tiểu luận đất đai Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước

Để người đọc có thể hiểuđược phần nào mục đích của việc quy định quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước hết sức quan trọng bởi một mặt đối vớ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

KHOA LUẬT

ĐỀ TÀI :

QUYỀN ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH

GVHD : Lớp K11504

Nguyễn Thị Quỳnh Trang K115041742

Mục lục

LỜI MỞ ĐẦU 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN 4

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

1.1 Khái niệm và đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5

1.2 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRONG NƯỚC 6

2.1 Những quy định chung 6

2.2 Những quy định đối với từng trường hợp 9

2.2.1 Đối với trường hợp đang sử dụng đất 9

2.2.2 Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất 11

2.2.3 Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất 12

CHƯƠNG 3 HỒ SƠ, TRÌNH TỰ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRONG NƯỚC 15

3.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất 15

3.2 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất 16

3.3 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất 18

3.3.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18

3.3.2 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất 19

CHƯƠNG 4 THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TRONG NƯỚC 21

4.1 Thực trạng về thi hành quyền được cấp giấy CNQSDĐ của cá nhân, hộ gia đình trong nước 21 4.2 Giải pháp cho thực trạng thực thi quyền được cấp GCNQSDĐ cho cá nhân, hộ

gia đình 24

4.2.1 Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ 24

4.2.2 Về thủ tục hành chính 24

KẾT LUẬN 26

TÀI LIỆU THAM KHẢO 27

LỜI MỞ ĐẦU

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không đơn thuần chỉ là tài sản thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước có vai trò là đại diện chủ sở hữu và người thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước mà nó còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của chính bản thân người sử dụng đất Đất đai có mặt trong tất cả các lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu sản xuất của các ngành nông-lâm nghiệp, là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp Ngay cả mỗi người chúng ta đều phải đi lại, học tập, làm việc, sinh hoạt hàng ngày và các hoạt động ấy đều gắn liền với đất đai Và cùng với

sự nghiệp công nghiệp hóa-hiện đại hóa thì nhu cầu về sử dụng đất đai ngày một nâng cao Đất đai như một nguồn nội lực thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội Và muốn đạt được sự phát triển, tận dụng tối ưu hóa nguồn lực là đất đai thì buộc pháp luật không gì khác hơn là bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất Chỉ có như vậy mới tạo được tâm lý an tâm, sự tin tưởng của người dân vào pháp luật để họ có thể đóng góp hết sức mình vào sự phát triển đất nước Bởi lẽ đó Nhà nước đã quy định các quyền của người sử dụng đất trong Luật Đất Đai 2003, người sử dụng đất có các quyền như:

quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; quyền được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Và trong các

quyền đó chúng ta không thể không nhắc đến "quyền được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất"-một quyền cơ bản cực kỳ quan trọng và thiết yếu trong việc quy định về

quyền của người sử dụng đất trong pháp luật đất đai Vì muốn thực hiện được các giao dịch, muốn khiếu nại hay bất cứ các hoạt động liên quan đến đất đai nào khác của nhà mình thì buộc người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với mảnh đất ấy Nó là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, cũng giống như việc một công dân thì phải có giấy chứng minh nhân dân vậy Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong điều chỉnh của pháp luật đất đai không chỉ đề cập tới bộ phận tổ chức kinh tế trong nước hay nước ngoài hay là những hộ gia đình, cá nhân người Việt định cư ở nước ngoài mà còn một bộ phận khác rất quan trọng, gần gũi hơn, và là một bộ phận chiếm phần lớn người sử dụng đất đó chính là hộ gia đình, cá nhân trong nước Và những xung đột, khiếu nại hằng ngày vẫn đang tiếp diễn đặc biệt là vấn đề về quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người dân do chính quyền làm không đúng, do luật còn những điểm chưa bảo vệ được tối đa quyền lợi chính đáng của người dân Đứng trước những khó khăn đó và cũng chính bởi tầm quan trọng và sự

thiết yếu về quyền cơ bản này đối với nhóm hộ gia đình, cá nhân trong nước nên

nhóm chúng tôi quyết định chọn đề tài:" Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước" để đề cập đến trong bài tiểu luận này.

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài về quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước trước tiên là giúp người đọc có cái nhìn

sơ lược về quyền chung các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,sau đó là quyền riêng của hộ gia đình, cá nhân trong nước Để người đọc có thể hiểuđược phần nào mục đích của việc quy định quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước hết sức quan trọng bởi một mặt đối vớiNhà nước vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện pháp quản lý, vừanắm chắc tài nguyên đất đai; mặt khác đối với người sử dụng đất vừa yên tâm khaithác triệt để mọi tiềm năng tốt nhất của đất đai, hiểu và chấp hành tốt quy định phápluật về đất đai Đất đai dù có đa dạng, phong phú tới đâu đi chăng nữa thì nó cũng lànguồn tài nguyên hữu hạn, trong khi nhu cầu về sử dụng đất của con người ngày mộttăng cao Đứng trước tình thế đó, chúng tôi muốn bạn đọc cần có cái nhìn khách quan,

cả về phía người sử dụng đất và cả về phía Nhà nước Bởi để bảo vệ quyền lợi chínhđáng của người sử dụng đất thì pháp luật buộc phải đưa ra giấy chứng nhận quyền sửdụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước Nó là quyền mà bất kỳ một người sửdụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng Và quy định pháp luật được tạo ra không gìkhác hơn là để bảo vệ quyền lợi ấy một cách tốt nhất

Phương pháp nghiên cứu đề tài của nhóm chúng tôi là phương pháp phân tích,liên hệ thực tế, phương pháp quy nạp và bình luận trong phạm vi nghiên cứu Luật Đấtđai 2003 cùng với các Nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai

2003 Bằng việc phân tích, trích dẫn các quy định của Luật, Nghị định và Thông tư đểlàm sáng tỏ quyền lợi của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Cụ thể là quyền được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước Sau khi phântích quyền và tóm tắt về thủ tục, nhóm chúng tôi sẽ đưa ra phần đánh giá của nhóm

Lẽ dĩ nhiên việc đánh giá sẽ không tránh khỏi những ý kiến chủ quan, nhưng nhữngđánh giá, phê bình trong bài tiểu luận này của nhóm chúng tôi đều dựa trên nhữngdiễn biến của việc thực hiện quyền được cấp giấy chứng nhận của người sử dụng đấtđang diễn ra trong pháp luật đất đai nhà mình Và từ những nhìn nhận đánh giá ấy,chúng tôi sẽ đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm đóng góp một phần vào việc tiếnhành hoàn thiện quy định Luật Đất đai 2003 ở mảng quyền được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước Với kết cấu nội dung baogồm, thứ nhất: tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thứ hai: quy địnhpháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trongnước; thứ ba: hồ sơ, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộgia đình, cá nhân trong nước; thứ tư: thực trạng và giải pháp về quyền được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước và cuối cùng làđưa ra kết luận nhằm tóm tắt, đúc kết lại vấn đề, đưa ra phương hướng phát triển,

hoàn thiện quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá

nhân trong nước của pháp luật đất đai.

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu suy nhất đối với đất đai nhưng không trựctiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cánhân…Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sửdụng đất trong việc sử dụng đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)

Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những nộidung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là quyền đầu tiên màbất kì người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng

Và trước khi đến với quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cánhân, hộ gia đình, nhóm chúng tôi xin khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, đặc điểm, ý nghĩa của nó trong việc xác lập quyền của cá nhân, hộ gia đình khiđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1 Khái niệm và đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay theo thuật ngữ bình dân gọi là Sổ đỏ) làgiấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất đểbảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Theo điều 48 của Bộ luật Đất đai 2003 : “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong

cả nước với mọi loại đất

Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trênGCNQSDĐ; chủ sở hữu tài sản phải đăng kí quyền sở hữu tài sản theo quy định củapháp luật về đăng kí bất động sản (BĐS)

- GCNQSDĐ do bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành

- GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất

Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì GCNQSDĐphải ghi cả họ, tên vợ và họ tên chồng

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thìGCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sửdụng

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thìGCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp củacộng đồng dân cư đó

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thìGCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhấtcủa cơ sở tôn giáo đó

Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ đối với nhà chung cư, nhà tậpthể.

- Trường hợp quy định cụ thể việc cấp GCNQSDĐ, giấy chứng nhận quyền ởhữu nhà ở tại đô thị thì không phải cấp đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất theo quy định của Luật này Khi chuyển quyền sử dụng đất thìngười nhận chuyển quyền sử dụng đất đó được cấp GCNQSDĐ theo quy định củaLuật này

1.1.2 Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Thông tư số 17 ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có cácđặc điểm sau đây:

(Khoản 1, Điều 3, TT 17/2009/TT-BTNMT)

“Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mẫu thốngnhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kíchthước 190mm 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nộidung sau đây:

a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I Tênngười sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hànhGiấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được

in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất”, trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứngnhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất” và mục “IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;

d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV Những thay đổisau khi cấp Giấy chứng nhận”; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấychứng nhận; mã vạch”

1.2 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong pháp luật về đất đai, GCNQSD đất có vai trò quan trọng Với những thôngtin được thể hiện trên GCNQSD đất (như tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích,mục đích sử dụng, những biến động sau khi cấp giấy, v v ), GCNQSD đất giữ mộivai trò lớn đối với cả nhà nước và người sử dụng đất Về phía Nhà nước, tiến độ cấp

và mức độ hoàn thành việc cấp GCNQSD đất cho người sử dụng đất chứng tỏ khảnăng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhànước kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện

Trước đây, do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước khôngthể kiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai Nếu các hộ gia đình, cá nhân sử dụngđất mà có đầy đủ giấy CNQSD đất thì khi trao đổi mua bán trên thị trường phải trình

“sổ đỏ” với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước Khi đó, nhà nước sẽ kiểm soátđược thông tin về các cuộc mua bán đó và thu được một khoản thuế khá lớn

Về phía người sử dụng đất, GCNQSD đất là cơ sở để họ được Nhà nước bảo hộquyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà pháp luật đãtrao cho người sử dụng đất, cụ thể và quan trọng nhất là các quyền giao dịch đối vớiquyền sử dụng đất GCNQSD đất không những buộc người sử dụng đất phải nộpnghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi đất đai bị thuhồi GCNQSD đất còn giúp xử lý vi phạm về đất đai

Bởi lẽ đó, Nhà nước và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quantâm đến hoạt động cấp GCNQSD đất

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ

NHÂN TRONG NƯỚC

2.1 Những quy định chung

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là một bảo đảm từ phíanhà nước cho người sử dụng đất và là một quyền chung quan trọng của người sử dụngđất được nhà nước bảo hộ Vì vậy, với quy định về thời hạn cho các địa phương phảihoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện được quyết tâm củanhà nước Việt nam trong việc hiện thực hóa chủ trương cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau và mẫugiấy chứng nhận cũng được các cơ quan quản lí đất đai ở từng thời kì khác nhau pháthành Vì vậy, theo quy định tại Điều 48 Luật đất đai năm 2003, giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất được cấp theo một mẫu thống nhất đối với mọi loại đất và do Bộtài nguyên và môi trường phát hành và được thực hiện thống nhất trong cả nước từ01/10/2004 Quy định vừa nêu trên giải quyết hai thực tế quan trọng :

+ Thứ nhất, không cần thiết phải cấp hai loại giấy tờ khác nhau cho hai loại tài sản làquyền sử dụng đất và tài sản có trên đất Tài sản có trên đất được ghi nhận trên giấychứng nhận quyền sử dụng đất và người chủ sở hữu tài sản phải đăng kí quyền sở hữutài sản theo quy định về đăng kí bất động sản Điều đó là hoàn toàn phù hợp Bởi lẽ,xét về thủ tục hành chính, không cần thiết phải làm nhiều thủ tục cho một khối tài sảnchung thống nhất và trong khi triển khai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đãmất nhiều thời gian và thủ tục hành chính thì việc có thêm những thủ tục khác làkhông cần thiết

+ Thứ hai, mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật Đất đai năm 2003

do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành có giá trị pháp lí như mẫu giấy do Tổngcục quản lí ruộng đất triển khai cấp theo Luật Đất đai năm 1987 hay mẫu giấy doTổng cục địa chính phát hành triển khai theo Luật Đất đai năm 1993 Các giấy tờpháp lí này cũng có giá trị như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụngđất ở cấp theo Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về cấp giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị Người sử dụng đất đã được

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993 hoặc theo cácmẫu giấy cũ không nhất thiết phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫugiấy do Bộ tài nguyên và môi trường hiện nay phát hành theo Luật Đất đai năm 2003.Khi nào người sử dụng đất có nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thìngười nhận quyền sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đainăm 2003 và theo mẫu giấy do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành.

Về nguyên tắc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng thửa đất,trong trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng thì giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, cá nhân đồng sử dụng thửa đất đó.Trong trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kì hôn nhân thìgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ tên vợ, chồng

- Đối tượng đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo Điều 50 Luật đất đai 2003 và Điều 48 Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì:

+ Đối tượng kê khai, đăng kí :

Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhưng phải có quan hệ trực tiếp với nhà nướctrong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật thìphải tiến hành kê khai đăng kí diện tích đất mà mình sử dụng

Hộ gia đình: Chủ hộ là người đứng ra đăng kí hoặc người được chủ hộ ủy quyền thaymặt cho hộ gia đình Người được ủy quyền phải có giấy ủy quyền do chủ hộ ký và cóchứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trong hồ sơ đăng kí phải đề tên chủhộ

Cá nhân sử dụng đất : Chính bản thân cá nhân đó hoặc người được cá nhân ủy quyền.Người được ủy quyền phải có giấy ủy quyền do cá nhân kí và có chứng thực của cơquan nhà nước có thẩm quyền Trong hồ sơ đăng kí phải đề tên cá nhân sử dụng đất.+ Diện tích đất phải kê khai, đăng kí:

Diện tích đất phải kê khai đăng kí là toàn bộ diện tích đất do các hộ gia đình, cá nhân

sử dụng vào các mục đích khác nhau

 Toàn bộ diện tích đất đang sử dụng

 Diện tích đất được cơ quan có thẩm quyền giao bao gồm cả diện tích đất khácđang cho thuê, mượn, diện tích đất chưa đưa vào sử dụng và diện tích đang tranhchấp

 Diện tích đất được cơ quan nhà nước chưa đủ thẩm quyền giao đất

 Phần diện tích đất đi thuê, đi mượn, nhận khoán không được kê khai đăng kí.+ Đối tượng được phép đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

 Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chưa được cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất

 Người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho đất hợp pháp, ngườinhận quyền sử dụng đất sau khi giải quyết hợp đồng

 Người sử dụng đất theo các bản án hoặc các quyết định của Tòa án

 Người trúng đấu giá hoặc đấu thầu quyền sử dụng đất

 Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

 Người mua thanh lí hoặc hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở

 Người sử dụng đất ổn định không có tranh chấp, đúng mục đích và có một trongcác giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp :

Trường hợp 1: Người sử dụng đất có đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền sử dụngđất hợp pháp mang tên người khác : Phải có giấy tờ chuyển nhượng, tặng cho có tất

cả chữ ký của các bên có liên quan; phải có xác nhận của UBND sở tại xác nhậnkhông có tranh chấp

Trường hợp 2: Người sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc vẫn đượcphép đăng kí thì phải có các điều kiện sau: sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993; cóchứng nhận của UBND; biên lai đóng thuế; không có tranh chấp và phải thuộc quyhoạch sử dụng đất

+ Những điều cần lưu ý khi đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

 Đối với trường hợp có tài sản trên đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứngnhận quyền sử dụng đất

 Các loại đất không được phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :

Đất thuê, thuê lại, mượn, nhận khoán của tổ chức, cá nhân khác,…

Đất công cộng như sân chơi, khu vui chơi công cộng, trụ sở UBND, đất nôngnghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND xã, phường, thị trấn quản lí sử dụng

Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường

Người đang sử dụng đất nhưng không có các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sửdụng đất hoặc sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 không có giấy tờ chứng minh nguồngốc sử dụng đất thì không được đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Đất do nhà nước thu hồi nhưng chưa sử dụng, đất chưa giao, đất chưa cho thuêtại địa phương không được phép đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chủtịch UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm quản lí các loại đất này

 Đối với diện tích đất chung, nhà ở chung thì việc đăng kí, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Nếu các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tự thỏa thuận chia diện tích đất chung, nhà ởchung đó thì tiến hành kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng hộgia đình, cá nhân sử dụng đất ghi rõ sơ đồ

Nếu các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa thỏa thuận được phương thức chia diệntích đất, nhà ở chung thì tiến hành đăng kí phần riêng cho từng hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất, phần diện tích đất, nhà ở chung thì đăng kí chung

Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không thỏa thuận được phương thức phân chiathì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng hộ nhưng phải ghiquyền sử dụng đất chung trên mỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó

 Trường hợp đất thuộc sở hữu chung của dòng họ nhưng được pháp luật thừa nhậnthì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi chung cho cả dòng họ

 Diện tích đất nằm trong diện tích quy hoạch để chuyển sang sử dụng vào mụcđích khác sẽ tiến hành đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích quy định trước thời điểm quy hoạch vẫnđược đăng kí với các điều kiện sau:

Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc được UBND xãchứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tàichính trong suốt thời gian sử dụng đất.

Đối tượng sử dụng đất không hợp pháp không được đăng kí cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất tùy theo mức độ vi phạm mà có các biện pháp xử lí phù hợp:

vi phạm nghiêm trọng tiến hành thu hồi lại diện tích đất đang sử dụng; mức độ viphạm nhẹ sẽ chuyển sang thuê đất trong ngắn hạn

 Đối với diện tích đất nằm trong hành lang an toàn của các công trình thủy lợi, đêđiều, đường sắt,

Sử dụng đất hợp pháp trước khi ban hành các quy định về bảo đảm an toànhành lang, nếu ảnh hưởng không nghiêm trọng đến sự an toàn của công trình đó thìcho phép đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nếu ảnh hưởng nghiêmtrọng đến sự an toàn của hành lang bảo vệ thì tiến hành giải tỏa, đền bù như trườnghợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sử dụng không hợp pháp ảnh hưởng nghiêm trọng hay không ảnh hưởng đều tiếnhành thu hồi và tùy vào mức độ vi phạm có biện pháp xử lí phù hợp

- Thẩm quyền đăng kí và xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003 thì : UBND xã, phường, thị trấn xét duyệt cho cáctrường hợp sau đây:

Xem xét tính hợp lí, đầy đủ của hồ sơ đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, xác nhận và đề xuất, kiến nghị vào trong từng hồ sơ một

+ UBND cấp huyện: được phép xét duyệt và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấttrong các trường hợp sau:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng tất cả các loại đất

Người Việt nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với đất ở

+ UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất trong các trường hợp :

Đất do người Việt nam định cư ở nước ngoài sử dụng

Đất do cá nhân nước ngoài thuê đất ở Việt Nam

2.2 Những quy định đối với từng trường hợp

2.2.1 Đối với trường hợp đang sử dụng đất

- Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộptiền sử dụng đất:

Thứ nhất : Khi hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định,lâu dài được UBND xã,phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờhợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất :

a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơquan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nướcViệt Nam dân chủ công hòa, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam ViệtNam và Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt Nam

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyềncấp hoặc có tên trong sổ đăng kí ruộng đất, sổ địa chính.

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền vớiđất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ởtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là

đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

e) Giấy tờ về thanh lí, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.f) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

Có ba vấn đề cần làm rõ trong quy định trên :

+ Thứ nhất, thẩm quyền và trách nhiệm xác định tranh chấp thuộc về UBND cấp xãnơi có đất Nếu có tranh chấp, việc cấp giấy chứng nhận chỉ được thực hiện khi đã cóbiên bản hòa giải hoặc bản án hay quyết định có hiệu lực của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền giải quyết tranh chấp

+ Thứ hai,vấn đề về ổn định được đặt ra tại khoản 1 Điều 50 nhưng không được Luậtđất đai giải thích như thế nào là sử dụng ổn định

+ Thứ ba, phải có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50, Luật Đất đai2003

Với quy định này ta có thể hiểu, các giấy tờ sau đây do chế độ cũ cấp đến nay vẫnđược công nhận :

 Bản án của cơ quan tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành

 Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ở công nhận

Có thể thấy, các loại giấy tờ chưa thật sự rõ ràng, cụ thể Đồng thời, Luật Đất đai

2003 cũng không quy định về việc xử lí khi một thửa đất có nhiều loại giấy tờ

- Thứ hai : Trong trường hợp Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong cácloại giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 nhưnggiấy tờ đó không chính chủ mà trên đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ vềchuyển quyền sử dụng đất có chữ kí của các bên liên quan, nhưng đến trước ngàyLuật đất đai năm 2003 có hiệu lưc thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận

là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khôngphải nộp tiền sử dụng đất

Đây là trường hợp xảy ra khá phổ biến trong các giao dịch dân sự về đất đai Người

sử dụng đất vì nhiều lí do khác nhau mà chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đấttại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Luật Đất đai năm 2003 tạo điều kiện tốt đểngười sử dụng đất nhanh chóng thực hiện thủ tục để có giấy tờ hợp pháp trong cácgiao dịch về quyền sử dụng đất.

- Thứ ba : Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trútại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làmmuối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo nay đượcUBND xã nơi có đất xác nhận là người đang sử dụng đất ổn định, không có tranhchấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụngđất

- Thứ tư : Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy địnhtại khoản đầu tiên trên đây nhưng đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm

1993, nay được UBND xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợpvới quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khôngphải nộp tiền sử dụng đất

Các quy định nói trên của Luật đất đai năm 2003 thể hiện tư duy mới trong quan niệm

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước quan tâm khía cạnh quản línhiều hơn là cố gắng tận thu cho ngân sách nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất Cùng với những thủ tục được minh bạch hóa, người sử dụng đất ýthức đầy đủ hơn trách nhiệm của mình trong việc hoàn thành thủ tục để hưởng quyền

và làm nghĩa vụ trong quan hệ pháp luật đất đai

- Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sửdụng đất :

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoảnđầu tiên trên đây nhưng đất đã được sử dụng sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993đến trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, nay được UBND xã,phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

đã được xét duyệt với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ Tuynhiên, việc phải nộp tiền sử dụng đất còn bao quát cả trường hợp mặc dù có giấy tờ vềgiao đất, cho thuê đất từ sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7năm 2004 chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước mà nay được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với người sử dụng đất được quyền sử dụng đất thông qua bản án hoặc quyết địnhcủa tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giảiquyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sẽ được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước

2.2.2 Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất

Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình thuộc một

số trường hợp quy định tại Điều 49, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003:

- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp

sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất từngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưađược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trường hợp chưa thựchiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Ngoài giữ nguyên các trường hợp cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang

sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, dự thảo sửađổi Luật Đất đai ( sửa đổi) lần này Luật hóa các quy định về cấp giấy chứng nhận cho

hộ gia đình, cá nhân trong nước đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụngđất từ Nghị định 84/2007/NĐ – CP và Nghị định 88/2009/NĐ – CP, cụ thể:

- Hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận khi sử dụng đất ổn định về mụcđích sử dụng từ trước ngày 01/7/2004, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch(hoặc chưa có quy hoạch) Trường hợp không phù hợp với quy hoạch thì vẫn đượccấp giấy chứng nhận nếu mục đích sử dụng có trước quy hoạch và cơ quan nhà nước

có thẩm quyền chưa có thông báo thu hồi đất

- Không phải nộp tiền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp trong hạn mức, phầndiện tích ngoài hạn mức chuyển sang thuê đất

- Các trường hợp đã sử dụng đất ở ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì không phảinộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức, nộp 50% tiền sử dụng đấttheo giá đất ở do UBND tỉnh quy định phần diện tích vượt hạn mức

- Các trường hợp đã sử dụng đất ở ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày01/7/2004 thì nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức, nộp 100%tiền sử dụng đất đối với phần diện tích ngoài hạn mức theo giá đất ở do UBND tỉnhquy định

- Không cấp giấy chứng nhận trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã

có một trong các hành vi vi phạm sau đây:

+ Vi phạm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan cóthẩm quyền xét duyệt và công khai

+ Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xétduyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quảnlí

+ Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng

+ Đã có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng người sửdụng đất vẫn cố tình vi phạm lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích cộng cộng, đấtchuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác

- Không cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đất do lấn, chiếm và đất được giao,được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau

2.2.3 Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất

2.2.3.1 Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 49, Luật Đất đai 2003 quy định những trường hợp được Nhà nước cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó theo khoản 4 thì bao gồm cả “người được

chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất” Quy định này cho thấy cá nhân, hộ gia

đình có quyền được cấp GCNQSDĐ khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, pháp luật cũng đặt ra những giới hạn trong việc nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình:

 Điều 100, NĐ181/2004/NĐ-CP quy định về điều kiện để hộ gia đình, cá nhânnhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư,phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:

- Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

- Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác địnhthời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn

cứ quy định tại Điều 30 nghị định này

- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theoquy định tại điều 36 của Luật đất đai và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụngđất

 Điều 103, NĐ 181/2004/NĐ-CP quy định về những trường hợp mà cá nhân, hộgia đình không được nhận chuyển nhượng:

- Đất thuộc diện Nhà nước không cho chuyển nhượng

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước nếu hộ gia đình,

cá nhân đó không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp;

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo

vệ nghiêm ngặt, phân khi phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vựcphòng hộ nếu hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng,rừng phòng hộ đó

Như vậy, đáp ứng được điều kiện về nhận chuyển nhượng thì hộ gia đình, cá nhân sẽtiến hành xác lập quyền sử dụng đất đối với đất chuyển nhượng thông qua quyền đượccấp GCNQSDĐ

Cùng với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng sẽ đồng thờichuyển nhượng các giấy tờ liên quan đến đất cho người nhận chuyển nhượng Nếungười chuyển nhượng đã có giấy CNQSDĐ rồi thì người nhận chuyển nhượng chỉ cầnđăng kí thay đổi tên người sử dụng đất trong giấy chứng nhận Nếu chưa cóGCNQSDĐ thì người chuyển nhượng phải cung cấp cho người nhận chuyển nhượngcác giấy tờ quy định tại Khoản 1, 2, 5 Điều 50, Luật Đất Đai 2003 để người nhậnchuyển nhượng đăng kí quyền sử dụng đất

2.2.3.2 Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 80 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đấtđai thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị đã được xét duyệt UBND Tỉnh, Thànhphố trực thuộc Trung ương quy định tỷ lệ diện tích được xây dựng nhà ở trên thửa đất

ở có vườn, ao phù hợp với cảnh quan đô thị Trong trường hợp người sử dụng đất đã