Huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh

Mở ĐầU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở luôn là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với mỗi ngời, mỗi gia đình. ở Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và ở quận 4 nói riêng, với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh thì việc có một căn nhà riêng với những tiện nghi tối thiểu đối với nhiều ngời lao động là một mơ ớc trong tình hình giá cả nhà đất ngày càng tăng cao. Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những địa phơng luôn đi đầu về các mặt kinh tế,văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Trong những năm qua, việc chỉnh trang đô thị theo hớng hiện đại hóa, trong đó vấn đề nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho ngời có thu nhập thấp, đợc các ngành, các cấp hết sức quan tâm. Là một quận nội thành, quận 4 chỉ cách quận 1 - trung tâm của thành phố - cha đầy 200m nhng là một quận nghèo, có nhiều khu nhà lụp xụp ven kênh rạch, hạ tầng kỹ thuật thấp kém, môi trờng sống bị ô nhiễm nặng nề. Từ năm 1990, Đảng bộ và chính quyền quận 4 đã tập trung đẩy mạnh tiến trình đô thị hóa quận 4 kết hợp với việc giải quyết ô nhiễm môi sinh môi trờng, giải tỏa các khu nhà lụp xụp, nhà trên và ven kênh rạch, thực hiện việc chỉnh trang đô thị, cải thiện tình hình nhà ở đi đôi với việc đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật với mục tiêu đề ra là đến năm 2010 quận 4 không còn cách biệt với các quận trung tâm của thành phố. Và từ đó, việc huy động vốn để xây dựng nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho ngời có thu nhập thấp, trên địa bàn quận 4 đ- ợc xem là một nhiệm vụ trọng tâm, cần phải đợc thực hiện nhanh chóng để góp phần vào sự phát triển chung của thành phố. Vì vậy việc chọn đề tài Huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh có ý nghĩa hết sức cấp thiết. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Phạm trù t bản (vốn), tích tụ và tập trung vốn, vai trò của vốn đã đợc các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác-Lênin luận bàn trong nhiều tác phẩm. Hiện nay, trên các ấn phẩm, nhiều nhà kinh tế học hiện đại cũng đang tiếp tục nghiên cứu vấn đề này. Tuy nhiên vấn đề vốn để xây dựng nhà ở vẫn còn là vấn đề mới mẽ, cha đợc tổng kết thành lý luận chung nhng là một vấn đề đợc toàn cầu quan tâm tìm mọi biện pháp nhằm huy động vốn có hiệu quả nhất để thực hiện các ch- 1 ơng trình xây dựng nhà ở cho nhân dân. Gần đây, tại Thành phố Hồ Chí Minh đã có nhiều cuộc hội thảo liên quan đến đề tài đợc tổ chức nh: - Hội thảo khoa học Nhà ở cho ngời thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh: Tiêu chuẩn và giải pháp do Sở Kế hoạch-Đầu t chủ trì (2002). - Hội thảo khoa học Các công cụ tài chính vận hành thị trờng bất động sản do Viện Kinh tế chủ trì (2005). - Hội thảo khoa học Một số vấn đề kinh tế xã hội đặt ra trong thời kỳ nâng cấp các khu nhà ổ chuột ở Thành phố Hồ Chí Minh do Sở Địa chính- Nhà đất chủ trì (2002). - Hội thảo khoa học; Chơng trình phát triển nhà Thành phố Hồ chí Minh, giai đoạn 1991-2000 và định hớng phát triển đến 2010 do Sở Địa chính- Nhà Đất chủ trì (2002). Về các luận án tiến sĩ và luận văn cao học gần gũi với đề tài có: - Phan Nguyệt Quờn: Định h ớng và một số giải pháp tài chính nhằm phát triển nhà ở cho ngời thu nhập thấp ở Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 (2000). - Nguyễn Hữu Hoàng: Giải pháp phát triển nhà cho ngời có thu nhập thấp ở nông thôn tỉnh Cần Thơ (2000) Những công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài tuy phong phú, đa dạng nhng cha có một công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống về đề tài: "Huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh". Nghiên cứu một đề tài mới, với nguồn t liệu hạn hẹp là một việc làm hết sức khó khăn, mất nhiều thời gian và công sức nhng kết quả nghiên cứu vẫn còn nhiều hạn chế. 3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn Mục đích: trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận về vốn xây dựng nhà ở cho nhân dân, khảo sát tình hình thực tế về nhà ở và xây dựng nhà ở, luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4. Nhiệm vụ của luận văn là: - Nghiên cứu những vấn đề lý luận về vốn và phơng thức huy động vốn để xây dựng nhà ở. - Khảo sát thực trạng huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 trong những năm qua. 2 - Đề xuất phơng hớng và một số giải pháp chủ yếu để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 từ nay đến năm 2010. 4. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tợng nghiên cứu: luận văn nghiên cứu việc huy động vốn trong nớc, bằng tiền, để xây dựng nhà ở cho nhân dân quận 4 nói chung, nhng ở quận 4 với đại bộ phận nhân dân là ngời có thu nhập thấp, sống trong những căn nhà lụp xụp, tạm bợ trên các kênh rạch, vì vậy việc xây dựng nhà ở cho ngời có thu nhập thấp là điểm nhấn của luận văn. - Phạm vi nghiên cứu: luận văn chọn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh làm địa bàn khảo sát, nghiên cứu tình hình huy động vốn để xây dựng nhà ở trong những năm qua và phơng hớng, mục tiêu từ nay đến năm 2010. 5. Cơ sở lý luận và phơng pháp nghiên cứu Cơ sở lý luận của đề tài dựa vào những luận điểm cơ bản của chủ nghĩa Mác-Lênin, t tởng Hồ Chí Minh, quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam, các quan điểm của Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh về vốn và huy động vốn nói chung, huy động vốn để xây dựng nhà ở nói riêng. Luận văn sử dụng tổng hợp các phơng pháp nghiên cứu, chủ yếu là ph- ơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của triết học Mác-Lênin; coi trọng phơng pháp hệ thống, phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê, kết hợp chặt chẽ với phơng pháp điều tra, khảo sát thực tiễn nhằm khái quát, chọn lọc tri thức khoa học và kinh nghiệm về vấn đề huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh. 6. Những đóng góp cơ bản của luận văn Luận văn có những đóng góp cơ bản cụ thể là: Hệ thống hóa những luận điểm cơ bản về vốn và vai trò của vốn đối với việc xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh. Phân tích đặc điểm nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh, làm rõ tiềm năng, thế mạnh về vốn, cũng nh những khó khăn, cản trở việc huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Xác lập những phơng hớng và giải pháp có tính khả thi nhằm huy động có hiệu quả vốn trong nớc để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh. 7. ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn 3 Luận văn góp phần làm cơ sở khoa học cho việc hoạch định và thực hiện có hiệu quả chính sách về huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nói chung, quận 4 nói riêng. 8. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn có 3 chơng, 7 tiết. Toàn bộ luận văn có 89 trang (cha kể phụ lục) 22 bảng, 11 biểu đồ danh mục tài liệu tham khảo và 25 phụ lục. 4 Chơng 1 VốN Và PHƯƠNG THứC HUY ĐộNG VốN Để XÂY DựNG NHà ở 1.1.VốN Và VAI TRò CủA VốN TRONG XÂY DựNG NHà ở Nh chúng ta đã biết, nhà ở có liên quan chặt chẽ đến cuộc sống của con ngời, do đó, phơng thức tài chính giải quyết vấn đề nhà ở có thể ảnh hởng tích cực và quan trọng đến nền kinh tế của một quốc gia, thị trờng tài chính và đời sống của ngời dân. Trong nền kinh tế tập trung, sử dụng vốn để xây dựng nhà ở là một khó khăn lớn trong nguồn tài chính quốc dân. Ngợc lại, trong cơ chế kinh tế thị tr- ờng, phối hợp các nguồn lực của đất nớc đã cung cấp nhà ở cho xã hội một phần đáng kể. Hệ thống tài chính phát triển cho phép tích lũy t bản nguồn lực thặng d trong các đầu t bất động sản lâu dài, có độ an toàn cao, không sợ lạm phát và có thể tạo ra nguồn doanh thu ổn định. Ngoài ra qua nghiên cứu cho thấy, tiền tiết kiệm của hộ dân có thể chuyển thành vốn cho việc đầu t xây dựng nhà ở. Tín dụng nhà ở cho phép ngời dân có sự lựa chọn hoàn thiện hơn trong vấn đề nhà ở - một thành phần không thể thiếu trong bất kỳ một xã hội dân chủ nào. Nó tạo điều kiện cho các hộ gia đình sở hữu bất động sản từ nguồn vốn lớn của gia đình và tạo nên một hình thức của cải t hữu quan trọng. Điều này chỉ có thể đạt đợc trên cơ sở một hệ thống tài chính nhà ở uy tín, hoạt động theo cơ cấu thị trờng. Để có cơ sở nghiên cứu kỹ hơn vấn đề nêu trên, chúng ta cần tìm hiểu các khái niệm có liên quan đến đề tài. 1.1.1. Khái niệm vốn Vốn là một trong những nhân tố quan trọng bậc nhất đối với quá trình tăng trởng và phát triển kinh tế của mọi quốc gia. Trong lịch sử phát triển kinh tế, khái niệm vốn đợc tiếp cận dới nhiều góc độ khác nhau. Các nhà kinh tế học thuộc nhiều trờng phái kinh tế học trớc Mác đã dày công nghiên cứu vốn thông qua phạm trù t bản và đi đến kết luận: vốn là phạm trù kinh tế. Kế thừa chọn lọc t tởng của các nhà tiền bối, khi nghiên cứu sự chuyển hóa của tiền thành t bản, Mác khẳng định: Nh vậy là giá trị ứng ra lúc ban đầu không những đợc bảo toàn trong lu thông, mà còn thay đổi đại lợng của 5 nó, còn cộng thêm một giá trị thặng d, hay đã tự tăng thêm giá trị. Chính sự vận động ấy biến nó thành t bản [28, tr. 228]. Khẳng định trên của Các Mác đã vạch rõ bản chất và chức năng của t bản là sinh lời. Tuy nhiên, để giá trị thành t bản và t bản sinh lời phải trải qua sự vận động. Nghĩa là, t bản có mặt trong lu thông, tham gia vào quá trình sản xuất. Thông qua sự vận động, t bản sinh sôi nảy nở và lớn lên không ngừng. Ngày nay, do yêu cầu cao của sự phát triển, vốn là yếu tố đóng vai trò quan trọng của hầu hết các quốc gia đang phát triển và kém phát triển. Vì vậy, phạm trù vốn trong phát triển kinh tế vẫn đợc các nhà kinh tế học tiếp tục nghiên cứu và tiếp cận nó trên nhiều bình diện khác nhau. Dới góc độ tài chính - tiền tệ, trong ấn phẩm Chú giải thuật ngữ kế toán Mỹ, tác giả Hồ Văn Mộc và Điêu Quốc Tín cho rằng, vốn là tổng số tiền biểu hiện nguồn gốc hình thành của tài sản đợc đầu t trong kinh doanh để tạo ra thu nhập và lợi tức[33, tr. 29]. Dới góc độ tài sản, cuốn Dictionnary of Economic - Từ điển Kinh tế của Penguin Reference, do Phạm Đăng Bình và Nguyễn Văn Lập dịch lại đa ra khái niệm: Vốn là những tài sản có khả năng tạo ra thu nhập và bản thân nó cũng đợc cái khác tạo ra [44, tr. 56]. Dới góc độ nhân tố đầu vào, trong tác phẩm Lịch sử t tởng kinh tế , I.Đ.Uđanxốp và F.I.Pôlianxki kết luận: Vốn là một trong ba yếu tố đầu vào phục vụ cho sản xuất (lao động, đất đai, vốn). Vốn bao gồm các sản phẩm lâu bền đợc chế tạo để phục vụ sản xuất (tức là máy móc, công cụ, thiết bị, nhà cửa, kho dự trữ thành phẩm hoặc bán thành phẩm) [61, tr. 300]. ở Việt Nam, cuốn Từ điển tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học cũng chỉ ra: Vốn là tiền của bỏ ra lúc đầu, dùng trong sản xuất kinh doanh, nhằm mục tiêu sinh lợi [64, tr. 1126]. Nh vậy, vốn sẽ bao gồm bất cứ thứ gì đa lại một luồng thu nhập qua thời gian , Sự phát triển có thể coi nh là một quá trình khái quát của sự tích lũy vốn [34, tr. 460]. Những cách tiếp cận trên đây cho thấy vốn đã nêu rõ tính đa dạng, nhiều vẻ về hình thái tồn tại của vốn. Vốn có thể là tiền hay tài sản đợc giá trị hóa. Mặt khác, với t cách là vốn thì tiền hay tài sản phải đợc đầu t vào hoạt động sản xuất - kinh doanh để tạo ra hàng hóa, dịch vụ nhằm mục tiêu có thu nhập trong tơng lai. Nghĩa là, vốn luôn gắn với sự vận động và đảm nhiệm chức năng sinh lời. 6 Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn bản chất của vốn, trên cơ sở đó có biện pháp đúng đắn khi huy động và sử dụng vốn nói chung và cho đầu t phát triển nhà ở nói riêng, cần nhận thức sâu sắc một số vấn đề sau: Thứ nhất, về các hình thái biểu hiện của vốn Xét về mặt trừu tợng, vốn là hình thái giá trị. Giá trị đó đợc ứng ra để chuyển hóa nó thành các yếu tố cấu thành quá trình sản xuất, trải qua quá trình sản xuất, giá trị lớn lên không ngừng. Xét về mặt cụ thể, vốn đợc biểu hiện rất phong phú, đa dạng, bao gồm: tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính. Những tài sản này tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất, tạo ra sản phẩm hàng hóa, dịch vụ đồng thời tăng giá trị. Nói cách khác, vốn là giá trị thực của tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính đa vào đầu t để tạo ra sản phẩm hàng hóa, dịch vụ nhằm mục tiêu lợi nhuận. Tài sản hữu hình là những tài sản tồn tại dới dạng cụ thể của vật chất. Tài sản hữu hình bao gồm hai bộ phận: Một là, những tài sản hữu hình phục vụ trực tiếp sản xuất, nh: nhà xởng, máy móc, thiết bị, công cụ, nguyên - nhiên vật liệu, bán thành phẩm Về thực chất, những tài sản hữu hình này chính là sự cụ thể hóa năng lực sản xuất của một đơn vị kinh tế cơ sở hay xét trên phạm vi rộng lớn - toàn bộ nền kinh tế quốc dân, quyết định tới hiệu quả sản xuất - kinh doanh; hai là, những tài sản hữu hình phục vụ gián tiếp cho sản xuất, nh: trụ sở văn phòng, trang bị nội thất văn phòng, phơng tiện đi lại, nhà ở Mặc dù những tài sản hữu hình này là cần thiết cho hoạt động sản xuất - kinh doanh nhng chỉ tác động gián tiếp đến việc gia tăng sản lợng đầu ra, đóng vai trò thứ yếu đối với hiệu quả sản xuất - kinh doanh. Việc phân biệt rõ hai loại tài sản hữu hình nh trên cho ta phơng pháp luận đúng đắn khi huy động, sử dụng chúng đầu t cho phát triển nhà ở. Trên thực tế, cần phải tập trung mọi nguồi lực để làm tăng tài sản hữu hình với t cách là năng lực sản xuất. Tài sản vô hình là những tài sản không tồn tại dới dạng cụ thể của vật chất, bao gồm những sản phẩm trí tuệ, nh: bằng phát minh, sáng chế, bản quyền; thơng hiệu sản phẩm, uy tín kinh doanh; vị trí kinh doanh; chi phí đào tạo nguồn nhân lực (kỹ năng lao động, tri thức quản lý).v.v. Nền kinh tế thị tr- ờng càng phát triển, giá trị tài sản vô hình càng trở nên quan trọng trong cơ cấu vốn đầu t. Bởi lẽ, khi đã huy động đợc những tài sản vô hình vào phát triển kinh tế, sử dụng chúng hợp lý sẽ đem lại lợi nhuận, thậm chí là siêu lợi nhuận 7 cho các nhà đầu t. Chẳng hạn, Nhật Bản là một điển hình thành công khi tạo bớc đột phá trong khai thác giá trị tài sản vô hình để đẩy mạnh tăng trởng kinh tế. Ngời Nhật Bản không ngần ngại trả giá cao cho những phát minh, sáng chế mới của các nhà khoa học trên khắp các châu lục, đồng thời đem những tài sản - trí tuệ đó ứng dụng vào sản xuất - kinh doanh, nhờ đó, nền kinh tế Nhật Bản cất cánh thật ngoạn mục. Nếu nh sau chiến tranh thế giới lần thứ hai, nền kinh tế Nhật bị kiệt quệ, lạm phát phi mã, thất nghiệp gia tăng thì chỉ trong vòng hai mơi năm, Nhật Bản trở thành một siêu cờng kinh tế thế giới, chỉ đứng sau Mỹ và Liên minh châu Âu (EU), thành công đó có sự đóng góp không nhỏ của việc khai thác tốt yếu tố vô hình - sản phẩm trí tuệ của loài ng- ời vào phát triển kinh tế. Tài sản tài chính, bao gồm tiền mặt hay các chứng chỉ có giá trị (cổ phiếu, trái phiếu, giấy ghi nợ), có thể gọi chung là tiền. Tuy nhiên, không phải tất cả tiền đều là vốn. Tiền là hình thái cụ thể của vốn. Tiền đợc coi là vốn khi và chỉ khi tiền đại diện một lợng giá trị hàng hóa, dịch vụ hay tài sản nhất định, đợc ném vào lu thông hoặc tham gia trực tiếp vào sản xuất - kinh doanh để kiếm lời. Bởi vậy, những đồng tiền đợc cất trữ hay đem tiêu dùng trong sinh hoạt hàng ngày, không có khả năng sinh ra lợi nhuận không phải là vốn. Trong nền kinh tế thị trờng, hình thức vận động của tiền với t cách là vốn do phơng thức đầu t cụ thể quyết định. Trên thực tế, sự vận động của vốn có ba hình thức: a) T - H SX H - T: Đây là hình thức vận động của vốn trong các doanh nghiệp sản xuất. Thực chất, đó cũng chính là mô hình tái sản xuất xã hội nói chung. b) T - H - T: Đây là hình thức vận động của vốn trong các doanh nghiệp thơng mại - dịch vụ. c) T - T: Đây là hình thức vận động của vốn trong các tổ chức tài chính trung gian. Trong đó: T: Lợng tiền ứng ra để đầu t phát triển. H: Hàng hóa với t cách là t liệu sản xuất, sức lao động, hàng hóa dự trữ SX: Quá trình sản xuất - kinh doanh. H: Hàng hóa thu đợc sau quá trình sản xuất - kinh doanh. T: Lợng tiền thu đợc khi kết thúc chu kỳ kinh doanh {T>T và T = T+t} (t là lợng giá trị tăng thêm) 8 Trong nền kinh tế thị trờng, mỗi chủ thể kinh doanh đều có thể sử dụng một hay nhiều phơng thức đầu t vốn theo các mô hình vận động của vốn nh đã nêu, nhằm mục tiêu lợi nhuận. Nh vậy, về mặt nhận thức, có thể thấy rằng, vốn tồn tại dới nhiều hình thái cụ thể: tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính. Nhng hình thái giá trị - tiền tệ với t cách vốn là loại vốn linh hoạt, biến hóa nhất trong nền kinh tế thị trờng. Thị trờng không những là nơi diễn ra các hoạt động đa dạng của vốn mà còn là nơi để vốn bộc lộ khả năng sinh lời của chúng. Khả năng sinh lời vừa là mục đích cuối cùng của việc đầu t kinh doanh đồng vốn, vừa là phơng tiện để vốn tiếp tục vận động với quy mô ngày càng đợc mở rộng ở chu kỳ kinh doanh tiếp theo. Sự vận động của vốn trên thị trờng tuân thủ quy luật khách quan của nền kinh tế thị trờng. Song, với khả năng nhận thức, con ngời có thể nắm bắt, vận dụng quy luật khách quan, tạo ra những kênh huy động vốn một cách hiệu quả, đáp ứng mục đích sản xuất - kinh doanh của mình. Thứ hai, vốn là hàng hóa Trong nền kinh tế thị trờng, vốn đợc coi là hàng hóa. Muốn phát triển sản xuất - kinh doanh đòi hỏi phải có vốn đầu t. Nhu cầu vốn đầu t đợc xem là cơ sở phát sinh quan hệ cung - cầu về vốn trên thị trờng. Nh vậy, vốn hiển nhiên là đối tợng trao đổi, mua bán trên thị trờng vốn. Với t cách là hàng hóa, vốn có hai thuộc tính: giá trị và giá trị sử dụng; có chủ sở hữu là một trong những yếu tố đầu vào của một quá trình sản xuất. Thứ ba, vốn là hàng hoá đặc biệt Tính đặc biệt của hàng hóa thể hiện ở chỗ, vốn có khả năng sinh lời. Với t cách là hàng hóa đặc biệt, quyền sở hữu vốn và quyền sử dụng vốn tách rời nhau. Đặc điểm này của vốn không có ở các loại hàng hóa thông thờng. Chủ sở hữu vốn sẽ nhận đợc một khoản lợi tức (giá bán hay lãi suất quyền sử dụng vốn) khi bán quyền sử dụng vốn cho ngời mua (các nhà đầu t). Nhà đầu t khi mua quyền sử dụng vốn phải bỏ ra một khoản gọi là chi phí (giá mua quyền sử dụng vốn) trả cho chủ sở hữu và nhận về mình quyền sử dụng vốn. Nhờ có sự tách rời giữa quyền sở hữu vốn và quyền sử dụng vốn làm cho vốn trở nên linh hoạt trong lu thông và sinh lời. Cụ thể hơn, nhờ có sự tách rời giữa quyền sở hữu vốn và quyền sử dụng vốn mà khi sử dụng chúng trong hoạt động đầu t, vốn không những không bị tan biến giá trị và giá trị sử dụng mà còn bảo 9 toàn, phát triển giá trị và giá trị sử dụng của chúng. Các Mác đã chỉ rõ: Hàng hóa t bản có đặc tính là: Khi giá trị sử dụng của nó đợc đem tiêu dùng đi, hàng hóa - t bản không những giữ đợc giá trị và giá trị sử dụng của nó, mà còn làm cho giá trị sử dụng đó tăng thêm nữa [28, tr. 537]. Tất nhiên, để đồng vốn phát sinh lợi nhuận (tăng giá trị), nó phải đợc đặt trong một môi trờng cụ thể, có sự tơng tác của các yếu tố thuộc môi trờng kinh doanh. Từ môi trờng này nhà đầu t có thể lựa chọn kênh cung cấp vốn, cơ chế hoạt động và hình thức đầu t. Thứ t, vốn có mối quan hệ mật thiết với thời gian Các Mác viết: Tiền chỉ đợc đem nhợng lại với hai điều kiện, một là, nó sẽ quay trở về điểm xuất phát sau một kỳ hạn nhất định, và hai là, nó sẽ quay trở về điểm đó với t cách là t bản đã thực hiện, nghĩa là sau khi đã thực hiện đợc các giá trị sử dụng của nó, thực hiện đợc các khả năng của nó là sản xuất ra giá trị thặng d [28, tr. 525]. Nh thế, chủ sở hữu vốn chuyển nhợng lại quyền sử dụng vốn cho nhà đầu t trong một khoảng thời gian xác định. Sau khi vốn chuyển qua chu kỳ vận động, nó quay về tay chủ sở hữu, với một lợng giá trị lớn hơn. Lợng giá trị lớn hơn đó là lợi tức của chủ sở hữu vốn hay lãi suất phải trả của nhà đầu t khi sử dụng vốn. Mức lãi suất đợc tính bằng tỷ lệ phần trăm so với lợng vốn khi chủ sở hữu vốn nhợng, bán quyền sử dụng vốn theo đơn vị thời gian (tháng, quý, năm), phù hợp với nền kinh tế thị trờng [43, tr. 14]. Thông thờng, thời gian vay vốn dài, lãi suất lớn và ngợc lại, thời gian vay vốn ngắn, lãi suất nhỏ (lãi suất tỷ lệ thuận với thời gian vay). Sự tách rời giữa quyền sở hữu vốn và quyền sử dụng vốn, gắn với khoảng thời gian xác định tất yếu dẫn đến quá trình tích tụ, tập trung vốn từ khoản tiết kiệm nhỏ, lẻ, những đồng tiền cha có cơ hội đầu t trở thành vốn và chuyển chúng đến tay các nhà đầu t. Sự vận động ấy đã tạo nên dòng chảy của vốn không ngừng, không nghỉ trong nền kinh tế thị trờng. Mặt khác, trong nền kinh tế thị trờng, khi tiến hành hoạt động sản xuất - kinh doanh, các nhà đầu t luôn luôn chú trọng đến yếu tố thời gian. Bởi vì, các yếu tố nh giá cả, lạm phát, lãi suất, tỷ giá biến động thờng xuyên, ảnh hởng trực tiếp đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Do đó, bất kỳ nhà đầu t nào, khi xác định hiệu quả đầu t cũng phải đa toàn bộ chi phí và thu nhập về cùng một thời điểm để so sánh, tính toán các chỉ tiêu lợi nhuận, 10 [...]... phân tích việc huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh chúng ta cần nghiên cứu tình hình phát triển và quản lý nhà ở nớc ta và tại Thành phố Hồ Chí Minh làm cơ sở cho việc nghiên cứu và đề ra phơng hớng và giải pháp chủ yếu để huy động vốn xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 sau này 2.1 THựC TRạNG PHáT TRIểN Và QUảN Lý NHà ở TRÊN ĐịA BàN THàNH PHố Hồ CHí MINH 2.1.1 Thực... thích hợp để tạo môi trờng thông thoáng, huy động mọi nguồn lực xã hội đầu t đúng hớng cho nhu cầu nhà ở của ngời thu nhập thấp 30 2.1.5 Tình hình xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 2.1.5.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hởng đến quá trình xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh Đặc điểm tự nhiên Quận 4 là một quận nội thành của Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 41 8,51 ha,... thức huy động vốn còn khá mới mẻ nhng theo đà phát triển của nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nớc, trong tơng lai phơng thức huy động vốn trực tiếp sẽ trở thành một kênh huy động vốn quan trọng và có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao về vốn đầu t xây dựng 22 Chơng 2 THựC TRạNG HUY ĐộNG VốN Để XÂY DựNG NHà ở TRÊN ĐịA BàN QUậN 4 THàNH PHố Hồ CHí MINH. .. các đô thị trong cả nớc, Nhà nớc đã tạo ra qũy nhà gấp hơn 1,5 lần qũy nhà ở có đến năm 1960 Nhà nớc cũng đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nguồn kinh phí đầu t vào lĩnh vực xây dựng nhà ở thông qua các tổ chức và đơn vị xây dựng và quản lý nhà ở tại các thành phố 2.1.2 Tình hình phát triển và quản lý nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 209.502... nhà ở đợc xây dựng bằng tiền của ngời dân Năm 1992 vốn đầu t xây dựng nhà ở của cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp 2 25 lần vốn của Nhà nớc, cha kể một phần tơng tự do dân tự xây dựng không có giấy phép Ngời dân ở các thành phố lớn đang cố gắng tự xây dựng nhà ở của chính mình Việc chuyển quỹ nhà ở do Nhà nớc quản lý sang hình thức kinh doanh đã đợc triển khai Pháp lệnh Nhà ở ban hành ngày 6 tháng 4. .. chế độ sở hữu, vốn có hai loại: vốn chủ sở hữu (vốn tự có) và vốn vay (huy động từ bên ngoài) Vốn chủ sở hữu là vốn thuộc quyền quản lý, sử dụng của một hoặc nhiều chủ thể sở hữu Chẳng hạn, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp nhà nớc đợc hình thành trên cơ sở ngân sách nhà nớc cấp và vốn tự bổ sung; vốn chủ sở hữu của công ty cổ phần đợc hình thành thông qua huy động vốn góp của cổ đông; vốn chủ sở hữu của... về vốn để xây dựng nhà ở 17 Quá trình đô thị hoá ở thành phố diễn ra nhanh chóng, do đó yêu cầu về nhà ở cũng nh nguồn vốn đầu t cho nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nh giao thông, điện nớc, vệ sinh và hệ thống mạng lới công nghiệp và thơng mại tăng lên Tính chất cấp bách về vốn để đầu t xây dựng nhà ở của Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và quận 4 nói riêng do những nhân tố sau đây: Thứ nhất, đầu t vốn. .. lợng nhà ở phát triển ngoài tầm quản lý của Nhà nớc rất lớn Bên cạnh đó, chất lợng nhà và việc phát triển theo qui hoạch còn rất nhiều hạn chế Điều này, chứng tỏ công tác quản lý nhà nớc về xây dựng nhà ở còn nhiều bất cập 2.1.3 Các chơng trình xây dựng nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua Theo tổng kết của Sở Địa chính -Nhà đất, từ năm 1975 đến nay đã có các chơng trình nhà ở sau... trình xây dựng nhà ở cho dân nội thành và chơng trình xây dựng nhà ở cho nông dân ngoại thành đổi lấy nông sản 27 Chơng trình này đợc thực hiện theo phơng thức: Một là, Công ty Phát triển Nhà thành phố và quận huy n đã xây hơn 3 .40 0 căn nhà với số vốn đặt cọc trớc của nhân dân Phơng thức này có mặt hạn chế vì chỉ những ngời có vốn mới có thể góp tiền trớc để có nhà Hai là, ở các huy n ngoại thành, chính... đợc một chỗ ở mới thích hợp với khả năng của họ 2.1.3.6 Chơng trình nhà ở cho công nhân cha có nhà ở của thành phố Tháng 8/1995 Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện "chơng trình nhà ở cho công nhân cha có nhà ở" Đây là một bộ phận trong chơng trình giải quyết 28 nhà ở chung của thành phố, đợc u tiên triển khai thực hiện với mục tiêu đến năm 2010, thành phố giải quyết xong cơ bản vấn đề nhà ở cho công