5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
3.5 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã
STT Chỉ tiêu đánh giá Thị trấn
Kim Bài Xã CKhê ự Xã Cao Dương Tổng 1. Tổng số trường hợp chuyển nhượng
(Trường hợp) 45 44 22 111 Trong đó: Đất ở 45 44 22 111 Đất vườn, ao liền kề 0 0 0 0 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 2. Diện tích (m2) 4.196,4 3.269,3 1.624,9 9.090,6 3. Tình hình thực hiện thủ tục Đăng ký biến động (Trường hợp) 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 36 34 7 77
3.2. Chỉ khai báo tại UBND xã 3 6 6 15
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 6 4 9 19
3.4 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0
4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng (Trường hợp)
4.1 GCNQSDĐ 36 34 18 88
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 9 10 4 23
4.3 Không có giấy tờ 0 0 0 0
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 63 Tất cả các trường hợp tham gia chuyển nhượng được hỏi đều diễn ra trên đất ở (không có trường hợp nào chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng đất ao, vườn liền kề hay đất nông nghiệp). Điều này có thể lý giải bởi tâm lý lo ngại của người nhận chuyển nhượng về điều kiện được xây dựng nhà ở sau khi nhận chuyển nhượng và tình hình quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ, cơ quan quản lý Nhà nước ngày càng có các biện pháp xử lý nghiêm đối với những trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích.
Có thể nói, tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở tại 3 xã, thị trấn có điều kiện phát triển khác nhau thì có sự khác biệt thể hiện tại Bảng 3.4. Tại thị trấn và xã có công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển việc mua bán đất diễn ra sôi động hơn tại xã thuần nông, xa trung tâm hành chính. Tuy nhiên, ở mỗi xã khác nhau cũng có sự biến đổi khác biệt:
Đối với thị trấn Kim Bài là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của huyện nên lượng chuyển nhượng là rất lớn và khá ổn định. Tuy nhiên, từ năm 2009- 2013, sau khi sát nhập về Hà Nội, cùng với đó là sự đầu tư về cơ sở hạ tầng được nâng lên thì lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có xu hướng tăng lên (số trường hợp chuyển nhượng trong giai đoạn này là 35 trường hợp, chiếm 45,54% số trường hợp của cả 3 xã, thị trấn điều tra, trong đó có đến 10 hộ tham gia chuyển nhượng 2 lần). Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được mở rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc công bố quy hoạch tổng thể toàn huyện từ 2010-2020 thì lượng giao dịch mua bán tại thị trấn Kim Bài diễn ra rất mạnh.
Tại xã Cự Khê cũng như các xã lân cận như Bích Hoà, Mỹ Hưng, Cao Viên, Bình Minh, Tam Hưng, Thanh Cao, Thanh Mai và Kim An là những xã có biến động đất đai nhiều nên lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất sôi động. Cả thời kỳ có 38 trường hợp tham gia chuyển nhượng (chiếm 39,64% số trường hợp của cả 3 xã, thị trấn điều tra), trong đó có 6 trường hợp tham gia
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 64 chuyển nhượng 2 lần. Song nhìn chung thực tế lượng giao dịch trên địa bàn đã giảm đi trong những năm gần đây do tình hình suy thoái kinh tế và sự đóng băng của thị trường bất động sản. Nhu cầu của người dân về đất ở thì vẫn ngày càng tăng lên nhưng do tâm lý chờ đợi, mong muốn giá đất tiếp tục giảm sâu hơn nên lượng giao dịch trên thị trường không có biến đổi nhiều.
Đối với những xã thuần nông như Cao Dương, Thanh Văn, Thanh Thuỳ, Đỗ Động, Kim Thư, Phương Trung, Tân Ước, Dân Hoà, Liên Châu, Xuân Dương và Hồng Dương, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ ít xảy ra hơn, trong cả thời kỳ chỉ có 22 trường hợp tham gia chuyển nhượng (chiếm 19,82% số trường hợp của cả 3 xã, thị trấn điều tra). Lý giải cho vấn đề này là do diện tích đất ở nông thôn của mỗi hộ gia đình, cá nhân là rất rộng (có hộ có diện tích gần 2 nghìn mét vuông) do đó nhu cầu về đất ở là không lớn, các trường hợp tham gia chuyển nhượng chủ yếu là những hộ muốn ra mặt đường để thuận tiện cho việc làm ăn buôn bán.
Nhìn vào Bảng 3.4 ta thấy số lượng người chuyển nhượng QSDĐ đến đăng ký tại cơ quan nhà nước theo quy định là rất cao với 77 trường hợp (chiếm 69,37% số trường hợp tham gia chuyển nhượng); có 15 trường hợp chỉ thực hiện khai báo tại UBND xã, thị trấn; còn 19 trường hợp mua bán chỉ bằng giấy tờ viết tay, chiếm 17,12% số trường hợp tham gia chuyển nhượng. Trong 34 trường hợp chưa hoàn tất các thủ tục theo quy định, có 23 trường hợp chưa được cấp Giất chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này chứng tỏ đa số người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên, do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 65 thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ để đảm bảo việc thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất.
3.3.2 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Qua theo dõi trên địa bàn huyện, người sử dụng đất ở đang thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo hai hình thức chủ yếu là xây dựng nhà ở với diện tích nhỏ có số lượng nhiều để cho thuê nhà trọ (đối với các xã gần các trường học, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, gần trung tâm thành phố) hoặc xây dựng nhà cho các tổ chức, hộ gia đình kinh doanh thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện cho thuê nhà thì người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế theo quy định của pháp luật. Trước ngày 01/01/2009, người cho thuê phải nộp các khoản Giá trị gia tăng và Thu nhập doanh nghiệp ước tính tổng số khoảng 22,5% doanh thu. Từ sau ngày 01/01/2009, người cho thuê nhà đất phải nộp thuế Giá trị gia tăng và thuế Thu nhập cá nhân khoảng 4% tổng doanh thu. Như vậy, Nhà nước đã giảm thuế thu khi cho thuê nhà đất để tạo điều kiện khuyến khích người cho thuê nhà đất thực hiện thủ tục khai báo nộp thuế.
Theo Chi cục thuế huyện Thanh Oai, hàng năm huyện thất thu thuế nhà do các hộ gia đình có nhà cho thuê chưa tự giác kê khai nộp thuế, trừ một số ít trường hợp cho tổ chức kinh doanh làm trụ sở công ty thuê nhà đất. Người cho thuê nhà đất chỉ đến cơ quan thuế kê khai nộp tiền thuế cho thuê nhà đất khi tổ chức thuê nhà đất yêu cầu có hoá đơn, chứng từ đầu vào cho doanh nghiệp thuê nhà đất. Thực tế là không có biện pháp chế tài đủ mạnh của Nhà nước nên việc quản lý thu thuế cho thuê nhà đất rất khó khăn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 66 Các hộ cho thuê đất nông nghiệp chủ yếu là những hộ muốn chuyển đổi ngành nghề sản xuất nhưng không muốn trả lại đất nông nghiệp, họ muốn giữ lại diện tích đất nông nghiệp nhằm mục đích chờ dự án để được đền bù. Các trường hợp cho thuê chủ yếu với thời gian ngắn từ 1-3 năm, nguyên nhân là những người cho thuê muốn chủ động trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất thì dễ dàng đòi lại.
Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại 3 xã, thị trấn nghiên cứu thể hiện tại Bảng 3.6. và phụ lục 03.