5. Kết cấu của đề tài
3.1. Tình hình thu hồi đất trong phạm vi cả nước
Nhằm cải cách chính sách đất đai theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì Nghị quyết số 19 – NQ/TW - Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai.40
Sau gần 10 năm triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, chúng ta đã đạt nhiều kết quả tích cực, góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường... Hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai từng bước được tăng cường; chính sách, pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện; các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm; thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất đã được hình thành và phát triển nhanh. Kết quả đó khẳng định các quan điểm chỉ đạo, định hướng chính sách, pháp luật về đất đai được xác định trong Nghị quyết Trung ương 7 khoá IX cơ bản là đúng đắn, phù hợp với đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai. Lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" còn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp.
Nguyên nhân chủ yếu của những hạn chế, yếu kém nêu trên là: Đất đai có nguồn gốc rất đa dạng; chính sách đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ; chủ trương, chính sách, pháp luật hiện hành về đất đai còn một số nội dung chưa đủ rõ, chưa phù hợp;
40 Nghị quyết số 19 - NQ/TW - Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai
This document was created using Solid Converter
To remove this message, purchase the product at http://www.SolidDocuments.com/
việc thể chế hoá còn chậm, chưa thật đồng bộ. Tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai và các chính sách, pháp luật có liên quan chưa nghiêm. Công tác tuyên truyền, giáo dục và quán triệt các chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai còn kém hiệu quả; việc thực hiện công khai, minh bạch trong quản lý đất đai chưa tốt. Ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của một bộ phận cán bộ và nhân dân còn hạn chế. Việc thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý các hành vi sai phạm chưa nghiêm. Hiệu lực, hiệu quả giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn thấp. Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai và các cơ quan liên quan còn nhiều bất cập, hạn chế; một bộ phận còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi, tham nhũng.
Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được xét duyệt. Quy định rõ ràng và cụ thể hơn các trường hợp Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội. Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án.
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các cấp và có sự tham gia của cả hệ thống chính trị. Kiện toàn, nâng cao năng lực của tổ chức có chức năng phát triển quỹ đất để bảo đảm thực thi nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, công khai, khách quan, công bằng và đúng quy định của pháp luật. Người sử dụng đất được bồi thường theo mục đích đất đang sử dụng hợp pháp. Tổ chức thực hiện có hiệu quả phương án đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất và bảo đảm đời sống của nhân dân ở khu vực có đất bị thu hồi. Nghiên cứu phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài cho người có đất bị thu hồi.
Hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ để bố trí chỗ ở mới cho người có đất bị thu hồi trước khi bồi thường, giải tỏa. Khu dân cư được xây dựng phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.
Nghị quyết 19 – NQ/TW – Nghị quyết hội nghị lần thứ 6 của Đảng thể hiện được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước về công tác thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư. Góp phần vào việc hoàn thiện hơn chính sách pháp luật về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư. Một số địa phương trong cả nước đã áp dụng
This document was created using Solid Converter
To remove this message, purchase the product at http://www.SolidDocuments.com/
tinh thần của Nghị quyết 19 và bước đầu đã đạt được một số kết quả điển hình như Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Thành phố Cần thơ.
Đà Nẵng
Thành phố Đà Nẵng được đánh giá là Thành phố thực hiện tốt nhất cả nước về công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng. Tại buổi trao đổi với đoàn công tác do ông Phạm Quang Nghị thành Ủy Hà Nội vào trao đổi và học tập kinh nghiệm của Thành Phố Đà Nẵng về công tác quy hoạch, quản lý đất đai, thu hồi, giải phóng mặt bằng. “Đoàn đại biểu Hà Nội đã nghe các sở, ngành chức năng TP Đà Nẵng báo cáo những kinh nghiệm trong công tác quản lý đô thị và giải phóng mặt bằng trên địa bàn. Những năm vừa qua, Đà Nẵng nổi lên là một địa phương đi đầu trong cả nước về làm tốt công tác quy hoạch, xây dựng đô thị, thu hồi đất để thực hiện các dự án... Để đạt được điều đó, những kinh nghiệm bước đầu mà Đà Nẵng thu được trong công tác quản lý đô thị đó là việc chọn địa điểm, lập và thẩm định, quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng, công bố quy hoạch, cắm và bàn giao mốc giới, quản lý kiến trúc... được phân định nhiệm vụ rõ ràng và có quy chế phối hợp giữa các cơ quan chức năng. Tổ chức phân kỳ đầu tư, thường xuyên rà soát, bãi bỏ các đồ án không bảo đảm tính khả thi. Công khai từng đồ án quy hoạch đến cấp xã, phường, thường xuyên tổ chức các cuộc triển lãm để nhân dân tham gia. Về giải phóng mặt bằng, ngoài các chế độ chính sách chung, TP còn có chính sách thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng; hỗ trợ tiền thuê nhà trong suốt thời gian chờ đất tái định cư; với những hộ không có giấy tờ đất (không thuộc diện được đền bù), căn cứ tình hình thực tế, TP hỗ trợ đền bù giải tỏa với mức từ 40 - 80% mức đền bù theo quy định. Tính từ năm 1997 đến nay, TP đã thu hồi hơn 11 nghìn héc-ta đất, giải tỏa, đền bù cho hơn 82 nghìn hộ... Hiện trên địa bàn TP có khoảng trên 100 dự án lớn nhỏ, do 3 đơn vị chuyên trách và 13 chủ đầu tư là các BQL dự án, công ty quản lý đầu tư cơ sở hạ tầng thực hiện đền bù theo quy định của TP, nhờ đó công tác giải tỏa, đền bù được chuyên môn hóa, nhanh chóng, công bằng, giảm tối đa khiếu kiện.”41
Để làm tốt công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng thì Thành phố đã thực hiện tốt các công việc sau:
Một là, Trong quá trình kiểm điếm đất đai, vật kiến trúc, hoa màu, làm cơ sở để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư, đại đa số các hộ gia đình trong diện bồi thường, giải phóng mặt bằng đã tham gia. Điều này cho thấy mức độ công khai hóa rất cao của chính quyền thành phố. Vì thế quá trình thu hồi, giải phóng mặt bằng, chỉnh trang đô thị diễn ra rất suôn sẽ, hạn chế những vụ khiếu nại, khiếu kiện
41 Anh Tuấn, Bí Thư Thanh ủy Hà Nội Phạm Quang Nghị thăm và làm việc tại Tp. Đà Nẵng, http://www.baomoi.com/Bi-thu-Thanh-uy-Ha-Noi-Pham-Quang-Nghi-tham-va-lam-viec-tai-TP-Da- Nang/122/3005267.epi, 25/10/2013
This document was created using Solid Converter
To remove this message, purchase the product at http://www.SolidDocuments.com/
căng thẳng và không có điểm nóng nào về vấn đề này. Với ý thức vì sự phát triển chung của Thành phố, rất nhiều người dân đã hiến đất đai cho Nhà nước mở đường, phục vụ cho lợi ích công cộng.
Hai là, Thành phố Đà Nẵng đã sớm ban hành rõ ràng đơn giá bồi thường, hỗ trợ đối với từng loại đất, từng vị trí đất đai, từng loại nhà cửa, vật kiến trúc, từng loại cây cối, hoa màu... tạo thuận lợi cho quá trình quá thực hiện và kiểm tra giám sát của người dân.
Ba là, trong công tác giải phóng mặt bằng, ngoài các chính sách chung do Nhà nước quy định, Thành phố Đà Nẵng cũng có những vận dụng sáng tạo với tình hình sử dụng đất đai tại địa phương, tập quán sinh hoạt của người dân từng vùng đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng của nhân dân. Việc làm này đảm bảo sự công bằng, khách quan và có tính chất động viên, khuyến khích người bị thu hồi nhanh chóng thực hiện việc giải tỏa, bàn giao đất đúng tiến độ.
Bốn là, ở mỗi dự án Thành phố đều thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng. Nếu là dự án lớn liên quan đến nhiều quận, huyện thì do một Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố làm Chủ tịch hội đồng, các Chủ tịch quận, huyện làm phó. Đối với các dự án vừa và nhỏ liên quan đến nhiều quận, huyện thì ranh giới dự án thuộc địa phương nào sẽ do địa phương đó làm Chủ tịch Hội đồng. Nếu dự án nằm gọn trong một quận, huyện thì do Chủ tịch quận, huyện đó đảm nhiệm, các Chủ tịch các xã, phường liên quan làm thành viên. Do đó mọi vấn đề liên quan đến thu hồi, bồi thường, tái định cư đề có sự tham gia trực tiếp của chính quyền địa phương từ lúc bắt đầu cho đến khi kết thúc dự án.
Thành phố Hồ Chí Minh
Là một trung tâm kinh tế quan trọng của các tỉnh phía nam, rất năng động trong phát triển kinh tế và các hoạt động phù hợp với cơ chế thị trường. Thành phố Hồ Chí Minh luôn phát triển về kinh tế và đi đôi với việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật để đảm bảo cho việc thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Để thực hiện việc xây dựng thì Thành phố hồ Chí Minh đã ra sức thực hiện việc thu hồi đất dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện các dự án đầy tiềm năng phát triển.
Lãnh đạo Thành phố Hồ Chí Minh đã có cách tiếp cận với đất đai rất phù hợp với kinh tế thị trường. Trên cơ sở tiếp nhận ý kiến của người dân, Hội đồng Thành phố đã có Nghị quyết thực hiện bồi thường về đất theo giá đất phù hợp với giá thị trường. Việc bồi thường theo giá thị trường cần có sự tham gia của các cơ quan hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất từ đó làm cơ sở để Ủy ban nhân dân Thành phố
This document was created using Solid Converter
To remove this message, purchase the product at http://www.SolidDocuments.com/
quyết định về giá đất để tính tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay. Hiện nay, có 2 tổ chức cung cấp dịch vụ định giá bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh là Trung tâm tư vấn và thẩm định giá đất Miền Nam - đơn vị sự nghiệp thuộc Bộ Tài chính và Trung tâm thẩm định giá đất thành phố Hồ Chí Minh – một đơn vị sự nghiệp thuộc Sở Tài chính thành phố Hồ Chí Minh42. Theo giám đốc các Trung tâm này thì:
Cơ chế định giá với phù hợp với thị trường trước khi Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định giá để tính tiền bồi thường là cách triển khai rất khách quan, đảm bảo sự đồng thuận giữa cơ quan nhà nước và người có đất bị thu hồi.
Giá đất nông nghiệp được xác định theo phương pháp thu nhập không phù hợp với giá đất trên thị trường, nhất là trường hợp đất nông nghiệp đã có quy hoạch chuyển sang sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp.
Người bị thu hồi đất cũng sử dụng dịch vụ định giá đất từ các dịch vụ công nhưng hiện nay chúng ta chưa có quy định về cách thức giải quyết các tranh chấp về giá sau định giá giữa các tổ chức.
Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi đã chấp hành mô hình doanh nghiệp ngoài Nhà nước tham gia cung cấp dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Năm 2007, Ủy ban nhân dân thành phố cũng đã cho phép Tổng công ty bồi thường và giải phóng mặt bằng – một doanh nghiệp cổ phần được cung cấp dịch vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng như một mô hình thì điểm. Từ mô hình thí điểm này, có thể nghĩ tới việc kiện toàn hệ thống các Tổ chức phát triển quỹ đất đã được thành lập ở các địa phương để đủ điều kiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bên cạnh đó, có thể đưa vào quy định của pháp luật cho phép doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước được cung cấp dịch vụ này.
3.2 Tình hình thực hiện khi nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư trên địa bàn Thành phố Cần Thơ
Thành phố Cần Thơ nằm ở trung tâm Đồng bằng sông Cửu Long, là đầu mối phát triển của Đồng bằng sông Cửu Long nên việc thu hồi giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án xây dựng cở hạ tầng ngày càng tăng. Tuy nhiên vấn đề thu hồi, bồi thường hỗ trợ và tái định cư là một vấn đề khó khăn, phức tạp gây nhiều sự bức xúc trong nhân dân luôn là đề tài nóng. Để hạn chế được những khiếu nại, khiế kiện về bồi thường hỗ trợ tái định cư thì Ủy ban nhân dân Thành phố Cần Thơ đã ban hành các quyết định để cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai và các văn bản
42 Gs, TsKh. Đặng Hùng Võ, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam, tr. 32 - 33
This document was created using Solid Converter
To remove this message, purchase the product at http://www.SolidDocuments.com/
hường dẫn để phù hợp với thực tiễn Cần Thơ như là: Quyết định số 12/2010/QĐ- UBND ngày 04 tháng 02 năm 2010 về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Cần Thơ, Quyết