Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh ninh bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH NINH BÌNH BÙI THANH VÂN HÀ NỘI – 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH NINH BÌNH BÙI THANH VÂN CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : TS ĐẶNG VŨ HUÂN HÀ NỘI – 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ luật học cơng trình nghiên cứu hướng dẫn Tiến sỹ Đặng Vũ Huân Các số liệu, tài liệu tham khảo trích dẫn luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Bùi Thanh Vân LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo Trường Đại học Mở Hà Nội tận tình truyền đạt kiến thức cho tơi thời gian tơi học chương trình Cao học luật Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn đến TS Đặng Vũ Huân, Tổng biên tập Tạp chí Dân chủ Pháp luật – người thầy tận tình hướng dẫn để tơi hoàn thành tốt luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Bùi Thanh Vân MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề lý luận quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất .7 1.1.2 Khái niệm đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 16 1.1.3 Tính tất yếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh tế thị trường .19 1.2 Một số vấn đề lý luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.2.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất 21 1.2.2 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .24 1.2.3 Vai trò hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đời sống kinh tế - xã hội 30 1.2.4 Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 Kết luận Chương 35 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH NINH BÌNH 36 2.1 Thực trạng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam 36 2.1.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 36 2.1.2 Chủ thể, đối tượng điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .38 2.1.3 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49 2.1.4 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56 2.1.5 Trình tự, thủ tục kí kết thực hợp đồng 58 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Ninh Bình 59 2.2.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Ninh Bình 59 2.2.2 Khái quát tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Ninh Bình……………………………………………………….…………………………………62 2.2.3 Một số nhận định, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Ninh Bình 65 Kết luận Chương 76 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 77 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 77 3.1.1 Hoàn thiện quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần vào sách Đảng đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước .77 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hồn thiện hành nhà nước 79 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai, tạo lập tương tác, bổ trợ, thống hệ thống pháp luật 80 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế 80 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 81 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 81 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .89 Kết luận Chương 93 KẾT LUẬN .94 TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 DANG MỤC BẢNG Bảng 1: Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ninh Bình năm 2017 .62 Bảng 2: Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ninh Bình năm 2018 63 Bảng 3: Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ninh Bình tháng đầu năm 2019 63 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay được, tài sản quan trọng thỏa mãn nhu cầu thiết người Bởi vậy, pháp luật tạo công cụ pháp lý để chủ thể thỏa mãn nhu cầu mình, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đời cách thức để người xác lập, thực hiện, thay đổi chấm dứt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần đảm bảo ổn định xã hội, đảm bảo lợi ích chung cộng đồng quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, giai đoạn Nhà nước ta lại có sách khác đất đai, quy định sau đời không kế thừa điểm tích cực mà khắc phục điểm hạn chế để quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày hoàn thiện Tuy nhiên, với phát triển kinh tế thị trường, q trình thị hóa diễn mạnh mẽ, cộng với tỷ lệ dân số gia tăng nhanh, làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày trở nên phức tạp, nhu cầu sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên thường xuyên đồng thời phát sinh nhiều tranh chấp bên tham gia Trong năm gần đây, số lượng vụ việc dân có liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng nhanh ảnh hưởng đến phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự đất nước nói chung ảnh hưởng đến quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết hợp đồng nói riêng Thực tiễn xét xử Tòa án cấp nước nói chung, tỉnh Ninh Bình nói riêng cho thấy loại án tranh chấp quyền sử dụng đất khó giải quyết, từ việc áp dụng pháp luật, đánh giá chứng cứ…cũng tính chất tranh chấp phức tạp vụ án dẫn đến việc giải kéo dải, khó khăn, lúng túng, quan điểm đường lối giải tranh chấp trái ngược dẫn đến số lượng án bị hủy, sửa ngày nhiều Bên cạnh đó, tình trạng đầu cơ, kinh doanh bất động sản khiến cho không người giới kinh doanh lĩnh vực bất chấp pháp luật để đầu trục lợi, mua bán, chuyển nhượng đất đai trá hình, gây lũng đoạn thị trường, mà biểu cụ thể việc ký thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, cơng trình xây dựng, dự án đầu tư… bất hợp pháp, không tuân theo quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai pháp luật khác có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Nguyên nhân thiếu hiểu biết ý thức chấp hành pháp luật chủ thể tham gia giao dịch dẫn đến nhiều trường hợp ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, không thông qua quan nhà nước có thẩm quyền, gây khó khăn nhiều cho việc quản lý nhà nước vấn đề Với diễn biến trái chiều phức tạp nêu trên, vấn đề nghiên cứu tìm hiểu phân tích đánh giá quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vướng mắc qua thực tiễn, đồng thời hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi ích tối đa bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính thế, học viên lựa chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình” làm đề tài luận văn cao học Tình hình nghiên cứu Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý có cơng trình nghiên cứu thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền dụng đất Thơng qua cơng trình nghiên cứu này, phần thấy tính chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấy tính ứng dụng pháp luật quy định hợp ký đất đai phép tư vấn có thu phí, đầu mối đáng tin cậy cho tổ chức, cá nhân trước định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép người tiếp cận tự công khai Thông tin quy hoạch địa chính, thơng tin giá Thơng tin điều kiện quan trọng cho vận hành thị trường thực thông tin kết sau hàng loạt cải cách quan trọng thể chế thị trường quyền sử dụng đất Thực đa dạng hóa, cơng khai minh bạch thơng tin đất đai tất phương tiện thông tin đại chúng Hiện đô thị lớn, trung tâm tư vấn môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, dịch vụ nhà đất Phát triển cách tự phát khơng có đăng ký kinh doanh Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy hình thành phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn môi giới chuyển nhượng quyền sử dụng đất quản lý hoạt động hệ thống đó, góp phần phát triển ổn định hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các tổ chức nằm hệ thống nơi diễn hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: Dịch vụ thơng tin hàng hóa quyền sử dụng đất, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý quyền sử dụng đất, dịch vụ định giá quyền sử dụng đất, dịch vụ toán cho vay chấp quyền sử dụng đất, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, tư vấn quy hoạch kiến trúc Khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực văn phòng, trung tâm, chợ, siêu thị hay công ty giao dịch bất động sản thuộc thành phần kinh tế Phát triển loại hình giảm nhiều cơng việc mà không thiết phải quan công quyền đảm nhiệm, giảm tải công vụ, đơn giản nhiều thủ tục hành góp phần thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất Như vậy, có quy định Luật Đất đai, vấn đề hệ thống thông tin đất đai cần có quy định chi tiết cụ thể để đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nói chung 85 3.2.1.2 Hồn thiện quy định pháp luật giá đất, mức thuế, lệ phí Một điểm Luật Đất đai năm 2013 định giá đất Quy định giá đất hướng dẫn cụ thể Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 16/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Tuy nhiên, hầu hết quy định lại diễn đạt cách chung chung, chưa lượng hóa có lượng hóa mang tính chủ quan, cần có quy định phù hợp xác việc định giá đất như: điều chỉnh lại quy định giá đất để đảm bảo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sát với giá thị trường, biên độ dao động lớn Giá đất Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất thời điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với chế thị trường có quản lý Nhà nước Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khung giá đất làm để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất Bổ sung quy định điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất bảo đảm linh hoạt, phù hợp với loại đất, đối tượng sử dụng đất trường hợp giao đất, cho thuê đất Có chế để xử lý chênh lệch giá đất khu vực giáp ranh địa phương Từ trước đến Việt Nam tồn hai loại giá quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một loại giá bên thoả thuận thực với loại giá theo Hợp đồng công chứng thường với khung giá nhà nước quy định Bên cạnh đó, việc tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ tính theo giá trị hợp đồng, nên quy định theo hướng giảm mức tỷ lệ loại thuế phải nộp để tránh tồn hai loại nêu gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước Để thực vấn đề trên, Nhà nước cần: kiện toàn quan định giá đất Nhà nước, nâng cao lực đội ngũ cán làm công tác định giá đất thẩm định giá đất; làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất tới đất Có chế giám sát quan chức tổ chức định giá đất độc lập việc định giá đất Khuyến khích phát triển tổ chức tư vấn định giá đất độc lập 86 Thành lập hệ thống tổ chức tư vấn giá đất để giúp xác định giá cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giá tổ chức đưa sát với giá thị trường có tính pháp lý áp dụng để tính nghĩa vụ tài với Nhà nước Tất nhiên có chênh lệch giới hạn cho phép so với giá bên tham gia quan hệ chuyển nhượng thỏa thuận Thiết lập hệ thống quan giám sát, tra, kiểm tra chặt chẽ hoạt động chuyển nhượng hoạt động tư vấn giá đất 3.2.1.3 Hoàn thiện pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một nguyên nhân gây nên tình trạng chuyển nhượng ngầm bên khơng qua quan nhà nước có thẩm quyền lý nghĩa vụ tài cao chưa hợp lý Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngầm gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước, mà đồng thời tạo nguy cho người sử dụng đất tính bất hợp pháp mối quan hệ mang lại Do vậy, để góp phần hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo chúng tơi, cần có số thay đổi quy định vấn đề tài đất đai Theo đó, cần sửa đổi nội dung sau: Một là, quy định việc xác định “thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Theo quy định pháp luật Nhà nước thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Với quy định này, mặt, Nhà nước điều tiết khoản thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mặt khác thực chế tài lành mạnh quản lý sử dụng đất đai Tuy nhiên, việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm chưa tính đến thu nhập phát sinh cao hay thấp qua lần chuyển nhượng nên chưa công bằng, chưa đáp ứng nhu cầu điều tiết thu nhập phát sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thu nhập bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với giá trị quyền sử dụng đất hai bên giao dịch Thu nhập họ phần giá trị gia tăng quyền sử dụng đất, thể 87 chênh lệch giá thời điểm chuyển nhượng giá thời điểm mà người có đất Nghĩa là, số tiền người chuyển nhượng nhận sau thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm chi phí đầu vào mà họ bỏ sau để có quyền sử dụng đất Do vậy, văn quy phạm pháp luật đất đai, dân sự, tài cần phải làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Và việc quy định mức thuế suất phải kèm biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá bảng giá đất Ngoài ra, quy định hành chưa có phù hợp thuế thu nhập người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Theo quy định hành thuế suất tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 25%, hộ gia đình, cá nhân nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất ở, đất xây dựng cơng trình có 2% Việc điều tiết chưa công đối tượng khác có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, việc xây dựng văn luật thuế việc điều tiết nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hay cá nhân Hai là, cần có quy định chế tài xử lý nghiêm hành vi trốn thuế… để bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật Vấn đề cần phải quy định Bộ luật Dân để điều chỉnh, ràng buộc chủ thể quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định Bộ luật dân Có thể nói, đến thời điểm này, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung ban hành với nhiều sửa đổi quy định phù hợp với thực tiễn đời sống Trong trình hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần trọng số điểm sau: (i) Đảm bảo tính cơng bằng, quyền tự định đoạt, quyền tự kinh doanh 88 hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (ii) Đảm bảo tính an toàn, nhanh gọn hiệu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (iii) Cần xác định quyền sử dụng đất loại bất động sản thuộc quyền sở hữu người sử dụng đất; xác định lại điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, xem xét để sửa đổi lại khoản Điều 210 Luật Đất đai năm 2013 Đây xem phương hướng khung pháp lý để thị trường bất động sản nói chung thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phát triển lành mạnh 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, tổ chức triển khai thực quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các cấp, ngành cần tổ chức triển khai thực nghiêm túc quy định pháp luật đất đai nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nói riêng, cập nhật thực thi pháp luật với thực tế sống văn quy phạm pháp luật cách kịp thời, đầy đủ Theo dõi, nắm bắt thơng tin, tình hình diễn biến thị trường bất động sản thực biện pháp xử lý để bình ổn thị trường, khơng để xảy tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài việc liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ hai, tăng cường tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức người dân Để sách pháp luật đất đai nói chung quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng vào thực tiễn đời sống cơng tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đóng vai trò quan trọng Tiếp tục đẩy mạnh tuyên truyền sâu rộng chủ trương Đảng, pháp luật Nhà nước đất đai kinh doanh bất động sản đến tầng lớp nhân dân hình thức phù hợp với điều kiện thực tiễn địa phương, đơn vị Trong đó, tập trung thực nội dung Nghị Trung ương (khóa XI) tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai theo tinh thần Kết luận số 36 – KL/TW ngày 06/09/2018 Bộ Chính trị 89 Cần tăng cường, phối hợp cấp, ngành chức công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai dưới nhiều hình thức như: phương tiện thơng tin đại chúng, đoàn thể địa phương, giáo dục nhà trường Từ đó, người dân nhận thức trách nhiệm quyền lợi việc tuân thủ quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ tự giác làm thủ tục theo quy định pháp luật Thứ ba, cần cải cách thủ tục hành cách triệt để tăng cường công tác phối hợp quan có thẩm quyền giải chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thủ tục hành có vai trò to lớn, tác động đến vận hành thị trường bất động sản nói chung quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Các quy định thủ tục hành cơng khai làm giảm tham nhũng, tiêu cực, nhũng nhiễu phận cán làm nhiệm vụ quản lý nhà nước, tiết kiệm thời gian, công sức tiền bạc người dân Cần phải chuẩn hóa thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thường xun rà sốt đơn giản hóa thủ tục hành đăng ký đất đai, kịp thời đề nghị sửa đổi, bổ sung hồn thiện tính pháp lý thủ tục hành nhằm tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức có yêu cầu, tiết kiệm chi phí đảm bảo thủ tục hành giải hạn Xây dựng quy trình, thủ tục đầy đủ, thống nhất, logic chặt chẽ theo hướng đơn giản hóa đến mức tối đa cẫn đảm bảo quản lý Nhà nước Bên cạnh đó, để khắc phục tình trạng phối hợp chưa hiệu quan có liên quan, trước tiên cần thiết lập quy chế phối hợp quan có liên quan việc giải chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: cung cấp thơng tin tính xác thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguồn gốc, diện tích thực tế đất để việc phối hợp thật chặt chẽ Đồng thời, kết hợp với nhiều biện pháp khắc phục xây dựng hòm thư góp ý quan hành Nhà nước; có sách tiền lương thỏa đáng, xử lý thật nghiêm khắc 90 hành vi vi phạm pháp luật cán công chức nhà nước vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm nâng cao trách nhiệm công vụ công chức giải yêu cầu cá nhân, tổ chức Ngồi ra, Bộ, ngành cần xây dựng quy trình liên thơng thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng mơ hình liên thơng thủ tục hành cơng chứng – thuế - chuyển quyền sử dụng đất việc thực ứng dụng mơi trường mạng để giải tình trạng phối hợp không hiệu trước Thứ tư, cần nâng cao số lượng chất lượng đội ngũ cán thực công tác giải thủ tục hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chất lượng hiệu hoạt động thực áp dụng pháp luật phụ thuộc nhiều vào người thi hành pháp luật Thực tiễn hoạt động quan nhà nước cho thấy trình độ chun mơn kỹ nghiệp vụ đội ngũ cán chưa đồng đều, chưa đáp ứng yêu cầu áp dụng, thực thi pháp luật nhiều khu vực có tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp Hơn nữa, tác động tiêu cực kinh tế thị trường mà phận khơng nhỏ cán có phẩm chất đạo đức thối hóa, biến chất Vì vậy, cần phải kiểm tra, rà sốt lại trình độ chun mơn đội ngũ cán thực thi pháp luật vừa có phẩm chất đạo đức tốt, vừa có trình độ chun mơn, kỹ nghề nghiệp vững vàng, có tinh thần trách nhiệm công tác tư cách đạo đức nghề nghiệp người cán để đáp ứng kịp với yêu cầu ngày cao công tác quản lý Tăng cường công tác kiểm tra, tra, giám sát Nhà nước công chức, viên chức thực thi cơng tác Nếu có sai phạm cần kịp thời xử lý nghiêm minh triệt để, tránh tối đa tình trạng cán gây sách nhiễu cho nhân dân hạn chế tối đa tình trạng bao che, đùn đẩy trách nhiệm, khơng có tinh thần tự giác xảy sai phạm thực tế Thứ năm, cần ứng dụng cơng nghệ thơng tin để hồn chỉnh hệ thống đồ địa chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai cần tiến hành đồng thời gian tới 91 Xây dựng đồng sở liệu tài nguyên mơi trường theo hướng đại, đồng bộ, xác, cập nhật thường xuyên, liên tục phục vụ kịp thời yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Cần hoàn thành việc xây dựng hệ thống đồ địa hồ sơ địa chính quy, xây dựng hệ thống quản lý đất đai đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết trung ương địa phương cấp tỉnh, cấp huyện Cần xây dựng quy trình lưu giữ, tra cứu thông tin đất đai trình biến động đất đai thơng qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương cách đại lại giúp nhân dân dễ tiếp cận thông tin Các liệu địa cần nối mạng bước để làm tiền đề phát triển quản lý liệu quốc gia Thứ sáu, thực giải pháp đảm bảo tài chính, sở vật chất, điều kiện kỹ thuật để phục vụ cho hoạt động thực thủ tục hành đất đai như: Nâng kinh phí thực cho hoạt động mà thực tế chưa phù hợp cơng tác quy hoạch, xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, hệ thống thông tin đất đai; phát triển ứng dụng công nghệ thông tin thực công tác; đầu tư máy móc, trang thiết bị, trụ sở làm việc cho cán bộ; nghiên cứu áp dụng sách phụ cấp nghề nghiệp phù hợp với tính chất cơng việc… Thứ bảy, cần tăng cường kiểm tra phát kịp thời sai phạm quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần thường xuyên tra, kiểm tra công ty kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính hợp pháp giao dịch Đồng thời cần xử lý triệt để hành vi sai phạm, tạo hành lang pháp lý chặt chẽ, môi trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất lành mạnh 92 Kết luận Chương Trước thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề vướng mắc, bất cập phát sinh thực tiễn, việc hồn thiện pháp luật hệ thống sách liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết Chương luận văn nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ việc nghiên cứu cho thấy: Để hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tuân thủ định hướng như: Cần vào sách Đảng đất đai thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước; phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai, tạo lập tương tác, bổ trợ, thống hệ thống pháp luật phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế Cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, luận văn đưa giải pháp cho số vấn đề cốt lõi công tác cải cách thủ tục hành chính, kiện tồn đội ngũ cán làm ứng dụng công nghệ thông tin, ứng dụng công nghệ thông tin, hệ thống kiểm tra giám sát, hệ thống chế tài xử lý vi phạm Đồng thời, khẳng định vai trò quan trọng cơng tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai đến với tầng lớp nhân dân nước 93 KẾT LUẬN Đề tài nghiên cứu “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình” đề tài phạm vi hẹp so với vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Đi sâu nghiên cứu để nhận thấy quy định pháp luật vấn đề này, đồng thời thấy thực trạng việc thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn Việt Nam hoàn thiện chế kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Sau nghiên cứu đề tài, cho phép rút kết luận sau đây: Quyền sử dụng đất quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai, loại quyền tài sản nên người sử dụng đất chuyển QSDĐ hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Việc thực chuyển nhượng QSDĐ thiết lập sở hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Đó thỏa thuận bên, theo đó, bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ liên quan đến quyền sử dụng đất trình xác lập, giao kết thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Luận văn phân tích làm rõ số quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ qua nhóm quy định như: Các nguyên tắc giao kết hợp đồng; điều kiện giao kết hợp đồng; nội dung hợp đồng; hình thức hợp đồng trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng Các quy định tạo sở pháp lý cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Với phát triển kinh tế - xã hội, việc thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tỉnh Ninh Bình năm qua có chiều hướng gia tăng, trở thành nhu cầu cấp thiết người sử dụng đất, việc chuyển nhượng QSDĐ tạo điều kiện tích tụ, tập trung đất với quy mơ thích hợp cho sản xuất hàng hóa, thúc đẩy kinh tế phát triển Tuy nhiên, bên cạnh 94 mặt tích cực, q trình thi hành, áp dụng pháp luật chuyển nhượng QSDĐ gặp phải vướng mắc, bất cập Đây thực tiễn sinh động để đề giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật vấn đề Để hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần tuân thủ định hướng như: Cần vào sách Đảng đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước; phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai, tạo lập tương tác, bổ trợ, thống hệ thống pháp luật phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế Cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, luận văn đưa giải pháp cho số vấn đề cốt lõi công tác cải cách thủ tục hành chính, kiện tồn đội ngũ cán làm ứng dụng công nghệ thông tin, ứng dụng công nghệ thông tin, hệ thống kiểm tra giám sát, hệ thống chế tài xử lý vi phạm Đồng thời, khẳng định vai trò quan trọng cơng tác tun truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai đến với tầng lớp nhân dân nước Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Việt Nam thời gian qua có nhiều thay đổi đáng ghi nhận, tạo khung pháp lý tương đối toàn diện để góp phần đảm bảo an tồn cho chủ thể tham gia quan hệ Mặc dù đạt nhiều thành tựu, song trình áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bộc lộ nhiều bất cập, khó khăn, vướng mắc thực tế Hoàn thiện pháp luật nhằm đảm bảo thực thi hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đời sống xã hội hướng lựa chọn tất yếu thời gian tới Trong trình nghiên cứu, Luận văn khái quát, tổng hợp vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, tác giả nhận thấy cần phải tìm hiểu, nghiên cứu sâu chất nhiều vấn đề liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ lĩnh vực phong phú đa dạng đời sống dân Rất mong nhận nhận xét, góp ý thầy giáo, bạn đồng nghiệp để tơi có nhận thức đầy đủ toàn diện vấn đề 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO Vũ Anh (2004), “Một số vấn đề thị trường bất động sản”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật (số 2) Nguyễn Mạnh Bách (1997), “Luật dân Việt Nam lược giải, hợp đồng dân thơng dụng”, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài Chính (2014), Thơng tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2005), “Đất đai thị trường bất động sản”, Tạp chí Địa chính, (số 1) Nguyễn Văn Cừ (2016), “Bình luận khoa học Bộ luật Dân 2015”, Nxb Công An Nhân Dân Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 Thủ tướng Chính phủ số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NÐ-CP Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NÐ-CP 10 Chính phủ (2016), Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ 11 Chính phủ (2017), Nghị định 01/2017/NĐ-CP 12 Chính phủ (2019), Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 140/2016/NĐ-CP 13 Đỗ Văn Đại, Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Khoa luật dân Trường ĐHLTP HCM, Nhà xuất lao động 14 Ðại Việt sử ký toàn thư (1968), tập 3, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội 15 Ðảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện hội nghị lần thứ Tám Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 96 16 Trần Thị Lịch (2013), “Một số vấn đề cần lưu ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật Bộ Tư pháp, (Số 5), tr 39 - 41 17 Phạm Hữu Nghị (2002), Về thực trạng sách đất đai Việt Nam, Nhà nước pháp luật 18 Nghị Trung ương (khóa XI) tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai theo tinh thần Kết luận số 36 – KL/TW ngày 06/09/2018 Bộ Chính trị 19 Nghị số 23-NQ/TW ngày 22/3/2018 Bộ Chính trị định hướng xây dựng sách phát triển công nghiệp quốc gia đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 20 Nghị Quyết số 35/2016/NQ-HĐND ngày 14/12/2016 Hội đồng nhân dân tỉnh Ninh Bình ban hành quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng khoản phí, lệ phí địa bàn tỉnh Ninh Bình 21 Dỗn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), “Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Nhà nước Pháp luật Viện Nhà nước Pháp luật, (Số 3), tr 60 – 65 22 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2004), Những điểm Luật Đất đai 2003 chuyển quyền sử dụng đất, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội 23 Phạm Văn Oanh (2017), Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Thường Tín, Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội 24 Quốc hội (1995), Bộ luật dân Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 25 Quốc hội (2005), Bộ luật dân Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 26 Quốc hội ((2015), Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 97 27 Quốc Hội (1946), Hiến pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Quốc Hội (1959), Hiến pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 29 Quốc Hội (1980), Hiến pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 30 Quốc Hội (1992), Hiến pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 31 Quốc Hội (2013), Hiến pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 32 Quốc Hội (2014), Luật Cơng chứng , Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 33 Quốc Hội (1987), Luật Ðất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà 34 Quốc Hội (1993), Luật Ðất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà 35 Quốc Hội (2003), Luật Ðất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà 36 Quốc Hội (2013), Luật Ðất đai Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà 37 Quốc Hội (2014), Luật Nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 38 Quốc Hội (2007), Luật Thuế thu nhập cá nhân, Nxb Chính trị quốc gia, Nội Nội Nội Nội Hà Nội 39 Quốc Hội (2008), Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 40 Quốc Hội (2012), Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 41 Quốc Hội (2013), Luật sửa đổi bổ sung số điều Thuế thu nhập doanh nghiệp , Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 42 Quốc Hội (2014), Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật thuế , Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 43 Quốc Hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 98 44 Lê Văn Thiệp (2012), “Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị”, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, (Số 24), tr 37 - 41, 51 45 Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004), Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, PGS.TS Đinh Văn Thanh hướng dẫn - Hà Nội, 46 Phạm Thu Thủy (2009), Pháp luật chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 47 Hà Văn Tiến (2012), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội 48 Trường Ðại học Luật Hà Nội (2017), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 49 Trường Ðại học Luật Hà Nội (2017), Giáo trình Lý luận nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 50 Trường Đại học Luật Hà Nội (2017), Giáo trình Luật đất đai, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 51 Nguyễn Viết Tuấn (2010), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội 52 Nguyễn Quang Tuyến, Sự tác động Luật Đất đai 2003 đến việc hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta, Tạp chí Dân chủ Pháp luật 10/2005 53 Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa & NXB Tư pháp, Hà Nội 54 Đỗ Thị Hải Yến (2009), Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật 99 ... luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Khái quát phân tích đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam thực tiễn thực pháp luật tỉnh Ninh Bình; ... hiệu thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số vấn đề lý luận quyền sử dụng đất chuyển. .. đồng chuyển nhượng quyền sử dụng; thực tiễn thi hành quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Ninh Bình; giải pháp nâng cao hiệu thi hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng