Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn xã long mỹ, tỉnh hậu giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC HÒA BÌNH PHẠM HỒI LINH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TIỄN XÃ LONG MỸ, TỈNH HẬU GIANG LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT KINH TẾ HẬU GIANG, 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC HỊA BÌNH PHẠM HỒI LINH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TIỄN XÃ LONG MỸ, TỈNH HẬU GIANG LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT KINH TẾ Mã số: 38 01 07 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS LÊ NGỌC THẮNG HẬU GIANG, 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ khoa học “Pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất - thực tiễn thị xã Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang” cơng trình nghiên cứu hồn tồn tơi thực đƣợc hƣớng dẫn khoa học TS Lê Ngọc Thắng Qua trình nghiên cứu nội dung cụ thể, đoạn trích dẫn số liệu sử dụng đƣợc cập nhật, kết nêu luận văn đảm bảo tín tin cậy, có độ xác, trung thực, có nguồn gốc rõ ràng đƣợc phép công bố Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá thu thập Toà án nhân dân thị xã Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang Trong luận văn sử dụng thêm số liệu nguồn thơng tin khác đƣợc trích dẫn, thích có ghi rõ phần tài liệu tham khảo Nếu khơng đúng, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm đề tài Hà Nội, ngày 19 tháng năm 2021 Ngƣời cam đoan Phạm Hoài Linh i MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC ii THÔNG TIN VỀ LUẬN VĂN THẠC SĨ v LỜI MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU LIÊN QUAN MỤC TIÊU 3.1 Mục tiêu chung 3.2 Mục tiêu cụ thể ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU KẾT CẤU LUẬN VĂN KẾT LUẬN CHƢƠNG 27 Chƣơng 28 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ LONG MỸ, TỈNH HẬU GIANG 28 2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 28 2.1.1 Quy định trình tự thủ tục xác lập quyền sử dụng đất 28 2.1.2 Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 30 2.1.3 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 ii 2.2.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49 2.3 THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ LONG MỸ, TỈNH HẬU GIANG 58 2.3.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguyên nh n d n đ n tr nh chấp hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đị àn thị x ong M , t nh Hậu i ng 58 2.3.2 Một số vướng mắc cụ thể trình áp dụng quy định củ pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71 KẾT LUẬN CHƢƠNG 84 Chƣơng 85 PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 85 VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 85 TẠI THỊ XÃ LONG MỸ, TỈNH HẬU GIANG 85 3.1 PHƢƠNG HƢỚNG TRONG VIỆC HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 85 3.1.1 Hoàn thiện quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, c n vào đường lối củ Đảng, sách pháp luật củ Nhà nước thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hó đất nước 85 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải gắn liền với việc đổi hồn thiện hành Nhà nước 86 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đ i hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội Chủ nghĩ , tạo lập tương tác, ổ trợ, thống hệ thống pháp luật 86 3.1.4 Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh t - xã hội 88 iii 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật đất đ i phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh t quốc t 89 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ LONG MỸ, TỈNH HẬU GIANG 90 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật liên qu n đ n hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 90 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan thực thủ tục cải cách hành lĩnh vực đất đ i liên qu n đ n hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 93 3.2.3 iải pháp n ng c o hiệu thực thi pháp luật c ng tác giải quy t tranh chấp hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 96 KẾT LUẬN CHƢƠNG 99 KẾT LUẬN 102 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 iv THÔNG TIN VỀ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: PHẠM HỒI LINH Giới tính: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 02/3/1980 Nơi sinh: Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang Quyết định công nhận học viên số: 499/QĐ-ĐHHB ngày 22 tháng 06 năm 2018 Hiệu trƣởng Trƣờng Đại học Hịa Bình Các thay đổi q trình đào tạo: Khơng Tên đề tài luận văn: Pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tiễn thị xã Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 10 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS LÊ NGỌC THẮNG 11 Tóm tắt kết luận văn: Trong trình nghiên cứu thực Luận văn với đề tài “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn thị xã Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang” phận vơ quan trọng pháp luật Việt Nam, làm tác động lớn trình chế định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bao gồm quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển dịch quyền sử dụng đất từ ngƣời có quyền sử dụng đất hợp pháp sang ngƣời khác theo pháp luật quy định đƣợc thực đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ thể, đảm bảo quyền ngƣời theo tinh thần Hiến pháp năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 đƣợc quy định Qua phân tích, đánh giá nội dung đƣợc thể hiện, tác giả nêu khó khăn, hạn chế, vƣớng mắc, bất cập thực tiễn áp dụng pháp luật Từ v đề xuất phƣơng hƣớng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật để đảm bảo pháp luật đƣợc thực thi cách tốt Tạo điều kiện cho ngƣời dân tiếp cận hiểu pháp luật, tin tƣởng vào pháp luật nhƣ quan thực thi pháp luật thực ngày hiệu 12 Khả ứng dụng thực tiễn: Các nội dung thể Luận văn đƣợc nghiên cứu áp dụng hoàn toàn dựa sở thực tiễn địa phƣơng, khẳng định quan thực thi pháp luật tham khảo để áp dụng vào q trình thực nhiệm vụ, nhƣ nhà nghiên cứu xây dựng hoàn thiện pháp luật 13 Những hƣớng nghiên cứu tiếp theo: (nếu có) 14 Các cơng trình cơng bố có liên quan đến luận văn: (liệt kê c ng trình theo thứ tự thời gi n n u có) Hà Nội, ngày 19 tháng năm 2021 Học viên Phạm Hoài Linh LỜI MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai nguồn tài nguyên vô qúy giá quốc gia tƣ liệu sản xuất đặc biệt giới hạn diện tích, hình thể nhƣng mức độ sản xuất lại phụ thuộc vào đầu tƣ khai thác sử dụng ngƣời Đất đai thành phần quan trọng hàng đầu môi trƣờng sống, địa bàn phân bố khu dân cƣ, nơi diễn hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phịng, an ninh, đất đai cịn mặt tài sản quý giá phải đƣợc bảo vệ Trong năm gần với gia tăng dân số, phát triển nhanh chóng kinh tế - xã hội làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày tăng cao, tài nguyên đất giới hạn Vì vậy, vấn đề đƣợc đặt với Đảng Nhà nƣớc làm sử dụng đất có hiệu tiết kiệm Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất quyền ngƣời sử dụng đất Tuy nhiên, ngƣời sử dụng đất có đƣợc quyền Bản chất pháp luật trao quyền chuyển nhƣợng sử dụng đất trao quyền định đoạt quyền sử dụng đất Định đoạt nhƣng giới hạn pháp luật, định đoạt quyền sử dụng đất theo quy định Đảng ta xác định: phải biến đất đai thành động lực trực tiếp phát triển kinh tế - xã hội Muốn vậy, cần tháo gỡ “nút thắt” sách pháp luật đất đai, cản trở phát triển; tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho chủ thể có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, chấp, bảo lãnh góp vốn quyền sử dụng đất , qua huy động đƣợc nguồn lực từ đất đai góp phần phát triển kinh tế - xã hội đất nƣớc Thực tiễn tranh chấp bất động sản nói chung hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng nƣớc ta vấn đề phức tạp ảnh hƣởng đến phát triển kinh tế đất nƣớc ổn định tình hình xã hội Nguyên nhân dẫn đến việc phát sinh tranh chấp, chế giải tranh chấp có đƣợc kịp thời nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch hay không vấn đề quan trọng cần phải đƣợc thực phù hợp với quy định pháp luật Để nghiên cứu quy định pháp luật hành nhƣ sâu vào phân tích đánh giá vƣớng mắc qua thực tiễn áp dụng nội dung quan trọng để góp phần hồn thiện chế giải tranh chấp nay, nhằm bảo vệ đƣợc quyền lợi ích tối đa bên tham gia giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tại Điều 53, khoản Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nƣớc, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nƣớc đầu tƣ, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật; Tổ chức, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển quyền sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật hành [37] Trong thời gian qua, tình hình khởi kiện tranh chấp đất đai mà đặc biệt tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngày gia tăng với tính chất mức độ phức tạp Thực tiễn áp dụng địa bàn thị xã Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giải hậu hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu vấn đề gặp nhiều khó khăn, cần cân nhắc q trình giải Thực tiễn hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bị vô hiệu tồn tại, vấn đề xúc, tình trạng giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực chuyển nhƣợng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp mình, giao kết chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật, hình thức hợp đồng chuyển nhƣợng khơng tuân thủ theo quy định pháp luật… xâm phạm đến quyền lợi ích đáng bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội đồng xem xét đến quyền lợi ngƣời thứ ba liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Thứ tư, đề nghị cần quan tâm điều chỉnh hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 phù hợp với tình hình thực tiễn nay, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thị xã Long Mỹ gặp khó khăn, vƣớng mắc ngƣời dân đƣợc quyền chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, nhƣng chuyển nhƣợng, tặng cho phải đáp ứng điều kiện; theo có trƣờng hợp không đƣợc sang tên Sổ đỏ đất trồng lúa Căn khoản Điều 188 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa bên chuyển nhƣợng (bên bán) phải có đủ điều kiện thực quyền chuyển nhƣợng, tặng cho; bên nhận chuyển nhƣợng phải thuộc trƣờng hợp đƣợc nhận chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Theo đó, có 03 trƣờng hợp không đƣợc chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, cụ thể: Trường hợp 1: Bên nhận chuyển nhƣợng, tặng cho không đủ điều kiện chuyển nhƣợng, tặng cho Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, ngƣời sử dụng đất đƣợc thực quyền chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp quy định khoản Điều 186 trƣờng hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168; Đất khơng có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất Nhƣ vậy, bên chuyển nhƣợng (bên bán), tặng cho mà thiếu điều kiện khơng đƣợc chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất, bao gồm đất trồng lúa Trường hợp 2: Ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trồng lúa tổ chức kinh tế 92 Căn khoản Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trƣờng hợp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp Tại khoản Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Đây bất cập, vƣớng mắc thời gian qua địa phƣơng hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, gây cản trở hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhƣ trình phát triển kimh tế - xã hội cách bền vững Vì vậy, cần phải điều chỉnh Luật Đất đai năm 2013 phù hợp với xu tình hình phát triển giai đoạn 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan thực thủ tục cải cách hành lĩnh vực đất đai liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Cải cách thủ tục hành cơng việc thuộc nội dung cải cách thể chế hành chính, nội dung quan trọng thủ tục hành hàng ngày liên quan đến cơng việc nội quan, cấp quyền, nhƣ đến tổ chức cá nhân công dân mối quan hệ với Nhà nƣớc Các quyền, nghĩa vụ công dân đƣợc quy định Hiến pháp hay luật, mà cụ thể pháp luật đất đai phải thơng qua thủ tục hành quan Nhà nƣớc quy định trực tiếp giải Trong điều kiện Nhà nƣớc ta thực chủ trƣơng phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần tham gia sâu rộng vào quan hệ quốc tế, nhu cầu tầng lớp dân cƣ xã hội tăng lên số lƣợng đa dạng, phong phú, phức tạp hình thức nội dung 93 Đối với lĩnh vực đất đai nói riêng, cải cách thủ tục hành việc tiếp tục đơn giản hóa thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Đây điều kiện tiên để quản lý Nhà nƣớc chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp cho tổ chức, cá nhân Các thủ tục hành đất đai cần phải đƣợc thực theo hƣớng vừa hỗ trợ quan quản lý Nhà nƣớc, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân Hiện nay, thủ tục hành đất đai cịn tồn số tƣợng mang tính phổ biến nhƣ: rƣờm rà, chồng chéo, cứng nhắc (hợp pháp nhƣng chƣa hợp lý, chƣa phù hợp thực tế); thủ tục cũ, lẫn lộn Bên cạnh đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều bất cập; cách thức giải thủ tục tƣợng cửa quyền, hạch sách, chậm trễ theo lối “dân cần, quan không vội” qua nhiều khâu trung gian lòng vòng; thẩm quyền, trách nhiệm giải thủ tục nhiều khơng rõ cịn tƣợng ngƣời sử dụng đất phải lại nhiều lần Có thể nói, tính xúc việc đẩy mạnh cải cách thủ tục hành nói chung lĩnh vực đất đai nói riêng khơng nhìn từ khía cạnh kinh tế, tức tiết kiệm tiền của, xây dựng môi trƣờng pháp lý để thành phần kinh tế, nhà đầu tƣ n tâm đầu tƣ Hơn thế, cịn xuất phát từ việc xếp, tổ chức máy theo hƣớng gọn nhẹ, đại; đổi công tác đào tạo, bồi dƣỡng cán bộ, công chức chuyên mơn, nghiệp vụ theo hƣớng chun nghiệp hố; góp phần trừ tệ nạn quan liêu, cửa quyền, hối lộ, làm máy Nhà nƣớc Một số đề xuất việc tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai: Một là, thủ tục hành đất đai phải đƣợc xây dựng sở pháp luật, nhằm thực pháp luật đất đai Thủ tục hành hƣớng dẫn cách trình tự, cụ thể việc thực điều quy định pháp luật Hai là, quan Nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành quy định thủ tục hành cần có tham vấn từ phía cán bộ, cơng chức thực thi công vụ, cán bộ, công chức làm việc phận “một cửa” ngƣời sử dụng đất, đồng thời ban hành thủ 94 tục hành khơng để quản lý mà cịn để thực mục tiêu cao nâng cao chất lƣợng phục vụ, dịch vụ xã hội Vì vậy, tham vấn cần thiết để phát huy tính chủ động, ý thức trách nhiệm cán bộ, công chức hoạt động công vụ nhƣ để thực Quy chế dân chủ, phát huy vai trò giám sát, đánh giá ngƣời dân công tác quản lý Nhà nƣớc Ba là, thủ tục hành phải linh hoạt, nhằm đáp ứng kịp thời tốt nhu cầu toàn xã hội Thủ tục hành đất đai quy định hƣớng dẫn mang tính chất pháp lý, bắt buộc để thực quyền nghĩa vụ phía Nhà nƣớc công dân, nhƣng đời sống xã hội thƣờng có tình nằm ngồi ý chí Nhà nƣớc nhƣ ý muốn ngƣời dân Chẳng hạn, việc xảy tình động đất, sóng thần, cháy nổ, lũ lụt , dẫn đến giấy tờ, hồ sơ gốc bị thất lạc, tiêu huỷ; ngƣời dân trải qua tình muốn thực quyền, nghĩa vụ nhu cầu khác khơng thể đáp ứng đƣợc quy định thủ tục hành đất đai Bốn là, tiếp tục hoàn thiện nâng cao chất lƣợng chế “một cửa”, tiến tới xây dựng chế “một cửa liên thơng” “chính quyền điện tử” sở, ban, ngành có chức quản lý Nhà nƣớc cấp quyền vấn đề giải thủ tục cấp giấy phép cho tổ chức cá nhân thực dự án đầu tƣ sản xuất, kinh doanh, dịch vụ Đẩy mạnh công tác rà sốt thủ tục hành chính, xây dựng quy định mối quan hệ làm việc nội phối hợp quan hữu quan theo tiêu chí: pháp luật, dân chủ, công bằng, công khai quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm, nhằm góp phần xây dựng văn hố cơng sở, giữ gìn trật tự, kỷ cƣơng hoạt động cơng vụ [46] Hồn thiện quy định pháp luật nghĩ vụ tài thủ tục thực nghĩ vụ Nghĩa vụ tài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, loại thuế có liên quan đến đất quan thuế xác định vào số liệu địa Văn phòng đăng ký 95 quyền sử dụng đất cung cấp Trong thời hạn không 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đƣợc số liệu địa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi đến, quan thuế có trách nhiệm thơng báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất mức nghĩa vụ tài mà ngƣời sử dụng đất phải thực hiện; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thơng báo mức nghĩa vụ tài trực tiếp cho ngƣời phải thực nghĩa vụ tài thơng qua Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất trƣờng hợp hồ sơ nộp Uỷ ban nhân dân cấp xã Trong thời hạn không 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đƣợc thơng báo nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, quan Tài nguyên mơi trƣờng, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thông báo cho ngƣời dân phải thực nghĩa vụ tài để nộp tiền vào kho bạc Nhà nƣớc theo quy định pháp luật Phí lệ phí có liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai mà ngƣời sử dụng đất phải nộp thực thủ tục hành quản lý, sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định theo quy định pháp luật, thông báo hƣớng dẫn ngƣời sử dụng đất nộp q trình thực thủ tục hành chính, thực nghĩa vụ tài điều kiện tiên để ngƣời sử dụng đất thực quyền Phối hợp chặt ch giữ qu n hữu qu n Khi giải hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu, thực tiễn cho thấy để áp dụng pháp luật xử lý vụ án đƣợc xác, Tịa án phải thực tốt mối quan hệ phối hợp với nhiều quan hữu quan khác Sự phối hợp chặt chẽ với quan quan trọng cho việc xác định xác nội dung vụ án, từ có sở cho việc giải hợp đồng chuyển nhƣợng đƣợc xác triệt để Chính vậy, thời gian tới, việc thực mối quan hệ phối hợp với quan hữu quan phải đƣợc tiến hành cách chặt chẽ, đắn kịp thời 3.2.3 Giải pháp n ng cao hiệu thực thi pháp luật c ng tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 96 Công tác giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất vô hiệu thời gian vừa qua tồn nhiều bất cập, hạn chế Để khắc phục tình trạng này, cần phải tiến hành đồng giải pháp nâng cao chất lƣợng hiệu xét xử hệ thống Tịa án, phải thực tốt biện pháp sau: Ti p tục n ng c o lực trình độ củ đội ngũ Thẩm phán Giải hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cơng việc khó khăn phức tạp Để đảm bảo tuyên bố hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu đƣợc xác giải hậu giao dịch vơ hiệu đắn đòi hỏi Thẩm phán tham gia xét xử phải có trình độ chun mơn cao, có kiến thức pháp lý rộng sâu lĩnh vực đất đai có nhiều kinh nghiệm việc giải vụ tranh chấp Trƣớc mắt cần xây dựng đội ngũ Thẩm phán chuyên trách giải tranh chấp đất đai nói chung giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất nói riêng Bên cạnh công tác trọng nâng cao lực pháp lý trình độ nghiệp vụ cho đội ngũ Thẩm phán, pháp luật cần tạo chế để Thẩm phán có độc lập sáng tạo trình giải vụ tranh chấp Đồng thời phải xây dựng chế chịu trách nhiệm Thẩm phán án, định tuyên bố hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu Thực tốt tổng k t thực tiễn hướng d n áp dụng thống pháp luật Công tác tổng kết thực tiễn xét xử phải đƣợc tiến hành kịp thời, giải nhanh chóng vƣớng mắc, sai sót thực tiễn xét xử, kinh nghiệm học hay phải đƣợc quán triệt kịp thời để có thống hiệu việc giải vụ việc Đối với hoạt động Tòa án, thời gian qua Tòa án nhân tối cao ban hành Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán tòa án nhân dân tối cao hƣớng dẫn giải hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; Tuy nhiên kể từ ngày 01/01/2017 Bộ luật Dân năm 2015 có hiệu lực pháp luật, theo có nhiều thay đổi, nên Nghị cũ lỗi thời Thiết nghĩ cần kịp 97 thời ban hành Nghị hƣớng dẫn thực thống hệ thống Tòa án; Trong quy định cụ thể nhằm thống áp dụng giao dịch đƣợc thực hai phần ba nghĩa vụ nào? Nhằm tránh tình trạng cấp, Tịa có cách nhìn nhận khác nhau, làm cho định Tòa án chƣa đƣợc đồng thuận cao Phối hợp chặt ch với qu n hữu quan giải quy t hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Khi giải hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu, thực tiễn cho thấy để áp dụng pháp luật xử lý vụ án đƣợc kịp thời, hiệu quả, xác, Tịa án nhân dân phải thực tốt mối quan hệ phối hợp với nhiều quan hữu quan khác, phối hợp chặt chẽ với quan quan trọng cho việc xác định xác nội dung vụ án, từ có sở cho việc giải hợp đồng chuyển nhƣợng đƣợc xác triệt để Chính vậy, thời gian tới, việc thực mối quan hệ phối hợp với quan hữu quan phải đƣợc tiến hành cách chặt chẽ, đắn kịp thời Thực tốt c ng tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử Tòa án nhân dân tối cao trọng thực tốt cơng tác kiểm tra việc xét xử Tịa án cấp dƣới Thông qua hoạt động kiểm tra, sai sót cơng tác xét xử kịp thời phát để rút kinh nghiệm kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm án, định có sai sót nghiêm trọng Những vƣớng mắc việc áp dụng pháp luật đƣợc tổng hợp, nghiên cứu hƣớng dẫn Tuy nhiên, khó khăn phức tạp giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất vơ hiệu dẫn đến khả ln có tồn tại, thiếu sót Cho nên, cơng tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử phải đƣợc xác định nhiệm vụ thƣờng xuyên Tòa án nhân dân tối cao Những mặt công tác đƣợc thực tốt điều kiện quan trọng việc nâng cao hiệu giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu giai đoạn 98 KẾT LUẬN CHƢƠNG Tác giả đƣa phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vơ hiệu Sau đó, luận văn nêu giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu Giải pháp hoàn thiện pháp luật đƣợc nêu bao gồm giải pháp sau: giải pháp khắc phục đƣợc tình trạng vi phạm quy định hình thức hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; giải pháp hạn chế tình trạng tổ chức, cá nhân lợi dụng tính giá trị pháp lý văn cơng chứng để giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cách giả tạo nhằm che đậy giao dịch ngầm qua lợi dụng để thực hành vi trái với quy định pháp luật; giải pháp hồn thiện quy định hình thức hợp đồng việc xem xét làm rõ khái niệm chƣa tƣờng minh quy định pháp luật Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chủ yếu đƣa giải pháp nhằm nâng cao hiệu xét xử Tịa án, theo giải pháp đƣợc nêu bao gồm: nâng cao lực trình độ đội ngũ Thẩm phán; thực tốt công tác tổng kết thực tiễn hƣớng dẫn áp dụng thống pháp luật; phối hợp chặt chẽ với quan hữu quan giải hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử 99 KẾT LUẬN Tóm lại, nhận thấy pháp luật đất đai nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nƣớc ta ngày hồn thiện, đóng góp to lớn cho đổi phát triển đất nƣớc Tuy nhiên, qua phân tích nội dung quy định pháp luật nghiên cứu thực tiễn xét xử hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu thị xã Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang, nhận thấy pháp luật cịn tồn định, việc giải hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vơ hiệu cịn gặp nhiều khó khăn, vƣớng mắc Mà thực tiễn hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu ngày gia tăng, hiệu giải chƣa cao, chƣa đảm bảo, bảo vệ quyền lợi ích đáng chủ thể tham gia giao dịch Do vậy, thực tiễn địi hỏi pháp luật đất đai nói chung nhƣ pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngày phải hoàn thiện, hƣớng tới bảo vệ lợi ích đáng chủ thể tham gia giao dịch nhƣ lợi ích Nhà nƣớc gắn liền với quyền sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy giao dịch quyền sử dụng đất nói chung hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng vận động an toàn, lành mạnh, hiệu thị trƣờng, góp phần quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nƣớc Muốn làm đƣợc điều đó, cần phải tiếp tục nghiên cứu thực đồng toàn diện giải pháp hoàn thiện pháp luật giải pháp thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu nhƣ nêu Bên cạnh đó, việc hồn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần phải tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa thủ tục hành liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dƣỡng cán bộ, công chức, đặc biệt cán làm công tác địa Với phạm vi nghiên cứu cịn giới hạn luận văn thạc sĩ, chƣa bao quát đƣợc toàn vấn đề, song tác giả mong muốn nội dung 100 luận văn phần góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng pháp luật đất đai nói chung Với đạt đƣợc nỗ lực, cố gắng thân giúp đỡ nhiệt tình TS Lê Ngọc Thắng, luận văn hy vọng đƣợc đóng góp phần nhỏ vào việc giải đáp đòi hỏi cấp thiết lý luận thực tiễn nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Việt Nam 101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT: Báo điện tử Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2017), URL: https://baotainguyenmoitruong.vn/cac-buoc-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat291920.html, truy cập năm 2020 Báo Lao động (2021), URL: https://laodong.vn/bat-dong-san/hop-dong-chuyennhuong-quyen-su-dung-dat-can-luu-y-nhung-gi-877352.ldo, truy cập 02/2021 Đỗ Mạnh Bổng (2012), “Một số ý kiến công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Kiểm sát số 24 Bộ Chính trị (2002), Nghị quy t số 08-NQ/TW ngày 02/01/2002 số trọng tâm c ng tác tư pháp thời gian tới Bộ Chính trị (2005), Nghị quy t số 49-NQ/TW năm 2005 chi n lược cải cách tư pháp đ n năm 2020 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Th ng tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Th ng tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định h sơ địa Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Th ng tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định đ địa Bộ Tài ngun Mơi trƣờng (2014), Th ng tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định thống kê, kiểm kê đất đ i lập đ trạng sử dụng đất 10 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Th ng tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định h sơ gi o đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu h i đất 11 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ việc thi hành Luật Đất đ i năm 2003 12 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi ti t thi hành số điều Luật Đất đ i năm 2013 13 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 102 14 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 15 Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 Chính phủ quy định chi ti t thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản 16 Chuyên tƣ vấn pháp luật (2018), URL: http://www.chuyentuvanphapluat.com/2018/04/thoi-iem-chuyen-giao-quyen-sudung-at.html 17 Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đ ng Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia 18 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đ ng thông dụng Bộ luật Dân Việt Nam, NXB Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 19 Nguyễn Ngọc Điện (Chủ biên) (2015), Luật Dân tập ph n nghĩ vụ, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh 20 Trần Thị Thu Hiền (2012), “Bàn tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất viết tay”, Tạp chí Tịa án nhân dân số 21 Nguyễn Văn Hiến (2016), “Bản chất hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật số 294 22 Phan Thị Vân Hƣơng (Tòa Dân sự, Tòa án Nhân dân Tối cao), URL: http://luatdaiviet.vn/xem-tin-tuc/mot-so-y-kien-trao-doi-ve-dieu-kien-hinh-thuccua-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-theo-quy-dinh-cua-du-thaoluat-dat-dai-sua-doi 23 Tƣởng Duy Lƣợng (2004), “Một số vấn đề giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân số 12 24 Sỹ Hồng Nam (2011), “Hình thức hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên hợp đồng”, Tài liệu Hội thảo Trường Đại học Luật Thành phố H Chí Minh 25 Nguyễn Hoài Nam (2013), “Hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Những vấn đề lý luận thực tiễn”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Quốc gia Hà Nội 26 Mai Thị Tú Oanh (2012), “Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vấn đề đặt ra”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 11 (294) 27 Quốc hội (1992), Hi n pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩ Việt Nam 28 Quốc hội (1993), Luật Đất đ i 29 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân 103 30 Quốc hội (2002), Luật Tổ chức Tòa án nhân dân 31 Quốc hội (2003), Luật Đất đ i 32 Quốc hội (2004), Bộ luật Tố tụng Dân 33 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân 34 Quốc hội (2005), Luật Nhà 35 Quốc hội (2006), Luật Công chứng 36 Quốc hội (2012), Luật xử phạt vi phạm hành 37 Quốc hội (2013), Hi n pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩ Việt Nam 38 Quốc hội (2013), Luật Đất đ i 39 Quốc hội (2014), Luật Công chứng 40 Quốc hội (2014), Luật H n nh n i đình 41 Quốc hội (2014), Luật Nhà 42 Quốc hội (2014), Luật Tổ chức Tòa án nhân dân 43 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân 44 Quốc hội (2015), Bộ luật Tố tụng Dân 45 Nguyễn Quang Quý (2005), “Bàn thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật số 02 46 Sở Tƣ pháp tỉnh Bắc Ninh (2016), URL: http://stp.bacninh.gov.vn/news//details/57408/cai-cach-thu-tuc-hanh-chinh-la-khau-ot-pha-cua-cai-cach-hanhchinh 47 Lê Văn Thiệp (2012), “Về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị”, Tạp chí Kiểm sát số 24 48 Trần Lệ Thu (2015), “Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở”, Tạp chí Thanh tra số 08 49 Vũ Thƣ (2003), “Một số khía cạnh việc nâng cao hiệu suất hoạt động Tồ hành việc giải khiếu kiện hành chính”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 8/2003 50 Tòa án nhân dân thị xã Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang (2017), Bản án số 108/2017/DS- T ngày 02 tháng năm 2017 việc tranh chấp hợp đ ng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51 Trang Thơng tin điện tử tổng hợp Ban Nội Trung ƣơng (2014), URL: https://noichinh.vn/tin-tuc-su-kien/tin-trung-uong/201401/luat-dat-dai-sua-doi104 nam-2013-voi-9-diem-doi-moi-quan-trong-293564/ 52 Phan Thanh Tùng (2009), “Về thực tế xét xử tòa án việc công nhận hợp đồng mua bán nhà hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”, Kỷ y u Hội thảo Trường Đại học Luật Thành phố H Chí Minh 53 Đào Trí Úc (1994), Nhà nước pháp quyền, vấn đề lư luận ản Nhà nước pháp luật, NXB Sự thật, Hà Nội 105 PHỤ LỤC (Đính kèm ảng xác nhận số liệu từ năm 2016 đ n năm 2020 củ T thị x ong M , t nh Hậu i ng) Nội dung Tổng vụ án tranh chấp dân án nh n d n 2016 2017 2018 2019 2020 145 103 265 230 210 59 50 60 70 67 04 05 07 05 04 Lĩnh vực đất đai, nhà (mua bán nhà đất, đòi nhà cho thuê, chấp nhà đất,…) Số vụ đƣơng kháng cáo (Trích: ố liệu củ T án nh n d n thị x ong M cung cấp) TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ LONG MỸ CHÁNH ÁN Trần Thanh Ng n 106