đánh giá thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh

Khoản 1 Điều 95 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này

là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ

rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn

Phạm Thị Khoa

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này

Trước hết tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Hồ Thị Lam Trà và những người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo Khoa Quản Lý Đất Đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn các anh, chị tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long và phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long các phòng ban của UBND thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

Tôi cũng xin cảm ơn tới gia đình và những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn

Phạm Thị Khoa

MỤC LỤC

1.1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 11 1.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 21 1.3 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta 25 1.3.1 Tình hình thành lập của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trên

1.3.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 25 1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 27 1.3.4 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dung đất 28 1.3.5 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ 29 1.4 Tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh

1.4.3 Hiện trạng ứng dụng công nghệ, hạ tầng kỹ thuật và nguồn nhân lực

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 37

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hạ Long, tỉnh

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 37

2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 38 2.3.4 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 38 2.3.5 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 39

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 40

3.2 Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai của

3.2.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hạ

3.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký

DANH MỤC BẢNG

1.1 Cơ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ tỉnh Quảng Ninh 32 1.2 Hiện trạng ứng dụng Công nghệ thông tin tại Văn phòng đăng ký

1.3 Hiện trạng trang thiết bị của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

3.3 Kết quả cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn thành

3.4 Tình hình hồ sơ xin cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu không đủ điều

kiện trên địa bàn thành phố Hạ Long giải quyết giai đoạn 2010-2014 63 3.5 Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai trên địa bàn

thành phố Hạ Long giai đoạn 2010 – 2014 67 3.6 Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai chia theo loại hình

biến động trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2010 – 2014 68 3.7 Hồ sơ địa chính lưu trữ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

3.8 Tình hình kinh phí hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hạ

3.9 Tình hình thu phí, lệ phí của VPĐKQSDĐ thành phố Hạ Long giai

3.10 Tình hình ứng dụng Công nghệ thông tin tại Văn phòng đăng ký

3.11 Nhu cầu của hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính về

quản lý đất đai tại VPĐKQSDĐ thành phố Hạ Long 79

3.12 Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính tại VPĐKQSDĐ

3.13 Đánh giá về tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ thành phố Hạ

3.14 Đánh giá thái độ của cán bộ VPĐKQSDĐ thành phố Hạ Long khi

3.15 Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ VPĐKQSDĐ thành

DANH MỤC SƠ ĐỒ

1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ

3.1 Tổ chức bộ máy hoạt động của VPĐKQSD đất thành phố Hạ Long 53

3.2 Quy trình cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu 58

3.3 Quy trình thực hiện đăng ký biến động 60

4 BTNVMT Bộ Tài nguyên và Môi trường

5 CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

17 VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân loại, dân tộc Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng trở về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung

và mỗi gia đình nói riêng

Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đến nay, cùng với việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất gồm: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam

Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho người sử dụng đất có nhu cầu giao dịch Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các đô thị

Thành phố Hạ Long là thành phố trung tâm của tỉnh Quảng Ninh gồm 20 phường Tổng diện tích tự nhiên của thành phố 27.195,03 ha, với nguồn tài nguyên thiên nhiên phong phú thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung

Công tác đăng ký đất đai trên địa bàn Thành phố trong những năm qua

đã đạt một số kết quả nhất định đặc biệt là khi VPĐKQSDĐ được thành lập Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động VPĐKQSDĐ còn gặp nhiều khó khăn do

địa bàn rộng, trình độ dân trí, điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật chưa đáp ứng được yêu cầu Việc tìm ra giải pháp tốt nhất nhằm khắc phục khó khăn, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ cấp huyện là cần thiết, góp phần không nhỏ trong việc quản lý nhà nước về đất đai

Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, chúng tôi lựa chọn

thực hiện đề tài “ Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” nhằm nghiên cứu đánh giá

thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính

2 Mục đích và yêu cầu của đề tài

2.1 Mục đích

- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hạ Long

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ thành phố Hạ Long

2.2 Yêu cầu

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;

- Các giải pháp phải mang tính khả thi, đáp ứng thực tế

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và VPĐKQSDĐ

1.1.1 Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của quốc gia, là

tư liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn về diện tích, hình thể nhưng mức độ sản xuất lại phụ thuộc vào sự đầu tư, khai thác sử dụng của con người Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư và

là nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng Trên phương diện thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá

mẹ, sinh vật và thời gian Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích

và độ phì Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hoá và già cỗi Tuỳ thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại

Các nhà sinh thái học cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất

cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng như chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất

“mang” trên mình nó Mỗi “vật mang” lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển

Trên phương diện kinh tế, ý nghĩa cực kỳ quan trọng của đất đai đã

được Wilian Perty khái quát “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”

Điều đó có nghĩa không thể có của cải nếu không có lao động và đất đai Vì vậy, ngay từ khi biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, con người đã xem đất đai là một tư liệu sản xuất không gì thay thế được Đất đai và giá trị sử dụng của nó tồn tại mãi với con người nếu được khai thác, cải tạo và bảo vệ phù hợp Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai không chỉ được sử dụng để trồng trọt và chăn nuôi mà còn được sử dụng để phát triển các ngành nghề khác như công nghiệp và dịch vụ Hoạt động của con người càng đa dạng thì vai trò của đất đai càng mở rộng Trên cơ sở lao động của con người, đất đai không còn đơn thuần là một tặng phẩm của tự nhiên mà

đã trở thành tài sản của mọi cá nhân và mọi quốc gia

Trên phương diện chính trị - xã hội, trong mối quan hệ giữa các quốc gia, đất đai là một trong những yếu tố quan trọng tạo thành lãnh thổ và chủ quyền quốc gia Lãnh thổ quốc gia là một phần của trái đất, bao gồm vùng đất, vùng nước, vùng trời phía trên và phía dưới thuộc chủ quyền hoàn toàn và đầy đủ của quốc gia, là cơ sở vật chất để một quốc gia tồn tại và phát triển, duy trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong cộng đồng dân cư nhất định, là nền tảng của trật tự pháp lý quốc tế nhất định Bảo vệ đất đai chính là bảo vệ lãnh thổ quốc gia, bảo

vệ chủ quyền quốc gia Dù nó không gắn với giá trị kinh tế, nhưng ý nghĩa chính trị xã hội là rất lớn bởi đất đai là thứ mà nhân dân mỗi nước phải trải qua biết bao thế hệ mới có thể tạo lập, bảo vệ và giữ gìn (Nhà xuất bản giáo dục, 2000)

1.1.1.2 Bất động sản

Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại Điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định ” (Luật dân sự, 2005)

Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm

mở Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí

cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

c) Đặc điểm

- Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản

mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật

- Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo

- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản

d) Chức năng của thị trường Bất động sản

- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau

- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch

- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu

- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

đ) Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng

-Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS

-Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hoá, thị trường lao động

- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở

e) Các yếu tố của thị trường bất động sản

- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ

- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước

- Thoả thuận giá mua bán

- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận

- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng ký BĐS

- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay

- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của

TTBĐS (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

1.1.2 Đăng ký đất đai

1.1.2.1 Khái niêm

Đăng ký quyền sử dụng đất (đăng ký đất đai) là thủ tục hành chính bắt buộc

do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Theo Điều 4 của Luật Đất đai 2003: “Đăng ký quyền sử dụng đất

là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ

sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” Khoản 1 Điều

38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 quy định:

“Đăng ký quyền sử dụng đất có hai loại là: Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về quyền sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)

Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý

về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Khoản 1 Điều 95 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

Như vậy, Luật đất đai 2013 có sửa đổi về phạm vi đăng ký và mục đích đăng ký, cụ thể: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể

cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất; vệc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003

1.1.2.2 Đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất

- Luật Đất đai 2003 quy định: Nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất:

+ Là người đang sử dụng đất

+ Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền

và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)

- Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại điều 9 của Luật Đất đai 2003 gồm:

1 Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất

4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của

tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

7 Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu

tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)

1.1.2.3 Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất

Theo Khoản 2 và 3 Điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 quy định:

a) Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp:

- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng

- Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp giấy chứng nhận

*) Khoản 3 Điều 95 Luật đất đai 2013 sửa đổi và bổ sung:

Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

b) Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp:

- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất được phép đổi tên

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất

- Chuyển mục đích sử dụng đất

- Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất

- Chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

- Nhà nước thu hồi đất (Chính phủ, 2004)

*) Ngoài nội dung đăng ký biến động nêu trên, tại Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định bổ sung các trường hợp phải đăng ký biến động như sau:

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu chung của

vợ và chồng

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật

- Xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

1.1.2.4 Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất

Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất là cá nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc

sử dụng đất của người sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 2 và Điều 39 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003: Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký gồm có:

1 Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình

2 Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp

đã giao cho ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương

3 Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư

4 Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo

5 Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc

1.1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Luật Đất đai 2003 quy định:

“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”.(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)

“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT (Chính phủ, 2004)

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính phủ

về đăng ký giao dịch bảo đảm có quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2010)

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNVMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐKQSDĐ khi chưa

có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐKQSDĐ gắn liền với công tác cải cách hành chính (hiện nay thông tư này đã hết hiệu lực) được thay thế bằng thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp (BTNVMT, BNV, 2004)

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có) (BTC, BTNVMT, 2005)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNVMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng

ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐKQSDĐ; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐKQSDĐ, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất (BTP, BTNVMT, 2005)

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNVMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNVMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh; thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNVMT Hiện nay các thông tư trên

đã hết hiệu lực bị thay thế bởi thông tư liên tịch số BTNVMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất- có hiệu lực ngày 14 tháng 01 năm

20/2011/TTLT-BTP-2012 (BTP, BTNVMT, 2011)

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNVMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ- Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ (BTNVMT, BNV, BTC, 2010)

về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và

cơ quan có thẩm quyền (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

- Luật đất đai 2013 có hiệu lực ngày 01/7/2014 quy định về việc đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu; sửa đổi và bổ sung các trường hợp đăng

ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định: Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và

cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật

về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập (Chính phủ, 2013)

1.1.3.2 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

a) Chức năng

Điều 1 của Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của

Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ- Bộ Tài chính quy định:

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động

về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường,

do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường và Trưởng phòng Nội vụ

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định của pháp luật (BTNVMT, BNV, BTC, 2010)

b) Nhiệm vụ

Điều 2 của Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC của

Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ- Bộ Tài chính quy định:

* Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh

- Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận) trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật

- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

- Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp tỉnh; cấp hồ sơ địa chính cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính và phát triển hệ thống thông tin đất đai;

rà soát việc nhập dữ liệu thuộc tính địa chínhtrong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính khi có biến động về

sử dụng đất và về sở hữu tài sản gắn liền với đất; gửi thông báo chỉnh lý biến động đối với những trường hợp biến động thuộc thẩm quyền cấp tỉnh cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh

lý hồ sơ địa chính

- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là

tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định

Chủ trì, phối hợp với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và

Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức việc đăng ký biến động, chỉnh lý đồng bộ hồ sơ địa chính ở các cấp đối với các trường hợp biến động đất đai nhưng chưa đăng ký biến động

- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;kiểm tra chất lượngtài liệu trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất cung cấptrước khi sử dụng, quản lý

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp tỉnh

- Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai; trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất, trích lục bản

đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật

- Kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính đang quản lý,hồ sơ địa chính do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyệnthực hiện

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường giao (BTNVMT, BNV, BTC, 2010)

* Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

- Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận trên địa bàn cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà

ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật

- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

- Lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp huyện; gửi thông báo chỉnh lý biến động cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với những trường hợp thuộc thẩm quyền; kiểm tra việc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã

- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đối với người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định

- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý

- Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện

và cấp xã

- Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất, trích đo địa chính thửa đất, khu đất, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường giao (BTNVMT, BNV, BTC, 2010)

c) Vai trò

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐKQSDĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKQSDĐ các cấp là

tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý

đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐKQSDĐ mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể

tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐKQSDĐ, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐKQSDĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các

tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện

tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy

đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐKQSDĐ thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

1.1.3.3 Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương

Sự phối hợp giữa VPĐKQSDĐ cấp tỉnh với VPĐKQSDĐ cấp huyện (hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường) đã được quan tâm, cải thiện Hàng năm, VPĐKQSDĐ cấp tỉnh thường tổ chức các cuộc thanh tra, kiểm tra VPĐKQSDĐ cấp huyện về các nội dung: trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động đất đai, đăng ký giao dịch bảo đảm…Qua đó, phát hiện mặt hạn chế, yếu kém của VPĐKQSDĐ cấp huyện để hướng dẫn về mặt chuyên môn, nghiệp vụ và giúp đỡ

về cơ sở vật chất Đối với cơ quan Thuế là mối quan hệ trong việc luân chuyển thông tin nghĩa vụ tài chính theo Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005; với các ngân hàng, quỹ tín dụng là mối quan hệ trong việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; với các cơ quan khác là quan hệ trong việc thực hiện nhiệm vụ chính trị, xã hội tại địa phương ; với UBND các xã, thị trấn: Là mối quan hệ theo nguyên tắc thực hiện nhiệm vụ chuyên môn trong việc thẩm định hồ sơ, trích đo, trích lục địa chính thửa đất

Sơ đồ 1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam

1.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

1.2.1 Anh

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân

UBND huyện, quận, thị

Bộ TN&MT

Chính phủ

Sở TN&MT

theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và

Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu)

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh

Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật Đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật Đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu ) (BTNVMT, 2012)

1.2.2 Hoa Kỳ

Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng ký và hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất kỳ yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng ký ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai Mục đích đăng ký là nói cho người khác biết người

mua đất đã có quyền sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng ký thì có thể

bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật đăng ký bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng ký Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lý thuyết thì

B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng ký trước người đó được ưu tiên trước Nếu C đăng ký trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó Luật đăng ký đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng

ký để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng ký trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng ký là: Về nội dung, có thể đăng ký được bất kỳ các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng ký huyện để vào sổ đăng ký, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang

Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp

Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này

dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lôgic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên

so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở

Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu

và hoàn toàn có quyền bán hay không (BTNVMT, 2012)

1.2.3 Úc

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai

và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu

tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (BTNVMT, 2012)

1.3 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta

1.3.1 Tình hình thành lập của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước

Hiện nay cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐKQSDĐ cấp tỉnh Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005) (TCQLĐĐ, 2013)

Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐKQSDĐ cấp huyện cơ bản đã thành lập đủ văn phòng đăng ký cấp huyện Hiện nay có 674/684 huyện trên toàn quốc

đã thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (TCQLĐĐ, 2013)

1.3.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

VPĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là Phòng); mọi VPĐKQSDĐ thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 phòng

VPĐKQSDĐ thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau như: tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ); tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐKQSDĐ do yêu cầu công việc còn có tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tố chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương

Theo Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Thí điểm kiện toàn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường”, Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã chủ động, phối hợp với các cơ quan có liên quan của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tư pháp tổ chức triển khai thực hiệnthí điểm trên 4 tỉnh là Hải Phòng, Hà Nam, Đà Nẵng và Đồng Nai

Báo cáo tại Hội nghị“Đánh giá việc kiện toàn hệ thống VPĐKQSDĐ thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường”, đại diện Tổng cục Quản lý đất đai cho biết: Đến nay 3 tỉnh, thành phố đã xây dựng xong phương

án kiện toàn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp (Hải Phòng, Đà Nẵng và Đồng Nai) Riêng tỉnh Hà Nam không xây dựng phương án kiện toàn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất mà trình UBND tỉnh ban hành ngay Quyết định chuyển Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường sang Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất một cấp

để thực hiện thí điểm

Tại 3 tỉnh, thành phố đã triển khai thực hiện phương án kiện toàn Văn phòng Đăng ký hai cấp thành Văn phòng Đăng ký một cấp đã đạt những kết quả tốt Tại thành phố Đà Nẵng khi thực hiện theo mô hình Văn phòng đăng ký một cấp, thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy Chứng nhận chỉ còn 15 ngày thay vì 30 ngày trước đây và thủ tục đăng ký biến động chỉ còn 7 ngày; đã tiếp nhận và làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy Chứng nhận cho trên 1.000 hồ sơ (trong đó có 400 tổ chức), bảo đảm duy trì ổn định hoạt động đăng ký đất đai ở địa phương Tuy nhiên, thành phố đã xây dựng nhưng chưa ban hành quy chế phối hợp giữa Văn phòng Đăng ký và các chi nhánh với các cơ quan liên quan trong giải quyết thủ

tục hành chính; các điều kiện trang thiết bị về đo đạc phục vụ cho trích đo địa chính để thực hiện thủ tục hành chính và thiết bị công nghệ thông tin phục vụ xây dựng, quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính của Văn phòng Đăng ký một cấp

và các chi nhánh rất khó khăn, thiếu thốn Nguyên nhân chủ yếu do chưa được duyệt cấp kinh phí để thực hiện Đề án Văn phòng Đăng ký một cấp tại tỉnh Đồng Nai và tỉnh Hà Nam đã đi vào hoạt động bảo đảm duy trì, ổn định hoạt động đăng ký đất đai ở địa phương

Trong quá trình kiện toàn hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, các Sở tài nguyên và môi trường đã chủ động, tích cực giải quyết những khó khăn, vướng mắc phát sinh do việc chuyển đổi thẩm quyền thực hiện; việc giải quyết thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên phạm vi địa bàn thử nghiệm vẫn được duy trì ổn định và đã bước đầu có một số chuyển biến tích cực Thời gian thực hiện thủ tục rút ngắn hơn, chất lượng giải quyết thủ tục được nâng lên, tình hình biến động đất đai được kiểm soát chặt chẽ hơn (TCQLĐĐ, 2013)

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐKQSDĐ hiện nay đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại thông tư số 38/2004/TTLT/BNV- BTNMT; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐKQSDĐ ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập;

(1) Phần lớn các VPĐKQSDĐ các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tiệc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống

kê, kiểm kê đất đai;

(2) Nhiều địa phương VPĐKQSDĐ cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân định rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:

- Chồng chéo với trung tâm Thông tin Tài nguyên và Môi trường trong việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính;

- Chồng chéo chức năng với các phòng chuyên môn của Sở trong việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính về đất đai; thậm chí có VPĐKQSDĐ của Sở, còn thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai của hộ gia đình và cá nhân Một số tỉnh còn giao cho VPĐKQSDĐ một số nhiệm vụ khác như: Định giá đất khi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, dịch vụ tư vấn (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang)

(3) Nhiều VPĐKQSDĐ cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định

rõ, hoặc còn chồng chéo chức năng với Phòng Tài nguyên và Môi trường Nhiều địa phương lãnh đạo Phòng TN&MT coi VPĐKQSDĐ như bộ máy giúp việc của Phòng để thực hiện tất cả các công việc quản lý nhà nước về đất đai

(4) Một số VPĐKQSDĐ các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: có địa phương VPĐKQSDĐ cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội): có địa phương VPĐKQSDĐ cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất); nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy định phân cấp chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Điều 57 của Nghị định

số 181/2004/NĐ-CP hiện nay chưa hợp lý

1.3.4 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dung đất

1.3.4.1 Cấp tỉnh

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất cấp tỉnh hiện nay đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai Nhiều địa phương Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính Một số Văn phòng Đăng

ký quyền sử dụng đất các cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện, xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận ở một số xã theo hình thức đồng loạt (Hà Nội; Thái Bình; Đồng Nai) Tuy nhiên tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế (BTNVMT, 2012)

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đang quản

lý ở hầu hết các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ, nhiều Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh

lý hồ sơ địa chính chưa được các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện quan tâm thực hiện

- Việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cá nhân còn bị động giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp

mà chưa chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã nên tiến độ cấp Giấy chứng nhận còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành (BTNVMT, 2012)

1.3.5 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ

1.3.5.1 Kết quả đạt được

Hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất các cấp tỉnh, huyện mặc

dù mới thành lập và hoạt động, còn rất nhiều khó khăn về điều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt động chưa nhiều nhưng kết quả hoạt động của hệ thống các Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận

Hệ thống VPĐKQSDĐ các cấp tiếp nhận và giải quyết hồ sơ tách khỏi cơ quan quản lý Nhà nước với tinh thần phục vụ là dịch vụ hành chính công nên lực lượng chuyên môn về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã được gia tăng hơn nhiều lần so với trước đây và đã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên môn sâu, ít bị chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quan Tài nguyên và Môi trường từng cấp; hơn nữa đã phân biệt rõ các công việc mang tính sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt