INha nu6c giao

I Soluqng cac Ty So uqng nguoi Ty

INha nu6c giao

I dat I

Doi v6'i t6 I D6i v6'i chuc kinh

I HGD

I te

rThai h~n giao I Vo thai h~n 50-70 I 50-70

I dat/cho thue dat. nam nam

i

Dat d~ sim xuat nong nghi¢p, lam nghi¢p,

I

nu6i trong thuy san, lam mu6i.

I D6i v6'i D6i v6'i I I t6 chuc HGD kinh te j50-70 I nam I 20-50 nam I C6 1 Quyen chuy~n C6 C6 C6 I C6 I d6i I I' i I .

L l Q-u-ve-:-"' n--ch_l_l y-e"' n4 _C_6---+I --:-C-6---+-C-,6 ----! c·-0-, ---+--, C-6---'i

i -

I

!

I nhuq,ng ~ I I

i I

! Quyen cho thue I C6 C6 I C6 l C6 I C6

I Quyen thi:ra ke

I !

I C6 Khong C6 ! Kh6ng C6

I

Quy~n the chap, C6 C6 C6 i C6 C6

I !

i bao Einh i

i I

Quyen gop von C6 C6 C6 I C6 C6

I I I

Nhu v~y ~6 th~ n6i c<k quyen ca bim lien quan den vi¢c d!nh do~t dat dai cua chu sU: dyng dat duqc Nha nu6'c giao dat c6 thu ti~n sil d~ng dat (rna nguon ti~n nay kh6ng co nguon g6c tu Ngan sach Nha nu6'c) d~u duqc bao dam theo quy

' i i ! ' ! I i I I I I I I I I i ! ; I i

dinh cua Lu~t cHit dai hi¢n h~mh. Cac truang hQ·p thue dat cua Nha mr6c thl ve

ca ban nhfrng chu th~ thue dat. duqc bao dam quyen chuy~n nhuqng tiii san da d<iu tv tren da't v21 ng110'i nh~n chuy~n nhuqng dnqc quyen tiep tvc thue dat d~

str dvng.

M<?t van de quan trQng can de c~p Ja C(j ch( gia h?n thai gian giao dat ho?c cho thue dat cung da c!uqc qui dtnh trong Lu~t dat dai hi~n hanh. Khi het thai Iwn, nguai st'r d~mg dLit ctuqc Nha nu6c xem xet gia h~m su cl~mg dat neit c6 nhu ctiu tie'p tz{(: st·(· dz.mg, clufp flc[nh dzrng p!z6p fu(it ve' c!l{t dai trong qua trinlz sz{ d~mg

va vifc Slt" dz;tng ddt de) p/u{ lz97J VO"i qui lzO(!Clz Slt dtJng ddt de/ dz((JC Xet duy¢,1.

Qua day co th~ thay vi~c gia h~1n thai gian si:r dl;lng dSt cht'1 yeu cl~a vao cac yeu to ptw thu<)c vao ~· chf va hanh vi cua nguai Slr d~mg dat. Rieng yeu to qui hoqch ]a kh6ng phl:l thUQC VJO chu quan CUa nguoi Slr dvng dc.1t song day la van

de CO tfnh d~c thu doi v6'i vi¢c Slr d1~11g dat xay ra a hau het Cilc quoc gia.

Nhu v~y co th~ so sanh QSD ch1t theo qui c!inh ct'ta Lu~t chit dai hi¢n hanh a

Vi~t Nam v6i quyen sa hCru dat 6 cac quoc gia c6 h¢ thong lu~t pbap c6ng nh~'m

quyen so hu·u dat tU' nh~m 6 nhung di~m sau:

- T/z(/i /z~m s/r dt.uzg deft: d6i v6i dat a th! khong co khac bi~t song doi v6'i cac loai dfit kh<ic . th1 c6 khac biet ve thai han Slr dunQ. Do . . . '-' cache gia han thai gian '-- . ...

su dvng da duqc qui dinh minh b<;tch nen v~ ly thuyet khong phai la nhfrng tra

ng(:li l6n, ngo;:ti trv yeu t6 tam ly cua nguoi st'r dyng.

- Cac quye'n dfnlz do<tt czia ngzr(ri Sir· ch.mg drlt nhu quyen chuy~n nhm:mg,

quyen cho thue. quyen the chJp, bao Ianh, quyen thlra ke, quyen gop von bang dat gi6ng nhU CJC quyen tU'Ong tl! CUa chu SO hiJu dat 0 C<lc quoc gia c6ng nh~n quyen so hU"u ca nhtm vc dat dai.

- Qu_H;·n l'J' ).:/u!n.g giun bt·n tren khu dflt trong Lu~lt dr1t dai hi¢n h~mh khong qui djnh ro. tlrC Ja quyen djnh do(_lt CUa nguai Slr cJvng dat doi v6'i kh<."mg gian phfa tren klm c1C1t kh6ng duq-c quy c!!nh den gi6'i h?n nao (cao bao nhieu ... ).

81

_ Quye'n \'({ cac tdi nguyen duui long dLit: Phap ]u;_~t Vi~t Nam qui cltnh tai nguyen du6i long dat thu¢c sa hfru toan dan do v~y neu mimh dat duq-c giao c6

tai nguyen khm'ing s~in du6i long dat thl nguai su d~mg dat cling khong c6 quyen khai thac tai nguyen ;d6. Trong Lu~tt dat dai cua My qui d~nh cac tai nguyen cluoi long dat thu¢c di~n tfcli dat do ai s6 hfru thl nguai d6 c6 quyen khai thac tai nguyen d6. C6 th~ n6i day la stJ khac bi¢t 16n nhat gifra quyen s6 hfru dat dai va QSD dat dai. Ve hlnh thuc c6 th~ de nh~n ra tfnh uu vi¢t cua

Lu~t dat dai hi¢n h~mh vl tai nguyen c6 trong long dat se du·qc sl:r dl;}ng chung

cho c<)ng dong, c6 tfnh c6ng b~ng han cho cac thanh vien trong xa h¢i. Song tren th!fc te neu di sau phan tfch van de nay se thay nhuqc di~m d1a n6. Khi nguai Slr cl~ng dat kh6ng CO quyen doi VOi CclC tai nguyen dUOi long dat thl cling c6 nghia la hQ se khong quan tam den vi¢c tlm kiem cck tai nguyen d6 trong qua trlnh Slr d~mg dat. lv1Qt khi dat da dUQ'C giao cho chu Slr d!fng Va neu nguai chu sl'r cl!fng d6 kh6ng quan Uim den vi~c tlm kiem tai nguyen du6i manh dat do h<? quan ly thl co h¢i d~ phat hi~n duqc cac nguon tai nguyen nay la r<lt nh6. l\1¢t khfa c;;tnh khac la trong truong hQ'p hQ kham ph~:'i duqc nguon tai nguyen du6i long dat ma hQ dang Slr dl;}ng thl CO th~ giau di ho?c kbai thac bat hqp phap VI hQ SQ' ding vi¢c c6ng bo thong tin Ve nguon tai nguyen do CO th~ dan den vi~c Nha nu6c se thu hoi dat ct~ khai thac tai nguyen vllQ'i feb chung cua c¢ng dong (Uft nhie.n la c6 den bu theo nk quy dinh hi¢n hanh). Nhu v~y

trong ca hai tnrO'ng hQ'p k~ tren deu dan den Slf phf ph;;tm CO hQi d~ Xa hQi CO th~ khai thac ctuqc nguon tai nguyen du6i long dat.

Tuy QSD dat c6 th~ ctuqc gia h~m song cling khong th6 phu nh~n kha nang Nha mroc se thu hoi dat sau khi het thai h;;tn giao dat. Trong cac van ban hi¢n hanh chua r6 ca che den bu tai san tren dat t;;ti thai di6m thu hoi. Cac van de nay hi~n con bo ngo va do thai gian chua den nen chua co cac truong hqp nao d~ nghien cthl van de d?t ra 6 day. Vi¢c tach roi QSD dttt c6 thai h<;1n v6'i quyen so

hau cong trlnh tren pat cua nguoi su dlfng dat cta d?t ra mc;>t bai toan chua c6 loi giai trong tuang Iai vl tren thlfc te, xuat phat tu thu¢c tfnh v~t ly cua BDS thl '"

cac cong trlnh tn~n clat chi c6 gia trj khi dung tren m¢t mimh dat c~,~ thti nao de va khi m6i quan h~ cong trlnh- oat ket thuc' moi ph<in thu¢c sa hfru cua nhfrng chu rhti khac nhau thl gi.a tr! cong tr!nh tr~n d<it d6i v6'i chu sc huu da het quyen riep t~,~c str dtJng dat c6 th~ khong con rn?c du tren thvc te n6 c6 th~ con

dVQ'C Slr d1,1ng rar lau dai. D'ieu nay dang va se t~lO nen nhung bat 6n nhat dinh

trong vi~c tfnh tocin, tht;rc thi die ho<';!t d¢ng t~w dl;Tng, khai thac BDS theo chieu hv6'ng khong c6 lqi cho lqi fch chung cua toan xa h¢i.

Tuv cac quyen . ct~nh docyt cua ngvO'i ciuqc giao clat theo Lu~t d£1t dai cua . Vi~t

Nam cling wang tl! nhu quyen dinh do~t cua chu sa hli·u dat a cac nu6c c6 c6ng nh$n quyen Sl)· huU ca nhan Ve dat dai song CO I11Qt SO tlnh huong thvc te cho thay vi~c thvc thi cac quyen nay cling c6 nhung sv khac -bi~t nhat d~nh

(xem h!nh 2.1 ). Vf dtJ nhu m¢t t6 chuc ho~c ca nhfm tien h~mh cac rhu tl;Ic theo quy djnh ctlil phjp lu~t d~ ctuqc giao dfit xayd~rng m¢t trung tam thtrang m~i v~t duqc Nha mr6c giao dar theo yeu du. Song sau khi nh~n ctw;rc dat giao, do dien bien cua thj rru·ang ho~c vl nht1ng ly do mang tfnh ca nhan m.a nguoi m6i nh~n

duqc QSD dat c6 nhu diu chuytin nhuqng L~i cho ben thu ba. 1l1eo ck qui djnh

hi~n h~tnh th] hanh vi nay b~ dim VI dieu nay dong nghia v6i Vi~c Slr dtJng dat kh(mg dung m~rc dfch trong ho sa xin giao dat theo qui d!nh tSli dieu 38 cua

Lu~t dat dai. Nhn v~ty dci chuy0n nhvqng l~1i cho ben thu ba th1 nguoi su d1,1ng dat ban dau ph<-h dau tu x<:1y d~mg ft nh{i't la phan tho cong tr1nh trung tam !huang lTI~tl d6 VJ SdU do ITIOI thtfC Slf CO quyen chuy~n deli theo quy dinh CUa Lu~t dat dai. l'v1¢t each khac h9 co the lam la di v6ng bang each dong y tra l<';!i co quan qu~1n ly Nha nws·c khu dJt da duqc giao de co quan nay giao cho nguoi Slr d1,1ng khclC ma tren th~.rc te thl vi~c chuyen giao nay thu·cmg do h9 tl;T thoa thu~n v6'i nhau \'a co qu<:m qui:1n ly· Nh~1 mr6'c thy-c bi~n c6ng vi~c h1nh thu·c Ia

thu cua ben nay v~i giao cho ben kia tren co sO" bai ben cung dong thu~n. Trong tnro·ng hqp tuong tV b de mroc c6 cong nh~n quyen so huu ca nhan thl khi da

dt.rqc so· hUll m(lt khu di[t de xay c!Vng trung t{lm thuung ITIS'ti neu ngll'O'i chu khong muon tv xay, c6 the d1o thue de nguo·i kh'-k xay, c6 thti ban khu dtit d6

cho chtl khac d<i xay trung tam thuong mqi rna kh6ng can phai dau tu xay d~rng

phan th6 ho~c kh6ng ph~li Uun thl'1 tt,Ic tra l<;ii Nha nu6c de' chuyc'n nhuqng cho ben thCr ba. SiJ khac bi~t trong each diuyc'n nhuqng dat trong giai dm!n dau sau khi ctuqc giao dat Et 6 cho phai c6 sv phe chuJn ella CO' quan quan l)' dat dai va

dav cling la m<)t trong cac rigu6n goc quan tn;mg cua nhieu hi~n tuqng tieu cgc

-'

trong llnh vlJc quim ly dat dai hi~n nay.

Uip, I I I I I Khai thck,

I

trinh ho

·(:;l.\Din~, Khlw 1 Xay I

9',ao dat f~ sat, thiilt ~- dlftlg slt d~ng

sd xin ~ cu~ Nha . ke cong cong ~ cong trinh

I

giao dat nude · trinh I trinh

I I I I

QSD dat dUc;1c

tham gia thi

QSD dat chua duqc tntdng cung C.T.

tham gia thi tn.rC1ng tren dat

.J QSD dat duqc cong nh~n

Hlnh 2.1: Tho·i diem tham gia cua QSD dat vfw th! truong BDS.

C6 the' thay r6 sv hqn che cua cac quyen dinh doqt ella chu Slf dt,Ing dat b0i le Phap lu~t dat dai din dua ra cac qui dinh de' tranh vi~c cac t6 cht!c, ca nhan xin

ch1t d~ ban va huang chenh l~ch. Nhu v~y vi~c qui dinh la can thiet, song qui djnh nay se lam anh huang den hi~u quA Slr dvng dat vi nhi:i"ng nguoi c6 von de dau tu cong trlnh tren dat thl khong c6 dat, nhilng nguoi c6 dat thl kh6ng c6 kha nang dau tu tie·p c6ng trlnh tren dat song cling kh6ng chuyc'n nhuqng duqc va cti~u nay lam cho dat bj bo tr6ng, kh6ng c!ua vao Slr dvng dtrqc. Nhtr v~y xet

v~ qui mo toan xa h¢i thl hi~u qua sl'r dvng dat se b! giam b&i co che giam sat

vi~c Slr dl;lng cH1t cua cac chu Slr dyng sau khi duqc cap. Sl! liJa chQn gifra tfnh hi¢u qua va s~r c6ng bfmg th?t Slf Ia.bai toan kh6 giai trong khu6n kh6 lu~t phap

dat dai hi~n nay. V e ly thuyet, neu cho phep chu Slr d\Ing chft dUCjC phep chuy~n nhuqng dat tlf do t~i bat ky thai di6m nao k~ tl.r khi hQ c6 Q~D cHit va dieu d6 kh6ng dem l<_1i cho hQ tim 11hl;'tp kh6ng chinh d~'ing n~w thl chi c6 the; c!uqc giai quyet khi gic'i ma hQ phai .C.;~i tra d~ duqc giao dat tuO'ng chrang v6i gia th! trudng. Dieu n~ty hi~n nay dang la 1111JC tieu phan dau cua Nha nu6c trong qua trlnh tiep we hoan thi~n lul;'tt phap dat dai trong giai doc;m t6i.

2.2.2 TIH!C trq.ng tlnh hinh cap GCN QSD dat va quyen so· hull cong trlnh tren d£-it.

D0c thi1 ctia cac BDS hj~n nay, k~ ca cac BDS nha a cling nhu cac BDS khac, Et

thieu cac giJy to ph<lp 1)1 cfin thiet theo cac quy d!nh hi~n h~mh. l'v1¢t thoi gian rat dai trong thai ky bao cfip cac lo~i BDS thuong ctuqc Nha nu6c cap phat cho

ngub'i su d~mg theo cac quy che long lt~o. Lul;'tt dat dai trong giai do<~n tnr6'c day cung cam cac ho~n d¢ng mua ban dat dai nen phan 16n cac giao dtch mua ban BDS duqc tien hanh ngam gifra cac chu si:r dtJng m~t kh6ng dang ky· chuy~n ct6i

0 CRC CO' quan CO thflm quyen. Qua nhieu thoi gian CO khi m¢t. mimh oat da duqc chuyen ct6i qua vai chl:1 so huu nen Jam cho vi~c dip m6i GCN QSD dat

tra nen kh6 khan, phuc t~lp, do ct6 vi~c cfip GCN QSD dat va quyen so· huu c6ng trinh tren dat trong nhung nam qua gan nhu phai tien h~mh tl:r dau, tu khf1u do d<;tc l~i tl:rng thtra dAt, l<;lp c<.k lo~i xac nh~m, chung thl;l'c tLr de chu su dyng lien ke, dw chinh quyen cap xa, phuong ... den vi¢c xet duy~t cua U)! ban nhfm dan C<:lp quc;1n, huy¢n ho0c th~mh pho ... Tfnh phti'c t~p va quy m6 cua c6ng vi¢c da U11n cho vi¢c dip GCN QSD dat bi keo dai nhieu nam ma chua th~ ho~1n

thanh. T\f¢t vfln de ni:l'a E1 vi~c quy djnh thu tien khi cSp GCN ke c<:1 nhfrng thi:ra chit eta duqc sl:r d~mg 6n cttnh, letu dai cia lam cho tfing lop dan cu c6 thu nh<}p thCip kh6ng tJn th2lnh, do d(J khong hqp tac v6'i cc1c co quan quan ly ci1ng gfty nhieu kh6 khan cho c6ng tac c<:lp GCN. Nhieu can b¢ th~rc thi cac c6ng vi¢c lien quan den vi¢c c[1p GCN eta lqi d~mg s~r sot ru¢t, n6ng v<)i cua m¢t s6 HGD

85

khm{n bieu xen, Jot tay CUa hQ m6i giai quyet cac thll t(fC can thiet, do cling t(_lO

th~mh m¢t s(rc can dang k~ cho tien trlnh ho~m Uit c6ng vi~c cap GCN hi~n nay.

B~ing i.IO. Tlnh hlnh cap GCN QSD data

(l'./gudn: B~5 Tdi nguyen Moi tnrcmg. C(lp nlz(a deii30!6!2005)

I I

Dat 0 t~i n6ng th6n I Dat 0 t~i eta thi I

! I Hi~n 1 DT da cap I % Hi~n 1 DTdacap 1 %

I '· '·

i I tr(_lng (ha) j GCN (ha) j tr?ng (ha) i GCN (ha) !

! ; I ; I i To~m quoc I 466.0081 314.542 67,5 90.9821 42.318 I 46.5 I I i i Ha N¢i I 8.227-j 4.108 49,9 4.049J 769,19,0 ' ' ' I I TP HCrvi I 5.600 J 133 2,4 12.96o 1 5.301 j40,9 I i I l ' I

Tmh tr~ng ch~m dip GCN da dan t6i vi~c Nha mr6c kh6ng quc1n ly duqc cac chu th~ su· dtJng dat ciai. H~ qua la cac quan h~, giao d!ch ve dat dai chu yeu duqc thtJc hi~n tren thi tru·ong phi chfnh th(rc v6i hlnh thuc trao tay kh6ng c6 co

sa phap ly day dud~ thJ!c hi~n cac quyen cua Nha nu6c va cac quyen, nghia V1;1

cua nguai Slr dlfng dftt theo dung lu~t d!nh, dieu d6 dmg Eun cho th! truang BDS them phuc t~1p. Iv1~c dLt v6i nhfrng hC;ln che ve m~t thtl tl~c phap ly nhu tren nhtrng theo quy lu~l.t ct:1a thi tnrang, ho0t d¢ng mua ban BDS van di~n ra s6i d¢ng va da tling xay ra nhung can sot ve nha dat. Vi~c mua ban, trao dch, cho thue, the chap, thva ke la nhung yeu cau bt:l'c thiet va nhung bo?t d¢ng tat yeu trong dai song tlf nhien cua con nguoi v6i Slf tac d¢ng CUa CO che thi truong. Trong nhung nam qua do chua t~o ra co s6 phap ly va nhfrng dieu ki¢n can thiet d~ tht truong BDS ho~t d¢ng c6ng khai, minh b~ch, lanh m~nh nen nhieu giao d!ch BDS dien ra 0 th! truong ngam, ngoai Uim kiem soat d1a Nha mr6c. BDS thong thuong la nhfrng tai san c6 gia tr! l6'n doi v6i chtl so huu ho~c Slr dtfng nen khi th~rc hi~n cac ho4t d¢ng mua ban, trao doi ... hQ din c6 s!f xac

thlfC te chfnh quyen kh6ng bao dam day dtl gi~y tO hQ'p phap cho dan ve mua Mn, chuy~n nhuc;mg nha 6 va QSD ctat ~o d6 nguai dan tt_.r mua lx1n a thj tru0'~1g

kh6ng chfnh thuc.

Vi~c mua b;;1n BDS c1· thj tnrong ngam cHin den nhieu thi~.t h~i cho c~1 Nha mr6'c

va nhan dan. h~n che vi¢c su dl}ng ctat dung ml}c dfch, gay lang phf cho xa h<)i. ·

Doi v6i Nha mr6c do khong ki~m smh duqc thi truong BDS nen kh6ng ki~m

soat dnqc vi~c su dt_mg dat thea dung qui ho<;tch dtrQ'C duy~t, lam n:ly sinh nhieu khieu ki~n keo dai kh6 Xlf ly, gay ton kem tien cua, thai gian cho cac ben lien