Pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh ninh bình

NGUYỄN THỊ HOA BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ Ph¸p lt vỊ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình NGUYN THỊ HOA 2015 - 2017 HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NI LUN VN THC S Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nh-ợng quyền sử dụng ®Êt tõ thùc tiƠn tØnh Ninh B×nh NGUYỄN THỊ HOA Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ, trích dẫn luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy, trung thực TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Hoa LỜI CẢM ƠN Được phân công Khoa Sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội đồng ý giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đề tài luận văn: "Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình" Để hồn thành luận văn này, nhận nhiều quan tâm, động viên, giúp đỡ quý thầy, cô giáo trường Trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy, cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội tận tình hướng dẫn, giảng dạy suốt q trình tơi học tập, nghiên cứu Viện Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến tận tình hướng dẫn tơi nghiên cứu thực luận văn Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Viện Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho suốt trình học tập Mặc dù có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực luận văn cách hoàn chỉnh nhất, khơng thể tránh khỏi thiếu sót định mà tự thân tự nhận thấy Tơi mong nhận góp ý Q thầy, giáo để luận văn hồn chỉnh Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè ln bên tơi, động viên khuyến khích tơi q trình thực luận văn, cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày 29 tháng 11 năm 2017 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Hoa MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Lý luận tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.1 1.1.3 Nguyên nhân tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.2 Lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền 21 sử dụng đất 1.2.1 Sự cần thiết việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển 22 nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân 1.2.2 Ý nghĩa việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 24 quyền sử dụng đất 1.2.3 Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP 29 HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH 2.1 Nội dung pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển 29 nhượng quyền sử dụng đất 2.1.1 Nội dung pháp luật tố tụng giải tranh chấp hợp đồng 29 chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.2 Nội dung pháp luật nội dung giải tranh chấp hợp đồng 31 chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.3 Các nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 41 quyền sử dụng đất Tòa án 2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình 44 2.2.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 44 trình giải tranh tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Tòa án tỉnh Ninh Bình 2.2.2 Một số nhận định, đánh giá trình thực thi pháp luật giải 62 tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH 73 CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN HƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH 3.1 Đề xuất số giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật hợp 73 đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1.1 Về hình thức hợp dồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât 3.1.2 Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử 73 75 dụng đất 3.1.3 Vấn đề phạt vi phạm bồi thường thiệt hại Hợp đồng 76 chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1.4 Ban hành khung giá đất sát vớ thị trường 3.1.5 Phát triển án lệ nguồn luật giải tranh chấp 78 79 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2 Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thi hành pháp luật giải 72 tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hơp đồng 80 chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình KẾT LUẬN 87 TÀI L IỆU THAM KHẢO 89 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân BLTTDS : Bộ luật tố tụng dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài 1.1 Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá quốc gia; tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế - văn hóa, xã hội, an ninh - quốc phòng; thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường; nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Ở nước ta, tính đặc thù chế độ sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Tuy nhiên thực tế, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài Để người sử dụng đất gắn bó chặt chẽ với đất đai, khuyến khích họ đầu tư, bồi bổ nâng cao hiệu sử dụng đất; đạo Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 ghi nhận bảo hộ quyền chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) Xét chất giao dịch chuyển QSDĐ nói chung giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng giao dịch dân Nó xác lập dựa nguyên tắc pháp luật dân tự thỏa thuận ý chí, tự giao kết cách bình đẳng Đồng thời hình thức pháp lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ xác lập hợp đồng dân có tên gọi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Trong kinh tế thị trường, tác động nguyên tắc thị trường, đất đai ngày trở lên có giá khiến việc chuyển nhượng QSDĐ khơng đơn giản Do hạn chế tiếp cận pháp luật phận người dân muốn trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế Nhà nước nên họ ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không đầy đủ không theo quy định nội dung hình thức hợp đồng Hơn nữa, phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa ngày nhanh, với gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất ngày cao khiến thị trường QSDĐ diễn sôi động phức tạp Việc phát sinh tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ điều khó tránh khỏi Trên thực tế, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án nhân dân (TAND) thụ lý giải ngày nhiều Thời gian giải loại tranh chấp bị kéo dài, vi phạm thời hạn xét xử, có khơng vụ án qua nhiều cấp xét xử không giải dứt điểm gây thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp bên đương Điều có nguyên nhân từ hệ thống pháp luật giải hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thiếu thống nhất, đồng tương thích cho dù sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện thường xuyên Để tìm giải pháp khắc phục tình trạng có nhiều cơng trình khoa học cơng bố Song đề tài nhiều dư địa để tiếp tục nghiên cứu; lẽ, cơng trình cơng bố chưa giải thấu đáo, triệt để yêu cầu mà đề tài đặt Vì vậy, việc nghiên cứu pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần thiết đặt mối quan hệ tham chiếu với việc loạt đạo luật có liên quan ban hành Bộ luật dân (BLDS) năm 2015, Bộ luật tố tụng dân (BLTTDS) năm 2015, Luật đất đai năm 2013 v.v 1.2 Đồng hành với phát triển đất nước; năm qua, tốc độ phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Ninh Bình liên tục tăng cao Đảng bộ, quyền nhân dân tỉnh Ninh Bình đồn kết, nỗ lực vượt khó khai thác phát huy tiềm năng, mạnh du lịch, thu hút đầu tư Điều đưa Ninh Bình trở thành điểm sáng phát triển du lịch miền Bắc Kinh tế phát triển khiến thị trường bất động sản (BĐS) nói chung thị trường QSDĐ nói riêng địa phương khởi sắc phát triển sôi động Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phát sinh điều khó tránh khỏi Số lượng vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà TAND tỉnh Ninh Bình thụ lý giải ngày tăng Điều gây áp lực ngành TAND tỉnh Ninh Bình điều kiện số lượng thẩm phán thiếu; thực tiễn quản lý đất đai nhiều hạn chế, yếu kém; nguồn gốc sử dụng đất phức tạp; ý thức tuân thủ pháp luật xác lập, ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ người dân chưa cao v.v Vì vậy, việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ TAND tỉnh Ninh Bình chưa đạt hiệu mong muốn Muốn đưa giải pháp khắc phục yếu kém, hạn chế phải có đánh giá cách có hệ thống, tồn diện thực trạng thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ địa bàn tỉnh Ninh Bình Với lý đây, học viên lựa chọn đề tài: "Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình" làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Trong thời gian vừa qua, có nhiều cơng trình khoa học, viết nghiên cứu giải tranh chấp đất đai nói chung giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng khía cạnh lý luận thực tiễn Trong có số cơng trình cụ thể liên quan trực tiếp đề tài nghiên cứu, bao gồm: i) Nguyễn Văn Luật (chủ nhiệm) (2001), Đề tài"Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ - Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC); ii) Châu Huế (2003), "Tranh chấ p đấ t đai và thẩm quyề n giải quyế t của Tòa án ", Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; iii) Lưu Quốc Thái (2006), "Bàn khái niệm tranh chấp đất đai Luật đất đai 2003", Tạp chí Khoa học pháp luật, số 2(33), Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; iv) Tưởng Duy Lượng (2008), "Pháp luật dân thực tiễn xét xử", Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; v) Nguyễn Văn Cường Trần Văn Tăng (2008), Báo cáo tham luận "Thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân - Kiến nghị giải pháp", Viện Khoa học xét xử, - TANDTC Hội thảo "Tình trạng tranh chấp khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp", ngày 08 - 09 tháng 10 năm 2008 Buôn Mê Thuột, Đắk Lắk; vi) Mai Thị Tú Oanh (2009), Bài viết "Giải tranh chấp đất đai Tòa án qua thực tiễn địa phương", Tạp chí Nhà nước pháp luật số 08; vii) Phạm Thị Hương Lan (2009), "Giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003", Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật - Hà Nội; viii) Mai Thị Tú Oanh (2012), Bài viết "Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng bồi thường phải chứng minh có thiệt hại thực tế xảy ra, có hành vi vi phạm hợp đồng, hành vi vi phạm hợp đồng nguyên nhân trực tiếp gây thiệt hại Theo quy định để bồi thường thiệt hại, chủ thể bị vi phạm phải trả qua trình chứng minh tổn thất, mức độ tổn thất hành vi vi phạm hợp đồng gây Nhưng có khơng thống quy định chế tài phạt vi phạm theo quy định Luật Thương mại 2005 BLDS 2015 việc áp dụng chế tài phạt vi phạm bồi thường thiệt hại Theo BLDS 2015 thì: “trong trường hợp bên khơng có thỏa thuận bồi thường thiệt hại bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp tiền phạt vi phạm” Nghĩa chế định bồi thường thiệt hại đặt trường hợp bên có thỏa thuận trước Điều không phù hợp với thực tiễn giải tranh chấp HĐCNQSD đất, việc xác định thiệt hại quy định rõ Nghị Tòa án nhân dân tối cao bên khơng có thỏa thuận từ trước Để tính thiệt hại có tính thuyết phục giải tranh chấp ln vấn đề khó khăn, khơng với người tiến hành tố tụng mà đặc biệt với đương thỏa thuận phạt vi phạm phát huy tác dụng phòng ngừa tủi ro cao, tạo cho chủ thể tham gia giao dịch có ý thức nghiêm túc việc thực hợp đồng Vì người viết kiến nghị nên có điều khoản phạt vi phạm HĐCNQSD đất theo mẫu thống Nhà ước ban hành điều khoản tùy nghi khuyến khích chủ thể lựa chọn 3.1.4 Ban hành khung giá đất sát với giá thị trường Theo đánh giá Chính phủ, mức giá đất đô thị lớn thấp nhiều, 30 – 60% so với mức giá đất tương ứng vị trí thị trường Khung giá đất Chính phủ khơng theo kịp giá thị trường việc chưa định lượng sát giá thị trường, “trong điều kiện bình thường”, dẫn đến việc số tiền chuyển nhượng QSD đất ghi hợp đồng viết tay hợp đồng theo mẫu quy định làm tính thuế với Nhà nước có chênh lệch, gây thất thu thuế lớn Nhà nước Khi giá đất thị trường có biến động hai bên tham gia chuyển nhượng không muốn bán (mua) nữa, gây cản trở cho trình thực hợp đồng, nảy sinh nhiều tranh chấp thời gian qua 78 Theo số ý kiến, khung giá đất nên ban hành ổn định – năm thay năm lần Cũng có ý kiến cho nên loại bỏ hồn tồn hình thức này, thay vào UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá định giá đất theo chế thị trường Hơn hết cần kiện toàn quan định giá đất Nhà nước, nâng cao lực đội ngũ cán làm công tác định giá đất thẩm định giá đất Làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất tới đất Có chế giám sát quan chức tổ chức định giá đất độc lập việc định giá đất Khuyến khích phát triển tổ chức tư vấn định giá đất độc lập Chỉ giá đất Nhà nước ban hành tiệm cận tiến gần với giá trị QSD đất chuyển nhượng thực tế thị trường chắn hạn chế tranh chấp HĐCN QSD đất bên khơng có hội lợi dụng kẽ hở pháp luật để trục lợi bất 3.1.5 Phát triển án lệ nguồn luật giải tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo khoa học pháp lý có loại nguồn pháp luật gồm: văn quy phạm pháp luật, tập quán pháp, tiền lệ pháp Văn quy phạm pháp luật hình thức thể định quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành theo trình tự, thủ tục pháp lý định quy định quy tắc xử có tính bắt buộc chung tất chủ thể pháp luật, áp dụng nhiều lần đời sống [52, tr 310] Tập quán pháp tập quán lưu truyền xã hội, phù hợp với lợi ích Nhà nước với thực tiễn sống, Nhà nước thừa nhận có giá trị pháp lý, trở thành nguyên tắc xử chung Nhà nước bảo đảm thực [52, tr 307 Tiền lệ pháp định quan hành quan tòa án Nhà nước thừa nhận khn mẫu có giá trị pháp lý để giải trường hợp tương tự Trong tiền lệ pháp thường goi án lệ [52, tr.308] 79 Hiện theo pháp luật Việt nam văn quy phạm pháp luật tập quán coi nguồn luật (Điều BLDS 2005) Ngồi trước tình thực tế phát sinh cần phải pháp luật điều chỉnh chưa có quy phạm pháp luật điều chỉnh pháp luật cần thừa nhận hình thức áp dụng tương tự quy phạm pháp luật, mà BLDS gọi “quy định tương tự pháp luật” Pháp luật Việt Nam hành công nhận việc xét xử theo án lệ Hiện Tòa án nhân dân Tối cao ban hành 10 án lệ để xem xét áp dụng trình xét xử Sử dụng án lệ coi nguồn luật bổ sung khoảng trống chưa có văn pháp luật điều chỉnh, tạo nhận thức áp dụng thống pháp luật án tương tự Đồng thời tạo bình đẳng cơng tác xét xử, góp phần giải thích thống quy định chưa rõ pháp luật, tăng cường giáo dục pháp luật, tạo niềm tin cho cá nhân, tổ chức tính minh bạch, cơng khai hệ thống Tòa án [53, tr 39-45] Khi tiếp cận với hệ thống án lệ, bên tham gia giao dịch QSD đất lường trước hậu pháp lý đến với mà có thái độ thận trọng nghiêm túc thực quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng Trong nghị 49/NQ-TW Bộ trị nêu rõ: Tòa án nhân dân tối cao có nhiệm vụ tổng kết kinh nghiệm xét xử, hướng dẫn áp dụng thống pháp luật, phát triển án lệ xét xử giám đốc thẩm, tái thẩm 3.2 Giải pháp hoàn thiện nâng cao hiệu thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình 3.2.1 Giải pháp hồn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên sở phân tích vấn đề lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thực tiễn thi hành Chương 80 Chương 2; tác giả cho để hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần thực số giải pháp sau đây: Thứ nhất, thực tế nay, nhà khoa học pháp lý nhà lập pháp quan tâm kiện hình thức hợp đồng có ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng Nếu hợp đồng khơng tn thủ hình thức theo luật định, hợp đồng có bị tun bố vơ hiệu Có nên bãi bỏ quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải tn thủ hình thức cơng chứng hay chứng thực quy định không Quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực thời gian qua bộc lộ hạn chế; Đặc biệt điều kiện phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội hòa nhập với xu hội nhập quốc tế quy định nêu cần phải nghiên cứu cách thận trọng Hiện nay, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu không tn thủ quy định hình thức (khơng cơng chứng, chứng thực) Tòa án diễn phổ biến phức tạp Theo quy định Điều 129 BLDS năm 2015 "Giao dịch dân xác lập theo quy định phải văn bản, văn không quy định luật mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch đó" Thực tế giải tranh chấp hợp đồng vi phạm hình thức không công chứng, chứng thực cho thấy, giá đất thay đổi tăng so với giá đất thời điểm giao kết hợp đồng đa phần bên lợi từ việc tăng giá đất sẵn sàng vi phạm cam kết Trong bên tiến hành giao tiền giao GCNQSDĐ cho Như vậy, bên thực nghĩa vụ hợp đồng với Khi xẩy tranh chấp trước áp dụng BLDS năm 2005, Tòa án ấn định thời gian buộc bên thực quy định hình thức hầu hết bên từ chối hoàn tất thủ tục hình thức theo định Tòa án; Hiện nay, áp dụng BLDS năm 2015, bên thực hai phần ba nghĩa vụ hợp đồng Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch 81 Thiết nghĩ, quan điểm khơng quy định hình thức cơng chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hợp lý Vì nguyên tắc pháp luật dân nói chung hợp đồng nói riêng thỏa thuận bên Pháp luật phải tơn trọng thỏa thuận Hình thức hợp đồng văn ghi nhận, lưu giữ lại ý chí thống bên thời điểm giao kết bên ngồi; Còn việc cơng chứng, chứng thực thực chất việc xác nhận quan có thẩm quyền kiện pháp lý bên theo điều kiện thông thường Thực chất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không tuân thủ hình thức đa phần xuất phát từ "lòng tham" bên, giá đất biến động Từ đó, họ cho hợp đồng vi phạm hình thức nên yêu cầu Tòa án tun bố hợp đồng vơ hiệu Với quy định nay, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu khơng tn thủ quy định hình thức bên chưa thực nghĩa vụ hợp đồng Tuy nhiên, thực tế hầu hết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bên thực nghĩa vụ giao tiền giao đất Từ thực tiễn lý luận phân tích trên, xuất phát từ vị trí tầm quan trọng chế độ sở hữu đất đai, cần sửa đổi quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải thể hình thức văn khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực Thứ hai, cần có hướng dẫn thực quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nội dung mục đích giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội với nội dung cụ thể Có thể quy định tiêu chí xác định giao dịch dân vi phạm điều cấm như: điều cấm phải ghi nhận văn pháp luật, vi phạm xâm phạm trực tiếp đến lợi ích Nhà nước… (việc xác định mang tính chất tương đối tùy thuộc vào điều kiện kinh tế - xã hội thời kỳ) Còn việc trái đạo đức xã hội, quan nhà nước có thẩm quyền nên xem xét quy định hướng dẫn án lệ điển hình để áp dụng xem xét hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu 82 Thứ ba, pháp luật cần quy định trường hợp cá nhân, tổ chức lợi dụng tính pháp lý văn cơng chứng để giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cách giả tạo nhằm che đậy giao dịch ngầm qua lợi dụng để thực hành vi trái quy định pháp luật Thực tế, khơng trường hợp xảy Những người lợi dụng nhu cầu cần vốn cá nhân, tổ chức để thực việc chiếm đoạt tài sản người khác cách dễ dàng, cách thông qua hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo vay số vốn định Sau đó, họ tiến hành việc đăng ký sang tên cho cơng khai chuyển nhượng cho bên thứ ba với giá trị thực tài sản để thu khoản tiền chênh lệch lớn so với số tiền bỏ cho bên vay Như hoàn tất việc chiếm đoạt mà bên bị chiếm đoạt khó khăn để lấy lại tài sản; trước ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho dù giả tạo Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giả tạo có trường hợp che đậy hình thức ủy quyền Theo đó, hợp đồng ủy quyền có đề cập đến phạm vi ủy quyền giao cho bên nhận ủy quyền phép ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, chấp tài sản; thực chất hợp đồng chuyển nhượng che đậy hình thức ủy quyền Trong q trình thực cơng chứng, cơng chứng viên khó để phát giao dịch giả tạo Khi giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án thường thiếu chứng chứng minh giao dịch giả tạo Hậu quyền lợi ích hợp pháp đương bị ảnh hưởng thiệt hại nghiêm trọng 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình Một là, cần tổ chức bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ nhằm nâng cao trình độ chun mơn cán Tòa án; đặc biệt thẩm phán tham gia xét xử Cần lưu ý kiến thức chuyên môn nghiệp vụ khơng pháp luật đất đai mà kiến thức cập nhật chuyên ngành luật khác Bởi lẽ, tính chất vụ 83 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phức tạp Mặt khác, vụ việc có nhiều tình tiết, nhiều quan hệ xã hội đan xen Do đó, cần đào tạo cán tồ án có phẩm chất đạo đức tốt, nhìn nhận đánh giá việc khách quan, có tình, có lý Bên cạnh cơng tác trọng nâng cao lực pháp lý trình độ nghiệp vụ cho đội ngũ thẩm phán, pháp luật cần tạo chế để Thẩm phán có độc lập sáng tạo trình giải vụ tranh chấp Đồng thời công tác tổ chức cán bộ, phân công nhiệm vụ cán ngành việc khen thưởng, kỉ luật, chế độ chịu trách nhiệm cá nhân giải vụ việc cần đặc biệt trọng Hai là, thực tốt công tác tổng kết thực tiễn hướng dẫn áp dụng thống pháp luật Thực tế xét xử, đòi hỏi quan Tòa án cần phải thường xun thực tốt cơng tác tổng kết xét xử hướng dẫn áp dụng pháp luật Công tác tổng kết thực tiễn xét xử phải tiến hành kịp thời, giải nhanh chóng vướng mắc, sai sót hoạt động tố tụng Những kinh nghiệm, học hay phải quán triệt kịp thời để có thống hiệu việc giải vụ việc Công tác giải thích hướng dẫn áp dụng thống pháp luật cần phải tiến hành cách kịp thời Giải thích làm rõ quy định mà nội dung chưa cụ thể, khó áp dụng thực tế để pháp luật vào đời sống cách dễ dàng Đồng thời, xu hướng cần tiến tới thực việc nghiên cứu áp dụng án lệ trình giải vụ việc Theo đó, việc áp dụng án lệ phán Tồ án phương thức hiệu để khắc phục khiếm khuyết pháp luật, đảm bảo việc áp dụng pháp luật thống xét xử, tạo tính ổn định, minh bạch tiên liệu phán Đặc biệt tranh chấp phức tạp dạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Hiện nay, Chánh án TANDTC định ban hành mười án lệ Tuy nhiên thực tế, hoạt động tồn khó khăn định, đơn cử án lệ lựa chọn 84 liệu người dân có đủ lực để tiếp cận qua hiểu quyền nghĩa vụ mình, hay việc đảm bảo Thẩm phán đủ trình độ lực chun mơn để áp dụng đúng, phù hợp án lệ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hay không? Ba là, nâng cao chế phối hợp quan có thẩm quyền việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Thực tiễn giải hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho thấy để áp dụng pháp luật xử lý vụ án xác, Tòa án phải thực tốt mối quan hệ phối hợp với nhiều quan hữu quan khác Sự phối hợp chặt chẽ với quan quan trọng cho việc xác định xác nội dung vụ án Để từ có sở cho việc giải hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác triệt để Chính vậy, thời gian tới, việc thực mối quan hệ phối hợp với quan hữu quan phải tiến hành cách chặt chẽ, đắn kịp thời Bốn là, đẩy mạnh công tác phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân nắm rõ tranh chấp thường phát sinh giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Thông qua tuyên truyền nâng cao ý thức chấp hành pháp luật người dân Đồng thời, cần xây dựng qui trình thủ tu ̣c c ụ thể thống phổ biến công khai ta ̣o điề u kiê ̣n khuyế n khích ng ười dân thực thủ trục hành chuyển nhượng QSDĐ Phải xác định việc giải trình tự, thủ tục hành mơ ̣t da ̣ng dich ̣ vu ̣ cơng mà Nhà nước có nghĩa vụ cung cấp Mọi người dân có quyề n yêu cầ u Nhà nư ớc cung cấp dịch vụ công tối thiểu Quy đinh ̣ trách nhiê ̣m, nghĩa vụ cung cấp loại giấy tờ liên quan đến QSDĐ, hô ̣ tich ̣ , hô ̣ khẩ u quan hữu quan Hiê ̣n đa ̣i hóa phư ơng thức và phư ơng tiê ̣n hoa ̣t đô ̣ng công sở , khai thác ứng d ụng tố i đa liñ h vực công nghê ̣ thông tin ; đă ̣c biê ̣t đố i v ới trung tâm , bô ̣ phâ ̣n l ưu trữ hồ sơ dữ liê ̣u và cung cấ p thơng tin Những thủ tục hành người dân phải thực nhằm đảm bảo quyền cần đăng 85 tải công khai minh bạch trang thông tin điện tử hay niêm yết công khai quan giải thủ tục hành Kết luận Chƣơng Nghiên cứu pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phương diện lý thực tiễn luận văn thực Chương Chương Thông qua việc đánh giá thực tiễn thi hành lĩnh vực pháp luật tỉnh Ninh Bình tham chiếu với hoạt động xét xử vụ án hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ TAND tỉnh Ninh Bình minh họa cụ thể nhằm nhận diện kết đạt đươc; hạn chế, yếu nguyên nhân hạn chế, yếu (nguyên nhân khách quan nguyên nhân chủ quan) Dựa kết nghiên cứu Chương Chương 2, luận án đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nâng cao hiệu thi hành TAND tỉnh Ninh Bình Các giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nâng cao hiệu thi hành TAND tỉnh Ninh Bình khu trú vào 02 nhóm giải pháp sau: - Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ - Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ TAND tỉnh Ninh Bình Các giải pháp cụ thể đề cập Tiểu mục 3.1; 3.2 Chương luận văn 86 KẾT LUẬN Kể từ pháp luật cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy điều khó tránh khỏi đặt bối cảnh giá đất ngày tăng Nếu khơng giải nhanh chóng, dứt điểm, kịp thời tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để lại hậu khôn lường, không phá vỡ mối đoàn kết nội nhân dân, gây rối ren hoạt động quản lý nhà nước đất đai mà tiềm ẩn nguy gây ổn định trị - xã hội v.v Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tất yếu khách quan kinh tế thị trường Tuy nhiên, để việc giải loại tranh chấp diễn cách nhân văn văn minh việc đời pháp luật điều dễ hiểu Pháp luật giải hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ quy định điều kiện, quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch, trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, trách nhiệm pháp lý xảy tranh chấp v.v Do tính chất phức tạp, đa dạng phong phú, nên lĩnh vực pháp luật thường xun rà sốt, sửa đổi, bổ sung hồn thiện nhằm đáp ứng yêu cuầ thực tiễn Tuy nhiên, qua thực tiễn thi hành cho thấy pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bộc lộ hạn chế, bất cập, thiếu tính hệ thống, tính khả thi thấp chưa đáp ứng yêu cầu vận động nhanh chóng, mau lệ quan hệ chuyển nhượng QSDĐ đất diễn thực tế Vì vậy, thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoạt động xét xử TAND tỉnh Ninh Bình gặp khơng trở ngại, hiệu xét xử chưa kỳ vọng Dựa phân tích thực tiễn lý luận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tác giả kiến nghị giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật tổ chức thực thi hiệu 87 TAND tỉnh Ninh Bình dựa việc xác định yêu cầu nâng cao hiệu thực thi Tuy nhiên, theo tác giả phải nhận thức rõ để thực thi tốt pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ TAND tỉnh Ninh Bình thời gian tới vấp phải nhiều khó khăn, vướng mắc; hệ thống pháp luật nói chung hệ thống pháp luật đất đai, pháp luật dân v.v nói riêng tiếp tục hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu xây dựng kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đào Trung Chính (2008), "Một số vấn đề thực trạng tình hình tranh chấp, khiếu nại, tố cáo lĩnh vực đất đai", Báo cáo tham luận Hội thảo: Tình trạng tranh chấp kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp, Buôn Mê Thuột - Đắk Lắk Nguyễn Văn Cường Trần Văn Tăng (2008), "Thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân - Kiến nghị giải pháp", Báo cáo tham luận Hội thảo: Tình trạng tranh chấp kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp, Buôn Mê Thuột - Đắk Lắk Đảng Cô ̣ng sản Viê ̣t Nam (2001), Văn kiê ̣n Đại hội đại biểu toàn q́ c lầ n thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cô ̣ng sản Viê ̣t Nam (2012), Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Trần Văn Hà (2007), Giải tranh chấp đất đai đường án, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật Hệ thống Luật Đất đai Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nơ ̣i Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Giải tranh chấp quyền sử dụng đất án Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Châu Huế (2003), Tranh chấ p đấ t đai và thẩm quyề n giải quyế t của Tòa án , Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Trần Quang Huy (chủ biên) (2013), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 10 Vũ Ngọc Kích (2008), "Tình hình tranh chấp khiếu kiện đất đai Việt Nam thời gian qua", Báo cáo tham luận Hội thảo: Tình trạng tranh chấp kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp, Buôn Mê Thuột - Đắk Lắk 89 11 Phạm Thị Hương Lan (2009), Giải tranh chấp đất đai theo luật đất đai 2003, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật 12 Tưởng Duy Lươ ̣ng (2006), "Mô ̣t vài suy nghi ̃ về những quy đinh ̣ chung phầ n chuyể n quyề n sử du ̣ng đấ t , thẩ m quyề n giải quyế t và hư ớng xử lý mô ̣t vài tranh chấ p chuyể n quyề n sử du ̣ng đấ t đ ược quy định Bộ luâ ̣t Dân sự năm 2005", Tạp chí Tòa án nhân dân , (23), tr 29-37 (24), tr 16-27 13 Tưởng Duy Lươ ̣ng (2009), Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Phạm Hữu Nghị (2005), "Vai trò của Nhà nước viê ̣c thực hiê ̣n quyề n sở hữu toàn dân về đấ t đai", Tạp chí Nhà nước pháp luật, (1) 15 Nhà pháp luật Việt - Pháp (2009), Từ điển Thuật ngữ pháp luật Pháp - Việt, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Doãn Hồng Nhung (2008), "Những dạng tranh chấp đất đai chủ yếu nước ta khuôn khổ pháp luật liên quan", Báo cáo tham luận Hội thảo: Tình trạng tranh chấp kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp, Buôn Mê Thuột - Đắk Lắk 17 Nguyễn Văn Phước (2007), Pháp luật thừa kế quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 2005, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 18 Quốc hội (1946), Hiến pháp, Hà Nội 19 Quốc hội (1959), Hiến pháp, Hà Nội 20 Quốc hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 21 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 22 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 23 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 24 Quốc hội (1998), Luật sửa đổ i, bổ sung một số điề u của Luật Đấ t đai , Hà Nội 25 Quốc hội (2001), Luật sửa đổ i bổ, sung một số điề u của LuậtĐất đai, Hà Nội 90 26 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 27 Quốc hội (2004), Bộ luật Tố tụng dân sự, Hà Nội 28 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 29 Quốc hội (2011), Luật sửa đổi bổ sung số điều Bộ luật Tố tụng dân sự, Hà Nội 30 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 31 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 32 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 33 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 34 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 35 Quốc hội (2015), Bộ luật Tố tụng dân sự, Hà Nội 36 Lưu Quố c Thái (2006), "Về giao dich ̣ quyề n sử du ̣ng đấ t theo pháp luâ ̣t hiê ̣n hành", Nhà nước pháp luật, (7) 37 Lưu Quốc Thái (2006), "Bàn khái niệm tranh chấp đất đai luật đất đai 2003", Khoa học pháp luật, 2(33) 38 Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình (2014), Bản án phúc thẩm Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình 39 Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình (2013-2016), Báo cáo tổng kết năm từ năm 2013 đến năm 2016, Ninh Bình 40 Tồ án nhân dân tối cao (2002), Cơ sở lý luận và thực tiễ n nhằ m nâng cao hiê ̣u quả qiải quyế t các tranh chấ p về quyề n sử dụng đ ất tại toà án nhân dân, Đề tài nghiên cứu khoa ho ̣c cấ p bô ̣, Hà Nội 41 Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồ ng Thẩ m phán Tòa án nhân dân tố i cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số tranh chấp dân sự- nhân gia đình, Hà Nội 42 Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP Hội đồ ng Thẩm phán Tòa án nhâ n dân tố i cao hướng dẫn áp dụng pháp luật viê ̣c giải quyế t các vụ án dân sự , hôn nhân và gia đình, Hà Nội 91 43 Tòa án nhân dân tối cao (2016), Tài liệu tập huấn thi hành Bộ luật Dân Bộ luật Tố tụng dân sự, Hà Nội 44 Trung tâm Từ điển học (1996), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng 45 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội 46 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học (Luật dân sự, Luật hôn nhân gia đình, Luật tố tụng dân sự), Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 47 Trường Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t Hà Nơ ̣i (2010), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 48 Trường Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, Hà Nội 49 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 50 Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2001), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội 51.Lê Minh Hùng (2010), Luận văn tiến sỹ luật học Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 52 Trường Đại học Quốc gia Hà Nội (2007), Giáo trình lý luận chung Nhà nước pháp luật, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 53 Tạp chí Tòa án số 4/2009 92 ... luận tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng. .. LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.1... NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Lý luận tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng