I C6 C oi C
1Quyen Ve tai nguyen dLr6ilf(hong
ld~ II
i I
. _·! at
. ----~~---~---~----~---~--~
Chung ta ai cung deu hi~u dat dai la lo<;1i Uli san ct~c bi~t, n6 gfin nhu khong bi. mat di va cung khong duqc sinh ra va moi m¢t c¢ng dong Iva ch9n cho m'inh m¢t cc'ich qu;.in ly ngu6n t~ti nguyen nay .. Neu nghien cffil ky quyen dinh do~t
cua Nha nu6c doi v6i dat dai 6 m¢t quae gia c6 che d¢ s6 hfru tu nh<"m ve dftt dai, vf dl.} nhu 6 Iv1y, thl ve ca bim cung gan tuang dong nhu quyen dinh do~t cua Nha nu6c doi voi dat ctai nhtr 6 Vi~t Nam.
Neu so sSnh quyen dinh OOStt cua chu so hil'u dat dai 6 !v1y thl quyen ella hQ
clin!Z tuong tv nhu quyen ella ngu·oi Slr d~mg dat, d~c bi~t la dat a, a Vi¢t Nam
~ ' .
0goai trCr quyen ve cac tai nguyen du6'i long d{it nhu da phan tfch c1 chuong 2. '-' .
Doi voi uic lo<;ti oat khac ngoai:·df1t a thi them m¢t di~m khac bi~t nfra la thb'i h<;ll1 Slr d~ng data Vi~t Nam ctuqc qui d!nh tlr 20-70 nam tuy tung lo<;ii dat.
Chung ta deu nhat trf quan di~m rang phap lu~t ve dat dai cua Vi~t Nam c6
nwc dfch cao nhat la nham si'r d~mg ctuqc nguon .taj nguyen dat dai cua dat mr6'c c6 hi~u qu[t cao nhAt cho toan xa h¢i. D~c di~m cua vi~c su d\mg d{tt dai
Ia ngoai c<k quy dJt chua dtrQ'c khai thac va quy dat dtrQ'c st:r d~mg chung cho c¢ng dong nhu duong giao thong, c:ic c6ng trinh c6ng c¢ng ... th1 phan quy dat con l<~i do cic cc1 nhan, c2ic HGD. cac t6 chtk su d\mg (c:k h¢ st:r dl}ng dat). Nhu V~1.Y hi~u qw1 cao nhAt cua vi~c si'r d~tng dat a quy m6 toan xa h¢i se d(;tt
duqc khi tung h¢ SU' d~mg dc"lt v6'i hi¢u qua cao nhat V~l vi¢c Slr dt;ag cua h¢ nay kh6ng L1m ~inh huang xau, Enn giam hi¢u quii t6'i vi¢c sir dt:Ing dat du. h¢ kh<k. TLr d6 c6 th~ thay h¢ thong phap lu(J.t ve ctYt dai dung nhfit khi n6 t(;to dicu ki¢n thu(ln Jq·i cho ~ac h¢ si'r d~mg dat c6 hi¢u quit nh{tt. C6 th~ n6i vi~c c6ng nh~n cac quyen dinh do~lt ve cHt dai nhu tren k~ tCr khi Lu~lt c!:lt dai nfun 1993 ra ciO'i
va nay· duqc ke thLra btmg Lu<)t c!fit dai 2003 la nhiing thay c16i n1t quan tn;ng trong linh v~·c dat dai i._)· Vi~t Nam trong thO'i gian qua. N6 Jam cho G1c h¢ si'r dt:Ing dC1t yen tam hon, c6 nhi~u quycn d!nh doc,tt hon do ct6 co th~ su d~mg dat
~J dai linh ho(;tt hon, c6 hi~u qua hon so v6'i giai do~n tnr6c 1993. Song vi¢c cac
:. qui clj nh hi¢n hanh chi c6ng nh(m QSD d6i voi cac hq str dl}ng dC1t hi¢n nay van
l<;lo nen rn(lt t<:1m 19 chua th~·c Slf yen tam ve lau dai cua nguoi su d~ng dSt. Neu gac quyen ve tai nguyen duoi long dat d~ phan tfch sau thi van de cltrqc de c~p
a day chfnh l~t: quyen th\(C S\f CUa etk hQ Slf d~mg cht. d~c bi~t Ji'i doi v(J·j delta, l; g~~n nhu tll'o·ng d6ng v6i quy~.n so· hO'u dc=it o· c;k nuoc c6 c6ng nh~n sc~ hCru ca
~0 nhan ve dat ctai, nl'c 13 Nh~l nu6c da giao g<:tn het u1c quyen d!nh UO?t c16i v6i
'r dctt dai ma dung ra 'chi c6 chu SO' hGu m6'i c6 dU'Q'C. Nhu v~y n¢i dung chfnh,
137
... duoc Nha nu6c giao cho c~:ic chi:t si:r d~mg, v£1n de a· de:\y chi' con khai ni¢m · mang tfnh danh ngh!a ct6 Ia giqo QSD hay·giao quyen so hiiu dat. Thiet nghi d6
Ia dieu cac co quan lam lu~t cua Vi¢t Nam nen can nhac, nen mc_mh d<:tn dua ra •. cac ctieu chinh nham thao go nhtrng tr0 ng<;1i trong tam ly dw khong ft nguai su
.·. dung dat hi¢n nay ve QSD hay quyen s6 hilu dat, nham lam tang hi¢u qua su
dung nguon tai nguyen dat dai cua dat nu6c. S6 hfiu dat kh<k s6 hfru cck tai san · khac khong phai la BDS, Nguai sa huu khong th~ mang vac dat dai di noi khac nhu nic tai san khac, do v~y vi¢c giao quyen s6 hfru cU1t dai khong lam that thoat dat dai tlr g6c d¢ la tai nguyen cua dat mr6c rna chi lam cho dat dai duqc cham soc chu ctao hon, duq·c dau tu nhieu hon, nhat la dau ttr d~ti hqn, dau tu cho tuang lai. Tu g6c d¢ cua Nha mr6c, vi¢c giao quyen s6 huu dat cho cac chu si:r d~ng hoan to~m khong lam giam quyen dinh do<:tt df1t dai cua Nha nu6c, tuc la cac chfnh sach nham si:r d~ng tot nbt.tt qu5> ctc1t cua quoc gia van ctam bao ctuqc thl}'C thi, lqi fch chung tlr dat dai cua c¢ng dong ma Nha mr6c la d~i di¢n van ctuoc bao dam. Chung ta eta chung kien su tien hoc1 Clla Luat . ~ ~ . . cbt dai nam
1993 va nam 2003 so v6i cac Lu~t dat dai giai do<;tn tru6c, khi cac quyen d!nh do<;tt c1c1t dai cl:ta nguoi duqc giao chua duqc c6ng nh<~n va cfing dil chu:ng kien
s~ doi thay· 16n lao trong llnb vvc BDS. Ke tLr sau nam 1993 h~mg lo\=tt cac cong trlnh !6n, cac khu d6 thi m6i ra dO"i, nha 6 cua nhieu b¢ ph~n nhan d<:\n trong xa h¢i eta duqc cai thi¢n, van phong lam vi¢c, trl} s6 cac t6 chuc, doanh nghi¢p da nen khang trang hon. D6 la do thi truO"ng BDS d~ ra dO"i va ph~1t trien m<:tnh tu sau nam 1993 v~t eta cho ra doi hzmg lo~t cac lo<;ti BDS k~ tren. Dieu c16 c6 · the chU'ng minh m¢t lu~n di~m la m¢t khi c6 co che phu hqp thl. cc.1c nguon ll!c . trong xa h¢i se duqc khoi d~y, se duqc nhfm len va se dem l<:ti lqi fch cho quoc gia, choc¢ng dong, cho tt'rng thanh vien trong xa h¢i. Nhfrng tien b¢ trong llnh . vvc BDS da d<;tt duqc trong thbi gian qua la co so qu<:m tr9ng ct6 cac nha lam
.. lu~t Vi~t Nam tiep t~c m~mh d~n dua ra cac ctieu chinh ve khai ni¢m QSD hay
quyen sa huu nbu da phan tfch. NCS de' xuat phumzg an trong giai do~n difu (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
dd drfi/C giao sr( dung /du did, v6 thdi hqn, wi t6ng dii!n rich ddt d hi¢n chi{m t)
lrirog nhd trong r6ng qu'i dd't da qu6C gia. Han nil:a vfin M diit iJ lien quan d€n rnoi ca nh:ln, moi gia c11nh trong xii h6i, do v?y n6 c6 the tao ra c1Qng Iuc to 16n
. .. -:.
trong cQng d6ng trong cOng cui)c phlit tri~n kinh t€, x&y di!J1g vil bilo ve d:1t
11
a6c, mbt khi nhilng ban khoan, nhfrng lo ng~i ella ril(rt bQ ph&n cic th3nh vien trong cQng U6ng duqc giili toiL mong muOn ella ho duqc giili quye't. DOl wi'i cdc
1
01
, i dti't kh<ic hie n din d rtrtc g i ao srt dung cr5 tlu'ti hrm s e titng brtl!c dlf(k d ilu c/r inh rheo lnrimg tn rdc md t se g iao sr.( drprg 6n d!nh, /d u ddi, sau d6 tn' n ce/ sJ
nghiihr cr(u cdc kef q ud rlrlf drrcj'c df can nhdc vi¢c c6 giao quye'rr sr1 hiiu hay
kh6ng. Quy6n d\nh do;tt ci1a Nhil nu6c d6i vai dit dai vi\.n gifr nguyen nha hien nay va cl6 Iii cliCu dn thie't ct2 di<'u ti(t ngu6n tili nguyen nay tren cr1 sir loi ich chung cua c¢ng dong. D~ty la van d~ rf1t ldn, lien quan toi Hien phap, den Lu~t
dat dai hi~n hanh song v6i muc tieu cua ·vi~c xay dtfng phap lu~t lad~ plwc V\J
nhan clan nhu Chu tich Quoc H¢i Nguyen Van An da ph at bi~u khi ch3t vf1n B¢
TmiJng Bl) Xav Drrng qi phiCn hQp cUa c<\c dai bi~u Qu6c HQi chuyen tr<ich ngiry 6/8/2005 v~ vi~c dp m(Jt gitiy hay hai GCN cho Jilt iJ vit nha iJ trong dlf thc\o Lu itt nhit ir dii dtrqc dtra tri' n b:io di?n til V nEx press ngay 6/8/2005
21: :
.. IV eir ph tit lr i J n r /u/v b<i'l h~!p lV sao k/u)ng I rinh bli.y n gay "''i Q uri(· hQ i dl srl<l
tw/t. t'/elt lw;it effing. ta ldm. con nelt plzat hi¢n lu(it phien ha cho dcln rqi sao \"(ln CL£' tam? [.{u cilng /c't ta, khuyet cz1ng lc'l ta, cluing t6i k!I6ng bao gi('f dd t¢i c lw a i ui N /urng n Ji1 Jtl t !r<i:V sa i I hl lr inh Q u&· hr)i s /(a ... ". Do vily v:in cte iJ
day kh6ng ph<ii ta di"u kh6ng duac Iam mil 13 van c!C nt"' dua ra M c6 de tranh lu~n c1 nhieu nganh, nhi~u cap, thu th~p y kien r¢ng rai trong c¢ng c1ong v~i sau d6 la Quae Hc)i, 1~1 BCH TV Dang nghien eCru xem xet d~ dtra ra cac
quyct :1ach dt'mg ddn nhit.
M Ut ni/1 de' liijJ dll(fC dJ c(lp ld quye'n r/ cdc tdi ng11yr'n drr,ji liillg tl<ft nia
ngttoi clzz/ Sit" dz.uzg ddr hifn nay. Tai nguyen khoang san la so hull toan dan do
139
Nha nuerc tb6ng nhSt quan l)', do v~y d.c chu su d~ng ch1t khong c6 quyen khai ·. thaC tai nguyen do. Th6ng tht.rcmg khi phat hi~n ra tai nguyen khoang san, Nha n!16'C sc giao quyen khai thac cho cac doanh nghi¢p. cac ca nhfm tren CO SO phai dong thue tai nguyen. Nguyen ly do rf1t cong bang song tren thJ!c te se co m¢t tr6 ng~i Ian la neu dat c6 tai nguyen rna da giao cho m¢t h¢ sil dvng thl
vi~c ph<:1t hi¢n ra cac Uii nguyen d6 kho co ai co dieu ki~n hem la chu su dvng
dat vl chi c6 hQ m6i co dieu ki¢n tiep xuc v6'i dat dai do hang ngay. Do v~y m¢t khi nguoi str dvng dat phat hi¢n ra tai nguyen trong long khu dat cua mlnh th1 xu hw_'fng chung Ia hQ se gifr im l~ng vl hQ biet ding neu thong tin d6 dt.rqc cong b6 thl dat dai do co th~ bi thu hoi d~ khai t!Hk tai nguyen vllqi fch chung con hQ ph~\i di doi den khu dat m6i do Nha mr6c den bu. Nhu v~y thl v6i co che hi¢n nay chung taco th~ ct~ sot nhieu tai nguyen duo·i long dAt chua duqc kham pha. Gi~li phap ella van de nay la nen khuyen khfch nguoi Sll' dyng d<lt tlm kiem tai nguyen tren manh dat mlnh dang str d[!ng bang each cho phep hQ duqc quyen khai th<.k va dong thue tai nguyen veri m(rc uu d:ai bon so v6i muc thong thuong. Truong hqp ma h9 khong muon tl! khai thac thl hQ se duqc den bu m¢t m~mh dJt lUO'n£ chrong kem theo mot kbmin tien thu6'n g nao ~ ~ . ~ d6 tlt'O'ng c!LTO'ng ~ ~
v6'i m<:1t phan mtk uu diE thue Uti nguyen ma dang le ra hQ ctuqc hu·6ng neu hQ
llf' khai thac. V 6i CO' cbe nay thiet nghi nguon t~li nguyen thien nhien CUa cbung
ta se duqc kbam pha ra nhieu bon, lqi fch ma d<:!t dai dem l~1i cho c<)ng dong cung se I6n hon.
3.2.3. Chfnh sach ho trq ciia Nha nu·6'c de giai quyet nha a cho nhan dan,
d~c bi¢t Ia nhfrng doi ttrQng chinh sach xa h(>i. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Nhu eta phan tfch, hi~n vi~c ctau tu cho cac BDS nha 6' g~p kh6 khan vl vi~c vay von Clta C<lC HGD c1~ mua nhft con nhieu vu6ng mac nen cac t6 chu·c tfn dvng khong thif'C SJ~' m~n ma v6i nhu cflU Yay VOn nay I11~LC du tren thtJC te qui m6 CUa
thi tnro·ng nay r<lt 16n. V ftn de chfnh 0 day la kha nang chi tra VOI1 vay cua Cclc
thap, trong khi vi¢c gi<:ii quyet nhli'ng m6n nQ' qua h~n trong llnh v~rc nay rf1t phd'c t<?-P~ Chfnh v1 th~rc tr.qng nay m~ Nha mr6·c din c6 nhfrng. chinh sach d~c
bi~t d~ giai quyet bai roan tren. D6 la vi~c cfin thanh l~p m<)t co· quan cua Chinh phu chuye.n bao Einh·:·cho nhung hQ'p dong vay von cua cac HGD d~ mua
l.
sam BDS nha 2.1. Vi¢c bao lanh nay khong phai duqc thlfc hi~n tran Ian n-ia chi
danh cho cac HGD h<)i t~ du die dieu ki~n d~ duqc nh~n Slf ho trQ' cua Nha nu6c nhu cac HGD c6 cong v6i each m<;mg, c<k HGD c6 hoi:m dmh kh6 khan
d~c bi~t, cac HOD c6 thu nh~p thap ... , tU'c la plw thu<)c v~w chinh sach nha 0 ella Nha ntr6'c trong tUng thai ky. Khi bao lanh cllfQ'C cap, cac khm1n von goc V~i
Jili vay ct'1a cac r6 cht1c tfn d~mg duqc bZta d~im th1 cac HGD kh6 kh<1n m6'i co duqc ca hc,~i vay von mua nha 6. Nhu v~y bai tm1n ve chfnh sach xa h¢i c6 th~ c1U'<?'C giai quyet Ve lau d~lt Va qua clO cling g6p phan Jam tang c'lU cbo ho~it
d(lng kinh doanh BDS. Cic can h<) du'<?'C mua c6 biio LJ:nh ct'1a Nh& nu6'c .se chua dl1C,YC c[{p gitly tcr so· hu·u lam cho n6 khong th~ mua cii ban l<;ti duqc. Truong hqp
de HGD khong tra duqc c<1c kho~'tn nq den h~n .thi ~-,;ha nu6'c phai tr~l. thay v~t
Nha nu6c tn) thanh chu l1Q' cua CClc HGD d6. Nhu v~y cic van de de r6i khi
f cho c{tc h~1 c<S thu nh~~p rh<.Yp vay von mua nha se chuy~n sang co qu;1n chfnb I sach cua Nha ntJ6c d~ gdi quy·et do d6 cac to chuc tfn dyng, CclC doanh nghi¢p
j kinh doanh BDS se khong coi vi¢c xf1y nha d~ ban cho cac HGD chfnh sach E1
cong vi¢c kh6 khan nu·a vase khuyen khfcb hQ dau tu VZlO llnh vy-c nay. C!c chi phf de th~·c hi~n chuang tr1nh nay se duqc lay tv cac nguon trq cap ct:~a Cbfnh phu. Gia ban c;k BDS cho cac h<) chfnh sach dm;tc Nha nu6c bao lanh cung van gi6ng mCrc gia ban cho c;ic HGD khac. Cac rae roi, tranh chap giua ben cho vay VO!l V<\ ben nh~n VO!l vay SC dtrQ'C cbuy~n Sang giai quyet C1 CaC CO quan
Nh~1 nLr6'c. Hi¢n nay vi¢c h<ln ck BDS nha o· cho c;k gia Jlnh chfnh s6.ch cll!'l}'c
thuc hien • • b[mg ..__ cich 1\'ha nu6'c chi ctao xCtv dung nhCrmz khu nha c6 tieu chutin . .I • l_. l_.
th<:\p, nhzt d~1u w dLrqc hw'mg m(,">t so uu dai d(: c6 chi phi cLlu tu thap, ct~ ban cho c;.lc gia cilnh chfnh sckh c1Lrqc UBND cac cSp cong nh1n. Tren thvc te thi gia ban Ull dai cua c;:lc BDS nha 0 nay van thuong CJ.O hon r:lt nhieu kh~l nang
141
chi tr<.l CU3 cac gia dlnh trong di~n chfnh sach do V~Y thUOng clan cten Vi~c Ccl<
gia ctlnh nay ban l<;1i chi .tieu mua nha cho cac doi tuqng khac tren thi tnrong vi thu ctuqc m¢t khoan chenh l~ch nao d6 ct~ gd.i quyet cac kh6 khrm tnr6c md trong khi ve lau dai h9 v<in chua th~ c6 ctuqc nha 6 du tieu chut'tn. Trong khi de
cac nha ctriu w sau khi can c16i nhung khoan uu etai nh~ln dugc trong qua trinl dau tu BDS cho nguoi thu nh~p thap va gia ban thap theo qui dinh cua Nhi