Giải pháp tạo ngôn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản từ năm 2011 đến năm 2015

Phụ lục 1 : Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS REIT Phụ lục 2 : Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội Phụ lục 3 : Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài chính nhà ở Phụ lục 4 : Bù

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM

NGUYỄN THỊ NGỌC LAN

GIẢI PHÁP TẠO NGUỒN VỐN CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TỪ NĂM 2011 ĐẾN NĂM 2015 Chuyên Ngành: Kinh tế Tài chính - Ngân Hàng

Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS NGUYỄN TẤN HOÀNG

TP HỒ CHÍ MINH - 2011

MỤC LỤC

Trang

Danh mục các bảng

Danh mục các hình

Danh mục chữ viết tắt

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu 3

5 Cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn 3

6 Điểm mới của đề tài 3

7 Kết cấu của luận văn 3

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm BĐS 4

1.1.1.1 Khái niệm BĐS 4

1.1.1.2 Đặc điểm BĐS 4

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS 7

1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS 7

1.1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS 8

1.1.3 Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS 10

1.1.4 Vai trò của thị trường BĐS 11

1.2 MỐI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG BĐS, THỊ TRƯỜNG VỐN – TIỀN TỆ VÀ NGƯỜI TIÊU DÙNG 14

1.3 KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRUYỀN THỐNG TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 20

1.3.1 Nguồn vốn chủ sở hữu 20

1.3.2 Nguồn vốn tín dụng 21

1.3.2.1 Khái niệm về tín dụng BĐS 21

1.3.2.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng BĐS 22

1.3.2.3 Các sản phẩm tín dụng BĐS 23

1.3.3 Huy động vốn từ nước ngoài 26

1.3.4 Các hình thức khác 26

1.4 NHỮNG BÀI HỌC KINH NGHIỆM TRÊN THẾ GIỚI VỀ HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 27

1.4.1 Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) 27

1.4.2 Kinh nghiệm phát triền nhà ở xã hội 28

1.4.3 Kinh nghiệm chứng khoán hóa BĐS 31

1.4.4 Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài chính nhà ở 32

1.4.5 Quy hoạch, Phát triển cho thuê nhà ở – Kinh nghiệm từ Anh Quốc 32

1.4.6 Bùng nổ bong bóng BĐS – kinh nghiệm từ Mỹ 33

Kết luận chương 1 34

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS VIỆT NAM 35

2.1 KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 35

2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜ GIAN VỪA QUA 40

2.2.1 Dự án đất nền 40

2.2.2 Dự án nhà ở 41

2.2.3 Căn hộ dịch vụ cho thuê 46

2.2.4 Căn hộ, cao ốc văn phòng cho thuê 48

2.2.5 Thị trường mặt bằng bán lẻ 52

2.2.6 Thị trường BĐS du lịch 55

2.2.7 BĐS Khu công nghiệp, khu chế xuất 56

2.2.8 Nhà ở cho người có thu nhập thấp 57

2.3 NHU CẦU VỐN CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 60

2.4 THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BĐS 62

2.4.1 Nguồn vốn chủ sở hữu 62

2.4.2 Nguồn vốn tín dụng 63

2.4.2.1 Vay nợ từ các tổ chức tín dụng 63

2.4.2.2 Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu 65

2.4.2.3 Huy động vốn từ khách hàng 68

2.4.3 Tình hình nguồn vốn ngoại 70

2.4.4 Những hình thức huy động khác 73

2.5 NHỮNG THÀNH TỰU VÀ TỒN TẠI TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS VN 76

2.5.1 Những thành tựu 76

2.5.2 Những tồn tại 78

2.5.2.1 Những tồn tại về cơ chế, chính sách tài chính đối với thị trường BĐS 78

2.5.2.2 Những mặt hạn chế của thị trường BĐS 79

Kết luận chương 2 81

CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP TẠO NGUỒN VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 82

3.1 HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CHỦ SỞ HỮU 82

3.1.1 Huy động từ những nguồn lực có sẵn 82

3.1.2 Phát hành trái phiếu chuyển đổi thành cổ phiếu 83

3.1.3 Kêu gọi hợp tác đầu tư 84

3.2 HUY ĐỘNG TỪ KHÁCH HÀNG 84

3.2.1 Thu hút đầu tư từ khách hàng 84

3.2.2 Quyền chọn mua 85

3.2.3 Bán hàng cho nhà đầu tư thứ cấp 85

3.2.4 Điều chỉnh thuế thu nhập cá nhân 85

3.3 VAY VỐN NGÂN HÀNG 86

3.3.1 Cho phép thế chấp BĐS tại các NHTM nước ngoài 86

3.3.2 Phân bổ tỷ trọng vốn vay BĐS theo mục đích vay, sản phẩm vay 86

3.3.3 Ngân hàng làm trung gian cho vay BĐS 88

3.4 PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU 89

3.5 THU HÚT VỐN TỪ NƯỚC NGOÀI 90

3.6 TIẾN HÀNH MUA BÁN VÀ SÁP NHẬP 91

3.7 THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BĐS (REIT) 93

3.7.1 Lợi ích của REIT đối với nhà đầu tư 93

3.7.2 Lợi ích của REIT đối với nền kinh tế 94

3.8 CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN 96

3.8.1 Chứng khoán dựa trên thế chấp BĐS 96

3.8.2 Chứng khoán hóa theo mô hình phát hành chứng chứng chỉ đầu tư BĐS 97

3.9 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 99

3.10 CÁC HÌNH THỨC HỖ TRỢ KHÁC 100

3.10.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật 100

3.10.2 Quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ 103

3.10.3 Các doanh nghiệp cần giảm giá BĐS về giá phù hợp hơn 103

3.10.4 Hình thành một thị trường BĐS công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán 104

3.10.5 Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS 104

3.10.6 Quản lý các sàn giao dịch BĐS 105

Kết luận chương 3 106

Tài liệu tham khảo

Phụ lục 1 : Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT)

Phụ lục 2 : Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội

Phụ lục 3 : Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài chính nhà ở

Phụ lục 4 : Bùng nổ bong bóng BĐS – Kinh nghiệm từ Mỹ

Phụ lục 5 : Quy hoạch nhà ở, phát triền cho thuê ở- Kinh nghiệm từ Anh Quốc

Phụ lục 6 : Kinh nghiệm điều hành thị trường BĐS từ Hong Kong

Phụ lục 7 : Kinh nghiệm xây dựng hệ thống thông tin BĐS

Phụ lục 8 : Kinh nghiệm chứng khoán hóa BĐS

Phụ lục 9 : Tổng quan kinh tế Việt Nam và một số nước trong khu vực

Phụ lục 10 : Một số dự án FDI BĐS tiêu biểu

Phụ lục 11 : Kết quả khảo sát nghiên cứu về giải pháp tạo nguồn vốn trong hoạt

động kinh doanh BĐS

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 1.1: Các thành phần của thị trường vốn BĐS 15

Bảng 1.2: So sánh sự biến động giữa giá BĐS và chỉ số Vn – Index 19

Bảng 1.3: Ưu và nhược điểm khi sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu 21

Bảng 1.4: Ưu nhược điểm của việc vay vốn NH 23

Bảng 1.5: Ưu và nhược điểm vốn ứng trước từ khách hàng 24

Bảng 1.6: Ưu và nhược điểm phát hành trái phiếu chuyển đổi 25

Bảng 1.7: Ưu và nhược điểm khi sử dụng vốn FDI 26

Bảng 2.1: Nguồn cung các căn hộ 42

Bảng 2.2: Căn hộ tại Hà Nội Quý 1/2011 43

Bảng 2.3: Căn hộ tại TPHCM Quí 1/2011 44

Bảng 2.4: Căn hộ dịch vụ cho thuê tại Hà Nội Quý 1/2011 45

Bảng 2.5: Căn hộ dịch vụ cho thuê tại TPHCM Quý 1/2011 47

Bảng 2.6: Thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM Quý 1/2011 48

Bảng 2.7: Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội Quý 1/2011 50

Bảng 2.8: Thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội Quí 1/2011 53

Bảng 2.9: Thị trường mặt bằng bán lẻ tại TPHCM Quí 1/2011 54

Bảng 2.10: Cấu trúc tài sản – nguồn vốn một số công ty BĐS năm 2010 62

Bảng 2.11: Dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn TPHCM qua các năm 63

Bảng 2.12: Thống kê đầu tư trực tiếp nước ngoài 70

Bảng 2.13: FDI vào BĐS từ giai đoạn 1988-2008 71

DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Thị trường người sử dụng, thị trường vốn, chính quyền và giá trị BĐS 16

FED : Cục dự trữ liên bang Mỹ (Federal Reserve System)

GDP : Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product)

GHB : Ngân hàng nhà ở Chính phủ Thái Lan

GHLC : Công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ

KNHC : Tổ chức xã hội cung cấp nhà ở Hàn Quốc

M&A : Mua bán và sáp nhập (mergers and acquisitions)

ODA : Hỗ trợ phát triển chính thức (Official Development Assistance)

REIT : Quỹ tín thác đầu tư BĐS (real estate investment trust)

REIC : Real Estate Investors Club

REIF : Real Estate Investment Fund

RECI : Real Estate counselors international

TTTM : Trung tâm thương mại

UBND : Ủy Ban Nhân Dân

VN : Việt Nam

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của mỗi nền kinh tế Thị trường BĐS là một thị trường đặc biệt, không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội Thêm vào đó thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường tài chính, tiền tệ … và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư

Mối quan tâm chính của các NĐT BĐS là nguồn vốn tài trợ, vốn là vấn đề sống còn của DN kinh doanh BĐS Các DN kinh doanh trong lĩnh vực này thường cần có lượng vốn lớn và dài hạn Tuy nhiên, thực lực các NĐT vào thị trường BĐS hiện nay

đa số không đủ năng lực tài chính để tự mình thực hiện những dự án nhằm tạo ra những sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp Phần lớn các CĐT chỉ thực hiện những dự án có quy mô nhỏ, nhưng cũng chỉ có khả năng thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, hoặc đền bù đất nông nghiệp Còn nguồn vốn để xây dựng hạ tầng kỹ thuật xã hội, xây dựng nhà để bán phải dựa vào nguồn vốn ứng trước của người mua và nguồn tín dụng của NHTM Thông thường, đa số các dự án BĐS được tài trợ từ:

hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS Chúng ta có thể nhận thấy rằng những NĐT chưa

có đủ năng lực tài chính để hoàn thành các dự án BĐS

Hơn nữa, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt NN đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát, trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng Ngoài NĐ 153/2007/NĐ-CP có quy định về điều kiện năng lực tài chính đối với CĐT kinh doanh

BĐS; NĐ 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở có quy định rõ về việc huy động vốn đầu tư nhà ở; Chính phủ còn ban hành Nghị quyết 11/NQ – CP ngày 24/02/2011 nhằm kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ

mô, đảm bảo an sinh xã hội Trong nghị quyết nêu rõ chính sách thắt chặt tiền tệ, đảm bảo tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2011 dưới 20%, giảm tốc độ và tỷ trọng cho vay tín dụng của khu vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực BĐS và chứng khoán Cụ thể Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 nêu rõ đến 30/06/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này tối

đa là 16%, dẫn đến sự “khát vốn” của của các DN kinh doanh BĐS Nguồn vốn huy động từ các kênh truyền thống từ trước tới nay, chủ yếu là vốn tự có và vốn vay NH bị tắc nghẽn, thị trường BĐS rơi vào đóng băng

Làm thế nào để khơi thông nguồn vốn đang bị tắc nghẽn, giúp phát triển thị trường BĐS? Trên thế giới, từ lâu, để phát triển BĐS nhiều nước không chỉ phụ thuộc vào vốn vay NH mà người ta sử dụng nhiều phương pháp cũng như công cụ tài chính

để huy động vốn cho thị trường BĐS như: huy động thông qua thị trường cầm cố thế chấp, chứng khoán hóa BĐS, quỹ tín thác đầu tư BĐS, quỹ phát triển nhà ở … Vấn đề cấp bách và cần thiết hiện nay là phải tạo ra những tiền đề để sử dụng và phát triển các công cụ tài chính này như thế nào? DN nên sử dụng những phương pháp huy động nào? Những công cụ huy động vốn nào phù hợp với DN của mình để mang lại hiệu

quả cao nhất Đó cũng chính là lý do tác giả chọn đề tài “Giải pháp tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS từ năm 2011 đến 2015”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục đích chính của đề tài là tập trung nghiên cứu về:

Tìm hiểu tổng quát về BĐS và thị trường BĐS, những đặc tính riêng của BĐS

và thị trường BĐS Tìm hiểu các bài học kinh nghiệm về hoạt động kinh BĐS của các nước trên thế giới

Thực trạng huy động vốn của các DN kinh doanh BĐS Phân tích những ưu và nhược điểm của từng phương pháp huy động vốn

Rút ra bài học kinh nghiệm về huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS cho VN từ những kinh nghiệm về huy động vốn của một số nước trên thế giới Từ đó,

xây dựng những phương pháp huy động vốn phù hợp cho hoạt động kinh doanh BĐS của DN

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Thị trường BĐS là một thị trường rất rộng lớn, hơn nữa các vấn đề của thị trường BĐS diễn biến rất đa dạng và phức tạp nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị trường như hiện nay Vì vậy, đề tài chỉ tập trung nghiên cứu những khía cạnh về pháp luật BĐS, các phương pháp huy động vốn của các DN

Thời gian nghiên cứu phân tích và đánh giá thị trường từ 2007 đến tháng 4/2011

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng một số phương pháp chủ yếu như:

- Thu thập các số liệu thống kê

- Tổng hợp và phân tích số liệu dựa trên phương pháp so sánh

- Thu thập thăm dò số liệu sơ cấp, từ đó rút ra những giải pháp

5 Cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn

Đề tài nghiên cứu dựa trên những lý thuyết về kinh tế học, kinh tế phát triển, tài chính công, tài chính tiền tệ và các văn bản pháp luật VN

Đề tài được thực hiện theo các phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh và quy nạp

6 Điểm mới của đề tài

Nhận xét và định hướng các phương pháp thu hút vốn đầu tư vào thị trường BĐS Nhận xét và phân tích các ưu và nhược điểm của mỗi phương pháp

Khảo sát lấy ý kiến của các nhà đầu tư VN cộng với những bài học kinh nghiệm của các nước trên thế giới trong xây dựng và phát triển thị trường BĐS để đề xuất các phương pháp huy động vốn phù hợp cho thị trường BĐS VN

7 Kết cấu của luận văn

Luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung về các kênh huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS Chương 2: Thực trạng huy động vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS tại VN

Chương 3: Giải pháp tạo nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS tại VN

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN

TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm BĐS

1.1.1.1 Khái niệm BĐS

Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự Nước CHXHCN VN năm 2005 quy định: “BĐS

là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Trên thực tế có nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau về khái niệm BĐS nhưng nhìn chung vẫn thống nhất với nhau ở điểm: BĐS là đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất và có tính không thể di dời được Hay nói cách khác, BĐS là đất đai

và những vật thể cố định gắn liền với đất Những vật thể gắn với đất là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức và chi phí

1.1.2 Đặc điểm BĐS

Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể sau:

- Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, BĐS luôn gắn liền với

đất đai nên có địa điểm và vị trí cố định, không có khả năng di dời, dịch chuyển, cũng như tăng thêm về diện tích Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có hạn và bị giới hạn về không gian Các BĐS khác như nhà, công trình xây dựng và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm Vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Yếu tố vị trí không chỉ xác định bằng các tiêu thức

đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá bởi khoảng cách đến TTTM, dịch

vụ Do BĐS có tính cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt

- Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng

hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên

nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thể được, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc

và công trình xây dựng

- Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự

khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy

mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng

- Thứ tư, tính cá biệt của BĐS Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính

khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau

- Thứ năm, BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa BĐS có

sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi BĐS khác Điển hình là trong trường hợp NN đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực

đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS sẽ làm tô thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất lớn giữa các BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do vậy, khi đầu tư xây dựng các dự án BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng đến các công trình khác, khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời Chính vì sự ảnh hưởng của BĐS đến các hoạt động kinh tế xã hội nên NN giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường BĐS Sự ra đời hay sự

hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia

- Thứ sáu, thời gian mua bán, giao dịch dài; chi phí giao dịch cao: Do

BĐS là tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, thường phải thông qua sự giới thiệu, môi giới nên phải mất thêm chi phí

- Thứ bảy, khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là

hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua bán không nhanh như hàng hóa khác Vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt

- Thứ tám, khả năng co giãn của cung BĐS kém: Cung BĐS thường kém

đàn hồi so với những thay đổi giá cả Do đó, có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai để phù hợp với những mục tiêu riêng biệt của các chủ thể Bên cạnh đó, các vấn đề về quỹ đất không thay đổi, những hạn chế về mặt tự nhiên, quy hoạch, phân bổ đất đai cũng làm cho cung của BĐS cũng kém linh hoạt

- Thứ chín, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao, chi phí đầu tư xây

dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại cho đầu tư kinh doanh Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của NH và các tổ chức tín dụng

- Thứ mười, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính

sách của NN BĐS có vị trí, vai trò quan trọng, các giao dịch về BĐS thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật về BĐS Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho

sự phát triển NN phải quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, phải ban hành các chủ

trương, chính sách pháp luật nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường BĐS

- Thứ mười một, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS

phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với hàng hóa thông thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS

1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS

Thị trường BĐS là thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về BĐS được diễn ra Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS

Tuy nhiên BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng Nên thị trường BĐS có thể hiểu một cách khái quát như sau Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch vể BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau:

- Căn cứ theo loại hàng hóa BĐS, người ta có thể chia thị trường BĐS thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trường BĐS công nghiệp

- Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể chia thị trường BĐS thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm

- Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp)

- Căn cứ theo mức độ kiểm soát, người ta có thể phân chia thị trường BĐS thành thị trường chính thức và thị trường có kiểm soát của NN

1.1.2.2 Đặc điểm thị trường BĐS

Do thị trường BĐS là một thị trường hàng hóa đặc biệt nên có những đặc điểm riêng của nó, cụ thể:

- Một là, thị trường BĐS là thị trường mang tính địa phương sâu sắc và

không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

+ BĐS là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

+ Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền đất nước Sản phẩm hàng hóa BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được

- Hai là, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật BĐS là

tài sản lớn của quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Giao dịch BĐS luôn phức tạp hơn các hàng hoá thông thường khác, đi cùng với các giao dịch BĐS là hàng loạt các giấy tờ kèm theo như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua, bán, thế chấp, góp vốn BĐS, thuế, lệ phí liên quan phải nộp… Do đó, các vấn đề về BĐS đều có sự chi phối

và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở

- Ba là, thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo: Do

mang tính địa phương sâu sắc nên thị trường BĐS mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường các hàng hoá thông dụng khác Biến động của giá đất thường mạnh hơn biến động của hàng hoá thông dụng, các giao dịch mua bán tiến hành không có đầy đủ

thông tin cần thiết do thị trường BĐS không có thị trường trung tâm, nơi mà người mua người bán có thể tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau Vì vậy, tạo nên sự bất hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường Hoạt động mua bán, giao dịch BĐS chủ yếu thông qua các đơn vị kinh doanh BĐS, qua thông tin báo chí, tổ chức môi giới… Do không có thị trường trung tâm nên thông tin về thị trường BĐS khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường Từ đó dẫn đến thị trường BĐS là thị trường nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội Bên cạnh đó, sự so sánh giữa các BĐS cùng loại cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS được đo lường một cách tương đối

Số lượng người tham gia cung và cầu mỗi loại BĐS là con số rất nhỏ, không đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo

Sự tác động của NN là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất kỳ NN nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức

độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của NN nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa khác

- Bốn là, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và

tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường

trong nền kinh tế

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư

Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Ngoài ra, thị trường BĐS còn

có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động… dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

Tùy theo nhu cầu đầu tư mà người ta có thể chuyển hóa BĐS thành các sản phẩm trên thị trường vốn và ngược lại Bên cạnh đó, hàng hoá trên thị trường BĐS thường có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh đều có nhu cầu rất lớn về vốn Và do có giá trị lớn nên BĐS còn được sử dụng làm vật bảo đảm cho các hoạt động vay mượn tại các NH, tổ chức tín dụng

- Năm là, thị trường BĐS phải cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp,

có trình độ trong giao dịch: Do BĐS là tài sản có giá trị lớn nên cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp để có thể đánh giá BĐS Giá trị của BĐS chịu sự tác động của nhiều yếu tố, các thông tin trên thị trường BĐS khá phức tạp Bản thân BĐS chỉ phản ánh thực trạng của nó mà không phản ánh được rõ ràng tính pháp lý về quyền sở hữu của người đang có BĐS Đó chính là những thông tin, yếu tố mà người mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua… cần phải được tư vấn để nắm bắt thông tin chính xác

1.1.3 Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS

Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các DN xây dựng Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các DN, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các DN xây dựng Lúc này, sự bùng nổ của các DN phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải

DN nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các NH đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự

án khác Các chính sách NH, các NH và các cơ quan quản lý về NH đóng vai trò quyết định

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các NH hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi

ro Lúc này, các NH phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp

độ từ rất lâu Chẳng hạn như Mỹ, Úc, NewZealand … các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu

là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá

1.1.4 Vai trò của thị trường BĐS

Thị trường BĐS là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế -

xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư Vì vậy, thị trường BĐS có những vai trò cụ thể như sau:

- Một là, thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất: Thị trường BĐS là

nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, nơi chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh BĐS Thị trường BĐS phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và định hướng phát triển kinh tế của quốc

gia, góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật và công nghệ tiên tiến, nâng cao chất lượng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất Ngược lại, khi thị trường BĐS không được thông suốt, ngưng trệ, sự chuyển hóa sẽ gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng đến thị trường

- Hai là, thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển:

Thị trường BĐS phát triển góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển đồng thời cũng làm tăng vốn đầu tư cho phát triển Vì vậy phát triển thị trường BĐS chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội và đó chính là nguồn vốn cho đầu tư phát triển xã hội quan trọng Mặt khác khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển của đồng vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển và các giao dịch BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu tư phát triển Thêm vào đó, phát triển thị trường BĐS làm tăng khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường, mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… làm tăng các quan hệ giao dịch cũng là tăng lượng BĐS nhất định trong giao dịch, làm cho lượng hàng hóa tăng lên, do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn Như vậy, phát triển đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển hạ tầng của nền kinh tế

- Ba là, phát triển thị trường BĐS làm tăng nguồn thu cho ngân sách

NN: Thị trường BĐS phát triển làm tăng khối lượng hàng hóa BĐS giao dịch trên thị trường càng nhiều là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách NN Thị trường BĐS phát triển góp phần mở rộng và tạo ra nhiều quan hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hóa nhưng qua nhiều lần giao dịch là tăng khối lượng lưu chuyển, góp phần tăng nguồn thu của ngân sách NN

- Bốn là, phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường và

quan hệ đối ngoại: Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường trong nền kinh tế quốc dân, có mối quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa Do đó, khi phát triển thị trường BĐS nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của các thị trường khác, cũng tức là góp phần mở rộng phát triển thị trường chung Thêm vào đó, trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị

trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng không còn chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia Thị trường BĐS phát triển vượt khỏi một quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trên lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh BĐS

và họ cũng có thể cư trú, sinh sống… Đó là cơ sở hình thành phát triển các quan hệ xã hội tạo ra sự thuận lợi, hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc, giữa các cộng đồng… góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại

- Năm là, thị trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội: Thị trường

đất đai nói riêng và thị trường BĐS nói chung giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định

xã hội Thị trường BĐS, mà nhất là thị trường đất đai ở bất cứ một xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của một quốc gia Một khi thị trường BĐS phát triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định Mặt khác, do đất đai, nhà ở và công trình khác luôn gắn chặt với hoạt động sản xuất và đời sống con người và các hoạt động xã hội của con người nên khi thị trường BĐS không hoạt động hoặc hoạt động không lành mạnh sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến xã hội, gây mất ổn định, tác động xấu đến niềm tin của người dân vào chủ trương, chính sách của NN

- Sáu là, thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân: Thị

trường BĐS phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hóa, xã hội, thể thao… góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người

- Bảy là, phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính

sách đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý BĐS: Thông qua hoạt động của thị trường BĐS sẽ giúp NN đổi mới bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai, BĐS …và thực hiện đổi mới công tác quản lý nhằm tạo điều kiện cho các giao dịch BĐS được thực hiện hợp pháp thông qua thị trường Từ đó, mở rộng và phát triển thị trường BĐS, khắc phục tình trạng của một thị trường không chính thức, đầu cơ… cũng thông qua thị trường giúp NN đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS Thị trường BĐS hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế

giữa NN với người sở hữu BĐS, trên cơ sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chính sách

và hoàn thiện công tác quản lý NN

1.2 MỐI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG BĐS, THỊ TRƯỜNG VỐN – TIỀN

TỆ VÀ NGƯỜI TIÊU DÙNG

Đối với thị trường BĐS, tài nguyên BĐS được phân bổ cho các người sử dụng khác nhau - những cá nhân, hộ gia đình, các ngành kinh doanh, các định chế - trong thị trường BĐS Từ các quan hệ tác động qua lại trên, có thể rút ra ba lĩnh vực khác nhau trong nền kinh tế: thị trường người sử dụng, thị trường vốn, tiền tệ và chính quyền

Thị trường người sử dụng BĐS có đặc trưng là sự cạnh tranh giữa các người

sử dụng về không gian và địa điểm vật thể Các người tham gia chủ yếu trong thị trường người sử dụng là những người chiếm hữu tiềm năng, cả những người sở hữu và người thuê Cầu BĐS sinh ra từ nhu cầu cá nhân, công ty và thể chế đối với việc tiếp cận một cách thuận tiện đến các địa điểm cũng như các nơi chốn để cư trú hoặc hoạt động Tùy thuộc vào khả năng tài chính của các hộ gia đình, công ty và các nhu cầu hoạt động của mình, họ quyết định hoặc là sở hữu tài sản hoặc thuê mướn tài sản từ người khác

Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tiền tệ Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế Bất kỳ một sản phẩm BĐS nào cũng đều được hình thành từ một nguồn tài chính nào

đó, có thể từ nguồn tích lũy, tiết kiệm của tổ chức, cá nhân, có thể từ nguồn vay NH, vay tổ chức, vay cá nhân, gia đình, quỹ tín dụng … Như vậy, sản phẩm và theo đó là thị trường BĐS được hình thành từ những nguồn tài chính khác nhau của xã hội, trong

đó có thị trường tài chính Ngược lại, trong rất nhiều trường hợp, sản phẩm BĐS lại là

cơ sở để tạo ra các nguồn tài chính mới thông qua các nghiệp vụ về cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, các nghiệp vụ về tín dụng và phát hành …

Thị trường vốn có vài trò quyết định và phân phối nguồn lực tài chính cho các

cá nhân và công ty có nhu cầu tài trợ Các người tham gia trong thị trường vốn đầu tư vào cổ phiếu, quỹ góp vốn, DN tư nhân, hợp đồng cho vay thế chấp BĐS và các cơ hội khác với mong muốn kiếm được lợi nhuận từ các khoản đầu tư của họ Dòng vốn sẽ

dịch chuyển từ các NĐT đến các các cơ hội đầu tư sinh lợi cao Vì vậy ngành BĐS phải cạnh tranh với nhiều loại hình cơ hội đầu tư khác trên thị trường vốn

Người cho vay NH, công ty bảo hiểm,

người cho vay tư nhân

Các NĐT cho vay BĐS thế chấp và các quỹ đầu tư tín thác BĐS thế chấp

Nguồn: David C.Ling và wayne R.Archer (2005) Hình 1.1 mô tả quan hệ giữa thị trường BĐS, thị trường người sử dụng và thị trường vốn Thị trường vốn cung cấp các nguồn lực tài chính cần thiết cho phát triển

và chiếm hữu các tài sản BĐS Trong thị trường vốn doanh thu mà các NĐT mong muốn có được từ các cơ hội đầu tư khác nhau, bao gồm BĐS, được quyết định Trong quan hệ tương tác giữa thị trường người sử dụng và thị trường vốn, dòng thu nhập sinh

ra từ BĐS trong tương lai sẽ được chiết khấu về giá trị hiện tại Các quan hệ thị trường này được đặt trong bối cảnh cụ thể của nền kinh tế địa phương, vùng, quốc gia hay toàn cầu và dưới tác động của các chính sách NN Các quan hệ tương tác lẫn nhau cuối cùng sẽ ra quyết định đến giá trị của BĐS trên thị trường BĐS

Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì mối liên hệ này rất mật thiết Chúng ta đã từng chứng kiến sự khủng hoảng tài chính dẫn đến sự đổ vỡ của thị trường BĐS tại Thái Lan, Malaisia, Hàn Quốc … vào những năm 1997, 1998 và mới đây nhất sự sụt giảm của thị trường BĐS tại Hoa Kỳ đã dẫn đến sự rúng động của nền tài chính Mỹ và lan ra cả thế giới, khiến cho chính phủ tại rất nhiều quốc gia phải can thiệp bằng ngân sách để ổn định tình hình, lấy lại lòng tin của NĐT và công chúng

Việc đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một nguồn vốn lớn với thời gian dài hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi tham gia lưu thông trên thị trường các giá trị cũng như quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh

… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho

các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Hình 1.1: Thị trường người sử dụng, thị trường vốn, chính quyền và giá trị BĐS

Nguồn: David C.Ling và wayne R.Archer (2005) Khi lượng cung tiền trong lưu thông càng nhiều thì cầu về BĐS càng lớn, và người ta sẵn sàng bỏ nhiều tiền hơn để mua BĐS, khi đó giá BĐS sẽ có xu hướng tăng Khi thị trường có xu hướng tăng mạnh, người ta có xu hướng đầu cơ thay vì mua đất

để dùng Khi đó nhà đầu cơ sẽ tăng mạnh mua bán, đẩy giá đất tăng nhanh Thấy lợi nhuận của người đi trước quá hấp dẫn, những người đi sau sẽ rút tiền từ các kênh đầu

tư khác chuyển sang đầu tư vào BĐS, tiếp tục đẩy giá đất lên cao do nhu cầu nhà đất tiếp tục tăng

Ngược lại, khi giảm nguồn cung tiền, những người có nhu cầu mua BĐS sẽ không đủ tiền và làm giảm nhu cầu nhà đất làm giá đất giảm lợi nhuận từ hoạt động

TỔNG THỂ NỀN KINH TẾ Địa phương, vùng, quốc gia và toàn cầu

Nhu cầu không gian và địa điểm

Nhu cầu xây dựng

Thị trường người sử dụng Cung Mức giá cho thuê Cầu

Cơ hội đầu tư phi BĐS Tiết kiệm

Quyết định giá trị BĐS

GIÁ TRỊ

Tiết kiệm Suất sinh lợi

kỳ vọng

Cơ hội đầu tư

Ảnh hưởng của chính quyền Địa phương trung Ương Kiểm soát thị trường đất – Thuế tài sản – Luật lệ - Luật tài chính – Thuế thu nhập

này không còn hấp dẫn các CĐT nên họ tìm cách rút vốn sang đầu tư các lĩnh vực khác với lãi suất cao hơn Khi đó tiền lưu chuyển trong thị trường nhà đất sẽ giảm, thị trường sẽ hạ nhiệt, thậm chí nhiều khu vực sẽ đóng băng

Như vậy, chính sách tiền tệ của chính phủ có thể ảnh hưởng đến cung tiền, như tăng lãi suất hay tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc tại các NHTM, hoặc đưa ra các chính sách hạn chế cho vay BĐS có thể làm giảm cung tiền trong thị trường BĐS Cung tiền cũng

có thể giảm từ bản thân các NĐT, họ có thể chuyển hướng sang sử dụng tiền vào mục đích khác thay vì mua nhà đất để bán Một khi thị trường BĐS hoạt động tốt còn là cơ

sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân

Bên cạnh mối liên hệ mật thiết với thị trường tiền tệ, BĐS còn liên hệ mật thiết tới thị trường chứng khoán Khi có được lợi nhuận từ thị trường chứng khoán hoặc muốn sắp xếp lại cơ cấu đầu tư, BĐS là điều mà các NĐT nghĩ đến đầu tiên Khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu đi xuống, lợi nhuận kỳ vọng vào chứng khoán giảm, các NĐT sẽ chuyển tiền của mình sang các hình thức đầu tư khác, BĐS cũng là lựa chọn đầu tiên của họ, vì lúc này nhu cầu của BĐS còn khá cao

Thị trường VN trong thời gian qua, mối liên hệ giữa BĐS và chứng khoán thể hiện rõ nét hơn bao giờ hết Quan hệ tương quan giữa BĐS và chứng khoán rất rõ ràng Các tác động có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố tâm lý Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu, cả lượng giao dịch và mức giá trên thị trường BĐS đều suy giảm mạnh

Tìm hiểu kỹ hơn về sự liên thông giữa các thị trường rất quan trọng ở VN là BĐS, vốn và tiền tệ là một việc hết sức cần thiết, sẽ tạo ra những nhận thức có ích cho việc lập chính sách kinh tế vĩ mô và vi mô

Năm 2007 được đánh giá là một năm sôi động với nền kinh tế VN Các thị trường trọng yếu, tập trung nhiều nguồn lực và thu hút sự chú ý của công chúng là BĐS, vốn và tiền tệ Nhiều dấu hiệu thể hiện quan hệ liên thông tương tác mạnh giữa các thị trường này được ghi nhận từ thực tế vận động và các sự kiện kinh tế

Năm 2007, nền kinh tế VN chứng kiến một lần nữa giá BĐS tăng lên nhanh chóng Một trong những nguyên nhân chính là do cuối năm 2006, thị trường chứng

khoán tăng giá mạnh, một phần lãi đáng kể đã được những nhà buôn chứng khoán VN

và không loại trừ cả những người nước ngoài nhạy bén chuyển thành tiền mặt, rồi đầu

tư vào BĐS đô thị

Sau khi thị trường chứng khoán đạt đỉnh, cụ thể là VN-Index đạt 1.170,67 điểm vào ngày 12/3/2007, thì đã liên tục trồi sụt, xu hướng đầu tư BĐS trở nên rõ nét, với mức giá ngày càng cao hơn Hoạt động kinh doanh BĐS rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ, kinh doanh BĐS, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, NHTM và các DN có thặng dư vốn cổ phần

Tương tác giữa thị trường BĐS và chứng khoán BĐS gần như là mối quan tâm thường trực của cá nhân mỗi khi tiềm lực tài chính được cải thiện hoặc vào lúc cần sắp xếp lại cơ cấu tài sản nắm giữ

Quý 1/2007 ghi nhận mức cầu BĐS tăng vọt của những NĐT thắng lợi trên mặt trận chứng khoán Lượng tiền mặt thu được từ các khoản lợi nhuận đầu tư chứng khoán không chỉ góp phần gia tăng số lượng giao dịch BĐS, mà còn tạo tính thanh khoản rất cao cho thị trường này Có lẽ, đây là lý do trực tiếp nhất dẫn tới cơn sốt BĐS trong quãng thời gian còn lại của năm 2007

Giá nhà đất trong quý 2/2007 tăng chóng mặt Tác động tâm lý thể hiện khá rõ trong hành vi vội vã tham gia thị trường BĐS Những người thực sự có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở hữu món BĐS phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước khi giá leo thang Một nhóm khác, chiếm từ 50 - 60% người mua BĐS, nhanh chân thực hiện các giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên

Sụt giảm của thị trường chứng khoán từ sau tháng 4/2007 phần nào buộc công chúng điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư và xem xét lại tiềm lực tài chính, cân nhắc một trong hai lựa chọn chính là: BĐS hay chứng khoán Sang đầu quý 3/2007, giá nhà đất bình ổn hơn

Và rồi, trước những biến động khó lường của tài sản tài chính, nguồn lực đầu tư một lần nữa được quả quyết tập trung vào BĐS với những tài sản thực Giá BĐS không tăng đột ngột nhưng duy trì liên tục xu thế đi lên, tập trung vào khu vực căn hộ cao cấp

Tới thời điểm cuối năm 2007, đầu năm 2008, những kết quả thất vọng trên thị trường chứng khoán càng cổ vũ nhiều tay chơi chứng khoán tìm đến BĐS Giá nhà đất bước vào vòng xoáy tăng cao mới (xem bảng)

Bảng 1.2: So sánh sự biến động giữa giá BĐS và chỉ số Vn - Index

Quí 2/2007 Tăng mạnh Giảm

Quí 3/2007 Ổn định Giảm

Quí 4/2007 Tăng mạnh Giảm mạnh

Bảng trên cho thấy, quan hệ tương quan giữa BĐS và chứng khoán rất rõ ràng Các tác động có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh hưởng của yếu

tố tâm lý Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu, cả lượng giao dịch

và mức giá trên thị trường BĐS đều suy giảm mạnh

Hiện tượng này phần nào phản ánh tính bầy đàn của công chúng đầu tư VN, đặc biệt trong tình huống bất lợi của thị trường, đã được chứng minh bằng dữ liệu thống kê của thị trường chứng khoán VN

Các giao dịch BĐS có quy mô chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư Các NHTM rõ ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này Ngay trong năm 2007, nhiều chương trình tín dụng BĐS hấp dẫn được giới thiệu tại ACB, Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank… Nhưng hiện nay khi NHNN thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, nguồn vốn vay từ NH bị thắt chặt, lãi suất tăng cao làm cho giá BĐS giảm mạnh, nhiều phân khúc rơi vào tình trạng đóng băng

Trong lịch sử, BĐS từng là nguyên nhân duy nhất gây ra sự phá sản của 4.800

NH của Mỹ trong giai đoạn 1931 - 1933 Với các cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố và chính quyền địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vào năm 1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh BĐS và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trông có vẻ khả quan nhất Thời kỳ này, các NH khi gặp vấn đề phá sản với hàng đống tài sản đóng băng do đầu tư quá nhiều vào BĐS cũng thường đổ lỗi cho tình trạng: “đầu cơ quá mức” Khi khủng hoảng kinh tế ở Mỹ

nổ ra năm 2007 có 3 NH của Mỹ bị phá sản, 25 NH tiếp theo sụp đổ vào năm 2008, với 140 vụ phá sản với tổng tài sản 169,7 tỉ USD của năm 2009 và năm 2010 có 157

NH Mỹ phá sản với tổng tài sản 92,1 tỉ USD

Đối với các tổ chức kinh doanh BĐS, khoản thu trước từ khách hàng rất hấp dẫn Bởi vậy, họ đưa ra nhiều công cụ tài chính và cách thức sáng tạo để tối đa dòng vốn này Quy mô đáng chú ý của các khoản ứng trước từ khách hàng còn được thể hiện qua quy định của Chính phủ không cho phép “bán sớm” BĐS trên giấy

Nhưng như vậy không có nghĩa là các DN từ bỏ nguồn thu này Khoản tiền ứng trước có những tên gọi mới như “tiền đặt mua”, “tiền thành ý…” Trong tháng 2/2008, một sản phẩm tài chính mới đã được giới thiệu: TP DN kèm theo quyền mua căn hộ chung cư trong dự án sắp khởi công

Dấu hiệu của sự liên thông giữa các thị trường BĐS - vốn - tiền tệ còn được ghi nhận thông qua sự tham gia của đông đảo công ty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín dụng vào lĩnh vực BĐS, mặc dù đó không phải là ngành nghề kinh doanh chính Tiềm năng tăng trưởng của thị trường này cũng là yếu tố hấp dẫn nhiều NĐT tài chính với

- Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án

- Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án

có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất trên 20ha trở lên

CĐT có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự

án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án

Vốn tự bỏ ra yêu cầu NĐT bán một phần quyền sở hữu của công ty để thu lại vốn đầu tư Một bước quan trọng và cơ bản trong việc sử dụng vốn tự bỏ ra là tìm kiếm NĐT sẵn sàng trả tiền cho dự án; tuy nhiên lượng vốn tự bỏ ra sử dụng có thể sẽ phụ thuộc vào khả năng tự nguyện chia sẻ quyền quản lý cho NĐT đang rất bị lôi cuốn vào hoạt động này Bằng cách bán lợi ích vốn chủ sở hữu, công ty sẽ hy sinh một phần quyền quản lý Việc bán một tỷ lệ phần trăm lợi ích sở hữu của công ty có thể đồng nghĩa với việc hoạt động đầu tư của công ty sẽ mang tính ngắn hạn, trừ khi công ty vẫn nắm phần lớn lợi ích sở hữu và kiểm soát việc kinh doanh

Bảng 1.3: Ưu và nhược điểm khi sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu

- CĐT có toàn quyền chủ động quyết định sử dụng

mà không gặp phải bất cứ một sự cản trở nào

- Không phải trả lãi cho vốn cổ phần đã huy động

được mà sẽ chia lợi tức cổ phần cho các chủ sở hữu

nếu DN làm ra được lợi nhuận

- DN không phải thế chấp tài sản hay nhờ bảo lãnh

bởi vốn huy động là của các chủ sở hữu

- Tăng khả năng tự chủ về tài chính của DN

- Giúp DN dễ dàng hơn trong các quan hệ tín dụng

tại các NH, tổ chức tín dụng hoặc với các cổ đông

- Chi phí huy động tương đối cao

- Phân tán quyền kiểm soát của công ty, nên có thể làm giảm lợi ích của các cổ đông

- Không phải DN nào cũng có thể phát hành cổ phiếu

- Khả năng huy động có hạn và phụ thuộc vào thị trường

1.3.2 Nguồn vốn tín dụng

1.3.2.1 Khái niệm tín dụng BĐS

Tín dụng là phạm trù kinh tế, phản ánh quan hệ sử dụng vốn lẫn nhau giữa các tác nhân và thể nhân trong nền kinh tế hàng hóa Tín dụng BĐS là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm và xây dựng BĐS, nhà ở, đất đai, BĐS trong lãnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ

Tín dụng là nguồn vốn chủ yếu trong kinh doanh BĐS, việc nắm rõ hoạt động của thị trường cho vay là nền tảng cơ bản đối với CĐT BĐS Đầu tư thành công, phát triển tài sản, gia tăng thương vụ tùy thuộc vào hiểu biết tài chính của NĐT NĐT kinh doanh chuyên nghiệp phải nắm nhiều cách khác nhau để gia tăng tiềm năng thu lợi và hạn chế rủi ro thất bại

1.3.2.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng BĐS

Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng BĐS

có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa BĐS mang lại, như sau:

- Một là, thị trường tín dụng BĐS thường là thị trường tín dụng dài

hạn: do BĐS là những hàng hóa thời gian hình thành dài Theo phân tích của các chuyên gia BĐS, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên Mặt khác, BĐS là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng BĐS thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp

- Hai là, người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu

tư cho dự án BĐS cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền

bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện… Thế nên, NĐT cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau, do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất

- Ba là, thị trường BĐS có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân

thị trường BĐS là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung cầu … Một khi, thị trường BĐS chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá BĐS

sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về BĐS gần như không xảy ra làm cho các NĐT gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao

1.3.2.3 Các sản phẩm tín dụng BĐS

Đã có rất nhiều sản phẩm tín dụng BĐS đã được tung ra trên thị trường từ hình thức cho vay theo kênh truyền thống là qua NH cho đến các hình thức như phát hành

TP dự án và một số hình thức cao hơn Tuy nhiên, trong giới hạn bài viết này chỉ thống

kê một số hình thức phổ biến và nổi bật

a Vay nợ các tổ chức tín dụng

Bảng 1.4: Ưu nhược điểm của việc vay vốn NH

- Chi phí huy động vốn rẻ hơn các hình

thức khác

- Thủ tục, thời gian huy động nhanh gọn

- Có thể gia hạn nợ, giãn nợ, đảo nợ khi

hết thời hạn vay

- Thời hạn vay linh hoạt

- Cân đối cơ cấu vốn để tỷ suất sinh lời

của vốn của DN cao hơn

- Lãi vay được xem là chi phí hợp lệ và

được khấu trừ thuế, giúp giảm số tiền DN

đóng thuế hàng năm

- Vốn vay sẽ làm cho chủ dự án quan tâm

đến hiệu quả hoạt động để đảm bảo khả

năng trả nợ vay

- Chủ DN nắm quyền kiểm soát toàn bộ

hoạt động DN Và chủ DN sẽ sở hữu toàn

bộ lợi nhuận của DN

- Giải ngân theo tiến độ dự án, DN kiểm

soát dòng tiền hiệu quả

- Phải có tài sản thế chấp

- Bị động trong quá trình vay vì số lượng vay là bao nhiêu còn phụ thuộc vào quyết định từ phía tổ chức tín dụng

- DN chịu sự giám sát của NH trong quá trinh sử dụng vốn vay

- Nếu DN không thanh toán khoản vay, khoản nợ của thẻ tín dụng đúng hạn, mức tín nhiệm của DN sẽ bị ảnh hưởng Điều

đó sẽ khiến DN sẽ gặp nhiều khó khăn khi vay vốn trong tương lai, hoặc có thể không được phép vay vốn

- DN huy động vốn vay càng nhiều nguy

cơ phá sản càng cao

- Chủ DN sẽ phải chịu nhiều trách nhiệm

về các khoản nợ

Có rất nhiều nguồn để có vốn vay: các NH, các quỹ tiết kiệm cho vay, các công

ty tài chính thương mại… Trong thời gian vừa qua, các tổ chức tín dụng đã phát triển nhiều loại sản phẩm và dịch vụ cho vay để phù hợp với từng loại hình kinh doanh

BĐS Một số hình thức tín dụng cơ bản: Tín dụng xây dựng, tín dụng BĐS thế chấp, cho thuê tài chính BĐS, tín dụng BĐS “Gác lửng” (Mezzanine)…

Vốn huy động có nhiều nguồn nhưng nguồn vay thế chấp là quan trọng nhất Muốn vay thế chấp thì người vay phải có đất đai và các tài sản khác làm vật thế chấp Còn muốn phát hành cổ phiếu thì thủ tục tương đối phức tạp chứ không đơn giàn như

vay NH

b Vốn ứng trước từ khách hàng

Các sản phẩm tín dụng huy động trực tiếp thông qua người mua BĐS: đây là kênh mà các CĐT các dự án xây dựng chung cư, căn hộ thường sử dụng để huy động vốn với giá rẻ (không phải trả lãi), và có thể huy động vốn theo từng giai đoạn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn Theo quy định tại NĐ 71 thì DN được huy động tối đa 70% giá trị căn nhà trước khi bàn giao nhà Huy động vốn của khách hàng thì có hai cách:

- Thứ nhất là huy động vốn theo hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, theo đó khách hàng sẽ ứng trước cho CĐT các khoản tiền nhất định theo từng giai đoạn quy định trong hợp đồng

- Thứ hai là huy động vốn theo kiểu góp vốn để xây dựng sau này được chia lợi nhuận hoặc được quyền mua nhà

Bảng 1.5: Ưu và nhược điểm vốn ứng trước từ khách hàng

- DN không phải trả lãi

- Khách hàng có thể mua sản phẩm với

nhiều ưu đãi

- Sức tiêu thụ phụ thuộc vào lòng tin của khách hàng và những biến động thị trường

- Khách hàng nhỏ lẻ với nguồn vốn nhỏ khó có thể tiếp cận với sản phẩm

CĐT kinh doanh BĐS và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải đảm bảo các nguyên tắc và yêu cầu sau đây:

+ Việc ứng trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi CĐT đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt

+ CĐT phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập BĐS

c Phát hành TP

Theo Luật Chứng khoán năm 2006 và NĐ 52/2006/NĐ-CP ngày 19/05/2006

TP DN là một loại chứng khoán nợ do DN phát hành, xác nhận nghĩa vụ trả gốc và lãi của DN phát hành đối với người sở hữu TP Một số loại TP DN như: TP chuyển đổi,

TP không chuyển đổi, TP có kèm theo chứng quyền, TP có bảo đảm, TP không có bảo đảm …

Bảng 1.6: Ưu và nhược điểm phát hành trái phiếu chuyển đổi

- Đáp ứng nhu cầu về vốn với chi phí

thấp cho các dự án: lãi suất TPCĐ thấp

nhưng chính khả năng có thể chuyển

đổi sang nhà/đất khuyến khích NĐT

mua TP

- Loại bỏ lãi suất cố định khi có sự

chuyển đổi

- Số cổ phiếu trong thị trường hiếm khi

gia tăng nhanh vì sự chuyển đổi xảy ra

trong khoảng thời gian dài

- Tránh được sự loãng giá trị tức thời số

lợi nhuận cơ bản của cổ phiếu

- Là loại chứng khoán có độ rủi ro thấp

Từ đó cho thấy khái niệm “TP BĐS” được gọi với ý nghĩa là việc phát TP để đầu tư vào BĐS hoặc người mua TP được kèm thêm quyền mua BĐS, nhà ở hoặc TP

có bảo đảm bằng BĐS Đây không phải là cách gọi chính thức được ghi nhận tại các văn bản pháp luật, mà xã hội trong thời gian vừa qua tự đặt tên gọi “TP BĐS” cho dễ hiểu, dễ phân biệt và phù hợp với việc huy động vốn phát triển dự án BĐS

1.3.3 Huy động vốn từ nước ngoài

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là hình thức đầu tư dài hạn của cá nhân hay công ty nước này vào nước khác bằng cách thiết lập cơ sở sản xuất, kinh doanh Cá nhân hay công ty nước ngoài đó sẽ nắm quyền quản lý cơ sở sản xuất kinh doanh này

Bảng 1.7: Ưu và nhược điểm khi sử dụng vốn FDI

- Bổ sung cho nguồn vốn trong nước

- Tiếp thu công nghệ và bí quyết quản lý

- Tham gia mạng lưới sản xuất toàn cầu

- Tăng số lượng việc làm và đào tạo nhân công

- Nguồn thu ngân sách lớn:

- FDI tăng dẫn đến nhập siêu tăng

- Rủi ro về tỷ giá khi các dự án FDI rút một nguồn vốn lớn về nước

1.3.4 Các hình thức khác

Chứng chỉ BĐS: đây là sản phẩm gắn kết thị trường BĐS và thị trường tài chính Thông qua thị trường chứng khoán, NĐT sẽ có cơ hội quảng bá hình ảnh, còn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn Sản phẩm này trước hết sẽ nhắm đến đối tượng các khách hàng chuyên nghiệp là NH, công ty bảo hiểm, chứng khoán sau đó sẽ mở rộng đối tượng khách hàng là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở Nếu mua TP công trình, NĐT không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành TP Nhưng đối với chứng chỉ BĐS, NĐT sẽ yên tâm hơn, vì đã có NH kiểm soát, giải ngân theo tiến độ triển khai dự án

Quỹ phát triển nhà ở: Theo quy định tại Điều 75 của NĐ 71/2010/NĐ-CP,

việc lập Quỹ phát triển nhà ở được hình thành từ nguồn tiền thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu NN trên địa bàn, với mức tối thiểu 10% từ tiền sử dụng đất của dự

án Mức thu cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định

Quỹ sẽ được sử dụng để tạo lập quỹ nhà ở thuộc sở hữu NN nhằm duy trì vai trò của NN trên thị trường, đảm bảo ổn định thị trường

Đồng thời, quỹ cũng hỗ trợ cho công tác GPMB để tạo quỹ đất dành cho phát triển NƠXH Đặc biệt, quỹ sẽ cho các CĐT dự án NƠXH vay với lãi suất ưu đãi và cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua NƠXH vay ưu đãi

1.4 NHỮNG BÀI HỌC KINH NGHIỆM TRÊN THẾ GIỚI VỀ HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.4.1 Kinh nghiệm phát triển quỹ tín thác đầu tư BĐS

Năm 1960 Mỹ là quốc gia đầu tiên thành lập REIT Hiện tại, có rất nhiều các quốc gia trên thế giới có luật quy định, điều chỉnh về REIT để phát triển thị trường BĐS như Nhật Bản, Singapore, Tây Ban Nha, Anh …

REIT được thành lập tại mỗi nước đều chịu sự chi phối, quản lý của các luật, các quy định trên khuôn khổ pháp lý Và được giám sát bởi ban gián đốc độc lập, các chuyên gia phân tích, kiểm toán, các phương tiện truyền thông chuyên về kinh doanh

và tài chính Sự vận hành hoạt động cũng khác nhau nhưng các REIT đều có điểm chung là REIT chỉ chú trọng đầu tư BĐS là chủ yếu

Để giảm thiểu và phân tán rủi ro cho quỹ thì REIT ở mỗi nước đều có những quy định riêng như:

Tại Mỹ, số cổ đông tối thiểu tham gia quỹ phải từ 100 trở lên và từ 5 nhà đầu tư

trở xuống không được nắm giữ hơn 50% tổng số cổ phần REIT REIT phải đầu tư ít nhất 75% tổng tài sản vào BĐS, TP chính phủ hoặc tiền mặt, không được sở hữu quá 10% chứng khoán của công ty cổ phần khác hoặc REIT khác Vào cuối mỗi quý, REIT không được có hơn 20% tổng tài sản của REIT là cổ phiếu của các Công ty con thuộc REIT

Tại Nhật, số vốn pháp định của REIT là 100 triệu JPY REIT chỉ phát hành

một loại cổ phiếu duy nhất là loại có quyền biểu quyết Điều kiện để REIT niêm yết là REIT phải là quỹ dạng đóng, có ít nhất 70% tổng tài sản đầu tư vào BĐS (tại Nhật), tài sản thuần phải hơn 1 tỷ JPY và tổng tài sản phải hơn 5 tỷ JPY, và có hơn 1.000 nhà đầu tư REIT Nhật không được phép đầu tư vào BĐS ở nước ngoài và không được sở hữu từ 50% trở lên tổng số cổ phần có quyền biểu quyết của một công ty khác

Tại Sigapore, để niêm yết trên Sở giao dịch thì REIT phải có vốn tối thiểu là

20 triệu SGD và phải có ít nhất 25% vốn REIT được nằm giữ bời ít nhất 500 nhà đầu

tư cá nhân REIT có thể đầu tư ít nhất 35% tổng tài sản vào BĐS và ít nhất 70% vào BĐS và tài sản liên quan đến BĐS REIT không phát triển tài sản, không đầu tư vào đất trống và tài sản thế chấp Nợ vay không vượt quá 35% tổng tài sản của REIT

Tại Tây Ban Nha, vốn tối thiểu của một REIC hay REIF là 9 triệu EUR Mỗi

RECII phải có tối thiểu 100 cổ đông Các RECII không bắt buộc phải niêm yết Về hoạt động, RECII phải có mục đích đầu tư vào BĐS đô thị để cho thuê; ít nhất 50% tài sản phải bao gồm khu dân cư, nhà ở cho sinh viên hoặc người lớn tuổi; Thời gian đầu

tư tối thiểu là 3 năm; RECII có thể đầu tư 35% tổng tài sản vào một BĐS riêng lẻ; REIF được đầu tư 10% và REIC đầu tư 20% tổng tài sản vào các Công ty niêm yết

Tại Anh, một công ty niêm yết phải có vốn tối thiểu là 50 ngàn GBP Một cổ

đông không thể nắm giữ hơn 10% tổng số cổ phiếu có quyền biểu quyết REIT bắt buộc phải niêm yết trên Sở Giao dịch London hoặc các Sở Giao dịch khác theo quy định REIT phải nắm giữ ít nhất là 3 tài sản riêng lẻ, một tài sản không thể chiếm hơn 40% thị giá của toàn danh mục đầu tư REIT được miễn thuế đối với lợi nhuận thu từ hoạt động kinh doanh cho thuê BĐS trong nước, với điều kiện là ít nhất 75% thu nhập thuần phát sinh từ cho thuê BĐS và REIT phải có ít nhất 75% tổng tài sản được sử dụng trong kinh doanh cho thuê

1.4.2 Kinh nghiệm phát triển NƠXH

Sigapore là nước đi đầu và thành công trong việc xây dựng NƠXH Ủy ban nhà

ở và phát triển Singapore (HDB) đã thiết kế và xây dựng nhà ở giá cả phải chăng có chất lượng trên toàn đảo quốc Singapore Gần nửa thế kỷ qua, HDB đã cung cấp nhà ở cho người Singapore Đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho hơn 80% dân số Singapore, với khoảng 900.000 căn hộ

Để sở hữu một căn hộ HDB, một hộ gia đình phải có tối thiểu hai thành viên và thu nhập hàng tháng của hộ gia đình tối đa không quá 8.000 đô la Singapore Tài trợ của Chính phủ luôn là yếu tố quan trọng đối với chương trình nhà ở tập thể và nó đảm bảo rằng người Singapore nào cũng có thể mua được một căn hộ HDB Chính phủ cũng tài trợ cho người mua căn hộ HDB vay trả góp

Để tài trợ cho các yêu cầu về chương trình phát triển nhà ở, thỉnh thoảng, HDB cũng phát hành TP theo chương trình TP Trung hạn và thâm hụt hàng năm của HDB được Chính phủ Singapore bù đắp

HDB cũng đưa ra nhiều lựa chọn rộng rãi đáp ứng các nhu cầu nhà ở đa dạng:

Có 6 loại căn hộ khác nhau để người dân chọn lựa Loại phổ biến nhất là căn hộ bốn phòng, khoảng 90m2, với 3 phòng ngủ, một phòng khách, một kho chứa đồ, hai buồng tắm và một nhà bếp Ngoài ra HDB còn cung cấp các căn hộ nhỏ cho người già, người độc thân … căn hộ nhỏ hơn nhưng vẫn là một phần của cộng đồng, gần gũi với gia đình và bạn bè

HDB cũng mời khu vực tư nhân tham gia phát triển và bán các dự án mới, khuyến khích đổi mới sáng tạo về thiết kế và tạo ra giá trị xứng đáng hơn cho người mua

Những gia đình có thu nhập thấp cũng được hỗ trợ thêm Ngoài các trợ cấp hiện tại về nhà ở, họ cũng được trợ cấp nhà ở bổ sung (Additional Housing Grant) để mua căn hộ đầu tiên Một số gia đình không có đủ khả năng mua, HDB cung cấp các căn hộ cho thuê, với giá cho thuê được trợ giá

Còn tại Hàn Quốc KNHC là một tổ chức xã hội lớn nhất được tạo ra nhằm

cung cấp các nhà ở công cộng Hàn Quốc Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC cũng như tổ chức nó để có thể tiếp tục đảm trách vấn đề phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp Trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính KNHC phải dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ những người mua nhà, để có thể phát triển thêm chương trình nhà ở KNHC được cho phép thu hồi đất

để phục vụ chương trình xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp Vì thế, KNHC

có thể lấy được đất với giá cả do chính quyền địa phương quy định KNHC còn có nghĩa vụ phải xây dựng các khu nhà ở diện tích nhỏ, mà các khu này thường không đem lại mức lợi nhuận đáng kể nào Để cân đối lại khoản thâm hụt này, KNHC đã tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình, tiến hành triển khai dự án tại các thành phố lớn nơi mà nhu cầu về nhà đang ở mức cao và dựa vào các chương trình BĐS lớn hay chương trình các khu đô thị mới, nơi mà KNHC có thể bán các khu đất thương mại cũng như các công trình với giá cao

Các nhà đầu tư phải trình dữ liệu để chứng minh mức giá của họ bao gồm phí đất cũng như phí xây dựng Tuy nhiên việc quản lý giá không đơn giản, mà ngược lại gây nhiều ảnh hưởng tiêu cực, cản trở việc cung cấp nhà ở Vào năm 1981, khi chính phủ vừa phải thúc đẩy việc phát triển nhà ở, vừa khuyến khích nền kinh tế và ủng hộ

kế hoạch xây dựng 5 triệu ngôi nhà, chính quyền thành phố Seoul đã hoãn lại việc quản lý giá đối với loại nhà 85m2 hay nhà nhiều tầng Lập tức giá bán của các căn hộ mới tăng lên chóng mặt Vì thế, chính quyền thành phố Seoul đã lập ra một mức giá trần Mức giá này được ổn định đến 1989, khi một hệ thống mới gọi là Hệ Thống Liên Kết Giá ra đời thay thế nó Dưới hệ thống này, giá nhà mới được lập ra theo Luật Xúc Tiến Xây Dựng Nhà vốn được quy định và được thông qua bởi chính quyền- dựa trên phí đất và phí xây dựng chuẩn

Quản lý giá đã bị xem là tạo điều kiện cho việc đầu cơ Nhu cầu về nhà ở luôn vượt mức cung khi thực hiện hệ thống quản lý giá này Điều này làm gia tăng tình hình đầu cơ nhà đất, do đó NN lại phải đặt ra các quy định về việc bán các căn hộ mới xây

và HCPL là cơ quan đã đưa ra các quy định này Các căn nhà mới xây từ nguồn tài chính vay của NHF và KHN phải được bán ra với giá ưu đãi cho những người tham gia vào chương trình gởi tiền tiết kiệm nhưng chưa có nhà trong một thời gian nhất định, những người này không được phép bán hoặc cho thuê lại nhà mới của họ trước thời hạn quy định, và thường là 2 năm

Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu là một chương trình cho những người muốn mua nhà và mua lần đầu tiên vay, khoản vay này có thể lên đến 100 triệu Won cho diện tích 85m2 hoặc thấp hơn, hoặc 70% giá căn nhà Chương trình tiền gửi Chonsei sẽ cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương

và có thu nhập thấp, nhưng chưa có nhà riêng

Các khoản cho vay cũng được giành cho dự án nâng cấp các khu định cư cho người có thu nhập thấp: có thể từ 15-20 triệu Won cho một căn nhà riêng biệt hoặc đai gia đình Bên cạnh đó, các khu đất thuộc sở hữu NN được trang bị cơ sở hạ tầng đầy

đủ cũng được bán ra với mức giá đã được giảm

Tại Pháp, NN chủ động can thiệp bằng cách đặt ra khung pháp lý cho sự hình

thành chung cư xã hội, đặc biệt là xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật cho căn hộ trong

chung cư xã hội Dù mang tên “NƠXH” nhưng nhà ở đó cũng có đầy đủ các tiện nghi đặc trưng cho cuộc sống của người dân đô thị phục vụ tốt cho cuộc sống hàng ngày của họ

Để đảm bảo quỹ NƠXH, mỗi khu vực sẽ được tính toán cụ thể nhu cầu NƠXH,

từ đó phân bổ vào các dự án Đặc biệt, NƠXH không xây dựng thành một khu vực riêng mà các dự án từ 800m2 sàn trở lên sẽ phải có tối thiểu 2 căn hộ NƠXH Mỗi địa phương phải đảm bảo số căn hộ NƠXH bằng 20% tổng số căn hộ trên địa bàn

Có thể thấy để phát triển NƠXH thì chính quyền các nước đã phải:

- Thành lập một cơ quan chuyên lo cung cấp, phát triển nhà ở cho dân và đứng ra bù đắp chi phí nếu có thâm hụt

- Khuyến khích công ty xây dựng nhà diện tích nhỏ, bắt các công ty xây dựng NƠXH cho dân Căn cứ nhu cầu cụ thể về nhà ở để phân bổ cho các dự án cho các dự án, các địa phương

- Có nhiều loại nhà với diện tích lớn nỏ khác nhau để phù hợp với khả năng và số người của mỗi gia định, có cả những căn hộ mi ni cho người già, người độc thân

- Hỗ trợ thêm cho các gia đình có thu nhập thấp để mua căn nhà đầu tiên Với người nghèo hơn có thể ở các căn nhà thuê với giá cho thuê được trợ giá

- Cho thuê một thời gian rồi bán lại đất theo gía NN chứ không theo giá thị trường

- Bắt các công ty cũng như người lao động tham gia chương trình gửi tiết kiệm nhưng chưa có nhà và không được bán và cho thuê theo thời hạn quy định

1.4.3 Kinh nghiệm chứng khoán hóa BĐS

Thông qua quá trình CKH, các NH cho vay BĐS có thể chuyển rủi ro tín dụng

và rủi ro thanh toán sớm Chính điều này đã kích thích NH mở rộng và tăng trưởng tín dụng BĐS quá mức và rủi ro xuất hiện mang tính tất yếu khi thị trường BĐS biến động

và khủng hoảng Do đó, đòi hỏi các NH phải tôn trọng đầy đủ các nguyên tắc và điều kiện tín dụng trong mọi trường hợp

Phát triển và ứng dụng kỹ thuật CKH cần chuẩn bị kỹ lưỡng và có bước đi thích hợp, cần đảm bảo khai thác đúng vai trò, ý nghĩa của công cụ này là tạo nguồn vốn cho

thị trường BĐS, giúp người dân mua được nhà và CĐT có vốn để phát triển dự án Để CKH phát triển cần:

1.4.4 Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài chính nhà ở

Có thể thấy hầu hết các nước trên thế giới phát triển nhà ở và thị trường BĐS đều xây dựng một chiến lược lâu dài Người mua nhà được chuẩn bị và hỗ trợ từ các chương trình của Chính phủ:

Tại Thái Lan, GHB tạo nguồn vốn cho thị trường BĐS bằng cách nhận các

khoản đặt cọc tiết kiệm và phát hành TP

Tại Sigapore, Gửi tiết kiệm bắt buộc vào quỹ dự phòng trung ương là chính

sách mà Chính phủ Singapore áp dụng Nhờ chính sách này mà HDB có nguồn vốn lớn để xây dựng nhà ở và cũng nhờ tiết kiệm mà người dân dễ dàng mua được nhà ở của cơ quan này để trở thành chủ sở hữu căn hộ của mình

Tại Nhật Bản, Công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ (GHLC) được thành

lập với mục đích tạo ra các khoản cho vay dài hạn và lãi suất thấp cho xây dựng hoặc mua nhà ở đã đảm bảo cho mọi người có thể có được nhà ở của mình trong phạm vi có thể Phần lớn số vốn của GHLC được huy động từ hệ thống TP tiết kiệm nhưng không trực tiếp từ ngân sách NN, "ngân quỹ đầu tư và chương trình cho vay" gồm tiết kiệm bưu điện và tiền trợ cấp bảo hiểm hưu trí Một phần khác từ tiền đền bù, khế ước nhà,

sở hữu tích luỹ khế ước nhà và các khoản cho vay tư nhân

1.4.5 Quy hoạch, Phát triển cho thuê nhà ở – Kinh nghiệm từ Anh Quốc

Trong quá trình phát triển nhà ở cho dân, nước Anh đặc biệt chú ý tới công tác quy hoạch Yêu cầu quy hoạch khu nhà ở của Anh là quy phạm kỹ thuật cần phải tuân thủ mà Chính phủ Anh định ra đối với việc quy hoạch khu nhà ở Nội dung yêu cầu quy hoạch chủ yếu gồm: