I C6 C oi C
3.3.2.Cac cong vi~c can iam d~ th~rc hi~n giai phap.
cac nha ctri uw sau khi can c16i nhung khoan uu etai nh~ln dugc trong qua trinl dau tu BDS cho nguoi thu nh~p thap va gia ban thap theo qui dinh cua Nh
3.3.2.Cac cong vi~c can iam d~ th~rc hi~n giai phap.
01c cong vi~c ctin lam bao gom:
Xac d!nh nhu diu 'st:r d~ng cf<it dai.
Xac cttnh gia ban QSD dc"tt theo quan h¢ cung cau tren thi tnrO'ng. Ban hanh thue chong dau co dat.
- T6 chuc vi~c t(;lo dlp1g nguon cung dat. ·
- Td ch!lc m6 hinh ban QSD d;.'{t.
. Dv6i dfly se de c~p chi tiet den tung cong vi~c da neu. 3.3.2.1 Xac d~nh nhu cau si'r d!fng d£:it dai.
Cong vi¢c dau tien CLJa vi¢c giiti quyet cac Vflll ere c1;1t ciai 6 d3y 13 vi~c dlf bat xac ciinh nhu cau . Slf dung . "-" c;:.lc ]oai . ciat khac nhau nhu dat 6'. c!::lt thUGflQ: ._.. m: dich \'~, di:lt n1ng nghi~p ... trong thO'i Iwn m¢t nam, hai nam ... n<lm nam. Vi~
xac d~nh nay can duqc tien hanh hang nam d~ chinh ly nhfrng dlf bao eta ctu~ dna ra trOll£ .._.. nam tru6c d~ nang cao tfnh chfnh '-" xac ella du bao. Viec dtr . . . b~1o d
cua tu"ng loi;li dat dai la c6ng vi~c kh6ng dan gi~1n va phai do cac CO' quan chL
nang chuyen ng?mh cua Nha mr6c th~rc hi~n thong qua cac CUQC dieu tra. kh<:\
sat. phong v£in vv ... cte' c6 dnqc cac d\r b<:io c6 tfnh hi¢n th~·c cao.
DSi n5i ddt d thl vi¢c d~r bao nhu ca·u trong mt)t vai nam t6i t<;1i m¢t thanh ph nao d6 th! cac thong s6 dZiu vao can c6 Et:
- Tang trn6ng dan s6 tlf nhien (do sinh de) va tang tru6ng dan so cG h9c (ton s6 ngu6i chuyen ve l-Et n(li tru tong so nguoi rO'i khoi H~t n¢i di noi kh:kJ, du~ tfnh c~ th~ bang so luqng ngnO'i tfnh theo tung nam (ky hi¢u la DSt'l
- 1v1u·c sv d~mg dat 6 blnh quan dfiu nguO'i trong m¢lt vai nam tnrc1'c (ky hi¢u · D 1) va toe etc) t3ng tnro·ng blnh quan h?mg nam (ky hi¢u la k)
147
Doz' v/ti CL1c loqi deft clwyen dting klzac thl vi~c xac ctjnh nhu cau Slr dl;Jng dat
g6m hai phan. P/z{in tlur nhdt hi cac 1<.1<.li dat di:mg cho ml}c dfch cong c¢ng nhu la ducmg xa, tnrong hQc, b~nh vi~n, dat qu6c phong, an ninh ... th1 c6 th~ xac djnh tren co sa cac ke ho~ch tri~n khai cac cong tr1nh c6 nhu cau str dl;}ng dat ttr cac. t6 chlic lien quan cua Nha mroc. 56 dau m6i nay kh6ng nhieu tren moi
dia ban va vi{;c dau tu can dung Ngan Sikh cua Trung uang ho~c dja phuang nen din phai l~lp ke ·ho<;!Ch tlr trUOC c16 d~ phe duy{;t nen Ve nguyen Ulc kh6ng qua kh6 khan trong vi~c thu th~p thong tin Ve nhu cau Slr cl~mg lo~i dat nay.
Plz/ln t/u(· lzai ld nhu ciu si:r dl}ng dat vao vi~c kinh doanh nhu lam nha xu6ng, Jam van phong, xdy dyng d.c trung tam thLrang m<;ti ... cua CaC to ChlrC Va ca nhan ca trong va ngoai mroc do v~y nhu cau nay kh6 duqc ell}' doan tru6'c. I\1¢t each don gi::in c6 th~ duqc tham khao la vi~c xac djnh gia trj t6ng san pha'm tren dja b~m (tim qu6c gia gQi la GDP) do cac t6 chuc kinh doanh t~lo ra va t6ng di€;n tlch lo<;ti dat nay dang dUQ'C Slr dl}ng d~ tfnh giGl trj san luqng tren Il1Qt
dan vj di¢n tfch cUtt, sau c16 tren cO' s6 ell}' bao muc tang trw)ng gia tri t6ng sGl.n
Iu·qng trong nam tiep theo d~ dl}' bao nhu cau str dl}ng lo~i dat nay trong thoi gian t6i. j'VfQt each tiep C~ll1 khac CO th~ dl}'a tren SO th6ng ke ve Sl_I tang tnr(mg loc:ti cL1t nay mc)t vai nam grin day d~ c6 muc st'r d~mg blnh quan h2mg nam sau d6 dieu chinh theo dlf bc1o ve toe clQ tang tnrong gd .trj t6ng s~\n lvqng tren d!a ban d~ dua ra dt_I b<:1o ve nhu cau si:r dl}ng dat. M¢t each tiep c~n khac cung c6 th~ du·qc xem xet la do vi¢c Slr dl.}ng cac lo<;ii cHit nay hi~n nay thuong xuat phat ti:r C~1c dl}' an ctau tlf m6i, cai t~O mo· r<)ng CO SOda CO ... mad~ thl;l'C thi dliQ'C cac t6 chtk, Gl nh<?m c6 nhu cau tbuong gl.ri dt_I an den STNMT de duqc gi6'i thi¢u dia diem ct~ thl.}'C hi€;n cac bu6'c tiep theo. Cac dt_I an nay thuong ph~li c6 thai gian chu~ln bi dai nen mnroi c6 nhu cau thuO'ng can gi6'i thieu dia diem tru6'c
'-- . ~ ~ "--' . .
hang nam, d~c bi~t la doi vc)'i cac dt_I an l6'n, Slr dl}ng nhieu dat dai, do do qua kenh nay cOng c6 th~ c6 dtrqc m¢t buc tranh tuang ct6i day di:1 ve nhu cau slr dl}ng lo~i ctf!t nay trong nam tiep theo.
y~ van de xac dtnh gia dat nhU the nao d& phU hQ-p V<J"i mtJ"c gia thi tnrang chap
nh~n dUQ'C rue Et khong a m~c qua cao ho~c qua thap nhu gia dat t0i thi tnr0ng thU cap va th~ truong sa cap hi¢n nay. Gia dat dUQ'C xac dinh tren co sa cac lQ'i fch tna dat ci6 dem l~ii cho chu .;Slr dvng.
caclz xac dfnh gi{z d{ft clzuyen {fling: doi v6i d{{t thuang mqi, c6ng nghi~p c6
th€ xac d!nh dUQ'C mUC gia dat hQ'p ly d!.Ja tren CO sa CclC thong SO ket qua kinh doanh 0 die co s6 thuong m<;ti, cong nghi~p tren d~a ban. Vi dl;l da dUQ'C de c~p
a chuang 2 ve gia dat de xay dl!Dg m<?t khu van phong cho thue la m(Jt each
dien hlnh xac dtnh muc gi::i. chit hqp ly tren thi tru0ng. C6 the khai quat hoa each xac djnh gia dat thnong nwi, dtch v~1, cong nghi~p nhu sau:
Lva chQn co s.\ kinh doanh dien hlnh tren ciia ban: c6 khA nang qmh
tranh trung blnh, c6 qui m6 trung blnh rren dta b~m. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Xac djnh mu·c von d2iu tu (Vt) eta tb~rc hi¢n Cll<:l CO' sa kinh doanh, bao
gom dau tu oat (V d) v~1 c6ng trlnh tren dat (V ct). ta c6: Vt = V d + V ct.
~ ~
X::"ic dinh h~ so ho~m von (Rt) cua co sa kinh doanh tren CO' S(J' thu nh~p (TNt) da thvc hi~n trong nCtm tru6c.
L~m chQn h¢ so bo~m v6n hQ'p l)r (Rn) doi v6'i lo~i hlnh ho<;1t d¢ng kinh doanh d6 tren co sa muc Hii xuat co ban tren thi . trucmg. ....
Tlr Sl.}' so sanh h~ so hoan v6n thl;l"C hi~n Rt va h~ so ho~m von hQ'p ly tren
th~ tnJ0ng Rn va mu·c von dau tu Vt de Xclc d!nh mll'c von Miu tU hQ'P 151
Vn theo c6ng th1rc Vn=VtRt/Rn
Tren CCI sb mu·c von d~iu tu hqp lSi Vn se xac d!nh rntl'c ctau tU' d~tt dai hQ'p ly va qua del xac djnh gia d[tt hqp ly: Vn -> Vd (hQ'p 1)') ->Gia dfit hQ'p 15'
I'vl¢t c1ch tiep c'itn khac la Nh~t nu6'c tien h~mh t6 ch(rc c1<1u thriu r(mg rai, cong khai m¢t s6 khu clat di~n hlnh va gLl rrung thau se la mtl'c gia co sCi d~ cl!nh gia cac khll dfit COI1 ](_l.i tren CO' SCJ SO sanh CclC lQ'i the \'a CJC bat lQ'i cua khu dat
149
qua dclu gia c6ng khai. V e lau dz-ti vi~c clau gia Uit d1 cac khu df{t cua Nha nu6c cho cac chu sl:r d~mg duqc .coi la pht.rong thCrc toi uu nhC1t trong vi~c x<k d~nh
•.• gia dat theo quan h¢ cung cau tren thj tnrO'ng.
each .nlc djnh gia ddt d: D6{vai dftt 6 thl vi~c xac dinh muc gia hqp ly se phuc
t~p hem do khai ni¢m "nhfrng lqi ich" rna BDS dem l~i cho chu s6 huu kh6 do
.. dem han vl nhieu khi n6 khong phai la tien b~c rna la st_r thoa man trong qua
trlnh Slr dt,mg. Thong thuong neu dinh gi~l m<)t BDS nha 6 Clf th~ thi thuong ap dl;lng phuong phap so sanh tn.rc tiep nhu da de c?p a· chuang 1' t(rc la dva tre.n thong tin ve c::k giao dich mua ban cac BDS tuong tv 6 gan d6 eM b6 sung them cac dieu chinh tang, giam dlf·a tn?n sv khac nhau giO"a BDS can djnh gi:i va BDS so sanh d~ cill'a ra muc gi;.1 giao dtch hqp ly tren thi truO'ng. Song d~ xac ciinh
mtl'c gia hqp Iy tren thi tru·ang nha 6 tc,1i Ha n<)i ho~c tc,1i TPHCM hi¢n nay l;;ti la v;;1n de kh;k Nhv da trinh bay, mCrc gia giao dich hi~n nay tren tht trucmg doi v6i cac BDS nha 6 t~i Ha n¢i va TPHC1v1 hi¢n .dang dung 6 muc rat cao, c6 th~
gqi d6 la "gia thi truong b! th6i phong" hay con gqi la "gia bong bong". Do v~y dimg phuong phap so s~1nh don thufin kh6 c6 th~ xac dinh dung mt.k gia hQ'p ly
d6i v6i cac BDS nha c1· hi¢n na_y 6 V.N, d~c bi¢t la 6 cac th~mh ph6 16n nhu Ha n¢i v~t HCiv1. NCS de xml! phuong an x~k ctjnh gi<:'i dc'\t 6 nhu sau:
Xac d~nh muc tang tnremg dan so w nhien (do sinh de) v~t tang tru6ng dCm so CO' hqc (vf d\f nhl1 t6rig so nguai cbuy~n ve Ha n¢i tru tong s6 nguai roi khoi Ha n¢i di noi kh:k), duq·c tfnh Clf th~ bang so lli'Q'ng nguoi tfnh theo tung nam (ky hi~u dan so hi¢n t~i DS, phan dan s6 tang them la
DSt).
ivlCrc Slf dl;lng dCit tren dau ngtrO'i va toe d¢-Uing tnr6ng binb quan theo,.f'l (ky hi~u la Dbq va k)
1vl(rc su dl;lng di¢n tfch nha 6 blnh quan dau nguoi trong m(>t vai nam trll'6c (ky hi¢u la Nbq) va toe d¢ tang tru6ng blnh quan hang nam tfnh theo fiJI (ky hi¢u la h). Chi phf blnh quan xay dvng 1m2 nha la CPbq. ..
MCrc sv dl,mg dat tren dau nglfoi va toe
d¢ tang truang
binh qu2m(So li¢u thong ke)
(Dbq va k)
Tong dan ,so ll Mvc· Slr d~ng
va Tang I j dien tfch nha (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
trvong dan s6 I tren dau ngvoi hang nam tren I va toe do tang dja ban (tlf 1 truang bfnh
nhien va CCI I quan(soli$U
hc,>c) thong ke) (DS va DSt) (Nbq va h) Tong thu nh$p cua cac HGD danh cho nhu cau (; (soli$u dieu tra) (Q1) / Tong ngu6n