I von cua cac to
nhfrng sai s6t c6 th~ x[1y ra va coi d6 !a h~ qua tat yeu cua each quiln ly long
3.6. N:\NG CAO CHA:T LVONG CONG TAC QUI HOACH, TO CHUC LAI cAc DICH VU HO TRO HOAT DONG KINH DOANH BDS
3.6.1. Nang cao chat Im;mg cong tac qui ho;;:tch va I*p l{e hoc~ch sir dt.Jng dat.
C6ng tc1c quy hof:lch va ke hoq.cl! st'r dl}ng dat c6 vai tro n1t quan trQng trQng
.. -;.
Iinh vtJc qu~ln 1)' va st'r d!fng dat dai m¢t each c6 hi~u qua nhat. Trong Lu?t dat dai 2003 da danh den 10 dieu, tlr dieu 21 den dieu 30, d~ qui dinh ve c6ng tac qui hOslCh ct1ng da n6i len tarn quan tfQI1g CUa c6ng vi~c nay. I'v1Qt s6 van de Ve qui ho<;ld1 da 'duqc de c~p a nhieu noi song lu6n c6 vai tro quan trQng nen can
dUQC nhJc den la tfnlz k/zoa lz(JC Clta c{)ng fclC /i;Jp qui izO()Ciz va ke ho~ch Slr
djfng ddt, rinlz khd t/zi trong brfi cdnh die'zt ki¢n kinh t(/.ra lz(Ji cz{a ddt nzr!Yc, cua
tLrng vung mien va tfnh cong k/wi lrong vi¢c cong bo' cac t/zong tin qui /zo~J.Ch
da cluqc thong qua. Tfnh kboa hQC cua qui ho~ch Slr dyng dc'lt la ph~ti phu hQ'p v6'i ke ho<:~ch phat tri~n kinh te xa h¢i t6ng th~ cua ct1t nv6'c, ella ttmg vung, tlrng dja phuong. phu hqp v6i dieu ki~n t~r nhien, dieu ki~n kinh te, xa h¢i va nhu C~U thj tn.rO'ng. Qui hOC;lCh ph~li pban anh cllfQ'C hi~n tr~mg Va nhu Cal2 SLf
dt,mg dat trong tuong lai. Neu kh6ng d<;lt dtrQ'C cac yeu diu nay th! qui ho~ch se kb6ng c6 tfnh kha thi, tro· th~mh qui ho~ch treo va bien thanh nhG·ng tr6 ng~i
cho cc'ic ho~t c1¢ng s2in xuAt kinh cloanh, cho dai song h~mg ng~ty cua nguO'i dan. Van de cong b6 quy ho~1ch da chrqc duy¢t hi~n nay cung Et m¢t vf1n c!~ hay duqc de c~p t6'i. Hi¢n chua c6 C0 che r6 r~ng ve vf1n etc nay nen l 3m cho cac thong tin ve qui hO£?.Ch kh6ng dUQ'C phci bien fQI1g rai dan den nhU'ng sai ph£?.I11, nhfmg t6n th::lt kh6ng dang c6 ct:w nhfrng nguai su dl}ng c1at nhu· xay d~rng tren chit qui hof:lch, mua ban cac khu dat eta ctuqc qui ho~lch su d~mg v~to myc dfch khac. Hon nua vi¢c kh6ng c6 co che c6ng b6 r¢ng rai va kip thai qui ho~ch duac cluvet . ..,· . cia tao dieu kien cho nhfrng: ll£tr0i co loi the biet s6'm duo·c cac . . ._.. ...._. . .
thong tin nay tr~IC lqi C<l nhan va t<~o ra nhfrng tieu Cl:l'C trong llnh Yl;l'C nay. Nhu
v(ty ngoai vi¢c c6ng b6 r¢ng rai thl vi¢c cong be) kip thO'i se rat quem trQng vl nhLI \'~lV • _. co h6i thi trucm£ se duqc chia c1eu cho moi CCH1£ dtm tranh cac bien • • ' - - 0 ' - · ' •
173
cao trong Cc1c qui citnh Ve vi¢c c6ng bo qui ho~ch kip thQ'i, rt)ng rai nhli c6ng bo tren cac to bao da ctuqc qui cttnh la kenh thong tin chfnh thtl'c ve qui ho~ch,
c6ng b6 tren cac website cua cc'ic co quan da duqc chi dinh, c6ng bo bang bi~n 6 nhli'ng noi cong c¢ng, gan cac trvc giao thong chfnh ...
M¢t van de da dUQ'C de c~p 6 chuang 2 ]a thai gian cua ky qui ho<;~-ch theo qui d!nh hi¢n nay la qua ngtm cho ho9-t d¢ng dau tu BDS ( 10 nam). Do v~y Nha nUOC can nghien CUU keo dcti k5' quy /zoqclz de/z ft nlzat fL'z 30 IUZni Va CO kern theo cac cam ket trach nhi¢m cua mlnh khi vi Nha nuoc thay d6i qui hO?Ch rna dan den thi¢t h9-i cho chu so hfili BDS da tuan thu nghiem chinh cac quy d!nh cua Nha nu:oc trong vi¢c d<iu tu xay dlf!1g c6ng trinh. Neu ky qui hO?Ch ngan nhll' hi¢n nay se t0o ra tam ly lo ng9-i cua cac nha dau tll' BDS khien hQ se rat luang IJ! trong cac ke ho9-ch dai h<;tn ve BDS cua minh.
M()t van de quan trQng khac rna NCS muon de c~p 6 day la tfnh md czia cdc
pluto'ng clll qui lzo~7th. Nhu chung ta da biet. bai toan qui hO?Ch thuorig xuat
phat ti:r nhli'ng ke ho~lCh, chi tieu mang tfnh vi mo, do v~y neu qui hoc_tch duqc th~rc hi~n khoa hQc va khi c~k dien bien ci:w moi tnrcmg kinh te, xa h¢i dien ra theo dung d~ bao thl ve co ban se clem 10i hi¢u qua tot trong qua trinh dua dat
dai vao si'r dvng cua c¢ng dong n6i chung. Nhung trucmg hQ'p nhung dt! bao ve
Slf phat tri~n cua nen kinh te n6i chung va CUa khu V~C n6i rieng kh6ng chu~n
x<:1c thl s~r dieu chinh th~c te sl:r dvng d[\t ct~ ct~t duqc hi¢u qua cao nhat la m¢t · yeu ciu chfnh d~1ng. Vf dv nhu quy ho9-ch su dvng dat 6 m¢t khu vvc nao d6 qui dinh ty 1¢ dat danh cho nha 6, dat danh cho cac cong trlnh cong c¢ng, dat
lam cac trung tam thuang mc_ti, dat lam cac khu van phong ... Trong vai nam dau c6 th~ vi<;c si:r .dvng d£1t nhu phuong an qui ho:;tch la hQ'p ly song trong cac nam tiep theo khi dieu ki¢n kinh te, xa h¢i c6 nhfrng thay ct6i khong nhu dJ! bao khien cho khu vl}"c nay tr6 nen dong due nguoi qua l~i khien cho n6 duqc uu chu¢ng han doi VOi cac ho(;lt ct(lng thuang lTI(_li do do nhu cau nha 0 tc.~i khu VJ!C
I vi¢c m(;l.i, chuy~n mt~c c:k khu van phong cho ti1Ue tang len. Do c!St c1ai da du9c qui ho(;l.ch nen dfch si:r d\mg dat nhu hi¢n nay la kh6 khan nen imh huang den tfnh linh bo~=tt trong qua trlnh str d~mg dc1t" cth nguO'i Slr d\mg. B6i canh tren cho thay trong cong tac qui bO(;l.~h hi¢11 nay can tien toi each qui hO(;l.Ch 1110 liim cho vi~c su dvng dC1t tr6 nen linh hm~t han, phu h<;1p hon v6'i yeu cau cua cu<)c song, nang cao hi.;u qw.l si:r dl;lng dat cling nhu giam b6t st;r can thi~p cua Nha nu6c vao nhCi"ng van de '-- ma su . v<'l.n dong cua n6 nen . . ..__ ct~ thi truO'ng, nen . .._. ci~ veu ""
cau cua CU()C song quyet dtnh ma kh6ng lam anh hucmg den tr~t tv xa h<)i. Tin/z md CLia qui hooch d ddy du~J"c /zie'u ld m~)t mdnh ddt c6 the' dzr~,·c szr ch.wg vclo
c(lc n1~1c dfc!z khdng b/ cci1n, vf d~ nhu· m<)t mimh dat t(;l.i m<)t kl1U do thi c6 th~ vua ctvq·c lam khu van phong, vl:ra c6 thf duqc lam nha 6 ... trong khi khong duqc x<:1y cl\l11g co s<J s~in xu~it c6ng nghi~p, ho<:ic khong chrc,Jc Lim ch<;1 .. . ll1ic't ngh1 t{nh ma dta qui ho~\Ch se nCmg cao hi¢u qu~i str dvng ct'tt chung trong xa
hoi Vl CO • th~ SUV ... luan rang neu moi mot chtJ Sll' dung dift ]uon SU dUnQ" manh • f.-· • • • <...- • 4,...
drit cua minh v6i hi¢u qua cao nhat ma khong lam giam tfnh hi¢u que\ str d~mg
ctit ci:1a cc'ic chu sCr ch.mg khac thl c6 nghia Ia hi~u quc1 si.'r d~mg d<:lt tren ph~1m vi toan xil hC?i se tang len. Vi¢c t3ng tfnh m6 cho cc1c qui ho~tch su cl~mg di:lt con
c6 uk d~mg lam gi<-'tm co h¢i phil sinh c:lc hi¢n tUQng tieu cy·c trong cong t:ic
qu~in ly dat ctai hi¢n nay v1 nguo·i siX dl;lng dat c6 tb~ thay d6i m~1c dfch su d~tng
klm d~:ft ella mlnh theo nhCrng ml;IC dfch kh6ng bt cam va kh6ng ph<:1i th~·c hi¢n C<lc thtl tllC . chuvtn dcii -' mUC . dfch SU' dung dat . ..__. nhll' hien nav. . ,.,·
3.6.2.Cac d!ch n.t ho trq· ho~t d<)ng kinh doanh BDS.
Ho(l! d(mg tli' i'ciJI, mt5i gi(5'i c6 vai tro quan trqng lrong ho<~t d¢ng kinh doanh BDS. Do thuc • tran~ • ..._. ltm • X<Jil • cua boat • dong nav hien • '---' ./ • nav nen viec ..1 • t6 chuc lai. • •
ch<in ch!nh l~i ho~t d(mg nay Ia can thie't. Cac ho(;l.t d¢ng tu van, m6i gi6i BDS
phai duQc coi Ia m¢t nghe nhu nhieu nghe kb~k trong xa h¢i do do ho~{t cl<)ng nay ph<:1i chtu s~r dieu tict cua cac lu~t lien qu::m d~ b~1o clam cho dich vy nay phat trifn oung hu·6ng cQng nhLT b~lO dam Iqi feb ella cac chu th~ tham g1a th!
I f
l
tnrong BDS. Gic1i phap duc_-ic ctua ra 6 day la nhfrng ai tham gia ho~t d<)ng nay ph<1i da~g k)r v6"i co quan Nh~t mr6"c c6 thrim quyen. Nha nu6"c can ban hanh cac van bim qui ph~m phap lu<:U d~ quan ly· dtch Vl,l n2ty, trong d6 can qui dinh fO cac dieu ki~n ma tb chtl'c, ca nhan tham gia cung ling d!ch Vlf nay phai CO, vf
d!! nhu giay dang ky kinh doanh, giay phep hanh nghe, yeu diu ve dia di~m
giao d!ch, quy cttnh tran cac muc phi, qui dinh tnkh nhi~m cua c~{c t6 cht1c va ca nhan nay m<)t khi hQ lam thi~t lwi cho kh<kh hang.
Dfclz Vl_l dfnh gia BDS tren tlzf. trzriJng t/u( cap la dich V!.f quan trQng trong h¢ thong cac nghe ci]a ho~t d¢ng kinh doanh BDS va hi~n nay m6"i phat tritin 0 muc rat so khai, chi c6 6 nhfrng trung tam giao d!ch BDS 16n song thl_Ic sg chua duqc nhCrng chu thti tham gia thi tru0ng tin c~y. Nha nu6c can dua ho~t d¢ng nay nhu m¢t nghe kinh doanh c6 dieu ki~n boi vi~c cttnh gia doi hoi nhfrng chuyen gia gi6i, duqc dao t~1o bai ban, c6 nhieu kinh nghi~m th~rc tien. Cac qui dinh Ve trlnh t~r COI1g Vi~C. Ve tr<:lch nhi~rn CUa nguo·i CUng cap dtch Vl,l doi VOi chat }Uq'I1g dich V\! ma mlnh Cling cap, Ve ffiUC tran CUa phf d!ch Vl,l ... Cling can duqc qui cttnh d~ cEtm b~1o ho~t d¢ng nay ph<:1t tri~n d(mg hu6ng. Kinh nghi~m
0 cac nu6"c ph<.lt trifin cho tb[ty neu dl.fQ'C tb cbu·c tot Clc trung tc1m d!nh gia nay c6 th~ tr6 nen n1t uy tfn, ho trQ nhieu cho ho~1t d¢ng kinh doanh BDS, khong nht1ng cung cap djch Vl,l cho cac giao dich gifra cac cc1 nhan va cck t6 chuc trong xa h¢i rna con cung cap dich V!! cho ca cac giao dich trong d6 Nha mr6'c cling la m¢t ben tham gia.
Trang Lu~t kinb doanh BDS m6"i duqc Quoc h¢i thong qua va c6 hi~u ll;l'c tlr 1-
l-2007 da dlfa CUC dich V~l nay la I11Qt bQ ph~n CUa ho~t d(lng kinh doanh d!ch
V!.f BDS va nhvng yeu diu doi v6'i cac chu C;~ cung vng dich Vl,l ctuqc dua ra tuong t~ nhu cac de xuat t~i Lu~n an nay. Vi~c dua Lu~t nay vao CUQC song COn phi:! thUQC vao cac van ban dtr6'i lu~t cling nhlf each tri~n khai cua cac C(J
quan lien quan song chac chtm rang n6 se g6p phan lam minh b~ch hem cac
C6 the' n6i ke' tlr nhung phan dau ;nghien CUu tong the' cac van de cua hO<;lt d(mg kinh doanh BDS n6i chung, den· phan tfch thvc tr~ng ho~t d<)ng kinh doanh BDS a Vi~t Nam trong hon muai mlm qua, den vi~c de xuat c;k giai phap nham thuc d{{y ho:;tt d¢ng kinh doanh nay c1 Vi~t Nam, hau het cac van cte, cac khfa qmh cua ho~t d¢ng kinh doanh BDS ... deu da dUQ'C nghien CUu vade c~p. C6 nhu·ng van de chi dUQ'C de c~p sob¢, c6 nhfrng van de dUQ'C phan tfch ti mi tuy thuc)c vao muc d¢ quan trc:mg cua n<S lien quan den chu de Clla Lu~n an. Trong Lu~n an da de c~p Cclc khai ni~m CO' ban ve BDS V~l kinh doanh BDS,
nghi~n cuu cac van de chfnh cua ho:;tt d¢ng kinh doanh BDS nhu· nghien cuu thj tnrcmg. djnh gi;i BDS, huy d<)ng von cho ho:;tt d¢ng kinh doanh BDS ... Kinh nghi¢m phat trie'n hO\lt ct¢ng kinh doanh BDS o· Gk nu6c nhll' Trung Qu6c, :Nly
cling ctuqc nghien cu·u de' b6 sung tl.1vc tien cho cc.1c de xuat cua NCS ctuqc neu trong Lu~n an.
Tren co so c~k lu~n cu· khoa hqc cua ho:;tt d¢ng kinh doanh BDS, va thtfc tr<:mg Cclc van de lien quan cten ho~t d¢ng nay a Vi~t Nam, Lu<:m an cta cti sau phi?m tfch nhfrng yeu to thu~n IQ'i va kh6 khan l~i¢n nay de' qua d6 d~t rn;:tnh d<;1n de
xuift m¢t h¢ thong cac giai phap nham thuc cLly Sll phat trie'n cua ho:;tt d¢ng
kinh cloanh BDS a Vi~t Nam. Cac giai phap du·qc ctua ra tnr6'c tien xuat phat tt'r Cclc ct~c thu eLla h~ thong phap lu~lt, m6i tnrong kinh doanh a Vi¢t Nam va sau
c16 !a s~r ch~t IQc nk m1 di~m trong th6 che quan ly, trong tht/C tien sinh dc)ng ella ho~t d¢ng kinh doanh BDS a die ntrc;c ph6t tri~n, do ct6 NCS hy VQng cac gdti ph<:1p nay vua c6 tfnh khil thi cao. vua c6 the' tro· thanh don btiy thuc chty stJ ph{tt tritn cua ho:;1t d<)ng kinh doanh BDS, cLip ling nhu c<iu ve BDS ngay ci'lng tang cua xa hc)i.
I I I I I I I I 177
Thzl: nhdt la cac giai phap ve tht che lien quan den ho<:tt d¢ng kinh doanh BDS
rna dLiu tien la \'iec cdn ddi nu5'i · , fl( duy ella cac CCI quan qw1n ly Nha nu6c trono e
llnh vvc BDS theo huang dl clw cho qui !u~zr t!tf trrr/mg diezt tie! lzoqt d¢ng
kinlz doanlz nay, giam toi dJ SLf can thi¢p hanh chfnh cua Nha nu6'c. Van de tiep theo la de xwit xem xet vi¢c cong nlz(in quye'n sd hi7:u d6i v6'i dat 0 thay cho QSD dar giao v6 thO'i h<:tn nhu hi¢n nay nham khuyen khich, d¢ng vien vi¢c su d~ng dat c6 hi¢u qua hon trong khi van kh6ng Etm gi::l.m hi¢u lvc quan ly cua
Nha nu6'c trong llnh vvc dat dai. Tach b(Lclz chinh sach xa lzi)i vd hoqt d¢ng
kinh doanlz BDS trong cac chztong trinh gidi quyet nlu7 d cho ca_c doi tuqng can
duoc uu tien.
Thit: hai !d gidi p/zap ddng b~5 trong vi¢c giao deft, clzo thue ddt vd djn/z gici dclr
rren rlzj tnrcmg set cclp, noi Nha mr6c d¢c quyen nguon cung dat. nham dam bao
ngu(}n Clllig cMi ddo, gi6 cd hr;p ly d~ dap ling tot nhflt nhu cau cua thi trll'<J'ng tn~n nguyen tac Nh3. nu6c tang duqc nguon thu tu dat dai va mQi nguai deu b!nh dJng trong cac co h¢i nh~n QSD dat ttr Nha nu6'c. Giai phap da phan tfch cac chinlz sckh c/l(fng d/lu crJ ticlz tnt ddt cung nhu cac phuong thuc khic ph~c
tfnh d¢c quycn cua cac co quan c6 nhi¢m Vl,J thay m~t Nha mr6'c gi~1i quye't cac th\:1 t\-lc giao dat, la m¢t trong nhu·ng nguyen nhfm chfnh t~1o ra nhieu khuyet t~t cua tht truO'ng BDS va ctlng la nguon goc cua nhieu hi¢n tuqng tieu c~rc ve dat · dai trong xa h¢i hi¢n nay.
Thu ba lc1 cdc gidi pluzp do'i nu5'i h¢ tholzg tcii chinh lien quan delz /l()(ll d¢ng
kinlz doanlz BDS VI van de von dlfQ'C coi Ul m¢t trong nhfrng van de quan trQng hang dau doi v6'i ho~t d9ng nay. M¢t trong nhung n¢i dung quan trQng 0 day la Nha r:m6'c nen chu d(>ng t~o ra thi trzlllng volz tluf: cap d~ tai trq cho cac t6 chuc cho vay von kinh doanh BDS nham bom them nguon von cho thi truO'ng cling nhu tang tfnh thanh khm1n dw cck khoc'm nq dai h~n ct~c trung cho cac khoim tin d~ng BDS. Ben c~mh d6 N lzd m((Jc nen t~w ra cczc the' clze' plui fzt7p di tllll
c1jnh huang cac kho~1n dau tu nay theo yeu cau cua thi tru·ong, tranh cac hi~n mqng ct~iu co theo phong trao, thie·u thong tin, gay nen nhfrng h~u qu<:1. tieu c~rc
cho tht tnrcmg BDS. Cdi rieiz h;i nu?t so' lo(ti t/w{ cilng nlur m¢r so' klzodn rlw
lien quan den BDS va dat dai,dti nang cao hi~u qua su dl;lng dtit n6i rieng va
BDS n6i chung.
Thir tzr la dr'fi mo'i cong rae lu7nh chinlz trong linh Vl_{C qudn /}· BDS hi¢n nay
nhu vi~c hocln thi¢n cong tdc ufp GCN QSD dt1t ti·en co so m¢t gicfy c!to cd ddr
1·a n:>ng trlnh tren drtt cling nhu vi~c xac djnh ranh gicn· c(ic thz.(·a deft tn!n co sd"
ht( rqa d~5 quc/c gia va vi~c giai quyet tinh 1ninh bqclz vel s1,r tiejJ c(in dtf<ic cdc
ngudn t/l()ng tin trong llnh v!Jc BDS.
Cu6'i cLing la l'it/C wing cao clzdt ILrQ·ng ('()ng tclc qui lzoqclz sti· d~tng ddt dai trong d6 c6 de xuSt ve tfnh md Ct./a qui hoc:tclz SIC dz;~ng cldr de' tang hi~u quA Sll'
dt!ng dat tren ph~m vi to~m xa h¢i va cac van de lien quan den vi~c tu' clul'c l(ti
lz~> r!zc5'ng cwzg cd/J dlciz VlJ cho ho~t d¢ng kinh doanh BDS nha w vf{n, moi gi6'i, dinh gia BDS. • <...
Vtri qua trlnh nghien cuu lftu n:1m cc1c v£:\n de lS' thuyet chung lien quan den