I Soluqng cac Ty So uqng nguoi Ty
1.3.2.Kinh nghi~m ciia lVIy.
vvc; BDS t~i Trung Quoc.
1.3.2.Kinh nghi~m ciia lVIy.
H<;~p Chung Qu6c Hoa Ky ra dai nam 1776, nhu v?y tfnh den nay m6'i duqc
han 200 nam va ve g6c d¢ nch Slr c6 th~ n6i la m¢t quoc gia tre. Song neu tlr g6c d¢ xay dJ.!Ilg phap lu?t ve dat dai thl trong han 200 nam qua mroc My da trai qua m<)t thai gian kha dai d~ xay dJ.!flg va hoan thi¢n, do v?y c6 th~ n6i 1'1Y
c6 m<)t h¢ thong phap lu?t ve dat dairat hoan thi¢n, giai quyet dny·c hau het cac t'inh hu6ng dien ra trong thJ.!C te va do d6 cling rat phuc t:;lp. Neu so v6i Trung Quoc hay Vi~t Nam, v6i qua trlnh xay dJ.!Dg phap lu?t ve dat dai theo mo hlnh kinh te th~ tru-ang m6i khming gan 20 nam, th1 c6 th~ thay h~ thong phap lu?t ve dat dai ella Y1y day dLl hon nhieu va cUing d~ nhfrng nu6c di sau nghien CUll.
h9c hoi. Trang tai li~u "Nghien czru ddi m6'i h¢ tlzolzg qudn ly ddt dai dllzlnh thdnh vd phat triln thj tnrang BDS J Vi¢t nam, thang 6-2005" ella Trung tam Dieu tra Qui ho~ch dat dai, B¢ Tai nguyen v~t Moi truang, da phan tfch chfnh sach dat ctai nu6c My chia ra hai thai ky: thai ky thu nhat tll' khi l?p quSc cho den th?p nien 30 cua the ky 20 la thai ky Chfnh phil I\1y t~p trung sue ban ra, cho t~ng, phan phoi, khai thac tai nguyen n6i chung va tai nguyen dat dai n6i rieng. 1l10'i ky thu hai la ttr th?p nien 30 cua the ky 20 t6i nay la thai ky Chfnb phu My t~p trung s(rc chuy~n vi¢c phan phoi dfit cong dan thuan sang tho·i k5•
bao v~ tai nguyen dat dai. Trang thai ky dau, tru6c nam 1862, dat cong chu yeu duqc dua ra ban dau gia cong khai con tu nam 1862 tra di sau khi Nght vi~n
Lien bang thong qua luStt ci<1t a thi tn,mg tam cua vi~c phan phoi dat dai chuy~n
sang hinh thuc cho t~ng mie,n phf doi voi nguo·i khai hoang. LuStt phap d[{t dai cua Lien Bang chu yeu d~ dieu tiet nguon cUit cong ma Chfnh phu Lien bang b
chu sa hfru con cac lo<;ti dat kh~c do lu~t phap ve dat dai cua cac Bang dieu tiet, song ve CCf b~m phap lu~t ve dat dai cua cac Bang gi6ng nhau.
Lu~t phap dat dai cua My ve dm ban khac v6i h~ thong LUStt phap dat dai cua Vi¢t Nam la cong nh~n va khuyen khfch quyen so hfru ca nhan ve dat dai cua cac c6ng dan. Quyen so hfru dfit dai cua cac c6ng dan trong phap lu(l.t dat dai cua My qui cttnh ngoai quyen doi v6'i m~t dat thi ch1t so hfru con c6 quyen d6i v6·i kh6ng gian ben tren khu dat t6i mc)t de) cao ma cac cong trlnh xay dl}ng c6
th~ vuon t6i va ca quyen khai thck cac tai nguyen du6'i long dat.
Vung kh6ng gian bay c6ng c(Jng
~~ -- Ouyen m~t dat ----; -~! \ \ Quyend6i vai tai ...,._""'; '---\- nguyen duai \ j long dat \---~/_ !
Hinh 1.2: IVIo ti1 quyen so· hfru dat dai theo Iu~1t lVIy
Neu xern xet qui dinh nay ve khfa c~nh cung bang xa h¢i thl con phai tranh
Iu~n song neu xem xet ve hi~u qua SlT d~mg dat ctai va C<lc tai nguyen c6 trong long dat thl qui d~nh nay lam cho chu SO hu·u Slr d~mg manh dat ella minh CO
39
cao gia tri khu d<'ft, thuc c1&y vi¢c tlm kiem, khai thac cac tai nguyen cua nwi cong dan tren mimh dat eli<} mlnh, qua d6 se lam tang dang kt hi¢u qua su
d~:Ing dat tren ph~m vi toan xa h¢i. -:·
Xuat phat tu tfnh chat di;ic thu cua dat dai n6i rieng va BDS n6i chung, tuy cong nh?n quyen so hfru ca nhan song Lu?t phap ve dat dai My van b<:l.o dam cho Nha m.r6c cac quyen d!nh do~t lien quan den cac BDS ca nhan nham pht)c \'l;l ·
cac .lqi fch chung cua c¢ng dong, c6 tht t6m t~t die quyen d!nh do~t d6 nhu Quyen quyet dtnh qui hO.?Ch va ke hO?Ch Slr d1.)ng dat
- Quyen quy dinh ve vi¢c xay dlp1g cac cong trinh tren dat (chieu cao cong t.r'inh, h¢ SO chiem dat, m?t dQ xay d1.)ng) ve m?t dQ Slr d~mg dat Quyen guy dinh m1:1c dfch su dyng dat theo qui ho?ch den tling thua dat.
Quyen Xlr ly khi vi¢c Slf d1.)ng dat cua ffiQt chu Sd hihl nay lam anh huang khong CO lQ'i cho chu SO htiu mimh dat ben C?nh
Quyen quan ly gia thue BDS d~ biw dam rang nguoi cho thue BDS
khong duqc nang gia time qua cao so v6i muc gia tn1n do Nha mr6c qui dinh.
Quyen qui dinh, ki~m soat cac van de lien quan den phong chay chfra chay, v¢ sinh cong c¢ng.
Quyen thu hoi dat thUQC SO hihl Ca nhan d~ pht)C V~l cac lqi fch c6ng c¢ng tren co sa c6 boi thliO'ng cho nguoi bi thu hoi.
Quyen tiep nh~n dat dai khong _c6 nguoi thva ke khi chu s6 hfru qua doi.
Quyen thu thue d6i v6i BDS so hfru tu nhan theo qui d!nh cua lu~t thue nhu thue BDS (thu doi v6i U.lt d BDS), thue thu nh?p tv vi¢c ban BDS.
5
!
Nhu v~y c6 th~ thay cac quyen djnh do9-t cua Chfnh phil My c16i v6i dat dai n6i rieng va BDS n6i chung cu~g tuang d6i m9-nh me d~ bao dam cho vi¢c khai rhac va su d1p1g tai nguyen dat dai n6i rieng va BDS n6i chung c6 hi¢u qua cao nhat cho xa h¢i. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ho~t d¢ng kinh doanh BDS a :tvly phat tri~n m9-nh do c6 nen tang phap lu~t day
du, m6i tnrcmg kinh.doanh thu0-n lqi do nen kinh te l'v1y rfit phat tritin, thu nh~p
cua dan chung cao, dieu ki~n tl! nhien thu0-n Jq·i, ngu6n tai nguyen dat dai doi dao. Nu·oc J\1y cung la noi thu hut m?nh me ngu6n von dau w til cac mr6c khac vao tat Ca cac llnh VlfC nhU san XUclt, kinh doanb, du lich, dich Vlf ... , ngtrai nu·oc ngoai cling c6 quyen mua va s6 hfru BDS t?i My, do d6 lam cho ho9-t d¢ng kinh doanh BDS t?i My cang c6 dieu ki~n phat tri~n m~nh. ·
Ve tai nguyen ctat dai, htiu he·t dat dai cua mr6c :tv1y eta c6 chll, Chinh phu lien
b;mg hi~n Chi SO hfru chUa day 40% di~n tfch dat, ChU yeu la nhfrng khu V\l"C Xa
xoi, rtrng nui, kh6 khai thac c6 hi¢u qua:
Bang 1.5: CO" cau cHit theo sa hii'U V<l st'r d!.Jng t;:!i lVI_y6
(don vi di¢n tich 1.000.000 acres, 1 acres=0,4ha)
Dien tfch dat ! Ty'· trong (%). ;
I . ~. i
i Tdno cr5no:
h 0 . 0
I Dat do Nha mr6c so· hu·u
i. 2.271 1-· 100:
885j 39 i
I
1.386 ! 61
i I Dat khong do ~ Nha mr6c so hCru
~---
1 Chia tlzeo nu;~c diclz sz( rh.mg:
~~~g---, 6551 28,9;
r ! Dat trong :~o' ! - - - - - )~97 I /1-)- ").) '
~ ~ I I _~_, :
I DSt trong trQt - - - - i ___ 4_6_9~---20,71
i&Yt chtiven dLmg (~~~)ngcl6~6dr1t OJ--. - 270~-- 1 I ,9 .
! "" .._ ..._ 1 - - - ---~~--- 1 - - - ---~~--- / Dat khac 280 1 ·12,3 --- --- "[50]
41
v~ th~rc tr<;1ng sl:r dt;mg dat chung ta c6 tht€ thay m(>t so c!it€m chfnh nhu sau:
_ Dat 6 doth! va cac lo;;ti d{it chuyen dung chiem 11,9% dat c!ai. V6'i t6ng di¢n tfch khoang 9,3 tri¢u km2 thl t6ng hai lo(_li dat nay khoang han 1' 1
tri~u km2. V 6'i d<:l.n s6 kho~:\ng 298 tri?u nguai thl dat 6 va dat chuyen dung tren dau nguai la 3700 m2 gap khoimg 14 Ian so voi con s6 tuong tl! cua Vi¢t Nam. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Dat trong co chiem 26,3% di¢n tfch dat. Day la khai ni¢m khac d6i v6'i cac quan di~m qui ho(_lch Slr dt;mg dat cua Vi¢t Nam. Dat trong co bao v¢
Slf XOi· mon dat dai, t?O ra khong gian canh. quan thoang dang, m6i truang xanh S?ch. D6 c6 thti la ly do dat tr6ng co 6 My ctuqc qui ho?ch va thong ke tuang ct6i day dl:1 trong h¢ thong quim ly dat dai cua My.
V~ qui m6 cac BDS hi¢n nay t<;1i My c6 thti xem xet cac s6Ii¢u thong ke ve tlnh hlnh nha 6 va cac BDS thuang m?i theo cac bang du6'i day.
B~ing 1.6: S6 lnqng va di~n tich nha & t~i l\tly tinh den m1m 20037
I I T6ng cQng [ Nhit dang sir dJlng I Nhil d<l tr6ng I
f S6Iuqng nhil (tr. c;\i) j 120,7771 105,842 14,935 1
1 Di¢n tfch trung blnh/ i 158,71 . 163,2 125,7\
h . I ' ( 2) i I I
ngot n 1a m I I
Di¢n tich. nha blnh 64,3 I 58 6,3J
quan dau nguai I I i
i i
C6 thti thay vc1i dan so chua den 300 tri¢u nguai thl chi khoang 2,5 nguoi da c6 m<)t ngoi nha. Trong tcing s6 ngoi nha dang c6 thl han 10% I a nha d~ tr6ng ho?c chi sLr dt;mg m(>t vai L.1n trong nam nhu nhfrng khu nha chi dung trong cck ky nghi. Trong t6ng s6 nhfrng ngoi nha dang duqc su dl;lng thl 2/3 la do chu s6 huu Slr dt;mg con 1/3 do nhfrng nguoi thue su· dl;lng. S6li¢u nay cho thay qui m6 to Ion cua ho<;1t d¢ng kinh doanh BDS cua My vl vi¢c thue muon nha 6 m6'i chi
,;.
la m¢t phan trong cac ho~lt d¢ng kinh cloanh BDS. Di¢n tich nh~1 6 blnh quan tren dau nguoi 6 My vao lo?! cao nhSt the gi6i va chi so nay gap khoang 6 lan so v6i chi so tuong t~r (j Vi¢t nam.
Bang 1.7: Solnqng va di¢ri tich BDS tlurong m~i tinh t~i lVly den nam
20038 (Difn rich rinh bang tri¢u pluit vu6ng, Jm2=10,76 plnit vu6ng)
I I So hrQ·ng toa nha. I T6ng dien tfch
i-T-6-,-'n_g_c-~6-. 11-g---~---- 4.645.000 64.783
- - - I
Xay d~ng tnr6c nam 2000 1 4.31 1.000
1
~ay dl!J1g tu 2000 den 2003 li---3-3_4_._o_o_o-+--)--
-9 ; -o
.) ,_.)
5.533: Nhu v<fty t6ng di~n tfch c;:ic BDS thuang m?i khoil.ng hon 6 t~' m2, trong d6 di¢n tfch m6i duqc xay d~mg trong 4 nam tu nam 2000 den nam 2003 Ia 514 tri¢u m2, tll'c la blnh quan moi nam di¢11 tfch xay d~ng m6i dUQ'C dva vao Sll' dtlng khoang 130 tri¢u m2. Neu tfnh blnh quan cli¢n tfch lam vi~c kho?mg 1Om2 cho m¢t nguoi lam vi¢c (nhu tieu chu;:in ma mc)t so c6ng ty nu6c ngoai dang ho~t d¢ng 6 Vi¢t nam ap d~ng) thl h~mg nam so Iugng van phong m6i c6 th~ cung cap cho lam vi~c cho 13 tri¢u nguoi
Nhfrng chi so \·e qui m6, so luqng hang hoa c6 trong thi truO'ng BDS 6 :tvfy da
phan nao cho thay rmk de) phat tri~n r[ft cao cua ho?t ct()ng kinh doanh nay. Du6i day la cac so li~u minh ho? qui m6 tuong doi cib nganh kinh doanh nay trong h¢ th6ng cac nganh kjnh te qu6c chln cua Iviy. Do nganh xay d~rng 1\ nganh ma m¢t phdn quem trqng s<in pb{{m d{iu ra la cac BDS h~mg hoa nen so li~u cling dvqc thu th~p d6 ti~n tham kht:"io.
Trong gia trj GDP gan 12 nghln t);. do la thl ck ho~1t d¢ng kinh doanh BDS dong g6p g<:1n I ,5 ngh!n ty, chicm t6'i hon 12% GDP, nganh xay dtfng c16ng: gop
hon 500 ty vO'i t)' trqng gan Y't. Chung ta dcu biet ncn kinh tc .lv15· phat tritn lll<:lnh 6· rat nhieu nganh nhu d.c nganh c6ng nghi¢p che t~w nhu che t9o rml.y --- (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
I
43
bay, otO, may C6ng Cl;l, CclC nganh COng ngh~ cao nhtr C6ng ngh~ thong tin, vien thong, sinh h.9c ... cac nganry dich Vl;l quan tr9ng nhu ngan hang, tai chfnh, thong tin, ... N6i chung hau het cac nganh, llnh \'\fC quan trQng, tien tien deu r:lt phat tri~n miitc du v~y ho~t d¢ng kinh doanh BDS tuy mang tfnh truyen thong song ve qui m6 van ngay cang phat tri~n. Ve ty tr9ng dong gop cho GDP th1 hoqt d¢ng kinh doanh BDS chi dling ngay sau nganh c6ng nghi~p che t~o (1.494 ty d6 la, chiem 12,73% GDP) va dling tren t<lt ca Cclc ngfmh con l~i.
Bang 1.8: Tong san philm quoc n<)i theo nganh t~i My nam 20049
GDP (ty dola) Ty tn;mg (%)
I
[ T6na c6ng b . ~ 11.735 100
I
I
Nganh Xay dl_ffig 541 4,6
Nganh kinh doanh BDS 1451 12,36
Bang 1.9: So Iuqng doanh nghi¢p va lao d<)ng chia theo nganh t~i 1\-Iy nam 200410 (do·n vj: 1000) S6 doanh j Ty trQng I T6ng so lao J Ty trQng nghi~p I (%) ct¢ng I (%) I i lTong cong I Ng~n~ ;ay d~mg I 7200 100 139.252 100 l i I 710 9,9 10.768 7,7
Nganh kinh doanh BDS 323 4,5 3.029 2,2
v e so luqng doanh nghi~p va so lao d¢ng lam vi~c trong hai nganh xay dJ.!ng va BDS ctuqc trfch dan trong bang 1.9. So luqng doanh nghi~p cua hai nganh nay len t6i hon 1 tri~u doanh nghi~p, chiem gan 15% trong t6ng so hon 7 tri~u
doanh nghi~p dang ho~t d¢ng t~i My. Lgc luqng lao d¢ng ho~t d¢ng trong hai nganh la gan 14 tri~u. chi em khoang I 0% t6ng so lao d¢ng ctia nen kinh te.
9
[50]
Oic so li~u nay cling phan nao n6i len cho dilng quan trQng d1a hai nganh nay trong vi~c t~o nen c6ng an .vi~c lam cho xa hl}i. Neu tinh ve muc dong g6p GDP tren dau nguoi c6 th~ thay ho<_lt ct(>ng kinh doanh BDS c6 hi?u qua tuang doi cao so v6i cac nganh khac.:·
C6 th~ n6i ho<;1t d¢ng kinh doanh BDS 0 My rat phat tri~n va c6 dong g6p rat to JO'n cho nen kinh te My ve mQi m~t. C6 th~ rut ra ITI\)t s6 nguyen nhan chu yeu sau day:
- Nuac My c6 h~ thong phap lu?t rat hoan chinh do duqc xay dqng va hoan thi~n trong han hai tram nam, do v~y eta t(;lO ra nen tang h_e't SUC
thu~n Iqi cho sq phat tri~n cth ho;:tt dl}ng kinh doanh BDS, ml}t linh Vl!C
chju anh huang rat 16n cac qui dinh ella phap lu~t, ct~c bi~t la phap lu~t ve dat dai. ve cac c(mg tdnh xay dqng tren ciat, ve van de s6 hCiu va SLI'
dl}ng BDS. H¢ thong ph;.~p lw~t ho~m chinh lam cho vi¢c mua ban dat dai
giu·a Nh~1 nu6'c v6'i cac d. nh{m ho~c gifra cac ca nhan v~Si nhau ho~m toan ( theo co che thi trucmg, ngh1a la sl}' v~n dl}ng d1a n6 luCm theo xu huang lam can bang cung cau, ctieu nay t;:to Sl}' 6n dinh cho thi tnrong BDS, lam gia eLi BDS dung 6 mtrc hqp ly, ctnqc thi truong chap nh~n. H¢ thong phap Iu~t hoan chinh. d~c bi~t Ia h~ thong thue s6 hOlt BDS, thue thu nh~p t1r vi¢c ban BDS con lam cho vi~c str dl}ng cac tai nguyen dat dai,
BDS c6 hi¢u qua hon, phan ph6i l~1i ml}t phan cc:k nguon thu nh(lp tv BDS de t~w ngu6n Ivc thvc thi cac chfnh sach xa hl}i ve nha b ...
Nen kinh te· My ph::lt rri~n m~mh. thu nh~p cua c6ng chung 6 muc cao,
eta t~w nen luqng diu r~1t l6'n ve BDS do d6 kfch thich sty phat tri~n cua ho<;1t d¢ng kinh doanh n~1y. Nen kinh te· thj tru·ong ph at tri~n da lau nam cling Et m(lt m6i trU'O'ng t6t cho ho<;1t cl(mg nay phat tri~n vl thong qua sq v~n h~mh dw thi tnrong, cck nguon lvc trong xa h¢i se duqc huy d(>ng
I11<;ll1h m~ nhelt cho sq phat tri~n cua de ho<;tt c1¢ng kinh doanh c6 hi¢u
I -
'T) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
doanh nghi¢p. ca nhan mr6c ngoai nen lTnh v~·c nay eta thu hut etuqc nhieu nguon von tlr c~c nu6c khac tren the gi6i va dieu nay cling eta t;:to d¢ng ll;YC tot cho Slf phat tri~n cua hoqt c1¢ng kinh doanh BDS tc,li My.
1.4. l\·10T so vAN DE CHINH CUA HOA-T DQNG KINH DOANH BDS.
1.4.1. Nghien cuu th~ tnrong BDS.
Sl! dao d(mg cua cung va cau.
Ve m~t ly thuyet, thi truang BDS phim U'ng gi6ng nhu bat eli thi tru·ang nao doi