Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện thủy nguyên thành phố hải phòng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP GIỮA CÁC HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN THUỶ NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG HỌ VÀ TÊN: LÊ THỊ MAI Người hướng dẫn khoa học PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2018 LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập nghiên cứu Viện Đại Học Mở Hà Nội, đến em hồn thành Luận văn tốt nghiệp Tơi xin chân thành cảm ơn cô giáo hướng dẫn khoa học PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi q trình lựa chon đề tài, xác định hướng nghiên cứu hoàn thành Luận văn Thạc sỹ Xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo trường, bạn bè, đồng nghiệp, thầy cô Viện Đại học Mở Hà Nội giúp đỡ hỗ trợ thực thủ tục q trình hồn thành luận văn Một lần nữa, xin trân trọng cảm ơn! Ký tên Lê Thị Mai LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập cá nhân Tất nguồn tài liệu công bố đầy đủ, nội dung Luận văn trung thực Hà Nội, ngày 25 tháng 10 năm 2018 Người cam đoan Lê Thị Mai MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu 5 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu đề tài 5.1 Phương pháp luận 5.2 Phương pháp nghiên cứu đề tài Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài Kết cấu đề tài CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP GIỮA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ GIẢI QUYẾT 1.1 Những vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hợp đồng quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 1.1.3 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân 15 1.2 Những vấn đề lý luận tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân 22 1.2.1 Khái niệm đặc điểm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân 22 1.2.2 Phân loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân 27 1.2.3 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai 28 1.2.3.1 Nguyên nhân khách quan 28 1.2.3.2 Nguyên nhân chủ quan 29 1.2.4 Sự cần thiết khách quan phải giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân 31 Kết luận chương 33 CHƯƠNG THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP GIỮA CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN sHUYỆN THỦY NGUYÊN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 35 2.1 Căn pháp lý để giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân 35 2.1.1 Pháp luật tố tụng 35 2.1.2 Pháp luật nội dung 37 2.2 Các nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân 46 2.3 Thực trạng giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng 49 2.3.1 Tổng quan tình hình tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng 49 2.3.2 Một số nhận định, đánh giá tổng quan tình hình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp huyện Thủy Nguyên nguyên nhân 55 2.3.2.1 Những kết đạt nguyên nhân 55 2.3.2.2 Những vướng mắc, hạn chế phát sinh trình giải nguyên nhân 57 KẾT LUẬN CHƯƠNG 65 CHƯƠNG YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 66 3.1 Các yêu cầu cần đạt nhằm đảm bảo hiệu hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân 66 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân 70 3.3 Một số giải pháp khác 74 KẾT LUẬN CHƯƠNG 77 KẾT LUẬN LUẬN VĂN 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thực trạng tranh chấp bất động sản nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng nước ta vấn đề phức tạp ảnh hưởng đến phát triển kinh tế đất nước ổn định xã hội Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đất ở, đất kinh doanh hay đất đô thị mà tranh chấp diễn sơi động đất nơng nghiệp vùng nông thôn địa bàn thị hóa, đặc biệt tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân với diễn ngày chiếm số lượng lớn với tính chất gay gắt phức tạp Nguyên nhân tranh chấp hợp đồng nói chung quyền sử dụng đất tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân với nói riêng tác động khách quan từ kinh tế thị trường, tác động nghiệp cơng nghiệp hóa, thị hóa diễn q nhanh khiến giá đất khơng đô thị mà vùng ven đô chí nơng thơn tăng q cao, người dân nhà đầu tư mục tiêu lợi nhuận tối thượng nên bất chấp pháp luật thực giao dịch chuyển nhượng trái pháp luật, đầu đất đai Mặt khác, điều phủ nhận, pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất chưa thực phù hợp, đầy tính khiên cưỡng nhiều khoảng trống điều kiện châm ngòi cho giao dịch bất hợp pháp phát sinh Những năm qua, tình hình khởi kiện tranh chấp đất đai mà đặc biệt tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Thủy Nguyên - thành phố Hải Phòng ngày gia tăng với tính chất mức độ phức tạp Thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Thủy Nguyên, Tp Hải Phòng dạng tranh chấp gặp khơng khó khăn số lượng án bị hủy, sửa ngày gia tăng Cũng qua thực tiễn xét xử cho thấy việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất nơng nghiệp nhiều vướng mắc, tình trạng tồn đọng án kiện, án cải, án sửa xảy điều dễ nhận thấy tính hiệu việc thực thi phá luật vấn đề Thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân vơ hiệu biểu như: giao kết giả tạo, lừa dối nhau, thực chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp mình, giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều cấm pháp luật, hình thức hợp đồng không tuân thủ theo quy định pháp luật…xâm phạm đến quyền lợi ích đáng bên chủ thể, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã hội Để quyền chủ thể tôn trọng, pháp luật cần có quy định thích ứng để giải tranh chấp phát sinh từ giao dịch liên quan đến tài sản sở pháp luật hành hướng hoàn thiện quy định pháp luật trình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân cần thiết khách quan Vì lẽ đó, việc vào nghiên cứu tìm hiểu phân tích, đánh giá quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân hoạt động giải tranh chấp hợp đồng địa bàn huyện Thủy Nguyên - thành phố Hải Phòng nhằm tìm phương hướng hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết, có ý nghĩa mặt lý thuyết thực tiễn áp dụng pháp luật Đó lý để tơi chọn đề tài: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Thủy Nguyên - thành phố Hải Phòng” cho luận văn thạc sỹ Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua, có nhiều cơng trình nghiên cứu hợp đồng nói chung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng cơng bố Điển hình phải kể đến sách chuyên khảo, đề tài nghiên cứu khoa học, viết đăng báo tạp chí uy tín như: Những quy định chung Luật hợp đồng Pháp, Đức, Anh, Mỹ - NXB (Nhà xuất bản) Chính trị quốc gia Hà Nội năm 1993; Nguyễn Mạnh Bách với chuyên khảo: Pháp luật hợp đồng, NXB Chính trị quốc gia năm 1995; Luật Hợp đồng Trung quốc 1999 thông qua họp lần Quốc Hội khoá IX, ngày 15/3/1999; Một số vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng Việt Nam tác giả Nguyễn Như Phát, NXB Công an nhân dân 2003; Tác giả Đinh Thị Mai Phương với chuyên khảo: Thống pháp luật hợp đồng Việt Nam Nhà Xuất Tư pháp 2005; tác giả Nguyễn Thị Nga với hai chuyên đề: Một số tồn tại, vướng mắc sai phạm phát sinh trình ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Đề tài khoa học cấp trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011; Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu tác giả Nguyễn Thị Huệ, đề tài khoa học cấp Trường - Trường Đại học Luật Hà Nội 2011; Đề tài khoa học cấp năm 2001 Toà án nhân dân tối cao, Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài; “Tranh chấp đất đai thẩm quyền giải Tòa án”, Luận văn Thạc sỹ luật học Châu Huế (2003), Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà Nội; “Giải tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước Pháp luật; đề tài “Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp quyền sử dụng đất án nhân dân”; Lê Văn Thiệp, Thực trạng số giải pháp khắc phục kẽ hở áp dụng chế định uỷ quyền Bộ luật dân hành, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 5/2012, tr 50 - 53, 64; Lê Văn Thiệp, Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số kiến nghị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 24/2012, tr 37 - 41, 51; Luận văn Thạc sỹ luật học: “Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản” Lương Khải Ân, năm 2006; Luận án Tiến sỹ Luật học: “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản” Nguyễn Thị Hồng Nhung, năm 2012 Với hàng loạt cơng trình nghiên cứu liệt kê cho thấy, tranh chấp hợp đồng nói chung giao dịch bất động sản lĩnh vực nhiều quan tâm nghiên cứu nhiều tác giả chúng nhận định, phân tích, đánh giá nhiều khía cạnh khác Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu chuyên sâu xét khía cạnh lí luận thực tiễn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân phạm vi hẹp tranh chấp hợp đồng giao dịch bất động sản cơng trình nghiên cứu riêng, độc lập Vì vậy, với mong muốn tác giả sâu nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân vấn đề giải hậu pháp lý tranh chấp hợp đồng thực tế, sở phân tích tìm hiểu ngun nhân tồn tại, vướng mắc kết hợp hài hoà vấn đề lí luận thực tiễn thơng qua vụ việc phát sinh thực tế, từ làm sở tiền đề cho việc tìm giải pháp khắc phục Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ sở lí luận thực tiễn, nguyên nhân yếu tố tác động đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình cá nhân vấn đề giải tranh chấp thực tế Trên sở nhằm tìm tồn tại, vướng mắc khó khăn việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình cá nhân ngun nhân thực trạng để có đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc giải tranh chấp thực tế thời gian tới 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ nghiên cứu luận văn xác định sau: - Nghiên cứu, làm rõ vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân để hạn chế việc chuyển nhượng đất khơng làm thủ tục với mục đích trốn thuế… Thứ ba, yêu cầu tổ chức thực thi Để việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nâng cao chất lượng công tác tổ chức thực thi cần đặc biệt tập trung kiện toàn, nắm bắt nhanh đổi tổ chức hoạt động Tòa án nhân dân với mục đích Tòa án thực quyền tư pháp, xét xử độc lập Đồng thời, phải gắn liền với việc nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm phán, Thư ký, Hội thẩm nhân dân tham gia xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Đặc biệt Thẩm phán, Thư ký, Hội thẩm nhân dân Tòa án nhân dân cấp huyện hệ thống Tòa án cấp áp dụng Cần làm tốt công tác đào tạo đội ngũ kiến thức kỹ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Lựa chọn Thẩm phán có trình độ chun mơn cao để giao vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khó giải quyết, đảm bảo tính hiệu quyền lợi ích đương Mặt khác, cần đổi thủ tục hành tư pháp nhằm đảm bảo cơng khai minh bạch hoạt động Tòa án, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khởi kiện, tham gia giải vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án Chú trọng việc tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động Tòa án Cải thiện phương thức đạo, điều hành theo hướng phân công, phân cấp hợp lý, gắn quyền hạn với trách nhiệm công tác phận, cá nhân quan, đơn vị Và yêu cầu cần trọng việc thực thi phải đảm bảo nâng cao công tác hòa giải, tranh tụng phiên tòa, đảm bảo cho bên tự ý chí, tự nguyện thỏa thuận, tự bảo vệ tham gia vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Cần phải khen thưởng cán Tòa án có thành tích cao cơng tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Bên cạnh đó, giải nhanh chóng, kịp thời, gắn giải với việc xếp hài hòa lợi ích để ổn định sản xuất, đời sống, ổn định trật tự xã hội Một án "thấu tình đạt lý" thước đo quan trọng hoạt động giải tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân nói riêng 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân Để đạt yêu cầu đạt nêu trên, hoạt động giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian tới cần có giải pháp trọng tâm sau đây: Thứ nhất, hồn thiện quy định hình thức hợp đồng: Trên thực tế, vấn đề nhà khoa học pháp lý nhà lập pháp quan tâm điều kiện hình thức có ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng? Nếu khơng tn thủ hình thức theo luật định hợp đồng có bị tun bố vơ hiệu? Có nên bãi bỏ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải tuân thủ hình thức cơng chứng hay chứng thực quy định không? Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực thời gian qua bộc lộ hạn chế; điều kiện phát triển kinh tế - văn hóa – xã hội hòa nhập với xu hội nhập quốc tế quy định nêu cần phải nghiên cứu cách nghiêm túc Hiện nay, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không tn thủ quy định hình thức (khơng cơng chứng, chứng thực đăng ký) Tòa án diễn phổ biến phức tạp, mặc dù, q trình giải tòa án vận dụng quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Công chứng quy định chứng thực bên thời hạn để hoàn thiện quy định thủ tục hình thức hợp đồng; thời hạn tòa án ấn định mà bên khơng thực hiện, giao dịch vơ hiệu; nhiên, phần lớn vụ án việc hoàn tất thủ tục khơng thực Vì chất vấn đề khơng vi phạm hình thức hợp đồng, mà nguyên nhân sâu xa biến động giá đất thực tế giải tranh chấp hợp đồng vô hiệu vi phạm hình thức khơng cơng chứng, chứng thực cho thấy, giá đất thay đổi tăng so với giá đất thời điểm giao kết hợp đồng đa phần bên lợi từ việc tăng giá đất sẵn sàng vi phạm cam kết, từ chối hồn tất thủ tục hình thức theo định Tòa án, họ nhận lợi ích lớn so với thiệt hại mà họ phải bồi thường Ở góc độ khoa học pháp lý, tồn hai luồng quan điểm khác nhau, nên hay không nên bãi bỏ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực? Quan điểm thứ cho rằng: Quy định thủ tục công chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần thiết nên tiếp tục trì Bởi vì, trình độ dân trí nước ta thấp, am hiểu pháp luật chưa cao; bỏ thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng bỏ khâu kiểm sốt tính xác thực hợp đồng, dẫn đến thiệt hại cho chủ thể tham gia giao kết; gây áp lực cho tòa án q trình giải tranh chấp; nhà nước bị thất thu thuế; tạo cho thị trường bất động sản phát triển không minh bạch…và vấn đề quan trọng liên quan đến sách quản lý đất đai nhà nước Quan điểm thứ hai cho rằng: Quy định hình thức điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng tương lai khơng phù hợp; mang nặng tính quản lý hành nhà nước, thực tế bộc lộ nhiều bất cập, ngược lại nguyên tắc “tự do, tự nguyện, cam kết, thỏa thuận” bên quan hệ dân Như thấy quy định chưa hợp lý, không khả thi, phù hợp với trường hợp bên giữ cam kết đồng thời Thiết nghĩ, quan điểm khơng quy định hình thức công chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp lí Vì ngun tắc Luật dân sự, hợp đồng thỏa thuận bên, pháp luật phải tôn trọng thỏa thuận Hình thức hợp đồng văn ghi nhận, lưu giữ lại ý chí thống bên thời điểm giao kết bên ngồi; việc cơng chứng, chứng thực thực chất việc xác nhận quan có thẩm quyền kiện pháp lý bên theo điều kiện thông thường Thực chất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ hình thức đa phần xuất phát từ “lòng tham” bên, giá đất biến động, từ cho hợp đồng vi phạm hình thức nên u cầu Tòa án tun bố hợp đồng vô hiệu Với quy định nay, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu khơng tn thủ quy định hình thức, vào người có lỗi việc khơng thực hồn thiện thủ tục hình thức sau thời hạn tòa án ấn định người phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại quy định không phù hợp thiếu tính thuyết phục; pháp luật khơng xét đến lỗi bên vi phạm không thực cam kết thời điểm giao kết Từ thực tiễn lý luận phân tích trên, xuất phát từ vị trí tầm quan trọng chế độ sở hữu đất đai, cần sửa đổi quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thể hình thức văn không bắt buộc phải công chứng, chứng thực Như vậy, để pháp luật dân Việt Nam phù hợp với xu hướng phát triển chung pháp luật giới, thiết nghĩ, trình sửa đổi Bộ luật dân 2015 Luật Đất đai năm 2013 pháp luật công chứng, chứng thực cần xem xét sửa đổi nội dung Thứ hai, cần có hướng dẫn thực quy định điều kiện có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nội dung mục đích giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội với nội dung cụ thể nêu trường hợp điển hình tiêu chí xác định giao dịch dân vi phạm điều cấm như: điều cấm phải ghi nhận văn pháp luật, vi phạm xâm phạm trực tiếp đến lợi ích Nhà nước…( việc xác định mang tính chất tương đối tùy thuộc vào điều kiện kinh tế-xã hội thời kỳ) Còn việc trái đạo đức xã hội xem xét quy định hướng dẫn án điển hình để áp dụng xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Thứ ba, hạn chế tình trạng cá nhân, hộ gia đình lợi dụng tính giá trị pháp lý văn công chứng để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách giả tạo nhằm che đậy giao dịch ngầm qua lợi dụng để thực hành vi trái quy định pháp luật Thực tế, khơng trường hợp xảy ra, kẻ lợi dụng nhu cầu cần vốn cá nhân, tổ chức để thực chiếm đoạt tài sản cách dễ dàng, cách thông qua hợp đồng chuyển nhượng giả tạo vay số vốn định sau tiến hành việc đăng ký sang tên cho cơng khai chuyển nhượng cho bên thứ ba với giá trị thực tài sản thu khoản tiền chênh lệch lớn so với số tiền bỏ cho bên vay Như hoàn tất việc chiếm đoạt mà bên bị chiếm đoạt khó khăn để lấy lại tài sản trước ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dù giả tạo Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo có trường hợp để che đậy hình thức ủy quyền Theo đó, hợp đồng ủy quyền có đề cập đến phạm vi ủy quyền giao cho bên nhận ủy quyền phép ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, chấp tài sản… thực chất hợp đồng chuyển nhượng che đậy hình thức ủy quyền Trong trình thực cơng chứng, cơng chứng viên khó để phát giao dịch giả tạo, tranh chấp giải Tòa án thường thiếu chứng chứng minh giao dịch giả tạo, từ quyền lợi ích hợp pháp đương bị ảnh hưởng thiệt hại nghiêm trọng Từ thực tiễn đó, cần kiến nghị có giải pháp để giải thực trạng Một là, cần xem việc huy động nguồn vốn xã hội hợp pháp, hạn chế hoạt động vay tín dụng đen, phát huy vai trò tổ chức tín dụng, giải tình hình kinh tế khó khăn Hai là, cần có biện pháp xử lý việc thiết lập hợp đồng giả tạo, xem việc giao kết hợp đồng giả tạo hành vi nghiêm cấm, vi phạm bị xử lý Ba là, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật thuế, phí, lệ phí phát sinh chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai ngày có giá, thúc đẩy giao dịch chuyển nhượng, qua bộc lộ hạn chế, bất cập nhiều hành vi vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên cạnh có hành vi đầu cơ, chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền nhằm mục đích thu lợi Để bước hạn chế ngăn chặn hành vi nêu cần đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, cần có quy định pháp luật để hạn chế trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua ủy quyền thực tế, làm ủy quyền sau họ hủy hợp đồng né nộp thuế lần, tình trạng gây thất thu thuế cho ngân sách Thứ tư, khơng ngừng rà sốt hệ thống pháp luật, xem xét đơn giản hoá thủ tục hành thủ tục sang tên trước bạ, đặc biệt trọng thực công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng kí quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất… 3.3 Một số giải pháp khác Thứ nhất, cần tổ chức bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ nhằm nâng cao trình độ chun mơn cán Tòa án đặc biệt thẩm phán tham gia xét xử Cần lưu ý kiến thức chuyên môn nghiệp vụ không pháp luật đất đai mà quy định kiến thức cập nhật chuyên ngành khác, tính chất vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp Mặt khác, vụ việc có nhiều tình tiết, nhiều quan hệ xã hội đan xen Bởi vậy, cần đào tạo cán tồ án có phẩm chất đạo đức tốt, nhìn nhận đánh giá việc khách quan, có tình có lý Bên cạnh cơng tác trọng nâng cao lực pháp lý trình độ nghiệp vụ cho đội ngũ thẩm phán, pháp luật cần tạo chế để Thẩm phán có độc lập sáng tạo trình giải vụ tranh chấp Đồng thời công tác tổ chức cán bộ, phân công nhiệm vụ cán ngành việc khen thưởng kỉ luật, chế độ chịu trách nhiện cá nhân cán giải vụ việc cần đặc biệt trọng Thứ hai, thực tốt công tác tổng kết thực tiễn hướng dẫn áp dụng thống pháp luật Thực tế xét xử, đòi hỏi quan Tòa án cần phải thường xuyên thực tốt công tác tổng kết xét xử hướng dẫn áp dụng pháp luật Công tác tổng kết thực tiễn xét sử phải tiến hành kịp thời, giải nhanh chóng vướng mắc, sai sót thực tiễn xét xử, kinh nghiệm học hay phải quán triệt kịp thời để có thống hiệu việc giải vụ việc Cơng tác giải thích hướng dẫn áp dụng thống pháp luật cần phải tiến hành cách kịp thời, giải thích làm rõ quy định mà nội dung chưa cụ thể, khó áp dụng thực tế để pháp luật vào đời sống cách dễ dàng Đồng thời, xu hướng cần thiết tiến tới thực việc nghiên cứu áp dụng án lệ trình giải vụ việc Theo đó, việc áp dụng án lệ phán Tồ phương thức hiệu để khắc phục khiếm khuyết pháp luật, đảm bảo việc áp dụng pháp luật thống xét xử, tạo tính ổn định, minh bạch tiên liệu phán quyết, đặc biệt tranh chấp phức tạp dạng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo đó, ngày 6/4/2016, Chánh án Tồ án nhân dân tối cao ban hành định số 220/QĐ-CA định ban hành sáu án lệ Song rõ ràng thực tế, hoạt động tồn khó khăn định, đơn cử việc án lệ lựa chọn liệu người dân có đủ lực để tiếp cận qua hiểu quyền nghĩa vụ mình, hay việc đảm bảo Thẩm phán đủ trình độ lực chun mơn để áp dụng phù hợp án lệ giải tranh chấp… Thứ ba, nâng cao chế phối hợp quan có thẩm quyền việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Rõ ràng, giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn cho thấy để áp dụng pháp luật xử lý vụ án xác, Tòa án phải thực tốt mối quan hệ phối hợp với nhiều quan hữu quan khác Sự phối hợp chặt chẽ với quan quan trọng cho việc xác định xác nơi dung vụ án, từ có sở cho việc giải hợp đồng chuyển nhượng xác triệt để Chính vị vậy, thời gian tới, việc thực mối quan hệ phối hợp với quan hữu quan phải tiến hành cách chặt chẽ, đắn kịp thời, đặc biệt quan Tòa án với UBND cấp xã nơi có đất, Văn phòng cơng chứng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Phòng Tài nguyên Môi trường Thứ tư, thực tốt công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại tranh chấp chiếm tỷ lệ cao hoạt động xét xử giám đốc thẩm Tòa án nhân dân tối cao Do tính chất hệ trọng phức tạp tranh chấp này, bên cạnh việc giải theo đơn đề nghị, Tòa án nhân dân tối cao ln trọng thực tớt công tác kiểm tra công tác xét xử Tòa án cấp Thơng qua hoạt động kiểm tra, sai sót cơng tác xét xử kịp thời phát để rút kinh nghiệm kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm án, định có sai lầm nghiêm trọng Những vướng mắc việc áp dụng pháp luật tổng hợp, nghiên cứu hướng dẫn Tuy nhiên, khó khăn phức tạp giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu dẫn đến khả ln có tồn tại, thiếu sót Chính vị vậy, công tác giám đốc thẩm kiểm tra việc xét xử phải xac định nhiệm vụ thường xuyên tòa án nhân dân tối cao Những mặt công tác thực tốt điều kiện quan trọng việc nâng cao hiệu giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu tình hình Thứ năm, tiếp tục đẩy mạnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tiến tới việc giao phần lớn tranh chấp đất đai cho tòa án nhân dân giải Theo cấp, ngành liên quan cần tập trung cao độ nguồn nhân lực, kinh phí, trang thiết bị phương tiện, có biện pháp thiết thực để đẩy nhanh trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tăng cường đẩy nhanh việc hồn thiện hệ thống thơng tin sở liệu đất đai, đăng ký đăng ký biến động đất đai để hồ sơ, sở liệu đất đai cập nhật đầy đủ, trung thực xác Tạo điều kiện tốt cho hoạt động giải tranh chấp Thứ sáu, đẩy mạnh công tác phổ biến pháp luật cho người dân nắm rõ tranh chấp thường phát sinh giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thông qua tuyên truyền nâng cao ý thức chấp hành tuân thủ pháp luật người dân Đồng thời, cần xây dựng qui trình thủ tục cụ thể thống phổ biến công khai tạo điều kiện khuyến khích người dân thực quyền sử dụng đất mình: Phải xác định quan điểm trình tự, thủ tục hành dạng dịch vụ cơng mà Nhà nước có nghĩa vụ cung cấp Mọi người dân có quyền yêu cầu Nhà nước cung cấp dịch vụ công tối thiểu Quy định trách nhiệm, nghĩa vụ cung cấp loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, hộ tịch, hộ quan hữu quan Hiện đại hóa phương thức phương tiện hoạt động công sở, khai thác ứng dụng tối đa lĩnh vực công nghệ thông tin đặc biệt trung tâm, phận lu trữ hồ sơ liệu cung cấp thông tin Những thủ tục hành người dân phải thực nhằm đảm bảo quyền cần đăng tải cơng khai minh bạch trang thông tin điện tử hay niêm yết công khai quan giải thủ tục hành chính… KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên sở phân tích yêu cầu cần đạt nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nội dung, hình thức công tác tổ chức thực thi, chương luận văn đưa giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật tổ chức thực thi pháp luật Theo đó, hệ thống pháp luật cần hồn thiện quy định hình thức, thời điểm có hiệu lực hợp đồng, cách thức phòng tránh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo việc cải cách quy định thực hành Bên cạnh đó, luận văn kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu thực thi thực tế là: tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, thực tốt công tác tổng kết xét xử, tăng cường chế phối hợp, thực công tác giám đốc thẩm, kiểm tra xét xử, đẩy mạnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trọng công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật KẾT LUẬN LUẬN VĂN Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thường tranh chấp phức tạp nhóm tranh chấp chủ yếu nhóm tranh chấp đất đai Qua phân tích thực tiễn giải tranh chấp huyện Thủy Ngun thành phố Hải Phòng, nhận thấy thời gian qua đạt kết định, song rõ ràng tồn hạn chế Nguyên nhân xuất phát hạn chế hệ thống pháp luật nhiều điểm chồng chéo; công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – chứng thư xác minh quyền sở hữu hợp pháp đất tài sản đất yếu kém; ý thức tuân thủ pháp luật người dân chưa cao; tồn phận bất chấp quy định pháp luật vi phạm pháp luật thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Dựa phân tích thực tiễn phân tích góc độ lí luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tác giả mạnh dạn kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật tổ chức thực thi pháp luật sở đưa yêu cầu nâng cao hiệu thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Song phải nhận thức rõ để thực thực thi tốt công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Toà án thực tế khó khăn, vướng mắc hệ thống pháp luật không luật đất đai mà liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác tính chất phức tạp, giá trị kinh tế lớn tài sản đối tượng tranh chấp DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo Tổng kết nhiệm kỳ Phòng Tài nguyên Môi trường quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng, nhiệm kỳ 2015 - 2016 Đào Trung Chính (2008), “một số vấn đề thực trạng tình hình tranh chấp, khiếu nại, tố cáo lĩnh vực đất đai”, báo cáo tham luận hội thảo “Tình trạng tranh chấp kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc Nguyễn Văn Cường Trần Văn Tăng (2008),“Thực trạng giải tranh chấp đất đai Tòa án nhân dân – Kiến nghị giải pháp”, báo cáo tham luận hội thảo “Tình trạng tranh chấp kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, Nguyễn Ngọc Điện (2007), “Cấu trúc kỹ thuật hệ thống pháp luật sở hữu bất động sản Việt Nam - góc nhìn Pháp”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số Hệ thống Luật Đất đai Việt nam (2005), Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2003), Quyết định số 11/HĐTP Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2008), Bản án số 07/DS-GĐT 10 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2008), Quyết định số 04/2008/DS-GĐT 11 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số tranh chấp dân – nhân gia đình 12 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình 13 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2005), Nghị số 04/2005/NQ-HĐTP, hướng dẫn thi hành số quy định Bộ luật Tố tụng dân "Chứng minh chứng cứ" 14 Học viện Tư pháp, (2004), Tài liệu tập huấn Luật đất đai 2003 15 Châu Huế (2003), “Tranh chấp đất đai thẩm quyền giải Tòa án”, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học quốc gia Hà Nội 16 Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), “Giải tranh chấp quyền sử dụng đất án Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 17 Trần Văn Hà (2007), “Giải tranh chấp đất đai đường án”, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật 18 Trần Quang Huy (2007), “Các đặc trưng pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 10/2007, tr 71-74 19 Vũ Ngọc Kích (2008),“Tình hình tranh chấp khiếu kiện đất đai Việt Nam thời gian qua” báo cáo tham luận hội thảo “Tình trạng tranh chấp kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc 20 Phạm Thị Hương Lan (2009), “Giải tranh chấp đất đai theo luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sỹ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật 21 Hà Công Long (2008), “Khiếu kiện người dân đất đai vai trò Ban dân nguyện Ủy ban Thường vụ Quốc hội” báo cáo tham luận hội thảo “Tình trạng tranh chấp kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc 22 Tưởng Duy Lượng, (2009) Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia 23 Tưởng Duy Lượng (2006), “Một vài suy nghĩ quy định chung phần chuyển quyền sử dụng đất, thẩm quyền giải hướng xử lý vài tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất quy định Bộ luật Dân năm 2005”, Tạp chí Tòa án nhân dân (23), tr 29-37 (24), tr 16-27 24 Tưởng Duy Lượng (2007),“Hòa giải sở có tranh chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân (4), tr 23-26 25 Dỗn Hồng Nhung (2008),“Những dạng tranh chấp đất đai chủ yếu nước ta khuôn khổ pháp luật liên quan” báo cáo tham luận hội thảo “Tình trạng tranh chấp kiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng giải pháp”, Buôn Mê Thuột – Đắc Lắc 26 Phạm Duy Nghĩa (2002), “Vai trò pháp luật đất đai việc kiềm chế sốt đất”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 5/2002 27 Phạm Duy Nghĩa (2003), Cơ sở pháp luật kinh tế Việt Nam kinh tế phát triển bền vững tồn cầu hố, Nxb Chính trị quốc gia 28 Phạm Hữu Nghị (2002), “Về thực trạng sách đất đai Việt nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 8/200 29 Phạm Hữu Nghị (2005), “Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu tồn dân đất đai”, Tạp chí Nhà nước pháp luật (1) 30 Nhà pháp luật Việt Pháp, Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, Hà Nội, 2009 31 Nguyễn Văn Phước (2007), “Pháp luật thừa kế quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 2005”, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh đai 32 Quốc hội (1946), Hiến pháp 33 Quốc hội (1959), Hiến pháp 34 Quốc hội (1980), Hiến pháp 35 Quốc hội (1992), Hiến pháp 36 Quốc hội (1987), Luật Đất đai 37 Quốc hội (1993), Luật Đất đai 38 Quốc hội (1998), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất 39 Quốc hội (2001), Luật sửa đổi bổ, sung số điều Luật Đất 40 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân 41 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 42 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 43 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản 44 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân 45 Quốc hội (2004), Bộ luật Tố tụng dân 46 Quốc hội (2011), Luật sửa đổi bổ sung số điều Bộ luật Tố đai tụng dân 47 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân 48 Quốc hội (2015), Bộ luật Tố tụng dân 49 Lưu Quốc Thái (2006), “Về giao dịch quyền sử dụng đất theo pháp luật hành”, Tạp chí Nhà nước pháp luật (7) 50 Lưu Quốc Thái (2006), “Bàn khái niệm tranh chấp đất đai luật đất đai 2003” Tạp chí Khoa học pháp luật số 2(33) 51 Toà án nhân dân tối cao (2004), Công văn số 116/2004/KHXX việc thực thẩm quyền Toà án nhân dân theo quy định Luật Đất đai 2003 52 Toà án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao - Tổng cục Địa (2002), Thơng tư liên tịch số 01/2002/TTLT/TANDTC VKSNDTC - TCĐC hướng dẫn thẩm quyền Toà án nhân dân việc giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất 53 Toà án nhân dân tối cao (2002), đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ: Cơ sở lý luận thực tiễn nhằm nâng cao hiệu qiải tranh chấp quyền sử dụng đất án nhân dân 54 Tòa án nhân dân tối cao (2010), Quyết định giám đốc thẩm Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (quyển 1) 55 Tòa án nhân dân tối cao (2010), Quyết định giám đốc thẩm Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (quyển 2) 56 Toà án nhân dân Tối cao (2011), Báo cáo tổng kết thi hành nghị Trung ương VII khóa IX 57 Tồ án nhân dân Tối cao (2008 – 2012), báo cáo tổng kết ngành từ năm 2008 đến năm 2012 58 Tòa án nhân dân tối cao (2008), Tài liệu tập huấn thi hành Bộ luật Dân Bộ luật Tố tụng dân 59 Toà án nhân dân tối cao (2012), Tài liệu tập huấn Luật sửa đổi bổ sung số điều Bộ luật Tố tụng Dân 60 Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao (1994), Quyết định số 212/GĐT-DS 61 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội 62 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 63 Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức, Hà Nội 64 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 65 Trung tâm từ điển học, từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng 1996 66 Đào Trí Úc (2005), “Xã hội học thực pháp luật - khía cạnh nhận thức bản”, Tạp chí Nhà nước pháp luật (2) 67 Ủy ban thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2000), Quyết định số 33/UBTP-DS 68 Nguyễn Như Ý (chủ biên), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội 2001 69 Trường đại học luật Hà Nội (2005), Giáo trình lý luận Nhà nước pháp luật, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội ... giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân Chương 2: Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá. .. luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân - Phân tích thực tiễn giải tranh. .. giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân 46 2.3 Thực trạng giải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân địa