5. Kết cấu của đề tài
3.5.2.1 Giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi trong trường hợp có chủ đầu tư
chưa phù hợp
Cơ chế Nhà nước thu hồi đất trong theo quy hoạch có ưu điểm là tính năng động cao, người bị thu hồi đất chưa nhìn thấy được thành quả đầu tư của dự án nên dễ đồng ý với giá trị đất đai theo hiện trạng sử dụng, nhưng lại có nhược điểm là dễ rơi vào tình trạng thu hồi đất xong rồi bỏ hoang vì Nhà đầu tư không muốn sử dụng đất đó cho dự án của mình. Còn theo cơ chế Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư đã được chấp thuậ địa điểm đất đai có ưu điểm là không rơi vào tình trạng đất thu hồi xong bị bỏ hoang, nhưng lại gây ra khiếu nại của người bị thu hồi đất về giá đất không phù hợp, dự án đầu tư đã được chấp thuận nên người bị thu hồi đất nhình thấy được giá đất trong tương lai sẽ cao hơn hiện tại và đòi được bồi thường theo giá đất hướng tới tương lai.50
Chính sách giữa các địa phương trong tỉnh, giữa tỉnh với Trung ương còn thiếu đồng bộ nhất là trong lĩnh vực thu hồi đất trong trường có chủ đầu tư về giá bồi thường khi thu hồi đất của người dân. Cơ quan có thẩm quyền quy định về giá đất lại thường xuyên thay đổi nâng giá theo quy luật, theo thời gian và giá biến động ngoài thị trường làm cho tình trạng giá đất không ổn định. Khi tính tiền bồi thường
50 Gs.TsKh. Đặng hung võ, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam, Tr. 23
This document was created using Solid Converter
To remove this message, purchase the product at http://www.SolidDocuments.com/
cho người dân, thì hộ dân nào giao đất sớm lại nhận tiền bồi thường thấp hơn người giao đất muộn vì hộ dân giao đất muộn thì giá đất được bồi thường đã thay đổi theo thời gian và giá mới thường cao hơn giá củ.
Để xây dựng bản giá đất sát với thực tế từng địa phương khác nhau, tại Thông tư số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Tuy nhiên, giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa ra so với giá thị trường còn chênh lệch quá lớn, giá thực tế ở nhiều khu vực cao hơn nhiều so với quy định của Nhà nước. Việc điều chỉnh giá không kịp thời dẫn đến Cơ quan Tòa án gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Sự chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường là do sự yếu kém của hệ thống tài chính đất đai và hệ thống quản lý đất đai.
Giữa quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng luật trong áp dụng giá đất bồi thường cho người dân vẫn không đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn. Theo quy định của khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 thì “Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”. Việc quy định như vậy là chưa hợp lý, bởi đối với các dự án lớn, có thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài thì việc thay đổi khung giá đất hàng năm dẫn đến thay đổi giá trị bồi thường gây khó khăn cho chủ đầu tư, đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư. Mặt khác việc giữ nguyên giá đất công bố từ đầu năm trong khi giá đất trên thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày càng tăng thiệt hại của người dân bị áp giá đền bù vào cuối năm. Nghị định 69/2009/NĐ-CP Nghị định của chính phủ và Thông tư 14/2009/TT-BTNMT mặc dù đã bổ sung, bổ sung các quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để linh hoạt hơn về điều chỉnh mức giá bồi thường phù hợp với giá thị trường nhưng trên thực tế vẫn còn một số hạn chế. Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn thường xuyên nhận được các khiếu nại, khiếu kiện về các quyết định thu hồi quyền sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư các hộ dân có đất bị thu hồi.
This document was created using Solid Converter
To remove this message, purchase the product at http://www.SolidDocuments.com/
Về định giá quyền sử dụng đất tranh chấp: giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp phải được xác định theo giá thị trường tại thời điểm tranh chấp. Nhưng đa phần các thành viên Hội đồng định giá đất thường áp giá theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành nhưng giá này thường thấp hơn giá thị trường. Khi người dân cho rằng giá thấp và đưa ra một giá mà theo họ là hợp lý thì Cơ quan Tòa án không có cơ sở pháp lý để chấp nhận. Trong khi đó giá đất mỗi năm đều do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành trên cơ sở giá đất do Ủy ban nhân dân các huyện thị đề xuất dựa trên tình hình biến động giá đất tại địa phương, nhưng trên thực tế giá đất này vẫn thấp hơn so với giá thị trường. Vì vậy, khi Cơ quan Tòa án căn cứ vào bảng giá đất quy định của Nhà nước để giải quyết các tranh chấp liên quan đến bồi thường đất sẽ không đảm bảo quyền lợi cho các bên đương sự được Tòa án chia quyền sử dụng đất, bởi nếu định giá thấp hơn giá thị trường thì tiền chênh lệch tài sản đưa cho bên kia thấp, điều này cũng dẫn đến Nhà nước sẽ thất thu một khoản tiền về án phí.
Những vấn đề nêu trên đặt ra yêu cầu và thách thức không nhỏ cho Ban soạn thảo dự án Luật đất đai (sửa đổi) trong bối cảnh hiện nay. Làm thế nào để thiết kế được những quy định phù hợp, bảo đảm quyền lợi và sự bình đẳng cho người có đất bị thu hồi; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi, nhà đầu tư thực hiện các dự án; hạn chế khiếu nại, tố cáo trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một bài toán khó.