tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT  LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 37 (2011-2015) ĐỀ TÀI TÌM HIỂU PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP Giảng viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính Cần Thơ, 12/2014 Sinh viên thực hiện: Huỳnh Kiều My MSSV: 5115908 Lớp: Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” LỜI CẢM ƠN Sinh viên thực hiện luận văn xin gửi lời cám ơn chân thành và sâu sắc đến cha, mẹ và các thành viên trong gia đình – những người thân đã luôn quan tâm, ủng hộ, động viên cả về tinh thần và vật chất để sinh viên có thể hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp của mình. Trong quá trình thực hiện luận văn, sinh viên chân thành cảm ơn: - Cô Nguyễn Thị Thanh Xuân – giảng viên hướng dẫn đã nhiệt tình hướng dẫn, giải đáp những thắc mắc, đưa ra nhận xét, góp ý, định hướng có liên quan đến đề tài nghiên cứu, từ đó, giúp sinh viên hoàn thiện luận văn của mình hơn cả về mặt nội dung và hình thức; - Cô quản lý thư viện khoa Luật đã nhiệt tình hỗ trợ và giúp đỡ sinh viên trong quá trình tìm kiếm tài liệu tham khảo và viết luận văn ở phòng máy khoa Luật; - Đội ngũ y, bác sỹ Bệnh viện 121, cô Trịnh Thị Bích Liên – bác sỹ chuyên khoa II, phòng khám Trịnh Thị Bích Liên đã tận tình điều trị bệnh, giúp sinh viên hồi phục sức khỏe tốt, tiếp tục hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình; - Em Nguyễn Văn Gulb – sinh viên lớp Quản lý nguồn lợi thủy sản, khóa 38, trường ĐH Cần Thơ đã cho sinh viên mượn máy tính trong việc thực hiện chỉnh sửa luận văn. Mặc dù sinh viên đã đặt rất nhiều tâm huyết và thời gian nghiên cứu đề tài, nhưng với kiến thức và hiểu biết có giới hạn cũng như gặp một số vấn đề về sức khỏe trong quá trình làm luận văn, đề tài nghiên cứu của sinh viên không tránh khỏi những thiếu sót. Sinh viên thực hiện luận văn rất mong nhận được ý kiến góp ý của quý thầy cô và các bạn để đề tài nghiên cứu của sinh viên được hoàn thiện hơn. Trân trọng! GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài………………………………………………………………1 2. Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………………...3 3. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu…………………………………………….3 4. Phƣơng pháp nghiên cứu……………………………………………………..4 5. Kết cấu của luận văn…………………………………………………………..4 Chƣơng 1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp 1.1. Một vài khái niệm có liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp…………………………………………………………...5 1.1.1. Khái niệm hợp đồng…………………………………………………….....5 1.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất……………………………………....6 1.1.3. Đất nông nghiệp ......................................................................................... 9 1.2. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp .................... 10 1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp….. …………………………………………………………………………………..10 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp …………………………………………………………………………………..13 1.3. Nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp…………..15 1.4. Lịch sử hình thành và phát triển hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất……………………………………………………………………………….17 1.4.1. Giai đoạn trước năm 1858……………………………………………….17 1.4.2. Giai đoạn từ năm 1858 đến năm 1980…………………………………..20 1.4.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến nay…………………………………………21 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” Chƣơng 2. Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp 2.1. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp ………………………………………………………………………………….23 2.1.1. Bên chuyển nhượng……………………………………………………..23 2.1.1.1. Bên chuyển nhượng là hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp……………23 2.1.1.2. Bên chuyển nhượng là cá nhân sử dụng đất nông nghiệp………………..27 2.1.2. Bên nhận chuyển nhượng……………………………………………….30 2.1.2.1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp…… …………………………………………………………………………………………….31 2.1.2.2. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ………………………………………………………………………………………………32 2.2. Đối tƣợng của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp …………………………………………………………………………………..35 2.2.1. Điều kiện chung khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp………………………………………………………………………………36 2.2.2. Điều kiện về hình thức sử dụng đất nông nghiệp………………………37 2.3. Hình thức, hiệu lực, nội dung của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp…………………………………………………………39 2.3.1. Hình thức, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông ..…………………………………………………………………………...39 2.3.2. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp …………………………………………………………………………………..41 2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp………………………………………………………42 2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng……………………………42 2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng……………………..44 2.5. Trình tự, thủ tục và nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp…………………………………………………………46 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” 2.5.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp……46 2.5.2. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp…………………………………………………………………………...47 Chƣơng 3. Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp và giải pháp hoàn thiện 3.1. Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp………………………………………………50 3.1.1. Vi phạm về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp diễn ra khá phổ biến……………………………………………………50 3.1.2. Các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không đáp ứng các điều kiện về mặt chủ thể vẫn diễn ra…………………………….50 3.1.3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định chưa thống nhất…………………………………51 3.1.4. Không ghi nhận quyền được nhận hay không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo……………………………………………………51 3.2. Nguyên nhân của vấn đề………………………………………………….52 3.2.1. Đất nông nghiệp chưa có Giấy chứng nhận để được phép chuyển nhượng …………………………………………………………………………………...52 3.2.2. Không đưa ra quy định cụ thể để xác định tư cách của nhười sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp…………………..53 3.2.3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được điều chỉnh ở nhiều văn bản khác nhau…………………...54 3.3. Giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp…………………………………….54 3.3.1. Tăng cường hoạt động cấp Giấy chứng nhận…………………………..54 3.3.2 .Thay thế quy định “hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa” bằng quy định “hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa và không được chuyển mục đích sử dụng”……………………………………………………………………………55 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” 3.3.3. Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng…………………………………………..56 3.3.4. Ghi nhận quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo………57 KẾT LUẬN……………………………………………………………………..58 TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………………………60 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nơi cư trú và diễn ra mọi hoạt động đời sống, kinh tế, xã hội của con người, là một yếu tố cấu thành nên lãnh thổ quốc gia và là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Với vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai, con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất và tinh thần để phục vụ cho nhu cầu đời sống. Sự chuyển dịch đất nông nghiệp từ chủ thể này sang chủ thể khác là một quy luật tất yếu, lần đầu tiên được ghi nhận tại Luật Đất đai 1993 với tên gọi là chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Kế thừa và hoàn thiện quy định liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 ngày càng hoàn thiện, mở rộng thêm 2 quyền trong nhóm quyền chuyển quyền sử dụng đất (quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất), đồng thời, quy định cụ thể hơn quyền, nghĩa vụ cũng như các điều kiện, trình tự, thủ tục khi thực hiện các giao dịch về chuyển quyền. Trong các giao dịch về chuyển quyền, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch phổ biến và diễn ra sôi động. Do là giao dịch liên quan đến tài sản đặc biệt nên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một khái niệm hẹp và là một dạng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được hình thành trên cơ sở phân loại đất. Ghi nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng là một tất yếu, xuất phát từ ba lý do cơ bản sau: Thứ nhất, xuất phát từ nhu cầu thực tế của người sử dụng đất. Việt Nam là nước có nền kinh tế nông nghiệp lâu đời. Phần đông dân số sống bằng nghề nông, nhu cầu về đất nông nghiệp là rất lớn. Khi người đang sử dụng đất nông nghiệp không còn nhu cầu hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp, mong muốn chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho người đang có nhu cầu sử dụng là một nhu cầu chính đáng. Thứ hai, giúp giảm bớt thủ tục hành chính về đất đai. Thực hiện chuyển dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp một cách hợp pháp là cách thức đơn giản nhưng hiệu quả, giúp giảm bớt 1 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” các thủ tục rườm rà khi Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của người này và giao đất lại cho người kia. Thứ ba, góp phần làm cho quan hệ đất đai vận động linh hoạt hơn, sử dụng đất nông nghiệp tiết kiệm và hiệu quả hơn. Để chuyển dịch đất nông nghiệp thông qua hợp đồng chuyển nhượng, các bên chỉ cần tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp. Đồng thời, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng giúp rút ngắn được thời gian cho những thủ tục hành chính rườm rà, tránh được tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang, không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích. Từ đó, đất nông nghiệp được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có những điểm đặc biệt hơn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất khác. Điểm đặc biệt đó được thể hiện như sau: Thứ nhất, phạm vi chủ thể tham gia bị giới hạn. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, bên chuyển nhượng chỉ có thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, bên nhận chuyển nhượng chỉ có thể là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Thứ hai, đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp trong phạm vi nghiên cứu của luận văn này là đất dùng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm (đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác) và đất trồng cây lâu năm (sẽ phân tích rõ hơn ở phần phạm vi nghiên cứu). Thứ ba, ngoài việc phải tuân thủ các quy định chung về điều kiện, trình tự, thủ tục khi thực hiện chuyển quyền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp còn phải tuân thủ các điều kiện riêng. Đó là các quy định về trường hợp chuyển nhượng có điều kiện, trường hợp nhận chuyển nhượng có điều kiện, trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Trong bối cảnh, Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 thay thế cho Luật Đất đai 2003, tìm hiểu những điểm mới trong quy định của Luật Đất đai 2013 liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thấy được những bất cập mà Luật đất đai 2013 chưa giải quyết được và kiến nghị giải pháp hoàn thiện. Trên đây là những lý do sinh viên thực hiện luận văn lựa chọn đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp của mình. 2 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” 2. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài là tìm hiểu, phân tích, đánh giá quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong bối cảnh Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 thay thế cho Luật Đất đai 2003. Tìm hiểu những điểm mới trong quy định của Luật Đất đai 2013 liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thấy được Luật mới đã giải quyết được những bất cập nào tồn tại từ Luật Đất đai 2003. Đồng thời, tìm ra những bất cập mà Luật đất đai 2013 chưa giải quyết được và kiến nghị giải pháp hoàn thiện. 3. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu Theo quan niệm truyền thống của người dân Việt Nam, đất nông nghiệp thường được hiểu là đất dùng vào trồng trọt như đất trồng lúa, trồng hoa màu (rau, củ, …) và các loại cây được coi là lương thực (ngô, khoai, sắn, …). Pháp luật đất đai hiện hành phân loại đất thành 3 nhóm đất: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng căn cứ vào mục đích sử dụng đất. Trong đó nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: - Đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hằng năm và đất trồng cây lâu năm. Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác; - Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng; - Đất nuôi trồng thủy sản bao gồm đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt, đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản nước lợ; - Đất làm muối; - Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh. Trong phạm vi nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”, sinh viên thực hiện luận văn tìm hiểu quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với khái niệm đất nông nghiệp ở một khía cạnh hẹp hơn quy định của pháp luật. Theo đó, đất nông nghiệp là đất được xác định dùng vào mục đích chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm và đất trồng cây lâu năm. Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác. Đất trồng cây lâu năm là đất trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng trên 365 ngày, trồng một lần nhưng thu hoạch trong 3 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” nhiều năm và phải trải qua thời kỳ cơ bản mới có thể thu hoạch như cao su, chè, cà phê, cam, quýt, bưởi, … Để đạt được mục đích nghiên cứu, sinh viên thực hiện luận văn tìm hiểu các khái niệm cơ bản, có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; đi sâu tìm hiểu, phân tích, đánh giá quy định của pháp luật về chủ thể, đối tượng, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; quyền và ngĩa vụ của các bên trong hợp đồng; điều kiện, trình tự, thủ tục, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu, sinh viên thực hiện luận văn sử dụng các phương pháp sau: - Phương pháp phân tích, tổng hợp; - Phương pháp quy nạp, diễn dich; - Phương pháp so sánh; - Phương pháp phân tích luật viết; - Phương pháp trừu tượng khoa học. 5. Kết cấu của luận văn Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm có 3 chương: Chương 1. Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Chương 2. Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Chương 3. Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và giải pháp hoàn thiện. 4 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 1.1. Một vài khái niệm có liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp 1.1.1. Khái niệm hợp đồng Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự1. Để tồn tại và phát triển mỗi cá nhân, tổ chức (chủ thể) cần phải tham gia vào nhiều quan hệ xã hội khác nhau. Trong đó việc thiết lập các quan hệ trao đổi, chuyển giao cho nhau những lợi ích vật chất để đáp ứng nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt, tiêu dùng đóng một vai trò quan trọng. Quan hệ trao đổi, chuyển giao vật chất (thường được biểu hiện dưới dạng tài sản) nói trên là một tất yếu của đời sống xã hội. Quan hệ này ngày một phát triển, được Nhà nước ghi nhận và ban hành các quy định của pháp luật để điều chỉnh thông qua việc xác lập quan hệ hợp đồng. Từ khái niệm có thể thấy, hợp đồng có những đặc điểm sau : Thứ nhất, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên. Các Mác nói: “Tự chúng, hàng hóa không thể đi đến thị trường trao đổi với nhau được. Muốn cho những vật chất đó trao đổi với nhau thì những người giữ chúng phải đối xử với nhau như những người mà ý chí nằm trong vật chất đó”2. Quan hệ hợp đồng chỉ được hình thành từ hành vi thể hiện ý chí của chủ thể. Sự thể hiện ý chí có thể bằng lời nói, hành động hay việc làm cụ thể. Tuy nhiên, nếu sự thể hiện ý chí chỉ xuất phát từ một bên (hành vi đơn phương) mà không được bên kia chấp nhận thì cũng không hình thành quan hệ hợp đồng. Quan hệ hợp đồng chỉ hình thành khi có sự thể hiện và thống nhất ý chí, hay nói cách khác là có sự gặp gỡ ý chí giữa các bên. Sự thể hiện ý chí phải tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Thứ hai, đối tượng của hợp đồng là tài sản, công việc. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản (quyền sử dụng đất, quyền tác giả, …). Tài sản chỉ trở thành đối tượng của hợp đồng khi đáp ứng các điều kiện cơ bản sau: tài sản phải hiện hữu, được phép lưu thông trong giao dịch dân sự, có thể đem lại lợi ích cho chủ thể, có thể chiếm giữ được, tài sản thuộc sở hữu của chủ sở hữu. Tài sản chia thành hai loại là 1 2 Điều 388 Bộ luật dân sự 2005. Các Mác, “Tư Bản”, quyển 1, tập I, Nxb. Sự Thật, Hà Nội, 1973, trang 163. 5 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” bất động sản và động sản. Bất động sản bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất. Đối tượng của hợp đồng là công việc thì công việc đó phải xác định, có thể thực hiện được, không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Thứ ba, ý chí của các chủ thể trong hợp đồng phải phù hợp với ý chí của Nhà nước. Về nguyên tắc, các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung và hình thức của hợp đồng. Tuy nhiên sự tự do thỏa thuận này được đặt trong một giới hạn nhất định là không được trái pháp luật, trái đạo đức xã hội. Ví dụ : nguyên tắc chung là hợp đồng có thể giao kết bằng lời nói, văn bản, hành vi cụ thể. Nhưng theo quy định của pháp luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải tuân thủ quy định này. Thứ tư, hợp đồng là một giao dịch dân sự làm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên. Khi hợp đồng được giao kết phù hợp với ý chí của nhà làm luật thì hợp đồng có hiệu lực đối với các bên. Khi đó, quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng sẽ phát sinh, thay đổi, chấm dứt. Ví dụ: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực sẽ chấm dứt quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất là bên chuyển nhượng, đồng thời, xác lập quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng. Thứ năm, mục đích của hợp đồng là nhằm để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng hằng ngày. Đây là một trong những tiêu chí, cơ sở để phân biệt hợp đồng dân sự với các hợp đồng khác như hợp đồng thương mại, hợp đồng lao động. Xét cụ thể, hợp đồng là một giao dịch dân sự làm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng cho tài sản, làm một công việc hoặc không làm một công việc, dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng hằng ngày. Tuy nhiên, việc liệt kê như trên dẫn đến tình trạng bỏ sót, quy định không đầy đủ và bao quát hết các mối quan hệ diễn ra trên thực tế. Nếu có một quan hệ hợp đồng mới phát sinh trên thực tế thì phải sửa đổi, bổ sung, ban hành luật mới. Để khắc phục tình trạng trên, Bộ luật Dân sự 1995 và 2005 đã định nghĩa hợp đồng dưới dạng khái quát hơn. Theo đó, hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên làm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. 1.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thì đất đai là tài sản thuộc chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không trực tiếp thực thi quyền sử dụng mà trao quyền sử dụng cho các chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Từ đây, các khái niệm có liên quan đến quyền sử dụng 6 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” đất được hình thành, dẫn đến sự hình thành và phát triển quan hệ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể chuyển nhượng sang chủ thể nhận chuyển nhượng trên cơ sở có giá. Theo đó, người chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và nhận về mình một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất1. Trước năm 1980, đất đai tồn tại dưới nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Nhìn chung, pháp luật giai đoạn này cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể. Đất đai thuộc sở hữu tư nhân thì được phép mua bán, chuyển nhượng. Hiến pháp 1980 ra đời, lần đầu tiên ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1908, Luật Đất đai 1987 quy định việc mua bán, chuyển nhượng đất đai bị nghiêm cấm dưới mọi hình thức2. Người sử dụng đất chỉ được phép khai thác các tính năng, công dụng của đất, nghĩa là chỉ được quyền sử dụng mà không được quyền “định đoạt”- mua bán, chuyển nhượng đất đai. Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền được khai thác các tính năng, công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất. Mặc dù pháp luật không cho phép người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai nhưng trên thực tế hoạt động này vẫn diễn ra. Bởi lẽ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn này tồn tại với tên gọi mua bán, chuyển nhượng đất đai hay mua bán, chuyển nhượng ruộng đất. Luật đất đai 1993 ra đời cụ thể hóa quy định của Hiến pháp 1992. Đây là một bước ngoặc quan trọng đánh dấu sự phát triển của pháp luật về đất đai. Luật Đất đai 1993 quan tâm nhiều hơn đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đặc biệt là việc ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có được chuyển quyền sử dụng đất thông qua 5 hình thức là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Tiếp theo đó, Luật Đất đai 2003, 2013 tiếp tục mở rộng thêm các quyền năng của người sử dụng đất. Bên cạnh 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất nói trên, Nhà nước ghi nhận thêm 2 quyền là quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất không chỉ có quyền khai thác các tính năng, công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, kết quả đầu tư trên đất mà còn được phép chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, 1 2 Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật Đất đai, khoa Luật, trường ĐH Cần Thơ, trang 73. Điều 5 Luật Đất đai 1987. 7 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Về bản chất, chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự. Đối tượng của giao dịch này là quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Không một chủ thể sử dụng đất nào (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, …) có quyền sở hữu đối với đất. Do chủ thể sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đất nên không có quyền định đoạt đối với đất đang sử dụng mà chỉ có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó thông qua quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nói cách khác, chính đất đai là một tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nên không thể và không được phép lưu thông, chỉ có quyền sử dụng đất là quyền tài sản được phép lưu thông trong các giao dịch dân sự về đất. Qua đó, chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai1. Trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức được thực hiện phổ biến trên thực tế, biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng vận động của quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế thị trường. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ việc chủ thể đang sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng đất và muốn chuyển dịch quyền sử dụng đất của mình cho người khác để nhận về một khoảng lợi ích vật chất (một khoản tiền). Hiểu theo cách thông thường, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc “đổi quyền sử dụng đất để lấy tiền”. Theo đó, chủ thể sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng đất tự nguyện chấm dứt các quyền, nghĩa vụ của mình đối với đất đang sử dụng và chuyển các quyền, nghĩa vụ đó cho một chủ thể khác có nhu cầu sử dụng đất để nhận về mình một khoản tiền nhất định. Khoản tiền được trả là khoản tiền tương ứng với giá trị của quyền sử dụng đất cũng như các chi phí mà chủ sử dụng đất đã đầu tư trong quá trình sử dụng để làm tăng giá trị quyền sử dụng đất (gọi là giá trị quyền sử dụng đất). Việc chuyển nhượng chuyển quyền sử dụng đất làm chấm dứt quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể chuyển nhượng, đồng thời, xác lập quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của chủ thể nhận chuyển nhượng. Tóm lại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể chuyển nhượng sang chủ thể trên cơ sở có giá. Theo đó, người chuyển quyền chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển quyền và nhận về mình một khoản tiền tương ứng với giá quyền sử dụng đất. 1 Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập 2, Nxb. CAND Hà Nội, 2007, trang 320. 8 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” 1.1.3. Đất nông nghiệp Ở Việt Nam hiện nay, khái niệm về đất nông nghiệp theo quy định pháp luật và thực tiễn có sự khác nhau. Theo Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp là một nhóm đất gồm tổng thể các loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và các mục đích nông nghiệp khác, được gọi chung là nhóm đất nông nghiệp1. Còn theo quan niệm truyền thống của người dân Việt Nam, đất nông nghiệp thường được hiểu là đất trồng lúa, trồng hoa màu (rau, củ, …) và các loại cây được coi là lương thực (ngô, khoai, sắn, …). Ở phạm vi đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”, sinh viên thực hiện luận văn tìm hiểu đất nông nghiệp ở một khía cạnh hẹp hơn quy định của pháp luật. Theo đó, đất nông nghiệp là đất được xác định dùng vào mục đích chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm và đất trồng cây lâu năm. Trước đây Luật Đất đai 1987 và Luật Đất đai 1993 quy định về đất nông nghiệp như sau: đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu dùng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, kể cả nuôi trồng thủy sản hoặc nghiên cứu, thí nghiệm về trồng trọt, chăn nuôi2. Như vậy, trước Luật Đất đai 2003, đất nông nghiệp bao gồm các loại đất trồng trọt, đất chăn nuôi, đất nuôi trồng thủy sản, đất dùng vào nghiên cứu, thí ngiệm về trồng trọt và chăn nuôi. Có thể thấy, việc phân loại đất nông nghiệp như trên có sự đan xen, chồng chéo, không tách bạch về mặt pháp lý giữa đất nông nghiệp và đất nuôi trồng thủy sản gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất nông nghiệp. Nguyên nhân của vấn đề là do việc phân loại đất trong giai đoạn này dựa vào nhiều tiêu chí khác nhau, vừa căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, vừa căn cứ vào địa bàn sử dụng đất.3 Để khắc phục những hạn chế trên cũng như nhằm tạo điều kiện thận lợi cho người sử dụng đất nói chung và nười sử dụng đất nông nghiệp nói riêng thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất, Luật Đất đai 2003 đã phân loại đất thành 3 nhóm đất căn cứ vào mục đích sử dụng đất bao gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông 1 Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: Đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm. Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác. Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Đất nuôi trồng thủy sản. Đất làm muối. Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh. 2 Xem Điều 23 Luật Đất Đai 1987 và Điều 42 Luật Đất đai 1993. 3 Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. CAND Hà Nội, 2007, trang 332. 9 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng1. Nhóm đất nông nghiệp gồm 5 loại đất, trong đó có đất sản xuất nông nghiệp (sau đây gọi là đất nông nghiệp). Đất nông nghiệp là đất được dùng vào mục đích chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm và đất trồng cây lâu năm. Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng cho chăn nuôi và đất trồng cây hằng năm khác. Cây lâu năm là cây có chu kỳ sinh trưởng trên 365 ngày, trồng một lần nhưng thu hoạch trong nhiều năm và phải trải qua thời kỳ cơ bản mới có thể thu hoạch như cao su, chè, cà phê, cam, quýt, bưởi, … Luật Đất đai 2013 ra đời, quy định đất nông nghiệp cơ bản là giống như Luật Đất đai 2003. Tuy nhiên, đối với đất nông nghiệp là đất trồng cây hằng năm, Luật Đất đai 2013 không tách đất đồng cỏ dùng cho chăn nuôi thành một loại đất riêng mà thuộc trong loại đất trồng cây hằng năm khác. Theo đó, đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác2. Như vậy, về phân loại đất, từ Luật Đất đai 2003, khái niệm “nhóm đất nông nghiệp” thay thế cho khái niệm “đất nông nghiệp” theo cách hiểu truyền thống trước đây. Nhóm đất nông nghiệp là một khái niệm rộng và bao quát, được hiểu là tổng thể các loại đất có đặc tính giống nhau với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và các mục đích nông nghiệp khác. Còn đất nông nghiệp là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu dung vào mục đích sản xuất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hằng năm và đất trồng cây lâu năm. 1.2. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp 1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một khái niệm hẹp và là một dạng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được hình thành trên cơ sở phân loại đất. Căn cứ Điều 679 Bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai. Có thể hiểu, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó, quyền sử dụng đất nông nghiệp là đối tượng của hợp đồng. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất hiện kể từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời, ghi nhận quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử 1 2 Xem Điều 13 Luật Đất đai 2003. Điểm a Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013. 10 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Như đã đề cập ở tiểu mục 1.1.2, đất đai là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý trên cả nước. Nhà nước không trực tiếp thực thi quyền sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các quyết định giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất. Do quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt nên Nhà nước quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Từ đó, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra đời. Theo Điều 705 Bộ Luật Dân sự 1995, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo những điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai quy định, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. Tuy nhiên, khái niệm trên là chưa chính xác, bởi ngoài việc phải tuân thủ những điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải tuân thủ những điều kiện, nội dung, hình thức riêng của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng. Thêm vào đó, nếu gọi các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền là rất chung chung, không thể phân biệt với các chủ thể trong hoạt động chuyển quyền. Để khắc phục những hạn chế đó, Bộ luật Dân sự 2005 quy định khái niện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 679 như sau: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một khái niệm hẹp và là một dạng của hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất, được hình thành trên cơ sở phân loại đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nói chung các giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng thể là quyền sử dụng đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Còn khi nói đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là nói đến giao dịch chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất 1 Khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai 1993. 11 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” nông nghiệp. Như đã trình bày ở tiểu mục 1.1.3, đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm (đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác) và đất trồng cây lâu năm. Việc ghi nhận chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hình thức hợp đồng là cần thiết. Sự cần thiết đó được thể hiện như sau: Thứ nhất, xuất phát từ nhu cầu thực tế của người sử dụng đất. Khi người sử dụng đất nông nghiệp không còn nhu cầu hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng đất thì việc mong muốn chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho người khác để nhận về mình một khoản tiền là nhu cầu hoàn toàn chính đáng. Thứ hai, giúp giảm bớt các thủ tục hành chính về đất đai. Khi không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hình thức hợp đồng, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp phải làm đơn xin giao đất hoặc thuê đất. Đồng thời, Nhà nước phải tiến hành xét duyệt đơn, thu hồi đất của người đang sử dụng đất nông nghiệp, tiến hành giao đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp. Trong khi đó, thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đơn giản hơn mà vẫn đảm bảo tính hợp pháp và hợp lý của hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất được pháp luật cho phép để xác lập quyền sử dụng đất nông nghiệp cho chủ thể mới mà Nhà nước không phải thu hồi đất nông nghiệp từ người này sau đó trao lại cho người kia1. Thứ ba, góp phần giúp quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng được vận động một cách linh hoạt hơn, sử dụng đất nông nghiệp tiết kiệm và hiệu quả hơn. Như đã phân tích ở trên, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hợp đồng thì quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ được chuyển giao từ chủ thể chuyển nhượng sang chủ thể nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, không phải kinh qua nhiều thủ tục hành chính về đất đai. Đồng thời, hình thức này sẽ góp phần rút ngắn thời gian đất nông nhiệp bị bỏ hoang, không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích khi chủ thể sử dụng đất không công nhu cầu hoặc không còn khả năng sử dụng. Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (sau 1 Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập 2, Nxb. CAND Hà Nội, 2007, trang 337. 12 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” đây gọi là bên chuyển nhượng) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất nông nghiệp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (sau đây gọi là bên nhận chuyển nhượng), còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai. 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Về bản chất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một hợp đồng dân sự nên có đấy đủ các đặc điểm của một hợp đồng dân sự nói chung. Ngoài ra, do tính chất đặc biệt, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp còn mang một số đặc điểm đặc thù. Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một dạng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, biểu hiện tập trung tính chất chuyển quyền sử dụng đất. Như đã đề cập ở tiểu mục 1.2.1, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khái niệm chung khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử đất nói chung. Trong khi đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, do đó, là một dạng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tính chất chuyển quyền của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thể hiện ở chổ: - Là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác; - Đối tượng chuyển dịch là quyền sử dụng đất; - Khi thực hiện chuyển nhượng, vừa phải tuân thủ quy định chung của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai về chuyển quyền, vừa phải tuân thủ các quy định riêng về chuyển nhượng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một hợp đồng song vụ, có đền bù. Tính chất song vụ của hợp đồng này thể hiện ở chổ bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có nghĩa vụ đối với nhau. Các bên đồng thời là người có nghĩa vụ và có quyền. Nghĩa vụ của bên này tương ứng với quyền của bên kia và ngược lại. Ví dụ như: quyền được nhận tiền chuyển nhượng đất nông nghiệp của bên chuyển nhượng tương ứng với nghĩa vụ trả tiền của bên nhận chuyển nhượng; quyền yêu cầu giao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp của bên nhận chuyển nhượng, tương ứng với nghĩa vụ chuyển giao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng của bên chuyển nhượng. Tính chất song vụ này khác với hợp đồng chuyển đổi ở chổ: trong hợp đồng chuyển đổi thì các bên vừa là bên chuyển đổi cũng vừa là bên nhận chuyển đổi. Nghĩa vụ, quyền của bên này đồng thời cũng là nghĩa vụ, quyền của bên kia. 13 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” Tính “có đền bù” thể hiện ở chổ bên chuyển nhượng chuyển giao đất và quyền sử dụng đất nông nghiệp cho bên nhận chuyển nhượng và nhận về phần mình một khoảng lợi ích vật chất (tiền) tương ứng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cơ sở có giá (gọi là giá đất). Gía đất là khoản tiền do bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng ứng với quyền sử dụng đất và các chi phí khác làm tăng giá trị của đất. Khác với tính chất có đền bù trong hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là “đổi đất lấy đất” nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc sử dụng đất, tránh tình trạng manh mún, phân tán đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp mang tính chất là “đổi đất lấy tiền”. Theo đó, chủ thể sử dụng đất không còn khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất tự nguyện chấm dứt các quyền, nghĩa vụ của mình đối với một thửa đất và chuyển giao hẳn đất và quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng, không nhận lại quyền sử dụng đất tương ứng mà nhận về một khoản tiền tương ứng giá trị quyền sử dụng đất đã chuyển giao. Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp đồng trọng thức. Về nguyên tắc, hợp đồng là sự tự do thỏa thuận và đi đến thống nhất ý chí giữa các bên. Hợp đồng có thể được giao kết bằng lời nói, văn bản hay hành vi cụ thể. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải đáp ứng yêu cầu về hình thức theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Cụ thể, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Thứ tư, phạm vi chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bị giới hạn. Xuất phát từ vai trò quan trọng của đất nông nghiệp đối với phát triển kinh tế và đời sống, Nhà nước ban hành những quy định giới hạn về chủ thể chuyển nhượng, chủ thể nhận chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp. Pháp luật đất đai quy định chặt chẽ những chủ thể chuyển nhượng đất nông nghiệp có điều kện và những chủ thể không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Ví dụ như: hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng không được phép chuyển nhượng. Mục đích của các quy định này là để phát triển sản xuất nông nghiệp, bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, đảm bảo an ninh, an toàn lương thực của quốc gia. Thứ năm, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất đối với loại đất nông nghiệp. Như đã nói ở tiểu mục 1.2.1, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là quyền sử dụng đất nông 14 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” nghiệp, bao gồm quyền sử dụng đất trồng cây hằng năm và quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có giá và hình thức giống như là một hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, chính đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã tạo nên sự khác biệt cơ bản giữa hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Sự khác biệt này xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Có thể thấy, trong hợp đồng mua bán, tài sản được bán phải thuộc sở hữu của bên bán hay ít nhất bên bán cũng có quyền định đoạt đối với tài sản bán. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì đất nông nghiệp là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Người sử dụng đất nông nghiệp không phải là chủ sở hữu, không có quyền định đoạt đối với đất. Do đó, người sử dụng đất không có quyền mua bán, chuyển nhượng đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật. 1.3. Nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy, các nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất cũng là nguyên tắc trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Các nguyên tắc này được hình thành trên cơ sở các nguyên tắc của ngành luật đất đai như: nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nguyên tắc ưu tiên và bảo vệ quy đất nông nghiệp, nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, nguyên tắc sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm, …). Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cần phải tuân thủ 3 nguyên tắc cơ bản sau1: Nguyên tắc thứ nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có sự giới hạn về phạm vi chủ thể. Đất nông nghiệp đóng một vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Việc ưu tiên cho người làm nông nghiệp và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp là cần thiết. Do đó, các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định chặt chẽ hơn về mặt chủ thể tham gia chuyển nhượng đối với loại đất nông nghiệp. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải tuân thủ những quy định chung và riêng đối với chủ thể và loại đất nông nghiệp chuyển nhượng. Theo nguyên tắc này thì chỉ những chủ thể được pháp luật cho phép mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Những chủ thể thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có điều kiện thì chỉ được phép chuyển nhượng 1 Điều 691 Bộ luật Dân sự 2005. 15 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” khi đáp ứng các điều kiện theo quy định. Pháp luật quy định những chủ thể thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nguyên tắc thứ hai, các bên tự do thỏa thuận nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một hợp đồng dân sự. Do vậy, các bên trong hợp đồng cần phải có sự biểu lộ, thỏa thuận và thống nhất ý chí. Về nguyên tắc chung, các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có quyền tự do thỏa thuận để đi đến thống nhất nội dung của hợp đồng. Tuy nhiên như đã đề cập ở mục 1.1.1, ý chí và sự tự do thỏa thuận của các bên chủ thể không phải là “tự do tuyệt đối”. Sự tự do ấy bị giới hạn bởi lợi ích công cộng, lợi ích Nhà nước mà quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai là hiện thân để bảo vệ các lợi ích đó. Nguyên tắc thứ ba, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để khai thác lợi ích từ đất một cách hiệu quả nhất, con người phải tác động tích cực và thường xuyên lên đất (đầu tư, cải tạo, bồi bổ đất, …), đồng thời phải sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của bên nhận chuyển nhượng là thời hạn sử dụng đất còn lại của bên chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền .Việc sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương tại thời điểm nhận chuyển nhượng. Nghĩa là việc sử dụng đất nông nghiệp phải phù hợp với việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định; phù hợp với việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp của địa phương đảm bảo việc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch của Nhà nước, đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất cho Nhà nước và người sử dụng. Lưu ý, sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích trong trường hợp này được hiểu là sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích ghi trong Giấy chứng nhận. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng muốn chuyển đổi mục đích sử dụng và được Nhà nước 16 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” cho phép thì bên nhận chuyển nhượng vẫn được chuyển đổi mục đích và sử dụng đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng theo mục đích đã chuyển đổi. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở, nền tảng để thực hiện vai trò của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đối với đất đai trên phạm vi cả nước. Mục đích chủ yếu của các nguyên tắc này là phát triển nông nghiệp, bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp, hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sử dụng vào các mục đích khác, sử dụng đất nông nghiệp một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. 1.4. Lịch sử hình thành và phát triển hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất1 Mặc dù pháp luật chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng từ khi Hiến pháp ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và được cụ thể hóa lần đầu tiên trong Luật Đất đai 1993. Tuy nhiên, trên thực tế, việc chuyển nhượng, mua bán đất đai đã hình thành và tồn tại từ rất lâu trong đời sống xã hội. Ở mỗi giai đoạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những tên gọi và các đặc trưng riêng. 1.4.1. Giai đoạn trước năm 1858 Do đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng nên các triều đại phong kiến không ngừng tăng cường công tác quản lý đất đai, đưa ra các chính sách pháp luật điều tiết các mối quan hệ về đất đai. Mỗi triều đại lựa chọn cho mình một phương pháp để điều tiết, quản lý đất riêng sao cho phù hợp với quyền lợi của giai cấp thống trị, phù hợp nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội và yêu cầu xây dựng nhà nước đương thời. Dưới thời kỳ trị vì đất nước của các vua Hùng, đất đai trong phạm vi công xã đều thuộc sở hữu chung của công xã, được chia cho các gia đình sử dụng. Chế độ công hữu về đất đai được thiết lập và tồn tại bền vững. Giai đoạn 179 TCN đến 938SCN- giai đoạn chống ách đô hộ của phong kiến Trung Quốc tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai: sở hữu tối cao của Nhà nước về đất đai và sở hữu tư nhân về đất đai. Trong giai đoạn này, hầu hết đất đai ở các làng xã, đồn điền đều trở thành ruộng quốc khố thuộc sở hữu của chính quyền đô hộ Trung Quốc. Ruộng quốc khố không được phép mua bán hay chuyển nhượng. Ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân rất ít và hầu như chưa xuất hiện việc mua bán, chuyển nhượng. 1 Xem Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. CAND Hà Nội, 2007. 17 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” Đến các triều đai Ngô- Đinh-Tiền- Lê, hầu hết đất đai thuộc sở hữu của công xã. Một số ít đất đai thuộc quyền sở hữu tư nhân. Nhà nước thực hiện chính sách thực ấp, chế độ lạc hầu “ăn ruộng”. Các vấn đề về mua bán, chuyển nhượng đất đai lần đầu tiên được ghi nhận trong pháp luật dưới thời kỳ phong kiến Lý- Trần- Hồ. Ruộng đất trong giai đoạn này tồn tại hai hình thức sở hữu là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Tuy nhiên, trên hết là quyền sở hữu tối cao của nhà Vua về đất đai với tư cách là chủ sở hữu tối cao của Nhà nước. Đất đai do Vua phong tặng không được đem bán hoặc đem trao đổi. Sở hữu tư nhân về đất đai được thừa nhận và bảo vệ. Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai được quy định rõ ràng trong các đạo chiếu do nhà Vua ban hành. Điển hình như, quy định về hình thức của một văn khế bán ruộng áp dụng thống nhất (chiếu 1139); quy định về việc bán đứt ruộng đất có văn khế thì không được chuộc lại (chiếu 1142); quy định về cách thức ký kết văn khế mua bán, chuyển nhượng đất đai (chiếu 1237). Có thể thấy, pháp luật trong giai đoạn này rất chú trọng điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra khá mạnh mẽ. Quá trình tư hữu ruộng đất nhanh chóng trở thành mối đe dọa của chế độ công hữu. Trong bối cảnh đó, Nhà nước ban hành chính sách hạn điền để hạn chế sự phát triển của chế độ công hữu về đất dai. Thời Lê sơ, Nhà nước thực hiện chính sách lộc điền và chính sách quân điền. Lộc điền nghĩa là nhà Vua dùng đất công để ban, cấp cho quý tộc, quan lại làm bổng lộc. Ruộng đất lộc điền vẫn thuộc sở hữu của Nhà Vua. Người được cấp lộc điền chỉ được sử dụng, để thừa kế, không được mua bán, chuyển nhượng đất lộc điền. Quân điền nghĩa là Vua ban hành các quy định về cách chia, phân phối, sử dụng đất ở các làng xã theo phẩm hàm, chức tước và thứ bậc trong xã hội. Ruộng đất chia theo phép lộc điền cũng không được thực hiện mua bán, chuyển nhượng. Mặc dù vậy, việc mua bán đất tư diễn ra khá phổ biến trong giai đoạn này. Pháp luật thời kỳ này quy định khá cụ thể và rõ ràng về hình thức, trình tự thủ tục mua bán đất đai và các vấn đề về kiện tụng và giải quyết kiện tụng có liên quan đến đất đai: “Những văn tự cầm bán đất từ thời Trần – Hồ đến thời giặc Ngô đều không được chuộc, nếu là văn tự từ năm Thuận Thiên thứ nhất trở đi thì được chuộc”; “Những người làm văn khế mua bán ruộng đất, nếu là người có quan chức biết chữ thì viết họ tên và ký, người không biết thì điểm chỉ”; “Chúc thư văn khế phải dùng giấy đại, không được quen dùng giấy phương như trước, hạn cho một tháng phải theo lệnh mới. Nếu quan viên và nhân dân làm chúc thư, văn khế mà còn dùng giấy phương thì cho phép người họ và tộc trưởng tố giác, xét dung thì xử là vô hiệu lực, người bán mất phần của mình, người mua mất tiền bỏ ra, chúc tư, văn khế đó đều không dùng.” 18 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” Kế thừa những quy định về ruộng đất dưới thời Lê sơ, triều đại nhà Lê quy định chương Điền sản trong Quốc triều Hình luật (Bộ luật Hồng Đức) quy định về sở hữu, sử dụng, mua bán, cầm cố, thừa kế đất đai và hình phạt khi vi phạm. Các quy định cũng có sự phân định giữa ruộng công và ruộng tư. Một số điều luật tiêu biểu như: Không được bán ruộng đất của công cấp hay ruộng đất khẩu phần (Điều 342); Không được bán ruộng đất không phải của mình; Không được bán ruộng đất hương hỏa; Ruộng đất đã bán đoạn (tức là bán đứt) thì không được chuộc lại, trừ trường hợp ruộng đất hương hỏa; … Dưới triều nhà Lê, mẫu văn khế về mua bán, cầm cố ruộng đất được ghi nhận trong Quốc triều thư kế. Văn khế hợp lệ phải có chữ ký của hai bên và chứng thực của một quan viên trong làng xã. Ruộng đất trong thời kỳ này được mua bán thông qua hai hình thức là điển mại và đoản mại. Điển mại được hiểu là bán tạm. Đặc trưng của hình thức điển mại người bán được chuộc lại đất đã bán trong một thời hạn nhất định. Đoản mại là bán đứt, người bán không có quyền chuộc lại đất đã bán. Đoản mại được coi là hợp pháp khi đáp ứng đồng thời hai điều kiện: ruộng đất đem bán thuộc sở hữu của người bán và không có hành vi ức hiếp để mua ruộng đất từ phía bên kia. Pháp luật quy định việc mua bán, chuyển nhượng đất đai là hoàn toàn bình đẳng và tự nguyện, không ai có quyền ép buộc người khác bán ruộng đất trái với ý muốn của họ. Điều 335 Quốc triều Hình luật quy định: “ người nào ức hiếp để mua ruộng đất của người khác thì bị biếm 24 và cho lấy lại tiền mua”. Nghĩa vụ của người mua ruộng đất cũng được quy định chặt chẽ. Theo đó, người mua có nghĩa vụ trả tiền, không được mua ruộng đất đã được điển mại cho người khác mà chưa được chuộc lại. Nếu họ ngay tình trong việc mua ruộng đất điển mại, khế ước sẽ bị tiêu hủy và họ được trả lại tiền mua. Ngược lại, nếu việc mua bán trên là không ngay tình thì tiền mua ruộng đất sẽ bị sung công, cả hai bên bán và mua đều bị trị tội. Như vậy dưới thời nhà Lê, Quốc triều Hình luật là một công cụ để quản lý đất đai nói chung và quản lý các hoạt động liên quan đến mua bán, chuyển nhượng đất đai nói riêng. Các triều đại phong kiến sau này xem những quy định về Điền sản trong Quốc triều Hình luật là chuẩn mực để xây đựng nên các chính sách, quy định về đất đai. Nghiên cứu những quy định về đất đai nói chung và chuyển nhượng đất đai nói riêng trong Quốc triều Hình luật là cần thiết và quan trọng. Qua đó, góp một phần quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta qua các thời kỳ. Những năm 1802- 1884, thời kỳ phong kiến triều Nguyễn, có 3 hình thức sở hữu đất đai: quan điền- sở hữu nhà nước; công điền, công thổ- sở hữu tập thể; sở hữu tư nhân. Bộ luật Gia Long (Hoàng Việt luật lệ) ra đời ghi nhận chính sách cai trị của nhà 19 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” Nguyễn, trong đó có chính sách cai trị đất đai. Luật đưa ra một số quy định liên quan đến mua bán đất đai như là quy định hình thức, trình tự của việc lập văn khế mua bán ruộng đất; quy định về khế ước đoản mại, “ai đã bán đứt ruộng đất thuộc sở hữu của mình thì không được chuộc lại”; văn khế đã trao cho người mua nhưng người mua chưa trả tiền thì quyền sở hữu đất chưa dịch chuyển sang cho người mua. Đặc biệt hơn, nhà Nguyễn còn thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa bạ có quy mô toàn quốc. Mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng đất đai được Nhà nước quản lý chặt chẽ thông qua hệ thống này. 1.4.2. Giai đoạn từ năm 1858 đến năm 1980 Giai đoạn 1858- 1945 (thời kỳ nữa thực dân, nữa phong kiến): Thực dân pháp tiến hành xâm lược nước ta. Triều Nguyễn thỏa hiệp, 6 tỉnh miền Đông Nam Kỳ rơi vào tay Pháp. Dần dần, thực dân Pháp chiếm toàn bộ lãnh thổ, biến nước ta thành nước nửa thực dân, nửa phong kiến và tiến hành các chính sách khai thác thuộc địa. Về đất đai, Pháp tăng cường thực hiện chính sách nhằm đẩy nhanh tư nhân hóa đất đai, công nhận việc mua bán, chuyển nhượng đất đai (chủ yếu là do Pháp và tay sai thực hiện). Mục đích của Pháp là thâu tóm, chiếm hữu đất đai ngày càng nhiều để làm đồn điền, khai thác tài nguyên thiên nhiên, bóc lột địa tô, bốc lột sức lao động của nhân dân ta, khai thác thuộc địa một cách triệt để. Giai đoạn 1945- 1980: Tháng 8/1945, Cách mạng thành công. Ngày 2/9/1945, nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời, pháp luật về đất đai trước đó bị bãi bỏ. Những chính sách mới về đất đai ra đời vì lợi ích của nhân dân lao động Ngày 05/3/1952 Sắc lệnh 87 ra đời quy định không được bán công điền, công thổ. Năm 1953, đất nước tiếp tục bước vào cuộc chiến bảo vệ Tổ quốc, chính sách đất đai khuyến khích phát triển đất nông nghiệp để phục vụ yêu cầu của cuộc kháng chiến. Các vấn đề liên quan đến mua bán ruộng đất tư nhân chưa được quy định rõ. Những năm 1953- 1959, Nhà nước thực hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc. Thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”, ngày 04/12/1953, Luật cải cách ruộng đất ra đời, chỉ thừa nhận hai hình thức sở hữu đất là sở hữu nhà nước và sở hữu ruộng đất của nông dân. Việc công nhận hình thức sở hữu của nông dân đồng nghĩa với việc thiết lập và bảo vệ quyền sở hữu của nông dân đối với tư liệu sản xuất của mình. Bên cạnh đó, Luật còn cho phép người nông dân bán, cầm cố ruộng đất thuộc sở hữu của mình. Tại Điều 31 Luật cải cách ruộng đất 1953 quy định : thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân và đế quốc và xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ để xác lập chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất do chính quyền cách mạng chia cho nông dân mà người được chia ruộng đất không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào. 20 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” Hiến pháp 1959 ra đời, quy định 3 hình thức sở hữu về đất đai, gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Những năm 1960, phong trào sản xuất theo hình thức hợp tác xã phát triển mạnh mẽ, sở hữu tập thể phát triển, sở hữu tư nhân bị thu hẹp dần. Chuyển dịch đất đai trong giai đoạn này chủ yếu là sự chuyển dich đất đai thuộc hình thức sở hữu tư nhân sang sở hữu đất đai thuộc hình thức tập thể. 1.4.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến nay Ngày 18/12/1980, Hiến pháp năm 1980 ra đời lần đầu tiên ghi nhận sở hữu toàn dân về đất đai. Thời kỳ này cơ chế kế hoạch hóa tập trung (cơ chế kinh tế bao cấp) chi phối mọi hoạt động của đời sống xã hội. Mọi thứ, bao gồm cả đất đai đều được cấp phát. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được pháp luật thừa nhận. Chế độ quản lý và sử dụng đất mang đầy đủ các đặc trưng của cơ chế kế hoạch hóa tập trung. Kết quả là việc sử dụng, khai thác đất đai không được chú trọng, đất không sử dụng, đất hoang hóa ngày càng nhiều, hiệu quả đem lại từ việc sử dụng đất thấp. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 mở đầu thời kỳ Đổi mới đất nước. Khởi đầu cho công cuộc Đổi mới là sự thay đổi các chính sách, pháp luật về đất đai cùng với sự ra đời của Luật Đất đai 1987 được Quốc hội thông qua vào ngày 29/12/1987. Đây là bước ngoặc lớn trong lịch sử lập pháp. Lần đâu tiên, có một văn bản luật quy định và điều chỉnh riêng các mối quan hệ liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, do cơ chế bao cấp đã tồn tại ở nước ta một thời gian khá dài, các quan điểm và tư tưởng của thời kỳ kế hoach hóa tập trung vẫn còn ảnh hưởng sâu rộng đến tư tưởng của nhà làm luật. Luật đất đai 1987 ghi nhận cho người sử dụng đất quyền khai thác, sử dụng, hưởng các thành quả từ việc đầu tư trên đất. Tại Điều 3, Luật “bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng” đồng thời Luật nghiêm cấm người sử dụng đất mua bán, chuyển nhượng đất đai. Việc dịch chuyển đất đai chỉ được phép thực hiện trong ba trường hợp sau: Một là, người giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó; Hai là, khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; Ba là, khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất. Trên thực tế, việc chuyển nhượng, mua bán đất đai vẫn diễn ra theo các con đường riêng của nó. Để giải quyết thực trạng trên, Nhà nước tiến hành đánh giá 5 năm thực thi luật đất đai 1987 và xây dựng một văn bản luật đất dai mới để giải quyết những mâu thuẫn, bất cập đang tồn tại. Ngày 14/7/1993, Luật đất đai mới ra đời thay thế cho luật đất đai 1987 thể hiện sự thay đổi trong nhận thức và tư tưởng của nhà làm luật, phù hợp với 21 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” cơ chế kinh tế mới. Bên cạnh việc tiếp tục khẳng định quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài của người sử dụng, Luật Đất đai 1993 cho phép người sử dụng quyền năng tự do định đoạt quyền sử dụng đất của mình trong khuôn khổ những quy định của pháp luật. Theo đó, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai vận động và phát triển nhanh chóng, những quy định của nhà làm luật thể hiện trong các quy định của luật Đất đai 1993 phát sinh những vấn đề không còn phù hợp với thực tiễn. Sau hai lần sửa đổi, bổ sung cùng với việc ban hành thêm nhiều văn bản hướng dẫn thi hành, tại kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa IX đã thông qua Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003 đã thể chế hóa quan điểm chỉ đạo của Đảng tại Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX về tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nghị quyết xác định: Quyền sử dụng đất là hang hóa đặc biệt. Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng, …; chống đầu cơ đất đai, Nhà nước quản lý, giám sát các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất đối với vùng miền đặc thù, có chính sách để đồng bào dân tộc thiểu số giữ được đất để sản xuất. Cùng với sự điều chỉnh của các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, Bộ luật Dân sự năm 1995 và Bộ luật Dân sự 2005 điều chỉnh quan hệ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vai trò là luật chung. Điều này được chứng minh cụ thể tại chương 3 phần thứ năm Bộ luật Dân sự 1995 và tại chương 28, phần thứ năm Bộ luật Dân sự 2005 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiến pháp 2013 ra đời đánh dấu một bước ngoặc mới trong lịch sử lập hiến. Luật đất đai 2013 ra đời, thể chế hóa các quy định của Hiến pháp mới về các vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai nói chung cũng như các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Theo đó, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ghi nhận một cách khá hoàn thiện (sẽ phân tích cụ thể ở chương 2). Có thể thấy, cùng với công cuộc Đổi mới đất nước theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước ta đã xây dựng và không ngừng hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Trên cơ sở đó, các quan hệ về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển và ngày càng hoàn thiện để phù hợp với thực tiễn đời sống xã hội. 22 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” CHƢƠNG 2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP 2.1. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp đồng dân sự nhằm thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp từ chủ thể này sang chủ thể khác. Các chủ thể trong hợp đồng này gồm bên chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp (sau đây gọi là bên chuyển nhượng) và bên nhận chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp (sau đây gọi là bên nhận chuyển nhượng). 2.1.1. Bên chuyển nhượng Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi là hộ gia đình, cá nhân) sử dụng đất nông nghiệp có thể trở thành bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp1. 2.1.1.1. Bên chuyển nhượng là hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp * Khái niệm2: Địa vị pháp lý của hộ gia đình với tư cách là người người sử dụng đất lần đầu tiên được ghi nhận tại Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị ngày 05/08/1988 về đổi mới kinh tế trong nông nghiệp. Nghị quyết xác định: Hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ. Nhà nước chủ trương giao đất cho người dân sử dụng đất ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và cấp Giấy chứng nhận cho họ. Thể chế hóa tinh thần Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị, Luật Đất đai 1993 ra đời, lần đầu tiên đặt nền tảng cho việc xác lập địa vị pháp lý của hộ gia đình với tư cách là chủ thể sử dụng đất nông nghiệp. Theo đó, hộ gia đình là một đơn vị kinh tế chủ yếu, trực tiếp sản xuất nông nghiệp, là chủ thể độc lập trong quan hệ pháp luật đất đai. Xác định hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp dẫn đến việc chi phối đời sống pháp luật của chủ thể này. Quan niệm hộ gia đình không chỉ được hiểu theo cách hiểu truyền thống dựa trên mối quan hệ gia đình và nơi cư trú. Dựa trên các mối quan hệ trên, hộ gia đình là những người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng (như ông, bà, cha, mẹ, con, cháu, anh, chị, em, …) cùng chung sống và sinh hoạt trong một gia đình, 1 2 Điểm c Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013. Xem Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. CAND Hà Nội, 2007, trang 222. 23 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” có quyền, lợi ích gắn bó với nhau. Hay hộ gia đình là những người cùng được ghi tên trong hộ khẩu. Hộ gia đình còn có tư cách là chủ thể sử dụng đất nói chung và chủ thể sử dụng đất nông nghiệp nói riêng trong quan hệ pháp luật đất đai.Theo quy định của Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất1. Có thể thấy, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là một dạng chủ thể của hộ gia đình sử dụng đất được hình thành trên cơ sở phân loại đất đai. Hộ gia đình sử dụng đất là một nhóm chủ thể sử dụng đất, bao gồm hộ gia đình sử dụng các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Còn hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là hộ gia đình có quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp. Như vậy, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có chung quyền sử dụng đất nông nghiệp tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. *Đặc điểm: Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có các đặc điểm sau: - Quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước trao quyền sử dụng; nhận chuyển quyền sử dụng là tài sản chung của các thành viên trong hộ gia đình2. Các thành viên trông hộ gia đình là đồng quyền sử dụng đối với tài sản chung là quyền sử dụng đất nông nghiệp đó. - Chủ hộ gia đình là đại diện và là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp3. Từng thành viên trong hộ gia đình không trực tiếp thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải thông qua người đại diện hợp pháp của hộ gia đình là chủ hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ. Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại điện của hộ gia đình trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp4. 1 Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Xem Điều 108 Bộ luật Dân sự 2005. 3 Khoản 5 Điều 7 Luật Đất Đâi 2013. 4 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2005. 2 24 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp do chủ hộ (hoặc người đại diện) xác lập, thực hiện nhân danh hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình. * Phân loại: Căn cứ vào hình thức sử dụng đất nông nghiệp, nguồn gốc sử dụng đất nông nghiệp, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được phân thành 2 nhóm: - Nhóm thứ nhất, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất thuê, bao gồm: + Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất gồm hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức. Theo quy định tại Khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình đã được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó. Hạn mức giao nông nghiệp cho mỗi hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định như sau2:  Đối với đất trồng cây hằng năm: không quá 3 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long, không quá 2 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác;  Đối với đất trồng cây lâu năm: không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng, không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Hạn mức trên được tính bao gồm cả diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất mà hộ gia đình đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú. Hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Riêng đối với hộ gia đình là dân tộc thiểu số sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ là chủ thể thuộc trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp có điều kiện. Theo đó, chủ thể này chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể 1 2 Khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự 2005. Điều 129 Luật Đất đai 2013. 25 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” từ ngày có có quyết định giao đất nếu được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất nông nghiệp xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi dịa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang ngành nghề khác hoặc không còn khả năng lao động1. Trước đó, Luật Đất đai 2003 quy định về trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất như sau: Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp lần đầu không thu tiền sử dụng đất mà để chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, nếu được Nhà nước giao đất nông nghiệp lần thứ hai không thu tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong thời hạn 10 năm, kể từ ngày được giao đất lần thứ hai2. + Hộ gia đình được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Công nhận quyền sử dụng đất đơi với người sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó. Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình trong trường hợp sau:  Hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật đất đai, được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương;  Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. Theo Khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ – CP Quy định chi tiết thi hành một số điều khoản của Luật Đất đai 2013 thì sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận. + Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật. Nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận thừa kế, nhận tặng cho là các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất. Hộ gia đình nhận chuyển quyền sử dụng đất 1 2 Khoản 1 Điều 40 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP. Khoản 1 Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 26 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” nông nghiệp một cách hợp pháp thông qua các hình thức trên thì có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất nông nghiệp nhận chuyển quyền, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. - Nhóm thứ hai, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, bao gồm: + Hộ gia đình sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp; + Hộ gia đình có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định pháp luật; + Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004, trừ diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Khác với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2003 chỉ cho phép hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là đất thuê thông qua một hình thức duy nhất là trả tiền thuê đất hằng năm (không bao gồm hộ gia đình thực hiện cho nhau thuê và thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp), hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là đất thuê không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. 2.1.1.2. Bên chuyển nhượng là cá nhân sử dụng đất nông nghiệp * Khái niệm: Trên thực tế, mối quan hệ đất đai rất đa dạng và luôn gắn liền với hoạt động của nhiều chủ thể. Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp là một trong những chủ thể của quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng. “Thế nào là cá nhân?”. Tìm hiểu quy định pháp luật thì chưa thấy một khái niệm cụ thể. Tuy nhiên, phân tích về mặt từ ngữ, có thể hiểu: “cá” là từ chỉ về số ít và số ít ở đây chỉ có thể là số 1; “nhân” có nghĩa là người. Như vậy, theo cách hiểu thông thường thì cá nhân là một người nào đó. Còn trong quan hệ pháp luật đất đai, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp là một chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nghận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Để trở thành chủ thể sử dụng đất nông nghiệp và thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, cá nhân phải đáp ứng được điều kiện về năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể của cá nhân bao gồm năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. 27 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” - Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền và nghĩa vụ dân sự theo quy định của pháp luật1; - Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng chính hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự2. Để trở thành chủ thể sử dụng đất nông nghiệp và thực hiện quyền chuyển nhượng thì trước hết cá nhân phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Nghĩa là cá nhân phải là người thành niên (từ đủ 18 tuổi trở lên), không bị mất năng lực hành vi hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. - Mất năng lực hành vi là trường hợp một người bị mắc bệnh tâm thần hoặc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình, theo yêu cầu của người có quyền và lợi ích liên quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở của tổ chức giám định. - Hạn chế năng lực hành vi là trường hợp một người nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn tới phá tán tài sản, theo yêu cầu của người có quyền và lợi ích liên quan, cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố là người mất năng lực hành vi dân sự. Khác với hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước trực tiếp trao quyền sử dụng đất và là chủ quyền sử dụng đất duy nhất đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước trao. Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trực tiếp và nhân danh chính mình thực hiện giao dịch cũng như tự gánh chịu hậu quả pháp lý (nếu có) do hành vi của họ gây ra. * Phân loại: Căn cứ vào hình thức sử dụng đất nông nghiệp, nguồn gốc sử dụng đất nông nghiệp, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được phân thành 2 nhóm: - Nhóm thứ nhất, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất thuê, bao gồm: + Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất gồm cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức. Căn cứ Khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là cá nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê, 1 2 Khoản 1 Điều 14 Bộ luật Dân sự 2005. Điều 17 Bộ luật Dân sự 2005. 28 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó. Hạn mức giao nông nghiệp cho mỗi trực tiếp cá nhân sản xuất nông nghiệp được quy định tương tự như hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở tiểu mục 2.1.1.1. Hạn mức trên được tính bao gồm cả diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất mà cá nhân đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú. Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Riêng đối với cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ là chủ thể thuộc trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp có điều kiện. Theo đó, chủ thể này chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có có quyết định giao đất nếu được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất nông nghiệp xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi dịa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang ngành nghề khác hoặc không còn khả năng lao động1. + Cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Quy định về công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân tương tự như quy định công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho chủ thể là hộ gia đình. Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân trong trường hợp sau:  Cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật đất đai, được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương;  Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất2, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp. + Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật. Như đã đề cập, nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận thừa kế, nhận tặng 1 2 Khoản 1 Điều 40 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP. Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013. 29 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” cho là các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất. Cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp một cách hợp pháp thông qua các hình thức trên thì có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất nông nghiệp nhận chuyển quyền, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. - Nhóm thứ hai, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp là đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, bao gồm: + Cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp; + Cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định pháp luật; + Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004, trừ diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tương tự như đối với hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2003 chỉ cho phép cá nhân sử dụng đất nông nghiệp là đất thuê thông qua một hình thức duy nhất là trả tiền thuê đất hằng năm và không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tóm lại, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao trong hạn mức, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Khi thực hiện chyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể này phải tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai. Việc giới hạn phạm vi chủ thể tham gia chuyển nhượng cũng như quy định chặt chẽ các điều kiện được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm mục đích: đảm bảo vai trò và quyền lợi của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước; bảo vệ quỹ đất nông nghiệp và phát triển sản xuất nông nghiệp; ngăn chặn việc chuyển nhượng và tích lũy đất nông nghiệp trái phép. 2.1.2. Bên nhận chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có thể là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. 30 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” 2.1.2.1. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp * Khái niệm: Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp là là một loại chủ thể thuộc tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế được Nhà nước cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài1. Căn cứ Khoản 1 Điều 103 Bộ luật Dân sự 2005, “tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự” bao gồm doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần và các tổ chức kinh tế khác có đủ điều kiện và được công nhận là pháp nhân. Một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi đáp ứng đủ 4 điều kiện sau2: - Được thành lập hợp pháp; - Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; - Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; - Nhân danh chính mình tham gia vào quan hệ pháp luật một cách độc lập. Như vậy, có thể hiểu, tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp là tổ chức kinh tế trong nước, bao gồm doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần và các tổ chức kinh tế khác, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, được Nhà nước cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. * Phân loại: Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được phân thành 3 loại3: - Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và không chuyển mục đích sử dụng đất. Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và không chuyển mục đích sử dụng đất thì tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp nhận chuyển theo mục đích ghi trong Giấy chứng nhận. - Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. 1 2 3 Khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Điều 84 Bộ luật Dân sự 2005. Khoản 3 Điều 176 Luật Đất đai 2013. 31 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” - Tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trong những trường hợp sau: - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với những trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm: + Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm; + Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoach, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây: - Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án; - Mục đích sử dụng đất đối với diện tích nhận chuyển nhượng phải phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, tổ chức kinh tế phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa. 2.1.2.2. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp * Hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: Hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân và 32 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” gia đình, đang sống chung và có chung quyền sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Hộ gia đình không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong trường hợp không được nhận chuyển nhượng. Những trường hợp đó là: - Trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm: + Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm; + Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. - Hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Hộ gia đình được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi đáp ứng các điều kiện sau: - Mục đích sử dụng đất đối với diện tích nhận chuyển nhượng phải phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, hộ gia đình phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa. * Cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: Cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai, được Nhà nước cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tương tự như hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong trường hợp không được nhận chuyển nhượng. Những trường hợp đó là: - Trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm: + Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; 33 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm; + Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. - Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi đáp ứng các điều kiện sau: - Mục đích sử dụng đất đối với diện tích nhận chuyển nhượng phải phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, cá nhân phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa. * Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Ngoài các quy định giới hạn về phạm vi chủ thể, Nhà nước còn quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Theo đó, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất1. Cụ thể: - Đối với đất trồng cây hằng năm: + Không quá 30 héc ta đối với các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; + Không quá 20 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương còn lại. - Đối với đất trồng cây lâu năm: + Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; + Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. 1 Khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai 2013. 34 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2003 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thấp hơn rất nhiều1. - Đối với đất trồng cây hằng năm: + Không quá 06 héc ta đối với các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; + Không quá 04 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương còn lại. - Đối với đất trồng cây lâu năm: + Không quá 20 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; + Không quá 50 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cao nhất. - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất. Quy định nâng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất đáp ứng nhu cầu tích tụ đất đai cho hoạt động sản xuất nông nghiệp hàng hóa, áp dụng tiến bộ khoa học – kỹ thuật hiện đại. 2.2. Đối tƣợng của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là quyền sử dụng đất nông nghiệp. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một giao dịch mang tính vận động. Tính vận động của nó thể hiện qua sự chuyển dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng. Khi đó, bên chuyển nhượng có hành vi chuyển giao đất và quyền sử dụng đất nông nghiệp cho bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, sẽ là sai lầm khi quan niệm rằng đất nông nghiệp là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Bởi lẽ, đất nông nghiệp là tài 1 Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/06/2007 quy định về hạn mức nhận chuyển quyenf sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp. 35 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” sản thuộc sở hữu toàn nên bản thân đất nông nghiệp không được coi là hàng hóa mà chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp mới được coi là hàng hóa được phép lưu thông trong thị trường quyền sử dụng đất. Vì vậy, không phải đất nông nghiệp mà chính là quyền sử dụng đất nông nghiệp mới là đối tượng được chuyển dịch trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, các bên phải phải tuân thủ mọi quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp được chuyển nhượng. 2.2.1. Điều kiện chung khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Bên chuyển nhượng được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi có các điều kiện sau1: Thứ nhất, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý về đất đai giữa Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Bên chuyển nhượng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng nghĩa với việc họ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp và có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Muốn thực hiện chuyền sử dụng đất nông nghiệp nhất thiết phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thứ hai, đất nông nghiệp trong thời hạn sử dụng đất. Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trong một thời hạn nhất định. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được quy định như sau2: - Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm. - Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là không quá 50 năm. So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2003 quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân ngắn hơn. Cụ thể3: - Đối với đất trồng cây hằng năm: thời hạn giao đất là 20 năm; thời hạn cho thuê đất là không quá 20 năm. 1 Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013. 3 Khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2003. 2 36 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” - Đối với đất trồng cây lâu năm: thời hạn giao đất là 50 năm; thời hạn cho thuê đất là không quá 50 năm. Như vậy, thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian được Nhà nước quy định mà trong khoảng thời gian đó hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất nông nghiệp. Thời hạn đó được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ có giá trị khi quyền sử dụng đất đó còn trong thời hạn sử dụng. Khi hết thời hạn trên, hộ gia đình, cá nhân không còn có quyền sử dụng đất nông nghiệp, do đó, họ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ ba, đất nông nghiệp không có tranh chấp. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai. Để ổn định các quan hệ trong chuyển quyền sử dụng đất nói chung và quan hệ trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng thì phải giải quyết các tranh chấp về đất đai. Đất đang có tranh chấp và tranh chấp chưa được giải quyết thì chưa xác định được một cách chính xác, rõ ràng và cụ thể quyền, nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên chủ thể có liên quan. Khi đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện. Xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về tình trạng đất là cơ sở để xác định đất nông nghiệp có hay không có tranh chấp. Thứ tư, quyền sử dụng đất nông nghiệp không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Kê biên tài sản là một biện pháp đảm bảo thi hành án dân sự. Tài sản bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được hoặc bị hạn chế lưu thông trong giao dịch dân sự. Khi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án dân sự thì không thể thực hiện chuyển nhượng. Các điều kiện trên được đặt ra nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, cũng như các chủ thể có liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp được chuyển nhượng. 2.2.2. Điều kiện về hình thức sử dụng đất nông nghiệp * Hình thức sử dụng đất nông nghiệp được chuyển nhượng bao gồm: - Đất nông nghiệp không phải là đất thuê, bao gồm: + Đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất. Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức. 1 Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013. 37 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” + Đất nông nghiệp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp ổn định, không có tranh chấp, có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất nông nghiệp xác nhận là đất không có tranh chấp và cấp Giấy chứng nhận cho họ. + Đất nông nghiệp do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp. - Đất nông nghiệp là đất thuê, bao gồm: + Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp; + Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định pháp luật; + Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004, trừ diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. * Hình thức sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng có điều kiện: Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có có quyết định giao đất nếu được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất nông nghiệp xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi dịa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang ngành nghề khác hoặc không còn khả năng lao động. * Hình thức sử dụng đất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng: Hình thức sử dụng đất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, bao gồm: - Trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng. Đó là: + Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất; + Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm; + Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng. * Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có điều kiện: 38 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” Quyền sử dụng đất nông nghiệp do tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau: - Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án; - Mục đích sử dụng đất đối với diện tích nhận chuyển nhượng phải phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa để thực hiện dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa. Tóm lại, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là quyền sử dụng nông nghiệp, bao gồm quyền sử dụng đất trồng cây hằng năm và quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm. Khi được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, các bên phải tuân thủ mọi quy định của pháp luật có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Điều kiện chung để quyền sử dụng đất nông nghiệp được chuyển nhượng là đất nông nghiệp có Giấy chứng nhận, không bị tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng. Ngoài ra, quyền sử dụng đất nông nghiệp còn phải đáp ứng các điều kiện về hình thức sử dụng đất nông được chuyển nhượng, chuyển nhượng có điều kiện; hình thức sử dụng đất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng có điều kiện. 2.3. Hình thức, hiệu lực, nội dung của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp 2.3.1. Hình thức, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Hình thức của hợp đồng là phương tiện ghi nhận các nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Căn cứ quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Như đã đề cập, về nguyên tắc chung, hợp đồng có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hay bằng hành vi cụ thể. Tuy nhiên, đối với những hợp đồng mà pháp luật bắt buộc phải giao kết theo một hình thức nhất định thì các bên trong hợp đồng 39 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” phải tuân thủ theo hình thức đó. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chữ ký của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình phải được người có tên trong giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Quy định này nhằm mục đích đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về ruộng đất, bảo vệ quyền và lợi ích Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, tạo điều kiện thực hiện tốt các công tác quản lý đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia chuyển nhượng, hạn chế tranh chấp đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có thể lựa chọn hình thức công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất nông nghiệp chuyển nhượng. Về hiệu lực, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký biến động đất đai vào Sổ địa chính. Căn cứ Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho chủ thể khác. Từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trên sẽ dẫn đến sự thay đổi về chủ thể sử dụng đất đối với đất nông nghiệp chuyển nhượng. Hay nói cách khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp dẫn đến những biến động về đất đai. Đăng ký quyền sử dụng đất trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là đăng ký biến động đất đai. Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất nông nghiệp phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Việc đăng ký biến động đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Công chứng thì văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng viên ký tên vào văn bản công chứng. Nghĩa là, theo quy định của Luật Công chứng thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Có thể thấy, cùng điều chỉnh về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng quy định của Luật Công chứng và Luật đất đai 2013 là khác nhau. Trong khi đó, hai văn bản pháp luật này đều là văn bản pháp luật chuyên ngành, có giá trị ngang nhau về mặt pháp lý. 40 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” Tóm lại, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được lập thành văn bản, có công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất theo quy định của pháp luật và có hiệu lực kể từ ngày đăng ký biến động đất đai vào Sổ địa chính. 2.3.2. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Căn cứ quy định tại Điều 698 Bộ luật Dân sự 2005 và pháp luật về đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm những nội dung chủ yếu sau đây: Thứ nhất, tên, địa chỉ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Nếu bên chuyển nhượng là hộ gia đình thì tên của bên chuyển nhượng là người có tên trong Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Bên nhận chuyển nhượng là hộ gia đình thì chủ hộ là người đại diện và là bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng. Trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế thì phải ghi rõ tên của người đại diện pháp luật của tổ chức kinh tế đó. Thứ hai, quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Đây là một trong những điều khoản cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Trong hợp đồng này, các bên vừa là người có quyền, vừa là người có nghĩa vụ. Quyền của bên chuyển nhượng sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng và ngược lại. Thứ ba, loại đất, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất. Đất nông nghiệp chuyển nhượng thuộc loại đất nào trong nhóm đất nông nghiệp, nằm ở đâu, ranh giới với các thửa đất gần kề như thế nào, tình trạng đất ra sao. Thứ tư, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của bên nhận chuyển nhượng. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của bên chuyển nhượng là thời hạn bên chuyển nhượng được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của bên nhận chuyển nhượng là thời gian sử dụng đất nông nghiệp còn lại của thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trước khi nhận chuyển quyền. Nghĩa là: Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của bên nhận chuyển nhượng = (Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của bên chuyển nhượng – Thời gian đã sử dụng đất nông nghiệp của bên chuyển nhượng). Thứ năm, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Gía chuyển nhượng là khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp được 41 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” chuyển nhượng mà bên nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng. Gía chuyển nhượng có thể do các bên thỏa thuận hoặc do Nhà nước quy định. Thứ sáu, phương thức, thời hạn thanh toán. Phương thức thanh toán là phương tiện, cách thức mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trả tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên chuyển nhượng. Các bên có thể thỏa thuận trả tiền chuyển nhượng một lần hoặc trả tiền chuyển nhượng nhiều lần; trả tiền chuyển nhượng trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các phương thức như chuyển khoản, chuyển phát nhanh, … Thời hạn thanh toán là khoảng thời gian theo thỏa thuận mà trong thời gian đó bên nhận chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho bên chuyển nhượng. Thứ bảy, quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng.Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đang cho thuê thì bên thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp là người thứ ba có quyền đối với đất nông nghiệp chuyển nhượng. Quyền của bên thuê đất nông nghiệp là được tiếp tục thuê đất nông nghiệp đến đến hết thời gian thuê được ghi trong hợp đồng thuê. Thứ tám, các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai chưa có ghi nhận cụ thể về “các thông tin khác” có liên quan đến quyền sử dụng đất là gì? Một số thông tin có liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng cần lưu ý là: nguồn gốc đất, quá trình quản lý và sử dụng đất, đất đã được cấp Giấy chứng nhận hay chưa, mục đích sử dụng đất, chất lượng đất, hiệu quả sử dụng đất, … Thứ chín, trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng. Vi phạm hợp đồng là việc một hoặc nhiều bên trong hợp đồng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng. Khi các bên chủ thể vi phạm hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm dân sự do vi phạm hợp đồng. Các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có thể thỏa thuận về trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng hoặc áp dụng quy định của pháp luật về dân sự. Các bên cũng có thể thỏa thuận về phạt vi phạm khi vi phạm hợp đồng. 2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp 2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng * Quyền của bên chuyển nhượng: Căn cứ theo Điều 700 Bộ luật Dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo 42 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là một quyền cơ bản và tự nhiên của bên chuyển nhượng. Bởi lẽ, khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự nguyện chấm dứt và chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp (quyền tài sản) của mình cho người khác (bên nhận chuyển nhượng) thì họ đương nhiên có quyền nhận lại về phần mình một khoản tiền tương ứng với quyền tài sản đã chuyển giao. Pháp luật ghi nhận và bảo vệ quyền lợi chính đáng này của bên nhận chuyển nhượng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì bên chuyển nhượng có các quyền của bên có quyền đối với bên có nghĩa vụ chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 305 Bộ luật Dân sự 2005. Cụ thể: Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo phương thức và thời hạn đã thỏa thuận thì bên chuyển nhượng có thể gia hạn để bên nhận chuyển nhượng thực hiện trả tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu quá gia hạn, bên nhận chuyển nhượng vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ trả tiền thì bên chuyển nhượng có quyền: yêu cầu bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền và bồi thường thiệt hại; nếu nghĩa vụ trả tiền của bên nhận chuyển nhượng là không còn cần thiết đối với bên chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có quyền từ chối tiếp nhận và yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại. Bên chuyển nhượng có quyền được nhận lãi đối với số tiền mà bên nhận chuyển nhượng chậm trả theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, nếu các bên không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. * Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng: Theo Điều 699 Bộ luật Dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: Thứ nhất, chuyển giao đất nông nghiệp cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng; Thứ hai, giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp được chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng; Các nghĩa vụ này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Song song với quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì bên chuyển nhượng phải chuyển giao đất cũng như chuyển giao các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp cho bên nhận chuyển nhượng. Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ hợp lệ về quyền 43 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc chuyển giao đất và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng là cơ sở để bên nhận chuyển nhượng đăng ký quyền sử dụng đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Thứ ba, báo cho bên nhận chuyển nhượng biết về quyền của người thứ ba đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng. Đây là một trong những nghĩa vụ cơ bản của bên chuyển nhượng nhưng không được ghi nhận cụ thể tại Điều luật, xuất phát từ nghĩa vụ cung cấp thông tin. Khi quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng trong thời hạn cho thuê thì bên chuyển nhượng phải thông báo cho bên thuê biết về việc chuyển nhượng, đồng thời phải thông báo cho bên nhận chuyển nhượng biết về quyền của bên thuê (người thứ ba) đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng. Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của người thứ ba có liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng và bảo vệ quyền của bên nhận chuyển nhượng. 2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng * Quyền của bên nhận chuyển nhượng: Theo Điều 702 Bộ luật Dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng có các quyền sau: Thứ nhất, yêu cầu bên chuyển nhượng chuyển giao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp được chuyển nhượng; Thứ hai, yêu cầu bên chuyển nhượng giao đất nông nghiệp đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng; Các quyền trên của bên nhận chuyển nhượng tương ứng với nghĩa vụ chuyển giao đất và giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng của bên chuyển nhượng. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, bên chuyển nhượng mong muốn nhận về mình một khoản tiền nhất định, còn bên nhận chuyển nhượng thì mong muốn nhận về quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Việc được chuyển giao đất và giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp được chuyển nhượng là cơ sở để thực hiện mong muốn trên của bên nhận chuyển nhượng. Quyền lợi chính đáng ấy của bên nhận chuyển nhượng được pháp luật ghi nhận và bảo vệ song song với việc quy định các nghĩa vụ tương ứng của bên chuyển nhượng đối với bên nhận chuyển nhượng. Thứ ba, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp được chuyển nhượng. Đây là quyền của người sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và 44 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” người sử dụng đất. Khi thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp thì bên chuyển nhượng tự nguyện chấm dứt và chuyển giao đất, quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng. Nói cách khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực sẽ chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng và xác lập quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp được chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có quyền sử dụng đất hợp pháp và được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thứ tư, được sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận. Thực chất, sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn vừa là quyền vừa là nghĩa vụ của người sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, do đó, bên nhận chuyển nhượng có quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp chuyển nhượng. Cùng với việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất nông nghiệp, bên chuyển nhượng vô hình chung chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình (người sử dụng đất) sang cho bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng trở thành người sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, trong đó có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn góp phần duy trì và củng cố trật tự quản lý đất đai đã được Nhà nước xác lập. * Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng: Căn cứ Điều 701 Bộ luật Dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng có các nghĩa vụ: Thứ nhất, trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng cho bên chuyển nhượng. Nghĩa vụ này tương ứng với quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của bên chuyển nhượng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì phải bòi thường thiệt hại, phải trả lãi suất đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước cho bên chuyển nhượng nước theo quy định tại điều 305 Bộ luật Dân sự 2005. Thứ hai, đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Đăng ký quyền sử dụng đất trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là đăng ký biến động đất đai. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất phải tiến hành đăng ký biến động đất đai theo quy định. Đăng ký biến động đất đai giúp Nhà nước thuận tiện trong việc quản lý đất đai. Việc đăng ký này là bắt buộc và cũng là điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. 45 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” Thứ ba, đảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất nông nghiệp chuyển nhượng. Quy định nghĩa vụ này của bên nhận chuyển nhượng nhằm bảo vệ quyền của người thứ ba đối với đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng. Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đang cho thuê thì bên nhận chuyển nhượng phải đảm bảo quyền của bên thuê (bên thứ ba) được tiếp tục thuê đất đến hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hợp đồng thuê. 2.5. Trình tự, thủ tục và nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp 2.5.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở tài nguyên môi trường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc phòng tài nguyên môi trường hiện có tại địa phương. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức kinh tế; Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Uỷ ban nhân dân thì Uỷ ban nhân dân cấp xã tiếp nhận hồ sơ. Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Uỷ ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm: - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; - Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư. Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc (theo quy định của Luật Đất đai 2003 là 15 ngày) kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau: - Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; 46 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” - Lập hồ sơ trình Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. - Cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, dữ liệu quản lý đất đai. Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc (theo Luật Đất đai 2003 là 5 ngày) kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng hoặc gửi Uỷ ban nhân dân xã để trao đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã. Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện để giải quyết thì Văn phòng đăng ký đất đai trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện để giải quyết. 2.5.2. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Ngoài các quyền và nghĩa vụ đã đề cập ở mục 2.3, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai1. * Nghĩa vụ tài chính của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: Thứ nhất, nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là người có thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sủ dụng đất là một trong những thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và là thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và các văn bản hướng dẫn thi hành, căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng sử dụng đất là thu nhập tính thuế (giá tính thuế = giá chuyển nhượng - (giá vốn + chi phí có liên quan) và thuế suất. - Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì: Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = thu nhập tính thuế * thuế suất 25%. - Trường hợp không xác định được thu nhập tính thuế thì: Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = giá chuyển nhượng * thuế suất 2%. Thời điểm tính thu nhập tính thuế là thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. 1 Điều 107 Luật Đất đai 2013. 47 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” Thứ hai, nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp nếu còn nợ thuế sử dụng đất nông nghiệp. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp là đất đất trồng trọt dùng vào sản xuất nông nghiệp, bao gồm: đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất đồng cỏ. Cây lâu năm là cây có chu kỳ sinh trưởng trên 365 ngày, trồng một lần nhưng thu hoạch trong nhiều năm và phải trải qua thời kỳ cơ bản mới có thể thu hoạch như cao su, chè, cà phê, cam, quýt, … Đất đồng cỏ là đất đã được sử dụng vào việc trồng cỏ để chăn nuôi gia súc. Đất đồng cỏ tự nhiên không thuộc diện chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp. Thứ ba, nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ nếu còn nợ lệ phí trước bạ. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất. Mức thu lệ phí trước bạ hiện hành là 0.5% trên giá trị quyền sử dụng đất đăng ký. Thứ tư, nghĩa vụ nộp lệ phí địa chính nếu còn nợ lệ phí địa chính. Lệ phí địa chính là khoản thu khi Nhà nước thực hiện các dịch vụ về đất như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai, trích lục hồ sơ địa chính. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp phải thực hiện lệ phí địa chính khi thực hiện các dịch vụ về đất nêu trên. Về nguyên tắc, các nghĩa vụ tài chính trên là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính đó. Ngoài ra, nếu trong thời gian sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân bị xử phạt do vi phạm pháp luật về đất đai hoặc gây thiệt hại trong quá trình sử dụng thì phải nộp tiền phạt, tiền bồi thường cho Nhà nước. * Nghĩa vụ tài chính của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp: Thứ nhất, nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ là khoản tiền người sử dụng đất phải trả khi đăng ký quyền sử dụng đất. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất. Khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ. Mức thu lệ phí trước bạ hiện hành là 0.5% trên giá trị quyền sử dụng đất đăng ký. Thứ hai, nghĩa vụ nộp lệ phí địa chính. Như đã nói, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất. Đăng ký quyền sử dụng đất trong trường hợp này chính là đăng ký biến động đất đai. Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí địa chính khi đăng ký biến động đất đai, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có hiệu lực, bên nhận chuyển nhượng chính thức trở thành người sử dụng đất nông nghiệp. Từ đó, bên 48 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. 49 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” CHƢƠNG 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 3.1. Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp 3.1.1. Vi phạm về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp diễn ra khá phổ biến Như đã đề cập ở tiểu mục 2.3.1.1 về hình thức của hợp đồng thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được lập thành văn bản, có công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và phải được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai mới phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên, qua thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của Tòa án cho thấy việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không tuân thủ điều kiện về hình thức chuyển nhượng là rất phổ biến1. Các bên chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hợp đồng viết tay, không được công chứng hoặc chứng thực, không tiến hành đăng ký đất đai hoặc hợp thức hóa việc chuyển nhượng đất nông nghiệp thông qua việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản hoặc thành quả trên đất nông nghiệp. 3.1.2. Các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không đáp ứng các điều kiện về mặt chủ thể vẫn diễn ra Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, ngoài việc phải tuân thủ các quy định chung về chuyển nhượng, các bên trong hợp đồng còn phải tuân thủ các điều kiện riêng về mặt chủ thể. Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa2. Quy định này là phù hợp nhằm mục đích tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có đất nông nghiệp để canh tác, đồng thời, góp phần bảo vệ quỹ đất nông nghiệp. Tuy nhiên, việc xác định bên nhận chuyển nhượng quyền 1 http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id=1754190&p_cateid=1751909&article_detai ls=1&item_id=35912043 2 Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai. 50 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” sử dụng đất trồng lúa nước với tư cách là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên thực tế là rất khó. Do vậy, theo quy định của pháp luật thì hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhậ chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa nhưng thực tiễn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa trồng trường hợp này vẫn diễn ra. 3.1.3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định chưa thống nhất Theo quy định của Luật Công chứng 2006 thì hợp đồng, giao dịch bằng văn bản đã được công chứng theo quy định Luật Công chứng gọi chung là văn bản công chứng. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký tên và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Vậy theo quy định của Luật Công chứng 2006 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính2. Như vậy, cùng quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng quy định pháp luật có sự khác nhau về mặt nội dung giữa Luật Công chứng 2006 và Luật Đất đai 2013. Trong khi hai văn bản này đều là văn bản pháp luật chuyên ngành, có giá trị như nhau về mặt pháp lý. Vấn đề đặt ra là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ được xác định như thế nào? 3.1.4. Không ghi nhận quyền được nhận hay không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo Tìm hiểu quy định của Luật Đất đai 2013 về nhận chuyển quyền3 cũng như các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, sinh viên thực hiện luận văn nhận thấy rằng, Luật Đất đai 2013 không hề đề cập đến quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo. 1 Điều 4 Luật Công chứng 2006. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013. 3 Điều 169 Luật Đất đai 2013. 2 51 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” Theo Khoản 3 Điều 5 Luật Đất đai 2013, cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong trường hợp cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp1. Người sử dụng đất cộng đồng dân cư có sử dụng đất nông nghiệp và có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở tôn giáo khác. Qua cách liệt kê các cơ sở được công nhận là cơ sở tôn giáo với tư cách là người sử dụng đất trong quan hệ pháp luật đất đai, có thể thấy, cơ sở tôn giáo chỉ sử dụng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, trên thực tế, ngoài việc sử dụng đất phi nông nghiệp phục vụ cho các hoạt động tôn giáo, cơ sở tôn giáo vẫn có thể tiến hành các hoạt động sản xuất nông nghiệp phục vụ cho nhu cầu đời sống của các thành viên trong cơ sở tôn giáo. Như vậy, thực tế, người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đều có nhu cầu sử dụng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng quy định của Luật Đất đai 2013 lại “bỏ ngõ” vấn đề này. 3.2. Nguyên nhân của vấn đề 3.2.1. Đất nông nghiệp chưa có Giấy chứng nhận để được phép chuyển nhượng Việc vi phạm về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp do rất nhiều nguyên nhân như: đất nông nghiệp chưa có Giấy chứng nhận, trốn thuế, phải thực hiện nhiều thủ tục, tốn kém chi phí, thiếu hiểu biết pháp luật, … Trong đó, nguyên nhân phổ biến dẫn đến vi phạm về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là do đất nông nghiệp chưa có Giấy chứng nhận. Như đã phân tích ở tiểu mục 2.2.1., khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì đất nông nghiệp phải có Giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận thể hiện bên chuyển nhượng có quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp và được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, do cả điều kiện khách quan và chủ quan, nên việc cấp Giấy chứng nhận chưa được tiến hành xong trên cả nước. Nhiều thửa đất nông nghiệp người dân sử dụng từ thời cha ông để lại cho con cháu sử dụng mấy chục năm nay vẫn chưa được cấp bất cứ một giấy tờ gì về quyền sử dụng đất. Khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng thì không làm được thủ tục chuyển nhượng theo quy định vì vướng căn cứ pháp lý do chưa đủ điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông 1 Khoản 5 Điều 54 Luật Đất đai 2013. 52 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” nghiệp1. Do đó, các bên chủ thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hợp đồng viết tay, không được công chứng hoặc chứng thực, không tiến hành đăng ký đất đai hoặc hợp thức hóa việc chuyển nhượng đất nông nghiệp thông qua việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản hoặc thành quả trên đất nông nghiệp. 3.2.2. Không đưa ra quy định cụ thể để xác định tư cách của nhười sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp Pháp luật đất đai quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Theo một cách hiểu khác thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Quy định này về mặt lý thuyết là một quy định hợp lý, hợp tình nhằm tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có đất để sản xuất, hạn chế tình trạng chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng đã phát sinh một vướng mắc đó là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được xác định dựa trên loại giấy tờ hay tiêu chí gì? Vấn đề này thì Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn đều không đề cập đến. Tìm hiểu về vấn đề này, sinh viên thực hiện luận văn nhận thấy, Luật Đất đai chỉ giải thích khái niệm hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó2. Nói cách khác, pháp luật đất đai không hề quy định dấu hiệu pháp lý phân biệt hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp với hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Do vậy, theo quy định của pháp luật thì hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa nhưng thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa trồng trường hợp này vẫn diễn ra. 1 http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id=1754190&p_cateid=1751909&article_detai ls=1&item_id=35912043 2 Khoản 30 Điều 30 Luật Đất đai 2013. 53 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” 3.2.3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được điều chỉnh ở nhiều văn bản khác nhau Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Luật Đất đai 2013 và Luật Công chứng 2006. Hai văn bản pháp luật này được ban hành ở hai thời điểm khác nhau, cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau dẫn đến tình trạng cùng quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng luật nội dung có sự khác nhau. Cụ thể: - Luật Công chứng 2006 được ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2006 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2007, do Bộ Tư pháp chủ trì xây dựng; quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. - Luật Đất đai 2013 được ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì xây dựng; quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có hiệu lực kể từ thời điểm ghi đăng ký vào sổ địa chính. Do đó, quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không có sự thống nhất giữa hai văn bản pháp luật chuyên ngành, có giá trị ngang nhau về mặt pháp lý. Vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là thời điểm nào? Quy định pháp luật nào được áp dụng để xác định? Theo Luật Đất đai hay theo Luật Công chứng? Sự không thống nhất này làm cho các cơ quan quản lý khó khăn, lúng túng trong việc áp dụng pháp luật và gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. 3.3. Giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp 3.3.1. Tăng cường hoạt động cấp Giấy chứng nhận Theo báo cáo tổng kết Luật Đất đai 20031, tính đến hết ngày 31 tháng 12 năm 1 http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_TAILIEU_COBAN/Attachments/781/Bao_cao_tong_ket_thi_ hanh_luat_dat_dai_2003.doc. 54 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” 2010, tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha chiếm 59,52% tổng diện tích đã giao, cho thuê; trong đó diện tích đất nông nghiệp 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp Nhà nước đã giao, cho thuê cho các đối tượng sử dụng; cấp Giấy chứng nhận đất sản xuất nông nghiệp đạt 85% tổng diện tích. Hiện nay, việc cấp Giấy chứng nhận nói chung và cấp Giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng nói riêng vẫn chưa được thực hiện xong trên cả nước. Có thể thấy, đây là một bất cập đã tồn tại suốt một thời gian dài cần được nhanh chóng giải quyết. Bởi lẽ, một trong những điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là đất nông nghiệp phải có Giấy chứng nhận. Việc chưa được cấp Giấy chứng nhận sẽ hạn chế việc thực hiện quyền của người sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nói riêng, dẫn đến tình trạng vi phạm điều kiện về hình thức khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Để khắc phục được tình trạng vi phạm các quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, để Luật đất đai 2013 được thực thi nghiêm chỉnh, thiết nghĩ, Nhà nước cần có các biện pháp khẩn trương tiến hành việc cấp Giấy chứng nhận theo quy định Luật đất đai 2013 trên toàn quốc (100% thửa đất), cấp đúng thủ tục, đúng đối tượng. 3.3.2 .Thay thế quy định “hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa” bằng quy định “hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa và không được chuyển mục đích sử dụng” Việc đưa ra các điều kiện cụ thể để xác định tư cách của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên thực tế là rất khó. - Nếu chỉ dựa vào khái niệm hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại Khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2003 thì không thể xác định được thế nào là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Bởi thế nào là“nguồn thu nhập ổn định” từ sản xuất nông nghiệp? Việc chứng minh thu nhập đó như thế nào? Thì không có quy định và việc xác định thu nhập đó trên thực tế cũng rất khó. - Cũng có ý kiến cho rằng, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được gọi là nông dân. Vì vậy, có thể xác định tư cách hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thông qua Thẻ hội viên Hội nông dân. Tuy nhiên, quan điểm này là không phù hợp, bởi vì, trên thực tế có rất nhiều nông hộ, nông dân sản xuất nông nghiệp không tham gia vào hội nông dân. Vì vậy, mặc dù trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng các đối tượng này không có Thẻ hội viên Hội nông dân. Nếu xác định tư cách hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo phương thức trên là 55 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” không công bằng, không đúng với thực tiễn khách quan, từ đó, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Do việc quy định điều kiện để xác định tư cách hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên thực tiễn là rất khó thực thi và áp dụng, sinh viên thực hiện luận văn kiến nghị là bãi bỏ quy định “hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa” thay bằng quy định cho trường hợp nhận chuyển nhượng có điều kiện: “hộ gia đình, cá nhân sản xuất đất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa và không được phép chuyển mục đích sử dụng”. Quy định này vừa giải quyết được những bất cập, vướng mắc khi phải xác định tư cách hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, vừa đạt được mục đích tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có đất sản xuất, hạn chế việc chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào các mục đích khác. 3.3.3. Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng Việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng có vai trò quan trọng, kể từ thời điểm đó hợp đồng có giá trị pháp lý ràng buộc đối với các bên. Để thống nhất quy định pháp luật giữa Luật Công chứng 2006 và Luật Đất đai 2013 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, sinh viên thực hiện luận văn đề xuất Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Việc ghi nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng phù hợp với thực tế. Bởi lẽ: - Nếu xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, nghĩa là từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính hợp đồng mới có giá trị pháp lý ràng buộc giữa các bên, các bên mới bắt đầu thực hiện quyền, nghĩa vụ đối với nhau. Tuy nhiên, thực tế, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng hoặc chứng thực thì các bên trong hợp đồng đã chấp nhận sự ràng buộc và bắt đầu thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau. - Không thể phủ nhận giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi đã được công chứng hoặc chứng thực mặc dù chưa được đăng ký vào sổ địa chính. Căn cứ Khoản 1 Điều 6 Luật Công chứng 2006 thì văn bản công chứng (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi đã được 56 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” công chứng hoặc chứng thực) có giá trị pháp lý ràng buộc đối với các bên kể từ thời điểm công chứng, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau. - Do quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng không thống nhất, hiện nay, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi đã được công chứng hoặc chứng thực nhưng các bên vẫn không thực hiện việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cũng như trả tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nhau. Mặc dù văn bản công chứng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã có hiệu lực pháp luật nhưng các bên phải đợi đến khi được ghi đăng ký vào sổ địa chính mới dám thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình. Trong khi việc đăng ký quyền sử dụng đất phải kinh qua nhiều thủ tục hành chính về đất đai và mất nhiều thời gian. Chính vì những lý do trên, sinh viên thực hiện luận văn kiến nghị Luật Đất đai nên quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thống nhất theo quy định của pháp luật công chứng. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. 3.3.4. Ghi nhận quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo Luật Đất đai 2013 không hề ghi nhận quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hai chủ thể này. Trong khi đó, như đã đề cập ở tiểu mục 3.1.3., cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo là những người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp trên thực tế để sản xuất nông nghiệp phục vụ cho nhu cầu đời sống của các thành viên. Quyền được nhận hay không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo bị “bỏ ngõ”, gây khó khăn cho cả Nhà nước lẫn các chủ thể này khi họ tham gia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Vì vậy, sinh viên thực hiện luận văn đề xuất Luật Đất đai ghi nhận: cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đồng thời, để bảo đảm việc sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả, song song với việc ghi nhận quyền, Nhà nước cần đưa ra những điều kiện để thực hiện quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo. Chẳng hạn như quy định về điều kiện chủ thể: Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; Cơ sở tôn giáo có tiến hành hoạt động nông nghiệp, có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. 57 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” KẾT LUẬN Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một dạng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở phân loại đất đai. Cùng với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được chính thức ghi nhận lần đầu tiên tại Luật Đất đai 1993. Kế thừa và phát triển quy định của Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai các năm 2003, 2013 và pháp luật dân sự ngày càng hoàn thiện hơn trong quy định về điều kiện, phạm vi chủ thể tham gia, trình tự, thủ tục, quyền, nghĩa vụ và các vấn đề khác có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Trong bối cảnh, Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 thay thế cho Luật Đất đai 2003, nhiều bất cập, vướng mắc còn tồn tại trong quy định của Luật Đất đai 2003 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã được giải quyết. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những bất cập, vướng mắc mà Luật đất đai 2013 chưa giải quyết được. Đó là: - Vi phạm về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp diễn ra khá phổ biến; - Các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không đáp ứng các điều kiện về mặt chủ thể vẫn diễn ra; - Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định chưa thống nhất; - Không ghi nhận quyền được nhận hay không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo. Trên cơ sở đánh, phân tích thực trạng và nguyên nhân của vấn đề, sinh viên thực hiện luận văn đưa ra một số giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau: - Tăng cường hoạt động cấp Giấy chứng nhận; - Thay thế quy định “hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa” bằng quy định “hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa và không được chuyển mục đích sử dụng” - Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. 58 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” - Ghi nhận quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo. Các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là cơ sở, khung hành lang pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Hoàn thiện khung hành lang pháp lý đó vừa tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền, nghĩa vụ, vừa là điều kiện để Nhà nước quản lý đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng đạt hiệu quả cao hơn. 59 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37 Đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn bản quy phạm pháp luật: 1. Hiến pháp 1980. 2. Hiến pháp 1992. 3. Hiến pháp 2013. 4. Bộ luật Dân sự 1995. 5. Bộ luật Dân sự 2005. 6. Luật Đất đai 1987. 7. Luật Đất đai 1993. 8. Luật Đất đai 2003. 9. Luật Đất đai 2013. 10. Luật Công chứng 2006. 11. Nghị quyết số 1126/2007/ NQ-UBTVQH11 ngày 21/06/2007 quy định về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp. 12. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. 13. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013. 14. Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. 15. Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân. Sách, trang thông tin điện tử: 1. Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. CAND Hà Nội, 2007. 2. Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập 2, Nxb. CAND Hà Nội, 2007. 3. Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật Đất đai, khoa Luật, trường ĐH Cần Thơ. 4. http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id=1754190&p_ cateid=1751909&article_details=1&item_id=35912043 5. http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_TAILIEU_COBAN/Attach ments/781/Bao_cao_tong_ket_thi_hanh_luat_dat_dai_2003.doc. 60 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Thanh Xuân Bộ môn Luật Hành chính SVTH: Huỳnh Kiều My Lớp Luật Tư pháp 2 - K37