5. Kết cấu của luận văn
2.1.1.1. Bên chuyển nhượng là hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp
* Khái niệm2:
Địa vị pháp lý của hộ gia đình với tư cách là người người sử dụng đất lần đầu tiên được ghi nhận tại Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị ngày 05/08/1988 về đổi mới kinh tế trong nông nghiệp. Nghị quyết xác định: Hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ. Nhà nước chủ trương giao đất cho người dân sử dụng đất ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và cấp Giấy chứng nhận cho họ.
Thể chế hóa tinh thần Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị, Luật Đất đai 1993 ra đời, lần đầu tiên đặt nền tảng cho việc xác lập địa vị pháp lý của hộ gia đình với tư cách là chủ thể sử dụng đất nông nghiệp. Theo đó, hộ gia đình là một đơn vị kinh tế chủ yếu, trực tiếp sản xuất nông nghiệp, là chủ thể độc lập trong quan hệ pháp luật đất đai. Xác định hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp dẫn đến việc chi phối đời sống pháp luật của chủ thể này. Quan niệm hộ gia đình không chỉ được hiểu theo cách hiểu truyền thống dựa trên mối quan hệ gia đình và nơi cư trú. Dựa trên các mối quan hệ trên, hộ gia đình là những người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng (như ông, bà, cha, mẹ, con, cháu, anh, chị, em, …) cùng chung sống và sinh hoạt trong một gia đình,
1 Điểm c Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013.
2
24
có quyền, lợi ích gắn bó với nhau. Hay hộ gia đình là những người cùng được ghi tên trong hộ khẩu. Hộ gia đình còn có tư cách là chủ thể sử dụng đất nói chung và chủ thể sử dụng đất nông nghiệp nói riêng trong quan hệ pháp luật đất đai.Theo quy định của Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất1.
Có thể thấy, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là một dạng chủ thể của hộ gia đình sử dụng đất được hình thành trên cơ sở phân loại đất đai. Hộ gia đình sử dụng đất là một nhóm chủ thể sử dụng đất, bao gồm hộ gia đình sử dụng các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Còn hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là hộ gia đình có quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp.
Như vậy, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có chung quyền sử dụng đất nông nghiệp tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.
*Đặc điểm:
Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có các đặc điểm sau:
- Quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước trao quyền sử dụng; nhận chuyển quyền sử dụng là tài sản chung của các thành viên trong hộ gia đình2. Các thành viên trông hộ gia đình là đồng quyền sử dụng đối với tài sản chung là quyền sử dụng đất nông nghiệp đó.
- Chủ hộ gia đình là đại diện và là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp3. Từng thành viên trong hộ gia đình không trực tiếp thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải thông qua người đại diện hợp pháp của hộ gia đình là chủ hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ. Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại điện của hộ gia đình trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp4.
1
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
2 Xem Điều 108 Bộ luật Dân sự 2005.
3 Khoản 5 Điều 7 Luật Đất Đâi 2013.
25
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp do chủ hộ (hoặc người đại diện) xác lập, thực hiện nhân danh hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.
* Phân loại:
Căn cứ vào hình thức sử dụng đất nông nghiệp, nguồn gốc sử dụng đất nông nghiệp, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được phân thành 2 nhóm:
- Nhóm thứ nhất, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất thuê, bao gồm:
+ Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất gồm hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức. Theo quy định tại Khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình đã được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.
Hạn mức giao nông nghiệp cho mỗi hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định như sau2:
Đối với đất trồng cây hằng năm: không quá 3 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long, không quá 2 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác;
Đối với đất trồng cây lâu năm: không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng, không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Hạn mức trên được tính bao gồm cả diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất mà hộ gia đình đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú.
Hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Riêng đối với hộ gia đình là dân tộc thiểu số sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ là chủ thể thuộc trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp có điều kiện. Theo đó, chủ thể này chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể
1 Khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự 2005.
26
từ ngày có có quyết định giao đất nếu được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất nông nghiệp xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi dịa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang ngành nghề khác hoặc không còn khả năng lao động1. Trước đó, Luật Đất đai 2003 quy định về trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất như sau: Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp lần đầu không thu tiền sử dụng đất mà để chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, nếu được Nhà nước giao đất nông nghiệp lần thứ hai không thu tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong thời hạn 10 năm, kể từ ngày được giao đất lần thứ hai2
.
+ Hộ gia đình được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Công nhận quyền sử dụng đất đơi với người sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó. Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình trong trường hợp sau:
Hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật đất đai, được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương;
Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Theo Khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ – CP Quy định chi tiết thi hành một số điều khoản của Luật Đất đai 2013 thì sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận.
+ Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật. Nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận thừa kế, nhận tặng cho là các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất. Hộ gia đình nhận chuyển quyền sử dụng đất
1 Khoản 1 Điều 40 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP.
2
27
nông nghiệp một cách hợp pháp thông qua các hình thức trên thì có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất nông nghiệp nhận chuyển quyền, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Nhóm thứ hai, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, bao gồm:
+ Hộ gia đình sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp;
+ Hộ gia đình có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết theo quy định pháp luật;
+ Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004, trừ diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Khác với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2003 chỉ cho phép hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là đất thuê thông qua một hình thức duy nhất là trả tiền thuê đất hằng năm (không bao gồm hộ gia đình thực hiện cho nhau thuê và thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp), hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là đất thuê không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.