I Soluqng cac Ty So uqng nguoi Ty
TNS T1 TNST
V0= --- + --- + ... + --- ( v6i dieu ki~n n ~ co) (1-6)
(l+R) (1+R)2 (l+Rt
Trong truO'ng hqp thu nh~p rong cua tat ca cac nam bang nhau (TNST1 =TNST2
= ... =TNSTn =TNST) thl c6ng thlic tren c6 th6 duqc rut gQn th~mh: TNST V0 = --- x R TNST n 1 = --- ~ 11- --- R u (l+R) TNST 1 Vo =---X 1- --- R (l+Rt 1 1 (l+R) Khi n ~ oo thl ta c6: --- ~ 0 (l+Rt TNST R 1 + ... + (1 +R)2 (1-7) (1-9) (1-1 0) (1-11)
Trong tnrang hqp thu nh~p >rang cua nam sau tang han nam tnr6c theo m¢t ty
1¢ co dtnh g (v6i gia dinh g<R) tlic la 1NSTn+l ::: g X 1NSTn , va ky hi~u thu nh~p dong nam dau tien la TNST thl c6ng thuc tren duqc rut gQn nhu sau:
\ 1 -o-
TNST TNST
--- = --- tr~mg d6 R0=· R-g
(R-g) Ro
(1-12)
Vi¢c tfnh gi~i tri thi trU'cmg tl~eo c6ng thuc tren duc;c gQi E1 Phzrmzg phap chuyln Jwa tr~rc tiep dong tlzu nh~i.p w7 R11 == R-g dzt(/c gr;n· Ia h¢ so' c/wyln hoa
VlJf). N¢i dung cua phtfO'ng phap nay la chuy~n ddi dong thu nh~p dq kien trong nrong lai thanh m¢t t6ng, t1:i'c Ht giLl tri thi trU'cmg hi~n t(!i.
C6 the tong hyp cac buoc cua phuong phap nay nhlf sau (xem hlnh 1.5):
1. Tfnh toan tlm
nh~p rong saul hue cua BDS
12. 11m kiem cacj jBDS tuang t .
duyc ban trcn thi truong 3. Xac dinh h~ so chuy~n hoa von (R0 ) ttr cac BDS dl1Q'C tham kh<:lO Chia TNST cua BDS xem xet cho H.S. R0 de
xG'ic dinh gia tri
hi truong BDS
Hinh 1.5: C<ic btr6'c cua phucmg phap chuy.in ho<i tqrc tiep dong thu nh~p de xac d~nh gia tr! thj trm'.mg BDS.
l\'loi quan h¢ gii:i'a h¢ so chiet khau va h¢ so chuyen ho£1 von.
1v1¢t v<in de quan tn;mg la c~1n pha.n bi~t r6 s~r khac nhau giua h~ so chiet khau va h¢ so chuyen hm1 von. f-1 ¢ so' chiet kh//u ld t); sud{ hoim VOl1 cdn c6 dol' v(Ji
BD.S, trong khi d6 /z¢ s(f c/wyt!lz hoa v61z phdn {mfz s1_{ tc7ng hay gidm gia tri ctla BDS. Trong c:k tho·i k5' c6 chi sol~m ph::it cao th1 h~ s6 chuy~n hm1 von thuong r:lt thap. Kinh nghi~m cho th:ly h¢ s6 chuy2n hoi von thub'ng giao d¢ng phi) thuoc vao su bie'n • • dCm~l • l.,...- ct'ta mt:i·c L1i xuat rrcn thi • tnrcm~. ...
Cac each l~ra ch9n h¢ so chuyen ho:i von.
- P/urong phclp .WlC dfnh ttl' rlz/ fl'l(cJ'Jlg: h~ s6 chuye'n ho<.l von co y nghia thJ!c
tien cao khi n6 dLrQc x{tc d\nh tCr c:k giao djch eta dien ra tren thi truong. Gia djnh rang CO the' tlm kie·m dU\]C thong tin ve giao djch chuye'n nhUQ'ng cua m¢t , s6 BDS tuong 1\f, ta chi can biet gia ban va thu nh~p rong/nfun ma CJC BDS d6
55
dem l<;ti. Tren co sb d6 chia thu nh~p rong cho gia ban d~ tlm ra h¢ so' chuyln
hoa volz d6i v6'i truang hqp ~16. Neu ta c6 duqc thong so ve m¢t vai BDS tuong tlf thl co th~ tfnh toan duqc lz¢ so' clzuyeiz lwa 1·olz doi v6'i cac truang hqp d6 r6i
c6 th~ rut ra duqc h¢ s(J' clwye~1 fwd w5/z hqp ly t~li thai di~m nghien cllu d~ xac djnh gia tri thi tnrong cua BDS can djnh gia.
_ Plurong pluip tdng hQ'p trr cac h¢ so' tluinh phdn: h~ so chuy~n hm1 von duqc coi nhu h¢ so t6ng hqp tu nhieu h~ so th~mh phan nhu sau:
R0= rl + r2 +r3 +r4 (1-13), trong d6:
r 1: mCrc Hii xu at c6 rtri ro bang khong (Eli xu at dra trai phieu chfnh phu). r2: h~ so danh d6i tfnh ch~m thanh khoan cua BDS.
r3: h¢ so bu dap Slf giam gia cua BDS (h¢ so khau hao/nam cua BDS). r4: he so danh d6i su rui ro trong dau tu BDS. . . '--'
1.4.2.3. D!nh gia BDS nha &.
Trong vi¢c djnh gia cac BDS nha 0 thl each tot nhat la tlm kiem thong tin \·e
cac BDS nha 6 da duqc mua ban trong thai di~m gan nhat, xac d!nh cac khac bi¢t cua cac BDS d6 so v6i BDS can duqc dinh gi<.1 va sau d6 c6 th~ xac djnh
gia tri th! tn.rang ci'1a BDS. D~ phuong phap nay dua ra duqc cac ket qua c6 tfnh th\[c tien cao din c6 ~.tuqc th~lt nhieu thong tin ve cac BDS tuong ty· da giao djch tren thj truang. C:lch tiep c~n tiep theo la dlfa tren chi phi d~ xe:k djnh gia trj \·a thuang duqc ap dyng cho cac BDS m6i duqc xay dl!I1g. Phuong phap nay yeu cau vi¢c xac d!nh chi phf dau tu xay dlfl1g len BDS sau d6 khau tru khoan hao rnon giam gia theo thai gian Va th\[C te Slr dyng, ket qua nh?n dUQ'C CQng them V6i gia tr! dat dai thu¢c ve BDS d6 se la gia trt th! truO'ng cua BDS. Du6i day Chung ta se Ian luqt tlm hi~u de each dinh giaBDS nha 0 k~ tren.
N¢i dung cua phuong phap nay la dinh gia BDS bang each so sanh voi c:k giao dich mua. b:.'in da dien ra t~i thai diem. gan nhat tren thi trucmg v6i cac BDS
. .
wcmg tl! ho?c c6 th~ so sanh duqc. Qua tr!nh dinh gia dien ra trong hai buoc:
Btr6c rlur nlzdt la din ltJa ch9n BDS da duqc mua bin va c6 th6 so sanh duqc v6i BDS can d!nh gia. BDS duqc l~ra ch9n can gi6ng v6i BDS duqc djnh gia a cac
a~c diem sau:
- Quye'n sd hziu.: neu BDS duqc d!nh gia la BDS thuc)c quyen s6 hfru ca nhan
va chu sa huu c6 toan quyen voi n6 thi BDS duqc l~.;ra chQn de so sanh cung phai c6 nhfrng d~c tfnh ve s6 hfru tuong W (vl c6 the c6 BDS ma nguO'i ban chi la nguO'i chu hqp dong thue nha cua Nha nu6c).
- Quem lz¢ mua ban: neu BDS duqc ch9n de so sanh c6 nguai mua va nguO'i
ban la nhfi'ng nguai hQ hang than thiet ho?c c6 m6i quan h¢ d?c bi?t thl quan h9 mua ban nay se khong ruong thich doi v6i BDS c:ln dinh gie:1.
- Die'u kihz thi tnrcrne: • • I..-' tlnh huong t6i uu la BDS duoc chon ._.. • • d~ so s<.:lnh duoc •
ban ngay trong ngay dien ra vi~c dinh gia. Khi thai di~m mua ban BDS duqc chc,m d~ so s<.1nh dmg xa thai di~m djnh gia thl cang c[in ltru y cac dien bien ci:1a thj trU'ang BDS da dien ra k~ tl.r thb·i di~m do den thai di~m djnh gia.
- Ccic die'u khodn tLii clzfnh: Nhll' vi9c djnh giCt b:mg dong tien n~to (tien, v~mg,
d6Ja Jvly) va dll'QC quy doi nhU the nao, tien de) tbanh toan (CO trc'l ch~m khong? Neu co thllai xuat la bao nhieu ... )
- Vi • tri: Tinh huong toi tru la khi BDS dll'oc chon de so sanh nam ng:ay canh .__. • • ' 1..-· ~ •
BDS din dtrcJc dinh gia.
- D(1c tfnh co· sd ,·~It c/zdt: Vf d~1 nhu kfch thu<S'c khu d3t, di~n tfch san xay
d~mg, trang thiet bt vv ...
- Cdc \'Ctlz de' \'t:f qui lw(tclz: BDS cluqc chQn d~ so s<inh cC\ng nhu BDS dtrqc dinh gia nen c6 chung cac d~c ditim ve qui ho~ch nhu nam 6 klm vvc 6n
~c~~r
r: .. -
57
dinh, khong phai di dai trong tuong lai ho~c kh6ng c6 them die duang giao thong m6'i se duqc xay dlJng lien ke trong tuong lai gan ma c6 th~ lam cho BDS rang ho~tc giam gia bfi't thuang.
·:
Btrirc rilp t/zeo la dieu ch!nh Sl! so sanh tren co sc1· nhfrng kh;.k bi¢t 0 cac ml:lc
da neu t?i bu6'c m<)t d~ xac djnh gia tri thi truang cua BDS.
Phuong phap chi phi:
Djnh ~gia BDS theo phuong phap nay c6 th~ duqc trlnh bay bang phuong trinh
sau:
Gia BDS = Ghi dat + (Chi phi xay d~ng - Ghim ghi) (1-14)
C6 m<)t vai di~m din luu y tu cong thuc tren:
- Thu nhat la trong phuang phap dinh gia nay can tach rieng gia dat va gia nha.
- Thu hai la khi xac dinh gia dat can ap dvng phuong ph;;'ip so sanh ho?c phucmg phap tlm nh~p.
D:lt dai th6n cr thuang khon to '-- 0 (7 bi gi<im gia vl ci:m . '-- c lT v6i thai crian dat dai khon cr bi b c . m:lt di kha nang t~o ra tim nh~p. Nhu v~y n¢i dung chinh cua "Phuong phap chi phi" la tinh toan chi phi xay dtp1g toa nha va khau tru di cac phan giam gia nhu hao mon hfru hlnh va YO hlnh, hong hoc va cac thi¢t h~i khac da xciy ra v6"i toa nha, sau d6 c<)ng v6i gia dat d~ thanh gia BDS. Do vi¢c xac dinh sJ.!
giam gia cua phan kien true xay dtp1g la cong vi¢c kh6 nen "Phuong phap chi phi" to ra la phuong phap kern tin c~y hon "phuong phap so sanh" va "phuong phap tim nh~p". Thong thuang vi¢c d!nh gia BDS theo phuong phap nay thuang dUQ'C dung d~ doi chieu vai ket quc.1 d!nh gia theo cac phUOng phap khac. 'cung c6 m¢t so lo~i BDS ma vi¢c ap dl}ng phucmg phap djnh gia khac khong phil hQ'p nhu cac BDS khong t~o ra cac nguon thu nh~p v~l/ho?c cac BDS d?c thu nen khong c6 nhfrng giao dich tuong tg d~ so sanh, vi dl:l nhu cac toa nha cua
Chfnh phil. d.c cong trlnh cong c¢ng ... thl. phuong phap chi phf se L1 phtrong phap d!nh gia chfnh duqc ap dl,lng.
1.4.3. Huy t1¢ng von cho hoft d¢ng kinh doanh BDS.
Khi muon rnua ho~c xf1y ctvng m¢t BDS bau het mQi nguai d~u c6 nbu cau vay von d~ t~lO nguon tai chfnh cho ho<;tt d¢ng d.!lu tll cua minh. Tren thlJc te, so ti~n vay thuong chiei1l m¢t ni:ra, doi khi chiem t6i 80% gia tri cua BDS, nhu v~y s6 tien con l~1i, tt'rc tren du6'i 20cro gia tri tai s~\n, g9i Hi vo/1 c!ui sd lu7H. Vi¢c vay
nQ' con ctnqc di:mg d~ Etm tang len, hay t<;to don b~y tai chfnh doi·voi h~ so hoan von tren von dau tU cua chtl so huu. Tuy nhien, khi h~ so ho~m von tang len dong thai v6i vi~c ty 1~ von vay/von chu so hltu tang len, nguy ca pha sim cling tang len. Do v~y nha ctfiu tu din Xclc dinh t)l 1¢ von vay tren von chu so· hltu a
m¢t muc thfch hqp d~ giam bot rui ro.
1.4.3.1. T;;to nguon von chu s& hii'IJ
T~o ngu6n von .clul s& hfru b&i cac ca nhan: thong thucmg nguon von nay duqc hinh th~mh qua con ducmg tfch luy thu nh?p cua cac ca nhan trong khoang thai gian nao d6. Di~u nay thtrang thay trong cac trucmg hqp ca nhan tfch luy tien d~ mua nha ho~c d~ co di:1 von nham kinh doanh cc1c BDS c6 qui mo nho nhu cac can h<), c:lc ngoi nha d¢c l~p ....
T~o nguon von chu so· hfru bo·i cac nh6m.
C6 nhieu each thuc keu gQi cling gop v6n khac nhau tu)' vao tu·ng hoi'm canh. Duoi day la m¢t s6 c3ch pho bien nh;;1t.
Hqp [(tC lien doanlz gitl'a C(lc ca nhan: moi ca nhan dong g6p m¢t phan von chu
so hu·u theo ty' l¢ da duqc thoa thu~in. S6 tien nay dung d0. mua hn~c d~ eli t~w ho~c sua chua, lam m6i BDS. Quyen, ngh'ia Vlf cua moi ca nhan dU\1'C phan d!nh theo t);. I~ gop v6n va dm.}'c quy dtnh trong nhung thoci thu~n Clf thl Lo<;ti hlnh hqp t<:ic nay thong thuO'ng chi dtrQ'C sl'r dl;mg khi vi~c s6 htru dien ra trong ngan h~n va gifra nhfmg nguoi c6 quan h¢ tuong d6i gan gui, tin c~y t1n nhau.
rr~'f" 'io :-
f 59
Thiznlz /~1p doanh nglzi¢p: M¢t doanh nghi¢p kinh doanh BDS c6 th~ dtrQ'C t6 chLrc du6'i dqng cong ty trac;h nhi~m hilli h~m ho;:tc c6ng ty c6 ph~n. C6ng ty se thl!c hi¢n vi~c the chap vay von cling nhu dung ten chi:t so hU'u cac BDS cth c6ng ty, VI the kh6ng 111Qt c(J' dong nao CO nghia V1} ca nhftn doi VOi Vi~c thlJC hi~n nghia V~l cua c6ng ty.
Cac hinh thzl:c klzac: 6 cac nu6'c phat tri~n con c6 nhieu hlnh thuc t6 chuc huy d¢ng von d~ kinh doanh BDS nhu cac Quy d:iu tu BDS (REITs). Quy d:iu tu BDS giong nhu m(>t t:~p do~m. Ho<:1t d(>ng chfnh cua Quy la mua cac BDS, cap von cho vi~c d:iu tu BDS nhu la t6 chuc tai chfnh va phat hanh cac c6 phieu cua quy c6 the: mua ban bang hlnh thuc trao tay nhanh chong nhu c~k Io<:1i c6 phieu khac. Di~m khac nhau gifra REITs voi cac t~p doan hay doanh nghi~p khac Ia 6 cho REITs kh6ng bi ctanh thue tlm nh~p doanh nghi~p song cac thanh vien Quy· ph<l.i :-IQp thue thu nh<:lp ca nhan d6i v6'i thLr nh~p tu c6 t(rc. D~ tranh vi~c phai n¢p thue thu nh~p doanh nghi~p, cac REITs phai dap u·ng duqc nhfrng yeu cau nhat dinh theo qui dinh cua phap Iu~t.
1 4 3 .., T ;: ~-
. . ... ~o nguon von vay.
C6 nhieu h1nh thuc vay von khac nhau trong thvc tien ho<;lt d(>ng tai chfnh ct6 la
cho vay tn1 dan tling ctqt cho den khi het nq goc vao cu6i thai h~m vay, cho vay chi trit Hii va vao cu6i ky tra m¢t Ian toan b¢ nq goc, cho vay de: tra m¢t Ian vao cuoi ky ca goc Lin Hii (zero coupon). Ty l~ Eli suat ctoi v6·i cac khoan vay c6 tai s<:in the chap c6 th~ la co djnh ho;:tc thay c16i. Duoi day chung ta se xem xet ti:rng lo9-i hlnh tfn d\mg k~ tren.
Khoan vay c6 the chap duqc tni dan ca goc va lai trong suot thbi h~n vay
von ( du6"i day ,.:·iet tat liz klzodn vay trd dan): day ctuqc xem la hlnh thuc cho vay ft rui ro nhat. Khoan vay td. d:in cho phep trii d:in dan khoan nq m¢t each c6 h~ thong cho ca goc U1n lai sau 1 khoang thai gian nhat dinh sao cho den cuoi ky thanh toan het khoan nq. Nhu v~y so tien chua tra se giam xuong theo
thai gian cung v6'i ttrng dqt tr<'l nq dinh ky trong suot thai gian vay. Tien d<) tr~\ no cung c6 th~ chi a lam hai each nhu sau (hlnh 1.6 va 1.7):
. ' r ,.- ~ I l,.- r- I c- I I - I no I ·I, 6c
T/zcYi gian . Thoi gian
Hinh 1.6: Tni deu nq goc trong Hlnh 1. 7: Tn1 deu m(>t khoan suOt ky tra nq va lai phat sinh. tien bang nhau hang thang.
Cach rrd dtlu ll(./ goc: Trong each n~1y thi 119 goc c6 th~ du9c chia th~mh tUng phan bang nhau va tn1 theo lich trinh thoa thu~n gifra nguO'i di vay va nguO'i cho vay va tien Eii thuO'ng dli9C tn\ h~mg thang tren C0 sa !111i"c
Eii xuSt thm1 thu~n va so du nq g6c t~i dau moi k)' thanh tmin. Nhu v~y·.
theo each n~ty thl nhCrng nam d~iu nguoi di vay ph<ii tni nhieu tien hon so v6i nhfrng n;Im tiep theo b0i VI tien trc1 lai 16·n do du 119 con dung a mlrc cao. Cung v6i thai gian khi tong du nq b6t dan th1 tien lai ph;.\i tra cung
bot dan va do d6 so tien phai tra cung giam d[in theo tho·i gian.
C(lch trd diu m(it khodn c6' dfnh bao go'm cd nc;lgo'c va lai: trong dch nay thi m(rc tr~\ h~mg OCU thang trong th<J·j gian dau bao gom Im,)t phan nhC.S li1 nq· g6c con phan 16n Et lai xu{1t. Cung v6i tbb'i gian khi s6 nq· g6c
voi dfii1lam cho s6 tien lai ph,1i tra cling ft di va do d6 trong co cc"lu tLrng hln td tien trong giai do~n sau thl s6 tril cho nq g6c Ling dan theo thO'i gtan.
61
Khoan vay co the chap duqc tni H1i trong k)' va toan b<) phan goc duqc tni
vao cuoi ky: day duqc xem I.a each cho vay c6 muc d¢ rui ro cao han each cho
yay k~ tren Va thUOng danh cho cac khach h~mg 16n, CO tiem }lfC tai chfnh m<_mh, dau ttr vao nhung BDS c"6 tri~n v<;mg Ion t~i cac khu VlfC sam uat. Thong thi.rong cac khoan vay nay c6 tho'i h~n khong qua dai va khi den ky thanh toan ngtrai di vay thuang dtfa vao nguon von vay khac d~ tra cho khoan vay cu va tiep tl}c the .chap BDS cho khoim vay m6'i ho~c c6 th~ se ban BDS d~ tra von vay va thu lqi tu tien vi~c tang gia BDS.
Zero coupon: day Ia hlnh thuc.cho vay von rui ro nhat trong cac hlnh thuc cho