Pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh ninh bình

Tình hình tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và quá trình giải quyết tranh tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại Tòa án tỉnh Ninh Bình 44 2.2.2 Một số nhận định, đán

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYấN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

Pháp luật về giải quyết tranh chấp

về hợp đồng chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Pháp luật về giải quyết tranh chấp

về hợp đồng chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn trong luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy, trung thực

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Hoa

LỜI CẢM ƠN

Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến về đề tài luận văn:

"Pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình" Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất

nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Viện Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Viện

Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình

Hà Nội, ngày 29 tháng 11 năm 2017

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Hoa

MỤC LỤC

Trang

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

8

1.1 Lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8 1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8 1.1.2 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.1.3 Nguyên nhân tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.2 Lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất

21

1.2.1 Sự cần thiết của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

22

1.2.2 Ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất

24

1.2.3 Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25

2.1.1 Nội dung pháp luật tố tụng về giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

29

2.1.2 Nội dung pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

31

2.1.3 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất tại Tòa án

41

2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng 44

2.2.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và quá

trình giải quyết tranh tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng

đất tại Tòa án tỉnh Ninh Bình

44

2.2.2 Một số nhận định, đánh giá về quá trình thực thi pháp luật về giải

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại

Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình

3.1 Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật về hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về hình thức của hợp dồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât

Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

Vấn đề phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại trong Hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ban hành khung giá đất sát vớ thị trường

Phát triển án lệ như một nguồn luật trong giải quyết tranh chấp

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.2 Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật giải

quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại

Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình

72

3.2.1

3.2.2

Giải pháp hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp hơp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân sự BLTTDS : Bộ luật tố tụng dân sự GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất

TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao UBND : Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

1.1 Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của quốc gia; là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế - văn hóa, xã hội, an ninh - quốc phòng; là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường; là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Ở nước ta, do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài Để người sử dụng đất gắn bó chặt chẽ với đất đai, khuyến khích họ đầu tư, bồi bổ nâng cao hiệu quả sử dụng đất; các đạo Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 đã ghi nhận và bảo hộ quyền chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) Xét về bản chất giao dịch về chuyển QSDĐ nói chung và giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ nói riêng

là giao dịch dân sự Nó được xác lập dựa trên các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự về tự do thỏa thuận ý chí, tự do giao kết một cách bình đẳng Đồng thời hình thức pháp lý của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được xác lập bằng một hợp đồng dân sự có tên gọi là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Trong nền kinh tế thị trường, dưới tác động của các nguyên tắc thị trường, đất đai ngày càng trở lên có giá khiến việc chuyển nhượng QSDĐ không hề đơn giản Do sự hạn chế trong tiếp cận pháp luật và một bộ phận người dân muốn trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với Nhà nước nên họ ký kết hợp đồng khi chuyển nhượng QSDĐ không đầy đủ hoặc không theo đúng quy định về nội dung và hình thức của hợp đồng Hơn nữa, do sự phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, cùng với sự gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao khiến thị trường QSDĐ diễn ra rất sôi động và phức tạp Việc phát sinh tranh chấp về chuyển nhượng QSDĐ là điều khó tránh khỏi

Trên thực tế, các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do Tòa án nhân dân (TAND) thụ lý giải quyết ngày càng nhiều Thời gian giải quyết loại tranh chấp này bị kéo dài, vi phạm thời hạn xét xử, có không ít vụ án qua nhiều cấp xét xử vẫn không giải quyết được dứt điểm và gây thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự Điều này có nguyên nhân từ hệ thống pháp luật về giải quyết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn thiếu thống nhất, đồng bộ và tương thích cho dù đã được sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện thường xuyên Để đi tìm giải pháp khắc phục tình trạng này đã có nhiều công trình khoa học được công bố Song đề tài này vẫn còn nhiều dư địa để tiếp tục nghiên cứu; bởi lẽ, các công trình công bố chưa giải quyết thấu đáo, triệt để mọi yêu cầu mà đề tài đặt ra Vì vậy, việc nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là cần thiết đặt trong mối quan hệ tham chiếu với việc một loạt các đạo luật mới có liên quan được ban hành như Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015, Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015, Luật đất đai năm 2013 v.v

1.2 Đồng hành với sự phát triển của đất nước; trong những năm qua, tốc độ phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Ninh Bình liên tục tăng cao Đảng bộ, chính quyền

và nhân dân tỉnh Ninh Bình đoàn kết, nỗ lực vượt khó khai thác và phát huy tiềm năng, thế mạnh về du lịch, thu hút đầu tư Điều này đưa Ninh Bình trở thành điểm sáng trong phát triển du lịch của miền Bắc Kinh tế phát triển khiến thị trường bất động sản (BĐS) nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng ở địa phương này khởi sắc và phát triển sôi động Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phát sinh là điều khó tránh khỏi Số lượng các vụ việc tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà TAND tỉnh Ninh Bình thụ lý giải quyết ngày càng tăng Điều này gây áp lực đối với ngành TAND tỉnh Ninh Bình trong điều kiện số lượng thẩm phán còn thiếu; thực tiễn quản lý đất đai còn nhiều hạn chế, yếu kém; nguồn gốc sử dụng đất phức tạp; ý thức tuân thủ pháp luật trong xác lập, ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của người dân chưa cao v.v Vì vậy, việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng

về chuyển nhượng QSDĐ của TAND tại tỉnh Ninh Bình chưa đạt hiệu quả mong

muốn Muốn đưa ra các giải pháp khắc phục những yếu kém, hạn chế này thì phải

có sự đánh giá một cách có hệ thống, toàn diện thực trạng thi hành pháp luật về giải quyết các tranh chấp hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn tỉnh Ninh Bình

Với những lý do cơ bản trên đây, học viên lựa chọn đề tài: "Pháp luật về

giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình" làm luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu

Trong thời gian vừa qua, có nhiều công trình khoa học, bài viết nghiên cứu

về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng ở cả khía cạnh lý luận và thực tiễn Trong đó có một số công trình cụ thể liên quan trực tiếp đề tài nghiên cứu, bao gồm: i) Nguyễn Văn Luật

(chủ nhiệm) (2001), Đề tài"Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải

quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân", Đề tài nghiên cứu

khoa học cấp Bộ - Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC); ii) Châu Huế (2003),

"Tranh chấp đất đai va ̀ thẩm quyền giải quyết của Tòa án ", Luận văn thạc sĩ luật

học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; iii) Lưu Quốc Thái (2006), "Bàn về khái

niệm tranh chấp đất đai trong Luật đất đai 2003", Tạp chí Khoa học pháp luật, số

2(33), Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; iv) Tưởng Duy Lượng

(2008), "Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử", Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; v) Nguyễn Văn Cường và Trần Văn Tăng (2008), Báo cáo tham luận "Thực trạng giải

quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân - Kiến nghị và giải pháp", Viện

Khoa học xét xử, - TANDTC tại Hội thảo "Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp", ngày 08 - 09 tháng 10 năm 2008 tại Buôn Mê

Thuột, Đắk Lắk; vi) Mai Thị Tú Oanh (2009), Bài viết "Giải quyết tranh chấp đất

đai bằng Tòa án qua thực tiễn tại một địa phương", Tạp chí Nhà nước và pháp luật

số 08; vii) Phạm Thị Hương Lan (2009), "Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật

đất đai 2003", Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật - Hà Nội; viii)

Mai Thị Tú Oanh (2012), Bài viết "Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những vấn đề đặt ra", Tạp chí Nhà nước và

pháp luật, số 11(294) v.v

Các công trình nêu trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn cơ bản sau đây:

Một là, phân tích khái niệm, đặc điểm của chuyển QSDĐ; khái niệm và đặc

điểm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Hai là, phân tích khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng QSDĐ; ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Ba là, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn thi hành

Bốn là, đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện các quy định giải quyết tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ v.v

Tuy nhiên, nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện về lý luận và thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng như thực tiễn thi hành tại tỉnh Ninh Bình tham chiếu, so sánh với các quy định của BLDS năm 2015, BLTTDS năm 2015, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì dường như vẫn còn thiếu một công trình như vậy Trên cơ sở kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài đã công

bố, luận văn đi sâu tìm hiểu pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn thi hành tại tỉnh Ninh Bình

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Ninh Bình

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bao gồm: i) Phân tích khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; ii) Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ v.v

- Nghiên cứu thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Ninh Bình

- Phân tích đưa ra định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Ninh Bình

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau:

- Quan điểm, đường lối của Đảng về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung

và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng

- Các quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Luật đất đai năm 2013, BLDS năm 2015, BLTTDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Các trường phái lý thuyết, luận điểm khoa học về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

- Thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Ninh Bình

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật Tuy nhiên, trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu vào những vấn đề cụ thể sau:

- Giới hạn về nội dung Luận văn đi sâu nghiên cứu các quy định của Luật

đất đai năm 2013 về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và các quy định có liên quan của BLDS năm 2015, của BLTTDS năm 2015

- Giới hạn về phạm vi Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu ở việc áp

dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND tỉnh Ninh Bình

- Giới hạn về thời gian Luận văn giới hạn thời hạn nghiên cứu pháp luật về

giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2013 (năm ban hành Luật đất đai năm 2013) đến nay

5 Cơ sở chính trị và phương pháp nghiên cứu

5.1 Cơ sở chính trị

Cơ sở chính trị của luận văn dựa trên quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới đất nước; tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp quyền xã hội chủ nghĩa

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn sử dụng phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin

Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

- Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải, phương pháp bình luận được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

- Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh luật học, phương pháp nghiên cứu đa ngành được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án tỉnh Ninh Bình

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp luận giải được

sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật

về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND tỉnh Ninh Bình

6 Những đóng góp mới của luận văn

Luận văn có những đóng góp trên phương diện khoa học thể hiện ở các khía cạnh sau:

- Hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta

- Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án tỉnh Ninh Bình

- Đưa ra giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án tỉnh Ninh Bình

7 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án tỉnh Ninh Bình

Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết

tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án tỉnh Ninh Bình

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm chung về hợp đồng

Trong cuộc sống, mọi tổ chức, cá nhân tham gia nhiều quan hệ khác nhau Việc các bên tạo lập những quan hệ để chuyển giao các lợi ích vật chất cho nhau nhằm đáp ứng nhu cầu đời sống sinh hoạt và sản xuất - kinh doanh đóng vai trò quan trọng Điều này là một tất yếu trong xã hội Đất đai có tầm quan trọng về nhiều mặt Việc chuyển nhượng đất đai nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống của con người là giao dịch phổ biến, ra đời sớm nhất trong các giao dịch về đất đai Ở nước

ta, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai mà chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ Xét về bản chất, chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch dân sự Vì vậy, giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo các nguyên tắc, hình thức pháp lý v.v do pháp luật dân sự quy định Hình thức pháp lý của chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được đề cập khá phổ biến trong các văn bản pháp luật và trong các sách, báo pháp lý ở nước ta Vậy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là gì?

Để trả lời câu hỏi này thì trước tiên chúng ta cần phải tìm hiểu thế nào là hợp đồng?

Dưới góc độ pháp lý, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền và nghĩa vụ dân sự Theo Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp - Việt, "contrat": "Hợp đồng là một thỏa thuận từ đó dẫn tới việc phát sinh một hay nhiều nghĩa vụ hoặc tạo ra hay chuyển giao một quyền đối vật" [15, tr 182]

Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng ghi nhận: "Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" [34, Điều 385]

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: "Hợp đồng: Sự thỏa thuận về quyền lợi, nghĩa vụ giữa các bên thường được ghi nhận, ký kết trên văn bản" [50, tr 336]

Theo Từ điển Luật học do Nhà xuất bản từ điển Bách khoa biên soạn năm 1999:

Hợp đồng: Sự thỏa thuận giữa các bên có tư cách pháp nhân hoặc giữa những người có đầy đủ năng lực hành vi nhằm xác lập, thay đổi, phát triển hay chấm dứt quyền, quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên Có nhiều loại hợp đồng như hợp đồng mua bán, hợp đồng vận chuyển, hợp đồng thuê mượn tài sản, hợp đồng vay tiền, hợp đồng dịch vụ, hợp đồng bảo hiểm, hợp đồng gia công, hợp đồng chuyển giao công nghệ v.v Hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản, nếu hợp đồng với đối tác nước ngoài thì phải lập văn bản bằng tiếng mẹ đẻ của các bên tham gia hợp đồng và bằng ngôn ngữ thông dụng trên thế giới (tiếng Anh, Pháp), các ngôn ngữ ghi rõ trong hợp đồng đều có giá trị pháp lý như nhau Hợp đồng phải có chữ ký đầy đủ của những người có thẩm quyền của các bên [45, tr 231]

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp biên soạn

"Hợp đồng: Sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ" [49, tr 388]

Như vậy, mặc dù có nhiều quan niệm khác nhau về khái niệm hợp đồng song giới luật học nước ta thống nhất với nhau ở điểm hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên (hai hay nhiều bên) về việc xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ Sự thỏa thuận này thường được ghi nhận, ký kết bằng văn bản

1.1.1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng dân sự có nhiều loại, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là khái niệm được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật mà trước hết là BLDS năm 2015, Luật đất đai năm 2013 và

các văn bản hướng dẫn thi hành v.v Khái niệm này được giải thích trong các sách, báo pháp lý ở nước ta; cụ thể như sau:

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp biên soạn:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất

và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai

Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền là giá trị của quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Các bên phải làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai [49, tr 390-391]

Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ luật học:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất

và quyền sử dụng đất cho bên được nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền là giá trị của quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Các bên phải làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai [46, tr 68-69]

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất [34, Điều 500]

"Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan" [34, Điều 502] Theo đó, sự tuân thủ các quy định của BLDS năm 2015 chủ yếu ở các nội dung cơ bản như hình thức pháp lý của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; nội dung và các điều khoản cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; các nguyên tắc và yêu cầu đối với các chủ thể khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Sự tuân thủ các quy định của Luật đất đai năm

2013 chủ yếu ở các nội dung cơ bản như điều kiện về chủ thể chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng; đối tượng (QSDĐ) được phép chuyển nhượng; điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng và các yêu cầu cụ thể về quy trình, thủ tục và quyền, nghĩa vụ của các bên khi ký kết và thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Mọi trường hợp ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không thực hiện theo tôn chỉ mục đích nêu trên đều có nguy cơ dẫn đến các tranh chấp, bất đồng giữa các bên; hơn thế nữa, hợp đồng có thể bị tuyên là vô hiệu hoặc bị hủy bỏ bởi

quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Với những phân tích trên có thể đưa ra khái niệm hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là sự thỏa thuận giữa các

bên tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai; theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phải được lập thành văn bản và các bên phải làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai

1.1.1.3 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng cụ thể của hợp đồng Nên bên cạnh những đặc điểm chung của hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn có một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Đối với các loại tài sản thông thường khác thì chỉ chủ sở hữu mới có đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản của mình Trong lĩnh vực đất đai, người sử dụng đất tuy không phải là chủ sở hữu đất đai nhưng lại có quyền sở hữu một loại quyền tài sản được phát sinh trên cơ sở chiếm hữu, sử dụng đất; đó là QSDĐ Việc tách biệt giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và QSDĐ (quyền sử dụng, khai thác hoa lợi, lợi tức từ đất đai) của người sử dụng đất là một đặc thù của pháp luật Việt Nam Nhà nước là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất) Người được Nhà nước trao QSDĐ có quyền chuyển nhượng QSDĐ Điều này có nghĩa là QSDĐ này được Nhà nước thừa nhận là một loại quyền tài sản trị giá được bằng tiền và có thể tham gia các giao dịch trên thị trường

Tuy nhiên, không phải bất cứ chủ thể sử dụng đất nào cũng được tham gia giao dịch và là một bên trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Để trở thành một bên chủ thể của loại hợp đồng này, họ phải đáp ứng một số điều kiện nhất định do pháp luật quy định và chịu sự kiểm soát, quản lý của Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đối với đất đai Theo pháp luật đất đai hiện hành, người được chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nước

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

ii) Nhóm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế QSDĐ

- Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

iii) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) sử dụng đất

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,

khu công nghệ cao, khu kinh tế theo hình thức thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng công trình ngầm được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam

Thứ hai, đối tượng giao dịch của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không phải là đất đai mà là QSDĐ (quyền sử dụng đối với vật); bởi lẽ, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ Hơn nữa, QSDĐ là một loại quyền tài sản Nó trị giá được bằng tiền và tham gia các giao dịch trên thị trường Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ Nếu như đối với quyền đòi nợ hay các loại quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng có được từ một giao dịch do hai bên ký kết trước đó thì "quyền sử dụng đất" là một quyền tự nhiên của người sử dụng đất khi được chiếm hữu đất; là quyền khai thác các tính năng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó Thông qua hành vi

sử dụng đất mà con người có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình và sản xuất ra của cải vật chất cho xã hội [11, tr 14]

Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chịu sự điều chỉnh của nhiều loại văn bản quy phạm pháp luật khác nhau do tính đặc thù và tính đặc biệt của đối tượng tham gia giao dịch: BLDS, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Công chứng, Luật Nhà ở…

Thứ ba, về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ

Trong quá trình sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người có QSDĐ không có khả năng khai thác hiệu quả tiềm năng đất đai hoặc không còn nhu cầu sử

dụng đất Để đảm bảo hiệu quả sử dụng đất, pháp luật cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ cho người có nhu cầu sử dụng đất và thu một khoản tiền sử dụng vào việc tìm kiếm một ngành nghề mới Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển nhượng chấm dứt quan hệ sử dụng đất với Nhà nước; đồng thời, bên nhận chuyển nhượng thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới với Nhà nước Do tính chất quan trọng của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nên giao dịch này phải tuân theo điều kiện, trình tự, thủ tục do pháp luật đất đai quy định Bởi lẽ, ở nước ta, Nhà nước vừa đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai vừa thống nhất quản lý đất đai Do đó, mọi biến động liên quan đến đất đai (trong đó có chuyển nhượng QSDĐ) phải đặt trong "quỹ đạo" quản lý của Nhà nước Theo khoản 2 Điều 188 Luật đất đai năm 2013:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này

b) Đất không có tranh chấp

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án d) Trong thời hạn sử dụng đất [31]

1.1.2 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Khái niệm tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng là điều khó tránh khỏi trong đời sống xã hội Tuy nhiên, tranh chấp

về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ thực sự sôi động và phức tạp kể từ khi nền kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là khái niệm được sử dụng khá phổ biến không chỉ trong đời sống

xã hội mà còn trong các văn bản pháp luật Tuy nhiên, trong các văn bản pháp luật

lại chưa đưa ra định nghĩa hay đưa ra giải thích về khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Vậy tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ là gì? Để trả lời câu hỏi này, trước tiên chúng ta cần tìm hiểu thế nào là tranh chấp đất đai; bởi lẽ, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng cụ thể của tranh chấp đất đai Khái niệm tranh chấp đất đai được các sách báo, tài liệu pháp lý của nước ta quan niệm như sau:

- Theo Luật đất đai năm 2013: "Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai" [31, Khoản 24 Điều 3]

- Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: "Tranh chấp: Bất đồng, trái ngược nhau" [50, tr 808]

- Theo Giáo trình Luật đất đai của Đại học Huế: "Tranh chấp đất đai: Đó là các mâu thuẫn, xung đột giữa các chủ thể sử dụng đất khi họ cho rằng các quyền và lợi ích hợp pháp về quyền sử dụng đất của mình bị xâm hại" [9, tr 341-342]

- Theo Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: "Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa

vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai" [47, tr 455]

Như vậy, chúng ta có thể hiểu tranh chấp đất đai là những bất đồng, mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phát sinh giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai

1.1.2.2 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cho dù trên thực tế, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy ra tương đối phổ biến và có xu hướng gia tăng Việc giải quyết loại tranh chấp này đã

và đang được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện Tuy nhiên xét về khía cạnh học thuật, việc giải mã khái niệm tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ dường như ít được các văn bản pháp luật đất đai và các sách báo, tài liệu pháp lý đề cập Thậm chí ngay tại Điều 3 Giải thích thuật ngữ của các đạo Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 cũng không đưa ra sự giải mã thế nào là tranh

chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Trên cơ sở tiếp cận, tìm hiểu khái niệm tranh chấp đất đai nói chung, theo tác giả, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng

QSDĐ có thể hiểu như sau: Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất là sự bất đồng , mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích , về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham g ia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng cụ thể của tranh chấp hợp đồng Bên cạnh các đặc điểm của tranh chấp hợp đồng, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ còn có một số đặc điểm riêng sau đây:

Thứ nhất, về chủ thể tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Hợp

đồng chuyển nhượng QSDĐ được ký kết giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ Bên chuyển nhượng QSDĐ phải có QSDĐ hợp pháp Bởi lẽ, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất; cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là người sử dụng đất), công nhận QSDĐ Họ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)

và được chuyển QSDĐ (trong đó có chuyển nhượng QSDĐ) Như vậy, một trong các chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất Những chủ thể này tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng với tư cách là người sử dụng đất chứ không phải là chủ sở hữu đất đai Cho dù hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có được

ký kết giữa các bên thì đất đai vẫn luôn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Thứ hai, như phần trên đã phân tích về tính chất đặc thù của chế độ sở hữu

toàn dân về đất đai ở nước ta; nên đối tượng của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến việc sử dụng đất Các quyền và nghĩa vụ này "phát sinh" (có sau) trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Điều này có nghĩa là bên chuyển nhượng QSDĐ (người sử dụng đất) phải được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,

công nhận QSDĐ và được cấp GCNQSDĐ Sau đó, trong thời hạn sử dụng đất, họ mới có quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Mặt khác, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong đàm phán, ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong thực hiện hoặc thanh lý hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Thứ ba, xét về bản chất, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong

đàm phán, ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mang tính chất công và tính chất tư

Tính chất tư thể hiện đây là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ theo mối quan hệ "ngang" (bình đẳng với nhau về địa vị pháp lý) Các quyền và nghĩa vụ này được hình thành thông qua sự thỏa thuận giữa các bên và được ghi nhận, ký kết trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Tính chất công thể hiện, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Vì vậy, Nhà nước giám sát, quản lý mọi biến động của đất đai (bao gồm việc đàm phán, ký kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ )

Vì vậy, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chịu sự điều chỉnh của một số đạo luật thuộc lĩnh vực "luật công" và lĩnh vực "luật tư" Điều này thể hiện:

Một là, việc xem xét các bên tranh chấp có vi phạm các nguyên tắc giao

kết hợp đồng, vi phạm hình thức, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hay không dựa trên nội dung các quy định của BLDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Hai là, việc xem xét bên chuyển nhượng có QSDĐ, có tuân theo điều kiện,

trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, có đăng ký đất đai hay không dựa trên các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Ba là, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải

tuân thủ trình tự tố tụng như thế nào; cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết dựa trên các quy định của BLTTDS năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành

1.1.3 Nguyên nhân tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp h ợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy ra thể hiện những mâu thuẫn, bất đồng về lơ ̣i ích kinh tế giữa người sử du ̣ng đất với nhau và giữa người sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Thời gian qua, loại tranh chấp này diễn

ra ở hầu hết các đi ̣a phương trong cả nước Từ thực tế gi ải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, có thể nhận diện mô ̣t số nguyên nhân chủ yếu sau đây :

Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có nguyên nhân từ

những mâu thuẫn, chồng chéo, bất tương thích, thiếu thống nhất trong hệ thống pháp luật đất đai qua các thời kỳ Xin đơn cử ví dụ về sự bất tương thích trong các đạo luật quy định về hiệu lực pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất Theo Luật đất đai năm 2013 quy định "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính" [31, Khoản 3 Điều 188] Trong khi đó, Luật kinh doanh BĐS năm 2014 (Luật kinh doanh BĐS năm 2014) lại quy định:

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng [32, Khoản 3 Điều 17]

Luật nhà ở năm 2014 quy định: "Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng" [33, Khoản 1 Điều 122]

Như chúng ta đã biết nhà và đất gắn bó với nhau thành một khối thống nhất không thể tách dời Nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất Trên thực tế

các giao dịch về đất ở luôn gắn liền với nhà ở và ngược lại Việc quy định không thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở thương mại giữa Luật đất đai năm 2013, Luật kinh doanh BĐS năm 2014 và Luật nhà ở năm 2014 tiềm ẩn nguy

cơ phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Thứ hai , kể từ khi nền kinh tế nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị

trường, dưới tác động của các quy luật khách quan của kinh tế thị trường thì đất đai ngày càng trở lên có giá Đặc biệt đất đai ở khu vực đô thị, ven các trục đường giao thông, khu vực ngoại thành đang trong quá trình "đô thị hóa" v.v có giá lên đến hàng chục triệu đồng hoặc thậm chí hàng trăm triệu đồng/m2 Phân khúc thị trường BĐS ở những khu vực này phát triển rất sôi động Do sự hấp dẫn về lợi nhuận của giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường BĐS mang lại nên có một số người không từ một thủ đoạn nào (kể cả việc thực hiện hành vi lừa đảo, đầu cơ, mua bán trúc lợi bất chấp pháp luật ) Mặt khác, có một số người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng QSDĐ có tâm lý trốn tránh nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước nên thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không theo đúng các quy định về nội dung và hình thức do pháp luật quy định Đây cũng là một nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Thứ ba, quá trình công nghiệp hóa, hiê ̣n đa ̣i hóa đã làm thay đổi bộ mặt đất nước theo hướng văn minh, hiện đại Sự đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật

và hệ thống hạ tầng xã hội của Nhà nước đã gây ra tình trạng "sốt đất" cục bộ Một con đường mới xây dựng, mô ̣t dự án phát triển khu công nghiê ̣p được triển khai đã tác động khiến giá đất ở khu vực đó tăng lên gấp hàng chu ̣c lần Điều này kích thích mọi người bỏ tiền mua bán đất hoặc thu gom đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân nông dân nhằm mục đích bán lại kiếm lời Do không phải để ở hoặc né tránh các quy định của pháp luật về thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng QSDĐ; việc chuyển nhượng được thực hiện dưới hình thức "giấy tờ mua bán viết tay"

hoặc không theo đúng các quy định về nội dung và hình thức của hợp đồng v.v Khi giá đất tăng cao đã phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Thứ tư, một bộ phận không nhỏ người dân, công chức nhà nước thờ ở với

việc tìm hiểu pháp luật hoặc không hiểu biết pháp luật Hơn nữa, do ý thức coi thường pháp luật và nếp suy nghĩ, tâm tư của người dân sống thiên về bản năng, tình cảm Vì vậy, khi thực hiện giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ; họ ký kết hợp đồng không đúng với quy định của pháp luật Đây là một nguyên nhân tiềm ẩn xảy

ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Ngoài những nguyên nhân trên thì công tác tuyên truyền , giáo dục, phổ biến pháp luật đất đai thực hiện chưa hiệu quả Dẫn đến, mô ̣t bô ̣ phâ ̣n nhân dân nh ận thức pháp luâ ̣t còn h ạn chế, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t

về chuyển nhượng QSDĐ khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Hành vi vi phạm pháp luật về chuyển như ợng QSDĐ diễn ra khá phổ biến Trong cơ chế thi ̣ trường, QSDĐ là tài sản có giá trị lớn nên nhiều người lợi du ̣ng kẽ hở, lách luật, đòi lại nhà đất đã bán cũng là mô ̣t t rong những nguyên nhân làm phát sinh các tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng

1.2 Lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền

Một là, xuất phát từ cơ cấu tổ chức bộ máy của TAND Đây là cơ quan tài

phán được tổ chức độc lập với các cơ quan quản lý TAND là một nhánh của quyền lực nhà nước được chia thành cơ quan lập pháp (Quốc hội và Hội đồng nhân dân các

cấp, cơ quan hành pháp (Chính phủ và Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp) và cơ quan tư pháp (TAND)

Mặt khác, TAND là cơ quan duy nhất ở Việt Nam có chức năng xét xử Hiến pháp năm 2013 quy định: "Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư pháp" [30, Khoản 1 Điều 102]

và "Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân" [30, Khoản 3 Điều 102] Với cơ cấu, chức năng như vậy, đảm bảo cho phán quyết của TAND đảm bảo sự công bằng, khách quan

Hai là, một trong những nguyên tắc xét xử của TAND là "Thẩm phán, Hội thẩm

nhân dân xét xử độc lập và chỉ tuân theo pháp luật; nghiêm cấm cơ quan, tổ chức, cá nhân can thiệp vào việc xét xử của Thẩm phán, Hội thẩm" [30, Khoản 2 Điều 103] Tính độc lập của việc xét xử đảm bảo cho Thẩm phán, Hội thẩm đưa ra quyết định công tâm, đúng pháp luật Hơn nữa, việc xét xử của TAND có Hội thẩm nhân dân tham gia không những đảm bảo tính dân chủ mà còn thể hiện sự giám sát của Nhân dân đối với quá trình tố tụng đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật

Ba là, TAND có một đội ngũ Thẩm phán có năng lực, trình độ chuyên môn,

am hiểu pháp luật, được trang bị kỹ năng xét xử và tuân thủ đạo đức nghề nghiệp đảm bảo cho hoạt động xét xử, giải quyết tranh chấp mang tính chuyên nghiệp Vì vậy, hạn chế đến mức thấp nhất việc xét xử oan sai hoặc không đúng pháp luật Hơn nữa, phán quyết hoặc bản án có hiệu lực pháp luật của TAND được đảm bảo thi hành bởi các cơ quan thi hành án

1.2.2 Ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng tuy là hiện tượng diễn ra bình thường trong đời sống xã hội và ở bất kỳ giai đoạn nào Tuy nhiên, nếu tranh chấp xảy ra không được giải quyết và

giải quyết không triệt để, lại gây nhiều tác động xấu cho xã hội Có thể nhận thấy sự cần thiết phải giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ qua những lý

do sau đây:

Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gây những tác động

tiêu cực đến mọi mặt của đời sống xã hội khi không được giải quyết kịp thời, dứt điểm

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy ra nếu không được giải quyết sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy không mong muốn Thông thường, đối tượng của hợp đồng này là một hoặc nhiều thửa đất gắn liền với công trình kiến trúc, cây cối, hoa màu Khi tranh chấp xảy ra đồng nghĩa với việc sử dụng đất bị ngưng trệ Các bên đương sự lao vào cuộc chiến pháp lý khốc liệt nhằm phân định "thắng - thua",

"đúng - sai" tiềm ẩn sự chia rẽ, mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, đe dọa sự ổn định chính trị - xã hội Một nguồn lực xã hội thay vì đầu tư cho sản xuất - kinh doanh nhằm tạo ra của cải vật chất lại bị bỏ vào việc theo đuổi kiện tụng kéo dài gây tốn kém về thời gian, công sức, tiền bạc của các bên Không những vậy, sự mệt mỏi căng thẳng đầu óc, trạng thái ức chế, bực bội, lo lắng thường trực đối với các bên đương sự Một lượng tiền rất lớn bỏ ra để nhận chuyển nhượng QSDĐ bị chiếm dụng do tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy ra

Ở một khía cạnh khác, các cơ quan nhà nước, đoàn thể quần chúng, cộng đồng dân cư phải bỏ thời gian, công sức, trí tuệ vào việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Bên cạnh đó, nếu tranh chấp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được giải quyết sẽ tác động tiêu cực đến hoạt động của thị trường BĐS, khiến các giao dịch về QSDĐ bị ngưng trệ và làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh ở nước ta

Thứ hai, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nếu được giải quyết

sẽ có những tác động tích cực đối với các bên tranh chấp và cộng đồng xã hội

Khi tranh chấp được giải quyết, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên được đảm bảo theo quy định của pháp luật Các chủ thể được nhận chuyển nhượng QSDĐ và được thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với đất đai Họ nhanh

chóng bắt tay vào việc sử dụng đất Những bất đồng mâu thuẫn được giải quyết,

"ách tắc được tháo gỡ" tạo điều kiện thúc đẩy giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ, góp phần tác động tích cực đối với hoạt động của thị trường BĐS Bên cạnh đó, dưới góc độ trật tự xã hội, khi tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được giải quyết bằng một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền (UBND hoặc TAND) sẽ hạn chế được các xung đột phát sinh không để trở thành điểm nóng Nhờ đó, mà các tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng có chiều hướng giảm, góp phần ổn định trật

tự xã hội Hơn nữa, thông qua việc giải quyết tranh chấp sẽ nâng cao ý thức tôn trọng pháp luật và xây dựng lối hành xử văn minh không chỉ đối với các bên đương sự

mà còn đối với người dân trước những bất đồng, mâu thuẫn nảy sinh trong cuộc sống

Thứ ba, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng pháp

luật là phương thức giải quyết đem lại hiệu quả cao nhất

Mỗi vụ việc tranh chấp dân sự thông thường có nhiều giải pháp để các chủ thể lựa chọn phương thức giải quyết như: Các bên chủ thể tự thương lượng, UBND cấp xã tổ chức hòa giải cơ sở hoặc các bên lựa chọn con đường giải quyết bằng pháp luật Trong các phương thức này thì phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng pháp luật mang lại nhiều ưu thế Lý luận về pháp luật đã chỉ ra những thuộc tính cơ bản của pháp luật bao gồm:

Một là, quy phạm pháp luật là những quy tắc, chuẩn mực chung mang tính

bắt buộc đối với mọi tổ chức, cá nhân; được ban hành và đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng pháp luật đòi hỏi không chỉ các bên đương sự mà cả cơ quan nhà nước, công chức nhà nước có thẩm quyền phải tuân thủ các quy định của pháp luật Điều này đảm bảo sự công bằng, bình đẳng cho mọi người khi tham chiếu vào quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Hai là, tính cưỡng chế của pháp luật Cưỡng chế là một thuộc tính riêng của

pháp luật Nó đảm bảo cho sự nghiêm minh của pháp luật trong việc áp dụng chế tài

xử lý đối với các hành vi vi phạm Do bản chất tốt đẹp của pháp luật mà cưỡng chế không đơn thuần là trừng trị đối với hành vi của người vi phạm pháp luật mà quan trọng hơn nó có tác dụng giáo dục không chỉ đối với bản thân người vi phạm mà còn đối với những người khác Thông qua việc thực hiện chế tài giúp người có hành

vi vi phạm pháp luật tự nhận thức được việc làm sai trái của mình để "cải tà quy chính", sửa chữa phấn đấu trở thành người tốt Mặt khác, thông qua việc cưỡng chế đối với người có hành vi vi phạm pháp luật thì những người khác lấy đó là bài học

để răn mình không được vi phạm pháp luật

Cưỡng chế trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thực hiện khi có hành vi trái pháp luật, được thực hiện một cách vô ý hoặc cố ý, xâm phạm tới quyền lợi của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ; hay các bên đương sự không chấp hành phương án giải quyết tranh chấp đã

có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Đây là hai trong số rất nhiều các thuộc tính cơ bản của pháp luật Nhưng cũng chỉ cần qua hai thuộc tính này, chúng ta thấy được tính ưu việt của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng pháp luật đảm bảo sự kịp thời, dứt điểm không để dây dưa, kéo dài

1.2.3 Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai không phải lúc nào cũng nhất trí với nhau về tất cả các vấn đề trong quan hệ pháp luật Vì vậy sẽ xuất hiện những ý kiến khác nhau, những mâu thuẫn, những bất đồng giữa các bên Hiện tượng này được thể hiện trên thực tế bằng những hành động cụ thể và người ta gọi

hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khi các chủ thể trực tiếp thể hiện thái độ thông qua những hành vi nhất định của mình Các dạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phổ biến, bao gồm: yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng khi một trong các bên thực hiện không đầy đủ, đúng thời hạn theo thỏa thuận; yêu cầu tuyên bố hợp đồng

vô hiệu về nội dung, hình thức để hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận; tranh chấp về diện tích thực tế chuyển nhượng so với diện tích được ghi trên GCNQSDĐ

Nguyên nhân của những tranh chấp về HĐCN QSD đất có nhiều, nhưng có thể tìm hiểu ở một số khía cạnh sau:

- Hiện nay, trong quá trình hiện đại hóa, công nghiệp hóa đất nước, việc thu hồi đấ để mở rộng đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng thực hiện các dự án đầu tư làm cho quỹ đất canh tác ngày càng giảm Trong khi đó, sự gia tăng dân số ở tỷ lệ cao,

cơ cấu kinh tế chưa đáp ứng được vấn đề giải quyết việc làm và cuộc sống cho người lao động Đặc biệt do tác động mạnh mẽ của cơ chế thị trường làm cho giá đất tăng đã và đang là những áp lực lớn gây nên tình trạng khiếu kiện, tranh chấp đất đai và trong đó tranh chấp HĐCN QSD đất diễn ra một cách gay gắt

- Về chính sách, pháp luật đất đai chưa hoàn thiện, thiếu đồng bộ, có mặt không rõ ràng và đang có nhiều biến động Hơn nữa, thực tế áp dụng các chính sách còn nhiều tùy tiện Bên cạnh đó, các văn bản hướng dẫn thi hành các điều luật đã quy định chậm được ban hành làm cho việc áp dụng pháp luật được thực hiện một cách cầm chừng, thiếu hiệu quả Nhiều văn bản pháp luật đất đai chưa thực sự đi vào cuộc sống

- Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai chưa thực sự đạt được hiệu quả tích cực và sâu rộng, vì thế trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong nhân dân còn hạn chế

Mục đích, ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp rất rõ ràng Các bên có thể

tự giải quyết khi phát sinh tranh chấp bằng việc tự thương lượng hòa giải để cùng đến một điểm chung hoặc nhờ đến bên thứ ba trung gian: UBND xã, phường nơi có bất động sản hoặc hệ thống Tòa án nhân dân Pháp luật là phương tiện quan trọng

để Nhà nước quản lý xã hội, quản lý nền kinh tế nhưng nếu Nhà nước chỉ ban hành pháp luật mà không có những biện pháp bảo đảm được thực hiện thì pháp luật cũng không thể phát huy được vai trò tác dụng của mình Vì thế, cùng với việc ban hành pháp luật, Nhà nước còn đảm bảo pháp luật được thi hành Việc xem xét giải quyết các dạng tranh chấp QSD đất trong đó có tranh chấp HĐCN QSD đất là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai và là những biện pháp để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất, cần giáo dục ý thức pháp luật cho công dân để ngăn ngừa những vi phạm pháp luật khác có thể xảy

ra Với ý nghĩa đó thì việc giải quyết tranh chấp HĐCN QSD đất và tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội

bộ nhân dân Trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu mọi hậu quả pháp luật do hành vi của họ gây ra Đó cũng là công việc có ý nghĩa quan trọng để tăng cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai Tuy nhiên khác với các loại tranh chấp đất, tranh chấp HĐCNQSD đất không bắt buộc phải qua hòa giải tại cơ sở Tại Điều

8 Nghị quyết số 05/2012/HĐTP ngày 3/12/2012 của Tòa án nhân dân Tối Cao hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ hai “thủ tục giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm” đã quy định: khi xác địn điều kiện khổ kiện vụ án dân sự mà đối tượng khở kiện là QSD đất thì thực hiện như sau:

Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải tại UBND xã phường thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135 của Luật đất đai

Đối với tranh chấp liên quan đến QSD đất như tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSD đất (bao gồm tranh chấp HĐCN, chuyển đỏi, tặng cho QSD đất) tranh chấp về thừa kế QSD đất, chia tài sản chung cua vợ chồng là QSD đất thì không phải tiến hành hòa giải tại UBND xã phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp

Đây là bước chuyển và nhận thức mới của các nhà làm luật làm cho pháp luật đến gần với thực tiễn đời sống, đáp ứng được nhu cầu bảo vệ lợi ích hợp pháp chính đáng của nhân dân

Kết luận Chương 1

1 Chuyển nhượng QSDĐ là giao dịch phổ biến hiện nay ở nước ta nhằm chuyển dịch đất đai đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống Hình thức pháp lý của chuyển nhượng QSDĐ là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Pháp luật Việt Nam quan niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ đúng trình tự, thủ tục

do BLDS và pháp luật đất đai quy định; theo đó, bên chuyển nhượng chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ

2 Trong nền kinh tế thị trường khi đất đai ngày càng trở lên có giá thì tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là điều khó tránh khỏi Điều này có nguyên nhân từ hệ thống pháp luật đất đai còn mâu thuẫn, chồng chéo, bất tương thích, chưa đồng bộ; ý thức chấp hành pháp luật và sự hiểu biết pháp luật đất đai của một

bộ phân dân cư còn hạn chế; các bên trốn tránh nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi xác lập giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ nên ký kết hợp đồng không theo đúng nội dung và hình thức do pháp luật quy định v.v

3 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhằm hóa giải những bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ giữa các bên; duy trì sự ổn định chính trị; bảo đảm mối quan hệ ổn định đoàn kết trong nội bộ nhân dân, tháo gỡ những "điểm nghẽn" trong chuyển nhượng QSDĐ và góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển v.v TAND là mô hình tài phán độc lập nên việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, sự khách quan, công bằng và bình đẳng

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH

2.1 Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1.1 Nội dung pháp luật tố tụng về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại BLTTDS năm 2015 với các nội dung về thẩm quyền; trình tự, thủ tục xét xử tranh chấp đất đai

Thứ nhất, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Khoản 9 Điều 26 BLTTDS năm 2015 nêu rõ tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai là một trong những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án Vấn đề phân chia thẩm quyền giữa TAND các cấp và cùng cấp được quy định tại Điều 35, Điều 36, Điều 37, Điều 38 BLTTDS năm

2015 Thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết tranh chấp đất đai được làm rõ ở những khía cạnh sau: Phân định thẩm quyền giữa các cấp Tòa án, phân định thẩm quyền sơ thẩm tranh chấp đất đai giữa các cấp Tòa án tuân thủ nguyên tắc: i) Thẩm quyền của Tòa án nơi có BĐS; ii) Thẩm quyền của Tòa án nơi cư trú, nơi làm việc, nơi có trụ sở của bị đơn; iii) Thẩm quyền theo sự thỏa thuận của các đương sự; iv) Thẩm quyền giữa các Tòa án cùng cấp theo sự lựa chọn của nguyên đơn

Theo Luật Tổ chức TAND năm 2014 và BLTTDS năm 2015 quy định khi giải quyết tranh chấp nói chung và giải quyết quyết tranh chấp đất đai nói riêng được thực hiện bởi các cấp Tòa án, bao gồm: TANDTC; TAND cấp cao; TAND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là TAND cấp tỉnh); TAND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là TAND cấp huyện)

Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết sơ thẩm tất cả các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; trừ những tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà có đương sự ở nước ngoài, tài sản ở nước ngoài cần phải thực hiện ủy thác tư pháp hoặc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có xem xét đến hủy quyết định hành chính cá biệt của cá nhân, cơ quan tổ chức có thẩm quyền thì thuộc thẩm quyền giải quyết sơ thẩm của TAND cấp tỉnh

Thứ hai, về quy trình và thủ tục nộp đơn khởi kiện và thủ tục giải quyết

tranh chấp dân sự nói chung, trong đó có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng; cụ thể:

Một là, về thủ tục nhận đơn khởi kiện Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể

từ ngày nhận được đơn khởi kiện, tòa án phải xem xét và có một trong các quyết định: Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án nếu thuộc thẩm quyền; chuyển đơn khởi kiện cho tòa án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện, nếu vụ án thuộc thẩm quyền của tòa án khác; trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện, nếu việc đó không thuộc thẩm quyền của tòa án Để bảo đảm điều kiện thuận lợi cho cơ quan, tổ chức, cá nhân nộp đơn khởi kiện Đồng thời, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong

hoạt động tố tụng, tiến tới xây dựng "Tòa án điện tử" thì ngoài phương thức nộp đơn khởi kiện trực tiếp gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính BLTTDS

năm 2015 bổ sung phương thức gửi đơn khởi kiện trực tuyến bằng hình thức điện tử

qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án TANDTC sẽ hướng dẫn chi tiết thủ tục gửi

đơn qua cổng thông tin điện tử BLTTDS năm 2015 quy định cụ thể hơn nội dung này tại Điều 191; trong đó, nêu rõ kết quả xử lý đơn của Thẩm phán quy định tại khoản 3 Điều này phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có)

Hai là, về thụ lý vụ án Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được giấy

báo của tòa về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng

án phí và nộp biên lai cho tòa án để tòa án thụ lý vụ án Trong thời hạn 03 ngày làm

việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Tòa án phải thông báo bằng văn bản cho bị đơn, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án, cho Viện kiểm sát nhân dân cùng cấp về việc Tòa án đã thụ lý vụ án

Thời hạn chuẩn bị xét xử đối với các vụ án tranh chấp dân sự là 04 tháng,

kể từ ngày thụ lý và 02 tháng đối với các yêu cầu việc dân sự Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì được quyền gia hạn nhưng không được vượt quá 02 tháng đối với vụ án và 01 tháng đối với yêu cầu dân sự

Ba là, về hòa giải Hòa giải được quy định thành một điều riêng biệt và trở

thành nguyên tắc bắt buộc trong quá trình giải quyết các tranh chấp tại tòa án, trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được Việc hòa giải tuân theo nội dung và trình tự do BLTTDS năm 2015 quy định Nếu các bên thỏa thuận được với nhau về toàn bộ những vấn đề cần phải giải quyết trong vụ án thì Tòa án lập biên bản hòa giải thành và hết thời hạn bảy ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận đó Nếu các bên không thỏa thuận được với nhau thì Tòa án đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung

2.1.2 Nội dung pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự bất đồng , mâu thuẫn hay xung đô ̣t về mă ̣t lợi ích , về quyền và nghĩa vu ̣ giữa các chủ thể tham gia ký k ết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Như vậy, để có thể nhận diện được những tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, trước tiên luận văn phân tích những nội dụng pháp lý liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được quy định trong BLDS năm 2015 và Luật đất đai năm 2013

Thứ nhất, các điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Như đã phân tích ở trên, xét về bản chất, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ

là giao dịch dân sự Do vậy, giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải đáp ứng các điều kiện về năng lực chủ thể; bao gồm có năng lực pháp luật và năng lực hành

vi dân sự dầy đủ Tuy nhiên, với tính chất đặc biệt của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ Nên ngoài những điều kiện đó, khi giao kết hợp đồng còn phải đáp ứng những điều kiện đặc thù theo quy định của pháp luật Do giới hạn của luận văn, các điều kiện được phân tích dưới đây là những điều kiện đặc thù với chủ thể khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là cá nhân, tổ chức có đầy đủ năng lực tham gia giao kết, xác lập hợp đồng theo quy định của pháp luật

Một là, đối với cá nhân Cá nhân đó phải là người có đầy đủ năng lực hành

vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự; là chủ thể có quyền định đoạt QSDĐ đem ra giao dịch Trường hợp cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì phải có người đại diện hợp pháp khi giao kết hợp đồng

Hai là đối với tổ chức thì người đứng đầu tổ chức hoặc người được tổ chức

ủy quyền hợp pháp thì mới có quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Song cần lưu ý điểm đặc biệt về chủ thể khi chuyển nhượng QSDĐ; đó là bị ràng buộc bởi việc chứng minh, xác nhận tình trạng hôn nhân Xét dưới góc độ thực

tế và quy định của pháp luật, Giấy chứng nhận QSDĐ (GCNQSDĐ) được Nhà nước cấp cho người sở hữu QSDĐ Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, tác động của những mỗi quan hệ xã hội, GCNQSDĐ này có thể được đem nhập thành khối tài sản chung trong quan hệ hôn nhân gia đình hoặc đất đai được hình thành trong thời kỳ hôn nhân nhưng chỉ có một bên vợ hoặc chồng là người được ghi trên GCNQSDĐ Do đó khi xác lập hợp đồng, cơ quan lập hợp đồng và Nhà nước dự liệu người chuyển nhượng bắt buộc là vợ chồng hay vợ hoặc chồng khi một trong các bên chứng minh được đây là tài sản riêng của vợ hoặc chồng

Ngoài các điều kiện chung nêu trên, người sử dụng đất với tư cách là bên chuyển nhượng QSDĐ trong hợp đồng còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật đối với một chủ thể của quan hệ chuyển QSDĐ Theo quy định của pháp luật dân sự thì đối với năng lực chủ thể là cá nhân thì phải đảm bảo cá nhân đó có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi để xác lập, thực hiện

quyền và nghĩa vụ dân sự Trong đó, quyền xác lập giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, khả năng thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng Đối với pháp nhân (tổ chức) phải được công nhận là pháp nhân theo quy định tại Điều 74 BLDS năm 2015

a) Được thành lập theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan;

b) Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này; c) Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình;

d) Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập [34] Dưới góc độ Luật đất đai, chủ thể chuyển nhượng phải đảm bảo là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, QSDĐ do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ (cụ thể tại các Điều 174, 176,

khoản 1 Điều 177, khoản 1 Điều 178, khoản 1 Điều 179, điểm a, khoản 3 Điều 179;điểm a khoản 2 Điều 180; khoản 1, 3, 4, 5 Điều 183; khoản 1, 2, 3 Điều 184; điểm a

xây dựng kinh doanh nhà ở thì chỉ được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và thực hiện nghĩa

vụ tài chính về đất đai Chỉ được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án khi đã có GCNQSDĐ [31, Điểm b khoản 1 Điều 194] Đối với dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng thì chỉ được chuyển nhượng QSDĐ khi dự án xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt [31, Điểm b khoản 2 Điều 194]

Đối với bên nhận chuyển nhượng, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ

bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập QSDĐ với thửa đất đó Tuy nhiên, để đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh