Đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực trạng và hướng hoàn thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI - NGUYỄN THỊ HẰNG ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT- THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG HỒN THIỆN KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Chuyên ngành Luật Thƣơng mại TP HCM/2011 TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƢƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT-THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ HẰNG KHOÁ: 2007-2011 MSSV:3220052 GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN: Th.S NGUYỄN THỊ KIỀU OANH TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2011 LỜI CAM ĐOAN Tơi tên Nguyễn Thị Hằng , sinh viên Khoa Thƣơng mại, Trƣịng Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, MSSV: 3220052 Tơi xin cam đoan khố luận cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các liệu, kết nêu khố luận hồn tồn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG KHOÁ LUẬN GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ Luật đất đai MỤC LỤC Trang Lời mở đầu Chương 1: Một số vấn đề lý luận đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ 1.1 Vai trị cơng tác cấp GCNQSDĐ việc thực quản lý đất đai quyền sở hữu nhà nƣớc 1.1.1.Vai trị cơng tác cấp GCNQSDĐ thực quản lý đất đai nhà nước 1.1.2 Vai trò công tác cấp GCNQSDĐ việc thực quyền sở hữu nhà nước 1.2 Sự cần thiết đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ 1.3 Những yêu cầu công tác cấp GCNQSDĐ để bảo đảm quyền lợi ngƣời sử dụng đất 1.3.1 Yêu cầu pháp luật vè công tác cấp GCNQSDĐ 1.3.1.1 Tính khả thi 1.3.1.2 Tính đơn giản 12 1.3.1.3 Tính thống 13 1.3.2 Yêu cầu công tác thực thi pháp luật 14 Chương2: Thực trạng pháp luật cấp GCNQSDĐ việc đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất số đề xuất nhằm đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ 2.1 Thực trạng pháp luật cấp GCNQSDĐ việc đảm bảo quyền lợi ngƣời sử dụng đất 17 2.1.1 Đối tượng, phạm vi cấp GCNQSDĐ 17 2.1.2 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ 17 2.1.3 Điều kiện để cấp GCNQSDĐ 18 2.1.4 Hồ sơ trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ 22 2.1.4.1 Tiếp nhận hồ sơ 22 2.1.4.2 Thời hạn giải 24 2.1.4.3 Cấp GCNQSDĐ 26 2.1.5 Cấp lại GCNQSDĐ 33 2.1.6 Cấp đổi, xác nhận bổ sung vào GCNQSDĐ 34 2.1.7 Đính thu hồi GCNQSDĐ cấp 38 2.1.8 Đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất việc xác định nghĩa vụ tài để cấp GCNQSDĐ 39 2.1.8.1 Tiền sử dụng đất 39 2.1.8.2 Ghi nợ tiền sử dụng đất miễn, giảm tiền sử dụng đất 45 2.1.8.3 Tiền lệ phí trước bạ 48 2.2 Một số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ để bảo đảm quyền lợi ngƣời sử dụng đất 51 2.2.1 Về quy định pháp luật 50 2.2.2 Cán công tác triển khai thực pháp luật 54 Kết luận 56 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài sản vô quan trọng quốc gia, nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai Do vậy, toàn vốn đất quốc gia đựơc nhà nước quản lý Song vơ nghĩa hình dung nhà nước tự thực tồn quyền đại diện chủ sở hữu với quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai Để thực quyền chủ sở hữu, thông qua việc việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất để khai thác lợi ích có từ đất đai Do đó, đất đai không tài sản nhà nước, cộng đồng mà tư liệu sản xuất sở vật chất đặc biệt quan trọng thân người sử dụng đất Chính vậy, bên cạnh thực quyền chủ sở hữu thực tốt chức quản lý tài nguyên đất đai mình, nhà nước cịn phải đảm bảo quyền lợi ích đáng cho người sử dụng đất Với quyền sử dụng đẩt, người sử dụng đất tiến hành khai thác lợi ích từ đất đai thực quyền mà nhà nước cho phép Trong đó, đặc biệt quan trọng quyền giao dịch quyền sử dụng đất Các quyền thực người sử dụng đất có chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp mình, GCNQSDĐ Cấp GCNQSDĐ khơng có ý nghĩa với nhà nước mà quan trọng người sử dụng đất Với quy định pháp luật công tác cấp GCNQSDĐ Luật đất đai 2003 với Văn hướng dẫn thi hành, nói pháp luật hành bước sâu vào thực tiễn Thủ tục cấp GCNQSDĐ minh bạch, đỡ phức tạp, dễ tiếp cận đồng thời ngày đảm bảo tốt quyền lợi người sử dụng đất So với quy định trước đây, quy định cải cách thủ tục hành cơng tác cấp GCNQSDĐ coi điểm sáng tranh kinh tế xã hội Tuy nhiên, với yêu cầu người sử dụng đất, quy định chưa mong muốn Những quy định cấp GCNQSDĐ nhiều điểm bất cập Đồng thời, địa phương mà việc cấp GCNQSDĐ tồn nhiều vướng mắc, chậm trễ, cán đất đai nhiều gây phiền hà, nhũng nhiễu, làm cản trở việc cấp GCNQSDĐ Tất điều làm cho quyền lợi người sử dụng đất chưa đảm bảo Một mặt, pháp luật vướng mắc, hạn chế Mặt khác, người thực thi pháp luật lúc công tâm có trách nhiệm với cộng việc Quy định quyền lợi người sử dụng đất coi điều kiện cần, thực thi pháp luật điều kiện đủ để bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất Đứng trước thực trạng pháp luật việc thực thi pháp luật đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ, pháp luật cần phải có sửa đổi phù hợp đồng thời cần phải tìm giải pháp để làm cho công tác cấp GCNQSDĐ thực quy định pháp luật, cán đất đai có lực chun mơn trách nhiệm công việc để đảm bảo cách tốt quyền lợi người sử dụng đất Đặc biệt thời đại nay, nhu cầu sử dụng đất đai ngày tăng dân số tăng, kinh tế phát triển, q trình cơng nghiệp hố đại hoá đất nước diễn ạt, việc cấp GCNQSDĐ trở thành nhu cầu thiếu nên việc đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất lại quan trọng Xuất phát từ lý mà tơi chọn đề tài: “Đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ - Thực trạng hướng hồn thiện.” làm khố luận tốt nghiệp Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài là: đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ, xoay quanh việc tiếp cận thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai hành cấp GCNQSDĐ nhìn nhận góc độ quyền lợi người sử dụng đất Trên sở đó, đề tài phân tích đánh giá việc bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất cơng tác cấp GCNQSDĐ Mục đích nghiên cứu Trên sở làm rõ vấn đề mang tính lí luận quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ xem xét khía cạnh quyền lợi người sử dụng đất, kết hợp với việc thu thập thơng tin, so sánh, đánh giá, phân tích thực trạng việc đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ Tác giả nêu điểm tích cực điểm hạn chế Từ đưa đề xuất nhằm góp phần tốt việc bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ Phƣơng pháp nghiên cứu: Để nghiên cứu đề tài, tác giả vận dụng phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử Chủ nghĩa Mác-Lê Nin việc nghiên cứu quy định pháp luật Bên cạnh tác giả cịn vận dụng phương pháp phân tích, so sánh, thu thập số liệu xem xét đánh giá thực trạng việc bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ Ý nghĩa nghiên cứu Dựa việc phân tích ý nghĩa tiêu chí cần phải đạt cơng tác cấp GCNQSDĐ để đảm bảo quyền lợi người sử dụng, đề tài làm sáng tỏ hạn chế công tác cấp GCNQSDĐ sở quy định pháp luật việc thực pháp luật việc bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất, để từ đề giải pháp, góp phần đảm bảo tốt quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ CHƢƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ 1.1 Vai trị cơng tác cấp GCNQSDĐ việc thực quản lý nhà nƣớc đất đai quyền sở hữu toàn dân đất đai 1.1.1 Vai trị cơng tác cấp GCNQSDĐ việc thực quản lý nhà nƣớc đất đai Ở Việt Nam, nhà nước chủ sở hữu đất đai không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Để xác nhận mối quan hệ hợp pháp nhà nước với người sử dụng đất, nhà nước cấp GCNQSDĐ cho người sủ dụng đất Vì vậy, theo quy định pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ nội dung hoạt động quản lý nhà nước đất đai Hoạt động cấp GCNQSDĐ quy định từ Luật đất đai 1987, Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định cách cụ thể việc cấp GCNQSDĐ (bao gồm vấn đề như: khái niệm, mẫu giấy chứng nhận; đối tượng điều kiện cấp giấy; thẩm quyền cấp giấy,v.v) Sau Luật đất đai 1993 Luật đất đai 2003 Theo khoản 20 Điều LĐĐ 2003, GCNQSDĐ giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Việc cấp GCNQSDĐ hướng tới mục tiêu là: Thơng qua việc cấp GCNQSDĐ, quan nhà nứơc có thẩm quyền xác định thực trạng sử dụng đất với thông tin đầy đủ xác diện tích đất, loại đất, hình thức sử dụng đất, người sử dụng đất với đất Từ nhà nước có sở thống ... NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CẤP GCNQSDĐ VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÔNG TÁC CẤP GCNQSDĐ 2.1 Thực trạng pháp luật cấp GCNQSDĐ việc đảm bảo quyền lợi người sử dụng. .. CỬ NHÂN LUẬT ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT-THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG HỒN THIỆN SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ HẰNG KHỐ: 200 7-2 011 MSSV:3220052... thiết phải đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất công tác cấp GCNQSDĐ Sự cần thiết đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất lại thể rõ GCNQSDĐ trở thành điều kiện bắt buộc người sử dụng đất thực quyền giao