5. Kết cấu của đề tài
3.5.2.3.Nhận thức của người dân về chính sách pháp luật về thu hồi đất trong
trường hợp có chủ dầu tư còn hạn chế
Nguời dân chính là chủ thể trực tiếp chịu ảnh hưởng của việc thu hồi đất mà kiến thức về quá trình thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư rất hạn chế. Có phải đó là do việc tuyên truyền về chính sách pháp luật còn sơ sài và thiếu đồng bộ? Ngay chính cả những người làm công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng còn vấp phải những khó khăn về trình độ chuyên môn huống chi là người dân bình thường. Chính vì sự nhận thức không đúng đắn về chính sách thu hồi đất của Nhà nước đã làm cản trở quá trình thu hồi, giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng dự án chậm tiến độ và khiếu nại khiếu kiện phức tạp gây mất ổn định.
3.5. Giải pháp khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư 3.6.1. Chủ đầu tư phải huy động vốn một cách đầy đủ để đảm bảo cho thực hiện việc thu hồi đất được nhanh chóng
Cần quy định về điều kiện về vốn của chủ đầu tư, chủ đầu tư khi đáp ứng về mức vốn một cách hợp lý và có thể thực hiện việc thu hồi đất mới cho tiến hành việc thu hồi và giải phóng mặt bằng. Phải quy định rõ các điều kiện của chủ đầu được làm chủ dự án đầu tư trong đó quy định rõ là khi chủ đầu tư phải có số vốn đạt một tỷ lệ vốn nhất định để đảm bảo dự án được triển khai thực hiện đáp ứng việc bồi thường, xây dựng các khu tái định cư cho người dân góp phần ổn định cuộc sống của người có đất bị thu hồi và tránh tình trạng thiếu vốn gây ảnh hưởng đến việc triển khai dự án gây ra tình trạng dự án chậm tiến độ, gây lãng phí đất và mất ổn định xã hội. Vì thế, cần quy định chặt chẽ về mức vốn để được thực hiện việc thu hồi làm cho quá trình thu hồi, giải phóng mặt bằng được nhanh chóng và hiệu quả. Bên cạnh đó nên bổ sung thêm quy định về chủ đầu tư bất động sản phải ký quỹ cam kết để thực hiện dự án đầu tư.
3.6.2. Xây dựng chính sách, pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư hoàn thiện và đầy đủ hơn
Đây là nhiệm vụ quan trọng của quá trình thực hiện, quyết định tiến độ cũng như khả năng thực hiện dự án. Vì thế những nội dung thuộc thẩm quyền của địa phương ban hành thì phải khẩn trương nghiên cứu và cụ thể hóa cho phù hợp với những đặc thù của địa phương. Tuyệt đối không được trái với quy định của Trung ương và các văn bản đã ban hành. Trên cơ sở đó, tiến hành triển khai đến tất cả các cấp, các ngành, đến tất cả các cán bộ làm công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng và từng người dân trong diện thu hồi đất. Trước khi truyền đạt đến người dân cần phải có thời gian cho cán bộ nghiên cứu trước rồi tập hợp để tập huấn thống nhất về cách
This document was created using Solid Converter
To remove this message, purchase the product at http://www.SolidDocuments.com/
hiểu, nội dung, phương pháp truyền đạt. Quá trình truyền đạt, những vướng mắc trong chính sách phải được tập hợp, được giải quyết bằng văn bản để đảm bảo tính thống nhất, tránh trường hợp mỗi ngành, mỗi cấp, mỗi cán bộ có một quan điểm một cách hiểu khác nhau. Khi đã thống nhất rồi thi phải tuyên truyền, phổ biến sâu rộng đến nhân dân và phải được in thành tài liệu gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi thu hồi đất để thực hiện dự án.
Chính sách thu hồi, giải phóng mặt bằng khi truyền đạt phải đầy đủ và công khai đến các hộ dân có đất bị thu hồi để người dân có điều kiện nghiên cứu, trên cơ sở đó có những thông tin phản hồi lại các cơ quan Nhà nước. Mọi thông tin mà người dân phản hồi lại, đặc biệt là những thông tin không đồng tình, chưa thông suốt hoặc chưa hiểu về nội dung nào đó, phải được tập hợp một cách kỹ lưỡng và giao cho người có kinh nghiệm chuyên sâu về lĩnh vực mà người dân có ý kiến nghiên cứu để đề xuất hướng giải quyết. Nếu ý kiến của người dân đúng thì phải khẩn trương trình cấp có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung cho kịp thời. Ngược lại, nếu thấy ý kiến của người dân là không thõa đáng thì phải tổ chức họp dân để giải thích. Người được phân công giải thích phải am hiểu pháp luật, có trình độ chuyên môn vững vàng, có khả năng truyền đạt và tính thuyết phục cao đối với nhân dân. Vì thế, những người làm công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng thì nên hạn chế tới mức tối đa sự thay đổi và cần bố trí những người có thâm niên công tác, có khả năng tương đối toàn diện. Có như vậy mới tạo được niềm tin đối với nhân dân về đường lối của Đảng, Nhà nước và pháp luật, đồng thời mới thực hiện tốt quy chế tại cơ sở, tránh được những khiếu nại, khiếu kiện trong nhân dân về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư.
Đến nay, trong dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) mới nhất (ngày 02-10-2013), Ban soạn thảo đã tiếp thu, chỉnh lý và đã đưa ra những quy định để cố gắng giải quyết những vướng mắc, bất cập, đáp ứng được các mục tiêu nêu trên. Theo đó, dự thảo Luật đã dành 13 Điều (từ Điều 74 đến Điều 87) để quy định về nhiều vấn đề, như: quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội; bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội; bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo… Đặc biệt, dự thảo Luật đã dành một Điều quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợpđặc biệt: Đối với dự án đầu tư do Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến
This document was created using Solid Converter
To remove this message, purchase the product at http://www.SolidDocuments.com/
toàn bộ đời sống, kinh tế - xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng; các dự án thu hồi đất liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Thủ tướng Chính phủ quyết định khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với các dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Chính phủ có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách đó…”51.
Để phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do cơ quan có thẩm quyền đưa ra phù hợp, nhận được sự đồng thuận của người dân; bảo đảm việc hỗ trợ được khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định, cần bổ sung nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Điều 74 của dự thảo Luật như sau: “Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt khi đạt được ít nhất 70% ý kiến đồng ý của những người tham gia ý kiến từ cộng đồng dân cư địa phương”.
3.6.3. Cần xây dựng khung giá bồi thường sát giá thị trường
- Quy định về cơ chế linh hoạt trong xác định giá đất, cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng tách chức năng tính thuế và chức năng xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt. Theo đó, giá đất Nhà nước quy định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các loại thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất. Còn khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư thì áp dụng theo giá thị trường. Việc áp dụng giá thị trường để bồi thường cho người thu hồi đất sẽ hạn chế nhiều khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai.
- Đảm bảo việc thực hiện chính sách về giá đất bồi thường được thống nhất từ Trung ương đến địa phương; quy định cơ quan có thẩm quyền quy định về giá đất có tính ổn định hơn sát với giá thì trường hơn; việc tính tiền bồi thường cho người dân khi giao đất phải đảm bảo được sự công bằng, hợp lý.
- Cần xây dựng bảng giá đất, giá bồi thường đảm bảo lợi ích thõa đáng của người bị thu hồi đất. Trong đó người dân cần được bồi thường theo giá thị trường trong điều kiện bình thường. Nếu làm như vậy sẽ hạn chế và giải quyết được những tranh chấp, vướng mắt về khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến công tác thu hồi, tranh chấp về đất đai.
- Cần quy định giá quyền sử dụng đất tranh chấp là giá thị trường tại thời điểm tranh chấp hoặc quy định giá đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành và
51 Nguyễn Thảo, Ban Nội chính Trung ương, Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất, http://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/201310/chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-tai-dinh-cu-cho-nguoi-bi- thu-hoi-dat-292631/, 10/10/2013
This document was created using Solid Converter
To remove this message, purchase the product at http://www.SolidDocuments.com/
điều chỉnh theo từng tháng; xác lập cơ sở để tính giá đất do Nhà nước quy định và xác định giá trên thị trường theo hướng giá thị trường và giá do Nhà nước quy định không được chênh lệch quá 10%; hoặc thành lập tổ chức định giá đất và người dân có quyền thuê tổ chức đó làm sẽ đảm bảo tính khách quan hơn.52
- Cần sửa đổi và xây dựng Luật Đất đai hiện hành một cách cơ bản, khắc phục những vướng mắt giữa lý luận và thực tiễn về vấn đề sở hữu đất đai, giá đất, vấn đề thu hồi đất khi thực hiện các dự án đầu tư, sao cho có sự hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, người dân có đất bị thu hồi và chủ đầu tư.
3.6.4. Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ và tăng cường công tác tuyên truyền về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư
Để nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng và tăng cường công tác tuyên truyền về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư đẩy mạnh tiến độ thu hồi đất để thực hiện dự án. Để thực hiện các giải pháp này ta cần áp dụng các biện pháp như sau:
Thứ nhất, tăng cường mở các lớp tập huấn và bồi dưỡng cho cán bộ làm công tác thu hồi đất về chính sách, cách thức áp dụng chính sách, giải quyết chính sách khi áp dụng chính sách, quy trình, trình tự và các công việc cần thiết khi áp dụng chính sách thu hồi, giải phóng mặt bằng vào từng dự án cụ thể để tổ chức thực hiện việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư cho những người có đất bị thu hồi. Trang bị đầy đủ kiến thức về chính sách, phương pháp giải quyết các tình huống phát sinh và cách thức triển khai tổ chức áp dụng chính sách khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất để sử dụng đối với từng dự án cụ thể; bảo đảm cho đội ngũ cán bộ nắm cặn kẽ các quy định của pháp luật về thu hồi đất để áp dụng vào thực tế; có đầy đủ khả năng để giải quyết các vướng mắc, tình huống phát sinh trong quá trình áp dụng chính sách; tổ chức thực hiện chính sách một cách bài bản, đúng quy trình và đạt hiệu quả cao.
Thứ hai, từng bước chuyên môn hóa việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất một dự án cụ thể trên địa phương, trong địa bàn khu vực quy hoạch đô thị để giao đất cho các chủ đầu tư để thực hiện xậy dựng công trình, cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
52 Đường Vũ Hải, “Giá đất bồi thường cho người dân”, một trong những nguyên nhân gây khó khăn, vướng mắt cho cơ quan Tòa án trong việc giải quyết các vụ án về tranh chấp đất đai,
http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id=1754190&p_cateid=1751909&article_detail s=1&item_id=12131668, 15/11/2013
This document was created using Solid Converter
To remove this message, purchase the product at http://www.SolidDocuments.com/
Thứ ba, thường xuyên tổ chức các lớp bồi dưỡng về chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ làm công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng và cán bộ có liên quan đến công tác này. Từng bước tạo lập đội ngũ cán bộ có đủ trình độ và năng lực thực thi các nhiệm vụ, hướng dẫn và thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi trong trường hợp có chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư.
Thứ tư, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu, giải thích và tạo điều kiện cho người dân có điều kiện tiếp thu được chính sách, phổ biến các văn bản pháp luật về đất đai đến tận người dân phải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở tất cả các cấp chính quyền cấp tỉnh, huyện và xã để họ tự giác thực hiện chính sách. Trong công tác tuyên truyền cần chú ý kết hợp nhiều loại hình, nhiều kênh thông tin khác nhau làm cho người dân đi từ hiểu đến đồng tình và tự giác chấp hành chính sách đất đai ngày một tốt hơn. Đồng thời, thông qua công tác tuyên truyền kịp thời sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện các văn bản đã ban hành thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: hướng dẫn về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định về giá đất và phương pháp xác định giá các loại đất; quy chế về đấu giá quyền sử dụng đất; đảm bảo đúng pháp luật đất đai và thực tế hiện tại của đất nước.
This document was created using Solid Converter
To remove this message, purchase the product at http://www.SolidDocuments.com/
KẾT LUẬN
Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai. Chế định này luôn tồn tại những thuận lợi và khó khăn nhất định. Vì vậy, chế định này luôn được rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm đáp ứng các đòi hỏi của thực tiễn. Việc áp dụng pháp luật về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng luôn gặp những khó khăn, phức tạp. Nó không chỉ đụng chạm đến quyền và lợi ích của Nhà nước; quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; quyền và lợi ích của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến hàng loạt các vấn đề khác phát sinh trong xã hội từ việc Nhà nước thu hồi đất gây ra: Vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải quyết chưa tương xứng dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện của người bị thu hồi đất kéo dài. Chính sách này chịu ảnh hưởng của chính sách đất đai, hệ thống pháp lý phức tạp, năng lực trình độ của cơ quan, cán bộ Nhà nước, ý thức của người dân… nhưng dù phức tạp, khó khăn đến đâu chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất cũng cần phải được hoạch định và tổ chức thực hiện tốt nhằm hỗ trợ quá trình phát triển kinh tế - xã hội và đảm bảo điều