5. Kết cấu của luận văn
2.1.1.2. Bên chuyển nhượng là cá nhân sử dụng đất nông nghiệp
* Khái niệm:
Trên thực tế, mối quan hệ đất đai rất đa dạng và luôn gắn liền với hoạt động của nhiều chủ thể. Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp là một trong những chủ thể của quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng.
“Thế nào là cá nhân?”. Tìm hiểu quy định pháp luật thì chưa thấy một khái niệm cụ thể. Tuy nhiên, phân tích về mặt từ ngữ, có thể hiểu: “cá” là từ chỉ về số ít và số ít ở đây chỉ có thể là số 1; “nhân” có nghĩa là người. Như vậy, theo cách hiểu thông thường thì cá nhân là một người nào đó. Còn trong quan hệ pháp luật đất đai, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp là một chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nghận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Để trở thành chủ thể sử dụng đất nông nghiệp và thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, cá nhân phải đáp ứng được điều kiện về năng lực chủ thể. Năng lực chủ thể của cá nhân bao gồm năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
28
- Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền và nghĩa vụ dân sự theo quy định của pháp luật1
;
- Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng chính hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự2.
Để trở thành chủ thể sử dụng đất nông nghiệp và thực hiện quyền chuyển nhượng thì trước hết cá nhân phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Nghĩa là cá nhân phải là người thành niên (từ đủ 18 tuổi trở lên), không bị mất năng lực hành vi hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự.
- Mất năng lực hành vi là trường hợp một người bị mắc bệnh tâm thần hoặc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình, theo yêu cầu của người có quyền và lợi ích liên quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở của tổ chức giám định.
- Hạn chế năng lực hành vi là trường hợp một người nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn tới phá tán tài sản, theo yêu cầu của người có quyền và lợi ích liên quan, cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố là người mất năng lực hành vi dân sự.
Khác với hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước trực tiếp trao quyền sử dụng đất và là chủ quyền sử dụng đất duy nhất đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước trao. Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trực tiếp và nhân danh chính mình thực hiện giao dịch cũng như tự gánh chịu hậu quả pháp lý (nếu có) do hành vi của họ gây ra.
* Phân loại:
Căn cứ vào hình thức sử dụng đất nông nghiệp, nguồn gốc sử dụng đất nông nghiệp, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được phân thành 2 nhóm:
- Nhóm thứ nhất, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất thuê, bao gồm: + Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất gồm cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức. Căn cứ Khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là cá nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê,
1 Khoản 1 Điều 14 Bộ luật Dân sự 2005.
29
công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.
Hạn mức giao nông nghiệp cho mỗi trực tiếp cá nhân sản xuất nông nghiệp được quy định tương tự như hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở tiểu mục 2.1.1.1. Hạn mức trên được tính bao gồm cả diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất mà cá nhân đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.
Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Riêng đối với cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ là chủ thể thuộc trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp có điều kiện. Theo đó, chủ thể này chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có có quyết định giao đất nếu được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất nông nghiệp xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi dịa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang ngành nghề khác hoặc không còn khả năng lao động1.
+ Cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Quy định về công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân tương tự như quy định công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho chủ thể là hộ gia đình. Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân trong trường hợp sau:
Cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật đất đai, được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương;
Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất2, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
+ Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật. Như đã đề cập, nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận thừa kế, nhận tặng
1 Khoản 1 Điều 40 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP.
30
cho là các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất. Cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp một cách hợp pháp thông qua các hình thức trên thì có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất nông nghiệp nhận chuyển quyền, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Nhóm thứ hai, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp là đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, bao gồm:
+ Cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp;
+ Cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định pháp luật;
+ Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004, trừ diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Tương tự như đối với hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2003 chỉ cho phép cá nhân sử dụng đất nông nghiệp là đất thuê thông qua một hình thức duy nhất là trả tiền thuê đất hằng năm và không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Tóm lại, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao trong hạn mức, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Khi thực hiện chyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể này phải tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai. Việc giới hạn phạm vi chủ thể tham gia chuyển nhượng cũng như quy định chặt chẽ các điều kiện được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm mục đích: đảm bảo vai trò và quyền lợi của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước; bảo vệ quỹ đất nông nghiệp và phát triển sản xuất nông nghiệp; ngăn chặn việc chuyển nhượng và tích lũy đất nông nghiệp trái phép.