đó giá đất mỗi năm đều do Ủy ban nhân dân
tỉnh ban hành trên cơ sở giá đất do Ủy ban nhân dân các huyện thị đề xuất dựa trên
t
a
t
tình hình biến động giá đất tại địa phương, nhưng trên thực tế giá đất này vẫn thấp
hơn so với giá thị trường. Vì vậy, khi Cơ quan Tòa án căn cứ vào bảng giá đất quy
g
c
n
i
u
không đảm bảo quyền lợi cho các bên đương sự đượcsTòa án chia quyền sử dụng
dcho bên
u
o
đất, bởi nếu định giá thấp hơn giá thị trường thì tiền chênh lệch tài sản đưa
rán phí.
d
p
kia thấp, điều này cũng dẫn đến Nhà nước sẽ thất
thu
một
khoản
tiền
về
e
t
e
/
Những vấn đề nêu trên đặt ra yêu cầua
và thách thức khônghnhỏ cho Ban soạn
e
t
m
thảo dự án Luật đất đai (sửa đổi) trongrbối cảnh rhiện nay. Làm thế nàoođể thiết kế
c quyềntelợi và sự bình
e
cngười có đất
được những quy định phù hợp, bảo
đảm
đẳng cho
s
.
s
r
a tsnhà đầu tư thực
bị thu hồi; hài hòa lợi ích giữa a
Nhà nước,e
người có h
đất bị thu hồi,
v
n hỗ trợ, tái định
w
c tác bồi ethường,
hiện các dự án; hạn chế khiếu
nại,
tố
cáo
trong công
n
r
t
o
u m
cư khi Nhà nước thu hồin
đất là một bài
toán khó.
p
e
C
u
,
c
3.5.2.2. Năng lực
của đội ngũ
cán
bộ
còn
hạn
chế
m
id ge o
l
u
o sáchavà công tácdDtổ chức thực hiện việc thu hồi đất
c hiệnSchính
Năng lực thực
o
s ảnh hưởng
i rất lớn đến việc thực hiện chính sách
trong trường
hợp có chủ đầu tư có
l
d
s
thu hồisđất để thực hiện các dự
e án đầuStư.oVới đội ngũ cán bộ làm công tác chỉ đạo,
i
.
h
hướng
dẫn và cán bộ trựcm
tiếp thực hiện
áp dụng chính sách, nắm chắc các quy định
Tcủa chính sách, có đủistrình độ, năngwlực còn
hạn chế, các tổ chức thực hiện công tác
w
h
thu hồi, giải phóng
và thực hiện công việc đó có tính chuyên môn hóa
t mặt bằng
w
/
/ hợp giữa các cơ quan, đơn vị có chức năng thực hiện
chưa cao, với e
sự chỉ đạo:phối
v
chính sáchochưa đượctp
phối hợp chặt chẽ tạo nên nhiều khó khăn trong việc thu hồi
t
đất trong
m trường hhợp có chủ đầu tư. Ý thức trách nhiệm của đội ngũ cán bộ chưa
e
cao,
r công tác phổ biến các quy định về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư
Tocòn hạn chế nên việc thu hồi đất cũng gặp không ít khó khăn.
định của Nhà nước để giải quyết các tranh chấp liên quan đến bồi thường đất sẽ
Nếu có đội ngũ cán bộ có chuyên môn, áp dụng chính sách linh hoạt và có sự
phối hợp giữa các cơ quan, đơn vị có liên quan thì việc áp dụng chính sách thu hồi
đất sẽ diễn ra thuận lợi, loại bỏ những vướng mắc phát sinh không đáng có, đảm
bảo quy trình thủ tục thực hiện đơn giản, thuận tiện hạn chế những khúc mắt, khiếu
nại kéo dài thời gian hoàn thành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
3.5.2.3. Nhận thức của người dân về chính sách pháp luật về thu hồi đất trong
trường hợp có chủ dầu tư còn hạn chế
Nguời dân chính là chủ thể trực tiếp chịu ảnh hưởng của việc thu hồi đất mà kiến
thức về quá trình thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư rất hạn chế. Có phải đó
là do việc tuyên truyền về chính sách pháp luật còn sơ sài và thiếu đồng bộ? Ngay
chính cả những người làm công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng còn vấp phải
những khó khăn về trình độ chuyên môn huống chi là người dân bình thường. Chính
t
a
t
vì sự nhận thức không đúng đắn về chính sách thu hồi đất của Nhà nước đã làm cản
trở quá trình thu hồi, giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng dự án chậm tiến độ và
g
c
n
khiếu nại khiếu kiện phức tạp gây mất ổn định.
i
u
s
dtư
3.5. Giải pháp khi Nhà nước thu hồi đất trongu
trường hợp có chủ đầu
o
r
d
p
ecách đầy đủ để đảm
3.6.1. Chủ đầu tư phải huy động vốn một
bảo cho thực
t
e
/
hiện việc thu hồi đất được nhanh chóng a
h
e
t tư khiođápmứng về
r
r
Cần quy định về điều kiện về vốn
của
chủ
đầu
tư,
chủ
đầu
c te se .c
mức vốn một cách hợp lý và có s
thể thực hiện
việc thu hồi đất mới cho tiến hành
r
acác điềutskiện của chủ đầu
a
e
việc thu hồi và giải phóng mặt bằng. Phải
quy
định
rõ
h
v
w
ckhi chủ đầuentư phải có số vốn đạt
n
r
được làm chủ dự án đầu tưt trong đó quy định rõ là
o
u triển khaimthực hiện đáp ứng việc
n
một tỷ lệ vốn nhất định
để
đảm
bảo
dự án được
p
e
C
u
,
bồi thường, xây dựng
các khu
tái
định
cư
cho
người
dân góp phần ổn định cuộc
c
m
d
e
i
o
l
u
sống của người có đất bị thu hồi và g
tránh tình trạng thiếu vốn gây ảnh hưởng đến
o
c
D tiến độ, gây lãng phí đất và mất
a dự ánidchậm
o
việc triển khai
dự án gây
ra tình s
trạng
S
lchẽ về mức vốn để được thực hiện việc
d
s
ổn định xã hội. Vì thế, cần quy
định chặt
o
slàm cho quá trình thuehồi, giải.Sphóng mặt bằng được nhanh chóng và hiệu
i
thu hồi
quả.
ThBên cạnh đó nênisbổmsung thêm
w quy định về chủ đầu tư bất động sản phải ký
quỹ cam kết để thực
thhiện dự/wánwđầu tư.
/ sách, pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất trong
edựng chính
:
3.6.2. Xây
v
o có chủ tđầu
tp tư hoàn thiện và đầy đủ hơn
trường hợp
mlà nhiệm vụh quan trọng của quá trình thực hiện, quyết định tiến độ cũng như
Đây
e
r
khả năng thực hiện dự án. Vì thế những nội dung thuộc thẩm quyền của địa phương
Toban hành thì phải khẩn trương nghiên cứu và cụ thể hóa cho phù hợp với những đặc
thù của địa phương. Tuyệt đối không được trái với quy định của Trung ương và các
văn bản đã ban hành. Trên cơ sở đó, tiến hành triển khai đến tất cả các cấp, các
ngành, đến tất cả các cán bộ làm công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng và từng
người dân trong diện thu hồi đất. Trước khi truyền đạt đến người dân cần phải có
thời gian cho cán bộ nghiên cứu trước rồi tập hợp để tập huấn thống nhất về cách
hiểu, nội dung, phương pháp truyền đạt. Quá trình truyền đạt, những vướng mắc
trong chính sách phải được tập hợp, được giải quyết bằng văn bản để đảm bảo tính
thống nhất, tránh trường hợp mỗi ngành, mỗi cấp, mỗi cán bộ có một quan điểm
một cách hiểu khác nhau. Khi đã thống nhất rồi thi phải tuyên truyền, phổ biến sâu
rộng đến nhân dân và phải được in thành tài liệu gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã
trước khi thu hồi đất để thực hiện dự án.
t
a
t
Chính sách thu hồi, giải phóng mặt bằng khi truyền đạt phải đầy đủ và công khai
đến các hộ dân có đất bị thu hồi để người dân có điều kiện nghiên cứu, trên cơ sở
đó có những thông tin phản hồi lại các cơ quan Nhà nước. Mọi thông tin mà người
g
c
n
dân phản hồi lại, đặc biệt là những thông tin không đồngi tình, chưa thông suốt hoặc
u
s cách kỹ lưỡng và giao
chưa hiểu về nội dung nào đó, phải được tập hợp một
d cho
u
o
người có kinh nghiệm chuyên sâu về lĩnh vực mà
người dân có ý kiếnrnghiên cứu
d
pkhẩn trương
để đề xuất hướng giải quyết. Nếu ý kiến củate
người dân đúng thì phải
e
/
trình cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung a
cho kịp thời. Ngược h
lại, nếu thấy ý kiến
e
t om Người
của người dân là không thõa đáng thìrphải tổ chức
họp dân để giải thích.
r
chiểu phápteluật, có trình
e
c môn vững
được phân công giải thích phải am
độ chuyên
s
.
s
r
s
a
e
vàng, có khả năng truyền đạt a
và tính thuyết
phục h
cao đối với tnhân dân. Vì thế,
v hỗrctrợ, tái địnhencư và giải phóng mặt
w thường,
những người làm công táctthu hồi, bồin
uvà cần bốmtrí những người có thâm
bằng thì nên hạn chế tớinmức tối đaosự thay đổi
p
e
C
u
niên công tác, có khả năng tương đối toàn, diện. Có c
như
vậy mới tạo được niềm tin
m
d
e Nhà nước
o và pháp luật, đồng thời mới
đối với nhân dân
về đườnglilối của Đảng,
u
g
o
c
D khiếu nại, khiếu kiện trong nhân
a được inhững
thực hiện tốt
quy chế tại
cơ sở, tránh
o
S
d
s
dhồi đất trong trườngshợp có chủolđầu tư.
dân về thu
e đất đaiS(sửa đổi) mới nhất (ngày 02-10-2013), Ban
s nay, trong dự thảo Luật
i
Đến
.
h
m
T thảo đã tiếp thu,ischỉnh lý vàwđã đưa ra những quy định để cố gắng giải quyết
soạn
những vướng mắc,
hbất cập, wđápwứng được các mục tiêu nêu trên. Theo đó, dự thảo
t
/ 74 đến Điều 87) để quy định về nhiều vấn đề, như:
Luật đã dành 13
Điều (từ/Điều
e
:
v tắc bồi
quy định nguyên
thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; điều kiện được bồi
p
o
t
t nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
thường về đất khi Nhà
m
h
ninh,ephục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội; bồi thường chi
rđầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phí
Tophòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội; bồi
thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo… Đặc
biệt, dự thảo Luật đã dành một Điều quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối
với các trường hợp đặc biệt: Đối với dự án đầu tư do Quốc hội, Thủ tướng Chính
phủ quyết định mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến
toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng; các dự án
thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Thủ tướng
Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với các
dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Chính phủ có cam
kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung
chính sách đó…”51.
t
a
t
Để phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do cơ quan có thẩm quyền đưa ra
phù hợp, nhận được sự đồng thuận của người dân; bảo đảm việc hỗ trợ được khách
quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định, cần bổ sung nguyên tắc bồi
g
n
thường, hỗ trợ, tái định cư tại Điều 74 của dự thảo Luậti như sau: “Phương ánc
bồi
u
s
thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt khi đạt u
được ít nhất 70% ý kiếndđồng ý
của những người tham gia ý kiến từ cộng đồng dân
cư địa phương”. ro
d
p
e
t
3.6.3. Cần xây dựng khung giá bồi thường
sát giá thị trườnge
/
a
h
e
t omĐất đai
r
- Quy định về cơ chế linh hoạt trong
xác địnhrgiá đất, cần sửa đổi Luật
c tenăng xácsđịnh
e giá .chuyển
c nhượng
theo hướng tách chức năng tính s
thuế và chức
r
s quy định chỉ
ađất Nhàtnước
quyền sử dụng đất thành hai giáariêng biệt.eTheo đó, giá
h
v
w
c đất khienNhà nước công nhận
áp dụng làm căn cứ tính các
loại
thuế,
thu
tiền sửrdụng
n
t
u sử dụngmđất và tính giá trị quyền
n
quyền sử dụng đất của hộ
gia đình,o
cá nhân đang
p
e
C
u
sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử, dụng đất. Còn
khi Nhà nước thu hồi đất
c
m
d
e theo giáothị trường. Việc áp dụng giá thị
trong trường hợp
có chủ đầulitư thì áp dụng
u
g
cthường Schoongười thuahồi đất dsẽDhạn chế nhiều khiếu nại, khiếu kiện
trường để bồi
o
s li
liên quand
đến đất đai.
s
o
e
s
i
S về giá đất bồi thường được thống nhất từ
- Đảm bảo việc thực hiện chính sách
.
h
m
Trung
quyw
định cơ quan có thẩm quyền quy định về giá đất
T ương đến địa phương;
s
i
có tính ổn định hơnhsát với giáw
thì trường hơn; việc tính tiền bồi thường cho người
t
w
/ được sự công bằng, hợp lý.
dân khi giao đất
phải đảm/bảo
e
:
v tp giá đất, giá bồi thường đảm bảo lợi ích thõa đáng của
- Cần o
xây dựng bảng
t Trong đó người dân cần được bồi thường theo giá thị trường
người m
bị thu hồi đất.
h
trong
ređiều kiện bình thường. Nếu làm như vậy sẽ hạn chế và giải quyết được những
Totranh chấp, vướng mắt về khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến công tác thu hồi, tranh
chấp về đất đai.
- Cần quy định giá quyền sử dụng đất tranh chấp là giá thị trường tại thời điểm
tranh chấp hoặc quy định giá đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành và
Nguyễn Thảo, Ban Nội chính Trung ương, Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi
đất, http://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/201310/chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-tai-dinh-cu-cho-nguoi-bithu-hoi-dat-292631/, 10/10/2013
51
điều chỉnh theo từng tháng; xác lập cơ sở để tính giá đất do Nhà nước quy định và
xác định giá trên thị trường theo hướng giá thị trường và giá do Nhà nước quy định
không được chênh lệch quá 10%; hoặc thành lập tổ chức định giá đất và người dân
có quyền thuê tổ chức đó làm sẽ đảm bảo tính khách quan hơn.52
- Cần sửa đổi và xây dựng Luật Đất đai hiện hành một cách cơ bản, khắc phục
những vướng mắt giữa lý luận và thực tiễn về vấn đề sở hữu đất đai, giá đất, vấn đề
thu hồi đất khi thực hiện các dự án đầu tư, sao cho có sự hài hòa về lợi ích giữa Nhà
nước, người dân có đất bị thu hồi và chủ đầu tư.
t
a
t
g
c
n
i
u
truyền về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư
d
us
o
r
d
p
e
t
e
/
a
h
e
t om
r
r
ctập huấn tvàebồi dưỡngsecho cán bộ.clàm công tác
Thứ nhất, tăng cường mở các lớp
s
r
s chính sách khi
a giải quyết
a
e
t
thu hồi đất về chính sách, cách thức áp dụng
chính sách,
h
v
w
cviệc cần ethiếtn khi áp dụng chính
áp dụng chính sách, quy trình,
trình
tự
và
các công
n
r
t
o
sách thu hồi, giải phóngnmặt bằng vào
từng dựuán cụ thểm
để tổ chức thực hiện việc
p
e
C
u
thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư ,cho những người
có đất bị thu hồi. Trang
c
m
d
e pháp giảio quyết các tình huống phát sinh
isách, phương
bị đầy đủ kiến thức
về chính
l
u
g
c So a chínhdsách
D khi Nhà nước có quyết định thu
và cách thức
triển khai tổ chức áp dụng
o
s
i bảo đảm cho đội ngũ cán bộ nắm cặn
l
hồi đất đểdsử dụng đối với từngsdự án cụ thể;
o
squy định của pháp luậtevề thu.hồi
kẽ các
đất để áp dụng vào thực tế; có đầy đủ khả
i
S
h
m
năng
các vướng mắc, tình huống phát sinh trong quá trình áp dụng
Tchính đểsách;giảitổquyết
s hiện wchínhw sách một cách bài bản, đúng quy trình và đạt
i
chức thực
th /w
hiệu quả cao.
/ môn hóa việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi
e chuyên
:
Thứ hai, vtừng bước
o ttpcư và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước có quyết định thu
thường, hỗ trợ, tái định
mmột dự ánhcụ thể trên địa phương, trong địa bàn khu vực quy hoạch đô thị để
hồi đất
e
r
giao đất cho các chủ đầu tư để thực hiện xậy dựng công trình, cơ sở hạ tầng kỹ
Tothuật.
3.6.4. Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ và tăng cường công tác tuyên
Để nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng và
tăng cường công tác tuyên truyền về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư đẩy mạnh
tiến độ thu hồi đất để thực hiện dự án. Để thực hiện các giải pháp này ta cần áp dụng các
biện pháp như sau:
Đường Vũ Hải, “Giá đất bồi thường cho người dân”, một trong những nguyên nhân gây khó khăn, vướng
mắt cho cơ quan Tòa án trong việc giải quyết các vụ án về tranh chấp đất đai,
http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id=1754190&p_cateid=1751909&article_detail
s=1&item_id=12131668, 15/11/2013
52
Thứ ba, thường xuyên tổ chức các lớp bồi dưỡng về chuyên môn nghiệp vụ cho
cán bộ làm công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng và cán bộ có liên quan đến công
tác này. Từng bước tạo lập đội ngũ cán bộ có đủ trình độ và năng lực thực thi các
nhiệm vụ, hướng dẫn và thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi trong trường hợp có chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư.
Thứ tư, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về thu hồi đất
trong trường hợp có chủ đầu, giải thích và tạo điều kiện cho người dân có điều kiện
t
a
t
tiếp thu được chính sách, phổ biến các văn bản pháp luật về đất đai đến tận người
dân phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở tất cả các cấp chính quyền cấp
g
c
n
tỉnh, huyện và xã để họ tự giác thực hiện chính sách. Trong
công tác tuyên truyền
i
u
stin khác nhau làm chod người
cần chú ý kết hợp nhiều loại hình, nhiều kênh thông
u
o một tốt
dân đi từ hiểu đến đồng tình và tự giác chấp hành
chính sách đất đai ngày
r
d
e kịp thời sửa đổi,ebổpsung để/ hoàn
hơn. Đồng thời, thông qua công tác tuyên truyền
t
aquyền của Ủy banthnhân dânmcấp tỉnh:
thiện các văn bản đã ban hành thuộc thẩm
e
r giấy chứng
hướng dẫn về giao đất, cho thuê đất, cấp
đất; quy
r nhậnequyền sửcdụng
o
c
e
t loại đất;asquy chếsvề. đấu giá quyền
định về giá đất và phương pháp xác
định giárcác
s
evà thực htế hiện tại ncủat đất nước.
sử dụng đất; đảm bảo đúng phápaluật đất đai
v
w
c e
n
r
t
o
n
e
C , pu cum
m lid e o
u
g D
o
c
a
do S ss olid
e S
s
i
.
h
m
T
s ww
i
th /w
e :/
v
o ttp
m h
e
r
To
KẾT LUẬN
Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư là một chế định quan trọng của pháp
luật đất đai. Chế định này luôn tồn tại những thuận lợi và khó khăn nhất định. Vì
vậy, chế định này luôn được rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm đáp ứng
các đòi hỏi của thực tiễn. Việc áp dụng pháp luật về thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng luôn gặp những khó khăn, phức tạp. Nó không chỉ đụng chạm đến quyền và
lợi ích của Nhà nước; quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; quyền và
t
a
t
lợi ích của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến hàng loạt các vấn đề khác
phát sinh trong xã hội từ việc Nhà nước thu hồi đất gây ra: Vấn đề bồi thường, hỗ
g
c
n
trợ, tái định cư giải quyết chưa tương xứng dẫn đến khiếu
nại, khiếu kiện của người
i
u
s của chính sách đấtdđai, hệ
bị thu hồi đất kéo dài. Chính sách này chịu ảnh hưởng
u
thống pháp lý phức tạp, năng lực trình độ của cơd
quan, cán bộ Nhà nước,ro
ý thức của
p
e đâu chính sáchethu hồi đất,/ giải
người dân… nhưng dù phức tạp, khó khăntđến
acũng cần phải được
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
hoạch định và tổ
h
e
t
m
r
chức thực hiện tốt nhằm hỗ trợ quá trình
phát triển
kinh tế - xã hội và đảm
bảo điều
r
o
c
e
e
t as s.c
kiện sống cho dân cư.
s
r
a địa phương
e thực hiện
t
h
Ở nước ta hiện nay có một
số
chính n
sách thu hồi đất, giải
v
w
c Minh vàeThành phố Đà Nẵng.
r
t
phóng mặt bằng khá tốt như
là Thànhnphố Hồ Chí
n sácho thu hồipuđất, giải phóng
m mặt bằng của Thành
Tuy nhiên, việc thực e
hiện chínhC
u
cphố Cần Thơ còn gặp một số
phố Cần Thơ còn m
một số vấnd
đề cần phải ,bàn. Thành
e
i
o
l
u
g phù hợpD với giá thực tế thị trường gây ra
khó khăn nhưclà: giá bồiothường không
a
o nại, khiếu
tình trạng khiếu
S kiện;schưa
d được lợi ích của Nhà nước, chủ đầu
s đảm lbảo
i
d
tư và người dân có đất bị thu hồi; thiếu o
vốn để thực hiện việc thu hồi, giải phóng
e
s
i
mặthbằng. Vì vậy, thời gian
tới thành.S
phố Cần Thơ cần hoàn thiện chính sách pháp
m
T về thu hồi đất, giảiis phóng mặtwbằng hơn nữa, nhất là khi dự án và quy mô thu
luật
wtăng cao.
hồi đất có xu hướng
thngày càng
wđưa ra một số giải pháp chung cho cả nước về thu hồi
/
/
e
Ngoài ra người
viết còn
:
v
đất trong trường
o hợpttcóp chủ đầu tư như là: chủ đầu tư phải quy động vốn một cách
đầy đủm
để đảm bảo
h cho thực hiện việc thu hồi đất được nhanh chóng; xây dựng
e
chính
r sách, pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư hoàn
Tothiện và đầy đủ hơn; Cần xây dựng khung giá bồi thường sát giá thị trường; nâng
cao năng lực của đội ngũ cán bộ và tăng cường công tác tuyên truyền về thu hồi đất
trong trường hợp có chủ đầu tư…
Từ những nguyên nhân trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng còn
nhiều bất cập, chưa thống nhất, từ việc năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác
thu hồi đất còn hạn chế, nhận thức của người dân về pháp luật đất đai còn thấp,
thiếu vốn để thực hiện việc chi trả, giá bồi thường chưa thực sự xác với giá thị
trường dẫn dến khiếu nại, khiếu kiện làm chậm tiến độ dự án gây mất ổn định chính
trị - xã hội. Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền cần nhanh chóng triển khai và thực hiện
đồng bộ các giải pháp đã nêu nhằm ổn định tình hình khiếu nại, khiếu kiện khi Nhà
nước thu hồi đất để dự án được thực hiện đúng tiến độ và giữ vững lòng tin cuả
nhân dân vào Đảng và Nhà nước, tạo động lực thúc đẩy mạnh mẽ cho quá trình phát
triển kinh tế và tiến lên con đường công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.
g
n
i
s
u
c
u
d
o
r
d
p
e
t
e
/
a
h
e
t om
r
r
c te se .c
as ver ha nts
w n rc e
t
o
n
e
C , pu cum
m lid e o
u
g D
o
c
a
do S ss olid
e S
s
i
.
h
m
T
s ww
i
th /w
e :/
v
o ttp
m h
e
r
To
t
a
t
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Danh mục văn bản quy phạm pháp luật
1. Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung 2001).
2. Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung 2009, 2010).
3. Nghị quyết số 19 - NQ/TW - Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành
Trung ương Đảng về đổi mới chính sách, pháp luật luật đất đai.
t
a
t
g
c
n
i
u
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
s
d
u
5. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chínhro
phủ về bồi
d
p
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thue
hồi đất.
t
e phủ về /hướng
a
6. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng
10
năm
2004
của
chính
h
e
t om
r
r
dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 c
(có sửa đổi bổ
sung).
e
e
c phủ về sửa
t
s
.
s
r
7. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày
27 tháng
01 năma2006 của s
Chính
a vehướng dẫnh thi hànhnLuật
t Đất đai.
đổi, bổ sung một số điều củaw
các Nghị định
c e
n
r
t
8. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày
25 tháng
05 năm 2007 của Chính phủ quy
o
u
n
mđất, thực hiện quyền sử
C nhận, pquyền sửcdụng
định bổ sung về việc e
cấp Giấy chứng
u
dụng đất, trình tự,m
thủ tục bồi
cư khi Nhà nước thu hồi đất
idthường,ghỗe trợ, tái định
o
l
u
c nạiSvềođất đai. a dD
và giải quyết khiếu
o
s 27 thángli 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ
d 123/2007NĐ-CP ngày
9. Nghị định
s
o
e 188/2004/NĐ-CP
s số điều của Nghị định
sung imột
ngày 16 tháng 10 năm 2004 về
S
.
h
m
phương
T pháp xác địnhisgiá đất và khung
w giá các loại đất.
h ww ngày 13 tháng 8 năm 2009 của chính phủ quy
10. Nghị định số t69/2009/NĐ-CP
/ đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
định về quy hoạch
sử dụng
/
e
:
cư.
ov ttp
11. Thông
ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên
m tư 14/2009/TT-BTNMT
h
e
và rMôi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục
Tothu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
4. Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 04 năm 1998 của Chính phủ về việc
đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
12. Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 08 tháng 01 năm
2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn về
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của tổ chức
phát triển quỹ đất.
13. Thông tư số 02/2010/TTLT-MTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban
hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
14. Quyết định số 12/2010/QĐ-UBND ngày 04 tháng 02 năm 2010 về việc ban
hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa
bàn Thành phố Cần Thơ.
t
a
t
g
c
n
i
ban nhân dân Thành phố Cần Thơ.
u
s
dỦy ban
u
16. Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 03 tháng 12 năm 2012 của
o
rhỗ trợ và tái
d
nhân dân thành phố cần thơ về quy trình thực hiện
công
tác
bồi
thường,
p
e
t
e
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
/
a
h
e
t om
r
Văn bản khác
r
c te se .c
s cơ sởerý kiến củaa đại biểutsQuốc Hội, ngày
1. Dự thảo tiếp thu, chỉnh lý trên
a
02/08/2013, Hiến Pháp Nước Cộng HòavXã Hội Chủ
h Nghĩa nViệt Nam năm 1993
w
c
n
e
r
(sửa đổi 2013).
t
o
u
n
p XIII. um
e lần thứ 8CQuốc hội, khóa
2. Dự thảo Luật Đất đai
m lidbáo cáo e oc
Danh mục sách,ubáo, tạp chí,
g D
o
c
a
1. Giáo trình
Trườngd
đại học Luật Hà Nội.
oLuật Đất Sđai năm 2003,
s
i
l
d
s sách hỗotrợ khi Nhà nước thu hồi đất-lý luận và
2. Nguyễn
Hoàng Giang, Chính
e
s
itiễn, Luận văn tốt nghiệp
Sluật
thực
cử nhân
.
h
m
T
s GiáowtrìnhwLuật hành chính đô thị, nông thôn, Khoa Luật
i
3. TS. Phan Trung Hiền,
thThơ, tháng
Trường Đại học Cần
9/2011.
w
/
/
e
4. TS. Phan v
Trung Hiền,:Tạp chí Luật học, Số 3/2011, tr 16 – 28.
p
o
t
t
5. TS. m
Phan Trung
hiền, Kỷ yếu hội thảo, Xác định khó khăn và đề xuất giải pháp
h
e hồi đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn TP. Cần Thơ, Tháng
khirthu
04/2013.
o
T
15. Quyết định 15/2011/QĐ-UB ngày 06 tháng 05 năm 2011 Quyết định về việc sửa
đổi, bổ sung Quyết định số 12/2010/QĐ-UB ngày 04 tháng 02 năm 2010 của Ủy
6. Nguyễn Thành Nguyên, Phó Giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất, Xác định rõ
những khó khăn, vướng mắt và đề ra những giải pháp tháo gỡ cho công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư các dự án đầu tư trên địa bàng Quận Cái Răng.
7. Gs.TsKh. Đặng Hùng Võ, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự
nguyện.
8. Gs. TsKh. Đặng Hùng Võ, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và giải quyết bồi thường,
hỗ trợ cho người bị thu hồi đất dưới góc nhìn kinh nghiệm quốc tế.
9. Nguyễn Văn Phấn, Hoàn thiện chính sách bồi thường, Giải phóng mặt bằng trên
địa bàn Thị xã Bảo Lộc, Luận văn cao học.
10. Nguyễn Hoàng Giang, Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất-lý luận và
thực tiễn, Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật
t
a
t
11. Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06 tháng 09 năm 2012 của Bộ Tài nguyên và
g
n
i
s
u
Môi trường về tổng kết tình hình Luật Đất đai năm 2003 và hướng dẫn sửa đổi Luật
Đất đai.
c
u
Danh mục trang thông tin điện tử
d
o
1. Gs. TsKh. Đặng Hùng Võ, Cơ chế bồi thường
giải phóng mặt bằng,rtái định cư
d
p
e
t
khi Nhà nước thu hồi đất, http://vietbao.vn/Nha-dat/Co-che-boi-thuong-GPMB-taie
/
a
h
dinh-cu-khi-nha-nuoc-thu-hoi-dat/45136693/511/,
15/08/2013.
e
t om
r
r
2. Đề tài Chính sách bồi thường, hỗ c
trợ và tái e
định cư đối e
với người c
dân bị thu hồi
t
s
.
s
r
đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh,
http://luanvan.net.vn/luan-van/de-tai-chinh-sacha ts
a
e
h
v
boi-thuong-ho-tro-va-tai-dinh-cu-doi-voi-nguoi-dan-bi-thu-hoi-dat-tren-dia-bann
w
c
n
e
r
t
tinh-quang-ninh-39359/,n05/11/2013.
o
u m
p
e
C
3. Theo pháp luật Thành phố, Đà Nẵng: ,Thu hồi dự u
án nằm trong khu đất vàng,
c
m
d
i ge o
http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/chinh-sach-quy-hoach/83647/da-nang--thul
u
c So a 05/09/2013.
D
hoi-du-an-nam-trong-khu--dat-vang-.html,
o
d
s
i Cần Thơ 7 năm chưa giải phóng xong,
l
d Khu đô thị mới
s
4. Theo TBKTSG,
Nam sông
o
e
s
i
http://khudothimoi.com/khudothi/nam-songcantho/1272-khu-do-thi-moi-nam-songS
.
h
m
can-tho-7-nam-chua-giai-toa-xong.html,
T
s ww 21/10/2013.
i
hCầu Kèwsông Cần Thơ, Chậm do thiếu vốn, vướng giải phóng
5. Thu Hoài, Dự tán
/
mặt bằng, http://www.baocantho.com.vn/?mod=detnews&catid=72&id=105496,
/
e
:
25/10/2013.
ov ttp
m Thảo,hBan Nội chính Trung ương, Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
6. Nguyễn
e
r cư cho người bị thu hồi đất, http://noichinh.vn/nghien-cuu-traođịnh
Todoi/201310/chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-tai-dinh-cu-cho-nguoi-bi-thu-hoi-dat292631/, 10/10/2013
7. Anh Tuấn, Bí Thư Thanh ủy Hà Nội Phạm Quang Nghị thăm và làm việc tại Tp.
Đà Nẵng,
http://www.baomoi.com/Bi-thu-Thanh-uy-Ha-Noi-Pham-Quang-Nghi-tham-valam-viec-tai-TP-Da-Nang/122/3005267.epi, 25/10/2013.
8. Đường Vũ Hải, “Giá đất bồi thường cho người dân”, một trong những nguyên
nhân gây khó khăn, vướng mắt cho cơ quan Tòa án trong việc giải quyết các vụ án
về tranh chấp đất đai,
http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id=1754190&p_cateid
=1751909&article_details=1&item_id=12131668, 15/11/2013
g
n
i
s
u
c
u
d
o
r
d
p
e
t
e
/
a
h
e
t om
r
r
c te se .c
as ver ha nts
w n rc e
t
o
n
e
C , pu cum
m lid e o
u
g D
o
c
a
do S ss olid
e S
s
i
.
h
m
T
s ww
i
th /w
e :/
v
o ttp
m h
e
r
To
t
a
t
[...]... quyền Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuvhồi đất này w c e n r t o u hai trường Thẩm quyền thu hồi n đất này được phân thành hợp đó là: Thu hồi đất m p e C u trong trường hợp có chủ đầu tư và thu hồi ,đất trong trường hợp không có chủ đầu tư c m d e có chủođầu tư thì sẽ giao cho chủ đầu tư i trườngghợp dự án cụ thể Thu hồi đất trong l u o hợpathu hồi đấtdDkhông có chủ đầu tư cụ thể thì Nhà c án, cònStrường... Luật Đất đai 1993 cũng quy định tư ng tự Luật Đất đai năm 1987 về việc thu hồi đất do có lỗi của người sử dụng đất và trong trường hợp thật cần thiết Ở đây, người viết chỉ nghiên cứu thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu t a t g c n i u Luật Đất đai năm 2003 mới quy định về thu hồi đấtstrong trường hợp có chủ đầu u phòng, an ninh, rlợiodích quốc tư Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào... phí đất đai vừa gây bức xúc cho người có trạng đất bị thu hồi th /ww e nước thu: / hồi đất theo quy hoạch chỉ có thể áp dụng ở các vùng đô - Cơ chế v Nhà tp thị có sức o hút đầu tưtlớn m h -e Cơ chế nhà nước thực hiện theo quy hoạch thì giá bồi thường luôn thấp hơn so r với giá khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư To Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch này giao đất. .. đầu tư 13 1.1.2.2 Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư (hay còn gọi là thu hồi đất theo dự án) Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư là việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn trong trường hợp đã có chủ t a t g c n i u giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư. .. hồi đất có hai hình thức: một là Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch khi chưa có dự án đầu tư, hai là Nhà nước thu hồi đất theo dự án khi đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thu n dự án đầu tư và có chủ đầu tư cụ thể Sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003, hầu như chỉ có Đà Nẵng thực hiện rất tốt cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, còn các địa phương khác chỉ thực hiện cơ chế Nhà nước thu. .. từ nước ngoài và vốn huy động từ sự đóng góp của phi chính phủ, vốn nhận m h nhânedân là những nguồn vốn quan trọng và ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ r cấu của nguồn vốn To đầu tư cụ thể Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư do Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, 14 Nguồn vốn để thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong cơ chế thu hồi đất nói chung và trong trường hợp thu hồi. .. phát triển quỹ đất quản lý d định thu hồi và giaosđấts cho tổochức nước quyết sVai trò của chủ đầuetư trong. Squá trình khi Nhà nước thu hồi đất i 2.2 m w ThTheo Nghị định 197/2004/NĐ-CP s w ngày 03 tháng 12 năm 2004 của chính phủ về i bồi thường, hỗ trợ,th tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định về vai trò của chủ w đầu tư trong quá trình thu/ /hồi đất: Chủ đầu tư có trách nhiệm giúp Chủ tịch Hội... dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 30 Khoản 1 Điều 20 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thu đất 29 2.3 Trình tự khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư Để thu hồi đất được tiến hành nhanh chóng và có hiệu... sống, Nhà nước ta đã có những chính sách quy định cụ thể về trình tự thu hồi đất Việc thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư cần phải công khai, minh bạch để các cơ quan có chức năng đảm bảo quá trình giám sát có hiệu quả và người dân cũng có điều kiện theo dõi trình tự thu hồi đất có đúng quy trình hay không, nhằm đảm bảo lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi Trình tự tiến hành thu hồi đất t... C uhồi đất trong trường hợp , 2.4 Chi phí tạm ứng chod dự án khi nhà nước thu c m i ge o l có chủ đầu tư u c So a dD o Chi phí tạm ứng cho dự án khisnhà nướclithu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu d s o hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng tư gópsphần rất quan trọng e trong việc thu ibảo cho việc thu hồimthực hiện nhanh S chóng và đúng tiến độ Chi phí tạm ứng Đảm h T hồi đất được chiaithành w hợp