Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Kon Tum, tháng năm 2017 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU TẠI KON TUM CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN : NGUYỄN THỊ TRÚC PHƢƠNG SINH VIÊN THỰC HIỆN : Y HUỆ LỚP : K713LVH.KT Kon Tum, tháng năm 2017 MỤC LỤC A MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Mục đích nghiên cứu: Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu: Nội dụng đề tài: Kết cấu đề tài: CHƢƠNG1:CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Sơ lược quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sử dụng đất: 1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất: 1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.4 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.5 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.6 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.6.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: CHƢƠNG 2:THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ RỜ KƠI 12 2.1 Đặc điểm tự nhiên xã Rờ Kơi 12 2.2 Tình hình dân số lao động 13 2.3 Tình hình kinh tế - xã hội 14 2.4 Thực trạng hệ thống pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 2.4.1 Bất cập quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 2.4.2 Vướng mắc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 17 2.5 Một vài vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn UBND xã Rờ Kơi: 18 TỔNG KẾT CHƢƠNG 2: 19 CHƢƠNG 3:PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 20 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 3.1.1 Quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế - xã hội 20 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai hoàn thiện hệ thống pháp luật 20 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai hoàn thiện hệ thống pháp luật: 21 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 21 3.2.1 Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính: 21 3.2.2 Tăng cường phổ biến pháp luật cho người dân: 22 TỔNG KẾT CHƢƠNG 3: 22 KẾT LUẬN 22 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 23 SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Hiện trạng dân số 13 Bảng 2.2 Hiện trạng lao động 14 Bảng 2.3 Tổng hợp loại trồng 15 Bảng 2.4 Tổng hợp gia súc, gia cầm 15 A MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài: Trong khơng phủ nhận “Đất đai tài sản vô giá Quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt Là địa bàn phân bố khu dân cư, ngành kinh tế Là phận lãnh thổ quốc gia Là thành phần quan trọng bậc môi trường sống…” Với giá trị thấy mặt “tích cực”, người ln mong muốn tác động vào thường xuyên để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Và chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật đất đai 1993 cho phép chuyên quyền dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ khơng phù hợp cịn nhiều bất cập với thời gian Luật đất đai 1993 Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001 Mặc dù văn chưa đáp ứng nhu cầu điều chỉnh quan hệ chuyên quyền sử dụng đất diễn hàng ngày sống Ngày 29/11/2013 Quốc hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm tiến so với Luật đất đai năm 1993 quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều điểm khác biệt Chuyển quyền sử dụng đất thực chất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất hình thức giao dịch phổ biến sơi động Luật đất đai, luật dân xác định người sử dụng đất hợp pháp, tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Nhờ người sử dụng đất hợp pháp việc khai thác sử dụng cịn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị nó, đất đai trở thành tài sản có giá quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản Tuy nhiên, thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp, với mật độ “phổ biến” (mặc dù tài sản tồn dân, tài sản quốc gia) Đây lý chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động Tòa án văn phòng luật Từ vấn đề lý em chọn đề tài “Pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất” làm báo cáo thực tập tốt nghiệp em Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu đề tài đánh giá, quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sở đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để góp phần làm lành mạnh hóa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn xã Để đạt mục đích tác giả sâu liên hệ thực tế khái niệm bản, có liên quan đến vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn xã Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu: Trong thời gian vừa qua, địa bàn xã có số vụ việc xảy phúc tạp thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua có đưa đánh giá làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định công tác quản lý đất đai nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Từ đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn thời gian qua địa bàn xã, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, em thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống liên hệ thực tế quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa biện pháp hồn thiện có ý nghĩa lớn tình hình Phƣơng pháp nghiên cứu: Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh đường lối Đảng Nhà nước đất đai Trong trình nghiên cứu, em sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội dụng đề tài: Các kết liên hệ thực tế sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học Một số giải pháp đề tài có giá trị tham khảo quan xây dựng thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn xã Kết cấu đề tài: Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo nội dung báo cáo gồm chương CHƢƠNG 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ RỜ KƠI CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT B NỘI DUNG CHƢƠNG1:CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Sơ lƣợc quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sử dụng đất: Như biết, kể từ hiến pháp 1980 đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước vừa người đại diện chủ sở hữu vừa chủ thể quản lý đất đai Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, thực tế Nhà nước ta chưa xác lập cách đầy đủ quyền sở hữu chủ đất đai, đặc biệt đất đai thuộc quyền chiếm hữu sử dụng tổ chưc, hộ gia đình cá nhân Ngày 29/12/1987 Quốc hội thơng qua Luật đất đai gồm chương 57 điều Đây bước khởi đầu cho việc xác lập mối quan hệ Nhà nước với tư cách người đại diện chủ sở hữu đất đai sử dụng đất Bắt đầu từ thời điểm văn pháp lý từ Luật trở xuống bắt đầu ghi nhận quyền sở hữu toàn dân Nhà nước với đất đai Nhà nước giữ vai trò đại diện chủ sở hữu Mang tính chất thời kỳ độ lên chủ nghĩa xã hội, luật đất đai năm 1987 hạn chế tối đa quyền định đoạt người có đất, điều khiến tính hàng hóa đất đai bị triệt tiêu, người có đất khơng tặng, cho, mua, bán đất hình thức Tuy nhiên có tác động chế thị trường, nhu cầu sử dụng đất ngày trở nên xúc, Trong Nhà nước vừa không trọng đến yếu tố kinh tế đất đai vừa nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai hình thức tạo nên lực cản cho vận động, chuyển dịch quyền sử dụng đât, làm kìm hãm phát triển kinh tế đất nước Trước tình hình Hiến pháp năm 1992 Luật đất đai năm 1993 đời, đánh dấu mốc lịch sử quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, thừa nhận bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật thực quan tâm đến quyền người sử dụng đất, ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyên quyền sử dụng đất bao gồm quyền: Chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực quyền khơng phải hồn tồn tự mà phải tuân theo điều kiện Nhà nước đặt Luật đất đai năm 1993 khẳng định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 ghi nhận thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ người sang người khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất (tuy nhiên đồng quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất chúng có khác nội dung, ý nghĩa) Từ phân tích trên, thấy, quyền sử dụng đất loại quyền đặc trừng người sử dụng đất, phát sinh từ quyền sở hữu toàn dân đất đai Đây loại quyền phát sinh sở kết hợp cách đặc thù quyền tài sản chủ sở hữu với yếu tố quyền lực Nhà nước Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất áp dụng tất chủ thể mà bị hạn chế quyền lực Nhà nước Điều thể chỗ Nhà nước ban hành quy định pháp luật cách chặt chẽ hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyên quyền sử dụng đất Tóm lại: Quyền sử dụng tài sản (đất) quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (đất) Quyền sử dụng chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận theo quy định pháp luật1 1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất khái niệm có nội dung rộng, có nhiều quyền khác Một quyền đặc biệt quan trọng người sử dụng đất quyền chuyên quyền sử dụng đất Trong kinh tế thị Điều 189.Quyền sử dụng -Bộ luật dân 2015 trường quyền sử dụng đất loại tài sản chuyên quyền sử dụng, đưa trao đổi, giao dịch Chuyển quyền sử dụng đất việc người có quyền sử dụng đất chuyển quyền cho người khác hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất Chuyên quyền sử dụng đất việc Nhà nước cơng nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất chủ thể sử dụng cho chủ thể Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất “định đoạt” quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật Chuyển quyền sử dụng đất có đặc điểm sau: Thứ nhất: Người sử dụng đất khơng có tồn quyền định đoạt tuyệt đất thuộc quyền sử dụng loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực việc chuyển quyền sử dụng đất, người tham gia vào giao dịch phải tuân theo quy định điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc thời hạn, mục đích quy hoạch sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất mục đích mà Nhà nước xác định Thứ hai: Do đất đai ln có vị trí cố định khơng di dời được, khác với hàng hóa khác cần đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ đất Do vậy, giao dịch đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch 1.2 Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận, theo người sử chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thuế chấp, góp vốn sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất2 Xét mặt lịch sử khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất kể từ có chế độ sở hữu toàn dân đất đai ghi nhận lần nước ta Hiến pháp năm 1980 Còn lại, chế độ sở hữu khác, nơi tồn đa hình thức sở hữu, có hình thức sở hữu tư nhân đất đai, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đặt mà thay vào khái niệm “mua bán đất đai” “mua bán, chuyển nhượng đất đai” “mua bán, chuyển nhượng ruộng đất” Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta đặt mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân đất đai Như vậy, đứng góc độ pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác (hợp pháp) theo trình tự, thủ tục, điều kiện pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng co nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ lệ phí địa theo quy định pháp luật 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Để hiểu rõ đặc trưng riêng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần sâu vào phân tích so sánh vơi số hình thức chuyển nhượng đất đai khác * So sánh hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Điều 500 Bộ luật dân 2015-Hợp đồng quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất phương thức đơn giản chuyển quyền sử dụng đất, theo đó, bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi sản xuất, đời sống Mục đích chuyển đổi quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất đời sống, nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất Việc Nhà nước ghi nhận quyền có ý nghĩa lớn thực tiễn, sản xuất nông nghiệp Trong năm qua, Nhà nước ta có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nơng nghiệp, qua q trình thử nghiệm chủ trương số địa phương cho thấy, khắc phục tình trạng đất đai manh mún, giải thiểu số lượng đất, tăng thêm diện tích đât, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, suất trồng sản lượng nơng nghiệp tăng lên rõ rệt Cũng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất bên để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên Tuy nhiên, hai hình thức có khác thể chỗ, quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng quan hệ quyền sử dụng đất, việc thực quan hệ trình chấm dứt quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng (quan hệ chiều), quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu quan hệ đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất bên có thỏa thuận chuyển tiền cho để bù đắp giá trị chênh lệch hai đất mục đích mà vấn đề mà người sử dụng đất lẫn quan quản lý Nhà nước quan tâm bên đổi quyền sử dụng đất cho Việc thực quan hệ trình lúc chấm quyền sử dụng đất hai bên đất mà họ sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên (quan hệ hai chiều) * So sánh hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản: Điểm giống hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán tài sản quan hệ thuộc đối tượng điều chỉnh pháp luật dân sự; theo đo, quyền nghĩa vụ dân bên phát sinh thơng qua hình thức hợp đồng, quyền bên tương ứng với nghĩa vụ bên Một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) nhận tiền; ngược lại, bên có nghĩa vụ trả tiền nhận quyền sử dụng đất tài sản Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán tài sản có điểm khác biệt, thể nội dung sau: Thứ nhất: Về mặt đối tượng, quan hệ mua bán tài sản, đối tượng hợp đồng mua bán tài sản tài sản (bao gồm vật có thực quyền tài sản) thuộc quyền sở hữu bên bán, quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng, đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu toàn dân mà Nhà nước người đại diện Với tư cách chủ sở hữu tài sản, bên bán có tồn quyền định đoạt tài sản việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí người khác Trong bên chuyển nhượng người có quyền sử dụng đất nên chuyển nhượng cho người khác bên phải thỏa mãn điều kiện định theo quy định pháp luật Thứ hai: Về hình thức, hiệu lực hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản giao kết lời nói, bừng văn hành vi cụ thể thường có hiệu lực thi hành sau xác lập (cam kết ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà số tài sản mà Nhà nước có quy định phải lập văn bản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập văn có hiệu lực thi hành sau quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép Thứ ba: Về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, mua bán tài sản, bên bán tài sản bên mua tài sản khơng phải thực nghĩa vụ trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định mua bán số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu nộp lệ phí trước bạ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa theo quy định pháp luật 1.3 Các nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên phải tuân theo số nguyên tắc định Các nguyên tắc xun suốt q trình chuyển nhượng địi hỏi quan Nhà nước bên chuyển nhượng phải tuân thủ Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau: Nguyên tắc thứ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp quy định pháp luật Khi bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nội dung phải phù hợp với quy định chương XXVIII Bộ luật dân năm 2005 pháp luật đất đai Ngoài ra, việc chuyển nhượng không trái với quy định văn quy phạm pháp luật khác Nguyên tắc thứ hai phải sử dụng đất mục đích, thời hạn quy định Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu tình trạng đất thỏa thuận Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối vơi đất chuyển nhượng Được sử dụng đất theo mục đích, thời hạn Từ quy định trên, thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích hạng đất, loại đât, vị trí, tình trạng thỏa thuận hợp đồng giao cho tồn giấy tờ hợp pháp quyền sử dụng đất bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, đặc điểm quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấm dứt việc sử dụng đât bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tồn diện tích chuyển nhượng Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn nghĩa vụ Nhà nước để qua Nhà nước thực quyền quản lý mình, đồng thời đảm bảo quyền người sử dụng đất Qua đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ sở pháp lý thực quyền mà pháp luật cho phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, pháp luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo mục đích thời hạn sử dụng đất * Nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sau: Trả đủ tiền, thời hạn phương thức toán thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Theo quy định điều 440 Nghĩa vụ trả tiền- Bộ luật dân 2015) Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Bảo đảm quyền người thứ đất chuyển nhượng Thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai Trong nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, thời hạn phương thức thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng, phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tương ứng với quyền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền người thứ ba việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho bên nhận chuyển nhượng bên chuyển nhượng Các nghĩa vụ lại mặt chất nghĩa vụ người sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất vơ hình chung chuyển nhượng nghĩa vụ cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác nghĩa vụ nghĩa vụ phát sinh từ nghĩa vụ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa theo quy định pháp luật phát sinh sở quản lý Nhà nước quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa để bù đắp cho Nhà nước đất đai đăng ký quyền sử dụng đất 10 Tuy nhiên, thấy hạn chế pháp luật dân quy định quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thể điểm sau: Thứ nhất: Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung chung chưa bao quát hết trường hợp cụ thể chủ yếu đề cập Bộ luật dân không quy định rõ ràng pháp luật đất đai Thứ hai: Pháp luật quy định quyền nghĩa vụ bên khơng có biện pháp bảo đảm việc ban hành quy phạm chế tài cụ thể bên vi phạm nghĩa vụ lạm quyền Trên thực tế, có nhiều trường hợp bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực nghĩa vụ vượt quyền hạn mà pháp luật cho phép Tổng kết chƣơng 1: Trong chương 1, tác giả trình bày cách bao quát vấn đề liên quan đến hợp đồng đất đai mà sâu lắng vấn đề “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”… Với nội dung sâu vào phân tích khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc… việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trung gian việc hợp đồng Từ đó, tác giả muốn nói lên tầm quan trọng, tính hình thức loại hình giao dịch nhạy cảm 11 CHƢƠNG 2:THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ RỜ KƠI 2.1 Đặc điểm tự nhiên xã Rờ Kơi - Xã Rờ Kơi cách trung tâm huyện Sa Thầy khoảng 18 km phía Bắc, có vị trí giáp sau: + Phía Bắc giáp: Huyện Ngọc Hồi + Phía Nam giáp: xã Sa Nhơn, Sa Sơn + Phía Đơng giáp: xã Hơ Moong huyện Đăk Tơ + Phía Tây giáp: Xã Mơ Rai - Diện tích đất tự nhiên: 29.869,35ha - Địa hình thuộc địa hình thấp, thoải Đây dạng địa hình chuyển tiếp vùng núi cao vùng đất thấp, có độ cao phổ biến từ 630-820 so với mặt nước biển Độ dốc 0,5 – 10%, thuận lợi cho xây dựng - Khí hậu: Xã Rờ Kơi nằm tiểu vùng khí hậu tỉnh Kon Tum (TV.II) nên đặc điểm khí hậu mang tính khí hậu nhiệt đới ẩm, gió mùa, mát mẻ Nét đặc trưng thời tiết khí hậu phân thành mùa rõ rệt : mùa mưa từ tháng đến tháng 10, lượng mưa chiếm lớn > 90% lượng mưa năm nên thừa ít, nhiều ẩm khơ hạn, nên nhiệt độ thấp (18-22 C) - Lượng mưa trung bình năm : 1.810mm - Lượng mưa năm cao : 2.320mm - Lượng mưa năm thấp : 135 - Lượng mưa tháng cao : 334,7mm (tháng đến tháng ) 23,8 0C - Nhiệt độ trung bình năm : - Nhiệt độ trung bình tháng cao : 25,8 0C (Tháng 4) - Nhiệt độ trung bình tháng thấp : 18,5 0C (Tháng 1, tháng 12) - Biên độ nhiệt độ bình quân ngày năm 140C mùa đông -70C mùa hè - Số nắng trung bình năm : 2.389 - Số nắng trung bình ngày : 5,8 * Độ ẩm khơng khí: Bình qn năm : - Trung bình tháng thấp : 85% 67 – 75% (tháng 3, tháng 4) - Trung bình tháng cao : 82 – 93% (tháng 8) Vào mùa đồng từ tháng 11 đến tháng năm sau, hướng gió thịnh gió mùa đơng bắc, tốc độ gió thổi mạnh vào tháng 1, 11 12 từ 3,1 – 3,3m/s Vào mùa hè (mùa mưa) từ tháng đến tháng 10 hướng gió thịnh hành gió mùa tây Nam, tốc độ gió trung bình 1,2m/s Vị trí vùng nằm cách xa biển, lại có dãy trường sơn án ngự phía đơng, nên bão khơng đổ vào khu vực mà gây ảnh hưởng nên có mưa lớn diện rộng 12 - Khu vực xây dựng trung tâm cụm xã Rờ Kơi nằm cao độ cao nên không bị ảnh hưởng chế độ thủy văn suối, nên thuận lợi cho việc sản xuất - Sông Đăk Sia chảy qua trung tâm huyện theo hướng Tây – Bắc, sông xây dựng cơng trình thủy lợi, thủy điện phục vụ sản xuất sinh hoạt xã Rời Kơi - Về địa chất cơng trình địa chất thủy văn: Khu vực xây dựng trung tâm cụm xã thuộc vùng thổ nhưỡng đất vàng đỏ mắt ma axít (Fa) phát triển từ đá mẹ granít Tuy chưa có tài liệu khảo sát địa chất cơng trình địa chất thủy văn, nhìn chung loại đất chịu tải tốt, mực nước ngầm khơng ảnh hưởng đến móng cơng trình, thuận lợi cho xây dựng 2.2 Tình hình dân số lao động Đến tháng năm 2011, dân số xã Rờ Kơi 4285 người với 955 hộ Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 1,9 % Mật độ dân số: 101,77 người/km2 Các điểm dân cư xã với 05 thôn, làng xây dựng tương đối tập trung, chủ yếu dọc tuyến Tỉnh lộ 675 đường liên thôn Bảng 2.1 Hiện trạng dân số Dân số TT Thôn, làng Số ngƣời Tỷ lệ so Số với DS xã (hộ) hộ Bình quân (ng/hộ) (%) Đăk Đe 716 16,71 131 5,47 Rờ Kơi 723 16,87 169 4,28 Kram 1073 25,04 246 4,36 Ya Xiêng 935 21,82 230 4,07 Khok long 838 19,56 179 4,68 Tổng cộng 4285 100 955 Theo số liệu thống kê UBND xã Rờ Kơi đến tháng 12 năm 2016 Biến động dân số: Không Di dân theo chương trình dự án: khơng 2.2 Lao động, việc làm: Lao động nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn Tổng số lao động độ tuổi xã: 2270 lao động, chiếm 52,97 % dân số.Trong đó: - Lao động nông nghiệp (Nông, lâm nghiệp, thuỷ sản): 2200 người chiếm 96,91 % - Lao động phi nông nghiệp: 70 người chiếm 3,09% + Công nghiệp, xây dựng: 13 người chiếm 0,57 % 13 + Dịch vụ, hành : 57 người chiếm 2,52 % Trong : Lao động Kinh doanh DVTM hành nghiệp 30 người với hộ (27 người) kinh doanh DVTM Bảng 2.2 Hiện trạng lao động TT Lao động Đơn vị Chỉ số Ghi Lao động độ tuổi lao động 2270 52,97 % dân số LĐ làm việc ngành KT lao động 2270 100% LĐ độ tuổi Trong đó: Cơ cấu lao động (%) - LĐ nông nghiệp lao động 2200 96,91 % - LĐ phi nông nghiệp Lao động 70 3,09 % 57 hộ kinh doanh TM – DV 13 0,57 % + Lao động KD TMDV hành nghiệp Người + Lao động CN - XD Người LĐ độ tuổi chưa có việc làm Chủ yếu lao động nông nghiệp lúc nông nhàn (Theo số liệu thống kê UBND xã Rờ Kơi năm 2016) * Dân trí: Xã có dân số đồng bào dân tộc thiểu số chiếm 98 % , điều kiện kinh tế cịn khó khăn, có 69% dân số biết chữ,; 31% dân số chữ * Thành phần dân tộc: Rờ Kơi có dân tộc thiểu số dân tộc Ha Lăng sinh sống chủ yếu chiếm 98 % dân số - Dân tộc Kinh chiếm % dân số - Tồn xã có 814 người theo tơn giáo (chiếm 19% dân số) Gồm có Thiên chúa giáo: 667 tín đồ (1 nhóm); Tin lành: 147 tín đồ (1 nhóm) * Đánh giá chung: (Đánh giá lợi hạn chế mặt dân số, lao động, việc làm xã.) - Với dân số lao động tương đối dồi dào, Rờ Kơi có khả cung cấp lao động cho huyện Sa Thầy vùng lân cận huyện Ia Hdrai Nam Sa Thầy - Nguồn lao động phần lớn chưa đào tạo nghề, khả tiếp cận tiến khoa học cơng nghệ vào sản xuất cịn hạn chế, ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế xã hội xã năm tới 2.3 Tình hình kinh tế - xã hội + Nông nghiệp : 89,94 % 14 + CN- TTCN : 1,71 % + Thương mại DV : 8,35% - Thu nhập bình quân: 05 triệu đồng/người/năm - Tỷ lệ hộ nghèo: 815 hộ (theo chuẩn nghèo theo Chỉ thị 1752/CT-TTg ngày 21/09/2010 Thủ tướng Chính phủ Cơng văn số 3385/LĐTBXH-BTXH,ngày 30/9/2010 có mức thu nhập 400.000 đồng/người/tháng trở xuống) chiếm 85,43% - Sản xuất nông nghiệp: Chủ yếu dân sản xuất nông nghiệp trồng lúa nước sắn, ngô, cà phê, Tổng diện tích gieo trồng tồn xã 2.201 đạt 102% kế hoạch Nhìn chung tình hình sản xuất năm vượt tiêu đề Bảng 2.3 Tổng hợp loại trồng Số TT Loại trồng Diện tích (ha) Năng (tạ/ha) suất Lúa Đơng xuân 75 54,5 409 Ruộng vụ mùa 75 32,55 244 Lúa rẫy 237 9,15 217 Ngô lai 20 30,01 60 Sắn 1790 154,45 27.647 Rau loại 59,72 48 Cao su (trồng mới) 715,8 Mía 0 Cây bời lời 189 10 Cây ăn 35 11 Cà phê 11,5 16,5 19 (Nguồn: Chi cục thống kê huyện Sa Thầy - UBND xã Rờ Kơi) 3.2 Chăn nuôi: Tổng đàn gia súc có 1.372 Đàn gia cầm: 3.195 Bảng 2.4 Tổng hợp gia súc, gia cầm Số TT Vật nuôi Số lượng (con) Ghi Trâu 51 đạt 170% KH 15 Sản lượng (tấn) Bò 750 đạt 78,94% KH Heo 571 đạt 87,84% KH Gia cầm 3.495 (Nguồn: UBND xã Rờ Kơi) + Chất lượng đàn: tương đối tốt + Trọng lượng xuất chuồng: heo khoảng 40-60kg gia cầm: 1-1,5kg + Hình thức chăn ni: chăn ni nhỏ lẻ gia đình chủ yếu + Tình hình dịch bệnh: bị bệnh tai xanh, lở mồm long móng năm 2010 - Tiểu thủ cơng nghiệp thương mại dịch vụ địa bàn xã chậm phát triển Tồn xã có 25 hộ kinh doanh, xã khơng có làng nghề truyền thống 2.4 Thực trạng hệ thống pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 2.4.1 Bất cập quy định hình thức hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Các điều khoản hình thức phần thiếu loại hợp đồng tùy vào đối tượng giao dịch lĩnh vực mà pháp luật co quy định cụ thể hình thức Theo quy định Điểm a Khoản Điều 167 Luật đất đai 2013 “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định Điểm b Khoản này” Như theo quy định Luật đất đai 2013 hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất phải có cơng chứng chứng thực khơng hợp đồng khơng thỏa mãn điều kiện hình thức hợp đồng theo Khoản Điều 419 Bộ luật dân 2015 quy định: “Theo yêu cầu người có quyền, Tịa án buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại tinh thần cho người có quyền Mức độ bồi thường tịa án định vào nội dung vụ việc.” Khoản Điều 420 Bộ luật dân 2015 quy định:“Trong trình đàm phán sửa đổi chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải vụ việc, bên phải tiếp tục thực nghĩa vụ theo họp đồng, trừ trường hợp thỏa thuận khác” Từ quy định nên Nghị 02 (02/2004/HĐTP) hiệu lực thi hành việc hướng dẫn áp dụng pháp luật cho tranh chấp đất đai Tại Phần b3 tiểu mục 2.3 Hội đồng thẩm phán hướng dẫn sau: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm a.4 điểm a.6 (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập thành văn có chứng nhận Cơng chứng Nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền) tiểu mục 2.3 mục này, sau thực hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố… bên chuyển nhượng không phản đối không bị quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, quyền cơng nhận hợp đồng Nếu bên nhận chuyển nhượng làm nhà phần đất quyền cơng nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà hủy phần phần hợp đồng đối vơi diện tích đất lại, buộc bên 16 nhận chuyển nhượng giao trả phần đất cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả khơng bảo đảm mục đích sử dụng cho hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc bên toán cho phần chênh lệch” Nhƣ với trƣờng hợp ký hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sau ngày 29 tháng 11 năm 2013 ngày mà Luật Đất đai 2013 có hiệu lực cơng nhận phần diện tích đất xây dựng nhà trồng lâu năm với điều kiện có giấy phép xây dựng xây dựng khơng có tranh chấp Vấn đề nảy sinh Bộ Luật dân 2015 đời có số quy định vấn đề hiệu lực hợp đồng Theo quy định Bộ luật dân 2015 giao dịch dân vi phạm điều kiện hình thức khơng phải đương nhiên vơ hiệu Dù giao dịch dân có vi phạm điều kiện hình thức mà bên khơng khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vơ hiệu hình thức Tịa án khơng xem xét, trường hợp đương yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu vi phạm quy định Khoản Điều 407 Bộ luật Dân năm 2015, thời gian tuyên bố giao dịch dân vơ hiệu vi phạm hình thức có hai năm kể từ ngày giao dịch dân xác lập, thời hạn đương u cầu Tịa án khơng chấp nhận u cầu Theo quy định Điều 117 Bộ luật Dân năm 2015 giao dịch dân hợp đồng dân sự, nên vụ án hợp đồng dân đương nhiên áp dụng Điều 132 Bộ luật Dân 2015 Vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm mặt hình thức vi phạm tuyệt đối theo quy định Bộ luật Dân 1995 trước lại tương đối theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Ví dụ: Ngày 01/01/2015, hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà đất Hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức đến ngày 20/01/2017 (quá năm) bên làm đơn gửi UBND xã để hịa giải UBND xã Rờ Kơi, cơng nhận hợp đồng mua bán Tuy nhiên ngày 01/10/2016 (trong thời hạn năm) mà họ có đơn yêu cầu UBND xã tuyên bố giao dịch dân vô hiệu hình thức UBND xã Rờ Kơi Điều 129 Bộ luật dân năm 2015 buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn tháng Q thời hạn mà khơng thực UBND xã tun bố giao dịch vơ hiệu Trong trường hợp bên có lỗi làm cho giao dịch dân vô hiệu phải bồi thường thiệt hại cho bên Như vậy, UBND xã áp dụng Điều 129 Bộ luật dân buộc bên thực quy định hình thức giao dịch đương khởi kiện thời hiệu theo quy định Điều 132 Bộ luật Dân 2015 Như Nghị 02/2004/HĐTP dùng để hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân 1995 lỗi thời sau Bộ luật dân 2005 đời Nhưng thực tế hòa giải sở sử dụng Nghị 02/2004/HĐTP để giải tranh chấp, bên thường bên bán yêu cầu xã hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện hình thức Trong trường hợp người mua khơng thỏa mãn điều kiện quy định phần b3 tiểu mục 2.3 xã tuyên hủy hợp đồng hai bên trả lại cho nhận Như mà giá trị quyền sử dụng đất tăng ngày việc áp dụng Nghị 02 thực gây thiệt hại lớn cho người mua quan hệ hợp đồng 2.4.2 Vƣớng mắc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: Theo quy định Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trình tự chuyển quyền sử dụng đất sau: “Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ thực quyền chuyển 17 nhượng Trường hợp thực quyền người sử dụng đất phần đất người sử dụng đất đề nghị văn phòng đất đai thực đo đạc tách đất diện tích đất cần quyền người sử dụng đất trước nộp hồ sơ thực quyền người sử dụng Theo đó, sau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết có chứng nhận tổ chức cơng chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất sang tên chuyển chủ văn phòng đăng ký sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên mơi trường cấp huyện nơi có đất Phịng tài ngun mơi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ đủ điều kiện thực quyền theo quy định Xác nhận nội dung biến động vào Giấy cấp theo quy định Bộ tài nguyên mơi trường…” Điều có nghĩa kể từ thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất việc thực thi hợp đồng thực bắt đầu quyền nghĩa vụ bên phát sinh Điều khó chấp nhận bởi: Thứ nhất: Trên thực tế sau hợp đồng công chứng, chứng thực bên chấp nhận ràng buộc bắt đầu thực hành vi cam kết Thứ hai: Pháp luật phủ nhận giá trị pháp lý hợp đồng trường hợp mà thỏa mãn điều kiện quy định Bộ luật dân cho dù chưa đưa đăng ký quan đăng ký quyền sử dụng đất Thực tiễn thị trường quyền sử dụng đất nay, có nhiều hợp đồng ký kết mà bên thỏa thuận phương thức toán nhiều lần, nhiều kỳ Khoảng thời gian kéo dài từ đến hai năm thủ tục chuyển quyền thực sau kỳ hạn tốn theo cam kết thực hồn tất Trong trường hợp đó, liệu khoản tiền mà bên mua chuyển cho bên bán có liên quan đến hợp đồng hay khơng Nếu khơng, tranh chấp xảy việc người bán trả lại khoản tiền cho người mua nào? Hậu cho xã hội người bán không muốn bán người mua không muốn mua với lý hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực Trong đời sống pháp lý, với vị trí điều khoản văn hướng dẫn thi hành, Nghị định 43/2014/NĐ-CP rào cản trình tuân thủ quy định văn có vị trí pháp lý cao ban hành trước đó, đặc biệt Bộ luật dân nội dung không làm thay đổi thói quen xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng người tham gia thiết lập thị trường quyền sử dụng đất 2.5 Một vài vi phạm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất qua thực tiễn UBND xã Rờ Kơi: Việc giao kết hợp đồng dân nói chung việc xác lập quan hệ hợp đồng chủ thể, thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng nằm ngồi quy định chung Tuy nhiên, việc giao kết không bảo đảm điều kiện có hiệu lực hợp đồng pháp luật quy định (điều 117 Bộ luật dân 2015) dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu Đối với loại hợp đồng vô hiệu tương đối thực tế xem xét loại hợp đồng vô hiệu cho thấy: Việc vi phạm ý chi tự nguyện bên bị nhầm lẫn bị lừa dối thường gây ra, lý hợp đồng vô hiệu bị đe dọa hiếm, hay nói cách khác xảy Trường hợp hợp đồng giao kết bên không bảo đảm điều kiện lực hành vi thường xảy thực tế Nhưng trường hợp người đại diện cho người chưa có 18 lực hành vi phát khởi kiện để hủy hợp đồng, không khởi kiện hủy hợp đồng thực tế hợp đồng không đảm bảo điều kiện lực hành vi việc thực hợp đồng khơng có thiệt hại xảy ra, hợp đồng đảm bảo công lợi ích bên tham gia Tuy nhiên, qua thực tiễn giải hồ sơ UBND xã Rờ Kơi vi phạm hình thức hợp đồng chiếm tỉ lệ cao vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành quy định cụ thể hình thức bắt buộc phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế người dân giữ thói quen cũ, muốn trốn tránh thực nghĩa vụ với Nhà nước nên làm giấy tay với mà không công chứng, chứng thực đến xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ bổ sung tức làm lại hợp đồng chuyển nhượng theo quy định hình thức, điều tốn thời gian giải vấn đề phức tạp bên thường bên bán đất không muốn tiếp tục thực hợp đồng nữa, thời gian mà xã hịa giải cho bên hồn thiện mặt hình thức hợp đồng bên bán khơng thực rơi vào tình trạng vơ hiệu theo quy định pháp luật hợp đồng rơi vào tình trạng vơ hiệu theo quy định pháp luật hành tranh chấp bên phát sinh Tuy nhiên hợp đồng vi phạm mặt hình thức bên yêu cầu xin hủy hợp đồng hay không muốn hồn thiện mặt hình thức cho hợp đồng xã hịa giải hủy hợp đồng mà xã dựa vào văn hướng dẫn thi hành cụ thể Chương II, tiểu mục 2.3 Nghị 02/2004/NQ-HĐTP quy định tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất để giải trường hợp tranh chấp Tuy nhiên phân tích việc sử dụng Nghị 02/2004 Hội đồng thẩm phán tạo khơng vướng mắc lượng lớn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tồn khơng đảm bảo điều kiện mặt hình thức hợp đồng phần nhiều hợp đồng giao kết khoảng năm 2005 – 2007 thời kỳ mà người dân chưa tiếp cận với quy định pháp luật, điều tạo tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng đến ổn định xã hội gây cản trở cho họat động giao lưu dân TỔNG KẾT CHƢƠNG 2: Bên cạnh chuẩn mực điều kiện đề cập chương 1, chương 2, với 02 thực trạng xoay quanh vấn đề mà tác giả đề cập (hình thức thời hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), phần định hướng chênh vênh thực tế lý thuyết; hiểu thêm khó khăn định việc áp dụng luật Ủy ban nhân dân xã “mạng lưới” đan xen, không quán hệ thống pháp luật điều chỉnh hành, nhằm thực vai trị, bổn phận cho đúng, xác, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp người yếu tố tụng… 19 CHƢƠNG 3:PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: 3.1.1 Quy định chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hƣớng phát triển kinh tế - xã hội Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan hệ tài sản Quan hệ chịu chi phối có tính định quy luật thị trường mà đặc trưng quy luật cung cầu Pháp luật đất đai bỏ qua yếu tố Mọi áp đặt cứng nhắc thiếu tính thực khơng có hiệu lực Nội dung kinh tế pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể quy định chế độ, điều kiện cho thuê đất giao đất, giá giao đất, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các vấn đề tài khác liên quan đến sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Các quy định phải xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu tồn dân, việc phân phối cac lợi ích phải ý trước hết đến lợi ích quốc gia Tiếp đến lợi ích đáng người dân xã hội, tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa tránh việc tập trung hóa quyền định sử dụng đất quyền sử dụng đất tay thiểu số 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai nhƣ hoàn thiện hệ thống pháp luật Trong xu hướng nay, quốc gia muốn phát triển khơng thể độc lập vơi bên ngồi phải thiết lập mối quan hệ bang giao rộng rãi Việt Nam trình đổi mới, ý hội nhập với nhiều nước khu vực giới Trong q trình Nhà nước ta có nhiều sách phù hợp bảo đảm mơi trường pháp lý thơng thóang cho tổ chức, đơn vị kinh tế nước vào hợp tác đầu tư làm ăn Việt Nam, khuyến khích họ yên tâm hợp tác lâu dài Trong năm qua có chủ trương đắn pháp luật ta có Luật đất đai nhiều hạn chế, bất cập gây ách tắc cản trở cho hoạt động đầu tư nước Luật đất đai 2013 Quốc hội Khóa XIII thơng qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 thức có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng năm 2014 gồm 14 chương với 212 điều tăng chương 66 điều, có nhiều quy định mẻ, thơng thống Chẳng hạn Điều 14 Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, Điều 27 Trách nhiệm Nhà nước đất đất sản xuất nông nghiệp đồng bào dân tọc thiểu số, Điều 77 Bồi thường đất, chi phí đầu tư vào đất lại Nhà nước thu hồi, Điều 89 Bồi thường thiệt hại nhà, cơng trình xây dựng đất Nhà nước thu hồi đất….và điều khác quy định Luật đất đai 2013 Như hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải ln ý để bảo đảm xích lại gần pháp luật đất đai nước giới theo thông lệ quốc tế Qua nhằm tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam, bảo đảm lợi ích chủ thể đồng thời bảo đảm lợi ích kinh tế, trị Nhà nươc Việt Nam, góp phần quan trọng vào việc hội nhập, phát triển kinh tế Việt Nam với nước giới 20 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai nhƣ hoàn thiện hệ thống pháp luật: Luật đất đai có mối quan hệ mật thiết với ngành luật khác luật dân sự, luật bảo vệ môi trường, luật kinh doanh bất động sản, luật đầu tư, luật ngân hàng Trong mối quan hệ này, quy phạm pháp luật, ngành luật có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, thúc đẩy phát triển Do vậy, đổi hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đặt mối quan hệ hữu hệ thống pháp luật 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: 3.2.1 Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính: Một là: Tiếp tục đơn giản thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động, đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đăng ký có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật biến động đất đai Đây công việc bắt buộc, điều kiện tiên để quản lý Nhà nước chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho tổ chức, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất Các thủ thủ tục phải thực theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ biến động đất đai mặt khac vừa bảo đảm thuận tiện cho bên chuyển quyền sử dụng đất Cần phải đơn giản tối đa thủ tục đăng ký để giao dịch đất đai thực dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực Hai là: Hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới cho lô đất, mảnh đất cụ thể Công việc phụ thuộc vào trách nhiệm Nhà nước phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh chóng hiệu Tài liệu địa sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để xác định quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân cho phép người sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khác với tài sản khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc quản lý Nhà nước đất đai tiến hành chủ yếu thơng qua hệ thống tài liệu địa Vì vậy, địi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở pháp lý để bên thực quyền chuyển quyền sử dụng đất Do đó, hồ sơ địa phải quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu hệ thống hồ sơ xác lập khơng xác việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật Nhà nước không quản lý sử dụng đất Các tài liệu địa nhiều nơi không phản ánh trạng quản lý, sử dụng đất tài liệu nhiều nơi vốn không cập nhật thường xuyên Một lý thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến làm cho hệ thống tài liệu địa nhanh chóng trở nên lạc hậu Do vậy, cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại toàn tài liệu thường xun phải lý có biến động Ba là: Hình thành phát triển hệ thống thông tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin quyền sử dụng đất giao dịch liên quan Trước định chuyển nhượng 21 quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân cần tạo điều kiện để tư vấn thông tin nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, thếp chấp tranh chấp có Văn phịng đăng ky quyền sử dụng đất phép tư vấn có thu phí, đầu mối đáng tin cậy cho tổ chức, cá nhân trước định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép người tiếp cận tự công khai Thông tin quy hoạch địa chính, thơng tin gia Thơng tin điều kiện quan trọng cho vận hành thị trường thực thông tin kết sau hàng loạt cải cách quan trọng thể chế thị trường quyền sử dụng đất Thực đa dạng hóa, cơng khai minh bạch thông tin đất đai lên tất thông tin đại chúng 3.2.2 Tăng cƣờng phổ biến pháp luật cho ngƣời dân: Hiện tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần nhiều liên quan đến thiếu hiểu biết pháp luật đất đai điều kiện có hiệu lực hợp đồng người dân, người dân phần thói quen phần ngại phiền hà đến quan để u cầu cơng chứng chứng thực phần cịn thiếu hiểu biết pháp luật khiến cho việc xử lý giao dịch vô hiệu hay giải tranh chấp phức tạp gây nhiều khó khăn cho quan chức cho người dân với việc hồn thiện đơn giản hóa thủ tục hành ta phải tăng cường tuyên truyền pháp luật xuống đến người dân để nâng cao trình độ pháp luật người dân gốc để hạn chế tranh chấp TỔNG KẾT CHƢƠNG 3: Với kinh nghiệm từ giảng viên hướng dẫn thực tập kiến thức tiếp thu nhà trường, đơn vị thực tập (cụ thể luật sư hướng dẫn), em mạnh dạn đưa số phương hướng giải pháp với tính chất tham khảo, mong muốn góp thêm phần nhỏ bé cơng sức nghiệp hồn thiện pháp luật toàn dân KẾT LUẬN Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phận vô quan trọng pháp luật dân Việt Nam Chế định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Các quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động khơng ngừng địi hỏi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng yêu cầu xã hội Trước yêu cầu lành mạnh hóa kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư nước trước yêu cầu hội nhập ngày sâu rộng vào kinh tế tồn cầu nhu cầu hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi khách quan kinh tế thị trường 22 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành Đơn giản hóa thủ tục hành liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt cán làm cơng tác địa sở - Trong khuôn khổ kiến thức học nhận thức hạn chế em, cộng với kinh nghiệm thực tế, với thời gian định báo cáo thực tập tốt nghiệp em chưa có điều kiện để sâu nghiên cứu thực trạng phát triển công tác quản lý đất đai mà đề cập số lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì báo cáo trình bày khơng tránh khỏi hạn chế, khiếm khuyết Rất mong nhận ý kiến đóng góp quý báu Giáo viên hướng dẫn thực tập tốt nghiệp để em tiếp thu sửa chữa hồn thiện kiến thức Xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến quý thầy cô, Giáo viên hướng dẫn thực tập tốt nghiệp thạc sỹ Nguyễn thị Trúc Phương, Giảng viên Trường đại học phân hiệu Đà nẵng, Ủy ban nhân dân xã Rờ Kơi tận tình giúp đỡ tạo điều kiện em hoàn thành báo cáo DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân Việt Nam (2015), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai (2013); Nghị định số 44/2014/ND-CP ngày 15 tháng năm 2014 Quy định giá đất Nghị định 45/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng năm 2015 Quy định thu tiền sử dụng đất Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 Bộ tài nguyên môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Hiến pháp Việt Nam (2013) Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Luật đất đai Việt Nam (2013), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH 13 ngày 25/11/2015; Báo cáo thuyết minh kiểm kê đất đai, xây dựng đồ trạng sử dụng đất xã Rờ Kơi năm 2016; 23 10 Đề án xây dựng nông thôn xã Rờ Kơi giai đoạn 2011-2015 11 Kết luận tra công tác quản lý đất đai sử dụng đất đai xã Rờ Kơi 24 ... HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT B NỘI DUNG CHƢƠNG1:CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Sơ lƣợc quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sử dụng đất: ... sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sử dụng đất: 1.1.2 Chuyển quyền sử dụng đất: 1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 1.2.1 Khái niệm hợp. .. vệ quyền sử dụng đất hợp pháp người sử dụng đất, mặt khác, pháp luật thực quan tâm đến quyền người sử dụng đất, ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyên quyền sử dụng đất bao gồm quyền: