5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
3.8 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các xã, thị trấn
STT Chỉ tiêu đánh giá Thị trấn
Kim Bài Xã CKhê ự Xã Cao Dương Tổng 1 Tổng số trường hợp tặng cho (Trường hợp) 21 25 23 69 Trong đó: Đất ở 21 25 23 69 Đất vườn, ao liền kề 0 0 0 0 2 Diện tích (m2) 1.850,2 1.291,2 5.176,5 8.317,9 3 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động (Trường hợp) 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 11 14 13 38
3.2 Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 4 0 4 8
3.3 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0 0 0 3.4 Không có giấy tờ 6 11 6 23 4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm tặng, cho (Trường hợp) 4.1 GCNQSDĐ 15 14 15 44 4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 2 6 0 8 4.3 Không có giấy tờ 4 5 8 17
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Qua bảng số liệu ta thấy, số trường hợp tặng cho ở các xã, thị trấn diễn ra khá đồng đều nhau: thị trấn Kim Bài với 21 trường hợp, chiếm 30,43%; xã Cự Khê có 25 trường hợp, chiếm 36,23%; xã Cao Dương có 23 trường hợp, chiếm 33,34% số trường hợp tham gia tặng, cho.
Trong tổng số hộ điều tra, có 45 hộ tặng cho và nhận tặng cho QSDĐ ở, trong đó có 19 hộ thực hiện từ 2-3 lần, dẫn đến số trường hợp tặng cho và nhận tặng cho là 69 trường hợp (với diện tích 8.317,9 m2). Trong đó, có 38 trường hợp hoàn tất các thủ tục theo quy định (chiếm 55,07%), 8 trường hợp chỉ khai báo tại UBND xã và 23 trường hợp không làm bất kỳ giấy tờ gì khi tặng cho quyền sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 73 Phần lớn là các trường hợp tặng cho QSDĐ ở là các trường hợp bố mẹ, ông bà cho con, cháu khi ra ở riêng hoặc anh chị em trong gia đình do lấy chồng, lấy vợ xa nhà cho nhau để được sống gần nhau. Những người tặng cho và người nhận tặng cho là những người trong cùng một gia đình, cùng huyết thống, vì vậy theo họ không cần thiết phải làm các thủ tục khai báo rườm rà, phức tạp. Đây là nguyên nhân chính của tình trạng không khai báo khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ. Ngoài ra, sự tác động của Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 đã ảnh hưởng đến người sử dụng đất thực hiện thủ tục tặng cho QSDĐ. Do thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp nhận quà tặng ở mức (Giá trị BĐS nhận quà tặng - 10.000.000đ)x 10%, trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân là bố, mẹ, con, anh, chị em ruột. Riêng trường hợp anh, chị em dâu, rể không được miễn. Nên để giảm tiền thuế thu nhập cá nhân, những trường hợp tặng cho QSDĐ từ anh chị em sang nhau, có yếu tố dâu, rể thường chuyển sang làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ để áp mức thuế là 2%.
Thời gian gần đây, do nhận thức tăng lên của người dân về pháp luật nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng nên việc thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ đã được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, số lượng các trường hợp thực hiện đăng ký biến động theo quy định vẫn chưa cao (chỉ có 55,07% số trường hợp thực hiện). Tuy nhiên, trong 31 trường hợp tặng cho chưa hoàn tất các thủ tục theo quy định, có 25 trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận. Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến việc thực hiện đúng các quy định của người sử dụng đất, cơ quan Nhà nước chỉ thực hiện các chuyển dịch khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận; những trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận họ phải chấp nhận làm giấy tờ viết tay hoặc không làm bất kỳ loại giấy tờ gì khi thực hiện QSDĐ của mình.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 74 Vì vậy, để người dân hiểu và thực hiện các quyền sử dụng đất của mình theo đúng quy định, cơ quan quản lý nhà nước cần đẩy mạnh tuyên truyền chính sách, pháp luật trên các phương tiện thông tin đại chúng, cải cách các thủ tục hành chính để người dân dễ dàng thực hiện; hoàn thiện thể chế chính sách, đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
3.3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT, người sử dụng đất phải đến Phòng Tài nguyên và môi trường (đối với Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (đối với Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp) để làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng.
Kết quả tổng hợp số liệu điều tra các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ thể hiện ở Bảng 3.9; phụ lục 06a và phụ lục 06b.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 75
Bảng 3.9 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ theo các xã, thị trấn
STT Chỉ tiêu đánh giá Thị trấn
Kim Bài Xã CKhê ự Xã Cao Dương Tổng 1 Tổng số trường hợp thế chấp (trường hợp) 10 6 4 20 Trong đó: Đất ở 10 6 4 20 Đất vườn, ao liền kề 0 0 0 0 2 Diện tích (m2) 2.936,0 1.011,9 1.153,0 5.100,9 3 Thời hạn thế chấp (trường hợp) 3.1 1-3 năm 6 4 3 13 3.2 3-5 năm 4 2 1 7 3.3 5-10 năm 0 0 0 0 4 Tình hình thực hiện thủ tục Đăng ký thế chấp (trường hợp) 4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 10 6 4 20 4.2 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0 0 0 5 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thế chấp (trường hợp) 5.1 GCNQSDĐ 10 6 4 20 5.2 Giấy tờ hợp pháp khác 0 0 0 0 5.3 Không có giấy tờ 0 0 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Theo kết quả điều tra, trên địa bàn huyện Thanh Oai chỉ thực hiện thế chấp QSDĐ ở. Trong 150 trường hợp được hỏi, có 20 trường hợp thực hiện quyền thế chấp, chiếm 13,34% tổng số hộ điều tra. Kết quả cũng cho thấy tình hình thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ chủ yếu diễn ra tại thị trấn và các xã phát triển (thị trấn Kim Bài chiếm 50% số trường hợp, xã Cự Khê chiếm 30% số trường hợp). Hầu hết các trường hợp thế chấp trên địa bàn đều có thời gian thế chấp ngắn từ 1-3 năm với 13 trường hợp, chiếm 65% số trường hợp, số còn lại thế chấp từ 3-5 năm. Điều này cho thấy mức độ sử dụng QSDĐ để vay vốn làm ăn cũng như phát triển kinh tế tại thị trấn và các xã phát triển như Cự Khê, Bích
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 76 Hoà, Mỹ Hưng, Cao Viên, Bình Minh, Tam Hưng, Thanh Cao, Thanh Mai và Kim An là rất lớn.
Tại xã Cao Dương cũng như các xã Thanh Văn, Thanh Thuỳ, Đỗ Động, Kim Thư, Phương Trung, Tân Ước, Dân Hoà, Liên Châu, Xuân Dương và Hồng Dương, người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp hoặc buôn bán nhỏ lẻ nên họ ít sử dụng đến quyền thế chấp bằng QSDĐ, chỉ có 4 trường hợp chiếm 20% tổng số trường hợp cả thời kỳ tại 3 xã, thị trấn điều tra. Ở những xã này, những hộ sử dụng QSDĐ để thế chấp chủ yếu là những hộ cần tiền để phát triển sản xuất, kinh doanh buôn bán của mình, thời hạn thế chấp ngắn từ 1-3 năm.
Trong 20 trường hợp thực hiện thế chấp, bảo lãnh thì 100% số hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất ở tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất; không có hộ gia đình, cá nhân nào làm thủ tục thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Toàn bộ số trường hợp thế chấp đều đã được cấp GCNQSDĐ và hoàn tất thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước. Ngân hàng chỉ cho thế chấp, bảo lãnh đối với quyền sử dụng đất ở và buộc người dân phải đăng ký với cơ quan Nhà nước. Đối với đất nông nghiệp, theo quy định của pháp luật cũng được thế chấp, bảo lãnh nhưng mục đích sử dụng vốn vay khi thế chấp quyền sử dụng loại đất này, pháp luật quy định rất chặt chẽ, người dân chỉ được sử dụng vốn vay vào sản xuất nông nghiệp, không sử dụng vào các mục đích sản xuất - kinh doanh nói chung hoặc tiêu dùng nên hạn chế việc thế chấp của người dân.
3.3.6 Tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất thì mới phát sinh quyền được bồi thường của người sử dụng đất, nhưng phải đúng chính sách, pháp luật.
Việc thu hồi đất trong trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng là hành vi chuyển quyền sử
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 77 dụng đất đặc biệt, không phải là một sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc, phần bất lợi không mong muốn lại thuộc về người bị thu hồi. Bởi vậy, việc giải quyết thỏa đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng thể hiện ở việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Việc tính toán mức độ bồi thường cho người bị thu hồi đất dựa trên cơ sở nào? Đó là vấn đề chủ yếu cần được xem xét nhằm giải quyết thỏa đáng lợi ích của người bị thu hồi và được bồi thường.
Vấn đề phức tạp hơn là mức bồi thường là bao nhiêu và dựa trên cơ sở nào để tính toán bồi thường thiệt hại để người bị thu hồi được đảm bảo quyền lợi của mình, nếu không đạt được như mong muốn, người sử dụng đất có quyền được khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Trên thực tế hầu như dự án giải phóng mặt bằng nào cũng có những trường hợp khiếu nại về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước. Tuy nhiên, những năm gần đây việc thay đổi liên tục chính sách bồi thường theo hướng có lợi cho người bị thu hồi đất đã tạo được tâm lý tốt cho người dân trong việc bàn giao mặt bằng...
Trên địa bàn 3 xã, thị trấn điều tra trong giai đoạn từ 2009-2013 chỉ có xã Cự Khê thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện Dự án Khu đô thị Thanh Hà Cienco 5. Kết quả tổng hợp tình hình thu hồi đất tại các xã, thị trấn điều tra thể hiện ở Bảng 3.10.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 78
Bảng 3.10 Tình hình thu hồi đất theo các xã, thị trấn
STT Chỉ tiêu đánh giá Thị trấn
Kim Bài Xã CKhê ự Xã Cao Dương Tổng 1 Tổng số hộ bị thu hồi đất (Hộ) 0 21 0 21 Trong đó: Đất ở 0 0 Đất nông nghiệp 21 21 2 Diện tích bị thu hồi (m2) 0 6.230,0 0 6.230,0 3 Tỷ lệ thu hồi 0 0 3.1 Số hộ bị thu hồi diện tích dưới 30% 15 15 3.2 Số hộ bị thu hồi diện tích từ 30-50% 5 5 3.3 Số hộ bị thu hồi diện tích trên 50% 1 1
4 Tình trạng việc làm sau khi bị thu hồđất
nông nghiệp 0 0
4.1 Tiếp tục sản xuất nông nghiệp 15 15
4.2 Buôn bán nhỏ, làm dịch vụ 5 5
4.3 Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp 1 1
4.4 Làm nghề khác 4.5 Không có việc làm 5 Sử dụng tiền đền bù vào mục đích 0 0 5.1 Xây dựng mới và sửa chữa nhà cửa 19 19 5.2 Mua sắm đồđạc 21 21 5.3 Đầu tư sản xuất kinh doanh 5 5 5.1 Gửi tiết kiệm 8 8 5.2 Đầu tư cho học hành 6 6 5.3 Mục đích khác 15 15
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Theo kết quả điều tra, dự án thực hiện chỉ thu hồi đối với diện tích đất nông nghiệp với 50 hộ điều tra thì có 21 hộ gia đình bị thu hồi đất chiếm 42% số hộ. Đa số các hộ bị thu hồi diện tích nhỏ (dưới 30% tổng diện tích) với 15 trường hợp, chiếm 71,4% số hộ bị thu hồi, 5 trường hợp bị thu hồi từ 30-50% diện tích, 1 trường hợp bị thu hồi 58% diện tích; tất cả các trường hợp bị thu hồi đều đã được nhận đầy đủ số tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng theo quy định. Các hộ sử dụng số tiền bồi thường, hỗ trợ chủ yếu cho xây dựng, sửa
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 79 chữa nhà cửa 90,5%; mua sắm đồ đạc 100%; nhưng việc đầu tư cho học hành của con cái chỉ có 28,5%; gửi tiết kiệm là 38,1%.
Với số tiền bồi thường thì người dân có thể đủ để phát triển sản xuất kinh doanh hoặc học nghề ổn định cuộc sống, nhưng đa số hộ nông dân khi nhận được tiền lại sử dụng vào việc xây dựng hay sửa chữa nhà cửa, mua sắm tài sản nên sau khi bị thu hồi đất người ta thấy nhà cửa khang trang hơn, tiện nghi đầy đủ hơn. Điều này có thể được giải thích là do xuất phát từ tâm lý người nông dân trước kia chủ yếu sống tại các nhà tạm, cũ nát, hàng năm thu nhập chỉ đủ hoặc thiếu cho các nhu cầu thiết yếu, cả đời luôn mong muốn xây được một mái nhà kiên cố, vững chắc vì vậy khi có được tiền bồi thường họ nghĩ ngay đến việc chỉnh trang nhà cửa, mua sắm đồ dùng trong nhà. Nếu nhìn bề ngoài những tưởng đời sống nhân dân được cải thiện nhưng về thực chất đó là sự thay đổi đầu tiên của hộ nông dân khi chuyển sang một lĩnh vực, ngành nghề đầy khó khăn. Số tiền còn lại sau khi xây dựng và mua sắm còn lại rất ít mới nghĩ đến đầu tư sản xuất, tìm việc làm mới và sau một vài năm số tiền đó không còn nữa.
3.3.7 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất
Quy định của pháp luật về đất đai ngày càng chặt chẽ, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động với cơ quan nhà nước để đảm bảo quyền lợi của mình. Tuy nhiên, có những văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể sẽ khuyến khích người sử dụng đất thực hiện nên số vụ đăng ký hàng năm tăng lên đối với quyền chuyển nhượng và thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Còn những vấn đề chưa cụ thể trong quy định thì người sử dụng đất không thể thực hiện được (quyền cho thuê lại QSDĐ), có trường hợp né tránh không đăng ký (chuyển nhượng đất nông nghiệp, quyền cho thuê QSDĐ,…), có trường hợp không hiểu hết nên không thực hiện (quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 80 Căn cứ Bộ thủ tục hành chính của UBND huyện Thanh Oai, chúng tôi tổng hợp trình tự, thời gian và các loại phí, lệ phí... mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện các quyền sử dụng đất thể hiện tại bảng 3.11. Từ đó làm cơ sở để phỏng vấn người sử dụng đất về một số nội dung liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Oai.
Qua phỏng vấn 150 hộ gia đình, cá nhân tại 3 xã, thị trấn điều tra, chúng tôi tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất được thể hiện chi tiết tại Bảng 3.12.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 81
Bảng 3.11 Trình tự thực hiện một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai
STT Tên thtục ủ Trình tự thực hiện thủ tục Thhoàn thành ời gian để thủ tục Các văn bản hướng dẫn Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ 1 Chuynhượng ển QSDĐ
- Tiếp nhận tại Bộ phận “Một cửa”, bàn giao cho Văn phòng Đăng