VIE T NAl\/1 HIE N NAY.

I Soluqng cac Ty So uqng nguoi Ty

VIE T NAl\/1 HIE N NAY.

2.1. TONG QIJAN v.E sv PHAT TRIEN cfJA H01\T DONG KINH

DOANH BDS 6 VIJtT NAI\J.

2.1.1 Giai do~n tru6c 1993.

Tnroc nhHng nam 1990. nen kinh te Vi~t Narn la nen kinh te ke ho<;tch h6a t?p trun ;;:, a v6i dai cia . so L't cac DNNN. Cac nhu c;:iu ve BDS ci:ta cac tci chuc va ca nhtm trong toan xa h¢i tht)ng thucmg ctuqc giai quyet theo cac kenh duqc Nha nu&c chi djnh. Khi c;_ic DNNN can tr~1 sa, van phong thl thc"mg thuong hQ duqc Nha nu6c cap dfit V~t C<lp von dau tU" d~ X<'iy cl~rng ho?c chrqc chi d~nh cho tlme theo gia ull d~'ti t(r cac tci cht'i"c hoi;}c DNNN chuyen quan ly quy nha dat cua Nha nuoc. Vi¢c thue mu6'n thong thuong b ket qua ctw st}' thoZ1 thu~n giHa B¢ chtt quan ctra doanh nghi¢p can tlme BDS va UBND tinh - ca quan chu quan cua cac t<) chuc va doanh nghi¢p chuyen c!oanh nh~t dat t~i ciia phuang d6. Con d6i v6'i" cac Ccl nhan ma d<;ti da s6 hQ lam vi~c tc:ti cac co quan Nh~l mr6c va cac DNNN thi nhu diu ve nha 6" cua hQ thubng duqc gdti quye·t bang vi¢c Nha nu6c cip ho~c cho hQ tl1Ue v6i gia re cac can h¢ khi hq hqi du J11()t s6 dieu ki¢n theo quy djnh nhu· thftm nien cc'Jng tac, muc lLrong, quyet dinh dieu d¢ng, so nhan khau trong gia drnh ... Tren th~·c te gia time do Nha nu6c quy dinh nrt thap, khong tht dl'r bt1 dftJ) chi phf ct:lu tu. Ivlat kh[ic, s<lll khi k)' hqp dong thue nha, cac cong ty quZm 1~' nh) cue ]\;h~t nu6c <.lLrCing nhLr kh6ng c(m c6 trach nhi~m gl d6i v6i c:m nha d6 nCra. NgLrcli str d~mg lL.r sLra chua, b~to duO'ng, nang c:ip nai 6 ct'ta mlnh. C6 th6 noi tnr6c nhtJ"ng nam 1990 hau nhu c:hua ton t:;ti ho4t d¢ng

69

m~t th~ che, Lu~t dat dai nam 1987 quy d[nh (di~u 5): "nghiem C:im vi¢c mua ban, Ji1n chiem cL1t dai, phat canh thu to dtr6i rriQi h1nh thtk". Nghj dinh s6 30/HDBT ngay 23/3/1989 cua H¢i Dong B¢ Tnrang hu6"ng dan thi h~mh Lu?t dat dai nam 1987 quy d!nh: :'khi nguai su dl;lng dat chuy~n nhtrgng, ban nha a,

v~t kien true khac, cay lau nam theo qui d!nh t~i khoim 2 dieu 49 Lu~t dat dai ; thl UBND qu~n, huy¢n, th! xa, thanh ph6 trgc tlm¢c tinh xet d~ quyet dinh vi~c

giao dat cho nguai dugc nh~n nha a, v~t kien true khac, cay Jau nam d6 neu

vi~c su dQng dat d6 la hQp phap va hgp If'. Nhu v~y c6 th~ n6i khuon kh6 phap Iuat thai cti~m tnrc5"c nam 1993 chua cho phep ton t~i ho~t d¢ng kinh doanh BDS theo co che thi truang.

2.1.2 Giai do~n tir sau m1m 1993 den nay.

Sau khi n~n kinh te Vi¢t Nam chuy~n sang v~n hanh theo co che thi truong thl , · ho~t d¢ng kinh doanh BDS mai thvc sg ra doi. Do tren th~rc te, Nha nu&c .da khong th~ ganh n6i vai tro bao d(p ve BDS cho toan xa h¢i khi ma dan so ngay cang tang va so ltrqng doanh nghi~p ngoai qu6c doanh xuat hi¢n ngay dmg nhieu. M~t khac khi n~n kinh te v~n hanh theo ca che thi tru0ng phat tri~n, so

Iuqng nguai lao c1¢ng tc_li khu vvc ngoai qu6c doanh tang len nhanh chong, s6

luqng cloanh nghi¢p ho~1t d¢ng theo Iu~t doanh nghi¢p cling tang len dang k~ va hi¢n nay eta gap hang chQc Ian s6 Iugng DNNN. H¢ qua la nhu cau v~ van phong, nha XUOng, Clra hang, nha 0 ... cho khu Vl!C ngoai quoc cJoanh nay da t(_l.O

nen m¢t d¢ng Ivc m'.lnh me cho vi¢c phat tri~n ho(_lt d¢ng kinh doanh BDS~ M~t

kh;:k' do ganh n~ng ve ngan s~1ch nen Nha nu&c cling kh6ng th~ tiep tl;IC duy tri che d¢ bao dip ve BDS (trQ sa, nha 0 ... ) cho cac DNNN cling nhu cho can b<? cong nhan vien lam vi¢c t'.li khu vvc Nha mr6'c va nhtr v~y nhu cau ve BDS cua nh6m nay cling tc_lo thanh m¢t thi tnrong can cac nha cung ung m6i. M¢t yeu t6 khac kh6ng kern phan quan tn;mg la Slf XUat hi¢n ngay dmg nhieu cua Cclc

doanh nghi¢p va cac t6 ch!lc nu6'c ngoai t?i Ci:lc thanh ph6 l6'n cua Vi¢t Nam cung v&i nhu cau ve BDS lam try so, van phong d?i di¢n, van phong cong ty

lien doanh, nha 6, khu vui choi ... cung t(;lo nen m¢t c!¢ng ll;rc cho vi~c phat trie'n ho~t d(>ng kinh doanh BDS·O Vi~t Nam.

Dung tru·cS'c t!nh h!nh c16, na~:fl 1993 Quae h¢i da thong qua Lu~H dat dai m6i tren tinh than cua bim Hien phap m6i nam 1992 va d6 dU'Q'C coi nhu la nen tang phap Iy quan trc;mg cho Slf ra doi va phat trUn cua cac hoc;tt d¢ng kinh doanh BDS nhu hi~n nay. Die'm quan tr9ng nhat cua Lu¥ dat dai nam 1993, sau nay duqc chinh sua vao cac ilam 1'998, 2001 va 2003, la dat dai van thuqc sa hfru to~m dan song Nha nu6c giao dat cho die h¢ su dl;lng 6n dinh, 12m dai ho~c. c6 thai h9n va cap cho cac h9 Slr dl}ng GCN QSD ctat. QSD dat duqc phap lu;Itt cong nh~n nay c6 the' duqc chuye'n doi, chuye'n nhuqng, thi'ra ke, the chap, cho thue, g6p von ... N6i chung vi~c cong nh~n ca.c quyen d!nh do~t nhu tren cua chu su dl;mg dat da t';lo ra bu6c ngo~t to l6n trong Sl;r phat trie'n cua th! truong BDS a Vi~t Nam. i\1Qi to chtk, cci nhan c6 quyen mua, ban BDS (trong d6 c6

vi~c chuye'n nhuqng QSD dat) theo nhu cau cua mlnh d~ t<;to nen m(>t thi truong s6i d¢ng cac ho(;lt d(>ng chuye'n dich BDS giU'a c;ic chu sc1 huu va su dl;lng de' dap (mg tot han nhu cau cua tung ca nhan, tung t6 ch(rc trong xa h¢i. Sl:f thay d6i moi trucmg ph<ip ly theo huang thu~m lqi bon cho ho<~t d¢ng kinh doanh BDS theo CO' che thj tnr0ng con duqc the' hi¢n ro qua nghi quyet ella Dang thong qua ck ky d';li h¢i Ian thu VIII (nam 1996) va L1n th(r IX (nam 2001 ). T<:~i Nghi quyet D~1i h(>i d<;ti bie'u toan D;;1ng C¢ng san Vi~t Nam Ian thu· VIII

xac d!nh: "Oudn ly ch{ir chi d(/f dai \'cZ thf tnrL7'!lg BDS. Deft dai tlw(>c sd' lu?u

toc'm dan, kh6ng ttr nlzcln hoa. klu5ng clzo plu!p mua han dar c!ai. Tlz~rc hi~:;n chln,g fll(lf ddt dai: bo' Sllllg /zo(/n clzz'nh h¢ t/z/'1/zg plzap fu(/t \'cl chfnlz sc/c/z ddt dai ", va

tiep theo la: "T/'/ c!urc qudn I)· hft tlzf tntr'mg BDS. Clzcl.m lo gidi quyet dilz de'

nha d clw nlzdn ddn. nlzdt /J d' cdc Vltng dr5 rh/: phdt triln c6c DNNN xa_v

dLpzg. kinh doanh nhd d·. Klzuyelz klzfch cdc thctnlz phdn kinlz trf tlzam gia xdy clipzg ,.a kinlz doanh nhci d rlzeo SL/ lurang d/in vel qudn ly crla Nlul mro·c ". Sau c!6 t~i Nghi Quyet D';li h()i D;;\ng lan thu IX tiep tl;Ic kh~ng dinh: "Hinh thanlz

71

, va phltt trie'n thf tnr/mg BDS. bao g(Jrn cd QSD ddt tlzeo plzap lur)t: ti'rng hur_rc

mif rlzf rntiJng BDS clw ngw!i 'i,/ir?r Nam c! mro·c ngodi vel ngtr;)·i nw3'c ngo~_ii

r/zam gia ddu ur ". C6 th~ thay ro tUng bu6'c "ma" trong Nghi quyet cua hai k5· dt::ti h¢i lien tiep. T?i D4i hc)i VIII m6'i chu truong phat tri~n cac DNNN,·a

khuyen khfch doanh nghi~p cac th~mh phiin kinh te khac tham gia xay dl!I1g ,.a kinh doanh nha a, sang Nghi quyet D~i h¢i Dang IX da rna r¢ng ra cho ca cac doanh nghi~p co yeu to nuac ngoai nhu nguai Vi~t nam a nuac ngoai va ci

nguoi nu6'c ngoai tham gia thi tnrong BDS. Chinh sv thay doi tu duy cua nhung nguai Hinh d?o cao nhat trong vi~c phat tri~n thi truang BDS da t?o d¢ng ltfc m<;lnh me cho Slf phat tri~n cua ho?t d¢ng kinh doanh BDS trong khoang hon

muai nam tr6l4i day. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

Trong so li~u thong ke ve Gia trj t6ng sdn plzdm qu6c nr)i (GDP) clzia tlzeo ngimh cua nen kinh te Vi~t Nam ·trong nhfrng nam tru6'c day khong c6 cho dung cua ho<;tt d¢ng kjnh doanh BDS. Cho t6'i vai nam gfin day khi qui mo dong gop cua cac ho(;lt ct¢ng nay tang len dang k~ va da c6 th~ thay so li~u nay tren cac tai li~u thong ke, Clf th~ nht.r sau:

Bang 2.1: Tong san ph:lm quoc n<)i chia theo nganh (ty dong)

( N gudn TCTK, wrvw.gso.gov.vn)

Nam 2003 Ty trQng Nam 2004 Ty trQn£

T6m:: con£ ! 613443 100 713071 100

Trang ct6: Nganh xay dung 37100 6,05 I 44558 6,25

BDS 27287 4,45 31303 4,39

Nhu v~y trong khoang han 10 nam phat tri~n, ho?t d¢ng kinh doanh BDS hi~n

da dong gop han 4% GDP, b~ng khoang 2/3 dong g6p cua nganh xay dlp1g Ei

nganh cob~ day phat tri~n da kha lau nam.

Ve so luqng doanh nghi~p dang ho~t d¢ng trong llnh VtfC kinh doanh BDS va cac cltch Vlf lien quan den BDS co hai nguon so li~u la nguon so li~u cua cac dang ky kinh doanh thu¢c Sa Ke hO<;lCh diiu tu tren co sa cac giay phep dang ky

kinh doanh dlfCfC cap ra ttr CaC phong dang ky kinh doanh Va nguon soli¢u cua TCTK thu th~p ctuc;c thong qua cac CUQC dieu tra ma m6'i day nhat la CUQC t6ng dieu tra ve doanh ngbi~p thang 4/2005. N gu6n so li~u tu So Ke ho~ch dau tu thtrOng it GUQC c?p nh~t Sal! kbi giay phep da QU'Q'C cap do V~y SO li~u nay bao

gam ca cac doanh nghi~p dang ky. song khong ho~t d¢ng ho~c da giai th~,

cl1Uy~n doi, do v?y ve m~t qui mo nguon s6li¢u nzty c6 th~ lam tang qui mo, so ltrqng doanh nghi~p dang ho~t d¢ng n6i ·chung hay trong m¢t nganh Cl:J th~ n6i rieng. Ngu6n s6 li~u dieu tra cua TCTK thuO'ng m6 ta sat thtJc han qui mo, so luqng cua cac doanh nghi~p dang ho~t d¢ng thvc s~r va c6 th~ bo s6t m¢t so doanh nghi~p (do khong n¢p phieu thu th~p thong tin) song s6 nay thuO'ng khong nhieu vzi/ho~c c6 qui mo nho.

Theo s6 li¢u dw V~1 qu~1n ly doanh nghi~p B¢ Ke ho~ch va Dau tu thl tfnh den bet nam 2005 so luqng doanh nghi~p da dang ky ho~t d¢ng trong giai do<;1n

2000-2005 Et 160682 doanh nghi~p, trong d6 q.i: Ha N¢i la 32874 doanh nghi~p, t<;Ii thanh pho H6 Chf Minh la 50700 doanh nghi¢p. Song thong thuong so li~u theo dang k}' kinh doanh khi thanh l~p la khong chfnh xac vl nhieu doanh nghi¢p kh6ng hoqt d¢ng ho~c khong ho~t d¢ng theo dung nganh dang ky, do v~y s6li¢u ve doanh nghi¢p qua CclC CUQC dieu tra SC chfnh xac han.

TI1eO so li¢u ella cua CUQC T6ng ctieu tra Doanh nghi¢p thang 4/2005 do TCTK

thvc hi¢n th! s6 luqng va qui mo doanh nghi¢p trong hai ngzmh Xay dlfng va

kinh doanh BDS du~fc th~ hi¢n trong bang 2.2.

Nhu v~y trong t6ng so cloanh nghi¢p da dvqc dieu tra thl c6 han 6000 doanh nghi¢p hoqt d¢ng kinh doanh BDS. chiem 6,7% tren t6ng so doanh nghi~p,

trong khi s6 lao ch)ng chiem 2.60(: t<Sng so lao d¢ng, tong tai san han 70 nghln

t~' chi em 3,3 q, t6ng t2ti sin, cloanh thu thuan n<1rn 2004 gan 29 nghln t)' chi em

1.7% t6ng doanh thu thuan. Cac chi so tren cho th<1y ho~1t d¢ng kinh doanh BDS 0 Vi¢t Nam con nho be, nhieu chi tieu chi b~ng nl:ra nganh Xay dlfng va c6 t)l tr9ng nho tren t6ng so doanh nghi~p dang ho~1t c1¢ng. Qui mo blnh quan

~··· ~. ~.

r

73

t cua m¢t doanh nghi~p ho<;tt ci¢ng trong llnh v~;rc kinh doanh BDS cLing het sue

~

khiem ton: lao ci¢ng blnh q~an/1 doanh nghi~p Et 24 nguai, tai san blnh qut'm/1 doanh nghi¢p Ia 11,5 t)r dong, doanh thu thw1n blnh quan/1 doanh nghi~p la 4,7

ty dong. Khai ni~m tai san 6 day duqc hlnh th~mh tLr hai nguon: von chu sO" hfru va von vay. Tren blnh di~n t6ng th6 cac doanh nghi¢p da ciieu tra cil1Q'C thl von chu sa hilu chiem 31%, 69% con l~i lavon vay. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

Bang 2.2: l\Jqt so chi tieu ve doanh nghi¢p tinh den 31112/2004

I Ca nuoc Han¢i TPHCM

I

!

Tong so doanh nghi¢p ·

I

l S6 doanh nghi~p 91755 150681 23727

I 56 lao d¢ng I 5770201 778421 1357300

I

I T6ng tai san ( t~· dong) I 2161503 300277j 478739

I i

·j Doanh thu thuan (ty dong) j J 1750046 I 306704/ 454604

I I N ganh Xay dt.rng ! I 1 I I I S6 doanh nghi¢p I 12315 1471 1 2258 I S6 lao d(mg I I 939186 23872oT 161056! I ! i t !

I T6na tai san (t'/ dona) 176872 43897/ 44886

I c . ~ a

I

/ Doanh thu thuan (ty dong) I 109621 314881 23699

I i bct~g>lnh kinh doanh BDS I I , oanh nglu¢p l 6173 1885 I 2706 I So lao d¢ng I I 148652 54750 53989 t--·'

Tong tai sc'm (ty dong)

f

70839 21753 i 34309

Doanh thu thuan (ty dong)

I 28969 10010 14164

Hi¢n nay tren ph(;lm vi ca nu6c c6 1400, dtJ an nha 6 va khu do thi m6i da va dang duqc tri6n khai (t~li Ha N¢i c6 khming gan 180 dtf an, Thanh ph6 Ho Chi

Minh co kho~mg 800 dtf an, HaiPhong 78 dV {m, Da Nang 46 dtJ an). Trang s6

~ Cac dt! an tren co mc)t so dtJ an 16n do cac nha dau tll' nll'OC ngoai tht!C hi~n nhu

i

§ dg an khu do thi m6i Nam Thang Long- Ha N('>i c6 di¢n tfch khoang 365 ha,

1

Phu My Hung- TP Ho Chi Minh c6 di¢n tfch kholmg 600 ha. V6'i sv phat tri~n (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

nhanh cua cac doanh nghi~p ho?t d¢.ng kinh doanh BDS trong thai gian vlia

qua d5. lam tang di~n tfch 'nha o· n6i cl~ung va di¢n tfch nha a blnh quan d<iu

nguo'i n6i rieng. Tfnh den n4m 2004 di¢n tfch nha a b1nh quan tren dau nguoi t?i Vi¢t Nam la 1 0,38m2, trong d6 di¢n tfch blnh quan t?i khu vvc do thi la 10,6 m2, 6 khu vvc nong th6n Et 10,30 m2 (xem bang 2.3). Tuy chi so nay da

duqc eli thi¢n nhieu (nam 1990 la 4,35m2) song c6 th6 ncSi van . . . dling 6 muc

thap. Cung theo Clfc Quan Iy Nha B¢ Xay dlJng thl di¢n tfch nha 0' blnh quan dftu nguoi 0' hau het cac nu6'c ASEAN deu da d?t tren 15m2

Bang 2.3: Thong ke Nha a nam 2000-2004

( N guo'n: Cz_tc Qudn ly Nhr! B<5 Xdy Dzpzg)

Chi tieu Don vi 2000 2004

- - - + - - - - · - - + - -j Toim qu6(' j Toim qu6(' 76.4oo.ooo 1 Nuuai I I Dan s6 I i T6ng di~n tfch (dt) nha j Dt blnh qufm/nguoi i DrJ thj Dfm s6 0 I 1v12 ' M2/ngtri1i I 739.ooo.ooo 1 9,68 I i I i 82.100.000 852.325.400 j 10,38 i Nguai j 18.090.000 l 22.318.000 1

Tdng di¢n tfch nha }v-·-J2-+-j--I85.000.000 J 236.570.800 /

Dt b1nh quan/ngnoi i Ivf2/nguo·i I 10,23 j i 0,60 / ~---! . I . i l'h)nf.! r//()1/ 1 j ~ : u ; I I I Dan s6 J Nguai I! - 58.250.000 r~-9.782.000 I f- I j

j Tdng di¢n tfch nha I ---I\-:J-2--+1--5-5-4-.000.000 615.754.600 1

r--o-tblnh quan/_n_g_L_ro-·i-.· ---..-..j~--l\-1-2/nguo'-.i-+/---9,-~~-1 r--

1

. - - 10,30 l

1• •

l - - L _ _ ! -

Tuy mCrc binh quan di¢n tfch nha tren cl<1u nguoi con thap song nang lgc xay

75

2004 di¢n tfch duqc xay m6i khoang tren 20 tri¢u m2 va v6i m1k dan s6 hon 80 tri¢u ngvai th} moi nam 0i¢n tich bl'nh qucln chi t~1ng tang khoang 0,25m2. Trong Quyet dinh so 76/2004/QD-TTg ngay 06-05-2004 cua TI1u tv6'ng Chinh phu phe duy¢t dtnh 11lr6'ng phat tri~n nha & den nam 2020 da neu m~.Jc tieu ph an dau d~t chi tieu di¢n tfch nha & binh quan d~u nguai khoimg 15m2 sfm vao nam 2010 va 20m2 san vao nam 2020: Nhv v~y d~ d~t duqc chi tieu tren thl trong thai gian t6'i di¢n tich nha a can dvqc xay dl_Jng hang nam phai & muc gan 80 tri¢u rn2, va d6 la con s6 thvc sv qua tam so v6'i cac ho~t d¢ng xay dtJng, kinh doanh BDS hi~n nay.

Bang 2.4: Di¢n tich nha a duqc xay In6i trong giai do.;tn 2000-2004

(Nguon: Cz_tc Oudn (v Nhd, B{> Xdy Dt_rng, don v/: 1000)

2001 I 2002 2003 2004

I Di¢n tich nha xay m6i 17.236 I 1s.27o 1 19.732

ivi¢t mang qu<m trc;mg khac trong ho~t d¢ng kinh doanh BDS la ho~lt d¢ng cho thue cac khu van phong, can h¢. Trang giai do~n tru6'c thi ho~t d¢ng nay c6 qui

m6 nh6, thuang do ctic HGD, cac co quan, doanh nghi¢p c6 di¢n tich thua thl cho thue d~ t~o thu nh~p. Song trong khoang 10 nam tro l~i day khi ~a so