5. Kết cấu của luận văn
2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng
* Quyền của bên chuyển nhượng:
Căn cứ theo Điều 700 Bộ luật Dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
43
thỏa thuận trong hợp đồng. Đây là một quyền cơ bản và tự nhiên của bên chuyển nhượng. Bởi lẽ, khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự nguyện chấm dứt và chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp (quyền tài sản) của mình cho người khác (bên nhận chuyển nhượng) thì họ đương nhiên có quyền nhận lại về phần mình một khoản tiền tương ứng với quyền tài sản đã chuyển giao. Pháp luật ghi nhận và bảo vệ quyền lợi chính đáng này của bên nhận chuyển nhượng.
Nếu bên nhận chuyển nhượng chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì bên chuyển nhượng có các quyền của bên có quyền đối với bên có nghĩa vụ chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 305 Bộ luật Dân sự 2005. Cụ thể: Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo phương thức và thời hạn đã thỏa thuận thì bên chuyển nhượng có thể gia hạn để bên nhận chuyển nhượng thực hiện trả tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu quá gia hạn, bên nhận chuyển nhượng vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ trả tiền thì bên chuyển nhượng có quyền: yêu cầu bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền và bồi thường thiệt hại; nếu nghĩa vụ trả tiền của bên nhận chuyển nhượng là không còn cần thiết đối với bên chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có quyền từ chối tiếp nhận và yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại. Bên chuyển nhượng có quyền được nhận lãi đối với số tiền mà bên nhận chuyển nhượng chậm trả theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, nếu các bên không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
* Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng:
Theo Điều 699 Bộ luật Dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
Thứ nhất, chuyển giao đất nông nghiệp cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
Thứ hai, giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp được chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng;
Các nghĩa vụ này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác. Song song với quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì bên chuyển nhượng phải chuyển giao đất cũng như chuyển giao các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp cho bên nhận chuyển nhượng. Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ hợp lệ về quyền
44
sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc chuyển giao đất và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng là cơ sở để bên nhận chuyển nhượng đăng ký quyền sử dụng đất và thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Thứ ba, báo cho bên nhận chuyển nhượng biết về quyền của người thứ ba đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng. Đây là một trong những nghĩa vụ cơ bản của bên chuyển nhượng nhưng không được ghi nhận cụ thể tại Điều luật, xuất phát từ nghĩa vụ cung cấp thông tin. Khi quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng trong thời hạn cho thuê thì bên chuyển nhượng phải thông báo cho bên thuê biết về việc chuyển nhượng, đồng thời phải thông báo cho bên nhận chuyển nhượng biết về quyền của bên thuê (người thứ ba) đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng. Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của người thứ ba có liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng và bảo vệ quyền của bên nhận chuyển nhượng.