PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa , xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”( Luật Đất đai 1993). Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn
1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN NGUYỄN THANH HÀ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH, GIAI ĐOẠN 2010-2012 VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP THỰC HIỆN. LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP CHUYÊN NGHÀNH: QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Mã số: 60 85 01 LUẬN VĂN THẠC SỸ NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: TS. Hoàng Văn Hùng THÁI NGUYÊN-2013 1 1 MỤC LỤC MỤC LỤC.........................................................................................................1 PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ...................................................................................1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài.........................................................................1 1.2. Mục đích nghiên cứu..............................................................................3 1.2.1. Mục đích chung...............................................................................3 1.2.2. Mục tiêu cụ thể................................................................................3 1.2.3. Yêu cầu, ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài..........................3 PHẦN II. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................4 2.1. Tổng quan về đất đai..............................................................................4 2.1.1. Đất đai...............................................................................................4 2.1.2. Bất động sản.....................................................................................5 2.1.3. Thị trường bất động sản.................................................................6 2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản................................................................7 2.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai......................................................7 2.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản...........................................8 2.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản.........................................9 2.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất...............................................10 2.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ..................10 2.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK...................13 2.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất....................................................................................................16 2.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương .......................19 2.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước............19 2.4.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)................................19 2.4.2. Cộng hòa Pháp.................................................................................20 2.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta .......................................................................................................23 2.5.1. Tình hình thành lập.......................................................................23 2.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .24 2 2.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất..24 2.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất..............................................................................................................25 2.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK ........26 2.5.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK ................28 2.6. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Tĩnh........................................................................................................31 2.6.1. Về mô hình tổ chức.......................................................................31 2.6.2 Về chức năng nhiệm vụ.................................................................31 PHẦN III. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU................................................................................................33 3.1. Đối tượng nghiên cứu...........................................................................33 3.2. Phạm vi nghiên cứu..............................................................................33 3.3. Nội dung nghiên cứu............................................................................33 3.3.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Tĩnh .....................................................................................................33 3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất 2010-2012..............................................34 3.3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh............................................................................34 3.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả công tác đăng ký quyền sử dụng đất....................................................................34 3.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký quyền sử dụng đất....................................................................34 3.4. Phương pháp nghiên cứu. ....................................................................34 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp........................34 3.4.2. Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa.........35 3.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu..........................................36 3.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp..................................................36 PHẦN IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...........................................................37 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.................................37 4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường..........37 3 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế .......................................................41 4.1.3. Tình hình xã hội............................................................................42 4.2. Hiện trạng sử dụng đất và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất năm 2010– 2012.............................................................................................................45 4.3. Thực trạng về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh.......................................................................................47 4.3.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh....................................................................................47 4.3.2. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh....................................................................................51 Bảng 4.7. Tiến độ cấp GCN của thành phố Hà Tĩnh năm 2010-2012......52 4.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả của công tác đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh.........................................................58 4.4.1. Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng..................................................58 4.4.2. Yếu tố về tình hình thực hiện.....................................................60 4.5.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất..........................................................................64 4.5.1. Chính sách pháp luật đất đai.......................................................64 4.5.2. Chức năng, nhiệm vụ.....................................................................65 4.5.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động...........................................................66 4.5.4. Đối tượng giải quyết.....................................................................67 4.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất..........................................................................67 4.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật...............................................67 4.6.2. Giải pháp về tổ chức .....................................................................68 4.6.3. Giải pháp về nhân lực....................................................................68 4.6.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ.................................................69 4.6.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật..............................69 4.6.6. Giải pháp về cơ chế.......................................................................70 PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................71 5.1. Kết luận................................................................................................71 5.2. Đề nghị.................................................................................................72 4 TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................73 Phụ lục 1: Phiếu điều tra..................................................................................75 Phụ lục 2: kết quả phân tích Primer................................................................80 5 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả Nguyễn Thanh Hà 6 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Hoàng Văn Hùng. Trưởng khoa TNMT- Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa Sau Đại học - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất thành phố Hà Tĩnh đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Hà 7 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC Hồ sơ địa chính SDĐ Sử dụng đất VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân TN&MT Tài nguyên và Môi trường THPT Trung học phổ thong QĐ Quyết định CN QLĐĐ Cử nhân quản lí đất đai 8 DANH MUC CÁC BẢNG STT TÊN BẢNG Bảng 2.1 Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai Bảng 2.2 Tình hình thành lập VPĐK các cấp Bảng 2.3 Nguồn nhân lực của VPĐKQSD đất của ........ Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 của……. Bảng 3.2 Hiện trạng phân bố dân cư thành phố Hà Tĩnh Bảng 3.3 Cơ cấu lao động làm việc trong ngành của …. Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 của……… Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của……… Bảng 3.6 Tiến độ cấp GCN của thành phố Hà Tĩnh… Bảng 3.7 Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính các …… Bảng 3.8 Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố…. Bảng 3.9 Mức độ công khai thủ tục hành chính Bảng 3.10 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK… TRANG 1 PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa , xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”( Luật Đất đai 1993). Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; Giảm tranh chấp đất đai. Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có 2 những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương. Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất, đặc biệt là tại các đô thị. Hà Tĩnh được thành lập khi tách thành 2 tỉnh Nghệ An và Hà Tĩnh từ năm 1991.Thành phố Hà Tĩnh được thành lập từ một thị xã của tỉnh Hà Tĩnh vào năm 2007 gồm 16 phường, xã như sau: phường Trần Phú, phường Hà Huy Tập, phường Nam Hà, phường Đại Nài, Phường Bắc Hà, Phường Nguyễn Du, Phường Tân Giang, Phường Thạch Quý, Phường Thạch Linh, Phường Văn Yên, xã Thạch Trung, xã Thạch Hạ, xã Thạch Môn, xã Thạch Đồng, xã Thạch Hưng, xã Thạch Bình. Trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở thành phố Hà Tĩnh đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Nếu như các bộ phận đăng ký đất ở cấp phường khắc phục tình trạng quá tải thì cấp phường đang trong tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Em lựa chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tĩnh Hà Tĩnh, giai đoạn 2010-2012 và 3 đề xuất giải pháp thực hiện” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai, của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính. 1.2. Mục đích nghiên cứu 1.2.1. Mục đích chung - Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn về Đăng ký đất đai và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh. - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tĩnh Hà Tĩnh. 1.2.3. Yêu cầu, ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài - Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu - Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy - Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn. - Đề xuất một số giải pháp. 4 PHẦN II. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Tổng quan về đất đai 2.1.1. Đất đai Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất. Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. (Winkler ,1968) Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển (Bộ Giáo dục và Đào tạo, KH&MT, NXB Giáo dục,2000).[1] Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau : “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả 5 vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”(Luật dân sự, 2005)[14]. 2.1.2. Bất động sản Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng, ví dụ: - Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. - Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. - Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. - Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên 6 quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản. Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. (Luật Đất Đai, 1988).[2] Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau. 2.1.3. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người tham gia trên thị trường. Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường bất động sản cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả. Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này. Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản; thị trường thế chấp. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm: 7 - Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai); - Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê; - Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (chính phủ, 2001) [9]. 2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản 2.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai 2.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai; - Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính). 2.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai - Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. - Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; - Lợi ích đối với công dân: 8 + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội 2.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 2.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân. * Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. * Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. 2.2.2.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. 2.2.2.3 Đơn vị đăng ký - thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký (LHQ (1994) [4]. 9 Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. 2.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 2.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch - Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản. - Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán. 10 - Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua. 2.2.3.2. Đăng ký quyền - Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. - Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm. 2.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 2.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 2.3.1.1. Trước khi có Luật Đất đai - Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn. 1.3.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993 - Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã 11 thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Luật đất đai, năm 1998)[2]. -Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam” Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp( Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng ,2007) [5] 2.3.1.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003 - Luật Đất đai năm 1993 quy định “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” (Luật đất đai, 1993)[6]. - Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận 12 thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này. 2.3.1.4. Từ khi có Luật Đất đai năm2003 đến nay - Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê. Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Luật Đất đai, NXB chính trị Quốc gia, 2003) [7]. Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. - Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động + Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; + Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất. - Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Luật Đất đai, NXB chính trị Quốc gia, 2003) [7]. 13 2.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 2.3.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp. “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc” (NXB chính trị Quốc gia , 2001)[8]. - Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức. - Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế. - Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương. 2.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK - Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất 14 theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” (Luật đất đai, 2003)[7]. “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ” (Luật đất đai, 2003)[7]. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT (Chính phủ, 2001)[9]. Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai. - Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính. - Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có). 15 - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh. - Bộ Luật Dân sự (2005) Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền. Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như: - Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho phép các địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”. - Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ. 16 - Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập. 2.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật. Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai (Bộ TNMT&Bộ Nội Vụ,2004)[10]. Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây: Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan 17 chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện. Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới. Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003 Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, 18 cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí...góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước. Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký quyền sử dụng đất. So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới. Bảng 1.1. Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai Chính phủ Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Sở Tài nguyên và Môi trường UBND huyện, quận, thị xã thuộc tỉnh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh Phòng Tài nguyên và Môi trường Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện Cán bộ địa chính xã, phường, thị ttrấn UBND xã, phường, thị trấn 19 2.3.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh với VPĐK cấp huyện (hoặc Phòng TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ sung hồ sơ địa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa chính. 2.4. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 2.4.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren). Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai. 2.4.1.1 Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory. Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp. 2.4.1.2 Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria: Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm 20 thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan. 2.4.1.3 Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được lập dưới dạng sổ. Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động( Nguyễn Văn Chiến, 2006) [12]. 2.4.2. Cộng hòa Pháp Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được 21 công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi . Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản. Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung: - Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào. - Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba. - Thông tin về chủ thể 22 Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên. - Thông tin về bất động sản Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính. Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính. Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…). Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô)(Tổng cục Quản lí đất đai,2009) [13]. 23 2.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta 2.5.1. Tình hình thành lập Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến tháng 12 năm 2009 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh (chi tiết xem Bảng 2.1). Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007. Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005). Bảng 1.2. Tình hình thành lập VPĐK các cấp VPĐK cấp VPĐK cấp STN&MT tỉnh huyện Chia theo vùng 2006 2009 2006 2009 2006 2009 Cả nước 64 63 48 63 119 537 Miền Núi Phía Bắc 15 15 8 15 1 90 Đồng Bằng Bắc Bộ 11 10 7 10 1 112 Bắc Trung Bộ 6 6 5 6 18 51 Nam Trung Bộ 8 8 7 8 19 67 Tây Nguyên 5 5 5 5 6 47 Đông Nam Bộ 6 6 5 6 44 50 Tây Nam Bộ 13 13 11 13 30 120 (Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai, 2009) Ở cấp huyện có 02 tỉnh chưa thành lập VPĐK cấp huyện là: Phú Thọ và Ninh Thuận do khối lượng giao dịch về đất đai ở địa phương chưa nhiều và khó khăn về kinh phí để duy trì bộ máy của VPĐK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức của Chính quyền địa phương về mục đích, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập VPĐK còn hạn chế. Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện có 5 tỉnh đã thành lập xong VPĐK cho tất cả các huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh và Tiền Giang. Có 7 tỉnh mới chỉ thành lập 1 văn phòng đăng ký tại đô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Hải Dương, Ninh Thuận, Đắk Lắc, Đắk Nông và Lâm Đồng. 24 Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này. 2.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Theo báo cáo của các địa phương VPĐK thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là Phòng); mỗi VPĐK thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 phòng. Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán. Các VPĐK cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐK do yêu cầu công việc còn có Tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương(Tổng cục QLĐĐ, 2009)[12]. 2.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, số lượng lao động của các VPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh tính đến tháng 12 năm 2009 là 1.733 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 27 người (chi tiết xem Bảng 2.3). Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh có 824 người trong biên chế nhà nước (chiếm 47,62%) và có 909 người hợp đồng dài hạn (chiếm 52,38 %). 25 Bảng 1.3. Nguồn nhân lực của VPĐKQSD đất của cả nước Chia theo vùng VPĐK cấp tỉnh VPĐK cấp huyện Số Tổng Biên Hợp Tổng Biên Hợp số chế đồng số chế đồng Cả nước 1733 824 909 5566 2348 3218 Miền Núi Phía Bắc 230 132 98 343 228 115 Đồng Bằng Bắc Bộ 299 139 160 583 267 316 Bắc Trung Bộ 164 67 97 356 208 148 Nam Trung Bộ 163 67 96 727 337 390 Tây Nguyên 68 37 31 475 144 331 Đông Nam Bộ 269 125 144 1311 493 818 Tây Nam Bộ 540 257 283 1771 671 1100 (Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai, 2009) người TB/VP 10,4 3,8 5,2 7,0 10,9 10,1 26,2 14,8 - Tổng số lao động của 537 VPĐK cấp huyện tính đến tháng 12 năm 2009 có 5.566 người, trung bình mỗi VPĐK có 10 người. Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác. Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐK. 2.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐK hiện nay đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 38/2004/TTLT/BNV-BTNMT; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐK ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập: * Phần lớn các VPĐK các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử 26 dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai; * Nhiều địa phương VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân định rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như: - Chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trong việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính; - Chồng chéo chức năng với các phòng chuyên môn của Sở trong việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính về đất đai; Một số tỉnh còn giao cho VPĐK một số nhiệm vụ khác như: Định giá đất khi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, dịch vụ tư vấn (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang, Kiên Giang). * Nhiều VPĐK cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ hoặc còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường. Nhiều địa phương Lãnh đạo Phòng TN&MT coi VPĐK như bộ máy giúp việc của Phòng để thực hiện tất cả các công việc quản lý nhà nước về đất đai; * Một số VPĐK các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh lý biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: có địa phương VPĐK cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận; có địa phương VPĐK cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất); nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy định phân cấp chính lý Giấy chứng nhận tại Điều 57 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hiện nay chưa hợp lý. 2.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK 2.5.5.1. Cấp tỉnh Kết quả báo cáo của các địa phương cho thấy VPĐK cấp tỉnh hiện nay đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai. 27 Nhiều địa phương VPĐK triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính. Một số VPĐK các cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện, xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận ở một số xã theo hình thức đồng loạt (Hà Tĩnh, Quảng Bình). Tuy nhiên tình hình hoạt động của VPĐK cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế sau: - Việc cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiện còn chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu; - Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐK cấp tỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận; - Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐK cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp tỉnh quan tâm thực hiện; - Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương vẫn chưa được VPĐK cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định hoặc quá chật hẹp. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPĐK chưa có đủ năng lực thực hiện hết các nhiệm vụ được giao (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị và các điều kiện làm việc cần thiết); không được đầu tư đủ kinh phí để triển khai thực hiện; song bên cạnh đó còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ nên còn lúng túng về phương pháp, cách thức triển khai. 2.5.5.2. Cấp huyện - Tương tự như VPĐK cấp tỉnh, các VPĐK cấp huyện đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai. 28 - Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đang quản lý ở hầu hết các VPĐK cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ, nhiều VPĐK chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp huyện quan tâm thực hiện. - Việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cá nhân còn bị động giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã nên tiến độ cấp Giấy chứng nhận còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành. Việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký biến động còn nhiều điểm chưa đúng quy định: hồ sơ vẫn được tiếp nhận thông qua bộ phận “một cửa”, kể cả trường hợp do UBND cấp xã tiếp nhận và chuyển lên nên không được kiểm tra khi tiếp nhận và có rất nhiều trường hợp chưa bảo đảm yêu cầu làm cho thủ tục kéo dài, thông tin cấp Giấy chứng nhận không đầy đủ. Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính nhiều VPĐK chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa bảo đảm yêu cầu, hồ sơ địa chính và các hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai còn quản lý phân tán (thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp xã quản lý, có địa phương chưa có kho lưu trữ phải gửi tại xã; hầu hết các địa phương chưa thực hiện việc phân loại và lưu trữ hồ sơ địa chính theo quy định. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hết các VPĐK cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc và lưu trữ hồ sơ); không được đầu tư đủ kinh phí để thực hiện nhiệm vụ; ngoài ra còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt động hàng năm và lập dự toán kinh phí trình UBND cấp huyện duyệt cấp. 2.5.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK 2.5.6.1. Kết quả đạt được Hệ thống VPĐK các cấp tỉnh, huyện mặc dù mới thành lập và hoạt động, còn rất nhiều khó khăn về điều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt động chưa nhiều nhưng 29 kết quả hoạt động của hệ thống các VPĐK đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận trong 3 năm qua so với kết quả 15 năm trước (đất sản xuất nông nghiệp cấp được 1.491.440 giấy (tăng 12,2%); đất lâm nghiệp cấp được 346.853 giấy (tăng 45,3%); đất ở đô thị cấp được 864.258 giấy (tăng 43,8 %); đất ở nông thôn cấp được 3.499.786 giấy (tăng 42,6%); đất chuyên dùng cấp được 33.052 giấy (tăng 85,1%). Kết quả đó đã là minh chứng đầy đủ nhất về sự đúng đắn của việc thành lập hệ thống VPĐK. Đạt được kết quả này trước hết là do với việc thành lập các VPĐK, lực lượng chuyên môn về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã được gia tăng hơn nhiều lần so với trước đây và đã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên môn sâu, ít bị chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quan Tài nguyên và Môi trường từng cấp; hơn nữa đã phân biệt các rõ công việc mang tính sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; trên cơ sở đó phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính về đất đai và đã cải cách thủ tục theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận hơn rất nhiều so với trước Luật Đất đai 2003. Việc hình thành hệ thống VPĐK cũng góp phần hỗ trợ rất tích cực cho cấp xã, nhất là các xã miền núi, trung du do sự thiếu hụt về nhân lực và hạn chế về năng lực chuyên môn trong việc triển khai thực hiện cấp Giấy chứng nhận và quản lý biến động đất đai ở địa phương. 2.5.6.2. Các hạn chế Việc thành lập hệ thống VPĐK các cấp ở các địa phương còn rất chậm so với yêu cầu nhiệm vụ thi hành Luật đất đai: VPĐK cấp tỉnh có 22 tỉnh thành lập chậm, VPĐK cấp huyện đến nay còn khoảng 46% số huyện chưa thành lập; một số VPĐK đã thành lập sau một thời gian hoạt động đã xin giải thể. Chức năng nhiệm vụ của các VPĐK ở nhiều địa phương chưa được phân định rõ ràng, nhiều VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo với một số đơn vị khác của Sở, 30 nhất là với Trung tâm Thông tin Kỷ Thuật, thậm chí một tỉnh còn chồng chéo chức năng với VPĐK (hoặc Phòng TN&MT) cấp huyện. Việc tổ chức bộ máy các VPĐK các địa phương chưa thống nhất; chức năng nhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐK cấp tỉnh chưa được phân định rõ ràng, đôi khi còn chồng chéo, thiếu tính chuyên nghiệp, thậm chí có nơi các phòng làm chung cùng một công việc. Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐK còn rất thiếu về số lượng, hạn chế về kinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai đã phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính hiên nay. Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ tục hành chính về đất đai của VPĐK còn rất thiếu thốn, nhiều VPĐK chưa có máy đo đạc để trích đo thửa đất, máy photocopy để sao hồ sơ; đặc biệt diện tích làm việc chật hẹp và không có trang thiết bị bảo quản để triển khai việc lưu trữ hồ sơ địa chính phục vụ việc khai thác khi thẩm tra hồ sơ và cung cấp thông tin đất đai; Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương: có địa phương VPĐK phải tự bảo đảm kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địa phương VPĐK được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho một phần kinh phí hoạt động; cũng có địa phương VPĐK được được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho toàn bộ kinh phí để hoạt động); Hoạt động của VPĐK chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý hồ sơ địa chính; việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của VPĐK các cấp ở nhiều địa phương còn một số điểm chưa thực hiện đúng quy định. 31 2.6. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Tĩnh. 2.6.1. Về mô hình tổ chức. - Thực hiện Quyết định số 189/QĐ-TNMT ngày 29/12/2005 và Quyết định số 152/QĐ-TNMT ngày 24/11/2008 của Giám đốc Sở TNMT thì bộ máy tổ chức của Văn phòng gồm 4 phòng chức năng, với tổng số cỏn bộ của đơn vị là 38 người (biên chế Nhà nước: 13 người; Lao động hợp đồng: 24 người), Văn phòng đó bố trí ổn định vào 4 phòng chức năng theo sơ đồ như sau: Sơ đồ . Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký đất tỉnh Hà Tĩnh Giám đốc Văn phòng đăng ký đất tỉnh Hà Tĩnh Phó Giám đốc P. Tổ chức hành chính Phòng thẩm định hồ sơ P.Kỹ thuật nghiệp vụ Phòng Lưu trữ P.Dịch vụ hành chính 2.6.2 Về chức năng nhiệm vụ 2.6.2.1. Đăng ký biến động về sử dụng đất - Tiếp nhận và thụ lý giải quyết các hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm và hồ sơ đăng ký biến động. 2.6.2.2. Về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức - Tiếp nhận hồ sơ xin cấp GCNQSD đất của các tổ chức. + Thụ lý giải quyết và cấp GCNQSD đất 32 2.6.2.3.Về công tác lưu trữ và cung cấp thông tin * Thu thập: Thu thập những cơ sở dữ liệu như bản đồ số và giấy của các đơn vị, giao nộp tại phòng lưu trữ. * Thu nhận các tài liệu liên quan đến các công tác liên quan đến quản lí đất đai trong tỉnh. * Cung cấp thông tin: Sau khi tiếp nhận tất cả các tài liệu của các đơn vị, cá nhân, tổ chức theo quản lí nhà nước, thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất còn cho các đơn vị , cá nhân, tổ chức khai thác các dữ liệu mà đơn vị quản lí. 1.6.2.4. Công tác thực hiện nhiệm vụ thống kê, kiểm kê Thực hiện chức năng nhiệm vụ hàng năm của VPĐKQSDĐ là thực hiện nhiệm vụ thống kê hàng năm, kiểm kê năm năm một lần. 1.6.2.5. Hoạt động dịch vụ Ngoài những công tác quản lí nhà nước và giải quyết một số công việc mà Sở Tài nguyên và Môi trường giao thì VPĐKQSDĐ còn triển khai ký hợp đồng với các phường, xã trong địa bàn thành phố xây dựng hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp. 1.6.2.6. Về cơ chế tài chính Theo quy định VPĐK là đơn vị dịch vụ công, tuy nhiên cơ chế tài chính cho mô hình này lại chưa có và nếu có thì cũng chưa rõ ràng. Văn phòng Đăng ký đất Hà Tĩnh là đơn vị sự nghiệp có thu chỉ được nhà nước hỗ trợ một phần rất nhỏ kinh phí hàng năm, toàn bộ tiền lương của cán bộ viên chức đều trả từ nguồn thu dịch vụ phí. Giá dịch vụ hành chính về nhà đất tại Văn phòng đăng ký đất Hà Tĩnh được áp dụng theo bảng giá tạm thời được quy định tại Quyết định số 898/QĐ-TNMT&NĐ ngày 21/9/2004. 33 PHẦN III. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng nghiên cứu - Công tác đăng ký đất đai, bất động sản. - Hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh. - Những người có liên quan + Người sử dụng đất, đây là nhóm trực tiếp chịu tác động của việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai với mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; + Cán bộ trực tiếp quản lý, điều hành công việc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất . + Lãnh đạo các nghành có liên quan trực tiếp làm việc tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: Thu thập thông tin trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, với 10 phường: phường Trần Phú, phường Hà Huy Tập, phường Nam Hà, phường Đại Nài, Phường Bắc Hà, Phường Nguyễn Du, Phường Tân Giang, Phường Thạch Quý, Phường Thạch Linh, Phường Văn Yên, và 6 xã nằm xung quanh thành phố Hà Tĩnh. - Về thời gian: Thu thập số liệu, tài liệu từ khi thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đến trước thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 3.3. Nội dung nghiên cứu Để thực hiện mục tiêu của đề tài, chúng tôi tiến hành nghiên cứu theo các nội dung sau: 3.3.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Tĩnh * Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, Địa hình địa mạo, Khí hậu, Thủy văn 34 * Điều kiện kinh tế, xã hội: Cơ cấu kinh tế, Nhịp độ tăng trưởng kinh tế, Một số mô hình kinh tế phát triển * Tình hình xã hội ảnh hưởng tới hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất: Dân số, Y tế, giáo dục 3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất 2010-2012 3.3.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh - Tổ chức bộ máy Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh - Cơ chế hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 3.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả công tác đăng ký quyền sử dụng đất - Mức độ công khai thủ tục - Thời gian thực hiện - Thái độ và mức độ hướng dẫn thủ tục của cán bộ trực tiếp làm việc tại Văn phòng - Đánh giá chung 3.3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký quyền sử dụng đất - Giải pháp về chính sách - Giải pháp về tổ chức - Giải pháp về nhân lực - Giải pháp về kỷ thuật nghiệp vụ - Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất - Giải pháp về cơ chế 3.4. Phương pháp nghiên cứu. 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất của thành phố Hà Tĩnh của 10 phường và 6 xã nghiên cứu từ năm 2010 đến 2012. 35 - Phòng Kinh tế, Phòng Thống kê v.v. Thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế xã hội của thành phố, các phường nghiên cứu, số liệu thống kê về kinh tế xã hội từ năm 2010 đến 2012. - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua các năm 2010 – 2012. 3.4.2. Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa - Khảo sát thực địa thu thập số liệu sơ cấp nhằm kiểm chứng các thông tin, số liệu đã thu thập được từ điều tra nội nghiệp. Phỏng vấn trực tiếp các cán bộ, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn. - Cách chọn đối tượng điều tra: + Ngẫu nhiên đối với người dân + Cán bộ trực tiếp làm việc tại Văn phòng ĐKQSD đất + Lãnh đạo liên quan, hay giao dịch làm việc tại VPĐKQSD đất - Địa điểm nghiên cứu: gồm có 5 phường gần trung tâm thành phố nhất + 2 phường cận trung tâm + 2 phường trung tâm + 1 phường xa trung tâm Có nhiều cán bộ công nhân viên nhà nước cũng như hộ gia đình sản xuất kinh doanh tập trung đông nhất. - Tiến hành điều tra 150 phiếu điều tra chia đều cho 5 phường nnghieen cứu chính, mỗi phường điều tra 30 phiếu. Các phiếu điều tra hướng tới các chỉ tiêu chính sau: (1) nghề nghiệp, (2) trình độ văn hóa, (3) nhân khẩu, (4) diện tích đất nông nghiệp, (5) nguồn gốc đất nông nghiệp, (6) diện tích đất ở, (7) nguồn gốc đất ở, (8) hiện trạng pháp lý, (9) người sử dụng đất có liên hệ với VPDKQSDD, (10) nội dung đến giao dịch, (11) các tài liệu được niêm yết công khai, (12) cơ sở vật chất có đáp ứng yêu cầu công việc, (13) thời gian đến giao dịch, (14) mức độ giao dịch, (15) thái độ của nơi tiếp nhận hồ sơ, (16) 36 mức độ hướng dẫn, (17) lệ phí ngoài quy định, (18) lệ phí phải đóng, (19) khó khăn khi đến giao dịch, (20) nhận xét về mô hình VPDKQSDD, (21) ý kiến khác. 3.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu - Tổng hợp các dữ liệu thu thập được theo bảng trên excel bao gồm cả số liệu dạng số và số liệu dạng chữ. - Mã hóa các dữ liệu thuộc tính (Bảng mã hóa ở phần phụ lục của luận văn) để phân tích trên phần mềm chuyên dụng PRIMER 5.0 (phần mềm này đã được nhiều tác giả sử dụng trong nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất, định giá, nghiên cứu về xã hội học v.v.) - Chuẩn dữ liệu đầu vào cho phần mềm phân tích thống kê chuyên dụng. Từ đó xác định mối quan hệ các yếu ảnh hưởng đến đấu giá đất tại địa bàn nghiên cứu trên phân tích mối tương quan Multi – Dementional Scaling (MDS) và Principal Component Analysis (PCA). 3.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp Từ các biểu đồ bảng biểu có được ta có sự so sánh tổng quát giữa các yếu tố để rút ra nhận xét đánh giá chính xác về thực trạng của công tác đấu giá. Đồng thời xác định được yếu tố quyết định để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất. Sử dụng các chỉ số và thông số thông kê để minh chứng cho mức độ chuẩn xác và mức độ có ý nghĩa của xử lí thông kê. 37 PHẦN IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 4.1.1.1. Vị trí địa lý Thành phố Hà Tĩnh ở vị trí từ 18 0 - 18024’ vĩ độ Bắc, 10o553’-10o556’ kinh độ Đông, nằm trên trục đường Quốc lộ 1A cách thủ đô Hà Nội 340 km, thành phố Vinh 50km về phía Bắc; cách thành phố Huế 314 km về phía Nam và cách biển Đông 12,5 km. Hình 1: Bàn đồ thành phố Hà Tĩnh 38 - Phía Bắc giáp: Thị trấn Thạch Hà (qua cầu Cày), sông cửa Sót. - Phía Tây giáp: Xã Thạch Đài, xã Thạch Tân, sông Cày (huyện Thạch Hà). - Phía Nam giáp: Xã Cẩm Bình, xã Cẩm Vịnh (huyện Cẩm Xuyên). - Phía Đông giáp: Sông Đồng Môn (huyện Thạch Hà, Lộc Hà) Thành phố Hà Tĩnh nằm trên vùng đồng bằng ven biển miền Trung, có địa hình thấp, bằng phẳng, đất đai được tạo thành do bồi tích sông, biển, độ cao từ 0,5m-3m. Tổng diện tích tự nhiên: 5662.92 ha 4.1.1.2. Địa hình, địa mạo Thành phố Hà Tĩnh nằm trong vùng đồng bằng ven biển miền Trung, địa hình tương đối bằng phẳng, cao độ nền biến thiên từ +0,5m đến +3,0m. Địa hình của các khu vực đã xây dựng trong nội thị có cao độ từ +2,0 đến +3,0m, các khu ruộng trũng có cao độ nền từ +1,0m đến +2,3m và khu vực dọc theo sông Rào Cái có cao độ nền từ + 0,7 đến + 1,1m. Đến nay, sau nhiều lần thay đổi địa giới hành chính, Thành phố Hà Tĩnh có 16 đơn vị hành chính gồm 10 phường, 6 xã: Phường Bắc Hà, Phường Nam Hà, Phường Tân Giang, Phường Trần Phú, Phường Đại Nài, Phường Hà Huy Tập, Phường Thạch Linh, Phường Nguyễn Du, Phường Thạch Quý, Phường Văn Yên, Xã Thạch Môn, Xã Thạch Hạ, Xã Thạch Trung, Xã Thạch Đồng, Xã Thạch Hưng, Xã Thạch Bình. 4.1.1.3. Khí hậu Hà Tĩnh nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, mưa nhiều. Ngoài ra, Hà Tĩnh còn chịu ảnh hưởng của khí hậu chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Nam. Hà Tĩnh có 2 mùa rõ rệt: mùa hè từ tháng 5 đến tháng 10, mùa này nắng nóng, khô hạn kéo dài kèm theo nhiều đợt gió Tây Nam (gió Lào) khô nóng, nhiệt độ có thể lên tới 400C. Khoảng cuối tháng 7 đến tháng 10 thường có nhiều đợt bão kèm theo mưa lớn gây ngập úng nhiều nơi, lượng mưa lớn nhất 500 mm/ngày đêm. *. Nhiệt độ không khí: + Nhiệt độ trung bình năm là: 23,80C. + Nhiệt độ cao nhất trung bình năm: 27,50C. 39 + Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm: 21,30C. + Nhiệt độ tối cao tuyệt đối là: 39,70C. + Nhiệt độ thấp tuyệt đối: 70C. * Độ ẩm không khí: + Độ ẩm tương đối bình quân năm 86%. + Độ ẩm tương đối bình quân tháng 85% - 93%. *. Nắng: + Số giờ nắng trung bình trong các tháng mùa đông là: 93h. + Số giờ nắng trung bình trong các tháng mùa hè là: 178h. * Lượng bốc hơi: + Lượng bốc hơi trung bình tháng cao nhất là: 131,18mm. + Lượng bốc hơi trung tháng thấp nhất là: 24,97mm. + Lượng bốc hơi trung bình năm là: 66,64mm. * Mưa: Thành phố Hà Tĩnh thuộc vùng mưa nhiều, mưa lớn. + Lượng mưa trung bình năm là 2661mm. + Lượng mưa tháng lớn nhất 1450mm. + Lượng mưa ngày lớn nhất 657,2mm. * Gió, bão: Hà Tĩnh thuộc vùng chịu ảnh hưởng của bão nhiều trong khu vực miền trung. + Bão thường xuất hiện từ tháng 7 đến tháng 10. Có năm phải chịu ảnh hưởng của 3 trận bão (1971). + Tốc độ gió đạt 40m/s, gió mạnh nhất thường xuất hiện theo hướng Bắc, Tây Bắc, Đông Nam, bão thường kéo theo mưa lớn gây ra lụt. + Gió: Hướng gió chủ đạo Tây Nam, Đông Bắc. + Gió Tây Nam khô nóng từ tháng 4 đến tháng 8 (hai tháng nóng nhất là tháng 6 và tháng 7). + Gió Đông Bắc từ tháng 11 đến tháng 3. 40 4.1.1.4. Thủy văn Hà Tĩnh có nguồn nước phong phú nhờ hệ thống sông suối hồ đập khá dày đặc. Với 266 hồ chứa có tổng dung tích trữ trên 600 triệu m3, 282 trạm bơm có tổng lưu lượng 338.000m3/s, 15 đập dâng tổng lưu lượng cơ bản 6,9m3/s với trữ lượng này hiện tại Hà Tĩnh đã phục vụ tưới được 47.737 ha/vụ. 4.1.1.5. Tài nguyên đất đai của thành phố Tổng diện tích tự nhiên của toàn thành phố theo kết quả thống kê đất đai năm 2011của thành phố Hà Tĩnh là 5662.92 ha. Hà Tĩnh là thành phố thuộc đô thị loại III của trung ương, song vẫn là một trong những thành phố còn khó khăn và phát triển chậm. Đặc trưng trên được quyết định bởi diện tích đất nông nghiệp còn chiếm 2635.67 ha, chiếm 52,57% tổng diện tích tự nhiên; Đất phi nông nghiệp: 2325.66 ha, chiếm 41,07% tổng diện tích tự nhiên; Đất chưa sử dụng: 360.04 ha, chiếm 6,36% tổng diện tích tự nhiên (chi tiết xem Bảng 3.1) Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng năm 2010 của thành phố Hà Tĩnh Thứ tự Chỉ tiêu Diện tích (ha) Cơ cấu (%) TỔNG DIỆN TÍCH TỰ 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 NHIÊN 5662.92 100 ĐẤT NÔNG NGHIỆP 2977.22 52,57 Đất sản xuất nông nghiệp 2635.67 46,54 Đất nuôi trồng thuỷ sản 276.44 4.48 ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 2325.66 41,07 Đất ở 585.17 10,33 Đất chuyên dùng 1271.23 22,45 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 17,57 0,31 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 68,31 1,21 Đất sông suối và MNCD 383,6 6,77 ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG 360,04 6,36 (nguồn: phòng tài nguyên thành phố Hà Tĩnh năm 2010) 4.1.1.6. Thực trạng môi trường Trong những năm gần đây tốc độ phát triển đô thị cũng như công nghiệp hóa trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh diễn ra rất nhanh chóng, trong khi đó các công trình hạ 41 tầng kỹ thuật như giao thông, cấp điện, cấp thoát nước, xử lý nước thải, thu gom và xử lý rác thải….. không đủ khả năng đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị và sự gia tăng dân số. Do nguồn ngân sách của nhà nước có hạn, nên việc đầu tư cho lĩnh vực này còn khiêm tốn, mặt khác do sự thiếu ý thức của một số bộ phận dân cư (như vứt rác và xác chết động vật bừa bãi cụ thể như ở khu vực chợ Hà Tĩnh và bờ sông Cầu Phủ, Phường Đại Nài,...). Vì vậy môi trường và mỹ quan đô thị thành phố Hà Tĩnh ngày càng xuống cấp trầm trọng, đặc biệt là vấn đề cấp thoát nước, rác thải có khắp mọi nơi đã ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống và sức khỏe của người dân thành phố Hà Tĩnh. 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế 4.1.2.1. Cơ cấu kinh tế Cơ cấu chủ yếu ở các phường gần trung tâm thành phố hay các tụ điểm buôn bán tập trung ở các phường là chủ yếu, và nghành nghề chủ yếu là dịch vụ thương mại, tiểu thủ công nghiệp và công nghiệp, tỉ lệ thương mại dịch vụ chiếm 80% toàn thành phố, các nghành phát triển về nông nghiệp chủ yếu tập trung ở các xã nằm xa trung tâm thành phố, tỉ lệ nghành chăn nuôi, nông nghiệp chiếm 20% của thành phố Hà Tĩnh. Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân hàng năm trên 14%. Đến năm 2015, có cơ cấu GDP: công nghiệp - xây dựng 41,6%; thương mại - dịch vụ 40,3%; nông - lâm - ngư nghiệp 18,1%; sản lượng lương thực đạt trên 51 vạn tấn, giá trị sản xuất đạt trên 65 triệu đồng/ha/năm; 20% số xã đạt tiêu chí nông thôn mới; GDP bình quân đầu người trên 35 triệu đồng/năm; thu ngân sách nội địa đạt trên 5.000 tỷ đồng, kim ngạch xuất khẩu trên 280 triệu USD. 4.1.2.2. Nhịp độ tăng trưởng kinh tế Năm 2010- 2012, Hà Tĩnh tiếp tục khắc phục các ảnh hưởng của lạm phát, suy giảm kinh tế và phát triển sản xuất, nhất là trong khu vực công nghiệp – xây dựng và thương mại, đảm bảo sản xuất nông lâm ngư nghiệp; đa dạng hóa các hình thức thu hút đầu tư và loại hình đầu tư; đẩy nhanh triển khai tiến độ các dự án trọng điểm trên địa bàn… 42 Các chỉ tiêu chủ yếu đặt ra trong năm 2012: phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng kinh tế trên 13%, sản lượng lương thực trên 50 vạn tấn, giá trị sản xuất công nghiệp – xây dựng tăng trên 25%, kim ngạch xuất khẩu đạt từ 80 – 85 triệu USD, giảm tỷ lệ hộ nghèo dưới 4%, tạo việc làm cho trên 3 vạn lao động… 4.1.2.3. Tình hình phát triển một số ngành, lĩnh vực chủ yếu Trong 2 năm toàn thành phố đã thực hiện gần 40 mô hình phát triển sản xuất, các Chương trình dự án trên các lĩnh vực, trong lĩnh vực trồng trọt 24 mô hình (1 mô hình lúa chất lượng cao và 23 mô hình rau củ quả, hoa); chăn nuôi 4 mô hình; nuôi trồng thuỷ sản 5 mô hình và các Chương trình, dự án như: Chương trình cải tạo đàn bò Zê bu, Chương trình khí sinh học (bể biogas),… Đối với trồng trọt, các địa phương đã tập trung đẩy nhanh chuyển dịch cơ cấu cây trồng nâng cao giá trị sản phẩm nông nghiệp hàng hoá tăng thu nhập cho người lao động. Xây dựng các vùng sản xuất hàng hoá tập trung có chất lượng cao, bước đầu hình thành các vùng sản xuất thâm canh, chuyên canh. Hình thành các vành đai sản xuất nông nghiệp sạch, trong đó chú trọng các sản phẩm rau, củ hoa cây cảnh chất lượng cao phục vụ nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của người dân như: mô hình lúa chất lượng cao QR2 tại xã Thạch Bình, rau củ quả an toàn theo hướng VietGap tại Thạch Bình, Thạch Hạ, Thạch Môn; mô hình hoa ly ly tại xã Thạch Môn, Phường Thạch Linh,… 4.1.3. Tình hình xã hội 4.1.3.1 Dân số, lao động * Dân số Theo kết quả điều tra dân số đến năm 2011, Thành phố Hà Tĩnh có dân số 92.894 người. Bao gồm 10 phường và 6 xã. Trong đó: Nội thành: 66.609 người (gồm 10 phường), ngoại thành: 26.285 người (gồm 6 xã). - Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 10,18%. - Tỷ lệ tăng cơ học là: 1,36%. - Mật độ dân cư đô thị là: 1.632 người/km2. Mật độ dân số đô thị ở Thành phố Hà Tĩnh phân bố không đều, chủ yếu tập 43 trung ở 4 phường trung tâm (phường: Bắc Hà, Nam Hà, Tân Giang và Trần Phú), có mật độ dân số đô thị từ 6.110- 10.743 người/km 2 đất xây dựng đô thị. Phường có mật độ dân số đô thị cao nhất là phường Bắc Hà: 10.743 người/km 2; phường có có mật độ dân số đô thị thấp nhất là phường Thạch Linh: 901 người/km 2 Bảng 4.2. Hiện trạng phân bố dân cư thành phố Hà Tĩnh Diện tích Dân số Mật độ tự nhiên trung bình Dân số ( Km2 ) (Người ) ( người/ km2) 56.6292 91.401 1.632 24.9152 66.375 2.664 Phường Bắc Hà 0.904 10.489 11.598 Phường Nam Hà 1.094 7.288 6.657 Phường Tân Giang 0.966 6.307 6.524 Phường Trần Phú 1.073 6.746 6.524 Phường Hà Huy Tập 2.008 4.988 2.484 Phường Đại Nài 4.264 7.584 1.779 Phường Nguyễn Du 2.203 5.465 2.48 Phường Thạch Linh 6.282 5.867 934 Phường Thạch Quý 3.581 8.502 2.374 Phường Văn Yên 2.536 3.426 1.351 II. Nông thôn 37.714 26.026 821 Xã Thạch Trung 6.136 8.050 1.312 Xã Thạch Môn 5.530 2.831 512 Xã Thạch Hạ 7.691 5.676 749 Xã Thạch Đồng 3.357 3.451 1.028 Xã Thạch Hưng 5.206 3.367 647 Đơn vị hành chính Tổng số (I+II) I. Thành thị 44 Xã Thạch Bình 3.792 2.566 677 (Nguồn: Niên giám thống kê 2011) * Lao động Dân số trong độ tuổi lao động toàn thành phố là: 40.117 người, chiếm tỷ lệ khoảng 43% trong tổng dân số. Bảng 4.3. Cơ cấu lao động làm việc trong ngành của toàn thành phố Đơn vị tính : Người Tổng số 34.303 35.725 37518 39.162 40.117 Phân theo ngành 34.303 35.725 37.518 39.162 40.117 Nông nghiệp, lâm nghiệp 13.860 13.351 13.450 13.413 12.724 582 678 685 703 664 Công nghiệp 2.284 2.443 2641 2.764 3.12 Xây dựng 4.512 4.941 5342 5.421 5.867 4.715 5.325 5.624 5.984 6.124 2.267 2.637 2871 2.906 3.124 Vận tải kho bãi và thông tin liên lạc 904 978 1.024 1.106 1.241 Tài chính, tín dụng 554 581 639 708 758 Hoạt động khoa học và công nghệ 50 54 85 91 88 Quản lý nhà nước, ANQP 1.469 1.559 1.652 1.725 1.806 Giáo dục và đào tạo 1.108 1.094 1.124 1.113 1.134 Y tế và hoạt động cứu trợ xã hội 1.235 1.328 1.560 1.638 1.644 Văn hoá TDTT 102 126 168 176 185 Đảng, đoàn thể 609 708 930 1.011 1.203 Hoạt động khác 218 202 288 348 498 Thuỷ sản Thương nghiệp sữa chữa xe có động cơ và đồ dùng cá nhân Khách sạn nhà hàng 45 (Nguồn: Niên giám thống kê 2011) 4.1.3.2. Y tế, giáo dục * Y tế Mạng lưới y tế trên địa bàn thành phố đáp ứng đủ nhu cầu khám chữa bệnh cho nhân dân. Hiện trạng nằm trên địa bàn thành phố có: 01 Bệnh viện đa khoa Tỉnh với quy mô 500 giường bệnh, có 650 cán bộ; 01 bệnh viện Lao và bệnh viện phổi với quy mô 100 giường bệnh đang được đầu tư xây dựng mới; 01 bệnh viện điều dưỡng và phục hồi chức năng với quy mô 100 giường bệnh; 01 bệnh viện y học cổ truyền đang chuẩn bị xây dựng với quy mô 130 giường bệnh; 01 bệnh viện thành phố với quy mô 50 giường bệnh; 01 trung tâm Bảo vệ BMTE; 01 trung tâm KHHGĐ; 01 trung tâm y tế dự phòng và trạm sốt rét; 01 hội đồng giám định y khoa. Ngoài ra trên địa bàn thành phố còn có khoảng 16 có sở khám chữa bệnh và 15 trạm y tế xã phường với quy mô khoảng 65-70 giường bệnh. * Giáo dục Hệ thống giáo dục của thành phố phát triển toàn diện. Cơ sở vật chất của hệ thống các trường đã được đầu tư cơ bản kiên cố hoá theo hướng đạt tiêu chuẩn Quốc gia. Thành phố Hà Tĩnh là một trong những đơn vị liên tục dẫn đầu về số lượng học sinh giỏi và giáo viên giỏi trong toàn Tỉnh. Thành phố Hà Tĩnh có 1 trường Đại học, trường cao đẳng Văn hoá Nghệ thuật, trường cao đẳng y tế, trường cao đẳng dạy nghề kỹ thuật Việt Đức, Trường chính trị Hà Tĩnh, trường dạy nghề số 5, trường trung cấp nghề. Toàn Thành phố có 02 trường PTTH có tổng số học sinh đến trường năm học 2010 là: 3.667 học sinh, Tiểu học và trung học cơ sở có 27 trường với tổng số học sinh là: 12.957 học sinh, Mẫu giáo Mầm non có 18 trường có 2.721 cháu. Đến nay thành phố có 3/18 trường mầm non, 13/17 trường tiểu học, 2/10 trường THCS đạt chuẩn Quốc gia. 4.2. Hiện trạng sử dụng đất và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất năm 2010– 2012 Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng năm 2011, 2012 của thành phố Hà Tĩnh 46 Năm 2011 Thứ tự Chỉ tiêu Diện tích (ha) TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN 1 1.1 1.2 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 5662.92 Cơ cấu (%) 100% Năm 2012 Diện tích (ha) Cơ cấu (%) 5662.92 100% ĐẤT NÔNG NGHIỆP 2977.22 52.57 2918.7 Đất sản xuất nông nghiệp 2635.67 46.54 2578.58 Đất nuôi trồng thuỷ sản 276.44 4.88 275.02 ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 2325.66 41.07 2389.6 Đất ở 585.17 10.33 610.46 Đất chuyên dùng 1271.23 22.45 1308.24 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 17.57 0.31 18.14 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 68.31 1.21 68.81 Đất sông suối và MNCD 383.36 6.77 384.13 ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG 360.04 6.36 354.61 (Nguồn: Tổng hợp số liệu thống kê PTNMT) 51.54 45.53 4.86 42.2 10.78 23.1 0.32 1.21 6.78 6.26 Qua hai bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2011, 2012 chúng ta có thể nhận thấy sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong 2 năm là rất lớn, đó đó chúng ta thấy diện tích đất nông nghiệp là 2977.22 ha, nhưng đến cuối năm 2012 thì diện tích giảm chỉ còn 2918.71 ha, đất ở năm 2011 là 585.17 ha đến cuối năm 2012 diện tích đất ở tăng 25,29 ha với tổng diện tích là 610.46 ha, đất chuyên dùng cũng có sự chuyển dịch trong năm 2011 là 1271.23 ha tăng lên trong năm 2012 là 1308.24 ha. Thành phố Hà Tĩnh là một thị xã được thành lập trong quá trình đô thị hoá với tính chất đặc trưng “nửa thành thị nửa nông thôn”. Việc quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Thành phố được kế thừa từ các chế độ quản lý đất đô thị khác nhau với 2 khu vực: đó là thị xã Hà Tĩnh, các xã nằm giáp ranh thành phố. Các khu đô thị mới được hình thành trên các xã nằm gần trung tâm thành phố Hà Tĩnh, do mới thành lập thành phố và hiện trạng sử dụng đất, với cơ sở hạ tầng để lại của các xã một số có thể cải tạo nhưng hầu như đều phải thay đổi vị trí địa điểm và được quy hoạch lại cho phù hợp của thành phố. 47 Sau khi thành phố được thành lập thì tình hình biến động đất đai trên địa bàn thành phố diễn ra rất sôi động và có khi còn trở nên rất sốt nhất là đất ở đô thị, sự chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở, chuyển quyền sử dụng đất là rất lớn. Qua báo cáo số liệu thống kê năm 2011 tình hình sử dụng, biến động, chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất ở tại nông thôn và đô thị diễn ra mạnh mẽ sau khi thành phố Hà Tĩnh được thành lập, tốc độ phát triển khu dân cư ở các phường thuộc trung tâm thành phố là phát triển nhất như phường Nam Hà, Bắc Hà, Hà Huy Tập vì hầu như các phường nay có rất nhiều cơ sở hạ tầng, sản xuất kinh doanh cho nên cơ cấu và nhu cầu sử dụng đất ở các phường trung tâm là lớn nhất. Nhưng bên cạnh đó mặc dù sau khi thành lập thành phố Hà Tĩnh tốc độ phát triển đô thị trung tâm thành phố là rất lớn nhưng vẫn có nhiều phường, xã nằm gần thành phố vẫn còn lạc hậu và kém phát triển, cũng không thể làm hoàn hảo được khi thành phố chú trọng, ưu tiên đầu tư cơ sở hạ tầng cho các vùng trung tâm, vùng quy hoạch mới của thành phố nhằm tạo bộ mặt khang trang cho thành phố. Do vậy thành phố Hà Tĩnh chỉ mới thực hiện được và xử lí biến động đất đai của các hộ gia đình cá nhân có nhu cầu sử dụng. 4.3. Thực trạng về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 4.3.1. Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh. 4.3.1.1. Căn cứ pháp lý Văn phòng đăng ký đất thành phố Hà Tĩnh được thành lập theo Quyết định số 1247/QĐ- UBND thành phố Hà Tĩnh, ngày 28/01/2007 và Căn cứ hướng dẫn liên ngành số 08/HDLN-STNMT-SNV ngày 18/02/2009 về chức năng. Nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của phòng Tài nguyên và Môi trường Bắt đầu hoạt động từ ngày 02/01/2008, trực thuộc và chịu sự chỉ đạo, quản lý trực tiếp, toàn diện của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Tĩnh. Là đơn vị sự nghiệp có thu, có con dấu riêng và được mở tài khoản theo quy định hiện hành 48 của Nhà nước. Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định tại Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004. 4.3.1.2.Cơ cấu tổ chức Sơ đồ: Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký đất thành phố Hà Tĩnh Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Phòng kỷ thuật Phòng lưu trữ Phòng dịch vụ hành chính 4.3.1.3. Nguồn nhân lực Hiện nay nguồn nhân lực của VPĐKQSD đất Thành phố Hà Tĩnh gồm có 9 người. Trong đó 01 giám đốc văn phòng chịu trác nhiệm phụ trách chung, số lượng biên chế nhà nước có 4 người, còn 5 người là cán bộ hợp đồng. còn trách nhiệm được phân công nhiệm vụ, trình độ nghiệp vụ của tất cả cán bộ công nhân viên chức, người lao động được thể hiện qua bảng tổng hợp sau: Bảng 4.6. Trình độ, năng lực của cán bộ VP đăng ký quyền sử dụng đất Nghiệp vụ công tác TT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Họ và Tên Nguyễn Đức Danh Nguyễn Duy Sơn Nguyễn Thị Oanh Nguyễn Thị Hảo Dương Kim Phong Trần Đức Huân Lê Tuấn Minh Lê Thị Việt Mỹ Trần Thị Thu Chức vụ Giám đốc Chuyên viên Chuyên viên Chuyên viên Chuyên viên Chuyên viên Chuyên viên Chuyên viên Hợp đồng Quản lí chung Phòng kỷ thuật Phòng hành chính Phòng kỷ thuật Phòng kỷ thuật Phòng kỷ thuật Phòng kỷ thuật Phòng kỷ thuật Phòng lưu trữ Trình độ Năm vào chuyên môn công tác Thạc Sỹ NN CN QLĐĐ CN Kinh tế CN QLĐĐ CN QLĐĐ CN QLĐĐ CN QLĐĐ CN QLĐĐ CN QLĐĐ 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2010 2011 Qua bảng 3.6 chúng ta có thể nhận thấy nguồn nhân lực của VP đăng ký quyền sử dụng đất là tương đối, đủ điều kiện đáp ứng giải quyết công tác cấp giấy chứng 49 nhận cho 16 xã, phường nằm trong thành phố, hầu hết trình độ nghiệp vụ chuyên môn của từng cán bộ làm việc tại VPĐKQSD đất là cử nhân đại học trở lên và làm việc đúng chuyên nghành đào tạo của mình, điều đó là điều kiện quan trọng để giải quyết một lượng hồ sơ rất lớn của 16 phường, xã trình lên. Mặc dù mới đi vào hoạt động và độ ngũ cán bố còn rất trẻ nhưng đáp ứng rất tốt về chuyên môn nghiệp vụ, góp phần đưa lại hiệu quả công việc rất cao. Tinh thần trách nhiệm của từng cán bộ làm việc tại VP ĐKQSD đất thành phố Hà Tĩnh là rất cao, mỗi cán bộ điều hiểu rõ và nhận thức được tầm quan trọng của công tác, nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho hộ gia đình , cá nhân, và cho toàn thành phố. Hàng quý giám đốc VPĐKQSD đất thường xuyên phân công xoay vòng cán bộ phụ trách của từng xã, phường để tránh tình trạng thiếu minh bạch trong xử lí hồ sơ. 4.3.1.4. Chức năng, nhiệm vụ * Cấp giấy chứng nhận QSD đất Trong những năm qua công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các hộ gia đình cá nhân đã được UBND Thành phố, phòng Tài nguyên – Môi trường chỉ đạo và Văn phòng đăng ký QSD đất đã tập trung cao trong giải quyết các thủ tục nên đã giải quyết được các vướng mắc và cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSD đất ở cho các hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở trên địa bàn Thành phố. Đối với các phường xã việc giấy chứng nhận QSD đất ở được gắn với cấp giấy chứng nhận QSD đất nông nghiệp theo Nghị định 64CP thì hiện nay phải cấp đổi lại giấy chứng nhận QSD đất ở. Thực tế hiện nay tại một số xã phường còn có vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận QSD đất đó là tình trạng giao đất trái trái thẩm quyền nhưng hồ sơ không đầy đủ cơ sở pháp lý để giải quyết như Thạch Linh, Thạch Trung, Hà Huy Tập, Thạch Quý... * Công tác thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Tổ chức thực hiện công tác thống kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010-2012 đạt kết quả tốt đảm bảo theo Kế hoạch số 310/KH-UBND ngày 12/10/2009 của UBND tỉnh. * Công tác quản lý và lưu trữ hồ sơ địa chính. 50 Phân loại hồ sơ và lưu trữ có hệ thống các hồ sơ đất đai, bảo quản tốt và đảm bảo phục vụ nhanh khi cần tra cứu hoặc cung cấp các thông tin cần thiết. Từng bước xây dựng hệ thống sổ sách hồ sơ địa chính theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; cập nhật và thực hiện các chỉnh lý biến động đầy đủ trong hồ sơ địa chính các biến động về đất đai; Đề xuất UBND Thành phố lập phương án xây dựng cơ sở dữ liệu, ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý đất đai; quản lý đăng ký thế chấp, bão lãnh. * Công tác đấu giá QSD đất Chủ động đề xuất UBND Thành phố đưa vào đấu giá các lô đất có giá trị kinh tế cao tại các khu quy hoạch dân cư sau khi đầu tư xây dựng xong cơ sở hạ tầng tăng nguồn thu cho Ngân sách đảm bảo kế hoạch giao theo Nghị quyết của HĐND Thành phố; Tổ chức, thực hiện tốt các thủ tục và chuẩn bị các điều kiện cần thiết phục vụ cho Hội đồng đấu giá tổ chức tốt các phiên đấu giá theo đúng quy chế đấu giá của UBND Thành phố; * Công tác đăng ký thế chấp, bão lãnh bằng QSD đất và tài sản gắn liền với đất Giải quyết kịp thời và đúng quy định tất cả các hồ sơ đăng ký thế chấp, bão lãnh được tiếp nhận qua bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND Thành phố, tạo thuận lợi nhất để người dân được vay vốn tại các ngân hàng và tổ chức tín dụng. * Công tác khác Tiếp tục tham mưu cho UBND Thành phố tứng bước cải cách các thủ tục hành chính trong công tác quản lý đất đai, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ; Thực hiện giải quyết hồ sơ đất đai theo cơ chế một cữa liên thông ở tất cả các xã, phường theo kế hoạch của UBND Thành phố; Thực hiện tốt việc thu các loại phí, lệ phí về cấp giấy chứng nhận QSD đất, đấu giá QSD đất, thế chấp bảo lãnh QSD đất đúng chế độ chính sách quy định góp phần hoàn thành chỉ tiêu về thu phí, lệ phí theo Nghị quyết của HĐND Thành phố; 51 Phối hợp với phòng Tài nguyên và Môi trường để giải quyết các công việc liên quan như xây dựng giá đất hàng năm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại.... 4.3.1.5. Sự phối hợp hoạt động giữa các bộ phận Do nhận thức được tầm quan trọng của tổ chức này, Ủy ban nhân dân đã ban hành các quy chế tổ chức và hoạt động của phòng TN&MT, Văn phòng đăng ký đất thành phố Hà Tĩnh trong đó quy định rõ cơ cấu tổ chức, chế độ là việc, mối quan hệ công tác của các phòng chức năng và các cán bộ. Theo đó các quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai được xác lập và trách nhiệm đã được phân định rõ ràng, phần nào đã đáp ứng được yêu cầu trong cải cách thủ tục hành chính. 4.3.2. Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh * Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận Một trong những điều kiện để được xét cấp Giấy chứng nhận là các hộ phải có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính, phải có đăng ký hoặc có trên bản đồ 299 và 371. Trên địa bàn thành phố, có 12/12 phường có tài liệu được lưu trữ từ năm 1975 đến nay gồm sổ mục kê, sổ đăng ký đất, bản đồ được UBND thị xã Hà Tĩnh và UBND huyện Thạch Hà bàn giao, nhưng các tài liệu trên lại không có đầy đủ dấu của các cấp quản lý. Tại thành phố, chỉ có tài liệu duy nhất mà cơ quan chuyên môn của phường đang quản lý bao gồm bản đồ 299 và bản đồ 371, sổ mục kê, sổ đăng ký ruộng đất các thời kỳ năm các năm. Thành phố đã đề nghị được công nhận đây là tài liệu hồ sơ hợp lệ. Qua thực tế thu thập thông tin, số liệu tại VPĐK thành phố Hà Tĩnh các hồ sơ xin cấp GCN ngoài những trường hợp có giấy tờ hợp lệ, chủ cũ đã được cấp Giấy chứng nhận và đã có hợp đồng mua bán còn có các dạng sau: - Những trường hợp không có giấy tờ sống ổn định trước năm 1993: đa số những hộ dân trong khu vực này đều được UBND phường, xã xác nhận là đã ở ổn định, không tranh chấp từ những năm 1980. 52 - Những trường hợp không có giấy tờ sống ổn định từ 1993 – 2004: Đơn mua bán nhà viết tay; Giấy ủy quyền; Giấy nhượng quyền SDĐ viết tay,... Tất cả các trường hợp mua bán trên đều diễn ra trước ngày 1/7/2004. Để hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn, hàng năm UBND thành phố đã giao chỉ tiêu cho các xã, thị trấn và thường xuyên đôn đốc thực hiện. Tiến độ cấp Giấy chứng nhận của thành phố Hà Tĩnh từ năm 2010-2012 được thể hiện cụ thể tại bảng 3.7 như sau: Bảng 4.7. Tiến độ cấp GCN của thành phố Hà Tĩnh năm 2010-2012 Tổng số hộ Tổng số hồ sơ trình ký Cấp Cấp xin cấp Năm Cho Chuyển nhượng mới đổi tặng 2010 GCN 560 330 65 25 60 480 2011 1532 802 96 96 86 1080 2012 1326 624 240 94 156 1114 Qua bảng 3.7 chúng ta có thể nhận kết quả cấp giấy chứng nhận từ năm 20102012 là rất lớn, hầu như tổng số hồ sơ trình ký đối với trường hợp chuyển nhượng là rất lớn, do tập trung dân cư chuyển về sống thành phố nhiều nên nhu cầu về sử dụng đất là rất lớn, vì thế hồ sơ nhận chuyển nhượng là rất nhiều, số lượng hồ sơ xin cấp mới trong 2010-2011 là như nhau, nhưng đến năm 2012 do dân số ở các phường xã tăng nhanh, nhu cầu sử dụng đất ở các phường xã là nhiều nên số lượng hồ sơ cấp mới năm 2012 tăng gấp 2,5 lần so với những năm trước. Còn số lượng hồ sơ cấp đổi và cho tặng thi số hồ sơ hầu như bằng nhau. Điều đó chứng tỏ không giao động nhiều. Những kết quả đã đạt được trong công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận là đáng khả quan với một quận có tình hình sử dụng đất phức tạp như thành phố Hà Tĩnh. Đất có nguồn gốc sử dụng từ rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau. Qua quá trình sử dụng, đối tượng sử dụng cũng như mục đích sử dụng đã bị thay đổi nhiều 53 đặc biệt là việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất chuyên dùng và đất ở trong vòng 6 năm trở lại đây theo xu thế đô thị hoá của toàn thành phố. Bên cạnh những kết quả đạt được, chúng ta có thể thấy còn nhiều vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất tại thành phố Hà Tĩnh còn phải cố gắng hơn nữa để tháo gở những hồ sơ còn vướng mắc được thể hiện qua bảng 3.8 Bảng 4.8. Số lượng hồ sơ tồn đọng tại VPĐKQSD đất thành phố Hà Tĩnh Số hồ sơ Hồ sơ đủ không Đk đủ ĐKcấp nhưng chưa Năm 2010-2012 GCN 2809 cấp 2101 Hồ sơ lấn chiếm 44 Hồ sơ Nguyên nhân tranh chấp 292 Qua bảng 3.8 ta có thể biết được số lượng hồ sơ còn tồn đọng ở VP ĐKQSD đất thành phố Hà Tĩnh là rất lớn. Vì vậy cần phải có kế hoạch để thực hiện giải quyết số lượng hồ sơ tồn đọng này, đây là một nhiệm vụ rất nặng nề cho tất cả cán bộ công tác tại VP. * Chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất Những đặc thù về quản lý và sự biến động sử dụng đất trên địa bàn thành phố đòi hỏi công tác cập nhật và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải đầy đủ để đáp ứng cho yêu cầu quản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình đô thị hóa. Do nhiều nguyên nhân và yếu tố ảnh hưởng mà việc chỉnh lý biến động trên hồ sơ địa chính chưa được đồng bộ và đầy đủ, mặc dù tại các mảnh bản đồ địa chính đã biến động trên 40% tuy nhiên việc chỉnh lý lên sổ sách chưa được thực hiện. Hầu hết các phường đều không có sổ địa chính, một số phường có sổ mục kê nhưng chưa cập nhật biến động. Nguyên nhân và yếu tố ảnh hưởng đến tình trạng trên là: khác 372 54 Do được hình thành từ các phường, xã thuộc khu vực nội thành và ngoại thành phố, mặt khác do công tác quản lý đất đai của các câp chính quyền trong giai đoạn trước thời điểm thành lập thành phố bị buông lỏng, thiếu đồng bộ nên việc thiết lập và quản lý hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đúng mức bàn giao nhưng không có đầy đủ dấu của các cấp quản lý. Sở Địa chính (nay là Sở TN&MT tỉnh Hà Tĩnh) có trách nhiệm lập HSĐC gốc và bàn giao cho phường, xã bản sao, nhưng năm 1995 Sở mới chỉ bàn giao cho thành phố bản đồ địa chính của phường ở dạng thô và số, chưa được kiểm tra nghiệm thu và thiếu sổ mục kê, sổ địa chính. Hệ thống văn bản pháp lý, quy định về HSĐC thay đổi nhiều lần, quy trình cập nhật chỉnh lý biến động trên HSĐC phức tạp, trùng lặp do cả hai cấp đều phải thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ lưu ở cấp mình. Hơn nữa, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ địa chính phường, xã và thành phố trong những năm đầu khi thành lập thành phố còn hạn chế dẫn đến việc lập, cập nhật chỉnh lý biến động chưa thường xuyên. Mặt khác, cán bộ địa chính phải kiêm nhiệm nhiều việc khác như giải phóng mặt bằng, xây dựng, giao thông,… * Lập và quản lý hồ sơ địa chính Do được hình thành từ các phường xã thuộc khu vực nội thành và ngoại thành với các đặc điểm khác nhau, mặt khác do công tác quản lý nhà nước về đất đai của các cấp chính quyền trong những năm trước thời điểm thành lập thành phố Hà Tĩnh bị buông lỏng, thiếu đồng bộ nên việc thiết lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đúng mức. Theo báo cáo của Phòng TN&MT, hầu như 16 phường, xã chưa có bản đồ địa chính mà chỉ sử dụng bản đồ 371(được thành lập năm 1985) và 299 (được thành lập năm 1995) là chủ yếu. Còn những phường, xã mới đo đạc sau nay mới chỉ phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp và để phục vụ cho công tác quản lí đất đai của từng phường, xã trong thành phố. Bảng 4.9. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính các phường, xã thành phố Hà Tĩnh 55 Tình hình chỉnh lý, cập Năm Số đo vẽ mảnh (thành bản Phường, xã lập) đồ P. Nam Hà P.Bắc Hà P.Trần Phú P.Tân Giang P.Hà Huy 1995 1995 1996 1995 1994 29 24 39 27 17 Tập P.Thạch Linh P.Nguyễn Du P.Văn Yên P.Thạch Quý P. Đại Nài X.Thạch 2007 2007 2008 1994 1994 2008 41 12 12 12 4 14 Trung X.Thạch Hạ X.Thạch 2007 2005 10 4 Bình X.Thạch Môn X.Thạch 1994 2006 9 Đồng X.Thạch Hưng Dạng dữ liệu Tỷ lệ 500 500 500 500 500 2000 1000 1000 1000 2000 2000 1000 2000 2000 2000 Giấy + + + + + nhật thay đổi Đã Chưa Dạng chỉnh số lý chỉnh lý + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + 2000 + + 1000 + + + 2000 2006 8 1000 + + + 2000 (Nguồn: PTNMT thành phố Hà Tĩnh năm 2012) Trong thời gian từ thời điểm thành lập thành phố đến nay, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, hệ thống HSĐC chưa được hoàn thiện và cập nhật biến động đầy đủ. Theo kết quả điều tra của đề tài, bản đồ địa chính sử dụng làm căn cứ cấp giấy chứng nhận của các phường được chỉnh lý biến động nhưng chưa có sự thống nhất với hệ thống sổ sách địa chính. Bảng 4.10. Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Hà Tĩnh Tên đơn vị STT hành chính Hồ sơ lập và quản lý tại UBND thành phố và phường 56 Sổ mục kê Sổ đăng ký lưu tại Thành Phường 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 P.Nam Hà P.Bắc Hà P.Trần Phú P.Tân Giang P.Hà Huy Tập P.Thạch Linh P.Nguyễn Du P.Văn Yên P.Thạch Quý P.Đại Nài X.Thạch Trung X.Thạch Hạ X.Thạch Bình X.Thạch Môn X.Thạch Đồng X. Thạch Hưng phố Sổ địa chính (Mẫu Sổ theo dõi biến QĐ 499 và TT động lưu tại lưu tại Thành Phường phố Thành Phường 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 phố Thành Phường (Nguồn: Phòng TNMT thành phố Hà Tĩnh năm 2012) * Ứng dụng tin học trong việc cung cấp thông tin, số liệu địa chính Xây dựng một hộ thống thông tin minh bạch và cơ sở dữ liệu đầy đủ là điều kiện cần cho bất cứ hoạt động nào khi thực hiện nhiệm vụ tại VPĐK. Ứng dụng tin học tại VPĐK thành phố Hà Tĩnh từ lâu đã được coi là thế mạnh trong cải cách thủ tục hành chính. Ngay từ khi nộp hồ sơ trong phiếu nhận và hẹn trả hồ sơ hành chính người sử dụng đất đã được xác lập cho mình một mã hồ sơ cá nhân. Để tra cứu thông tin hồ sơ người sử dụng đất nhập mã hồ sơ và đưa mã vạch vào máy quét ấn phím enter là có thể biết quy trình thực hiện thủ tục hành chính đang được thực hiện đến bước nào. Thực chất là hiện đại hóa hệ thống thu thập và cập nhật thông tin đất đai dưới dạng số, tổ chức hệ thống mạng máy tính để sử dụng, trao đổi, cập nhật và cung cấp thông tin. Để có thể xây dựng một cơ sở dữ liệu thông tin đất đai thống phố 57 nhất, cần phải có hệ thống bản đồ địa chính chính quy và quy trình cập nhật thường xuyên các biến động về đất đai lên bản đồ địa chính. Thông tin địa chính hiện nay được thu thập thông qua bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và một số thông tin phụ khác từ hệ thống quản lý. Do hệ thống quản lý được phân cấp thành 2 cấp: cấp tỉnh (đối với tổ chức và người nước ngoài) và cấp huyện (đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư) nên vấn đề thống nhất cập nhật và cung cấp thông tin giữa hai cấp quản lý là rất phức tạp. Trên thực tế, chưa có được sự thống nhất về phương pháp quản lý và khai thác, phương pháp lưu trữ, cập nhật và chỉnh lý các thông tin khi có biến động về sử dụng đất, thửa đất. Hạn chế nhiều nhất trong hoạt động của các tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất là thông tin không thống nhất, thiếu chính xác thiếu sự phối hợp nhiệm vụ theo quy định giữa cơ quan thành phố, và cán bộ địa chính phường. Những năm gần đây, mặc dù thành phố Hà Tĩnh đã và đang đầu tư thiết bị, công nghệ mới phục vụ cho công tác thu nhận, xử lý dữ liệu phục vụ cung cấp thông tin địa chính. Tuy nhiên việc khai thác, sử dụng, ứng dụng công nghệ thông tin phục cụ cho công tác cung cấp thông tin còn nhiều hạn chế. Hơn nữa, vấn đề thu những loại phí khi cung cấp thông tin tại các VPĐK còn đang lúng túng trong khâu thực hiện (hiện chưa có văn bản quy định cụ thể về những loại phí cung cấp thông tin). Nhận xét chung về nguyên nhân làm hạn chế công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh: - Hệ thống HSĐC lưu trữ qua các thời kỳ chưa đầy đủ và những vướng mắc của pháp luật hiện hành. - Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính trước khi cấp GCN cũng là một khó khăn. Do điều kiện kinh tế khó khăn, trong nhiều trường hợp ở các phường, xã thông báo đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, yêu cầu các hộ dân nộp thuế trước khi nhận giấy, nhưng có rất ít hộ thực hiện. - Các văn bản đã được ban hành không đồng bộ, chế độ chính sách luôn thay đổi và có nhiều bấp cập, hồ sơ lưu trữ qua các thời kỳ không đầy đủ, việc cung cấp 58 hồ sơ của các cấp chưa liên kết chặt chẽ cũng gây thêm khó khăn cho thành phố trong công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. 4.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả của công tác đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh. 4.4.1. Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng Tổng hợp 150 phiếu điều tra của 5 phường, tiến hành xử lý số liệu và dùng Primer phân tích dữ liệu ta thu được kết quả sau: Biểu đồ 1 : Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng hoạt động VPDKQSDD (MDS) Qua số liệu phân tích ta thấy hoạt động VPDKQSDD thành phố Hà Tĩnh có quan hệ mật thiết tới các yếu tố điều tra nhất định như hiện trạng pháp lý, người sử dụng đất có liên hệ với VPDKQSDD, nội dung đến giao dịch, cơ sở vật chất có đáp ứng yêu cầu công việc, thái độ của nơi tiếp nhận 59 hồ sơ, mức độ hướng dẫn, khó khăn khi đến giao dịch, nhận xét về mô hình VPDKQSDD có mối quan hệ mật thiết, cùng có sự ảnh hưởng nhất định lên hoạt động của VPDKQSDD. Biểu đồ 2 : Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động VPDK trong mẫu nghiên cứu (similarity từ 80 – 100%) Kết hợp 2 biểu đồ trên cho ta thấy các chỉ tiêu ảnh hưởng có thế chia ra làm 2 nhóm chính như sau: Nhóm 1 bao gồm: hiện trạng pháp lý, người sử dụng đất có liên hệ với VPDKQSDD, cơ sở vật chất có đáp ứng yêu cầu công việc, mức độ giao dịch, thái độ của nơi tiếp nhận hồ sơ, mức độ hướng dẫn, nhận xét về mô hình VPDKQSDD, Nhóm 2 bao gồm: diện tích đất ở, nguồn gốc đất ở, nội dung đến giao dịch, mức độ giao dịch, lệ phí ngoài quy định, lệ phí phải đóng. 60 Nhận xét: Từ kết quả phân tích trên giúp ta nhận thức được trong quá trình đánh giá hoạt động, cũng như đưa ra niện pháp để nâng cao hiệu quả công tác hoạt động của VPDKQSDD cần chú ý tới nhóm các yếu tố có quan hệ mật thiết với nhau chứ không phải chỉ một yếu tố đơn lẻ nào. 4.4.2. Yếu tố về tình hình thực hiện Biều đồ 3 : Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng tình hình thực hiện VPDKQSDD (MDS) 61 Biểu đồ 4 : Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng tình hình thực hiện VPDKQSDD (PCA) Qua hai biểu đồ 3 và 4 cho thấy mức độ giao dịch nhanh hay chậm có mối liên hệ chặt chẽ với nội dung đến giao dịch, thái độ của tổ tiếp nhận hồ sơ, người sử dụng đất có liên hệ tới VPDKQSDD, mức độ công khai và hướng dẫn cho người dân, trình độ nhận thức của đối tượng. Từ những thực tiễn tại địa bàn điều tra cho thấy trong quá trình giải quyết hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất đã và đang có những tiến bộ rõ rệt, tạo được lòng tin trong nhân dân. Tuy nhiên, vẫn có ý kiến phàn nàn của người dân về tiến độ giải quyết (mặc dù không nhiều) mà nguyên nhân là do công việc quá tải, thiếu nhận lực. Một số đơn vị xử lý công việc thiếu tập trung, sai sót hồ sơ phải đi làm lại gây lãng phí tiền và thời gian của nhà nước và của người dân; vai trò lãnh đạo điều hành, phối hợp của VPĐK lúc đầu triển khai mô hình còn lúng túng. Sự phối hợp của chính quyền địa phương còn hạn chế, bị động làm ảnh hưởng đến quá trình giải quyết nhất là về thời gian, tiến độ. Bảng 3.10. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK Tổng hợp ý kiến trả lời 62 Nhanh Số Tỷ lệ Bình thường Số Tỷ lệ lượng (%) lượng Tổng 150 123 94 23 Phường Nam Hà 30 20 67 8 Phường Bắc Hà 30 22 74 7 Phường Trần Phú 30 26 87 4 Phường Tân Giang 30 28 94 1 Phường Hà Huy Tập 30 27 90 3 (Nguồn: Số liệu điều tra, năm 2012) Chậm Số Tỷ lệ (%) lượng 15 4 30 2 24 1 13 0 3 1 10 0 (%) 1 3 2 0 3 0 Sau những đánh giá về thành tích đạt được,có 94 % số lượng người có ý kiến cho rằng tiến độ giải quyết hồ sơ là nhanh, có 15% ý kiến bình thường và có 1 % số ý kiến của người dân cho rằng thời gian thực hiện chậm. Mặc dù vẫn tồn tại số lượng hồ sơ đến giao dịch tại VPĐK chưa được giải quyết theo đúng giấy hẹn nhưng kết quả điều tra cho thấy người dân vẫn đồng tình cao với việc thành lập mô hình VPĐK và cơ chế một cửa. * Mức độ công khai thủ tục hành chính Tại VPĐK của thành phố Hà Tĩnh đã niêm yết cả bản hướng dẫn lập hồ sơ cho người dến giao dịch, thời hạn nhận kết quả, các khoản phí, lệ phí phải nộp.. Mức độ công khai thủ tục hành chính tại VPĐK thành phố Hà Tĩnh được thể hiện dưới biểu đồ sau. 63 Biểu đồ 5: Mức độ công khai thủ tục(Nguồn: Số liệu điều tra năm 2013) Khi hỏi người sử dụng đất đến giao dịch tại VPĐK về thủ tục hành chính, có 97.30% ý kiến cho rằng thủ tục tiếp nhận hồ sơ tại VPĐK được giải quyết công khai, minh bạch, rõ ràng và thuận lợi. Trong đó có 3 phường Bắc Hà,Nam Hà, Trần Phú là địa phương được người dân đánh giá cao về mức độ này (có 2,70% số người có ý kiến ngược lại). Điều đó cho thấy mô hình VPĐK đang hướng tới mục đích giản đơn, công khai, minh bạch thủ tục hành chính nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đẩy nhanh tiến độ triển khai hoà cùng công tác cải cách thủ tục hành chính của Thành phố. * Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ Thái độ của cán bộ và mức độ hướng dẫn của cán bộ được người dân hết sức quan tâm, kết quả điều tra cho thấy có 90 % ý kiến cho rằng, thái độ của cán bộ VPĐK khi tiếp và làm việc với người dân đến giao dịch là tận tình và chu đáo chỉ còn lại số ít cho ở mức bình thường lý do họ không am hiểu về pháp luật. Với trình độ hiện có cán bộ quản lý cũng như cán bộ chuyên môn có nhận thức sâu và am hiểu pháp luật, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ được nâng cao từng bước. Vì vậy, biện pháp hướng dẫn, giải thích những yêu cầu có liên quan cho 64 người dân đến giao dịch ngày càng có triển vọng, được người dân chấp thuận. Có 80 % ý kiến đánh giá là mức độ hướng dẫn của cán bộ là đầy đủ, có trách nhiệm cao; có 16% có ý kiến khác. Có 4 lý do làm người dân không hài lòng nhất là cơ quan nhà nước yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần và trả kết quả không đúng hẹn. * Đối tượng giải quyết Qua điều tra phần lớn người dân nhận được sự hướng dẫn, giải thích tận tình. Tuy nhiên do trình độ hiểu biết về pháp luật đất đai người dân không đều, một số bộ phận chủ sử dụng chưa nhiệt tình hợp tác với cán bộ chuyên môn trong việc hoàn thiện hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cộng thêm công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai nói chung và các quy định của pháp luật về tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất các cấp ở địa phương nói riêng chưa được coi trọng. Nhận thức của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về tổ chức này chưa sâu. Cũng là một yếu tố hết sức quan trọng trong tình hình thực hiện công tác của VPDKQSDD. Ngoài những phân tích tổng thể trên tôi tiến hành phân tích cho từng phường điều tra. Tuy nhiên thấy kết quả khá đồng đều, các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động của công tác VPDKQSDD tương đương nhau. Cũng có thể dễ dàng lý giải do các phường này cùng nằm tại khu vực trung tâm thành phố nên việc thực hiện các chính sách, chỉ thị của UBND thành phố không bị chậm trễ, cộng thêm cán bộ tại các phường đều có trình độ hiểu biết tương đương. 4.5.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Từ kết quả nghiên cứu về hoạt động của VPĐK thành phố Hà Tĩnh cho thấy hiệu quả hoạt động của VPĐK còn hạn chế do một số nguyên nhân sau: 4.5.1. Chính sách pháp luật đất đai Trên thực tế hiện nay có quá nhiều văn bản pháp luật trong lĩnh vực đất đai, hơn nữa những văn bản này luôn thay đổi, do vậy, khi người dân có nhu cầu thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai thường không nắm vững và chuẩn bị đầy đủ các 65 giấy tờ cần thiết, do đó phải đi lại nhiều lần. Hơn thế nữa, việc xác định nguồn gốc và quyền sử dụng đất gặp nhiều vướng mắc tồn đọng từ năm 1975 đến nay. 4.5.2. Chức năng, nhiệm vụ - Theo quy định của pháp luật, khi đã thành lập VPĐK, các thủ tục tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả về đăng ký quyền sử dụng đất đang làm theo cơ chế “Một cửa” quy định tại Quyết định 181/2003/QĐ-TTg được chuyển giao cho VPĐK thực hiện. Vì vậy, từ sau thời điểm được thành lập, tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất ở địa phương phải “khoác một chiếc áo quá rộng” và tình trạng công việc quá tải so với số lượng biên chế của VPĐK là hiện tượng phổ biến. - Do tổ chức hai cấp và có sáu mảng chức năng nên hoạt động của VPĐK rất phức tạp, trong khi tổ chức và con người lại thiếu, chưa được trang bị kỹ năng xử lý. Chưa có biện pháp tích cực để khắc phục hiện tượng chồng chéo, trùng lặp trong công việc, thậm chí nhiều công đoạn không đúng quy định. Các tồn tại của quá khứ để lại còn quá lớn chưa thể giải quyết trong một thời gian ngắn. Đồng thời, do tồn tại những quan hệ ràng buộc, phụ thuộc vào một số hoạt động của các đơn vị khác có liên quan nên VPĐK không chủ động giải quyết dứt điểm các công việc do mình đảm trách theo mô hình một cửa. - Theo quy định của pháp luật đất đai, việc đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được áp dụng thi hành từ khi có Luật Đất đai 1993, hầu hết người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất. Đặc biệt là đối với đất nông nghiệp được giao cơ bản đã ổn định và được cấp GCN nhưng theo Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật thì nội dung HSĐC (gồm bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai) có nhiều thay đổi về nội dung so với trước đây. Vì vậy, việc hoàn thiện HSĐC theo quy định mới hầu như không được địa phương thực hiện, HSĐC gốc chưa hoàn thiện, đó là chưa đề cập đến tình trạng HSĐC đã quá lạc hậu, công tác quản lý đất đai lỏng lẻo, các loại thuế là lệ phí cao, không có dự báo biến động đất đai.v.v... là nguyên nhân làm cho kế hoạch cấp GCN trên địa bàn thành phố chưa hoàn thành, nhất là những nơi có tốc độ đô thị hóa cao. 66 - Hệ thống dữ liệu về đất đai đặc biệt là dữ liệu không gian còn chưa đầy đủ, có độ chính xác không cao và chưa được chuẩn hóa một cách trọn vẹn. Trình độ tin học của các cán bộ chuyên môn không đồng đều, năng lực phát triển phần mềm chưa mạnh. Công nghệ số mặc dù được nhắc đến nhiều nhưng chưa được khẳng định trong hệ thống quản lý nhà nước ở nước ta. Do chưa được chuyên môn hóa, thiếu thông tin hoặc các thông tin biến động đất đai không được theo dõi, cập nhật thường xuyên hoặc có thông tin nhưng không đầy đủ nên còn nhiều hạn chế khi thực hiện chức năng cung cấp thông tin. 4.5.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động Do đội ngũ cán bộ chuyên môn từ cấp phường đến cấp quận còn mỏng trong khi phải thực hiện cùng một lúc khối lượng công việc nhiều. Hơn nữa cán bộ của VPĐK nói chung chưa có kinh nghiệm thực tế, tuổi đời còn trẻ, hầu hết độ tuổi của cán bộ làm việc tại VPĐKQSD đất là 26 tuổi, chưa được tập huấn về chuyên môn nghiệp vụ nên thời gian đầu thực hiện nhiệm vụ còn gặp nhiều khó khăn. Số lao động hợp đồng thời hạn một năm hoặc theo thời vụ chiếm tỷ lệ lớn nên sự ràng buộc công việc không mang tính ổn định. Việc nhiều, người không đủ, trình độ chuyên môn có phần hạn chế dẫn đến việc tồn đọng hồ sơ, kéo theo sự trì trệ về tiến độ giải quyết là nguyên nhân cơ bản ảnh hưởng đến tiến độ, hiệu quả hoạt động của VPĐK. Từ khi thành lập VPĐK đến nay tình trạng người sử dụng đất không làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận được thay bằng số lượng hồ sơ xin đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận ngày càng tăng nhanh. Điều đó chứng tỏ cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai đang có xu hướng thành công cả về chất lượng lẫn hiệu quả phục vụ theo đúng nghĩa của tổ chức dịch vụ công. Do nhận thức được tầm quan trọng đặc biệt của cải cách thủ tục hành chính, thành phố Hà Tĩnh đã chỉ đạo tốt công tác cải cách thủ tục hành chính, xem đây là khâu trọng tâm đối với nhu cầu của những người sử dụng đất và của những nhà đầu tư trong nước, nước ngoài phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Biểu trên cho thấy nhiều ý kiến 67 đánh giá là tổ chức VPĐK đã và đang hoạt động có hiệu quả, đảm bảo tiến độ giải quyết hồ sơ đăng ký giao dịch tại VPĐK. 4.5.4. Đối tượng giải quyết Người sử dụng đất là đối tượng chịu tác động trực tiếp của cải cách hành chính. Qua mô hình này, người dân nhận được sự hướng dẫn, giải thích tận tình. Tuy nhiên do trình độ hiểu biết về pháp luật đất đai người dân không đều, một số bộ phận chủ sử dụng chưa nhiệt tình hợp tác với cán bộ chuyên môn trong việc hoàn thiện hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa công tác phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai nói chung và các quy định của pháp luật về tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất các cấp ở địa phương nói riêng chưa được coi trọng. Nhận thức của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về tổ chức này chưa sâu. Dẫn đến tình trạng người dân thực hiện thủ tục hành chính tại VPĐK phải bổ sung thông tin nhiều lần, kéo dài thời hạn giải quyết thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật. 4.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tổ chức quản lý đất đai đang trong quá trình hoàn thiện để thích ứng với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Từ thực trạng hoạt động của VPĐK thành phố Hà Tĩnh có thể đưa ra một số giải pháp như sau: 4.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật - Tăng cường tuyên truyền, phổ biến các văn bản pháp luật có liên quan đến người sử dụng đất. Tăng cường công tác thông tin, tuyên truyền về các hoạt động của mô hình VPĐK. Chủ trương cải cách hành chính trong quản lý đất đai của Đảng và nhà nước. Cũng như quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong việc đăng ký quyền sử dụng đất. Đồng thời nâng cao nhận thức, hiểu biết về chính sách pháp luật đất đai đối với đội ngũ cán bộ, công chức và lao động công tác tại VPĐK thông qua việc bồi dường, đào tạo, đào tạo lại kiến thức pháp luật cho các thành viên. 68 - Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra về hoạt động của tổ chức này để tìm ra những tồn tại, những mâu thuẫn của hệ thống pháp luật, tìm ra giải pháp khắc phục. 4.6.2. Giải pháp về tổ chức - Hoàn thiện mô hình tổ chức của VPĐK, trong đó phải quy định rõ vai trò, trách nhiệm của VPĐK và các đơn vị liên quan; mối quan hệ phối hợp giữa các đơn vị, khăc phục tình trạng vừa chồng chéo vừa sơ hở! quy trình làm việc cụ thể trong quá trình thực hiện nhiệm vụ của VPĐK và với các đơn vị có liên quan. - Hoàn thiện quy chế làm việc của VPĐK, trong đó phải quy định rõ trình tự thủ tục công việc, phân công trách nhiệm của từng bộ phận và từng chức danh công chức, viên chức làm việc tại VPĐK. Xây dựng tiêu chuẩn chức danh công chức, viên chức, tạo điều kiện để công chức viên chức phấn đấu rèn luyên nâng cao trình độ, kỹ năng năng chuyên môn và tinh thần phục vụ; đồng thời là căn cứ để tuyển dụng nhân sự khi có nhu cầu. 4.6.3. Giải pháp về nhân lực Phát triển nguồn nhân lực hoạt động trong bộ máy tổ chức VPĐK là một trong những yêu cầu cấp bách nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt động và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động: Theo cơ chế: “một cửa”, vấn đề thái độ và năng lực của cán bộ nói chung là yếu tố quyết định hiệu quả trong công tác đăng ký quyền sử dụng đất, nó đặt ra như một yêu cầu tiên quyết đối với nhiệm vụ này, nhất là năng lực của bộ phận tiếp nhận hồ sơ. Cán bộ tiếp nhận hồ sơ phải là người có năng lực tổng hợp, nắm vững các chính sách pháp luật, nhạy bén và có trách nhiệm cao với các công việc được đảm nhận. - Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ làm việc tại VPĐK. Hiện tại , một số công chức, viên chưc còn một số mặt hạn chế về trình độ, năng lực chuyên môn, kỹ thuật, nghiệp vụ, phương pháp làm việc và tinh thần trách nhiệm còn thiếu thực tế. Vì vậy, giải pháp tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, công chức VPĐK là rất quan trọng. Mục tiêu của công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ phải đạt được là tạo ra một đội ngũ cán bộ có kiến thức chuyên môn, có tinh thần trách 69 nhiệm, có khả năng chủ động giải quyết công việc được giao, năng động trong xử lý tình huống. Đồng thời đội ngũ cán bộ này phải thường xuyên thực hiện công tác tổng kết, đánh giá, phát hiện vấn đề, đề xuất cái mới. - Nâng cao ý thức trách nhiệm, tinh thần phục vụ nhân dân; Việc đào tạo nâng cao nằng lực của đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã có ý nghĩa rất rất quan trọng bởi các quan hệ đất đai đều được xác lập từ cơ sở, mọi biến động đều phát sinh trên những thửa đất cụ thể và con người cụ thể chính vì vậy cần nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ địa chính phường, xã. 4.6.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ - Lựa chọn đúng những người vững về chuyên môn để xử lý các công việc liên quan theo yêu cầu của người dân đảm bảo tính chính xác và nhanh chóng; bố trí công việc phù hợp với chuyên môn và năng lực của mỗi người nhằm tạo điều kiện cho công chức phát huy tốt nhất khả năng của mình; - Quy định chặt chẽ các điều khoản trong quy trình thực hiện chuyên môn, nghiệp vụ; - Đẩy nhanh công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận, lập và quản lý hồ sơ địa chính tạo hành lang pháp lý quan trọng trong các hoạt động của VPĐK. Muốn vậy, chính sách ban hành để thực hiện mục tiêu này phải ngắn gọn dễ hiểu và có tính kế thừa những chính sách đã đi vào cuộc sống. 4.6.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật - Để thực hiện những công việc liên quan đến VPĐK một trong những điều không thể thiếu là cơ sở vật chất, trang thiết bị. Đầu tư trang thiết bị phải đảm bảo đáp ứng những phương tiện tối thiểu bao gồm: Thiết bị đo đạc phục vụ thành lập, chỉnh lý bản đồ địa chính và sổ sách địa chính, thực hiện chuẩn hóa dữ liệu đã có và chuẩn hóa quy trình thu thập, cập nhật thông tin đất đai; xây dựng các công cụ phần mềm hỗ trợ cho công tác thu thập và cập nhật thông tin đất đai. 70 4.6.6. Giải pháp về cơ chế - Thống nhất nhận thức và quyết tâm hành động một cách nhất quán và triệt để trong việc phân biệt cụ thể giữa hoạt động hành chính công và dịch vụ công với mục tiêu tạo sự thông thoáng trong các hoạt động của VPĐK. - Hoàn thiện về cơ chế tài chính cho hoạt động của VPĐK. Văn phòng đăng ký thu và giữ lại toàn bộ các khoản phí, lệ phí liên quan đến thủ tục hành chính về đất đai. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp phí, lệ phí tại UBND cấp xã (do quy định thủ tục nộp hồ sơ và nhận kết quả tại xã) thì nguồn thu này sẽ được trích một phần (10-20%) để lại cho UBND cấp xã; toàn bộ phần còn lại nộp cho VPĐK để sử dụng cho hoạt động của VPĐK 71 PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận Thông qua nghiên cứu về thực trạng và giải pháp nâng cao hoạt động của VPĐK thành phố Hà Tĩnh rút ra được những kết luận sau: - Mặc dù hoạt động của VPDKQSDD là theo quy định, từ thủ tục hành chính tới số ngày cụ thể phải trả hồ sơ. Tuy nhiên việc thực hiện ở mỗi nơi lại gặp những khó khăn riêng, chính vì vậy việc nghiên cứu hoạt động của VPDKQSDD tại thành phố Hà Tĩnh - một thành phố mới thành lập là hết sức cần thiết, trong sự đóng góp một phần vào công tác quản lý tài nguyên đất đai quý giá. - Nắm rõ được tình hình hoạt động của VPDKQSDD của thành phố, xác định được những việc đã thực hiện tốt, và những việc chưa thực hiện được. Khẳng định được VPĐK thành lập và hoạt động theo phương châm lấy người sử dụng đất và yêu cầu giao dịch của xã hội là trung tâm và đối tượng phục vụ; thể hiện ở mức độ công khai thủ tục hành chính (98%), thời hạn thực hiện các thủ tục (94%), thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ đạt tỷ lệ rất cao (96,4%), trong kết quả điều tra xã hội học đối với người sử dụng đất. Kết quả hoạt động của VPĐK đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận (đạt 90% số Giấy chứng nhận cần cấp). Hoạt động của tổ chức này đã được kết hợp đồng thời với nhiệm vụ cải cách thủ tục hành chính ở địa phương. Nắm được thực trạng từ đó chỉ ra những cần rút kinh nghiệm cho công tác hoạt động của VPDK trong thời gian tiếp theo. - Qua nghiên cứu, điều tra một số các yếu tố ảnh hưởng tới VPDKQSDD đã xác định được một số yếu tố có quan hệ mật thiết, khăng khít với nhau. Xác định được 2 nhóm các yếu tố ảnh hưởng chính trong 21 yếu tố điều tra. - Từ đó đưa ra được một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPDKQSDD. 72 5.2. Đề nghị Qua quá trình thực hiện đề tài ngoài những kết quả đã đạt được tôi nhận thấy vẫn còn những điểm hạn chế: - Việc điều tra người dân vẫn còn hạn chế ở các khâu hỏi có tính chất nhạy cảm liên quan tới các khoản phí. - Phần mềm thực hiện phân tích có ngôn ngữ tiếng anh nên để phân tích cụ thể kết quả thu được sau đó gặp chút vướng mắc. - Xây dựng bộ câu hỏi hoàn thiện hơn, đưa các yếu tố điều tra vào tự nhiên hơn để người được điều tra không đắn đo, do dự trước khi trả lời. Từ đó mới thu được kết quả khách quan hơn. 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Giáo dục và Đào tạo (2000), Khoa học Môi trường, NXB Giáo dục, Hà Nội.(1) 2. Luật Đất đai năm (1988).(2) 3. Bộ Tài chính, Bộ tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.(3) 4. Hiệp định ngăn ngừa sa mạc hóa - LHQ (1994).(4) 5. Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2007), Quản lý đất đai và thị trường bất động sản, NXB Bản đồ.(5) 6. Luật Đất đai năm (1993). (6) 7. Luật Đất đai năm 2003, Nhà xuất bản chính trị Quốc gia, Hà Nội.(7) 8. Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (2001), NXB chính trị Quốc gia.(8) 9. Chính phủ (2001), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội(9) 10. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.(10) 11. Tổng cục Quản lý đất đai (2009), “Báo cáo đánh giá tình hình hoạt động của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các cấp trong cả nước”.(11) 12. Nguyễn Văn Chiến (2006), Nghiên cứu các mô hình và phương thức hoạt động của tổ chức đăng ký đất đai của một số nước trong khu vực và một số nước phát triển. 13. Tổng cục Quản lý đất đai (2009), “Tài liệu hội thảo đăng ký đất đai ở Pháp”. (13) 14. Luật dân sự năm 2005. 74 Tiếng Anh 15. All about the RGO (Registrar General’s Office of Australia (http://www.rgo.act.gov.au/ about.shtml) 16. Land Law and Registration. S Rowton Simpson Cambridge University Press. ISBN 0-521-20628-6 17. The new Swedish Land Registration (http://www.landregistry.ie/uploadedfiles/conference20071/papers/s2p1.pdf) 18. Torrens title (http ://en.wikipedia.org/wiki/Torrens_title ) PERFORMANCE EVALUATION OF THE CURRENT SITUATION OF REGISTERED OFFICE LAND USE RIGHTS Ha Tinh city , Ha Tinh Province , 2010-2012 PHASE AND PROPOSED SOLUTION IMPLEMENTATION Nguyen Thanh Ha , Hoang Van Hung Natural Resources and Environmental Sciences , University of Agriculture and Forestry Ha Tinh City is a city located in the newly established central coastal plain. In recent years the pace of urban development as well as industrialization takes place very rapidly , creating pressure on the availability of land ( VPDKQSDD ) of the city so that makes it difficult to document the activities of room register of land use rights. Although the operation procedures of VPDKQSDD is prescribed , but in every place of the unique problems faced by its own characteristics , so that the activities of VPDKQSDD research is needed to support and enhance or improve. The research results have captured the performance of the office during the past. At the same time determine the relationship of 21 factors to the registered office , then to propose solutions to improve operational improvement of the city of Ha Tinh VPDKQSDD Keywords : Evaluation , Office of the Register of land use rights , Ha Tinh province . 75 Phụ lục 1: Phiếu điều tra PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN Phục vụ đề tài “ Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ thành phố Hà Tĩnh” 1 THÔNG TIN CHUNG 1.1. Hộ gia đình điều tra - Họ và tên chủ hộ: ……………………………………………………………. - Địa chỉ: ………………………………………………………………………. Phường: Tĩnh - Thành phố Hà Tĩnh, tĩnh Hà - Nghề nghiệp: - Trình độ văn hoá của chủ hộ: ………………….. - Tổng số nhân khẩu của hộ gia đình ……… người. 1.2. Tình hình sử dụng đất của hộ gia đình hiện nay Loại đất Diện tích Nguồn gốc đất Nhận chuyể Nhận n thừa nhượn kế g Nhận tặng cho Trún g đấu giá Nhà nước giao 1. Đất nông nghiệp 2. Đất ở 3. Đất khác 1.3. Hiện trạng về pháp lý liên quan đến các loại đất đang sử dụng? Đất ở - Đã cấp giấy chứng nhận - Đang làm thủ tục cấp GCN - Chưa làm thủ tục cấp GCN Đất NN Đất khác Khá c 76 2. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH 2.1. Hộ gia đình Ông (bà) đã đến VPĐK QSDĐ chưa? - Đã đến - Chưa đến - Ý kiến khác 2.2. Ông (bà) đến VPĐKQSDĐ để làm thủ tục gì dưới đây? 2.2.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Cấp GCN lần đầu - Cấp đổi GCN - Cấp GCN khi chia tách thửa - Cấp GCN khi trúng đấu giá quyền SDĐ - Thủ tục khác Ghi rõ: ………………………………………………………………………… 2.2.2. Đăng ký biến động - Do đổi tên - Do tăng, giảm diện tích sử dụng đất - Do thay đổi nghĩa vụ tài chính - Do thay đổi về quyền SDĐ - Thủ tục khác Ghi rõ: ………………………………………………………………………… 2.2.3. Đăng ký giao dịch bảo đảm - Đăng ký thế chấp quyền SDĐ - Đăng ký xoá thế chấp quyền SDĐ - Đăng ký góp vốn bằng quyền SDĐ - Đăng ký xoá nợ trong GCN - Thủ tục khác Ghi rõ: ………………………………………………………………………… 2.3. Khi đến giao dịch tại VPĐK Ông (bà) thấy những tài liệu nào trong các tài liệu sau được niêm yết công khai? 77 - Lịch tiếp nhận hồ sơ - Loại hồ sơ thuộc thẩm quyền tiếp nhận - Trình tự, thủ tục đăng ký - Bản hướng dẫn lập hồ sơ - Thời hạn nhận kết quả - Các khoản phí, lệ phí phải nộp - Danh mục thông tin đất đai cung cấp - Giấy tờ khác Ghi rõ: ………………………………………………………………………… 2.4. Ông (bà) nhận xét gì về điều kiện cơ sở vật chất của VPĐKQSDĐ? - Đáp ứng được yêu cầu của công việc - Bình thường - Chưa đáp ứng được yêu cầu của công việc 2.5. Thời gian gần nhất mà Ông (bà) đến giao dich tại VPĐKQSDĐ? - Dưới 1 tháng - Cách đây từ 1 – 2 tháng - Cách đây trên 2 tháng 2.6. Xin ông (bà) cho biết thời gian để thực hiện các giao dịch tại VPĐK QSDĐ ở mức độ nào? - Nhanh - Bình thường - Chậm - Không theo quy định 2.7. Thái độ của tổ tiếp nhận hồ sơ khi Ông (bà) đến giao dịch? - Tận tình, chu đáo - Bình thường - Không tận tình, chu đáo 78 2.8. Mức độ hướng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ khi Ông (bà) đến giao dịch? - Được hướng dẫn đầy đủ - Được hướng dẫn nhưng không đầy đủ - Ý kiến khác 2.9. Ông (bà) có phải đóng chi phí gì khác ngoài các khoản lệ phí quy định không? Có Không 2.10. Những khoản lệ phí phải đóng (ghi rõ) …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. 2.11. Những khó khăn khi Ông (bà) đến giao dịch tại VPĐKQSDĐ? …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. 3. Nhận xét của Ông (bà) về hoạt động của mô hình VPĐKQSDĐ? - Tốt - Trung bình - Yếu Các ý kiến khác ……………………………………………………………........………………. …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………. 79 Cám ơn sự hợp tác của Ông (bà) Người thực hiện điều tra Nguyễn Thanh Hà Chủ hộ 80 Phụ lục 2: kết quả phân tích Primer PRIMER 8/26/2013 PCA Principal Component Analysis Worksheet File: D:\Cao hoc\Cao hoc K19\Ha QLDD K19\Nam Ha\Tinh hinh thuc hien Nam Ha.pri Sample selection: All Variable selection: All Eigenvalues PC 1 2 3 4 5 Eigenvalues 29.32 0.58 0.10 0.00 0.00 %Variation 97.7 1.9 0.3 0.0 0.0 Cum.%Variation 97.7 99.7 100.0 100.0 100.0 Eigenvectors (Coefficients in the linear combinations of variables making up PC's) Variable Nguyen Huu Hoang Nguyen Duy Hoai Pham Ngoc Hung Tran Manh Hung Phan Van Long Bui Quoc Hoang Tran Dinh Ha Nguyen Ngoc Linh Tran Hau Ninh Tran Th? Nga Tran Nhat Thanh Nguyen Xuan Song Truong Tuan Anh Tran Van Loi Nguyen Xuan The Le Van Vinh Le Xuan Dieu Nguyen Quang Binh Hoang Trung Tran Hoai Nam Tran Tu Anh Nguyen Thanh Son Nguyen Huu Khanh Nguyen Dinh Dung Nguyen Van An Le Viet Nam Nguyen Van Trung Nguyen Van Duong Le Ba Hau Tran Van Chat PC1 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.176 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.176 -0.184 -0.184 -0.184 -0.176 -0.176 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.164 PC2 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 -0.392 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 -0.392 0.077 0.077 0.077 -0.392 -0.392 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 -0.488 PC3 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 0.256 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 0.256 -0.009 -0.009 -0.009 0.256 0.256 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.857 PC4 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 0.000 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 0.000 -0.044 -0.044 -0.044 0.000 0.000 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 0.977 0.033 0.000 PC5 -0.013 -0.019 -0.007 -0.026 0.002 -0.039 0.019 -0.063 0.053 -0.111 0.120 -0.024 0.155 -0.183 0.172 -0.243 0.282 -0.194 0.328 -0.342 0.334 -0.204 0.422 -0.233 0.088 -0.284 0.010 0.000 0.000 0.000 Principal Component Scores Sample "Nguoi su dung dat co lien he voi VPDKQSDD" "Noi dung den giao dich" "Cac tai lieu duoc niem yet, cong khai" "Co so vat chat co dap ung yeu cau cong viec " "Thoi gian den giao dich" SCORE1 4.201 -0.151 0.053 SCORE2 0.000 SCORE3 0.000 4.201 -0.151 0.053 0.000 -9.383 -0.627 -0.468 0.000 0.000 4.201 -0.151 0.053 0.000 0.000 -9.144 0.082 0.779 SCORE4 0.000 0.000 0.000 SCORE5 81 "Muc do giao dich" "Thai do cua to tiep nhan ho so" "Muc do huong dan" "Phai dong le phi ngoai le phi quy dinh" "Le phi phai dong" "Nhan xet ve mo hinh VPDKQSDD" 4.201 -2.591 -1.496 2.230 -0.211 0.000 -0.151 0.053 0.000 0.000 4.201 -0.151 0.053 0.000 4.201 -0.389 -0.208 0.000 0.000 0.000 0.000 -2.591 -0.389 -0.208 0.000 -0.151 0.053 0.000 0.000 0.000 Outputs Plot: Plot1 PRIMER 8/26/2013 PCA Principal Component Analysis Worksheet File: D:\Cao hoc\Cao hoc K19\Ha QLDD K19\Nam Ha\Tinh hinh thuc hien Nam Ha.pri Sample selection: All Variable selection: All Eigenvalues PC 1 2 3 4 5 Eigenvalues 29.32 0.58 0.10 0.00 0.00 %Variation 97.7 1.9 0.3 0.0 0.0 Cum.%Variation 97.7 99.7 100.0 100.0 100.0 Eigenvectors (Coefficients in the linear combinations of variables making up PC's) Variable Nguyen Huu Hoang Nguyen Duy Hoai Pham Ngoc Hung Tran Manh Hung Phan Van Long Bui Quoc Hoang Tran Dinh Ha Nguyen Ngoc Linh Tran Hau Ninh Tran Th? Nga Tran Nhat Thanh Nguyen Xuan Song Truong Tuan Anh Tran Van Loi Nguyen Xuan The Le Van Vinh Le Xuan Dieu Nguyen Quang Binh Hoang Trung Tran Hoai Nam Tran Tu Anh Nguyen Thanh Son Nguyen Huu Khanh Nguyen Dinh Dung Nguyen Van An Le Viet Nam Nguyen Van Trung Nguyen Van Duong Le Ba Hau Tran Van Chat PC1 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.176 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.176 -0.184 -0.184 -0.184 -0.176 -0.176 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.184 -0.164 PC2 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 -0.392 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 -0.392 0.077 0.077 0.077 -0.392 -0.392 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 0.077 -0.488 PC3 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 0.256 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 0.256 -0.009 -0.009 -0.009 0.256 0.256 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.009 -0.857 PC4 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 0.000 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 0.000 -0.044 -0.044 -0.044 0.000 0.000 -0.044 -0.044 -0.044 -0.044 0.977 0.033 0.000 PC5 -0.013 -0.019 -0.007 -0.026 0.002 -0.039 0.019 -0.063 0.053 -0.111 0.120 -0.024 0.155 -0.183 0.172 -0.243 0.282 -0.194 0.328 -0.342 0.334 -0.204 0.422 -0.233 0.088 -0.284 0.010 0.000 0.000 0.000 82 Principal Component Scores Sample "Nguoi su dung dat co lien he voi VPDKQSDD" "Noi dung den giao dich" "Cac tai lieu duoc niem yet, cong khai" "Co so vat chat co dap ung yeu cau cong viec " "Thoi gian den giao dich" "Muc do giao dich" "Thai do cua to tiep nhan ho so" "Muc do huong dan" "Phai dong le phi ngoai le phi quy dinh" "Le phi phai dong" "Nhan xet ve mo hinh VPDKQSDD" SCORE1 4.201 -0.151 0.053 SCORE2 0.000 SCORE3 0.000 4.201 -0.151 0.053 0.000 -9.383 -0.627 -0.468 0.000 0.000 4.201 -0.151 0.053 0.000 0.000 -9.144 4.201 -2.591 0.082 4.201 0.779 0.000 0.000 0.000 -1.496 2.230 -0.211 0.000 -0.151 0.053 0.000 0.000 4.201 -0.151 0.053 0.000 -0.389 -0.208 SCORE4 0.000 0.000 0.000 0.000 -2.591 -0.389 -0.208 0.000 -0.151 0.053 0.000 0.000 0.000 Outputs Plot: Plot1 Similarity Create triangular similarity/distance matrix Worksheet File: D:\Cao hoc\Cao hoc K19\Ha QLDD K19\Nam Ha\Tinh hinh thuc hien Nam Ha.pri Sample selection: All Variable selection: All Parameters Analyse between: Samples Similarity measure: Bray Curtis Standardise: No Transform: Square root Outputs Worksheet: Sheet2 MDS Non-metric Multi-Dimensional Scaling Similarity Matrix File: Sheet2 Data type: Similarities Sample selection: All Best 3-d configuration (Stress: 0) Sample "Nguoi su dung dat co lien he voi VPDKQSDD" -0.88 "Noi dung den giao dich" "Cac tai lieu duoc niem yet, cong khai" 1.67 "Co so vat chat co dap ung yeu cau cong viec " -0.78 "Thoi gian 1 0.29 0.11 -0.80 -0.16 0.29 0.00 0.17 -0.05 -0.05 2 3 SCORE5 83 den giao dich" "Muc do giao dich" "Thai do cua to tiep nhan ho so" "Muc do huong dan" "Phai dong le phi ngoai le phi quy dinh" "Le phi phai dong" "Nhan xet ve mo hinh VPDKQSDD" 1.11 0.37 0.51 -0.81 -0.04 -0.43 0.66 0.12 0.04 -0.08 0.79 -0.80 -0.01 -0.21 -0.84 0.82 -0.31 -0.16 -0.44 -0.08 -0.02 Best 2-d configuration (Stress: 0) Sample 1 "Nguoi su dung dat co lien he voi VPDKQSDD" -0.92 -0.05 "Noi dung den giao dich" -0.84 0.01 "Cac tai lieu duoc niem yet, cong khai" 1.41 -0.53 "Co so vat chat co dap ung yeu cau cong viec " -0.83 -0.13 "Thoi gian den giao dich" 1.17 -0.49 "Muc do giao dich" 0.65 0.71 "Thai do cua to tiep nhan ho so" -0.77 -0.20 "Muc do huong dan" -0.86 -0.01 "Phai dong le phi ngoai le phi quy dinh" 0.92 0.32 "Le phi phai dong" 0.91 0.33 "Nhan xet ve mo hinh VPDKQSDD" -0.83 0.03 STRESS VALUES Repeat 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 3D 0.01 0.01 0.01 0.15 0.01 0.01 0.00 0.01 0.01 0.01 2D 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.01 0.00 0.00 0.00 0.01 ** = Maximum number of iterations used 3-d : Minimum stress: 0 occurred 1 times 2-d : Minimum stress: 0 occurred 3 times Outputs Plot: Plot2 2 84 [...]... Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tĩnh Hà Tĩnh 1.2.3 Yêu cầu, ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài - Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong phạm vi nghiên... quyền sử dụng đất Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Em lựa chọn thực hiện đề tài: Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tĩnh Hà Tĩnh, giai đoạn 2010-2012 và 3 đề xuất giải pháp thực hiện” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải. .. quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT (Chính... giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai, của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.2.1 Mục đích chung - Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn về Đăng ký đất đai và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá. .. nguyên và Môi trường UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Sở Tài nguyên và Môi trường UBND huyện, quận, thị xã thuộc tỉnh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh Phòng Tài nguyên và Môi trường Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện Cán bộ địa chính xã, phường, thị ttrấn UBND xã, phường, thị trấn 19 2.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và. .. hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình - Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động + Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; + Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, ... 2.3.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK - Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp,... quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Lập và quản... nhận quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Luật Đất đai, NXB chính trị Quốc gia, 2003) [7] Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất. .. vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành ... tiễn Đăng ký đất đai hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất VPĐKQSDĐ thành phố Hà Tĩnh - Đề xuất. .. đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh .47 4.3.1 Tổ chức máy Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 47 4.3.2 Kết hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng. .. hưởng tới hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất: Dân số, Y tế, giáo dục 3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất 2010-2012 3.3.3 Thực trạng hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh -