Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh hậu giang (tt)

MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii LỜI MỞ ĐẦU 1 Tình cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu tài liệu liên quan 3 Mục tiêu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 10 1.1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 10 1.1.2.2 Đặc điểm chuyển quyền sử dụng đất 11 1.1.3 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.1.3.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 1.1.3.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.2 PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 19 1.2.1 Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 1.2.2 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 1.2.3 Nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 1.2.4 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24 1.2.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 1.2.6 Quyền nghĩa vụ bên thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30 1.2.6.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30 iii 1.2.6.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 31 1.2.7 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 32 CHƯƠNG THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 38 2.1 THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HẬU GIANG 38 2.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Hậu Giang 38 2.1.2 Vướng mắc trình áp dụng quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49 2.1.2.1 Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 49 2.1.2.2 Xử lý hậu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 58 2.2 KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 63 2.2.1 Yêu cầu hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất 63 2.2.1.1 Hoàn thiện quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần vào sách Đảng, đường lối Nhà nước thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước 63 2.2.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải gắn liền với việc đổi hồn thiện hành Nhà nước 64 2.2.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội Chủ nghĩa, tạo lập tương tác, bổ trợ, thống hệ thống pháp luật 65 2.2.1.4 Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế - xã hội 66 2.2.1.5 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế 67 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 68 iv 2.2.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 68 2.2.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan thực thủ tục cải cách hành lĩnh vực đất đai liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 71 2.2.2.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74 KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 v LỜI MỞ ĐẦU TÌNH THẾ CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Thực trạng tranh chấp bất động sản nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng nước ta vấn đề phức tạp ảnh hưởng đến phát triển kinh tế đất nước ổn định xã hội Nguyên nhân dẫn đến việc phát sinh tranh chấp, chế giải tranh chấp có kịp thời nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch hay không vấn đề quan trọng cần phải thực phù hợp với quy định pháp luật Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu quy định pháp luật hành sâu vào phân tích đánh giá vướng mắc qua thực tiễn áp dụng nội dung quan trọng để góp phần hồn thiện chế giải tranh chấp nay, nhằm bảo vệ quyền lợi ích tối đa bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 53, khoản Điều 54 theo Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài sản Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật; Tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật Quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ Song hành với Hiến pháp, Luật đất đai 2013 Quốc hội khoá XIII kỳ họp thứ thông qua ngày 29/11/2013, thay Luật đất đai 2003 Luật kế thừa phát triển nội dung hợp lý Luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu Nhất quán với đường lối đổi theo chế thị trường, quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Luật đất đai 1993, 2003, 2013 khơng ngừng hồn thiện cho phù hợp với tình hình thực tiễn Những năm qua, tình hình khởi kiện tranh chấp đất đai mà đặc biệt tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày gia tăng với tính chất mức độ phức tạp Thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh Hậu Giang việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu vấn đề gặp nhiều khó khăn, cần cân nhắc trình giải Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu tồn tại, vấn đề xúc, tình trạng giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật, hình thức hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ theo quy định pháp luật…xâm phạm đến quyền lợi ích đáng bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội Thời gian qua, việc xác định tính hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật bộc lộ vấn đề mang tính bất cập, quy định có chồng chéo, trái ngược nhau, dẫn đến việc áp dụng pháp luật giải hậu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Tòa án cấp xét xử có khác Từ tỉ lệ án bị hủy, sửa quan hệ tranh chấp không giảm Việc sửa đổi Luật đất đai tình hình kịp thời, đáp ứng yêu cầu cấp thiết giao lưu dân ngày phong phú, đa dạng; Trong đó, có quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo sở pháp lý để xác định quyền, nghĩa vụ trách nhiệm bên quan hệ giao kết, tạo để áp dụng giải xác định tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực hay bị vô hiệu, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên, góp phần tạo ổn định thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội Để quyền chủ thể tôn trọng, pháp luật cần có quy định thích ứng để giải tranh chấp phát sinh từ giao dịch liên quan đến tài sản, sở pháp luật hành hướng hoàn thiện quy định pháp luật trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần nâng cao nhận thức áp dụng thống quy định pháp luật đất đai nhằm giải tốt tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng giải tranh chấp đạt hiệu cao Nhằm mục đích tìm hiểu phân tích đánh giá bất cập quan hệ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nay, nguyên nhân dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu Đồng thời đưa phương hướng giải nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn áp dụng, góp phần hạn chế thấp sai sót thường gặp q trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian tới Với lý nêu học viên chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh Hậu Giang” làm luận văn thạc sĩ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU LIÊN QUAN Việc nghiên cứu pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều nhà khoa học quan tâm nghiên cứu với mức độ, khía cạnh khác như: Bàn thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2005), Nguyễn Quang Quý – Tạp chí Dân chủ pháp luật số 2(155); Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học Lương Khải Ân – Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2006); Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị (2012), Lê Văn Thiệp – Tạp chí Kiểm sát số 24; Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp Tòa án (2012), Lê Sỹ Nam – Tạp chí Nhà nước pháp luật số 7(291); Điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Hạnh - Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2014); Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Thu Thủy; Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn Hà Nam, Luận văn thạc sĩ, Khoa luật – Đại học Quốc gia Hà Nội nhiều đề tài nghiên cứu, báo khoa học đăng duyệt diễn đàn, tạp chí khác nhau… Từ đó, tác giả nghiên cứu cơng trình khoa học nêu để hiểu rõ đề tài nghiên cứu cơng trình nguồn tài liệu cần thiết cho đề tài luận văn “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh Hậu Giang” Trên sở lý luận thực tiễn công tác xét xử vụ án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân cấp địa bàn tỉnh Hậu Giang, vấn đề xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể vấn đề xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu nguyên nhân cần tổng kết, tiếp tục nghiên cứu sâu hơn, toàn diện hơn, thực tiễn nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta MỤC TIÊU 3.1 Mục tiêu chung Đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2 Mục tiêu cụ thể Hệ thống hóa phân tích qui định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đánh giá thực tiễn thực qui định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên sở qui định pháp luật thực tiễn áp dụng, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đề tài nghiên cứu quy định pháp luật lĩnh vực giao dịch dân hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, phân tích, đánh giá hạn chế, bất cập thường gặp hướng hoàn thiện pháp luật liên quan 4.2 Phạm vi nghiên cứu Với nội dung đề tài tập trung nghiên cứu qui định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong đó, nhấn mạnh tính hiệu lực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nguyên nhân việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, dẫn đến tuyên bố vô hiệu hậu pháp lý PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Để đạt mục đích nghiên cứu, người viết vận dụng kết hợp phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp,… đặc biệt phương pháp tổng kết thực tiễn để xem xét, giải vấn đề cụ thể lý luận, phương pháp phân tích luật viết để tiến hành đánh giá, phân tích, bình luận quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu Bên cạnh sử dụng phương pháp thống kê: Nghiên cứu chi tiết số liệu lưu trữ sổ theo dõi thụ lý giải án Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang, tổng số vụ án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời ghi nhận chi tiết nội dung trái pháp luật, từ xác định tỷ lệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật thực tế KẾT CẤU LUẬN VĂN Luận văn kết cấu gồm Chương: Chương Lý luận chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kiến nghị hoàn thiện CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 53 Hiến pháp năm 2013, Điều Luật Đất đai năm 2013 Điều 197 Bộ luật Dân năm 2015 quy định chế độ sở hữu đất đai: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoán sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác tài nguyên Nhà nước đầu tư, quản lý tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Như vậy, với tư cách đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai Tuy nhiên, thực tế, Nhà nước lại trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định, lâu dài công nhận quyền sử dụng đất xác lập hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp Đất đai loại tài sản, vậy, quyền sử dụng đất quyền tài sản Ở góc độ này, quyền sử dụng đất khái niệm pháp lý dùng để quyền chủ sở hữu đất đai Tức là, quyền khai thác công đất đai Thông qua hành vi sử dụng đất mà người thỏa mãn nhu cầu làm cải cho xã hội Như biết, kể từ Hiến pháp năm 1980 đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa người đại diện chủ sở hữu vừa chủ quản lý đất đai Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, thực tế Nhà nước ta chưa xác lập cách đầy đủ quyền sở hữu đất đai, đặc biệt đất đai thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.Theo tinh thần Hiến pháp năm 1980, xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhiên chưa có Luật đất đai điều chỉnh rõ ràng quyền nghĩa vụ Nhà nước quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Ngày 29/12/1987, Quốc hội thông qua Luật đất đai gồm chương 57 điều Đây bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ Nhà nước với tư cách người đại diện chủ sở hữu đất đai người sử dụng đất Luật quy định cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ quyền lợi người sử dụng đất Với quy định này, chế định quyền sử dụng đất hình thành, xây dựng sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất Nhà nước ghi nhận hình thức thể chủ sở hữu mà Nhà nước người đại diện Nhà nước giao đất, ghi nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác cơng dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Thực tế, Luật Đất đai năm 1987 bước đầu tạo sở pháp lý để phát huy quyền sở hữu toàn dân đất đai, thiết lập ổn định định việc sử dụng đất đai Tuy nhiên, có tác động chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày trở nên xúc, Nhà nước vừa không trọng đến yếu tố kinh tế đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai hình thức, tạo nên lực cản cho vận động, chuyển dịch quyền sử dụng đất, làm kìm hãm phát triển kinh tế đất nước Trước tình hình đó, Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai năm 1993 đời, đánh dấu mốc lịch sử quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, thừa nhận bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật thực quan tâm đến quyền người sử dụng đất, ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực quyền khơng phải hồn tồn tự mà phải tuân theo điều kiện Nhà nước đặt Như vậy, giai đoạn quyền sử dụng đất người sử dụng đất mở rộng hơn, nói Nhà nước “trao” cho người sử dụng đất “quyền định đoạt số phận pháp lý đất sử dụng khuôn khổ định”, nhờ người sử dụng đất ngồi việc có quyền khai thác sử dụng đất đai chủ động thực chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khơng có nhu cầu điều kiện sử dụng đất Đây điểm đột phá lớn Luật Đất đai năm 1993, tạo tiền đề cho việc hình thành phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu kinh tế mang lại từ đất Từ đó, với việc pháp luật thừa nhận đất đai có giá việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất xem quyền tài sản, trị giá tiền, nhờ mà người sử dụng đất đưa quyền sử dụng đất vào tham gia giao dịch dân Luật Đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận thức quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất nhiên đồng quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất chúng có khác nội dung, ý nghĩa cụ thể sau: Quyền sử dụng đất quyền phái sinh Có thể thấy quyền sở hữu đất đai quyền tồn độc lập, quyền sử dụng đất lại quyền phụ thuộc Như vậy, tính phái sinh thể chỗ quyền sử dụng đất người sử dụng đất xuất nhà nước giao đất cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất Trong chừng mực đó, coi giao dịch giao đất, cho thuê đất hợp đồng hành chịu chi phối Luật Đất đai, Bộ luật Dân hành, phần nhắc đến quyền sử dụng đất tài sản hữu mà không bận tâm đến nguồn gốc Đồng thời quyền sử dụng đất chuyển giao từ chủ sở hữu “toàn dân” sang người đại diện “Nhà nước” từ người đại diện chuyển giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình Song xét mặt thực tế, quyền sử dụng đất chuyển giao cách trực tiếp từ Nhà nước đến người sử dụng định hành ban hành, quyền sử dụng đất chủ sở hữu đất đai “toàn dân” danh nghĩa Quyền sở hữu toàn dân đất đai trừu tượng có danh nghĩa trị - pháp lý mà khơng thể tính thực tiễn cao Có thể khẳng định quyền sở hữu đất đai quyền trọn vẹn, đầy đủ quyền sử dụng đất lại khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất khơng có đầy đủ quyền Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu; thứ hai, khơng phải người có quyền sử dụng đất hợp pháp có đủ quyền người sử dụng đất, quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất khơng phải có quyền sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho quyền sử dụng đất Như vậy, quyền sử dụng đất pháp luật đất đai hành khơng quyền mà bao hàm nghĩa vụ Hơn nữa, khơng phải loại quyền thông thường chủ sở hữu tài sản mà loại tài sản Khi tay Nhà nước, quyền sử dụng đất quyền chủ sở hữu chuyển giao cho người sử dụng đất, quyền sử dụng đất chuyển hóa thành loại DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Hiến pháp 1992 Hiến pháp 2013 Bộ luật dân 1995 (Không số) ngày 28/10/1995 Luật Tổ chức Tòa án nhân dân 2002 (Luật số: 33/2002/QH10) ngày 02/04/2002 Luật đất đai 2003 (Luật số: 13/2003/QH11) ngày 26/11/2003 Luật đất đai 2013 (Luật số: 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 Luật Tổ chức Tòa án nhân dân 2014 (Luật số: 62/2014/QH13) ngày 24/11/2014 Luật Công chứng 2006 (Luật số: 82/2006/QH11) ngày 29/11/2006 Luật Công chứng 2014 (Luật số: 53/2014/QH13) ngày 20/06/2014 10 Luật Nhà 2005 (Luật số: 56/2005/QH11) ngày 29/11/2005 11 Luật Nhà 2014 (Luật số: 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 12 Bộ luật dân 2005 (Luật số: 33/2005/QH11) ngày 14/06/2005 13 Bộ luật Dân 2015 (Luật số: 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 14 Bộ luật Tố tụng dân 2004 (Luật số: 24/2004/QH11) ngày 15/06/2004 15 Bộ luật Tố tụng dân 2015 (Luật số: 92/2015/QH13) ngày 25/11/2015 16 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ việc thi hành Luật đất đai năm 2003 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 19 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 20 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 21 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Mơi trường quy định hồ sơ địa 22 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Mơi trường quy định đồ địa 78 23 Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định thống kê, kiểm kê đất đai lập đồ trạng sử dụng đất 24 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất 25 Nghị số 08/NQ-TW ngày 02/01/2002 Bộ Chính trị số trọng tâm công tác tư pháp thời gian tới 26 Nghị số 49/NQ-TW năm 2005 Bộ Chính trị chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020 Tiếng Việt 27 Đỗ Mạnh Bổng (2012), “Một số ý kiến công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Kiểm sát, (24) 28 Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia 29 Nguyễn Ngọc Điện (2006), Một số vấn đề lý luận phương pháp phân tích luật viết, Nxb Chính trị quốc gia 30 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thông dụng Bộ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 31 Nguyễn Ngọc Điện (Chủ biên) (2015), Luật dân tập phần nghĩa vụ, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh 32 Nguyễn Kim Thản (2005), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa Sài Gòn 33 Nguyễn Quang Q (2005), “Bàn thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (02) 34 Nguyễn Văn Hiến (2016), “Bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (294) 35 Lê Văn Thiệp (2012), “Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị”, Tạp chí Kiểm sát, (24) 36 Mai Thị Tú Oanh (2012), “Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề đặt ra”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, 11(294) 37 Phan Trung Hiền (2009), Để hoàn thành tốt luận văn ngành luật, Nxb Chính trị quốc gia 79 38 Trần Lệ Thu (2015), “Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”, Tạp chí Thanh tra, (08) 39 Trần Thị Thu Hiền (2012), “Bàn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (7) 40 Tưởng Duy Lượng (2004), “Một số vấn đề giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (12) 41 Sỹ Hồng Nam (2011), Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên hợp đồng, Tài liệu Hội thảo Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 42 Trường Đại học luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật dân Việt Nam, Nxb Cơng an nhân dân 43 Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang (2017), Bản án số 33/2017/DS-PT ngày 27/02/2017 44 Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang (2017), Bản án số 90/2017/DS-PT ngày 23/5/2017 Tài liệu điện tử 45 Hình thức hợp đồng - - nhiều quy định chưa khả thi, http://www.thesaigontimes.vn/147757/Hinh-thuc-cua-hop-dong -nhieuquy-dinh-chua-kha-thi.html, truy cập ngày: 20/12/2017 46 Độ tuổi cấp quyền sử dụng đất, https://luatduonggia.vn/do-tuoi-duoc-capgiay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat, truy cập ngày: 10/12/2017 47 Bao nhiêu tuổi đứng tên sở đỏ, http://baophapluat.vn/hoi-dap-phapluat/bao-nhieu-tuoi-thi-duoc-dung-ten-tren-so-do-322842.html, ngày: 10/12/2017 80 truy cập ... văn Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn áp dụng địa bàn tỉnh Hậu Giang Trên sở lý luận thực tiễn công tác xét xử vụ án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa... vệ quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật thực quan tâm đến quyền người sử dụng đất, ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm quyền: ... dụng đất hợp pháp có đủ quyền người sử dụng đất, quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất khơng phải có quyền sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho quyền sử dụng đất Như vậy, quyền sử dụng đất pháp luật