Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện thanh oai, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ************ NGUYỄN ĐÌNH QUÝ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, NĂM 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ************ NGUYỄN ĐÌNH QUÝ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRẦN VĂN CHÍNH HÀ NỘI, NĂM 2014 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii LỜI CẢM ƠN Tôi chân thành gửi lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo PGS.TS. Trần Văn Chính, người đã chỉ bảo và hướng dẫn tôi tận tình trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài này. Lời khuyên hữu ích của thầy, ngay từ đầu đã giúp tôi có sự điều chỉnh kịp thời, định hướng lại phạm vi nghiên cứu để đề tài có thể hoàn thành đúng tiến độ đề ra. Xin cám ơn Ban Giám hiệu, Ban đào tạo sau đại học, các thầy, cô thuộc Khoa Quản lý Đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành Luận văn. Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm, anh em đồng nghiệp nơi tôi đang công tác, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập. Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện Luận văn. Xin cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND thị trấn Kim Bài, UBND xã Cự Khê, UBND xã Cao Dương đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu. Xin gửi lời cảm ơn tới bạn bè, các anh chị em học viên lớp K21 QLDD B đã động viên và giúp đỡ tôi trong những lúc tôi gặp khó khăn. Cuối cùng xin trân trọng cảm ơn bố, mẹ, anh chị và người vợ yêu quý đã luôn ở bên cạnh động viên và giúp đỡ tôi học tập, làm việc và hoàn thành Luận văn. Ngoài sự tri ân trên đây, tôi xin cam đoan những nội dung được trình bày trên đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được thực hiện với sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Trần Văn Chính. Tôi rất biết ơn và mong nhận được những đóng góp và ý kiến phản hồi đối với nội dung nghiên cứu của Luận văn này. Học Viên Nguyễn Đình Quý Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii MỤC LỤC Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các từ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii MỞ ĐẦU 1 1 Tính cấp thiết của đề tài 1 2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 2 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 4 1.1.1 Quyền sở hữu 4 1.1.2 Quyền sử dụng đất 8 1.1.3 Khái niệm về quyền của người sử dụng đất 10 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 13 1.2.1 Các nước phát triển 13 1.2.2 Các nước trong khu vực 19 1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam 25 1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 25 1.3.2 Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất 29 1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam 31 1.3.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 35 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 2.1 Đối tượng nghiên cứu 38 2.2 Phạm vi nghiên cứu 38 2.3 Nội dung nghiên cứu 38 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Oai 38 2.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất tại huyện Thanh Oai 38 2.3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu 38 2.3.4 Một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn 38 2.4 Phương pháp nghiên cứu 38 2.4.1 Phương pháp điều tra thu thu thập tài liệu, số liệu 38 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 39 2.4.3 Phương pháp điều tra nhanh nông thôn có sự tham gia của người dân 40 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 40 2.4.5 Phương pháp xử lý số liệu 40 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai 42 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 42 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 47 3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Thanh Oai 55 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 55 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai của huyện Thanh Oai 58 3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 62 3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62 3.3.2 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 65 3.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 68 3.3.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 71 3.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 74 3.3.6 Tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 76 3.3.7 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 79 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v 3.3.8 Đánh giá chung tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai 86 3.4 Một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai 88 3.4.1 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận 88 3.4.2 Giải pháp về công tác tuyên truyền 89 3.4.3 Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất 89 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91 5.1 Kết luận 91 5.2 Kiến nghị 92 Tài liệu tham khảo 93 Phụ lục 95 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ 1. BĐS Bất động sản 2. CNH Công nghiệp hóa 3. GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4. GTSX Giá trị sản xuất 5. HĐH Hiện đại hóa 6. HĐND Hội đồng nhân dân 7. KT-XH Kinh tế - xã hội 8. QSDĐ Quyền sử dụng đất 9. TNMT Tài nguyên và Môi trường 10. UBND Ủy ban nhân dân 11. VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii DANH MỤC BẢNG Số bảng Tên bảng Trang 3.1 Diện tích các loại đất trên địa bàn huyện Thanh Oai 45 3.2 Giá trị, cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm 48 3.3 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm 49 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyện Thanh Oai 55 3.5 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã 62 3.6 Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các xã 66 3.7 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các xã 69 3.8 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã, thị trấn 72 3.9 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ theo các xã, thị trấn 75 3.10 Tình hình thu hồi đất theo các xã, thị trấn 78 3.11 Trình tự thực hiện một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai 81 3.12 Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất. 83 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii DANH MỤC HÌNH Số hình Tên hình Trang 2.1 Sơ đồ vị trí 3 điểm nghiên cứu 41 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Thanh Oai - TP. Hà Nội 42 3.2 Tình hình phát triển kinh tế huyện Thanh Oai 48 3.3 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai 49 3.4 Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp huyện Thanh Oai năm 2013 56 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1 MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ rệt và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: - Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định. [...]... vẫn có một số quyền chưa thực hiện hay thực hiện chưa đúng theo quy định Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 2.1 Mục đích nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội - Đề xuất... thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003) Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định... thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai đạt hiệu quả hơn Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 2.2 Yêu cầu - Rút ra được những tồn tại chính trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Oai - Đưa ra các giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ phù hợp với điều kiện của huyện Thanh. .. quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất - Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định còn nhiều bất cập Thanh Oai là huyện ngoại thành nằm ở phía Tây Nam của thành phố Hà Nội, có vị trí địa lý liền... giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm quyền sử dụng đất và “người sử dụng đất , hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Quốc hội, Luật Đất đai 1993) Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức... đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Quyền sở hữu đất đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai và quyền định đoạt đất đai Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau: - Quyền chiếm hữu về đất đai Theo Nguyễn Đình Bồng,... nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong... xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các. .. QSDĐ Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới Đối với người sử dụng đất nước ngoài,... mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở Cũng theo Nguyễn Thị Mai, 2002 thì Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình . - Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn. 3.3.8 Đánh giá chung tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai 86 3.4 Một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai. cho thuê quyền sử dụng đất 65 3.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 68 3.3.4 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 71 3.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế