5. Kết cấu của luận văn
2.2.1. Điều kiện chung khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
Bên chuyển nhượng được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi có các điều kiện sau1:
Thứ nhất, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý về đất đai giữa Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và chủ thể được Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Bên chuyển nhượng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng nghĩa với việc họ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp và có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Muốn thực hiện chuyền sử dụng đất nông nghiệp nhất thiết phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, đất nông nghiệp trong thời hạn sử dụng đất. Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trong một thời hạn nhất định. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được quy định như sau2
:
- Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm.
- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là không quá 50 năm.
So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2003 quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân ngắn hơn. Cụ thể3:
- Đối với đất trồng cây hằng năm: thời hạn giao đất là 20 năm; thời hạn cho thuê đất là không quá 20 năm.
1 Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
2 Khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013.
3
37
- Đối với đất trồng cây lâu năm: thời hạn giao đất là 50 năm; thời hạn cho thuê đất là không quá 50 năm.
Như vậy, thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian được Nhà nước quy định mà trong khoảng thời gian đó hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất nông nghiệp. Thời hạn đó được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ có giá trị khi quyền sử dụng đất đó còn trong thời hạn sử dụng. Khi hết thời hạn trên, hộ gia đình, cá nhân không còn có quyền sử dụng đất nông nghiệp, do đó, họ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, đất nông nghiệp không có tranh chấp. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai. Để ổn định các quan hệ trong chuyển quyền sử dụng đất nói chung và quan hệ trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng thì phải giải quyết các tranh chấp về đất đai. Đất đang có tranh chấp và tranh chấp chưa được giải quyết thì chưa xác định được một cách chính xác, rõ ràng và cụ thể quyền, nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên chủ thể có liên quan. Khi đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện. Xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về tình trạng đất là cơ sở để xác định đất nông nghiệp có hay không có tranh chấp.
Thứ tư, quyền sử dụng đất nông nghiệp không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Kê biên tài sản là một biện pháp đảm bảo thi hành án dân sự. Tài sản bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được hoặc bị hạn chế lưu thông trong giao dịch dân sự. Khi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án dân sự thì không thể thực hiện chuyển nhượng.
Các điều kiện trên được đặt ra nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, cũng như các chủ thể có liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp được chuyển nhượng.