I kinh doanh

I von cua cac to

I nghi¢p j dung j

I kinh doanh

I kinh doanh tlni cap ,--- I J BDS I ·. Dau tu cac . Ok Ngfm h~mg I Ck quy d<:iu >---- ThLT011g m~i r f - - BDS nha 6 tu do Nha f- nuac th~mh l~p I

Cac quy tin Dau tu cac

Cac quy BAo 1-f- dung, cac c6ng - I BDS thtrang

• <./ ~

hi6m cua Nha . ry bao hi em. ~ f - - m~i, c6ng I I

- - I nuoc (BHXH) I nahiep b . I Ck nguon von ! .. ~ I Cic tc5 chuc I dau nr trtJc tiep

kinh doanh ~ cua cac HGD 1- Dau ttr cac

von khac tren BDS sinh IO'i

thi truong nhu: I - - - kh;k i

cac c6na tv

I BHNT, ~a; ----'

~tt.

no-an hano

I

Cic Quy dau

~ c b c b thLrc!ng nwi, 1 - tuBDS uic c6ng ty lchuyen kinh I doanh nq ... r Cac TCTD

I-I chuyen cho f - . -

,, l

Ch(rnu khoan hoa cac vay von mua Th"rc tr~ng nguon

b

khmin no dau ttr BDS ct~ I BDS nha a I cung von hi¢n nay

giao d~ch o· th~ trtrbng thlr ctJa ho~t d(>ng Oic c6ng ty

cap, tang nguon von cho kinh doanh BDS

ho~t ct(mg kinh doanh BDS 1..-o bao hi~m, d(ic 1--

bi~t Ia bao hie:m nhan thQ

Hlnh 3.2. IVlo hlnh giai phap Uti chinh d~ tang nguon von cho ho~t dqng kinh doanh BDS.

sot nha dat, ho~c nhil'ng giai dOC?-l1 d6ng bang tren thi tnr0ng nha ctat. Do v~y

giai ph<ip kbuyen khfch thanh l~p cac quy dau tu BDS qua kenh Thi truang chung khm'in se Ia each tot nhat d~ buy d<)ng nguon von nh~m roi Cl!a cac HOD,

I f f f I f f I j I ' l f I I '

cac t6 chuc cho ho<;J.t d¢ng kinh doanh BDS. Cac bi~n phap khuyen khfch 6 day c6 tht Ia: uu cUii ve thue tim nh~p d.6i v6i de Quy cL1u tLr BDS (do hi¢.n nay 6 Vi~t N am c<k kho:.1n thu nh~p ttr c6 tCrc, lai cho vay v6n ... deu chua phai ch!u thue thu nh~p ca nhan nen kh6ng ap ctvng c!uuc kinh nghi~m cua i\1y), LfU dai ve quyen uu tien tham gia c!au ttr xay dvng cac khu do thi m6'i, quyen uu tien thnc hien cac • • du • ~1n dau tLr BDS theo don dat hang cua Nha nu6c ... • <-'

3.4.1.4. Thanh l~p cac to chtrc cua Chinh phti cling nhn khuyen khich cac nha dau tU' kluic cung cap von tren th~ tru-cmg tin diJ.ng th(J' dip cho cac khoan cho vay dau tn BDS.

82\n chat cua bi¢n phap n~ty la cac kboim v6n cho vay tn.rc tiep de d:lu tu BDS sau c16 c6 the dLrc:·c chuyen thanh e<.k lo:;ti ch(rng khoan de lx1n cho cac nh~1 dau tV khac tren thi tnrbng tin dl}ng thu· cap. ll1611g qua CO' che nay von dau tU cho ho<:~t d<)ng kinh doanh I3DS dm:;rc bo sung them cac nguon cung m6'i, lam cho c:.'ic kho;in cho vay dau tu BDS c6 tfnh thj truong cao hon va c6 tfnh thanh

kho~1n cao hem. 13m han chc su mfit can c1·Si cun g diu nguon v6n dau . . v l,....r tu vao thi •

tnrt'itl~ 1._.... BDS 6 nhfrng vung c6 toe ' - · ... do • t~mg ... tnrcm!2 ..._., nhanh cham khac nhau, tai cac • • thbi ctie'm tam: tnrc'Jng khac nhau ctla thi tnrbng BDS. Cac ... 1,_.· • ..._ to chtl'c tfn dun£ cho . . .

va_y tn.rc tie'p c'ic khmin dtiu tu v~to BDS Ia nh\J'ng ngu()·j cho vay c1p 1. Nhfrng

I t6 chtl'c nay thtrb'ng Ia cac Ngfm hang, cac Quy tfn d~mg, cac c6ng ty Bao hitm

f.

l nhiin th() n ... Khfrng nguili cho vay tlni ciip mua l~i c<ic khoitn nq cUa de t6 cbCrc cho vay cC1p l de bo sung them nguon v6n cho th! truong BDS. Cac t6

I l l I I ! ! 1 I I I I I

chCrc nay thLrbng Ia cac to cht:i'c do Chfnh pbu biio trQ', cac quy b~1o hiem htru trf ho0c cck cong ty lxio hiem nhan thQ. Neu kbt"mg c6 co cbe nay nhung ngubi cho vay cap 1 se khc1ng du v6n cte' cho vay trong nhu·ng giai do:;tn khan hiem tien. Vi¢c tl~ chCrc tht tnrbng thu· ca'p ph;:!i do Nha nu6c thi.Jc hi¢n. ch~ng h0-n nhu 6 iv1~· chfnh quyen lien bJng da x~ly cl~rng c:'ic the che c6 vai trb c16 nhu H~ thong Ng{m hang Cho vay mua nha Lien Bang (Federal Home Loan Bank Systems - FHLBS), T6ng ccmg ty kinh doanh tai s~in cam c6 nQ' cho vay mua

165

nha Lien Bang (TI1e Federal Home Loan Ivlortgage Corporation - FHLMC), Hi~p h¢i tai sAn cim c6 Lien Bang (TI1e Federal National Mortgage

I cHiu ttr BDS, Association- FNMA) ... d~c bi¢t la cac BDS nha 6. Cac t6 chuc nay c6 d~ U"in~ fU"C:mg tfnh thanh kho?m cho cac khoan nq vay th~ cho cac t6 chuc tfn dl}ng dip 1 vay von ho~c mua lc_li c<:k khoan nq cho vay dau tu BDS. Trong

I ca hai truang hqp th1 die t6 chuc tfn dl}ng c;1p 1 d~u duqc tang cuO'ng nguon

. ..

I

von cho cac khoan dau tu tiep theo. Khi cac th~ che tfn dl}ng thu cap c1uqc Nha mr6'c hinh thanh thl cac t6 chuc tfn dung khac tren thi tnrO'ng vl"ra la nguai cho . '-' . ~ . '-"'

vay cap 1 va vl"ra c6 th~ la nguai cho vay thu· cap d~ gi~1i quyet cac khoan tien

' nh~m roi cua mlnh trong m¢t giai do(_ln nao d6 va nhu v~y se lam cho qui m6 nguon von dau tu cho hoc_lt d¢ng kinh doanh BDS c6 th~ duqc tang len nhanh

chong m¢t khi c6 nhu cau phat sinh tu thi truO'ng.

3.4.2. Giai quyet tot van de blw clam von vay cho die t6 chtrc tin di;tng.

Van de tryng tam nhat la CO' che the chap, giai quyet phc1t ITI(_li tai san the chf:tp m¢t c~kh ctun gi3n, tfnh hi¢u lvc cua cac phan quyet Ctla Toa an trong d.c tranh chf1p ve vay von dau tu BDS phai cao. Trong thvc tien hoc_lt d¢ng tin dl}ng rhl vi¢c phat m~1i cac tai sim cfim co, the chap cua nguO'i vay von la m¢t vi¢c hay x::l.v '"' ra nham c1Am bao thu hoi von cho vav cih cac t6 chu·c tin dun2:. Mot khi "" . "-'"" . cong vi~c phat m(_li cac tai s~1n the chap duqc thlfc hi~n m¢t each dO'n gi{m, chi phi thf1p th1 cac t6 chl'rc tfn dl}ng se kh6ng ngan ngc_li cho vay dau tu BDS. Tht.rc ra so v6'i cac khmh cho vay thtrang mc_li khac, t~li siin cam co the chap cho vay

dau tu BDS thuO'ng la ccic BDS va do d6 ve ly thuyet se de dtrqc ki~m soat hon bQ-i BDS, nhu chfnh ten cua n6, khong th~ di dai di cho kh<:'ic ma luon gan v6'i m¢t manh c1at co d!nh nao d6 nen vi¢c tau t;;1n tai san the chap la kh6ng th~

thvc hi¢n duqc. Nhu v~y van de chfnh la nam_ 0 thu tl}C phat m~i ra sao va vi~c

thvc hi~n cac thu tl}c ct6 c6 d~ dang hay kh6ng? Chfnh st.r don gian trong c6ng tac phat ITI'!i se thtk d<:ly thi truang von cho ho(_lt d¢ng kinh cloanh BDS. Thong thuang vi~c ph<lt m(_li tai san do b¢ ph~n thi hanh an thvc hi~n theo l~nh cua

Toa an. Song vl nhieu ly do khac nhau ~hu vi~c chi1 nha (nguai eli vay khong tra duc;tc nc:O chua c6 cho 6 khac, ho;;m dmh kh6 khan ho~c nhiJ'ng ly do xa h¢i khac ma vi~c tht}"C thi cac quy~t dinh cua To2t an lien quan den vi~c phat mai

-~ .

cac BDS thuang g?p kh6 khan, do c16 n6 tr6 th~mh V$1 can c16i v6"i chinh sach

I cho vay mua nha cua cac td chll"c tin dt,mg. Cac CO' quan quim ly Nha nu6"c cling

~

f nhu cac t6 cht.fc lien quan can xac dinh vi~c giai quyet day dua, kh6ng triet d~

I 1 1 • t I I f ~ I i ~ }. i t l ~ J I I l I I ! I l i

ck bi¢n ph<lp nham giup cac to chtk tin d~mg thu hoi von se lam cho vi~c vay von d;:iu w BDS n6i chung va d?c bi~t la d~ mua cac BDS nha 6 n6i rieng tra nen kh6 khan, cac HGD se kh6 c6 th~ tiep c~n dUQ'C ngu6n von nay.

3.4.3. Cai tien m(lt so Io~;li thue lien quan den BDS.

Chfnh sach thue la mot c6ng cu ouan tron2 • '-- • ..1 • ..__. d~ dieu h~1nh d.c hoat • dcmg • ...__ kinh te cl'1a Nha mr6·c. Chfnh sach thue dung dan se g6p ph~in tang thu cho Ngan sach Nha nutS'c cling nhu t;~o thu~n lq-i cho Sl! phc-it tri~n dra cac ho<:yt d¢ng s~in xua't, kinh doanh. I'v16t • s6 loai thue c6 anh hu6·ns:: true tieo den l!nh vu\,.: kinh doanh • ..__ • .l • BDS nhu da ctuq-c ph3.n tfch cY chuong 2 Ia: thue nha c1:-lt <S cic del thi, thue chuyen QSD d:it. thu tien m<?t I fin khi giao cif\t sl'r d~mg \a tien thue ctr1t. Ngoai de xuf1t ve vi¢c b6 sung thue chong dau CCf dEit nhu da dUQ'C phan tfch Cl' tren, t~li phan nay NCS de xuat rm~t so giai phap dieu chinh doi \·6i cac lo~1i time va cc'ic khoan thu d1a Nha nu6c trong llnh vuc d<it dai nhu sau: '-' .

I

I T/n{(!' clzuyl!lz QSD ddl: lo0i thue nay mang sac thai cua thue thu nh~p, tt:i'c E1

c1anh tren thu nh~p phat sinh. Hi~n nay lo~1i thue nay danh tren t6ng gi~:1 ban theo dan gia d21t ciai do Nha nu6"c quy cttnh, nhu v;;ty Ia chua thl}'c s~r phl:1 h<!'P· Trong tuang lai d1n tien t6"i vi~c cdi tie/1 loqi thue' ndy th([nh m(Jt loqi

rhu( t/11/ nh(!p, nk la C:in cL1nh tren thu nh~p eLla nguO'i b<:1n BDS. Thu nh~p nay duqc tfnh trcn ca sb gi~1 ban tht}"c te' trl:r gia mua tru6c dc_1y v~t c6 tfnh den m¢t s6 chi phi dau tu them cua chl'1 sfr d~mg (neu c6) cling nhu de chi phf

giao dich ph:H sinh trong qua trlnh bin BDS.

I I

f I I I l I 167

- T hu fi(//l Slf dz.uzg dd~r: Khoim thu nay can dnq·c hieu la gia chuy~n nhuc;mg · QSD dat ci:1a t'\ha mr6'c cho cac t6 chvc, ca nhan si'r dt;mg do v~y gia d can duqc xac d!nh theo gia thi truong, nfmg cao hi~u qu~1 khai thac quy dat cua Nha nu6'c, tranh hi~n tuqng dau co do duqc giao dat v6i gia re, khac phl:IC dliQC cac hi~n tll'Qng tieu C\!C CUa CO che xin cho trong llnh Vl:I'C dat dai hi~n nay.

- Tluu{ nlza ddt d cdc d(5 tlz/: Nen c6 cac mu:c thue luy tien tling phan d6i v6i

cac m(rc di~n tfch khac nhau d~ tninh vi~c dau co dat dai cling nhu nham phan bd ngu6n tai nguyen dat dai theo hu6ng tru trqng han d6i v6i cac

HGD c6 mu·c thu nh~p thap. Vf dlf nhu c6 th~ xac djnh m<)t muc thue thap cho di~n tfch dat 6 tu 200 m2 tr6 l<;ti/1 HGD. Sau d6 cac di~n tich ctat ttr

200m2 den 400m2 se c6 m(>t mire thue cao han va sau d6 la cac muc cao

han nfra cho cac di~n tfch chft cao hon 400m2/HOD vv ... Nhu v~y c<.kh tinh thue nay se lam giam Xll htr6ng tfch t~l dat dai d~ d2mh ho~c d~ dau C0 hi~n

nay, lam cho vi~c khai thac dat dai tr6 nen hi~u qua hon du6i g6c d(> toan xa h(>i, di~u tie't duqc tlm nh~p cua cac he) kh~i gia trong khi khong lam anh hvcmg den doi song cua d<~i be) ph~n cac HGD s6 hCru nk BDS 6 qui m6 nho. 6 cac nu6c phat trien lo~li thue nay tuong dLrang v6i thue s6 hCru BDS, tl.l'c la gia trj c6ng trlnh tren dat cling duqc tinh den va thue ap theo gia tri cua BDS tren dat (bao g6rn ca gia dat va c6ng trlnh tren dat). Song thiet

ngh! mo h1nh d6 chi c6 the ap dl}ng 6 Vi~t Nam trong dai h<;tn v1 doi hoi rat

nhi~u c6ng sue de d~nh gia tung cong tr1nh xJy tren chit v1 cac c6ng tr1nh nay ft khi ho~m toan gi6ng nhau do v~y khoi luqng c6ng vi~c ma nganh thue phai thl;I'C hi~n }a rat l6n, chua CO tinh kha thi trong dieu ki~n hi~n nay.

Ti(!n thue dcil dol· \'(J'i cdc io' ch/tc cc.l nhc.ln thue dctt de' !elm m¢it bcl.ng sdn XlUlt kinlz doanlz: Tien thue dat dli'ng 6 muc rat thap nhu hi~n nay can duqc nang len th1 m6i b~1o dam cho vi~c su dyng dat c6 hi~u qua. Neu muc tien thue dat chi b~ng 0,5% (d6i v6i cac h<? san xuat) va 0,7% gi<-l dat cua Nha

nu6c (d6i v6i uic h() kinh doanh thuong m;~ii, dich vy) thl se chi khuyen khfch vi~c thue dat do gi<-1 tl1Ue dat chua bang chi phf tai chfnh (muc Hii tien vay ngan h~mg) cua ticn tdt m¢t H1n khi duqc Nha nu6c giao dat va d6 la

dieu bat hqp ly. Can nang n1&c gia thue dat len tuong duong v6i m(rc chi phf tai chfnh th! m6'i cong bang cho d1 hai phuong an giao dat ho~c cho thue dat

va Nha nu6c se c6 them ngu6n thu. Ngoili ra, tuang ry· nhu vi~c de xuat bo

sung thue chong dau co cHit da trlnh 1._.-' .._.. bav ~ a· muc • 3.3 thl d6i v6i tien thue dat cilng nen c6 giai phap tuang tg. Cic chu thue dat cua Nha mr6c luon phai xuat tr!nh lllQt d~r an sim XUat kinh doanh 11~10 d6 trong ho SCi xin tbue dat.

Do v~y nen c() quy dinh m¢t mtk tien thue dtit hup ly nao d6 cho thai gian xav dung cc)ng trlnh tren dar va sau d6 ..,· . ... ... la thO'i gian hoat dong ~~ . . '-- ctla du an . . Trong trm~mg hqp qua thi'.Yi h<;1n ho~m th~mh cong trlnh xay dyng quy dinh trong h9·p dong tlme df\t ma chu sl:r dyng dCit v~m chua dfiu ttY ho~c dau tu do

dang chua bo~m thanh thl tien thue c'Llr se dnqc nang len rnc)t mt:i'c m6i cao hem nhieu so v6i .tien thue c1fit theo qui cl~nh. Mu·c tien thue cao nay la mlk

tien thue ch6ng cttiu co gam d[!t ct6 chuyen nhuqng l0i quyen tlme cho nguO'i khc\c de kiem Jo·i khcmg chfnh cLing .

.3.5. DOI ~161 CONG TAC I-L-\NH CHINH TRONG LlNH VVC QU~\N LY BDS HI~~N ~A Y.

3.5.1 Hoim thien cong tAc cf.ip GCN QSD dat, quyen so· hfru cong trinh tren dat.

Hi¢n nay vi¢c cap GCN QSD Mit da duqc lu~tt hoa va dang du\X trien khai r¢ng 6\.i tronQ: cii '---' lllfl.(iC de CO th~ ket thuc dUOC . COI1g (.., viec . nav ~ tron2: mot vai nam t6'i . ~ .

G[in day, theo de nghi cl:ta B\~ X:1y Dt.rng, (hfnh phu cia ban hanh Nghi d!nh 95/CP ngay 12/07/05 qui cljnh vi¢c cac S6 Xay dgng cftp CiCN quyen so· huu c6ng trlnh tren cifit song song v6i Giay chung nhan QSD dat theo Lu~t dat dai 2003. Tie'p do B¢ 1\r Ph2ip dang soqn dlf thao Lu~t ch1ng ky BDS trong d6 co neu quan die'm dua ra m¢t lo<;ti GCN dang ky BDS bao gom d. phfin df{t v~t

169

i

I phan c6ng trlnh tren dAt, nlnr v?y la co th~ thay the s6 do (dat) va s6 hong

I

1 (c6ng trlnh tren dat). V 6"i boi q1nh neu treh co th~ noi hi¢n nay Nha nu6"c con

i

dang lung tung trong vi~c cap GCN QSD dat va quyen s6 huu c6ng trinh tren dat, do v~y moi B¢ van de xuat;vi~c cap GCN thu¢c llnh Vlf"C mlnh quan ly.

Gidi pluip ve' vi¢c cdjJ GCN clzo BDS theo .Y kielz Clta NCS /c'i cfu' nhz cdp m¢t

GC N, trong d6 xcic nh(ln cd QSD ddt va quybz sd" /z[(u c6ng trinh tn?n dar. Vi¢c

cap lo?i GCN nay nen giao cho B¢ Tai nguyen Moi truo·ng tht;l"c hi~n v6"i tu each ld d~i di¢n Chfnh phu c6ng nh~n va bao h¢ QSD va quyen so hll"u BDS cua nguoi dan. Do BDS bao gom .nha va dat la hai llnh vl}"c do hai B¢ quim 1~' song c~1c B¢ la nhung co quan tham muu cho Chfnh phu, tn,rc thu¢c Chinh phu do d6 neu v6i tu each Ia Chfnh phil thl kh6ng th~ c6 hai GCN duqc. Van de chinh a dtty la each tu duy qu;in ly phan theo 11nh vvc cua cac B¢ nen llnh VlJC

nao thu¢c B¢ mlnh pht! trach th1 cte xuat each giai quye"t, lTnh VlfC nao kh6ng thu¢c B¢ mlnh pht! trach thl klu)ng de c~p t6i do ng~;ti va v6"i c~'ic B¢ khac do do dan den hi¢n tuqng quan ly chong cheo nhu eta de c~p. Vi~c cap m¢t GCN ve BDS bao gom ca nha va ctit dm;c coi nht.r la thl!"C tien ph6 bien 6 hau het cac nu6"c, ke· ca nhfrng ntr6c c6 nen kinh te rflt phat tri~n va cac BDS eta c6 GCN co khi den hang tr[lm nam do d6 s~r ti~n lqi va tfnh hqp ly cua no kh6ng co gl phai