5. Kết cấu của luận văn
1.4.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến nay
Ngày 18/12/1980, Hiến pháp năm 1980 ra đời lần đầu tiên ghi nhận sở hữu toàn dân về đất đai. Thời kỳ này cơ chế kế hoạch hóa tập trung (cơ chế kinh tế bao cấp) chi phối mọi hoạt động của đời sống xã hội. Mọi thứ, bao gồm cả đất đai đều được cấp phát. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được pháp luật thừa nhận. Chế độ quản lý và sử dụng đất mang đầy đủ các đặc trưng của cơ chế kế hoạch hóa tập trung. Kết quả là việc sử dụng, khai thác đất đai không được chú trọng, đất không sử dụng, đất hoang hóa ngày càng nhiều, hiệu quả đem lại từ việc sử dụng đất thấp.
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 mở đầu thời kỳ Đổi mới đất nước. Khởi đầu cho công cuộc Đổi mới là sự thay đổi các chính sách, pháp luật về đất đai cùng với sự ra đời của Luật Đất đai 1987 được Quốc hội thông qua vào ngày 29/12/1987. Đây là bước ngoặc lớn trong lịch sử lập pháp. Lần đâu tiên, có một văn bản luật quy định và điều chỉnh riêng các mối quan hệ liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, do cơ chế bao cấp đã tồn tại ở nước ta một thời gian khá dài, các quan điểm và tư tưởng của thời kỳ kế hoach hóa tập trung vẫn còn ảnh hưởng sâu rộng đến tư tưởng của nhà làm luật. Luật đất đai 1987 ghi nhận cho người sử dụng đất quyền khai thác, sử dụng, hưởng các thành quả từ việc đầu tư trên đất. Tại Điều 3, Luật “bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng” đồng thời Luật nghiêm cấm người sử dụng đất mua bán, chuyển nhượng đất đai. Việc dịch chuyển đất đai chỉ được phép thực hiện trong ba trường hợp sau: Một là, người giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó; Hai là, khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; Ba là, khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất. Trên thực tế, việc chuyển nhượng, mua bán đất đai vẫn diễn ra theo các con đường riêng của nó.
Để giải quyết thực trạng trên, Nhà nước tiến hành đánh giá 5 năm thực thi luật đất đai 1987 và xây dựng một văn bản luật đất dai mới để giải quyết những mâu thuẫn, bất cập đang tồn tại. Ngày 14/7/1993, Luật đất đai mới ra đời thay thế cho luật đất đai 1987 thể hiện sự thay đổi trong nhận thức và tư tưởng của nhà làm luật, phù hợp với
22
cơ chế kinh tế mới. Bên cạnh việc tiếp tục khẳng định quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài của người sử dụng, Luật Đất đai 1993 cho phép người sử dụng quyền năng tự do định đoạt quyền sử dụng đất của mình trong khuôn khổ những quy định của pháp luật. Theo đó, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai vận động và phát triển nhanh chóng, những quy định của nhà làm luật thể hiện trong các quy định của luật Đất đai 1993 phát sinh những vấn đề không còn phù hợp với thực tiễn. Sau hai lần sửa đổi, bổ sung cùng với việc ban hành thêm nhiều văn bản hướng dẫn thi hành, tại kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa IX đã thông qua Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003 đã thể chế hóa quan điểm chỉ đạo của Đảng tại Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX về tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nghị quyết xác định: Quyền sử dụng đất là hang hóa đặc biệt. Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng, …; chống đầu cơ đất đai, Nhà nước quản lý, giám sát các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất đối với vùng miền đặc thù, có chính sách để đồng bào dân tộc thiểu số giữ được đất để sản xuất.
Cùng với sự điều chỉnh của các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, Bộ luật Dân sự năm 1995 và Bộ luật Dân sự 2005 điều chỉnh quan hệ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vai trò là luật chung. Điều này được chứng minh cụ thể tại chương 3 phần thứ năm Bộ luật Dân sự 1995 và tại chương 28, phần thứ năm Bộ luật Dân sự 2005 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hiến pháp 2013 ra đời đánh dấu một bước ngoặc mới trong lịch sử lập hiến. Luật đất đai 2013 ra đời, thể chế hóa các quy định của Hiến pháp mới về các vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai nói chung cũng như các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Theo đó, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ghi nhận một cách khá hoàn thiện (sẽ phân tích cụ thể ở chương 2).
Có thể thấy, cùng với công cuộc Đổi mới đất nước theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước ta đã xây dựng và không ngừng hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Trên cơ sở đó, các quan hệ về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển và ngày càng hoàn thiện để phù hợp với thực tiễn đời sống xã hội.
23
CHƢƠNG 2.
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
2.1. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp đồng dân sự nhằm thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp từ chủ thể này sang chủ thể khác. Các chủ thể trong hợp đồng này gồm bên chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp (sau đây gọi là bên chuyển nhượng) và bên nhận chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp (sau đây gọi là bên nhận chuyển nhượng).