Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nghiên cứu điển hình vụ việc tại Văn phòng Luật sư Trung Hòa

Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nghiên cứu điển hình vụ việc tại Văn phòng Luật sư Trung Hòa Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nghiên cứu điển hình vụ việc tại Văn phòng Luật sư Trung Hòa Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nghiên cứu điển hình vụ việc tại Văn phòng Luật sư Trung Hòa Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nghiên cứu điển hình vụ việc tại Văn phòng Luật sư Trung Hòa Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nghiên cứu điển hình vụ việc tại Văn phòng Luật sư Trung Hòa Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nghiên cứu điển hình vụ việc tại Văn phòng Luật sư Trung Hòa Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nghiên cứu điển hình vụ việc tại Văn phòng Luật sư Trung Hòa

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA KINH TẾ - LUẬT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH VỤ VIỆC TẠI VĂN PHỊNG LUẬT SƯ TRUNG HÒA CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ Giáo viên hướng dẫn Sinh viên thực tập - Họ tên: THS TRẦN NGỌC DIỆP - Họ tên: LÊ THỊ THÚY - Bộ môn: Luật Chuyên ngành - Lớp: K53P4 HÀ NỘI, 2020 TÓM LƯỢC Tên đề tài: “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nghiên cứu điển hình vụ việc Văn phịng Luật sư Trung Hịa” Chương 1, khóa luận nghiên cứu số vấn đề lý luận pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm khái niệm, đặc điểm, điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, khóa luận cịn khái qt sở ban hành, nội dung pháp luật điều chỉnh nguyên tắc vấn đề Chương 2, khóa luận tập trung đánh giá thực trạng quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nghiên cứu số vụ việc điển hình Văn phịng Luật sư Trung Hòa Việc đánh giá thực trạng thực pháp luật nhằm rút mặt tích cực, đáng khen ngợi bất cập tồn hệ thống pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây sở cho việc đưa số kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh vấn đề Chương 3, sau đánh giá thực trạng quy định pháp luật việc thực quy định số vụ việc điển hình đưa chương 2, chương khóa luận, em xin đưa số kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo, cô giáo Khoa Kinh tế - Luật, Trường Đại Học Thương mại, đặc biệt Cô giáo ThS Trần Ngọc Diệp anh chị Văn phòng Luật sư Trung Hòa tạo điều kiện tốt nhất, tận tình giúp đỡ em hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp với đề tài “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nghiên cứu điển hình vụ việc Văn phòng Luật sư Trung Hòa” Em xin cảm ơn thầy cô giáo giảng dạy nhà trường truyền đạt cho em nhiều kiến thức bổ ích để thực khóa luận có hành trang vững cho nghiệp tương lai Trong trình thực tập, q trình làm khóa luận tốt nghiệp, kiến thức khả lý luận thân em cịn nhiều thiếu sót hạn chế, em kính mong nhận dẫn đóng góp từ phía thầy giáo, giáo để khóa luận em hoàn thiện học hỏi thêm nhiều kinh nghiệm Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 04 tháng 12 năm 2020 Sinh viên Lê Thị Thúy MỤC LỤC BLDS: DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Bộ luật Dân QSDĐ: Quyền sử dụng đất PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài khóa luận Đất đai tài sản tự nhiên, số điều kiện tiên quyết, đóng vai trị định cho tồn phát triển tất sinh vật trái đất Ở nước ta, đất đai xem nguồn tài nguyên đặc biệt, nguồn nội lực vô quan trọng, khơng thể thay suốt q trình hình thành phát triển đất nước Theo quy định Hiến pháp năm 2013, đất đai tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý1, người dân trao quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất có giá trị lớn quan trọng hộ gia đình hay cá nhân Về phía pháp lý, quyền sử dụng đất loại quyền tài sản Giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất giao dịch dân sự, mang tính chất đặc thù, có điều kiện, có khác biệt lớn với giao dịch dân thông thường khác Loại quyền đặc biệt chủ thể tiến hành giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, chấp, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, góp vốn… Trong số giao dịch trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số loại hình phổ biến Thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ thể làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền sử dụng đất Trong trình hội nhập phát triển, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi khách quan kinh tế kinh tế thị trường Nắm bắt tầm quan trọng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nội dung liên quan quy định điều chỉnh văn pháp luật Đảng Nhà nước ta xây dựng lên sách pháp luật quy định hợp đồng phù hợp với thời kỳ, giai đoạn phát triển đất nước Hiện nay, Bộ luật Dân năm 2015 Luật Đất đai năm 2013 văn nòng cốt, quy định nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, nghị định hướng dẫn thi hành, thông tư chi tiết cụ thể việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những văn pháp luật đáp ứng yêu cầu xã hội nhu cầu người dân, thừa kết điểm tích cực văn thời kỳ trước, đồng thời, hạn chế nhược điểm khơng cịn phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội nay, Điều 53, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 ngày hoàn thiện Tuy nhiên, q trình thực sách trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vướng phải số bất cập, hạn chế điều kiện chuyển nhượng chưa đầy đủ, thiếu chặt chẽ; chưa tuân thủ trình tự, thủ tục theo luật định; chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hình thức hợp đồng; thời điểm có hiệu lực hợp đồng; thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất chủ thể… Hiện nay, có nhiều luận văn, luận án, báo khoa học nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đánh giá thành tựu đạt hệ thống quy định pháp luật mặt hạn chế, thiếu sót Tuy nhiên, chưa có một nghiên cứu khoa học có kết hợp việc phân tích vụ việc có thật thực tiễn, chưa đề cập cụ thể hạn chế pháp luật mặt lý luận trình áp dụng thực tiễn Trong trình thực tập Văn phịng Luật sư Trung Hịa, em có hội tiếp xúc với nhiều hồ sơ vụ án liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Em nhận thấy, xuất phát từ quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc thiếu hiểu biết, khơng tn thủ hình thức hay trình tự thủ tục giao kết, thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến tranh chấp chủ thể với ngày gia tăng Bài khóa luận tốt nghiệp, bên cạnh việc khái quát, phân tích quy định pháp luật hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điểm kết hợp phân tích, nghiên cứu vụ việc điển hình có thật Từ đưa mặt hạn chế thực pháp luật vấn đề thực tế Xuất phát từ nguyên nhân trên, em nhận thấy tầm quan trọng quy định liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vậy nên, em xin chọn đề tài khóa luận tốt nghiệp là: “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nghiên cứu điển hình vụ việc Văn phòng Luật sư Trung Hòa” Tổng quan cơng trình nghiên cứu có liên quan Trong năm gần đây, vấn đề liên quan đến đất đai, đặc biệt hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày quan tâm ý hết Nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học, luận văn, luận án, báo nghiên cứu đăng tạp chí chuyên ngày giới chuyên gia, độc giả đón nhận đánh giá cao phát mới, giúp tìm điểm hạn chế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một số nghiên cứu sau Luật Đất đai năm 2013 Bộ luật Dân năm 2015 có hiệu lực: a Cơng trình nghiên cứu nước ngồi: Peter Ho (2001), Who owns China’s land? Policies, Property rights and Deliberate Institutional Ambiguity, The China Quarterly, Nghiên cứu Peter Ho phân tích chế độ sở hữu đất đai Trung Quốc phương thức thực quyền sở hữu đất đai theo hướng tư hóa quyền tài sản đất đai Sau đó, phân tích, bàn luận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất đai coi loại hàng hóa, quyền tài sản người sử dụng đất việc chuyển nhượng QSDĐ Trung Quốc Jack Thurston (2006), The Fat of the Land, Nghiên cứu Jack Thurston trình bày, phân tích chi tiết chế độ sở hữu đất đai Anh b Cơng trình nghiên cứu nước: ● Luận văn, luận án: Phạm Tuấn Anh (2014), Hoàn thiện pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Đây cơng trình nghiên cứu giao dịch tư lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam Từ đưa giải pháp, kiến nghị hồn thiện hệ thống pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi Phạm Thị Thanh Vân (2015), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Luận văn phân tích lý luận quy định chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Phân tích quy định pháp luật hành; thực trạng thực quy định pháp luật đề xuất giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật Nguyễn Thùy Trang (2017), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Đây luận án Tiến sĩ nghiên cứu cụ thể chuyên sâu, dành riêng cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phân tích, đánh giá theo quy định hành, điểm bất cập tồn Đưa đề xuất giúp thực thi pháp luật, hoàn thiện hệ thống pháp luật Hà Nhật Lâm (2017), Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Cơng trình khoa học Thạc sĩ Hà Nhật Lâm phân tích cụ thể trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu Từ đó, bất cập, mặt hạn chế tồn hợp đồng này, đưa kiến nghị hoàn thiện quy định liên quan đến hợp đồng vô hiệu Nguyễn Thị Tố Trinh (2019), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Tranh chấp thường gặp thực tiễn giải Toà án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Luận văn trình bày lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành Chỉ tranh chấp thường gặp hợp đồng thực tiễn giải Tịa án nhân dân huyện Đơng Anh, Hà Nội Qua đó, kiến nghị số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật Nông Viết Vĩ (2019), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn thi hành Thành phố Bắc Kạn, Tỉnh Bắc Kạn, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Tại Luận văn này, tác giả khái quát quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc thực tiễn thi hành Thành phố Bắc Kạn, Tỉnh Bắc Kạn ● Bài tạp chí: Nguyễn Văn Tầm (2014), ‘Một số lưu ý tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất vô hiệu’, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật Nguyễn Thùy Trang (2015), ‘Cần làm rõ số vấn đề lý luận liên quan đến quyền sở hữu quyền sử dụng đất’, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, truy cập ngày 25 tháng năm 2015 Nguyễn Văn Hiến (2016), ‘Bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành’, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, số 9/2016, tr 28 - 29 Bài viết nêu quy định pháp luật có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quan điểm chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; phân chia đất đai vào vị trí địa lý mục đích sử dụng Nguyễn Văn Hiến (2016), ‘Hồn thiện khung pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất’, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, truy cập ngày 29 tháng năm 2016 10 phát phần đất chuyển nhượng thuộc trường hợp không phép chuyển nhượng Thứ năm, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa tuân thủ theo quy định hình thức Hai bên tiến hành lập hợp đồng dạng văn không công chứng, chứng thực quan có thẩm quyền Nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng giao tiền đầy đủ bên chuyển nhượng không giao quyền sử dụng đất 45 CHƯƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1.1 Phương diện lý luận Pháp luật đất đai lĩnh vực pháp luật có ảnh hưởng lớn tới đời sống kinh tế - xã hội Vì điều chỉnh quan hệ xã hội phức tạp, liên quan trực tiếp tới loại tài sản có giá trị lớn quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 ban hành có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 Để Luật vào sống, Chính phủ ban hành số Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Tuy nhiên, văn có điểm khác biệt gây khó khăn cho q trình thực thi Việc nghiên cứu, rà sốt bất cập đề xuất giải pháp sửa đổi, bổ sung cần thiết Đang tiến hành nghiệp đổi mới, Đảng lãnh đạo cơng tác xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Nhiều văn pháp luật ban hành tạo khuôn khổ pháp lý ngày hoàn chỉnh để Nhà nước quản lý pháp luật vấn đề chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, nhìn chung hệ thống pháp luật nước ta chưa đồng bộ, thiếu thống nhất, tính khả thi thấp, chậm vào sống Cơ chế xây dựng, sửa đổi pháp luật nhiều bất hợp lý chưa coi trọng đổi mới, hoàn thiện Tiến độ xây dựng luật pháp lệnh chậm, chất lượng văn pháp luật chưa cao Việc nghiên cứu tổ chức thực điều ước quốc tế mà Việt Nam thành viên chưa quan tâm đầy đủ Hiệu công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật hạn chế Thiết chế bảo đảm thi hành pháp luật thiếu yếu Vậy nên, định hướng phương diện lý luận phải xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng bộ, thống nhất, khả thi, công khai, minh bạch, trọng tâm Các giải pháp hoàn thiện pháp luật cần phải xây dựng nguyên tắc bản, cụ thể sau: 46 Một là, quy định phải đảm bảo tính đồng bộ, tồn diện Nó cần đáp ứng nhu cầu điều chỉnh pháp luật phương diện vấn đề hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Do vậy, pháp luật cần phải bao quát, lường trước quan hệ phát sinh Nhà nước chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trình quản lý Hai là, quy định phải đảm bảo tính thống Hiện nay, văn pháp luật có quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cịn chưa có tính thống nhất, tồn việc vấn đề văn quy định khác nhau, chẳng hạn việc quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nay, gặp phải nhiều luồng ý kiến trái chiều Vậy nên, vấn đề đặt cần phải thống quy định văn pháp luật, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản… phải thống nhất, điều chỉnh phù hợp với Hiến pháp Ba là, quy định phải đảm bảo có tính khả thi Các quy định liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ban hành muốn áp dụng hiệu phải có tính khả thi áp dụng vào thực tiễn, đáp ứng nhu cầu xã hội, phục vụ tốt cho trình quản lý Nhà nước Bốn là, quy định phải đảm bảo tính rõ ràng, cơng khai, minh bạch Đây yếu tố định việc pháp luật có thi hành, áp dụng ổn định thực tiễn hay không Mọi quy định phải trình bày rõ ràng cho người dân hiểu nội dung, dễ dàng tiếp cận, vận dụng, tuân thủ, phải công bố rộng rãi, minh bạch tất phương tiện, thông tin đại chúng Trên định hướng giúp hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, giúp tăng cường hiệu thực thi, áp dụng 3.1.2 Phương diện thực tiễn Đất nước ta giai đoạn phát triển mạnh kinh tế, xã hội, tăng cường hội nhập quốc tế, việc xây dựng hoàn thiện hệ thống quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô cần thiết Tuy nhiên, việc điều chỉnh phải phù hợp với tình hình thực tiễn đất nước Cụ thể, định hướng hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải phù hợp với Đường lối, sách Đảng Nhà nước; phù hợp với điều kiện thực tiễn đất nước trình hội nhập kinh tế 47 quốc tế Vậy nên, định hướng hoàn thiện quy định pháp luật điều hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ dựa vào phương diện thực tiễn: Thứ nhất, định hướng hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải phù hợp với Đường lối, sách Đảng Nhà nước Đất đai số yếu tố định đến hình thành, tồn phát triển đất nước, tài sản vô đặc biệt quan trọng quốc gia Trải qua thời kỳ, Đảng Nhà nước có hoạt động quản lý phù hợp ngày hoàn thiện đất đai nước ta Bởi vậy, việc hoàn thiện định hướng hoàn thiện quy định pháp luật điều hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải phù hợp với Đường lối, sách Đảng Nhà nước cần thiết phải đẩy lên trước tiên Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực minh chứng rõ ràng cho hoạt động thực thi sách Đảng Nhà nước Chẳng hạn việc đẩy mạnh mơ hình “Văn phịng đăng ký đất đai cấp” thực việc đơn giản hóa thủ tục hành Việc hoạt động ổn định, đem lại thuận lợi cho quan công quyền lẫn người dân thực thủ tục hành đất đai Đồng thời, việc thống đầu mối đạo chuyên môn, nghiệp vụ quản lý đất đai giải nhiều vướng mắc, tồn hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai hai cấp quy định Luật Đất đai năm 2003 Những định hướng hoàn thiện quy định pháp luật theo Đường lối, sách Đảng Nhà nước cách để giữ ổn định phát huy hiệu cao hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Thứ hai, định hướng hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với tình hình thực tiễn đất nước trình hội nhập kinh tế quốc tế Căn Quyết định số 3027/QĐ-BTNMT ngày 27/11/2019 Bộ trưởng Tài nguyên Môi trường phê duyệt danh mục nhiệm vụ chuyên môn mở năm 2020, đạo tổ chức xây dựng đề cương nhiệm vụ “Xây dựng chiến lược sử dụng đất cấp quốc gia có tầm nhìn dài hạn đến năm 2045, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh” Một số mục tiêu tăng cường quản lý, khai thác, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu tài nguyên đất nhằm đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2045 Chính vậy, quy định điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với xu hướng phát triển 48 Bên cạnh đó, định hướng hồn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phù hợp với trình hội nhập kinh tế quốc tế Như thấy, năm gần đây, Việt Nam ngày đẩy mạnh hoạt động hội nhập quốc tế, tăng cường mối liên kết với nhiều quốc gia khác giới Chính vậy, Nhà nước ta ln có sách mở cửa kinh tế, song đảm bảo an toàn, phát triển bền vững, ổn định để “lôi kéo” thêm nhiều nhà đầu tư vào thị trường QSDĐ nước ta Sự cố gắng nỗ lực Nhà nước đạt nhiều thành công Tuy nhiên, phần hệ thống quy định pháp luật đất đai quốc gia nhiều bất đồng pháp luật đất đai Việt Nam tồn nhiều mặt hạn chế, gây khó khăn, làm cản trở việc nhà đầu tư nước muốn tham gia đầu tư vào thị trường chuyển nhượng QSDĐ nước ta Chính hạn chế thiếu sót hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Việt Nam chưa hoàn toàn tương thích với quy định pháp luật quốc tế cản trở q trình giao lưu, trao đổi bn bán loại hàng hóa đặc biệt “quyền sử dụng đất” Yêu cầu cấp thiết đặt Đảng Nhà nước phải sớm có sách, quy định điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phù hợp với quy định quốc tế, trình hội nhập kinh tế quốc tế 3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật điều chỉnh thực thi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua phần chương hai thực trạng quy phạm pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mặt hạn chế tồn khái quát, đồng thời, dựa vào định hướng trên, em xin đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cụ thể, kiến nghị sau: Thứ nhất, kiến nghị hoàn thiện quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hiện nay, theo quy định Luật Đất đai năm 2013, quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất xen kẽ với quy định quyền nghĩa vụ Nên em có kiến nghị, nên tách riêng quy định rõ ràng 49 Một số điều kiện quy định điểm a khoản Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 phải có Giấy chứng nhận QSDĐ Đây quy định giúp đảm bảo, bảo vệ quyền lợi ích bên tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ song quy định gây cứng nhắc, gị bó hoạt động đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực tế, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn phổ biến, nhiên, có nhiều chủ thể người sử dụng đất chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ việc thay đổi, đăng ký lại chưa thực theo quy định pháp luật đất đai Điều dẫn đến, người có QSDĐ hợp pháp muốn chuyển nhượng cho bên khác khơng có chưa có giấy chứng nhận QSDĐ làm cản trở, gây khó khăn q trình chuyển nhượng, làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hai bên gây kéo dài thời gian chuyển nhượng Theo quan điểm em, thay u cầu có Giấy chứng nhận QSDĐ nên thay đổi quy định “có chứng minh QSDĐ hợp pháp” Căn chứng minh loại giấy tờ, tài liệu cho thấy nguồn gốc QSDĐ hợp pháp hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, giấy tờ nhà nước giao đất, giãn dân… Việc bắt buộc có Giấy chứng nhận QSDĐ chưa hồn tồn chặt chẽ Bên cạnh đó, quy định khác điều kiện chuyển nhượng QSDĐ chưa hoàn toàn rõ ràng Cụ thể điểm c khoản Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 có quy định đất khơng có tranh chấp Tuy nhiên, việc ghi nhận phần diện tích đất có tranh chấp hay khơng chưa quy định rõ Pháp luật đất đai hành quy định rằng, có tranh chấp đất đai khuyến khích bên tự hịa giải, bên tranh chấp khơng hịa giải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hịa giải30 Trường hợp hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã mà khơng thành, bên có quyền khởi kiện Tịa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật tố tụng dân Khi bên có bất đồng quyền nghĩa vụ sau tự hịa giải khơng bên gửi đơn u cầu quan nhà nước có thẩm quyền giải có gọi tranh chấp khơng? Về mặt thực tiễn, tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ bên đương nên thủ tục giải tranh chấp phải thông qua đường tố tụng Chỉ bên gửi đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp sở giải tranh chấp quyền nghĩa vụ liên quan đến đất đai bị coi đất có tranh chấp Mặt khác, người sử dụng đất không 30 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 50 chuyển nhượng QSDĐ tranh chấp Tịa án có thẩm quyền thụ lý để giải Trong đó, mặt lý luận, giải thích tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai cần phải có xác định rõ ràng quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Vậy nên, cần có quy định làm rõ điều kiện đất khơng có tranh chấp để bảo vệ quyền lợi ích người tham gia hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Thứ hai, kiến nghị hoàn thiện quy định chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng thực hoạt động mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua, không chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư), nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng đất có hạ tầng để chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua Có thể thấy, quy định tạo thiếu bình đẳng nhà đầu tư ngồi nước Như phân tích trên, định hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật phù hợp với trình hội nhập kinh tế, quốc tế Vậy nên, theo em, quy định chủ thể cần phải nghiên cứu, xem xét thêm để sửa đổi, bổ sung, mở rộng thêm quyền cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, tổ chức, cá nhân Thứ ba, kiến nghị hoàn thiện quy định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng văn pháp luật chưa có thống nhất, cịn chồng chéo Cụ thể, Điều 503, BLDS năm 2015 quy định: “Việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định Luật Đất đai” Trong đó, liên quan đến QSDĐ có loại hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà… lại có quy định khác, theo khoản Điều 122 Luật Nhà năm 2014 quy định: “Trường hợp…chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại phải thực công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Đối với giao dịch quy định khoản thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng” Tại quy định khoản Điều 188, Luật Đất đai năm 2013: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng…QSDĐ, góp vốn QSDĐ phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” Từ quy định nêu trên, có cách hiểu khác thời điểm có hiệu lực hợp đồng liên quan đến 51 nhà, đất loại hợp đồng mà pháp luật có yêu cầu công chứng, chứng thực Đây nguyên nhân gây khó khăn cơng tác giải tranh chấp Tòa án liên quan đến quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Vậy nên, theo quan điểm cá nhân em, cần phải xây dựng quy định thống văn hướng dẫn cụ thể, chi tiết nội dung này, hạn chế tranh chấp sau bên giúp cho Tịa án có sở thống giải tranh chấp Thứ tư, kiến nghị hồn thiện quy định trình tự, thủ tục hành hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Trong trình thực tồn thủ tục chưa có quan nhà nước đầu mối thống thực Quy định hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa hợp lý Thực tiễn, nhiều người dân gặp khơng rắc rối đến quan có thẩm quyền để thực thủ tục chuyển QSDĐ nơi hiểu áp dụng cách khác Thông thường, sau bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng thực hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng tiếp tục thực việc đăng ký trước bạ, sang tên QSDĐ đứng tên bên nhận chuyển quyền Văn phịng đăng ký QSDĐ Ngồi việc cần quy định rõ trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thủ tục liên quan đến nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí cần quy định cụ thể 3.2.2 Kiến nghị nâng cao hiệu thực thi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh kiến nghị hoàn thiện pháp luật điều chỉnh đồng chuyển nhượng QSDĐ khơng thể bỏ qua cơng tác quản lý, thực thi pháp luật Để đạt hiệu quy định pháp luật nêu trên, cần phải có cân đối phù hợp sách pháp luật thực tiễn Vậy nên, em xin đề xuất số kiến nghị để việc thực thi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày nâng cao hiệu quả, với mục tiêu đề Thứ nhất, cần tiếp tục đẩy mạnh công tác đào tạo lực lượng cán thi hành pháp luật có khả năng, chuyên môn cao Hiệu hoạt động thực áp dụng pháp luật nói chung quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phụ thuộc nhiều vào người thi hành pháp luật Trong tình hình nay, theo chủ trương Đảng Nhà nước, tinh giản đội ngũ cán song cán phụ trách phải có 52 trình độ chuyên môn cao để phục vụ tốt cho dân Đây công việc cấp thiết phải thực toàn diện nước, tất cấp Có nhiều cách để nâng cao chất lượng đội ngũ cán Chẳng hạn như: tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ nghiệp vụ, tính trách nhiệm, tận tâm phục vụ nhân dân; nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ địa cấp xã, phường, thị trấn; tiếp tục đẩy mạnh việc đào tạo nghiệp vụ, nhận thức cho cán chuyên môn Văn phịng đăng ký đất đai quan có liên quan Thứ hai, nâng cao ý thức chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật Trong phần phân tích nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, văn hóa, thói quen số yếu tố tác động mạnh mẽ đến việc thực giao dịch dân Bên cạnh đó, cịn nhận thức người dân pháp luật chuyển nhượng QSDĐ nhiều hạn chế Việc nâng cao nhận thức pháp luật vô cần thiết Việc tuyên truyền, phổ biến sâu rộng pháp luật cho người dân hiểu rõ nắm nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ưu tiên hàng đầu Những nội dung hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên; sách quản lý, sách thuế loại lệ phí tiến hành chuyển nhượng QSDĐ Thứ ba, tiếp tục cải cách thủ tục hành Đây giải pháp quan trọng để nâng cao việc thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Thủ tục hành quy định quan nhà nước có thẩm quyền đặt để phục vụ cơng tác quản lý lĩnh vực đất đai Vì vậy, thủ tục hành phải đảm bảo đáp ứng hoạt động quản lý phải đơn giản, dễ thực công dân Những thủ tục rườm rà, không cần thiết nên giảm thiểu, tránh gây thời gian, công sức người dân, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp nhân dân, bớt tạo gánh nặng cho ngân sách máy nhà nước Yêu cầu đặt Đảng Nhà nước ln có chủ trương, sách hợp lý để cải cách thủ tục hành chính, nâng cao chất lượng quan tiếp nhận hồ sơ, giải vấn đề nhân dân Tiếp tục thực theo sách, đường lối đơn giản hóa thủ tục đăng ký QSDĐ, đặc biệt thủ tục đăng ký biến động QSDĐ Đây thủ tục bắt buộc để người nhận chuyển nhượng QSDĐ Nhà nước công nhận chủ sử dụng 53 QSDĐ chuyển nhượng Đồng thời, công việc việc bắt buộc để Nhà nước quản lý thơng tin, tình hình chuyển nhượng QSDĐ Các thủ tục đăng ký QSDĐ thuận lợi khuyến khích người dân nghiêm túc thực đầy đủ quy định pháp luật 2.2.3 Kiến nghị đơn vị thực tập Văn phòng Luật sư Trung Hịa nhìn chung có hiểu biết định pháp nói chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tuân thủ theo quy định tiến hành hoạt động lĩnh vực pháp luật Có thể thấy, thực trạng thi hành pháp luật kinh tế Văn phòng Luật sư Trung Hòa tiến hành nghiêm túc tất mặt hoạt động quản lý trình hoạt động giải vụ việc liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Sau số kiến nghị Văn phòng Luật sư Trung Hòa: Thứ nhất, Văn phòng Luật sư Trung Hòa cần tiếp tục nâng cao lực, trình độ nguồn nhân lực từ khâu tuyển chọn trình đào tạo Đồng thời, tạo mơi trường điều kiện tốt cho nhân viên phát huy hết khả thân Bởi lẽ, nguồn nhân lực yếu tố chủ quan, tác động mạnh mẽ đến hoạt động tư vấn, giải vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Chỉ đội ngũ nòng cốt củng cố, nâng cao chun mơn giúp cho Văn phịng hồn thành tốt trọng trách, nhiệm vụ Thứ hai, Văn phịng Luật sư phải nhanh chóng cập nhập thay đổi quy định điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, áp dụng linh hoạt hệ thống quy định pháp luật Do tình hình xã hội biến chuyển không ngừng, văn pháp luật phải sửa đổi để phù hợp hơn, lúc Văn phịng cần phải nhanh chóng cập nhật thơng tin sớm nhất, nghiên cứu, nắm bắt trước thay đổi để giúp cho khách hàng giải vấn đề tốt Thứ ba, Văn phòng Luật sư cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật cho cá nhân, tổ chức đến yêu cầu Văn phòng giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Việc giải đáp, phổ biến vấn đề liên quan đến pháp luật giúp cho chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ 54 nâng cao ý thức tự giác chấp hành pháp luật, hạn chế tranh chấp thiếu hiểu biết, đảm bảo quyền lợi ích họ 3.3 Những vấn đề đặt cần tiếp tục nghiên cứu Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất yếu tố vô quan trọng, thiết yếu quốc gia thừa nhận kinh tế thị trường Việt Nam nước có mức tăng trưởng dương cao so với kinh tế lớn khu vực Đông Nam Á, 16 kinh tế thành công giới giới đánh giá cao31 Do vậy, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động, đa dạng, phong phú Việc đem lại nhiều lợi ích lớn cho tồn kinh tế tăng cường hoạt động đầu tư, đem lại nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro tham gia giao kết hợp đồng Chính vậy, cần có khung pháp lý đầy đủ, hồn thiện, đảm bảo hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ổn định Trong phạm vi khóa luận với đề tài: “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nghiên cứu điển hình vụ việc Văn phòng Luật sư Trung Hòa”, bước đầu khái quát quy định chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khái niệm, đặc điểm, nội dung chủ thể, đối tượng, quyền nghĩa vụ bên tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục… đưa số mặt hạn chế, kiến nghị giải pháp chung cho vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, số vấn đề chuyên sâu liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa phân tích nhiều, nên số vấn đề đặt cần tiếp tục nghiên cứu: Thứ nhất, số bất cập hạn chế quy định chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ hai, số vấn đề bất cập liên quan đến điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ ba, số vấn đề nghĩa vụ tài Nhà nước 31 Thứ trưởng Trần Quốc Phương, Phiên họp toàn thể lần thứ 14, Ủy ban Kinh tế Quốc hội diễn ngày 25/9/2020 Quảng Ninh 55 Thứ tư, số vấn đề giá đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56 KẾT LUẬN Quyền sử dụng đất quyền tài sản đặc biệt, lượng cầu sử dụng đất tăng cao giá trị quyền sử dụng đất tăng mạnh theo Chuyển nhượng đất đai hình thức giao dịch hình thành từ sớm Cùng với phát triển kinh tế xã hội, chuyển nhượng đất đai trở thành hình thức giao dịch sôi động phổ biến giao lưu dân thương mại hầu hết quốc gia giới Ở Việt Nam, đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch đặc thù Hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phận pháp lý quan trọng pháp luật Việt Nam Các văn pháp luật quy định vấn đề chủ thể tham gia hợp đồng, đối tượng chuyển nhượng, điều kiện chuyển nhượng, nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ, nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hồ sơ, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài Nhà nước… Các văn pháp luật xây dựng, thay đổi, bổ sung phù hợp với tình hình thực tiễn đất nước, nắm bắt phát triển giới Trong hoàn cảnh kinh tế thị trường ngày phát triển, quan hệ xã hội nói chung hoạt động chuyển nhượng QSDĐ không ngừng thay đổi Vấn đề đặt ra, hệ thống pháp luật điều chỉnh phải cập nhật theo, phải sửa đổi, bổ sung thường xuyên để đáp ứng nhu cầu quản lý sử dụng đất đai tồn xã hội Chính vậy, việc khơng ngừng nghiên cứu, tìm mặt hạn chế, thiếu sót, bất cập hệ thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đưa kiến nghị, giải pháp hồn thiện hệ thống pháp luật có ý nghĩa vô quan trọng cấp thiết 57 10 11 12 13 14 TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội Quốc hội (2013), Luật Đất Đai, Hà Nội Quốc hội (2015), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai Thông tư số 24/3014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Mơi trường quy định hồ sơ địa sửa đổi, bổ sung thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định giá đất Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trần Quang Huy (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất Cơng an Nhân dân, Hà Nội Nguyễn Ngọc Điện, Bình luận hợp đồng thông dụng luật dân Việt Nam Nguyễn Minh Tuấn (2016), Bình luận khoa học Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, Nhà xuất Tư Pháp, Hà Nội Nguyễn Ngọc Điện (2018), Giáo trình Luật Dân sự, Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất Công an Nhân dân, Hà Nội Nguyễn Văn Tầm (2014), ‘Một số lưu ý tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất vơ hiệu’, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, truy cập ngày 28 tháng 10 năm 2014, Nguyễn Văn Hiến (2016), ‘Bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành’, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, truy cập ngày 27 tháng năm 2016, 58 15 Nguyễn Văn Hiến (2016), ‘Hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhượng quyền 16 17 18 19 20 21 22 23 sử dụng đất’, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, truy cập ngày 29 tháng năm 2016, Nguyễn Văn Hiến (2016), ‘Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam nay’, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, truy cập ngày 21 tháng năm 2016, < https://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phapluat.aspx?ItemID=262> Nguyễn Thùy Trang (2015), ‘Cần làm rõ số vấn đề lý luận liên quan đến quyền sở hữu quyền sử dụng đất’, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, truy cập ngày 25 tháng năm 2015, < https://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xaydung-phap-luat.aspx?ItemID=165> Nguyễn Thành Luân (2018), ‘Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam’, Tạp chí Tịa án, truy cập ngày 29 tháng năm 2018, < https://www.tapchitoaan.vn/bai-viet/xay-dung-phat-luat/ban-chat-phap-ly-cuaquyen-su-dung-dat-o-viet-nam> Phạm Tuấn Anh (2014), Hoàn thiện pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Phạm Thị Thanh Vân (2015), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Thùy Trang (2017), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Thị Tố Trinh (2019), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Tranh chấp thường gặp thực tiễn giải Tồ án nhân dân huyện Đơng Anh, thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Nông Viết Vĩ (2019), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Thực tiễn thi hành Thành phố Bắc Kạn, Tỉnh Bắc Kạn, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 59 ... chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng. .. pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật điều chỉnh vấn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nghiên cứu điển hình vụ việc Văn phòng Luật. .. TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VẤN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH VỤ VIỆC TẠI VĂN PHỊNG LUẬT SƯ TRUNG HỊA 2.1 Tổng quan tình hình việc thực hợp đồng nhượng quyền sử dụng