Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Võ Thanh Bình HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI – năm 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Võ Thanh Bình HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI Ngành: Luật Kinh tế Mã số : 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐẶNG ANH QUÂN HÀ NỘI – năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Được tận tình giúp đỡ người hướng dẫn khoa học Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân, tác giả hoàn thành luận văn thạc sĩ Tác giả cam đoan cơng trình nghiên cứu tác giả, khơng chép cơng trình người khác Các ý kiến, quan điểm chuyên gia, văn luật, tác giả khác trích dẫn ngoặc kép theo quy định TÁC GIẢ Võ Thanh Bình MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng 1: TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 1.1.1 Hộ gia đình sử dụng đất .7 1.1.2 Cá nhân sử dụng đất 1.2 Khái niệm phân loại đất nông nghiệp 1.2.1 Khái niệm đất nông nghiệp 1.2.2 Phân loại nhóm đất nơng nghiệp .10 1.3 Khát quát chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp .11 1.3.1.Khái niệm quyền sử dụng đất 11 1.3.2 Khái niệm đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất .14 1.3.3 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.4 Khái quát trình phát triển pháp luật đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân Việt Nam 22 Tiểu kết chương 26 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN HIỆN .27 2.1 Quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân 27 2.1.1 Quy định chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân .27 2.1.2 Quy định đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân .37 2.1.3 Quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân 41 2.1.4 Quy định hình thức hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân 43 2.2 Thực trạng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai 46 2.2.1 Tổng quan huyện Xuân Lộc 46 2.2.2 Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Xuân Lộc từ năm 2013 đến năm 2017 48 2.2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân 49 2.2.4 Những bất cập chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai .51 2.3 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân .56 2.3.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với chủ trương, sách Đảng Nhà nước .56 2.3.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế xã hội .57 2.4 Giải pháp hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân 59 2.4.1.Giải pháp hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân .59 2.4.2 Giải pháp bảo đảm thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 60 Tiểu kết chương 62 KẾT LUẬN 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BCT : Bộ trị BLDS : Bộ luật Dân CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp Hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Xuân Lộc 48 Bảng 2.2 Số liệu báo cáo giải vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Văn phòng cơng chứng Vũ Thụy Vy .51 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, bàn địa phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Q trình hình thành phát triển dân tộc phụ thuộc nhiều vào yếu tố tài nguyên đất đai mà dân tộc sinh sống Tài nguyên đất sở để phát triển thành nhiều dạng tài nguyên khác nhau, định tồn lãnh thổ phát triển quốc gia Đất đai quan trọng nên việc quản lý, khai thác sử dụng đất tốt, có hiệu vấn đề cần thiết tất yếu đặt Những bước chuyển đất nước ta năm qua khẳng định tính đắn đường lối đổi toàn diện Đảng đề lãnh đạo Trong công đổi mới, vấn đề đất đai trở thành mối quan tâm sâu sắc Đảng Nhà nước, cấp, ngành người dân Để phát huy tối đa giá trị đất, quan hệ đất đai cần phải xác lập cho phù hợp với kinh tế thị trường Theo quy định LĐĐ năm 2013 đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân sử dụng thông qua việc cấp cho người dân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tế phát sinh nhiều vướng mắc mà LĐĐ năm 2013 chưa giải bất cập tồn tại, t giao dịch, chấp vay vốn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh tranh chấp, phần lớn vụ tranh chấp phải nhờ đến tòa án can thiệp, đặc biệt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên người sử dụng hộ gia đình xảy tranh chấp để lại nhiều hậu nghiêm trọng, nhiều trường hợp anh em ruột thịt với nhau, kể cha con, tình thân với phải kéo tòa tranh giành quyền lợi liên quan đến vài mét vng đất Ở Xn Lộc năm qua tình trạng tranh chấp liên quan đến vấn đề tài sản quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình, cá nhân xảy phổ biến Các quan nhà nước có nhiều văn đưa nhiều giải pháp để hạn chế tranh chấp xảy dân thực tế hiệu chưa cao Việc tranh chấp xảy vơ ý nhầm lẫn có trường hợp cố ý mục đích trục lợi cá nhân, có vụ tranh chấp gặp khó khăn tiến hành thủ tục quan công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rắc rối phát sinh lúc Có vụ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thực lại phát sinh vấn đề giá trị quyền sử dụng đất tăng lên nên bên có ý định tìm cách vơ hiệu hợp đồng cách đưa người hộ vào hợp đồng để vô hiệu hợp đồng, sau hợp đồng vơ hiệu người bán đem chuyển nhượng lại cho người khác với giá trị cao sử dụng cho mục đích khác Điều thực tế có nhiều người bị thiệt hại, chí có người tán gia, bại sản thua kiện phần đất mà b tiền mua đất cấp cho hộ gia đình, cụ thể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên hộ ông Nguyễn Văn A hộ bà Nguyễn Thị B T tồn bất cập qua lý giải đặt vấn đề làm để tổ chức, cá nhân tham gia vào quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có liên quan đến quyền sử dụng đất ghi tên hộ gia đình khơng vướng phải khó khăn, tranh chấp, không bị l a dối dẫn đến vô hiệu hợp đồng gây thiệt hại Cơ quan quản lý nhà nước đất đai cần phải có giải pháp hữu hiệu đồng quản lý đất đai t khâu đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc quản lý quy trình thực giao dịch quyền sử dụng đất quan công chứng, chứng thực thơng qua đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng, tránh hành vi l a dối lợi dụng kẻ hở pháp luật để trục lợi gây thiệt hại cho tránh những tranh chấp đáng tiếc xảy ảnh hưởng đến trật tự công cộng địa phương Trong suốt q trình cơng tác q trình nghiên cứu, học tập, tơi có nhiều trăn trở chứng kiến vụ tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên hộ gia đình Những vụ tranh chấp thường gây nhiều hậu t thiệt hại kinh tế dẫn đến kiệt huệ, tình thâm, ruột thịt gia đình, đạo đức bị xâm hại, tiềm ẩn nguy vi phạm pháp luật hình LĐĐ năm 2013 có hiệu lực giải số vướng mắc vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Thế trình thực thi nhiều vấn đề bất cập liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nhiều vấn đề khác liên quan bất cập Xuất phát t tình hình trên, Tác giả định chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai" để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình, với mong muốn góp phần để nhằm nâng cao hiệu việc thực thi pháp luật đất đai, quản lý đất đai, hướng đến hành rõ ràng, minh bạch, thơng thống công giao dịch liên quan đến đất đai nói chung quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình, cá nhân Xuân Lộc nói riêng Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân đề tài nhiều tầng lớp quan tâm nội dung kinh tế lẫn nội dung hành Đây vấn đề tác giả nghiên cứu nhiều phương diện khác Cụ thể số cơng trình tiêu biểu sau đây: - Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân ” Tạ Thị Vân Anh, Đại học Luật Hà Nội, công bố năm 2017 - Luận văn thạc sĩ Luật học “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam” Phan Thị Ngọc Dung, Đại học Luật Hà Nội, công bố năm 2017 - Luận văn thạc sĩ Luật học “Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Bình Dương hướng hồn thiện” Thái Thanh Hải, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, công bố năm 2007 - Luận văn thạc sĩ Luật học “Thực tiễn áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp” Văn Thị Kim Ngọc, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, cơng bố năm 2017 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tạ Thị Vân Anh (2017) Pháp luật quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân, Luận văn thạc sĩ Luật Đất đai, Trường Đại Học Luật Hà Nội Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2014) Thông tư quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, ban hành ngày 19/5/2014, Hà Nội Chính phủ (1997) Nghị định số 51/CP phủ việc đăng ký quản lý hộ khẩu, ban hành ngày 10/5/1997, Hà Nội Chính phủ (2010) Nghị định số 56/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều nghị định 107/2007/NĐ-CP ngày 25/6/2007 phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Cư trú, ban hành ngày 24/5/2010, Hà Nội Chính phủ (2003) Nghị định số 97/2003/NĐ-CP phủ việc thành lập thị xã Long Khánh phường, xã trực thuộc, thành lập huyện Cẩm Mỹ, Trảng Bom tỉnh Đồng Nai, ban hành ngày 21/8/2003, Hà Nội Chính phủ (2007) Nghị định số 107/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Cư trú, ban hành ngày 25/6/2007, Hà Nội Chính phủ (2005) Nghị định số 108/2005NĐ/CP việc sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 51/CP ngày 10/5/1997 phủ đăng ký quản lý hộ khẩu, ban hành ngày 19/8/2005, Hà Nội Đào Trung Chính (2008) Nghiên cứu sở khoa học nhằm góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai liên quan đến thị trường bất động sản, Vụ đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường Phan Thị Ngọc Dung (2017) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật Dân Tố tụng Dân sự, Trường Đại Học Luật Hà Nội 10 Đại học Huế (2013) Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 11 Đại học Luật Hà Nội (1999) Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (1981) Chỉ thị số 100CT/TW cải tiến cơng tác khốn, mở rộng “khốn sản phẩm đến nhóm lao động người lao động” hợp tác xã nông nghiệp, ban hành ngày 13/01/1981, Hà Nội 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011) Nghị số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Đảng Cộng sản Việt Nam (1988), Nghị đổi quản lý kinh tế nông nghiệp, ban hành ngày 05/4/1988, Hà Nội 15 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003) Nghị Trung ương khóa XII “Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước”, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Đảng Cộng sản Việt Nam (1986) Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội 17 Đảng Cộng sản Việt Nam (1991) Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội 18 Đảng Cộng sản Việt Nam (1996) Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 19 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001) Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Nguyễn Ngọc Điện (2017) Giáo trình Luật dân tập 1, Nxb Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh 21 Nguyễn Minh Giám (2017) Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng Cà Mau, Luận văn thạc sĩ Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Thành Phố Hồ Chí Minh 22 Thái Thanh Hải (2007) Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Bình Dương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ Luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh 23 Quản Thị Hằng (2016) Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Thái Nguyên, Luận văn thạc sĩ Luật Kinh tế, Học viện Khoa học xã hội 24 Hội đồng phủ (1980) Quyết định 201- CP việc thống quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý ruộng đất nước, ban hành ngày 01/07/1980, Hà Nội 25 Nguyễn Đức Khả (2003) Lịch sử quản lý đất đai, Nxb Đại học Quốc gia, Hà Nội 26 Lê Đình Nghị (chủ biên) (2011) Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập 2, Nxb Giáo dục Việt Nam, Vĩnh Phúc 27 Văn Thị Kim Ngọc (2017) Thực tiễn áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, Luận văn thạc sĩ Luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh 28 Quốc hội (1995), Bộ Luật Dân số 44-L/CTN, ban hành ngày 28/10/1995, Hà Nội 29 Quốc hội (2005) Bộ Luật Dân số 33/2005/QH11, ban hành ngày 14/6/2205, Hà Nội 30 Quốc hội (2015) Bộ Luật Dân số 91/2015/QH13, ban hành ngày 24/11/2015, Hà Nội 31 Quốc hội (1992) Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992, ban hành ngày 15/4/1992, Hà Nội 32 Quốc hội (2006) Luật Cư trú số 81/2006/QH11, ban hành ngày 29/11/2006, Hà Nội 33 Quốc hội (2013) Luật Cư trú sửa đổi số 36/2013/QH13, ban hành ngày 20/6/2013, Hà Nội 34 Quốc hội (1987) Luật Đất đai số 3-LCT/HĐNN8, ban hành ngày 29/12/1987, Hà Nội 35 Quốc hội (1993) Luật Đất đai số 24-L/CTN, ban hành ngày 14/7/1993, Hà Nội 36 Quốc hội (2003) Luật Đất đai số 13/2003/QH11, ban hành ngày 26/11/2003, Hà Nội 37 Quốc hội (2013) Luật Đất đai số 45/2013/QH13, ban hành ngày 29/11/2013, Hà Nội 38 Quốc hội (2014) Luật Hôn nhân gia đình số 52/2014/QH13, ban hành ngày 19/6/2014, Hà Nôi 39 Nguyễn Trọng Thạch (2014) Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước, Luận văn thạc sĩ Luật Kinh tế, Trường Đại Học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh 40 Tuấn Đạo Thanh – Trần Chí Thành (2010) “Tìm hiểu chủ thể hộ gia đình pháp luật Việt Nam nay”, Tạp chí Nghề luật - Học viện tư pháp, Số 4, tr 28-30 41 Nguyễn Văn Thạo – Nguyễn Hữu Đạt (2004) Một số vấn đề sở hữu nước ta nay, Nxb Chính trị quốc gia 42 Nguyễn Thị Thập (2011), Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật Dân Tố tụng Dân sự, Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 43 Ủy ban nhân dân huyện Xuân Lộc (2010) “Tổng quan Xuân Lộc”, , (01/01/2010) 44 Viện Khoa học Pháp lý (2006) Từ điển Luật học, Nxb T điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 45 Vũ Thị Hải Yến (2014) Hộ gia đình, tổ hợp tác Bộ luật Dân sửa đổi, Đại học Luật Hà Nội Phụ lục Mẫu Đơn xác nhận đủ điều kiện giao dịch Phụ lục Mẫu giấy xác trực tiếp sản xuất nông nghiệp Phụ lục Mẫu Quyết định phê duyệt chủ trƣơng đầu tƣ Phụ lục Mẫu Thỏa thuận địa điểm lập Dự án đầu tƣ Phụ lục Mẫu Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 10 11 ... chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình cá nhân nói chung thực tiễn hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai - Đưa... đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân .56 2.3.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp. .. - Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền