Hoàn thiện hệ thống báo cáo tài chính doanh nghiệp nhằm phù hợp với yêu cầu hội nhập và phát triển kinh tế của Việt Nam

Hoạt động kinh doanh BĐS có thể được tiến hành bởi một doanh nghiệp có đăng ký chính thức ví dụ như doanh nghiệp chuyên phát triển các khu đô thị mới, có thể được tiến hành bởi một cá nh

ang bla phi}

:fi cam doan

l}C ll}C

mh muc cae hlnh minh hQa dung trong lu~n an

lllh ffi~lC cae b~ing Slr dung trong lu~n an

:lnh ffil}C de ttr viet tat Slf d~mg trong Iu~n an

huong 1: T6ng quan dtc van de chinh hie d¢ng t&i ho~t d¢ng kinh doanh bat 7

?ng san(BDS) trong nen kinh te th~ tru011g

1.3 Kinh nghi~m cua Trung Qu6e va_ctla My ve van de sa hfru, Slr d!fng dat dai vas~ 32

1at tri~n eua ho<;1t d<)ng kinh doanh BDS

1.4 M¢t so V<ln de ehfnh eua ho~lt d<)ng kinh doanh BDS 45 huang 2: Tht,rc tr~ng ho~t d<)ng kinh doanh BDS & Vi¢t Nam hi¢n nay 68 2.1 T6ng quan ve S\f phat tri~n eua ho(;lt d<)ng kinh doanh BDS 6 Vi~t Nam 68 2.2 11We tr<;1ng ve van de sa hu.li va si:r d~mg dat dai a Vi~t nam 78

2 3 Thl,fe tr~mg ve th! truong BDS a Vi~t nam 87

2.5 Th~re tr~mg ngu6n von trong hoar d<)ng k~nh doanh BDS, · 2.6 Th~rc tr(;lng cae van de khac lien quan den ho(_it d<)ng kinh doanh BDS 121 :huang 3: Cac giai phap phM trien ho£~t dqng kinh doanh BDS & Vi¢t Nam 130

3.2 Tiep t~1e d6i m6i tu duy trong vi~e xf1y d~rng th~ ehe phip lu~t lien quan den ho~lt 13~

:<)ng kinh doanh BDS 0 Vi~t Nam

ht truong so cap

3 5 Doi m6i cong tae hanh chfnh trong llnh vl,(e qu~\n ly BDS hi~n nay 16~

Hlnh 1 1: Cac gi ai do~m eli a hm;tt ~C)ng kinh doanh BDS 21 Hlnh 1.2: Mota quyen so hihl dat dai theo lu~t My 3~

Hlnh 1.3: Moi quan h~ gifra cung, cau va gia ca trong ng~n h:~m 4t

Hlnh 1.4: M6i quan h~ gifra cung, cau, gia cava chi phf trong dai h<;tn · 4~

Hlnh 1.5: Cac bu6c cua phuang phap chuy~n hoa trJ!c tiep d6ng tfiu nh~p d~ 5.c: xac dinh gia tri thi trvcmg BDS

Hlnh 1.6: Tn1 deu nq goc trong suot ky trii nq va Hii ph::1t sinh 6C

Hlnh 1 7: Tn1 deu m¢t khoan tien btmg nhau hang thang 6C

Hlnh 2.1: Thai di~m tham gia cua QSD dat vao thj tnrang BDS 8~

Hlnh 2.2: Qui trinh giao dat cho t6 chuc d~ lam m;:it bang san xuat kinh 9 J doar h theo Luat dat dai nam 2003

Hlnh 2.3: Bi~u do gia dat dung cho mvc dfch thuong m~i t<;ti Nh~t Ban ti.r 1 L

nam 1985 den nam 2005

H1nh 3.1 Mo hlnh ccic bnoc xac dinh muc gia dat 6 hqp ly tren thi tnrang sa 15C

Hlnh 3.2 J\16 h!nh gi<:ii ph::lp tai chinh d~ tang nguon von cho nganh kinh 16::

doanh BDS

DANH IVH)C B.~NG Slr Dl)NG TRONG LUi~N AN

Bang 1.1 Gi<:i d~nh va tfnh tmin t6ng gia tri J?DS nha a t?i Vi¢t Nam 16 B~l.ng 1.2: T6ng s~in phdm qu6e n.¢i thea nganh t(;li Trung Quae 34

B::1ng 1.3: S6 lvqng cae doanh ngpi¢p va lao d¢ng trong llnh VtJe BDS t(;li 35

Trung Quoe

Bang 1.4: Tai san, nq va von ehu sa hfru cua eac doanh nghi¢p trong li'nh 36

vJ.!e BDS t(;li Trung Quae

B~ing 1.5: Ca eau dat thea sa hi:tu va su dl}ng t(;li My 40

B<:ing 1.6: S6 lvqng va di¢n tfch nha 6 t(;li My tfnh den nam 2003 41

B::'tng 1 7: S6 luqng va di¢n tfeh BDS thuang m(;li tinh tq.i ivly den nam 2003 42

B~'tng I 9: S6 luqng doanh nghi¢p va lao d¢ng ehia thea nganh t(;li My nam 43

2004

B~ing 2.2: 1v1¢t so chi tieu ve doanh nghi~p tfnh den 31/12/2004 73

Bang 2.4: Di¢n tfch nha 6 duqe xay m6'i trong giai do(;ln 2000-2004 75

Ring 2.5: Tn~ trucmg cho thue van phong t(;li Ha N¢i eu6i nam 2005 76

Ring _._ 2.6: Thi trucnw cho thue can ho tai • 0 0 H~1 Noi eu6i nam • 2005 76

B<!lng 2.7: Thi tnrong cho tlme van phong t(;li T.p HCJ\1 cu6i nam 2005 77

Bang 2.8: Thi truong cho thue can h¢ t?i T.p Ho Chf Minh cu6i nam 2005 77

Ring 2.9: Quyen dinh cto~t cua chu Slr dl}ng dat theo Lu~t dat dai 2003 79

Bang 2.11: Thong ke hi¢n tr(;lng su dl}ng dat ph an thea mlfc dich su dl;lng 88

Bang 2.12: Toed¢ tang dan so t(;li Ha N¢i va thanh pho Ho Chi Minh trong 98

vai nam qua

Being 2.13: Khung gi<:1 ctat do Nha mi6'c qui dinh ml.m 1994 Ya 2005 104

Bang 2.15 Ph an tich chi phf va thu nh~p cua m¢t dl:f an khu van phong cho 11 I

thue gia d~nh t0i Ha n¢i

BLing 2.16: Toed<? tang du nq cho vay kinh doanh BDS 0 cac thanh ph616'n 11

Bi:'mg 2.17: Ty 1~% trong t6ng du nq cho vav kinh doanh BDS 11

B~ing 2.18: 1l1e chap BDS vay von t(;li cac t6 chuc tfn dl;lng (%) 11

Bang 2.19: Qui ho(;lch st:r dl.fng dat den nam 2010 va Ke ho~ch sl'r dl;lng dat 12

B<ing 3 3: Tfnh to an gia th~mh dat tr6ng sau m¢t s6 nam 14

Being 3.4: Hi~n tr~ng sl'r dl;lng &it cua Ha N¢i va Clla 4 tinh c6 ranh gioi v6i 15

HaNoi

B2ing 3.5: Hi~n tr~mg str dyng dat cu;:cT.P H6 Chf Minh va cua 4 tinh c6 15

ranh gi6i v6i T.P H6 Chi l'v1inh

MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu.

Như chúng ta đã biết bất động sản liên quan đến mọi người trong xã hội dù

họ ở bất kỳ cương vị nào Bất cứ ai cũng đều cần có nơi trú ngụ, có nơi làm việc,

có nơi học hành, có nơi vui chơi giải trí do vậy có thể nói đến vai trò không

thể thiếu được của BĐS trong mọi xã hội Hoạt động kinh doanh BĐS có mục

tiêu chính là tạo dựng và cung cấp các loại BĐS và các dịch vụ liên quan đến

BĐS cho cộng đồng chính vì thế mà hoạt động này có tính xã hội rất cao Hoạt

động kinh doanh BĐS có thể được tiến hành bởi một doanh nghiệp có đăng ký

chính thức (ví dụ như doanh nghiệp chuyên phát triển các khu đô thị mới), có

thể được tiến hành bởi một cá nhân bất kỳ (ví dụ như việc họ xây nhà để bán,

cho thuê nhà hoặc mua BĐS và sau đó bán lại để thu lợi nhuận) Những người

mua BĐS cũng có thể là các doanh nghiệp để dùng làm trụ sở hoặc dùnơ để

kinh doanh cho thuê BĐS, có thể là các hộ gia đình mua để phục vụ nhu cầu ở

của mình Chính vì tính đa dạng của hoạt động kinh doanh BĐS mà lĩnh vực

này thực sự được nhiều người quan tâm, nghiên cứu với mục tiêu chung là để

mua sắm được, thuê mướn được, hoặc tạo dựng được BĐS theo cách có hiệu

quả nhất, đem lại lợi ích lớn nhất cho họ

Hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam mới thực sự có môi trường pháp lý

để hoạt động kể từ sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời trong đó cho phép người

sử dụng có một số quyền định đoạt liên quan đến đất đai như quyền chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất

Chính từ sự non trẻ này mà rất nhiều vấn đề về môi trường pháp lý chung, về

thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng liên quan, về năng lực của các

doanh nghiệp kinh doanh BĐS, về tâm lý, hành vi, thói quen của người tiêu

dùng BĐS, về chính sách tín dụng cấp vốn cho hoạt động đầu tư, mua bán

này Xuất phát từ thực tế được phân tích như trên và xuất phát từ yêu cầu công việc của một người hoạt động trong lĩnh vực này, tác giả (NCS) đã quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu này để làm luận án tiến sĩ.

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài này ở Việt Nam và ở một số nước trên thế giới.

Như đã trình bày ở phần trên, hoạt động kinh doanh BĐS của Việt Nam theo cơ chế thị trường mới thực sự có những bước phát triển đầu tiên kể từ đầu nhữ ng năm 1990 đến nay Xét từ góc độ quản lý Nhà nước thì năm 1993 được đánh dấu như là điểm khởi đầu của việc hình thành khuôn khổ pháp lý cho hoạt động kinh doanh này với sự ra đời của Luật đất đai 1993, lần đầu tiên cho phép các việc chuvển nhượng quyền sử dụng đất, một trong nhưng văn bản pháp luật quan trọng nhất trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở Việt nam Việc ra đời của Luật đất đai cũng như các văn bản dưới luật về đất đai đã chứng tỏ bước đầu

có những nghiên cứu về hoạt động kinh doanh BĐS Song qua khảo sát những nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này thì công việc nghiên cứu chủ yếu đứng từ góc độ của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý nhà đất Các nghiện cứu trước đây thường tập trung vào mô hình quần ỉý quỹ nhà đất nhà nước quản lý để đề xuất các giải pháp sử dụng quỹ này hiệu quả hơn trên

cơ sở các khung pháp lý được quy định bởi Luật đất đai năm 1993 và nay là Luật đất đai 2003 Việc nghiên cứu hoạt động kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường chưa nhiều, chưa đa dạng, có thể nêu ra đâv một số công trình như: Giáo trình nơuyên lý thị trường nhà đất của trường Đại học Kinh tế Quốc dân

do GS TSKH Lê Đình Thắng chủ biên, sách chuyên khảo “Thị trường BĐS những vấn đề lý luận và thực tiễn” của PGS TS Thái Bá cẩn và ThS Trần

Nguyên Nam, một số đề tài nghiên cứu cũng như các hội thảo khoa học về lĩnh

vực này của Bộ Tài nguyên Môi trường, của trường Đại học Kinh tế Quốc dân, của Viên Nghiên cứu Quản ]ý Kinh tế Trung ương, của Bộ Tài chính, của Xây dựng song nhìn chung bên cạnh những đóng góp quan trọng trong việc

, _,

ho~m thi¢n khuon kh6 phap ly, moi truong kinh doanh BDS tbl con hang lo~t cac van de khac lien quan t6'i cac giai phap phat tri~n ho~t d<?ng kinh doanh BDS theo CO' che thi truang van con bo ngo v 6'i b6i canh tren thl cac nglzien C{(U nlzam de' Xl/Gf CClc sz(a dJ'i vf?' khuorz k/zJ' phap f)-• di t/zz{c ddy S~( plzat trit/n

Cita ho(lf dc?ng kin!z doanh BDS thea co ch{ thf tnr{!ng la nhz?ng xu lzu6"ng

ttici'n !wc.zt dc?ng kinh doanhBDS dVi¢t Nam trong t/.u}i giantftL

~ -D6i v6i nhieu mr6c tren the gi6'i, d~c bi¢t la nhfrng nu6'c c6 nen kinh te thi truong phat tri~n thl ho~t d(>ng· kinh doanh BDS da duqc nghien cfru kha ky luang Dieu nay th~ hi~n 0 cho cac nu6c nay da c6 m(>t h¢ thong phap lu~t kha day du, ·c6 th~ giai quyet duqc hau het cac tlnl~ hu6ng nay sinh trong thvc tien cua ho~t d(>ng kinh doanh BDS M~t khac, do thi truong BDS phat tri~n, nganh kinh doanh BDS luon c6 vi trf quan trc:mg trong xa h¢>i, thu hut duqc nhi.eu von dau tu cling nhu nhieu nguon nhan lvc tham gia v 6i b6_i canh d6 nhu cau cua

xa hoi can duoc thong tin tot hon ve Iinh vue BDS se tao b6i canh thuan loi cho "'"'"' vi¢c phat tri~n cac ho~tt d(>ng nghien cuu ve BDS tu m9i g6c d(> T~i d6 nhfrng nghien eCru t6ng th~ ve kinh doanh BDS cling nhu nhctng nghien cuu ve tung van de Clf th~ cua BDS nhu cac van de s6 hilu, khu6n kh6 phap ly cho cac giao d!ch BDS, van de hi~u qua kinh doanh BDS, van de tai trq cho m<?t dv an phat tri~n BDS, van de thue BDS deu da duqc th~rc hi¢n tuong doi ky 0 cac nz£'6·c

ndy cac /zl(()·ng nghien Clfll hi¢n nay co tlze' t(ip trung vdo cac vdlz de' gidi quJ·er

bat cu m<?t qu6c gia nao cling g~p phai rna cac giai phap dua ra ft khi d~t duqc tfnh toi uu tuy¢t d6i rna thuang la sv danh d6i giUa tfnh hi¢u qua va tfnh cong bang

3 Wf~:~c tieu nghien Cllu

Xuat phap tu thvc tr~ng so khai cua ho~t d<?ng kinh doanh BDS va cling v6i n6 cling la tlnh tr~ng so khai trong c6ng tac nghien ct.lu llnh Vl:fc nay 0 Vi¢t Nam, ·'

tren ca so tam quan tn;mg cua BDS doi v6i doi song kinh te xa h(>i nhu da de c?p k~ tren, Nghien cuu sinh thi[y rdng vi¢c nglzien c1ru n/urng to'n tgi c/u{ yez1 cdn trrf Sl/ p/zat triln CllG hoc;~t d(Jng kinh doanh BDS J Fi¢t N am, qua d6 de'

xudt cac gidi phap dl gidi quyet cac tdn tgi d6 d6z ·v6'i co quem hogch djnh chinh sach N lui mr6·c trong lTnh Vl/C ndy ld h{t sz(c cdn thief Vi¢c nghien CUu nay can dtrQ'C thlJC hi~n tren Cd SOh~ thong hoa CaC Van d~ V~ ly lu~n trong llnh VlJc.BDS.cfing nhu chi r6 cac van de thvc tien chua phu hqp cho vi¢c phat tri~n

hoq.t d(>ng kinh cloanh BDS o Vi~t nam Ket qua nghien cll'u nay la can thiet cho mQi doi tuqng tham gia thi truong BDS nhu cac h¢ gia dlnhl cac nha quan

ly doanh nghi¢p, cac nha dau tu, cac nha xay dlp1g BDS, cac nha tai trq cho cac dl! an BDS cung nhu cac ca quan quan ly nha mr6c trong llnh VlJC nay nham thuc df\y stJ phat tri~n cua hoq.t d¢ng kinh doanh BDS, tq.o duqc nhieu BDS han cho xa h¢i, g6p phan giai quyet nhu cau ve nai lam vi¢c, nai san xuat, tr~:I s6 I cho doanh nghi¢p Va cac td chile, n0i 0 Va C<lc khu dich V\1 cho Cclc hQ gia dinh

4 D6i tuqng va ph~m vi nghh~n Clru

Tren ca sO' ml;lc tieu nghien cuu dade ra va v6i tfnh chat d~c thu cua BDS, do/,

{l((fng chfnh dU(JC nglzien Cll'tl trong lu~n an nay Et:

- Moi tn.rong kinh doanh BDS a Vi¢t Nam nhu h¢ thong lu?t dieu tiet hoq.t d¢ng kinh doanh BDS, di~u tiet thi truong BDS 0 Yi¢t Nam

- Cic chfnh sach nham thuc d~y SlJ phat tri~n cua hoq.t d¢ng kinh doanh BDS 0

Vi~t Nam theo cache thi truong nham Slr d~ng hi¢u qua han nfra nguon lt!C ve BDS d1a dat nu6'c n6i chung va ngu6n tai nguyen dfit dai n6i rieng d~ dap ling nhu c1u v~ BDS ngay dmg tang cua xa h¢i

V e' phgm vi k/zong gian nglzien cz(u: do day la llnh vvc rfit r¢ng 16'n va phu·c tq.p nen lu~n an se chu yeu t?p trung nghien CUll \'~ C<lc BDS nha 6 va BDS thuang

m~1i a Vi~t Nam C<'ic dO' li¢u dung d~ phan tfch v~ m6i truO'ng, chfnh sach, thlJc trq.ng hoq.t d¢ng kinh doanh BDS chu yeu Hiy tl! d!a ban Ha N¢i, m¢t phan ttr d!a ban th?mh ph6 HCivf la nhfrng nai ma hoq.t d¢ng kinh doanh BDS, d~c bi¢t

5

la cac BDS nha a va thtrong m~i, c6 mli'c d<? phat tri~n cao nh[tt, tu d6 suy f\)ng

ra cho hoar dona kinh doanh BDS tren ca nu6c c

v e' p/upn vi thai gian nghien czru: thai gian duqc nghien cuu se gi6'i h~n tu nam

1993 rra l~i day Cac giai do~n tru6'c nam 1993 duqc d~ c~p sa b<? vl trong giai

do~n d6, khi Nha nu6c kh6ng cho phep chuy~n nhu9·ng quy~n siX dlfng dat, nen c6 th~ n6i Ia chtra ton t~i m¢t each chfnh thuc ho~t d¢ng kinh doanh BDS theo

co che thi tnrong K~ tu ra doi cua Lu?t dat dai nam 1993 d~n naY., khi rna Nha ntr6c c6ng nh~n nhfrng quy~n dinh do~t co bim dra chu siX di;Ing dat hQ'p phap nhu quy~n chuy~n nhtrqng, cho thue, the chap, thua ke thl ho~t d(mg kinh doanh BDS m6'i chfnh thli'c duqc thua nh~n va phat tri~n

5 Phuong phap nghien c(ru

N~n tang cua phuong phap nghien Ctfu dva tren phep duy v~t bi~n chung va duy v~H Itch Slf C~:ic nguon soli¢u dung trong C<lc phan tfch trong lu~n an dUQ'C thu th?p thong qua cac CUQC khao Sat, nghien CU"U CaC thong tin c6ng bo CUa

cac co quan Nha nu6'c lien quan den llnh vvc BDS, cac doanh nghi~p chuyen doanh BDS cling nhlf tham khao cac c6ng trlnh nghien cuu da thlfc hi¢n trong llnh v~rc n~ty Kinh nghi~m cua cac mr6'c trong vi~c phat tri~n ho~1t d¢ng kinh doanh BDS (trong d6 ct~c bi~t la kinh nghi¢m cua Trung Quoc la nu6'c c6 nen kinh te clang trong giai do~n chuy~n d6i giong nhu Vi~t Nam va kinh nghi~m

.cua My quoc gia c6 nen kinh te n6i chung va ho~t d¢ng kinh doanh BDS n6i rieng r<lt phclt tri~n) da dUQ'C chu y,tham khao thong qua cac an phtlm, Clc bai viet va nhfrng trang web chuyen d~ cua cac nu6'c d6 tren Internet Ngoai ra d~

b6 sung them nguon du li¢u, NCS eta thvc hi~n ca cac CUQC phong van, trao d6i v6i cac chuyen gia trong Enh Vlf'C nay

6 Nhung di~m m6i rna lu~n an de C*P·

So v6'i nhung nghien CUu tru6'c day t~i Vi~t Nam trong llnh vvc nay thl cac nghien Ctfu CUa }u~n an CO ITIQt SO di~m m6'i sau:

6

hoạt động kinh doanh BĐS trong nền kinh tế thị trường

- Phân tích, tổng họp những điểm phù hợp và những điểm chưa phù hợp cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS từ khuôn khổ pháp lý môi trường kinh doanh hiện nay ở Việt Nam, qua đó đề xuất các giải pháp đối với các cơ quan quản lý Nhà nước, cũng như đối với các chủ thể tham gia thị trường BĐS nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh này

1.1 KHAI NitiVI VE BDS, V AI TRO CUA BDS TRONG XA H(>I

1.1.1 Khai ni¢m ve BDS

BDS c6 y ngh1a khac nhau doi v6'i nhGng nguoi khac nhau N guai nong dan c6

th~ coi BDS nhu la m¢t trong ba yeu to cua n<~n sim xuat theo y nghia cua kinh

te hoc co cti~n: dat dai, lao dong, von Mot so nguai khac c6 cu·ong vi dieu ~· ~

hanh cac doanh nghi~p l6'n c6 th~ coi BDS la m¢t tai san 16'n cua doanh nghi~p

Lu~t su coi BDS nhu m(>t tai san mang theo nhieu quyen va trach nhi~m cho nguoi chu s6 hfru Cac c~:\ nhtm, h9 gia dlnh (HGD) coi BDS la noi cu ngl;l h~mg

ngay cua hQ Nl¢t so nguai khac hoSlt c1¢ng trong cac llnh vgc lien quan den BDS nhu moi gi6'i, d~nh gia, quan 1}', xay dgng, cap von vay coi BDS la hoq.t d(>ng kinh doanh cua hQ

Nhu ta eta biet tat ca chung ta deu can c6 nha 6, c6 noi lam vi~c, hc;>c t~p, c6 noi vui choi do v~y c6 th~ n6i tat dt chung ta deu c6 "cong vi~c" v6'i BDS du la trong y nghia nao nfra va cung c6 th~ n6i gan nhu U1t ca chung ta deu phai dua

ra cac quyet dtnh lien quan den BDS it nhat la m(>t liin, tuy thu(>c vao vi trf, vai tro cua mlnh trong c¢ng dong, trong gia d1nh Do v~y vi~c hi~u biet cac nguyen

#

ly co ban cua BDS la m¢t vi~c c6 fch cho hau het m9i ngucri

BDS, ngoai )' nghia la m(>t linh V\!C nghien cliu ho?c Et m¢t ho?t d(>ng kinh doanh, con c6 y nghia bao trum la m(>t lo(;li tai san d?c bi~t Theo qui d!nh t?i

B¢ Lu~t Dan Sg hi~n hanh thl BDS la cac tai san khong di doi duqc bao g6m: ·o

dat dai, nha 0, cong trlnh xay dtfng gan lien voi d£lt ctai, k~ ca cac tai san giln

lien v6i nha o, cong trlnh xay dlfl1g d6, cac· Uii san khac giln lien v6i dat dai va cac tai san khac do phap lu~t quy d!nh 1

• V 6i y nghia nay BDS la ngu6n l1Jc qu6c gia bat kti d6 la so hliu ca nhan hay so hfiu cong c¢ng

Tu)' thea chuc nang su dvng, BDS c6 th~ duqc phan lot;ti nhu sau:

Nha a: BDS nha 6 la cac ngoi nha d¢c l?p cling nhu cac khu nha chung cu, cling nhu· cac khu dat d~mh d~ xay d1fl1g cac ngoi nha/khu nha 0 Lo~i BDS nay c6 th~ nam a cac th~mh pho, vung ngo<;li 0, vung n6ng thon

BDS Thuong m~i: Cac khu van phong cho thue, trung tam thuong m?i, chq, cua hang, khach s~m, nha hang, khu nghi mat, cac khu dat tr6ng danh cho vi~c

xay dvng cac BDS thuong m~i k~ tren Hau het cac BDS thuong m?i la nhling BDS dem l~i thu nh~p !a tien cho thue si'r dt;Ing, va thuang chrqc gQi la BDS t0o thu nh~p va thuO'ng thf1y nhieu 6' cac th~mh ph6, noi dien ra thuong xuyen c:k hoat dong kinh doanh dich vu • • c_.; • •

BDS Cong nghi~p: BDS cong nghi¢p bao gom cck nha may, kho tang, cac cong tr'inh ti¢n fch di kern, mo, cac khu dat trong dti xay dv·ng cac BDS cong

nghi~p Nhung BDS cong nghi¢p l6n thuo·ng m1m a cac vung ngo~i 6 cac thanh phO VI thti0ng c6ng Vi~c a day pl1l;l thUQC VaO nguon nhan lqc CO t(_li CaC do thi

M¢t so loc_li BDS cong nghi~p c6 th~ 6' cac vung n6ng thon ho~c c:k vung c6 cac t~li nguyen thien nhicn tu5' m(rc d(> phl} thu¢<; cua nganh cong nghi¢p d6 vao nguyen li~u d.:1u vao la nong s?m (cong nghi~p che bi~;n thtfc ph~m) ho~c tai nguyen thien nhien (che bien qu~ng khai th{tc ttr mo, thuy di~n ) Trong truong hqp nay, lao d¢ng a vung kh<k se duqc chuy~n toi va xung quanh khu

V~fC do Se !TIQC len cac do thi moi

BDS nong, lam, ngu nghi~p: Nhu·ng canh r(rng, nhu·ng c<inh dong tr6ng cay ho(lc nuoi trong thuy hai san, tr~li chan nuoi, trang tr~i, h¢ thong ttr6'i tieu la

I /24 Di(!l/ 181/

9

cac BDS di~n hlnh cua nh6m nay N6 c6 th~ nam 6 nhung vi:mg sau vung xa va cling c6 th~ nam gan cac khu ?o thi va trong m(>t tuong lai nao d6 thuong duqc

chuy~n c16i sang myc dfch si:r dyng khac c6 hi~u qua han

BDS cong c<)ng: cac khu van phong cua cac co quan Nha nu6'c, oic BDS phyc

vy cac lqi ich chung do Nha nuac dau tu nhu cac b~nh vi~n cong, cong vien, dtrong xa, tnrong h9c c6ng Th6ng thuong cac BDS nay thtrong duqc xay dlp1g

va si:r dyng lau dai va it khi duqc mua ban tren thi truong BDS tri:r nhfrng truong

hqp d?c bi~t

Cac lo;;Ii BDS khac: d6 la cac BDS khong thu(>c cac nh6m tren nhu nha tho, chua chi~n, mieu m£?.o cac ca sa tu thi~n, san golf, san bong

1.1.2 Cac thu<)c tinh cua BDS

La m(>t lo<;~i tai s~m d~c bi¢t, BDS c6 nhfrng thu(>c tinh rieng va cung la nhfrng

d~c di~m khac bi~t so vai cac lo;:ti t~ti sim khac Tuy thu(>c vao tung g6c d(> nghien cu·u, c6 th~ phan chia cac lo;:ti thu(>c tfnh cua BDS thanh nhfrng nh6m sau:

1.1.2.l.Thu<)c tinh v:)t ly:

Tinh bat d<)ng: c{ic khu dat c6 tfnh bat dc)ng, ngh!a la khong di chuy~n duqc trong khong gian Cac th~mh phan v~t chat tren dat nhu dat da, khoang san, dau lua c6 th~ duqc di chuy~n tu ch6 nay sang ch6 khac song mi'mh dat cy th~

theo y ngh!a dial)' thl kh6ng th~ di chuy~n duqc ngh'Ia la m6i manh dat d~u c6 cac chi so kinh d¢ va VI d~l xac d!nh, khong thay d6i Tfnh bat d(>ng nay cua dat lam cho n6 du·qc xac dtnh la BDS V6'i thu<)c tinh nay, thi truong dat c6 khuynh huang mang tfnh chat d{a phuO'ng Nhu cau si:r dl.)ng phai "di chuy~n" t6'i vt tri cua BDS

Tinh khong the b! pha huy: dfit voi y ngh!a la m(>t phan cua khong gian la khong th~ bi pha huy, n6 se ton t<;1i mai Tinh ben vung nay H1m cho da't c6 khuynh huang tr6 thanh cac khoan dau tu cua cong chung Oic nha dciu tu

thuang phan bi¢t ro sv pha huy mang tfnh v~t chat va sv ben vung mang tfnh kinh te Ve mat vat chat, dat dai kh6ng thd bi pha huy song gia tri cua n6 c6 th~

bi hu>' ho~i bang vi~c thay d6i cac dieu ki~n Vf dl}, gia tri m(>t m?mh dat c6 th~

bi giam di dang k~ khi n6 b! c;k tac dc)ng xau cua m6i truong xung quanh lam cho vi~c su d1:1ng khong duQ'c ai quan tam

Tinh khong dong nhat: kh6ng c6 hai manh dat nao gi6ng h~t nhau a m9i

manh dat bao gia cung c6 m(>t vi trf khong gi6ng cua bat c(r manh dat nao khac sv khac bi~t giua cac manh dat con c6 th~ la sv khac bi¢t cua hlnh d0-ng, kfch co, etta hlnh vv Tiep theo, h9- Hing c6ng c¢ng nhu duong xa va cac cong trlnh tien fch ctoi • vcS'i t"lrng manh dat cung thuo·112: khac nhau lam cho chung " - ' ~ I., -

khac nhau Cu6i cung, ngo~i cimh ding t<;w ra s~r khac bi~t gifra cac manh dat

1.1.2.2 Thu6c tfnh thti che:

Th~ che la nhung phfin cua xa h(>i duqc th~mh l~p va duqc C(1ng nh~n Thu~t

ngu nay c6 th~ hitu lack t6 chCrc, ton giao, lu~t l¢ ho~c t~p qmin TI1~ che t;:to

ra each suy nghi CLia chung ta \'~1 co th~ t~lO ra anh hucmg sftu sac t6i cac gia tri

cua chung la

Lu:\)t, cic quy d!nh cong c(mg trong llnh vvc BDS: llnh vvc BDS thuong c6 C<lc b6 luat rien£ Do tinh chf{t cua • • ' - - - BDS khac v6i e<k loai tai sim khac nen Iuat 0 •

dieu tiet C~lc quem h~ trong llnh v~rc BDS khac v6i lu~t dieu tiet cic lo<;li tai san khac Vi~c so hfru CclC tai san khac c6 th~ dl!Q'C hi~u nhu la mc)t s~r so hfru tuy~t

doi song ct6i voi BDS th1 kh6ng holm toan nhu v~y Do tfnh ct~c thu ci:1a BDS nen Nh:i nuoc lu6n chra ra cac lw~t 1~ chfnh sach theo hu6ng h9-n che m<)t so quycn CLla nguO'i sa hCru \'a Slf d~mg, Dieu nay nhu la m<;)t yeu cau tilt yeu cua l11Qi quoc gia trong do c6 cic qu6c gia cc.)ng nh~m quyen so hu·u ca nhfm d6i v6i dat dai va c:c1 cac quoc gia chi ccmg nh~n quyen str d~mg (QSD) ca nhan doi v6i dat dai nhu 0 Vi¢t Nam Nha mr6c can ctat dai de plwc v~ cac lqi fch chung cua c(>ng dong nhu dftt di'mh cho qu6c phong, an ninh, duang xa, cong trlnh thuy

11

lai rna cac nhu diu nay c6 th~ thay d6i, phat sinh theo thai gian do v~y

quyen dli'Q'C phep thu h6i dat SO hfru ho~c Slr d!fng Ca nhfm lu6n CO trong cac van ban phap luC:H ve dat dai cua cac qu6c gia :rv1~t khac cac BDS tuy thUQC quyen SO hfru va Slr d!fng cua Cac ca nhan song bao giG' cung nam trong illQt moi truang tl;f nhien, xa h¢i n~w d6, chiem m¢t khong gian t~i m¢t dia b~m nao d6 do v~y sv ton t~i etta m<)t BDS luon ch!u sv tac d¢ng cua moi truO'ng xung quanh va nguqc l~i n6 cfing la m¢t phan cau thanh cua m6i truO'ng d6 Nha mr6c Iu6n c6 vai tro dieu tiet trong m6i quan h¢ hay sv lien quan gifra BDS va c9ng dong xung quanh nhu m¢t t6ng th~ cung nhu gifra cac BDS rieng bi¢t de bao dam rang vi¢c str d!fng BDS nay khong gay cac anh huang tieu qrc den moi truong xung quanh cfing nhu t6i vi¢c Slr dtJng cua cac BDS lien quan khac Nhfrng qui cttnh trong cic qui ho~ch t6ng the cac v-Lmg, qui ho~ch chi tiet cac

khu vi.Jc, quy che xay d1;rng .la nhi111g quy dinh cong c¢ng trong llnh vvc nay

T~p qmin d!a phu011g~ khu Vl!C: T~p qwin la each suy ngh1 ho~c h2mh d¢ng

di~n hlnh dta m¢t ctja phucmg nao ct6 N6 giong nhu th6i quen cua m¢t ca

nh~m Vf dlf nguai dan mien xu6i thl thuang lam nha a tr!f·c tiep tren nen dat

COI1 nhieu CQDg d6ng cac khu VlJC mien nui thuong a nha S~ln

1.1.2.3 Thu(Jc tinh kinh te:

Vi the: la vj trf cua BDS trong moi quan h¢ tuang doi v6i cac ho(;lt d(>ng Slr d!fng dat ben ngoai khac Vj trf kinh te va vj trf ctja ly cling c6 vai tro trong d6

vj trf kinh te c6 vai tro chfnh Y! the la ket qua cua Sl:f li.Ja chQn va khuynh huang CUa cac C'l nhan va C<.lc nh6rn trong vi¢c lt.ra cht,m m~t bclng Sl;f khac bi~t

ve vj the lam cho c<:ic manh dat tuang tv duqc SLJ' l!fng theo cac each khac nhau

va c6 gia tri khac nhau Yeu to chinh anh huang den-vi¢c Iva chQn vj tri la khoimg each ho~c thai gian can cho vi¢c di l~i gifra BDS va cac diem dich ma nguO'i su d~mg BDS thuang phai t6i T6ng cac khoimg each ho~c thai gian cua m¢t BDS t6'i cac di~m dfch cang nho th1 gia trj cua BDS cang cao Cac yeu to

khac CUa Vl the khu dat lam imh huang den gia trj CUa no la SJ! hi¢n di¢n CUa cac ti~n fch va dich Vtf, hUang gi6, huang anh S~ng m~t trOi

Sq khan hiem: m(lt so Io~i dat nhat d!nh c6 th~ c6 nguon cung tuong doi h<;tn che va duqc gQi la SJ! khan hie'm T6ng so Iuqng dat trong xa h¢i la m¢t so co dinh sona su khan hiem dat, BDS, chi la tuong doi Cung v6'i thai gian va vai b chi phf b6 ra, nguon cung cua dat dai da duqc dau tu se gia tang d~ dap t'mg nhu diu M~c du v:;ly, noi lo d1a vi¢c dan so kh6ng ngung tang da lam cho nhu cau tang nhanh hO'n nguon cung CO h~n Va t(;lO len nhfrng COn SOt dat

Tinh phtf thu(lc Ian nhau: Sl! tuong tac giu·a vi~c su dt,Ing cong trlnh tren dat

va gia tri khu dat ctuqc g<;>i Ia Sl! phy thu¢c Ian nhau Vi~c xay dlfng m¢t trung tam thuong m?i tren m(lt ctuong phose ~1nh huang tai quyet ctinh su dyng de m{{nh dat gan ct6 Luqng khach hang cua m(lt nha h~mg xay dv11g tren tryc qu6c

h) chfnh ph~l thu(lc nhiel.l va cac khach ssm gan d6 va vi~c xay dvng mai m¢t con duong tninh se ln.m giam dang b!; luqng khach hang cua ca nha hang va

khach Sq11 tren c10t:ll1 ctm:mg CU d6 Va lam cho tri gia CUa nha ·hang cling nhtr CUa khach san giam di Do vav viec su dung va gia tri ctb cua mot BDS c6 • ' - - • • • • ' - - l - • • th~ bi •

thay dcii bc)'i S\! thay ct6i cua m¢t BDS khac

1.1.2.4 Thu(lc tinh th~ truO'ng:

C~nh tranh theo vung: Tfnh bat d¢ng, tfnh khong dong nhat lam cho c~nh tranh trong llnh vvc BDS c6 tfnh khu vtfc Vi~c khong th~ di do·i BDS d~ dap ling sy· thay doi cua cung cfiu cling nhu vi~c thieu tfnh tucmg dong va tfnh chua'n hoa lam cho nguo·i mua BDS phai khc.io sat ti:rng BDS d~ hidu biet gia tr! cua n6 Khcmg c6 each . de dang cho nguoi mua so sanh cac BDS lam cho ' Sli

C(;lnh tranh gifra die BDS trcJ nen h?n che C<~nh tranh thea vung c6 y ngh!a dung hem khi ap dt_mg cho BDS El nha 6· so v6i cac BDS thuong m~1i va cong nghi~p kh<lc

13

Nhu diu phan theo nh6m: Mqi nguoi thuong tim kiem v~t su dlfng BDS theo rn¢t nhu diu nhat dinh nao d6 Vi dlf: m¢t gia dinh tim kiem m¢t can nha rieng thl chi tlm kiem trong thi truong cac ngoi nha xay d¢c l~p ~v19t thuong gia muon tim noi ban d6 go thl chi tim kiem trong thi truong cac trung tam thuong

thl tlrn kiem cic BDS dem l~i nguon thu tu thue muon do d6 thi truO'ng se c6 phan hoi phu hqp Thi truO'ng mua ban cac can h¢ chung cu c6 th~ rat soi d¢ng trong khi th~ truO'ng cac ngoi nha d¢c L~p c6 th~ it soi d<)ng Slf' chuyen bi¢t hoa duqc hlnh thanh va cac BDS du<;c phfm lo~i theo cac nh6m nhu c~u d6

Cac giao d~ch kin: Thong thuO'ng nguO'i ban va ngu6i mua g~p gova ban b?c m<)t each rieng tu, va h¢ qua thuong la gia chao va gia thoa thu~n khong c1uqc phci bien rc;>ng rai Hon mia die giao dich khong hay dien ra 0 nhi:rng noi buon ban cong c¢ng rna thuong 6 nha rieng, van phong rieng Tfnh khong t~p trung

va tfnh rieng tu trong giao dich mua ban BDS lam cho thong tin thi tnr0ng BDS

se kh6 ctuqc thu th~p va do d6 chi phi thu th~p thong tin thucmg cao

Nhfrng ngm1i tham gia th~ trU'ong it chrqc thong tin: Rat nhieu nguoi mua va nguoi ban thieu cac thong tin ve gia ca BDS khi ra quyet dinh mua ban boi vi vi¢c thu th~p va ph an tich thong tin thucmg ton kem C<.l.c doanh nghi¢p thuong thue nhil'ng chuyen gia trong linh vlf'c BDS d~ mua ban BDS nham kh~c phifc vi¢c lwn che thong tin Nhil'ng nguO'i chu va nhil'ng nguoi mua tiem nang thuang ra cac quyet dinh khong thvc sv t6i lfU trong cac giao dich BDS Chi c6 nhG'ng nguai c6 moi lien h¢ g~n gui v6i thi truang BDS m6i c6 th~ de dang c6 cac thong tin ve gia ca BDS Do v~y ngu0i ban va nguO'i mua c6 xu huang tlm kiem va tra tien cho thong tin ve gia ca BDS d~ t6i da hoa lqi fch cua mlnh va ctieu d6 se lam chi phf giao d~ch tang len

Nguon cung co d!nh trong ngan h<;1n: Ngu6n cung BDS co dinh, ft nhat la trong thai ky m<)t vai thang Neu cau giam, cung van giu nguyen Neu cau tang, can c6 khoang thai gian thong thuO'ng tinh theo thang ho~c theo nam d~''

tao ra cac BDS m6i Nhu cau BDS t?i m¢t vung nao d6 ho<;ic trong m¢t c¢ng dong nao ·d6 c6 thli dao d¢ng d¢t ng¢t trong ngin h?n Ket qua la gia BDS tang nhanh neu cau VUQ1 cung qm1 xa M<;it kh<lc gia BDS giam ch~m neu cau giam

VI chu so hfru thuong chiu chap·nh?n 16 cho tai san lau ben va co gia tri cao

1.1.3 Vai tro ciia BDS trong xa h(>i

Hi~n nay <1 Vi~t Nam chua c6 nguon thong ke chfnh thuc nao ve t6ng gia trj cac BDS a· nu6'c ta la bao nhieu va no chiem ty 1~ nao trong t6ng tai san cua quoc gia, do v~y kh6 thong qua c<k so li~u thong ke chfnh thuc dli minh ho? cho quy m6 va qua d6 la vai tro cua BDS trong xa h¢i Van de nay co th~ dugc tiep c~n qua each kh<:ic, c6 th~ kh6ng dugc chfnh thong song theo quan di~m

cua NCS la c6 s(rc thuyet ph\Jc, ct6 la vi~c phzm tich ve c~k BDS nha 6 hi~n nay trong xa h¢i chung ta boi theo quy lu~t chung 6 c<:1c nu6'c ph::it tri~n (se dugc trinh bay 6 phan sau) va c6 th~ cling dung v6i Vi¢t Nam th1 BDS nha 6 thuang chiem tv "' tron2: 16n nhat tron2: cac loai BDS tron2: xa hc"1i Tron2: aia tri BDS co ~ ' · . - b hai phan la gi<l tri c6ng- tr1nh X<'ly d\]11g tren dat va gia tri QSD dat Theo cac quy dinh ella ph<lp lu~t Vi¢t Nam thl nguoi dan va Glc t6 ch(rc duq·c quyen SC)

hil:u nha 6 va cac c(1ng trlnh xfty d\]11g tren cHit con doi v6i dat 6 (va dat si'r d~mg

cho c;k m~tc dfch khac) thl ci6 la QSD, kh6ng ph~li quyen s6 hG11 Song cung thco quy c1inh cua phap lt!<~t thl QSD da~ cling dugc phep chuy~n nhuqng, cho thue, the' chap, thila ke do v~y c6 th~ noi cau "ban d<'lt" la h1nh thuc con n()i dung ht chuye'n nhugng QSD ctit Trong Lu~n an nay, ctti don gian bm1 c~kh

dien giai do can t~p trung vao c;ic n¢i clung khac nen NCS se dung khai ni~m

ngan la bCin ho(1c chuye'n nhugng BDS d~ thay cho n¢i dung day dLI la ban quyeu so hUll nha (ho~c toa nh3, khach S011 ) va QSD chit eli kem

Tiep theo, gd cljnh chrqc d~t ra la m()t HGD (I-IGD) v6i hai nguoi di lam, v6i muc thu nh~~p trung blnh hi~n nay 6 cac do thi Vi~t Nam, co t6ng thu nh~1p

hang thang blnh quan khoimg 4-6 tri¢u dong Trong t6ng thu nh?p nay, cac

HGD phai chi cac nhu diu thiet yeu nhu an u6ng, giao thong, sue khoe, hQc

15

hanh, qwin <.lO nhU v~y ph[in t]1U nh~p con lqi d~mh cho nhu Call Q- kh6ng

diu mua nha 6" la 12 tri~u/nam M¢t can h¢ hay m(>t ng6i nha khiem ton cho m(>t HGD nhv v?y vf d~1 c6 di~·n tfch la 40 m2 va c6 gia giao djch tren thj tnrang khoang 300-.500 tri~u dong Nhv v~y v6i m(>t HGD c6 thu nh~p trung blnh k~ tren din c6 thai gian tfch luy trong khoang tren du6i 30 nam m6i c6 the mua duqc can nha khiem ton cua mlnh V 6i nhfrng HGD c6 muc thu nh~p cao hem ho~c c6 ml'rc thu nh~p thap han thl chi tieu cho sinh ho~t cling nhu nhu cau

v~ nha 6 c6 the cao han va thap h_on wong U"ng va do v~y thai gian can de tfch Iuy thu nh?p cho vi~c mua nha cling c6 the ngan han ho~c dai han, c6 the khoang 10 nam ho~c tren 30 nam (khong k~ cac trvorig hqp ca bi~t nhu duqc huO"ng thll'a ke, dvqc Nha nu6c cap mien phi trong giai do<;tn tru6c day, c6 nguon thu nh~p cao hAn so v6'i muc lU'ong blnh quan trong xa h¢i do cac ho~t

d¢ng kinh doanh dem L~i, ttr cac ngu6n thu nh~p bat chfnh khac soh¢ nay la khong JC;n neu xet tren ph<;tm vi toan xa h¢i) V6i m¢t so u6c tinh tren c6 the n6i thong thuang doi v6i moi HGD thl gia trj cua ngoi nha h9 dang 6 thu0ng la m(>t trong c<:'ic t2ii <m c6 gia tr! 16n nhat, la ngu6n thu nh~p duqc tfch luy trong nit nhieu nam Cach dinh luqng hoc\ tong gia tri BDS nha 6 hi~n nay 6 Vi~t

Nam sau day, tuy khong xuat phat tu c<:k so li¢u thong ke chinh thuc song c6 the duqc nhi~u nguai cong nh~n tu th~c te xa h¢i hi¢n nay cua Vi¢t Nam, d~a

tren m¢t so gi~1 djnh sau (cac so li~u v~ dan solfiy ti:r nguon tren vVebsite cih

Tong c~c thong ke (TCTK) thang 9/2005):

Tong dan so Vi~t Nam hi¢n nay khoimg 80 tri¢u nguai trong d6 so ngu0i

6 nong thon la 60 tri¢u, 6 thanh th! la 20 tri¢u, trong d6 t~i Ha n(>i va

TPHCM c6 6,7 tri¢u ngu0i

Blnh quan moi HGD klm v~c thanh thj khoang 4 nguai

Blnh quan moi HOD khu v~c n6ng thon khoang 6 nguai

Oia td trung b!nh cua BDS ma m¢t HOD sa hfru t?i cac c16 thi (tri:r Ha n¢i va TPHC:tv1) la 300 tri~u dong:

Oia tri trung blnh cua BDS ma m¢t HGD s6' huu t?i Ha n¢i va TPHClvf

la 500 tri~u dong

Bang 1.1 Gia d~nh va tinh toan t6ng gi:i tr~ BDS nha a t~i Vi¢t Nan1

1 Dia ban l Dan· so 1 So nhan

5=(2)/(3) I 6 = (4)x(5) 1,675/ 837.500:

Gict tri trung blnh ella BDS ma m()t HOD s6 huu t<:1i cac vung n6ng th6n

Ja 50 tri¢u dong

Nhu v(ty c6 th6 tfnh t6ng gia tri de BDS nba 0 hi¢n nay ella Yi~t Nam tuung dt.rong ._ kho~ng 150 ~ ty "' de) la mv

Trong each t(()·c tinlz rren rlu' tdng gia 1rj BDS nlzd d· czla \lic?t Nanz ci'ing C(J gici

IL>n BJn c~mh cdc BDS nlzd d, cdc lo~zi BDS klzdc n/ur BDS t lzumzg nwi, cc5ng nglzir/p nr5ng /tim ngtr nghifp, cr5ng C()ng cz7ng cc5 giL1 trj k.lz6ng nho vd do dc5 o5 the' /l(Ji h)/Jg gicl rrj cclc lo~zi BDS lrong xc:.I h~5i fcirn¢t so' kho'ng hf Han nira

nlur d(T pluin ticlz m/ii m~5t c6ng dan, mr)t HGD de'u cdn dJ/1 BDS trong cu¢c

S(5JJg lzclng ngciy nlut 1Wi d no'i him vi~:;c no'i h<JC lzdn/z, no'i vtu· clwi do 1'(/y cr5

the/ tu5i BDS cr) 1·ai tn) lu!t strc to ft5·n trnng m<Ji c(~ng d()'ng nu;i xli /u)i, trong th)

cc) Vic;r Num

17

1.2 KHAI QUAT VE HOi~ T DQNG KINH DOANH BDS

Nhu m(>t hi¢n wqng khach quan trang m¢t xa h<?i hi~n d~i, hau het cac lo~i tai ·

sAn (d(>ng san hay BDS) deu ctuqc m¢t nh6m nguO'i nao c16 san xuf:lt ra va dLTQ'c m¢t nh6m khac tieu thl;l, ct6 U1 dieu rna kinh te hQc thucmg gQi la sv phan cong lao d(>ng Chfnh sg phan c6ng lao d¢ng mang tfnh qui lu<:H khach quan nay da

t;:ta ra nang suat lao d(>ng cao cho xa h¢i do t~n dvng duqc tot nhat cac nguon

}lJC, cac ky nang CUa cac ca nhan, cac khu VlfC dia ly trong Vi~C t~lO ra cac sim

ph~m, cac dich vv c6 tfnh c~nh tranh cao H¢ qua tiep theo cua phan cong lao d(mg }a t<;lO nen nhu C<lU VU thgc-te sinh d(>ng CUa cac ho(;lt d(>ng trao dcSi mua ban cac san ph~m, dich Vlf rna chung ta gQi la thi truong BDS cling la m¢t lo(;li hang boa etuqc mua ban, trao et6i, thue muon nhu bao hang boa khac nh~m dap ling nhu cau tieu dung ella nguoi Slf dl}ng va ti;lO thu nh~p cbo ngtroi cung Ung Mot each chat che bon c6 th~ n6i hoat dong va su tuong tac cua cac ca nhan '" " _

ho~c cac t6 chtl'c tham gi~ vi¢c mua, ban, trao ct6i, thue muon, str dvng, xay diJng BDS eta t~lo ra thi tnrang BDS Trong thi trucmg nay BDS la m(>t loi;ii hang hoa Noi dien ra cac hoat dong thi tnrong la mot etia ban • • fo.-' • I -' • 0 n~w d6 1vioi nguoi _ ,

tham gia thi trvong deu c6 ct(>ng co toi eta hoa lQ'i fch d1a mlnh Trang c<-k 1~·

thuyet kinh te, tai chfnh thl toi eta hoa lqi fch dong ngh1a voi khai ni~m toi eta hoa cua cili Trang CUQC song, ngoai y nghia tren, toi da boa lqi feb c6 th~ dUQ'C hieu duoi cac hlnh thlic khac nhu: bao v¢ sue mua cua dong tien, chong li;im phat lam dong tien mat gia, th~ hi¢n uy the, quyen hlc khi sa hfru BDS

1.2.1 St~· can thiet khach quan cim ho~t d(>ng kinh doanh BDS

Nhu chung ta eta biet, ngu6n goc gia tri dta m(>t BDS la nhfrng huu feb ma BDS dem li;li cho ngvoi s6 hCru cua n6 Tfnh huu fch cua BDS th~ hi¢n 6 cho n6 cung cap noi tru ngl} va ti¢n nghi cbo ngLroi Slr dl}ng cling nhlf ti;lO CO' sa cho bO(;lt d¢ng san xuat ra hang hoa va d!ch Vl} d~ phl}C Vl} con ngvo·i Vf dl}, nha xu6ng

la CO Sa ChQ 11lQt day chuyen san XUat, trUOng bQC la CO SO cho bo~t d(>ng giao dl}c Tuy nhien, thuat ngfr hf " ? • ~.c""litA~ ·n~h'ia rong han khai niem

TRU;~~r;it ~CM\

~-1~-~1 ,

la noi tru ngl;l va cac ti¢n nghi cho nguoi su dl;lng cling nhu la co so cho hm;~t

d¢ng san xuat va cung u·ng d!ch vy N6.con bao ham y nghia la Slf t~o ra gia tri l6'n han SO v6i chi phf S~ln Xllilt, nghia la gia tri CUa dau ra J6'n h011 gia tri cua dau vao Vf dl;l ve vi¢c xay m¢t ng6i nha: d~ xay m<)t ng6i nha can cac lo~i

nguyen v?t li¢u (nhu g<:1ch, xi mang, s~t thep ), nhan c6ng, lao d¢ng quan ly, dc1t dai Dat dai va nguyen v~t li~u c6 the duQ·c mua, nhan c6ng va lao ct<)ng quan ly duqc tra luang Khi ban ngoi nha xay xong, nguoi chi:1 so hihl c6 the rhu chrqc lqi nhu~n do gi<:1 ban cao han chi phi de xay duqc ngoi nha Lqi nhu~n

duqc t?o ra la do ca tong the ngoi nha c6 gia tri cao han t6ng c¢ng tri gia cac thanh phfin ci:1a n6 (dat dai, nhan c6ng, nguyen v~t li~u)

Nhu v?y tv nhfrng hfru fch ma BDS dem l?i c6 th~ thay hai d<)ng co chu yeu cHin den cac ho<:J.t d¢ng mua, ban, cai t?O, xay dy·ng m6i, tai trQ' von trong ho':lt d<)ng kinh doanh BDS Ia d¢ng co lqi nhu?n va d¢ng co· thc~'t man cc1c nhu cau

su clung BDS '

-D(>ng ca thoa man: C.lc HOD va cac doanh nghi~p can BDS de thoa man nhu cau ve noi tru ng~l, tr~t SO, co s6 de S<:ln xuat va cung ung dich V\I Jv1~t kh<:1c, trong CUQC s6ng hi¢n nay, V[tn de quan trQng han cac nhu cau thiet yeu neu tren

Ia s~r tho~1 mi.'in xutit ph<-h tl:r cac dich vy gia tang, sy· ti¢n lqi, uy the ma c<ic BDS

s:m dem lc_ti C3c tfnh nang cua BDS Enn tang Sl.J ti¢n fch cho nguo·i Slf d~mg

duqc gQi la cac ti¢n nghi nhu: dieu boa khC>ng khf, thang me:1y, b~ boi, cho do

xe, thiet ke d~p, quang dmh dqL Ben cc_tnh s~r gia trmg ti~n fch cho nguo·i st'r

clt.mg nhung tfnh nang cua BDS san c6 the lam gia tang vi the ctla chu sa bfru

hO(lC Slr clyng Cii hai lo<~i 1<-}i feb deu ct6ng gop V~lO s~r thoa man rna BDS dem

l~i cho nguai st'r c'h~ng

D(>ng CO' lqi nhu(ln: Ll:'ii nhu?n thuong la 111l!C dfch chfnh cua C<lc nha dfiu tLr va cac doanh nghi¢p kinh doanh BDS HQ mua, xay dtJng BDS d~ cho thue ho~c

thu lai xuat cao han chi phf buy d¢ng von Ck doanh nghi¢p dich Vl} trong llnh

19

vue BDS nhu ho<;1t d¢ng c1[nh gia, m6i gi6'i, quan ly BDS cung cap djch Yl;l v6'i gi~i cao han chi phf ho<;1t d¢ng ~ua hQ Tro'ng qua trinh t1m kiem lc;ri nhu~n, cac nha dau tu va cac doanh nghi~p chuyen doanh BDS can xac d~nh cac san pham

va d!ch Vl;l ma nguoi Slr dl;lng BDS can vii muon Neu hQ c6 tht xac d!nh dm;rc cac ca hQi d6 va CO th~ cung ling san phztm Va dich Vl;l illQt each hi~U qua thl cac nha dau tu va cac doanh nghi~p kinh doanh BDS c6 thti thu duqc lqi nhu~n

Nhu v~y c6 ·th~ n6i ho?t d¢ng kinh doanh BDS ra doi va phat tritn la ket qua slJ van d¢ng cua cac tac nhan trong xa h¢i nham tho a man· cac nhu cau ve BDS cua cac ca nhan cling nhu c¢ng -dong xw1t phat ttr cac d¢ng ca k~ tren Cung nhu cac nganh kinh doanh khac, kinh doanh BDS c6 mt;tc dfch chfnh la t<;1o ra thu nh~p cho cac nha dau tU trong llnh VlJC nay va do v~y neu muc lQ'i tuc cao thl se thu hut GUQ'C nhieu von dau tU cua xa h<)i Va ngUQ'C l<;1i

1.2.2 Cac giai do~n trong ho~t d(>ng kinh doanh BDS

Cac giai do~m trong ho<;1t c1¢ng kinh doanh BDS thuong g6m: ( 1 )lv!ua sdm ho(tc rc;.o d~rng BDS (ddu tu, xdy dzpzg), (2) Qucin trf, kiwi thac BDS (clzo tlzue), (3; Thanh 1), chu_veiz nlzzr(fng BDS (bdn) Quan ni~m ve kinh doanh BDS 6 cHy duqc hitu theo nghia la kinh doanh m¢t BDS Cl;l th~ tuc la c<k ho<;1t c1¢ng dau tu tfch clJc chu kh6ng phai la vi~c mua c6 phieu cua cc1c BDS cho thue duc;rc niem yet tren thi trucmg ch11ng khoan Ho<;1t d¢ng kinh doanh duqc m6 ta du6'i day bao gom day du Cclc btr6'c, CClc van de CO th~ phat sinh vii can dtJQ'C giai quyet trong thlJc tien kinh doanh BDS Tren thvc te ho<;1t d¢ng kinh doanh BDS cua m¢t chu th~ nhat dinh c6 th~ dien ra v6'i ft giai do~m han, vf d1;1 nhu m¢t doanh

nghi~p chuyen mua dat tr6ng, lam h? tang va sau d6 la phan 16 d~ ban thl trong ho<;1t c1¢ng kinh doanh cua hQ khong c6 giai do<;1n quan trL khai thac BDS c1~ t<;1o

ra thu nh~p tu vi¢c cho thue BDS Trang tLrng giai do<;1n tren nha dau tt1 BDS phai ra hang lo(;lt cac quyet din!) d~ gi~1i quyet cac van de phat sinh nham myc dfch t<;1o lc;ri nhu(m 16'n nhat -cho ho<;1t d¢ng dau tu cua mlnh Du6'i day la trlnh tJ!

cac van de, cac buck ma nha kinh doanh BDS phai giai quyet trong cac giai do<_in dta ho<_it d(mg kinh doanb BDS:

1.2.2.1 Giai do~n mua sam, t~? d1fng BDS (giai do~n dau ttr ban dau): Trong giai do<;J.Il nay dau tien nha dau tu can xac dinh r6 lnlJC tieu d!iu {l( trbz

co sJ ngzu5'n l~tt san c6 cz{a minh Myc tieu dau tu c6 th~ la m<)t muc lQ'i nhu~n

mong dqi nao d6 ho~c c6 th6 d~ thoa man nhu cau nao c!6 ve BDS Nguon ll;fc

d1a nha dfiu tu c6 th~ Ia m<)t khoan tie.n von c6 san ho~c cac tai san khac c6 th~

chuy~n hoa th~mh tien va/ho?c nhfl'ng C0 hQi tiep C~l1 cJC khoan VOn Vay CUa cac t6 chuc tin dyng TiejJ theo, nlu1 ddu tzc cdn tie/1 hanh vi¢c plzdn tfch th/

f}'l((fllg \'(l moi tncr"J'ng ddu fl(, tim kieln cac CrJ hi)i ddu {[( Vi~c phan tfch thi

tn.rong trong ho<;J.t c1¢ng kinh doanh BDS thuong can chu y t6'i tri~n vc;mg kinh

te a klm VlJC dt! kien dau tU', phfm tich cung diu ve cac loSii BDS c6 th~ dau tu

va qua c16 X<:lC djnh c!UQ'C co h¢i c!au tu vao lo(_li BDS C~l th~ nao phu hqp v6i m~:~c tieu V~l ngu6n ll!C cua mlnh Tren co so da xac dinh dU'Q'C C(j hc?i dau tu,

cCmg vi¢c tiep theo l~t {L/nh gi(/, lt.m chen BDS' CIJ t!u/ de' rielz luinh d/m Ire Vi~c

danh gi<:1 < -· n~tv , Ia xem xet cic thuoc tfnh ctia BDS nhu c:.k thuoc tinh vat • • • lv, I

thu¢c tfnh th~ che, tl1UQC tfnh kinh te, thu()C tinh thi truO'ng cua BDS d~ qua ct6 xac dinh • kh~i nan2: sinh loi cua BDS trong tuong lai ~ < - ~

Sau khi cL.lnh gi3 BDS, nha dau ttr se c6 ck ph an tfch dau tu chi tiet va tren c0

so d6 ra quyet djn!z ddu tz( Quyet dinh dau lU' se duqc thong qua neu vi~c dau

nr dtJ kien thoa man duqc cac m~1c tieu d[iu tu eta duqc d?t ra Trong quyet dinh dau tu can xac dinh r6 Sl! lt.ra chyn BDS d~ dau tu, t6ng von dau nr (trong d6 c6 v6n chu SC) huu va von vay), tho·i gian dau tu, ph2m tfch cac khm1n thu nh~p cua BDS trong ttrang lai va hi¢u qtd dem l<~i Ne'u d~r an c!fi~ tv can vay v6n thl wilz

de' huy d~5ng \'(5/z ctin duqc nghien cull, tien hanh ngay sau khi c6 quyet d!nb dau tu C<in c::ln nhac cac phucmg an cho vay von cua cac t6 ch(rc tin d~ng kh<k nhau de' ltJa ch911 dUQ'C kho::\n tfn d~mg tot nhat trong dieu ki¢11 Ci:l th~ CUa dlf' an dau tu Do hqp dong tfn d~mg trong kinh doanh BDS thuO'ng c6 tfnh dai b:;1-n nen

21

vi~c dt! dmin xu huang dao d¢ng cua lai xm1t, cua ty gia hoi dmii la c6ng vi~c

din ctuqc quan tam d~ co quyet dinh dung d~n v~ cac dieu ki~n tfn dl;lng Tien

dQ gi<:li ngan va cac yeu dlU can thie't cho moi lan giai ngan cling din dU9'C chu

y dung mile d~ bao dZtm tfnh kha thi Ctla hqp dong tfn dl;lng va bao dam tien d¢ dau tu Doi voi cac quyet dinh dau ttr can xay dtfng m6"i BDS thl vi~c qudn ly qua trt'nh xay d~rng BDS can du9c quan tam dung muc Cac cong vi~c phai lam

la xin ch(mg chi quy ho~ch thiet ke, l~p dtf tmin, xin giay ph<~p xay dt!Dg, chQn nha thau va ky hqp dong thi c6ng xay dt!Dg, mua sam trang thiet bj, ky cac hQp dong cung ling cac d!ch Vl;l cho ~DS nhu cap di~n, cap thoat nuoc, dich Vl) vien thong C6ng tac giam sat chat luqng va tien d¢ c6ng vi~c cua cac nha thau can ctuqc tien hanh tot ct~ biw dam chat luQng cong trlnh cling nhu bao dam thai gian dua BDS vao Slr dl;lng theo lich trlnh eta d!nh

di!Ilg BDS , tluic BDS ~ nhtn;mg BDS

Hlnh 1.1: Cac giai do~n cua ho~t dqng kinh doanh BDS

1.2.2.2 Giai do~n qu£in tr~, khai th~'ic BDS ( cho thue BDS)

Doi v6"i cac ho~lt d¢ng cho thue BDS thl giai do~n quan tri, khai thac BDS dong vai tro quan trQng trong vi~c th~rc hi~n cac ffil)C" tieu cua nha dau tu Trong giai do~m nay, cac cong vi~c din lam la tien hanh cac ho~zt d¢ng marketing d~ tlm kiem kh<ich thue v6i ml)c tieu nhanh chong cho thue het di~n

tich thue voi m(rc gia tot nhat trong cac dieu ki~n Cl;l th~ cua thi tnr0ng BDS tren dia ban D6i v6"i cac BDS c6 nhieu khach hang cling thue thl vi~c vrjn himlz

nuoc, thmit nu6c, v~ sinh, trong x~, giao thong n¢i b¢, ket noi truyen thong v6"i ben ngoai, an ninh, sua chua nho nhu ~huang duqc qui dinh trong cac hqp dong thue va nh~m bao dam cac trang thiet bi ky thu~t cua BDS lu6n a tr~ng

thai v?n h~mh tot C6ng vi~c mua bao hi~m c;ie loq.i trong ho<;tt dOng kinh cloanh BDS tnr6c cac lo<;ti rt1i ro nhu chay n6 d()ng ct1t Ut vi~c can thiet d~ tninh cho chu sa huu nhi1'ng t6n that c6 th~ xiiy ra trong qua trlnh su dl}ng BDS Rui ro

thuong xay ra la hoa ho<;tn va c6 lh~ dan den thi~t hq.i hoan toan d6i v6'i BDS Ngoai vi~c mua bao hi~m rui ro tai san d6 c6 duqc den bu tien xay dlfng/stra chua BDS khi co rui ro xay ra thl can tfnh den bao hi~m gian do<;tn kinh doanh

d~ van bao dam dw;Yc thu nh?p trong thai gian BDS dUQC sua chua lq.i d~ c6 nguon trang trai cho cac chi phf quan ly, thanh toan eac khoan nQ den h<;tn Ngoai ra, tuy theo quy dinh cua hQp dong tl1Ue, vi~e bao hi~m tai s;;1n cho nguoi thue cling can dU'QC tfnh den boi kh6ng nhfrng chu nha bi thi~t h<;ti ma ngay Ca nhling tai san cua tung nguoi thue cling c6 th~ bf thi~t Iwi Thong thuong can quy dinh ro trong hqp dong thue muc tnkh nhi~m cua chu nh~l trong nhung truong hQ'P rui ro d6 va se duqc bu clap bang lo<;li bao hi~m tnkh nhi~m d6i v6i

ben thu ba do chu nha mua

1.2.2.3 Giai do~n thanh ly, chuy~n nhu·Qng BDS

Cdn nhac vi4c giiC lzo(ic b/uz BDS 13 cong vi~c dau tien trong giai do~m n~1y

Vi~c ban BDS la cCmg vi~c thuong xuyen c16i v6i ho<;tt d¢ng kinh doanh BDS theo 2 giai do<;tn nhu trong h!nh 1.1 neu tren D6 Ja die hoqt d¢ng kinh doanh dat tr6ng nhu mua dat, lam h~~ tang, chia 16 roi ban ho~c xay dt,mg bi~t thJ.!, can he) chung cu - va bc.'in cho kh;:ich h~mg - D6i v6'i de BDS dau tien duo·c xav dung "-

va cho thue d~ t<~o thu nh<;i.p song trong qm1 tr1nh khai th<:'ic chu so hG·u co nhu c:iu b<.ln vi nhfrng ly do khach quan ho~c chl'I quan n~to do thl s~r can nhac nen gifr ho~c ban la mot bai toan can dUGC giai Vice - nen giG' hav .; nen ban can clua tren CO' sc)· cac tfnh toan lqi fch CL!a hai phU'lJ'ng <:'in ct~ so sanh va Iva chqn BDS thuong Ia tai san c6 gi<:1 tri l6'n va chi phf ban BDS thuong kh6ng nho n~n vi~c

tfnh toan ky Iuong . la din thiet d~ khong lam thiet hai t6i ~ ~ lai fch ct:1a chu s6 huu

_D~ c6 quyet d!nh dut khoat la ban hay gifr ho~c khi cHI c6 quyet dinh b<:1n BDS thl can tielz lu'inlz djnh giLl BDS d~ thqc hi~n nic buck tiep theo Trong nen kinh

te thi tnrang thl gia ban ctugc quyet cttnh b6i thi trucmg chCr khong phai la y·

kien chu quan cua ben ban hay ben mua do v~y vi¢c cttnh gia la xac d!nh gi<1 tri thi trll'cmg ct'ta BDS hay con g9i la gia ban c6 khil nang nh~t cua BDS Vi~c

cttnh gi~1 la cong vi¢c phtl'c t~1p; doi hoi phai c6 ky nang, kinh nghi¢m, thong tin nen trong nhi~ll truong hgp can thue cac t6 chuc chuyen nganh dinh gia BDS Buoc tiep theo la th~rc hi¢n vi¢c ban BDS sau khi eta tim dugc khach hang mua Hqp dong ban BDS thuong dugc ky gifra nguai mua va nguai ban voi slJ chung kien cua c6ng chung vien Trong hQ'p dong ngoai van de gia ca thl c;ic van de nhU' thu t\IC b~m giao, C~C nghJ:a Vl;l thue phat sinh trong CaC giaO dich mua ban, thu tl;lC sang ten, nghia vt} v6'i nguoi moi gioi (neu c6) cling can dugc li1m r6 D6i v6'i BDS dang ho~t d¢ng cho thue thl can xac d!nh r6 vi¢c ph~m chia cac khoan tien thue thu dugc cho chu cu va chu m6'i b6i vi thai di~m thu tien thue tu cac hop dong time thLtcmg khong trung v6'i thai di~m chuy~n giao quyen Slf clt}ng ho~c quyen s6 hfru theo hgp dong Cac khoan d~t CQC cua khach thue cling can dU'Q'C quy dinh r6 se dUQ'C chuy~n giao cho chtl moi hay tfnh bu tru khi thanh toan Cling tuong tt}' nhu v~y, cac chi phf phat sinh nhu phf qml.n

ly, tien di¢n, mr6'c, bc1o hi~m, cac khoan thue muon ma thai di~m thanh tm1n c6 th~ da dien ra truoc (nhu phf bao hi~m ) ho~c sau tho·i di~m chuy~n giao so huu (nhu tien di¢n, mr6'c ) cling din dugc quy d!nh r6 trong hgp dong d~ CclC

ben tht;rc hi¢n

1.2.3 Nhfrng nguOi tham gia ho~t dqng kinh doanh BDS

Nha dau tu: Nha dfiu tu va nguoi cho vay von la nhfrng nguoi phch ra cac quyet dinh quan trQng nhat trong kinh doanh BDS H9 chi tien ra va chap nh~n

rui ro HQ tfnh toan hau het cac lgi fch tai chinh trong vi¢c SLr dt}ng va v~n hanh BDS Nhieu nha dau tu thll'O'ng gifr BDS cho cac lqi fch dai Iwn 1v1¢t so nha dau

tu con xay clt}'ng, phat tri~n BDS d~ tht;rc hi¢n cac lgi fch d6 M~t khac, m¢t so nha dau tu dugc g9i la nguoi dau ca chuyen mua va gilr BDS trong thai gian ng:in r6i ban thu ti~n ngay Nha dau tu c6 nhi~u phuo~g thuc ho«?-t d¢ng M¢t

so nha dau tu chuyen theo doi cck qwlng d.o da phan lo~i, g~p go va duy trl quan h~ voi cac nha moi gioi d~ tlm kiem ·cac BDS duqc ban v6'i gia n~ 1v1¢t so nha dau w khac ttl xay dvng cac BDS cho mlnh ho~c c6 tht sLra l~i cac BDS san c6 cho phil hqp v6'i cac di6u ki¢n thay ddi cua m6i truong xung quanh va phU hqp YOi nhu cau Slr d1;mg ella ngtroi thue

Nguoi cho vay von: Nguoi cho vay von la nguoi cap cac khoan von cho cac n.ha dau tu duoi d<;lng cck khmin vay c6 ky hzm d~ dau tu vao m¢t BDS nao d6

va thuO'ng duqc bao dam bang chfnh BDS d6 Thu nh~p cua nguO'i cho vay von

la tien td lai ttr von vay cua nha dau ttr BDS Moi quem tam chfnh cua nguoi cho vay von la BDS phai duqc dua vao su· dl;}ng, duqc bao duG-ng tot, va cac khoan nq pha duqc tra dung h~n Ngan hang, cac t6 chuc tfn d1;mg khac, cac cong ty bao hi~m nhan thQ .la nhfrng nguoi cho vay von di~n hlnh trong 11nh vue BDS

Nguo·i moi gi6i BDS: NguO'i moi gi6'i dong vai tro nhu la chat xuc tac hay chat kfch thfch cho thj trubng BDS NguO'i m6i gioi thu phf hoi;ic tien hoa hong khi

hQ dua ngubi mua va ngubi ban gi;ip dvqc nhau tren thu·ong trubng Nguo·i moi gi6i luon duqc ngh1 t6i d2iu tien khi de c~p den cac nghe trong thi trubng BDS bcYi vj trf quan trQng ct1a n6 V6i nhCrng kha nang v~t kinh nghi~rn cua m!nh ngucti moi gi6i giup cho ngubi mua nguO'i ban tiet ki~m tho·i gian, tien b?c sv

hi~u biet C<lc van de lien quan nhU dan SO, thu nh~p cac tri~n VQng kinh te xa hQi khac, cac Vfll1 de ve CJUY hO<;lCh xay dlf'llg, cac Vfln de tai chfnh, thue deu

rat cin thie't cho cong vi~c moi gi6i BDS

Nhfrng nguai ph<it trhin BDS: Tham gia nh6m nhfrng nguoi phat tri~n BDS thuong la nhfrng ngnO'i l~un h<:1 tfing tCrc la nhung nguO'i lam dtrO'ng xc1, h~ th6ng

Ui'p thoat nuO'c, C:.ip di?n cho cac khu dfit xfty d\mg, nhfrng nha quy ho~tch dflt dai, kien true sv, nht1'ng nha thau xay dll!1g cac cong tr!nh Nhung nguO'i phat

nh6m nguoi nay vai tro cua cac nha thau X~ty dy·ng BDS la r6 rang nhat vi hQ la nhCmg ngu6i tn.rc tiep xay, dtp1g cac c6ng trlnh tren dat, m¢t phan chfnh cua BDS va thnong mang gia trt cao

Chuyen gia d!nh gia BDS: Nhi¢m vy cua cac chuyen gia nay la dua ra y kien

ve gia trl thi tnr6ng cua BDS Vi¢c d!nh gia la cong vi¢c can thiet cho cac ho<;1t d¢ng mua ban BDS, tai trQ' von d~ dau tu BDS, den bu thi¢t h<;1i cho chu so hGu BDS Ck chuyen gia nay thu6ng phai la nhung ngu6i c6 cac ky nang chuyen nghi¢p trong vi¢c dinh gia nht.r thu th~p va xu ly cac dfr li¢u ve gia d BDS tren thi tru6ng, dua ra cac gia dinh c6 t.fnh thlfc ti6n cao, ap d1,1ng phmmg thuc dinh gia phu hQ'p voi BDS

Cac nha qu~in tr! BDS: H9 la nhung nguai thay m~t chu so huu quan ly cac ho<;1t d¢ng khai thac BDS d~ t<;1o ra thu nh?p tu BDS rna di~n hlnh Ia vi¢c cho time BDS Cong vi¢c cua h<;) thu6ng la tim kiem khach hang, ky hqp dong cho tlme duy tu, bao dnong BDS, cung c<-1p cac dich v1,1 cho khach hang thu ticn tlme theo d!nh ky, l?p bao cao theo yeu cau cua chu sCi hfru

Lu*t su· trong llnh vvc BDS: Nhi~m vy cua lu?t su rf1t da d<;1ng, c6 th~ la dam

ph~1n cac hQ'p dong thue, cac h9'p dong mua ban, hQ'p dong bao hi~m BDS, ki~m

tra t.fnh hqp phap cac giay to so hG'u cua BDS theo yeu cau cua cac nha dau tn, tham gia giai quyet C<:lc tranh chap trong vi¢c Slr dyng va so hliu BDS

1.2.4 Cac Io~i hlnh kinh doanh BDS pho bien

Dat trong: Dat thu6ng c6 nguon cung h<;1n che, nhu cau thu6ng tang ci:mg v6i thai gian do v?y kinh doanh dat du6ng nhu la dieu hi~n nhien c6 lqi Tuy c6 ve

hi~n nhien nhu v?y song kinh doanh dat trong khong phai Ht khong c6 h<;1n che Thu nh?p tlr kinh doanh dat thtr6ng la Slf tang gia CUa dat theo thai gian Va dieL nay phy thUQC VaO cung Cali Quy ho~lCh Slf dyng dat, cac quy che xay dy'I1f lien quan t6i khu dat c6 th~ tac d¢ng m<;1nh vao gia tri khu dat Da~ tu vao da

dai la phucmg thuc dau tu b! d¢ng va c6 tfnh thanh khoan kern Ty 1¢ von vq:

tren von ctau tLf thuang thap v1 cac t6 ch(rc tfn dt,mg thuang khong uu tien cho llnh vvc ctau tu nay Cic nha stau tlf dftt dai thucmg la cac nhzt dau CO' ngan h<:~n

doanh trong dai h~n Ngoai ra rnc?t so ca nhan voi mong muon gifr gia trj dong tien, tra'nh s~r mat gia ella d6ng tien so v6'i dat dai cting thucmg mua cac khu dat tr6ng va t~lO thanh luqng cau trong thi truong nay

Nha o· chothue·rw.-;tc d~ ban: moi m¢t gia d1nh, m¢t ca nhfm cteu din m()t can nha d¢c l~p, m¢t can h¢ d~ a tuy thu¢c vao muc thu nh~p, vao s6 thfch cua rieng mlnh va tc_to ra m¢t luc;mg cau khong ngi:rng tang ve cac BDS nha 6 cung v6'i slJ phat trie'n cua xa h¢i Kinh doanh nha 6, nhat la cac ngoi nha, cac can h¢ don le khong doi hoi qua nhieu ccmg sue cung nhu tfnh chuyen nghi~p Thj truong nha o· thuang soi d¢ng hon so v6i cac lol,li BDS khac b6i tfnh dl,li chung trong si'r dung _ V~! su hi~u biet tu'Ollg doi ella c6ng chung doi v6i 1oai BDS nav _ ~ '-"'

Tfnh thanh khoan trong vice dau tu nha L-' • 6 cling cao hon so v6i viec dau tu vao '-" •

ck lo~1i BDS khac do vi~c mua ban, trao d6i de dang thtfc hi~n han Thu nh?p ti:r kinh doanh nha 6 CO th~ C<-l tlr nguon tien tJ1Ue thu dUOC va viec tang gia tri _

BDS theo thc1i gian Vi~c qucin Iy· cac BDS la nha cho thue, lol,li tri:r nhung khu nha lon gom rat nhieu can h¢ va cac c6ng trlnh ti~n fch va djch \'~!, thuang khong d<)i hoi de nha quan ly chuyen nghi~p ma trong m¢t chl:mg m~rc n?lO ci6 chi:1 so· hCru co tht !IJ th~·c hi~n c6ng vi~c nay va ct6 la m¢t lq-i the vi hQ c6 the kiern so~1t BDS cua mlnh m¢t each ch~t che han, tang hi~u qua cho v6n d:.iu ttr

Tuy nhien vi~c cHiu lU' vao c~1.c BDS nha 6 kh6ng ph::ii kh6ng c6 rt1i ro Thl)ng

thucing dat dai dLr</c quy ho~Kh lam df1t 6 tbucmg la nhfrng khu vvc eta phat trien 6n dinh c6 gia thi tru<'J'ng cao so v6'i cac loai d<.1t khac va do d6 khi1 nang thu _

dU<Jc Sl/ t<1ng gi;.l ella BDS thco thai gian kh6ng ph~ii luc nao cung thanh hi¢n

th~rc Cac yeu Clll don giitn ve qw1n l)r, Vi.; xay clvng, thai gian ho~m thanh m(lt

BDS nha ci· quy m6 nhl.S ttwng d6i ngan, cung nhu luqng von yeu cau kh6ng can qua lO'n Em1 cho sCi ngub·i tham gia ho<~t d¢ng kinh doanh nay de tang nhanh,

la cac khoan dau tu 16'11 va c6 yeu cau ve quan tr! cao han so v6'i kinh doanh can h¢ do nguai thue thuang doi hoi cung dip nhieu lo~i d!ch v·v kh~c nhau '

phl:IC Vl:l nhu cau lam vi~c CUa h9 nhll' vi~c cap di¢n, dtp nU6'c, ffi?ng truyen thong, bao V~, lam SqCh, bao dtro·ng cac phuang ti~n chung nhll' thang may, dieu hoa, may phat di~n Hoqt d¢ng kinh doanh nay phlf thu¢c nhieu vao Sl!

gia tang cck hoqt d¢ng kinh te trong c¢ng dong Do khach hang chfnh cua cac toa nha la cac doanh nghi~p do v~y Sl.f gia tang so luqng doanh nghi¢p cling nhu Slf phat tri~n ella tung doanh nghi~p sedan t6'i Slf' gia tang cua lm;mg cau va

se lam cho loqi hinh kinh doanh nay phat tri~n tot han Tfnh thanh khoiin trong loqi hinh dau tu nay khong cao vl cac toa nha cho tlme van phong thuang c6 gia tri Ion do d6 ft dien ra vi~c chuy~n nhuqng sa hfru do khong de tim duqc nguai mua trong thai gian ng{m Vi~c vay von cho vi~c ctau tu cac toa nha van phong thuang thu~n lqi trong giai cto~n cac kinh te tang tnr6ng tot va xa h¢i c6 each nhin l~c quan ve tri~n V<?ng cua nen kinh te trong tuang lai Rui ro chfnh cho ho~t d¢ng kinh doanh nay la cac bien d()ng khong thu~n Ve kinh te rna Cclc nha ctau tu khong luang tnr6'c ctuqc trong giai do~n dau tu

Kho chua hang cho thue: th! truang cac khu kho h£mg cho thue chiu anh huang ffi(_lnh me CUa CaC ho(_lt d()ng thuang m~i Va c6ng nghi¢p CUa khu Vlf'C

Doi tuqng khach h£mg cua lo(_li hinh kinh doanh nay thuong la Cclc doanh nghi¢p thuang m~i ho~c san xuat cong nghi~p Yeu diu chung cho cac kho hang thuong la gan cac trtfc giao thong chfnh, c6 loi ra v?10 cho cac xe v~n tai,

d~c bi¢t la cac xe ch6 Congtena, lo<:1i hinh v~n tai ph6 bien nhat hi¢.n nay Tuy nhien vi¢c dau tu kho chua hang thong thuong c6 quy mo khong 16n, ctoi hoi

Iuqng von vi:ra phai Vi~c quan ly kho cung khCmg ctin tfnh chuyen nghi~p qua cao do d6 vi~c dau tu c6 th~ r-hi:t hqp d6i v6i nhfrng nha dau tu nh6, kh6ng c6 nhieu thai gian va nguon tvc tham gia qwin IS' BDS dau tu Rui ro d6i v6i ho~t

Vl.;l t<;ti trung tam Vi¢c quim ly Trung tam, nhat la cac trung tam c6 quy m6 16n

la m¢t cong vi¢c phtk t<;tp, doi hoi tfnh chuyen nghi¢p cao St! th[mh c6ng ci:1a cac trung tam thuang nwi ve m~t vi m6 phl! thu¢c vao su·c mua cua c(lng dong dan CU' trong k}1U V\}'C, tLfC l~l pl1t;1 thUQC VaO Slf phat tri~n kinh te CUa c(lng;::h)ng

Khach s~u1: Khach s<;tn Ht noi kinh doanh d!ch Vlf luu tru cho kh:kh du lich va nhung nguo·i cti cong tac Ngoai dich vv an, nghi, cac khLkh s~n con cung cap cac dich V\I ti¢n fch kh<:k cho khach hang nhu djch v~1 vien thong, djch vt.I van phong, hu6'ng dan du l~ch, tham quan, cho thue phnong ti¢n di l~i, phuong ti¢n lien l<:tC, C<lc djch V\} thong tin lien l~c, gi~t la, CclC dich V\1 giai trf khac Quan 1)1

khach s;;m doi h()i tfnh chuyen nghi~p cao v'i tfnh da d0-ng cua dich Y\1 duC}c cung c::lp, d~c bi¢t la ck kh<1ch s~n l6'n c'i d.c thanh pho l6'n Do kh6.ch hang thucmg khong phai Ia cE1i h<;tn nen hoc:tt d¢ng tiep th! c6 vai tro quan trc.mg trong vi~c duy trl h~ s6 sLr dt;1ng phong cao Dau tu vao kh~:ich S?n thnong la ctfiu tu 16n ,.1 ngo2li dat dai v~1 c6ng trlnh xf1y dvng tren dar thl cac trang thiet bj trong khach san cun2 thtrcmg n1t cLit tien, do d6 tfnh thanh kho~in ci'w viec cLiu tu trong khach s~n khtmg cao S~r ph<.1t tri~n c-Lw nen kinh tc, mc"li tnrO'ng chfnh tr!

on dinh an ninh dam bL'm, dieu ki¢n W nhien thu~n lqi Ia nhfrng yeu to quan trong: doi v6i hoat dcmg kinh doanh kh<.kh san ~ ~

29

Cac ho;:tt d(>ng djch v~t lien quan: Ck ho(;lt d¢ng d!ch v~ trong llnh Vlfc BDS bao gom ho~t d¢ng m6i gi6'i1 tu van, dinh gia BDS Cac ho(;lt d¢Dg nay cung cap dich v~ cho ca nguoi can mua va nguoi can ban BDS Ho(;lt d¢ng dich V~l

trong rich VlfC BDS c6 vai tro qcian trQng vl BDS thuO'ng la nhfrng tai san c6 gia

td 16'n va rat nhieu nguoi tham gia thi tru·ong BDS la nhfrng nguO'i kh6rig chuyen, hQ chi tham gia m¢t vai Lin trong khoang thai gian dai do d6 h9 can SlJ

giup dB cua cac nha cung ilng dich v~ chuyen nghi¢p nham tn1nh nhfmg quyet dinh sai lam c6 th~ xay ra

1.2.5 Cac yeu to VI mo anh hnimg t6i ho~t d(>ng kinh doanh BDS

1.2.5.1 Cac yeu to kinh te, xa h(>i:

- Dan so va SJ! d~ch chuy~n dan so: Day la m¢t trong cac yeu to rat quan trong <-inh hu6'ng t6i hoat dong kinh doanh BDS Moi gia dlnh, m6i ca nhan deu ' " "-' '-' , can ch6 d~ a, d~ E'tm vi~c, d~ sinh ho(;lt va do d6 t(;lO thanh nhu cau trong thi tnrO'ng BDS N16i sv thay d6i dan so t~i m¢t dia phuang nao c16 se lam thay doi luqng cau va do d6 {mh huang t6'i ho~t d¢ng kinh doanh BDS Dan so tang ttJ nhien (sinh de) hay tang C0 hQC (dich chuy~n) deu lam tang ltrqng CaU Va do do

la gi<i BDS t::-mg, kich thfch cac nha dau tu bo von vao llnh vvc BDS Nguqc l(;li, Slf gi~\m dfm SO se thu h~p luqng cau va t~O ra du thi:ra ltrQ'ng cung lam giam gia BDS va do ct6 lam cho luqng von dau tu BDS giam slit, ho(;lt d¢ng kinh doanh BDS bi thu h~p

- Cac ho~t d(mg kinh te: Cling nhu yeu to dan so, cac ho(;lt d¢ng kinh te t~i

dia phuang cling anh hu6ng m~nh me t6'i thi truO'ng BDS Cac ho(;lt d¢ng kinh

te 0 day ctm;K hi~u la cac hO(;lt d(>ng san xuat, kinh doanh, dau ttl' trong cac

-llnh VlfC cua nen kinh te Neu cac ho~t d¢ng kinh te phat tri~n m(;lnh, cac CC1 so

sim xuat can ctuqc ma r¢ng, cac doanh nghi¢p can them van phong, cac hoC;lt d(>ng thuang m(;li can them di~.n tfch ct~ tang luan chuy~n h~mg hoa do d6 lam tang luqng cau d6i v6i cac BDS thucmg m(;li, c6ng nghi¢p M<Ttt khac khi cac ho9-t dt)ng kinh te phat tri~n Htm tang luqng nhan cong t(;li d!a b~m cGng nhu ,

tang thu nh~p cho nhung nguoi Lim vi¢c t~i dja phuong d6 va ket qua la tang tong thu nh~p cho dan chung' trong vi:mg do d6 tang kh~i nang chi tra cua dan chung cho vi¢c mua slim, thue p1u6n BDS, nhu v~y se lam tang luqng cciu ve cac BDS nha 6' Do v~y khi cac ho<;1t d¢ng kinh te phat trifn se thuc d~y Sl! phat tri~n cua ho~t d¢ng kinh doanh BDS

- IVluc Hii xuat cho vay, cac dieu ki~n tin d!Jng trong Ilnh VtfC BDS: Dau t\1

trong l1nh vue BDS thuO'ng ' - ' • - la cUiu tu dai han trong mot llnh vue c6 tfnh thanh • l, ' • •

kho~in thap Dau tu BDS thuong la ccic khoan dau tu Ion tu g6c d¢ cua cac HGD cling nhu cl'1a doanh nghi¢p do d6 hau het cac ho~t d¢ng dau tu BDS thuong can st'r dl}ng von vay D<:iu tu BDS thuong la phai chi tieu gan het cac khoim von dau m ngay trong giai cto~n ban ctau: mua sam, t~1o d~rng BDS, phan von cho vi¢c v~n hanh BDS thucmg khong can nhieu Vi¢c thu hoi von dau tu BDS thuong duqc dien ra nhieu nam trong qu~1 tr!nh khai tb<k BDS, d~c bi¢t la cac BDS cho thue V 6i tfnh chat cHi.c tbi:1 nav ., viec san c6 cac khoi'm tin dung dai ' "'

h~n se t::_to dieu ki¢n thtk day cCtc ho<;it d(mg kinh doanh BDS va nguqc l<;ii neu khong san c6 cac khoan tfn d~mg dai h::_tn th1 ho<;1t d¢ng kinh doanh BDS se g~p nhieu kh6 kh<"m Mat khac cling do tfnh chat • - l.-' dai han cua hoat dong cHiu tu BDS • • • "-" lam cho mtl"c lai xuftt trit cho ,·on \·ay thuong b! ctdy len cao Ck t6 chtl"c tfn d~ng thucmg ap dl;lng m(rc Jai xuat cao d10 cac khm1n vay dai Iwn nham h<;1n che cac rui ro khi thi truong tai chfnh bie·n ctcmg Ho·n • < · • . ni!"a do von ct&u tu duac •

thuc hien • • < -' g~ln het trong giai doan dau nen g:inh nCmg ve tra lai duoc don vao t - ~· • • _, •

giai do~m khai th;k BDS cling t~lO f~l anb hucmg m~_ll1h me tc'J'i hi~u qu~l Ctla ho?t d(mg kinh doanh BDS C6 the noi, Slf hi~n di~n ct'w cat dieu ki~n tfn d~mg dai

h<~n vC:ii mtk lai xuat hc_J"P l)' se thuc dtty ::;~r phat tri~n ho~t d(mg kinh doanh BDS va ngu·qc l~1i neu tfn d~mg clai h<~n bj that ch0t E"ii xu:lt cao se lam rhu h~p

ck ho;;tt ci(lng kinh doanh BDS

- Cac chinh sach d~a Nh:.l mr6c trong llnh v~rc BDS: Ck chtro·ng trinh cua chfnh phu trong l1nh vvc BDS de c6 ;:mh huang theo m(lt g6c d¢ nao d6 t0i hoe;tt

31

dqng kinh doanh BDS Vf dy nhu cac chuang trlnh giai quyet nha cho h¢ c6 thu nh~p thap c6 th~ thu hUt ;von dau nr vao vi~c xay dtp1g cac can h¢ guy m6 nho, gia ca phai chang nhtun duqc huang nhfrng uu dai nao d6 rna Nha ntr6'c quy d!nh, chuang trlnh h6 trq cho die doanh nghi~p vua va nho kh6ng gian san xuat c6 th~ thuc ctfiy dau tu cac khu c6ng nghi~p gan cac do thi d~ thu hut cac doanh nghi~p vua v~ nh6 va qua d6 nha dau tu BDS se duqc huang cac uu dai

nao d6 ttr cac chuang trlnh eta duqc c6ng b6 d Vi~t Nam trong thai gian vua qua c6 chfnh sach khuyen khfch phat tri~n cac khu nha chung cu cao Ling bang

vi~c cho mien ti~n su dl;lng dat cho chu dau tu cac khu nha chung cu cao tang

nham illl_lC dfch tiet ki¢m dat dai Va giam ap liJC tang gia dat tren thi truang

BDS t<;ii cac khu VlfC do th!, d~c bi¢t la t<;ii Ha nqi va TPHCM Ket qua la sau m¢t v~h nam, s6llrqng cac chung cu cao Uing mQc len nhanh chong, c6 th~ thay

St! hi¢n di¢11 CUa cac chung CU nay t(;li hau bet CclC khu VlJC CUa thiJ c16, t(;lO m6'i hang nghln can h<), g6p phan thu h~p nhu cau mua dat va qua d6 lam chfrng va giam gia dch a nhi~u khu VlJC cua Ha n¢i Cac nha dau t11 eta bi thu hut vao vi~c

xay d~rng va kinh doanh h¢ do c6 muc lqi nhu~n cao bM nguon ttr chfnh s<:'ich khuyen khfch ct:ta Nha nu6c

1.2.5.2 Cac yeu to lien quan den moi tnrong phap ly

D~ dc'tm bao cho vi¢c hlnh th~mh va su dl_lng cac BDS trong xa h¢i m¢t each c6 lqi nhat cho c¢ng dong, Nha nuac luon nam vai tro la nguai t?O ra ''lu~t choi'' trong llnh VlJC BDS Quyen l~rc cua Nha mr6c trong llnh VlJC nay nham phl}C Vlf phuc lqi cong c¢ng, an ninh an toan xa h¢i, y te, giao dlfc cC1ng nhu c;.1c nhu cau chung d1a c¢ng dong ve BDS Ngoai cac BDS do Nha nu6'c t~w ra ttr cac ngu6n thu cua Nha nu6c, cac BDS thu¢c quyen s6 hilu/sLr dl;lng cua cac di

nhan, do C<lc ca nhan t(;lO 1(-tp ra, ve illQt SO khfa C(;lnh nao d6 deu ch!u SlJ dieu tiet chung cua Nha nu6c thong qua c;;k van ban phap ly do cac co quan c6 tham quyen ban hanh nham t?o moi tnrang cho vi~c phat tri~n va s-Lr dl;lng BDS

C6 lqi nhat tlr g6c d¢ lqi fch cua c¢ng dong Do v;Ily c6 th~ n6i, khac v6i Cik tai

mqt khu6n kh6 nuo do theo Clc quy dinh cua ph<:ip lu~t Cac v~in de phap ly quan tryng nhat lien quan den ho~lt d¢ng kinh cloanh BDS la cac van ban phap qui lien quan den vi¢c phat tri~n va su dl;lng BDS nhu Lu~t dat dai, Lu~t xay dl.fng, qui hoqch t6ng tht, qui ho~ch chi tiet ella tUng vung, ttrng dia ban da duqc thong qua, Lu~tthue lien quan den ho~t dqng kinh doanh BDS nhu thue nha dat, rhue' ti1U nh~p khi cho thue va/ho~c ban BDS Nhfrng chu th~ tham gia

ho~t d¢ng kinh cloanh BDS can phai nam r6 cac van de nay vl n6 c6 anh huang

rat 16n t6i Sl1 thanh c6ng cua ho ' '

DONG KINH DOANH BDS

1.3.1 Kinh ngh.i¢1n cua Trung Quoc

T~i dieu 10 H ien phap nam 1 982 dw Trung Qu6c qui d!nh dat thanh thi th u¢c sc'; hu·u Nha nu6c con da't m)ng them thuc)c scr huu t:~p th{ Song kh~'ii ni¢m t~p th~ a nang th6n Trung Qu6c ve m~t h~mh chinh do chfnh quyen dia phuang va chfnh quyen trung LWng chi d00 do v~y c6 th~ nh~n d~nh Et toan be) dat dai cua Trung Quoc thu()c quyen s6" hull cua Nha nu6c Trong giai do<~n tru6'c nam

1988 khi nen kinh te Trung Qu6c con mang ni;'mg tfnh ke b09Ch h6a t~p trung

va dat clai thu¢c so· hull Nha mr6c thl dat dai chrqc cSp ph~1t cho cac td chuc va

Cct nhflll theo Clc kenh qui d\nh kh6ng thu tien C~lc tel clll:i'c dUO'C cap dat mien phf cl~ l~tm tru sh, cos()· s<.1n xuf!t kho tan2, d2 kinh doanh dich vu, d2 lam nha _

a V~l chia cho c<-ln be) cCmg nhan vien c6ng tac tai t(~ cht.'i"c d6theo nhung: tieu chi '- -'

ve tham nien, v! tri c6ng t:.lc, hoan cinh gia dlnh vv do Nha mr6"c qui c11nh

Dat dai khl1ng chrc;c t~r do chuy~n nhLrqng tren thi truO"ng va tat ca cac Stf

chuy~n nhuqng gifra cac chu sl'r dl;)ng eMu phih c1LTQC sv d6ng y cua co quan Nha ntroc c6 tham quyen Boi ci1nh n~ty lam cho vit;c si'r d~mg data Trung qu6c giai

nhuqng cta bat dau cho nhfrng dti each ca ban trong h¢ th6ng phap lu~t quan ly

dat dai 0 Trung Qu6c QSD dat duqc phep chuy~n nhuqng, cho thue, the chap, thl:ra ke tile la nguai chu si'r d~ng dat duqc quyen c!inh do(;lt dat dai, BDS cua mlnh gan gi6ng nhu cac chu s0 hfru BDS 6 cac nude phuong tay 1v1¢t s6 di~m

khac bi~t chfnh cua QSD dat nay voi quyen s0 huu dat a cac nuoc phuang tay

la dat duoc giao cho mot muc ctfch su dung nhat dinh v6i • f.- • • • l, i • thai han giao duac 4 I -< •

xac dinh trong khoang tu 40 den 70 nam tuy m~c dfch siX d~ng Dat duqc giao phai dUQ'C dua vao Slr d~mg dung ITI!fC dfch trong m<')t khoang thai gian nao d6, th611g thuang khming hai nCtm, va sau· d6 chi.'l sir d~ng m6i c6 th~ thvc hi¢n cac quyen dinh do';lt cua mlnh TSti Dgo lu(lt t(lm tlzo'i ve' ban va chuyln nhuc;ng QSD dar Nizd nzrdc t(ti cac thdnh pfzo' \"d thf trc11z nam 1990 qui ctinh ba dieu

ki~n d~ chu su d~mg dat c6 th~ chuy~n nhuqng cho ngu0i khac sau khi duqc giao ct(1t l~t: da u-a du tien cho Nha nuac khi duqc giao dat, da duqc cap Giay

ch(mg nh~n (GCN) QSD dat, cta ctau tu m¢t phan tien, thong thuang khoang 25% v6n can thiet dau tu cho cong trlnh tren dat Truong hqp chu si.'r d!fng dat khong dUa dat VaO Slr dl;lng dung InlfC dfch dUQ'C giao trong 111Qt khoimg thai gian qui c!inh nao d6 thl c6 tht b! Nha nuoc thu hoi l';!i da't Khi duqc giao dat chu st:r dtfng dat phai n¢p ti~n su dtfng dat m¢t Hin cho toan b¢ thai gian duqc giao sir d~ng va QSD dat c6 the duqc gia hl;ln sau khi het hl;ln si'r d~ng theo -

quyet d!nh giao dat Cac quyen v~ tai nguyen, khoang san duoi long dat duqc giao vfm thu¢c ve Nha nuoc ma khong thu¢c ve chu Slr d~ng dat

Vi~c sua d6i phap lu<:tt cHit dai theo hu6ng neu tren eta tc~o d(>ng Ivc m<;tnh me cho vi~c h!nh th~mh va phat tri~n cac hoi;'it d(>ng kinh doanh BDS 0 Trung Quoc

so v6i giai do<;tn lrU'6C nam 1988 M(>t quoc gia v6i hem 1,3 ty dan va nen kinh

te phat tri~n v6i toe d¢ rat cad'trong suot 20 nam qua da t<;to ra m(>t luqng cau kh6ng 16 cho thi truong BDS 0 Trung quoc M~t khac v6i xu hu6ng phan cap

t<?-o da phM tritin nhanh cho m'inh, da coi vi¢c giao ctat thu tien nhu 1~ phu9_ng thuc quan trQng d~ t<;to ra nguon thu ngfm sach din thiet cho slf phat tri~n cua d!a phtrong mlnh Nhu v~y v6i ca hai xu huang phat tri~n nhanh cua cung va ctiu da lam cho hoq.t d¢ng kinh doanh BDS 0 Trung Quoc phat tri~n m<;tnh trong thai gian qua, d~c bi~t la 0 CclC kl1U VlfC do thi, nO'i phat tri~n t~p trung cac doanh nghi¢p cling nhu noi ng.·oi d.:ln c6 m(rc thu nh~p cao Tfnh den het nam

2003 di¢n rich nha a h1nh quan dau nguoi t<;ti cac khu vgc do thj El

23, 7m2/ngtrOi va t~li CaC khu VlfC n6ng th6n la 27 ,2m2/ngtr0"i, tfnh b'inh quan

to~m xa h¢i Et 25,8 m2/ngtrO"i2

Bang 1.2: Tong s<1n pluim quoc n(li theo nganh t~i Trung Quoc3

( 1 USD = 8 Nhan dan t~)

I ' I

Nganh kini1 d-o-ai-11_1 B_D_s -+j 2-6-,2 + ! - - 2,0 j 29,2 I 1.0 ; l

i

Du6i day la nhung s6 li~u thong ke duqc cong b6 n~tm 2005, la ket quA cua

~ [47]

·' [4 7]

35

gia Trung Qu6c tien h~mh'\ se minh ho~ cho chung ta thay phan nao qui m6 cua ho~t d(>ng kinh doanh B£?S a Trung Quoc hi¢n nay:

Bang 1.3: Solm;mg cac doanh nghi¢p va lao d(mg trong Ilnh v~·c BDS t~i

Trung Quoc (Tinlz dln cuoz· nc'im 2004)

I So luqng cac Ty So I uqng nguoi Ty

doanh nghi¢p trQng lao d(>ng trQng

ghi nh~n duqc khoa.ng 38000 HGD v6'i hon 91000 nguoi cung tham gia cac ho~t d(>ng kinh doanh BDS Theo suy doan thl c6 le s6 nguoi tham gia ho~t d¢ng kinh doanh BDS se 16'n hon nhieu song do d~c thu cua CClc CUQC dieu tra kinh te 16'n la rat kh6 ghi nh~n nhfrng ho~t dc)ng khong dang ky do d6 so ghi

nh~n ctuqc se it bon nhieu so v6i thvc te

Cling tfnh trong nam 2004 di¢n tfch cac toa nha thuong m~i dang trong qua tr'inh xay dlJI1g la 1476,83 tri¢u m2, di¢n tich cac toa nha thuong m~i eta hoan thi¢n va dtra vao Slr d~mg }a 526,38 tri¢u m2, di¢n tfch cac toa nha thtrong m~i

da dUQ'C b<in cho khach hang la 453,62 tri¢u m2 trong ct6 di¢n tfch nha a eta ban

la 397,23 tri¢u m2 T6ng doanh thu tu vi¢c ban cac toa nha thuong m~i Ia 1260,13 ty Nhtm dan t¢, trong d6 doanh tfm ti:r ban di¢n tfch nha ala 1035,96

ty Nhan dan t¢ Tfnh den nam 2004, t6ng di¢n tfch cac toa nha dang do cac cong ty qui!m Iy BDS khai thac la 2882,52 tri¢u m2

4

[48)