THỰC TRẠNG NHÀ Ở VÀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ PHÁT TRỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG NHÀ Ở VÀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ PHÁT TRỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : TRẦN THỊ MINH HIẾU 07135022 DH07TB 2007 - 2011 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản - TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN TRẦN THỊ MINH HIẾU THỰC TRẠNG NHÀ Ở VÀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: Ths Bùi Văn Hải (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên: ………………………………) - Tháng năm 2011 - Lời xin gửi lời biết ơn đến gia đình ni dưỡng, u thương điểm tựa vững cho suốt thời gian qua Xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh đặc biệt q Thầy Cơ Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản tận tình giảng dạy cho tơi suốt q trình học tập Xin chân thành cảm ơn Ths.Bùi Văn Hải – Phó Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành tốt đề tài tốt nghiệp Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Cơ, Chú, Anh, Chị Phòng Quản lý thị, Phòng Tài ngun Mơi trường, Phòng Thống kê quận tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giúp đỡ, suốt thời gian tơi thực tập quan Đồng thời xin cảm ơn đến bạn bè ủng hộ, giúp đỡ, động viên suốt thời gian học tập thực tập tốt nghiệp Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Trần Thị Minh Hiếu TÓM TẮT Sinh viên: Trần Thị Minh Hiếu, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Thực trạng nhà yếu tố tác động đến phát triển nhà địa bàn quận - Thành phố Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: Ths Bùi Văn Hải, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Nhà vấn đề quan tâm sống đặc biệt thành phố đơng dân TP.HCM Vì thế, tổng thể chương trình phát triển kinh tế - xã hội nói chung phát triển thị nói riêng TP.HCM việc đầu tư xây dựng mơ hình nhà quan tâm Luận văn tốt nghiệp thực thơng qua tìm hiểu thực trạng nhà ở, dự án phát triển nhà ở, yếu tố tác động đến phát triển nhà địa bàn quận từ có nhìn tổng qt tình hình nhà địa bàn quận Bên cạnh điều kiện thuận lợi lúc có mặt hạn chế, bên cạnh hội lúc có thách thức, thị trường nhà quận mặt dù có nhiều tiềm để phát triển song tồn nhiều mặt hạn chế như: sách, cơng tác quy hoạch, công tác quản lý đặc biệt bối cảnh kinh tế khó khăn góp phần kìm chế phát triển nhà địa bàn quận.Từ mặt tồn tổng hợp đề tài đề xuất kiến nghị nhằm khắc phục tồn giúp thị trường nhà địa bàn quận phát triển tốt Đề tài thực sở nghiên cứu lý thuyết chung bất động sản, thị trường bất động sản, nhà Bên cạnh đề tài sử dụng đến số liệu phòng Quản lý thị, phòng Tài ngun Mơi trường, phòng Thống kê quận cung cấp Để luận văn có sức thuyết phục đề tài sử dụng phương pháp: thu thập số liệu, thống kê, phân tích SWOT, so sánh, thu thập ý kiến chuyên gia Đề tài thực thời gian tháng với nội dung sau : - Thực trạng nhà địa bàn quận - Đánh giá tác động yếu tố đến phát triển nhà địa bàn quận - Những mặt hạn chế việc phát triển nhà địa bàn quận - Đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà địa bàn quận MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý I.1.3 Cơ sở thực tiễn I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 10 I.2.1 Sơ lược hình thành phát triển quận 10 I.2.2 Điều kiện tự nhiên 11 I.2.3 Điều kiện kinh tế xã hội 13 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 19 I.3.1 Nội dung nghiên cứu: 19 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu: 19 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21 II.1 Tình hình sử dụng đất quận 21 II.2 Hiện trạng đầu tư xây dựng nhà địa bàn quận 23 II.3 Công tác bồi thường, thu hồi đất tái định cư 24 II.4 Hiện trạng nhà quận 25 II.5 Các dự án phát triển nhà địa bàn quận 28 II.5.1 Giới thiệu khái quát dự án 28 II.5.2 Đánh giá dự án phát triển nhà địa bàn quận 35 II.6 Tác động yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà địa bàn quận 35 II.6.1 Phân tích SWOT tác động yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà địa bàn quận 35 II.6.2 Luận giải tác động yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà địa bàn quận 39 II.7 Những mặt hạn chế việc phát triển nhà địa bàn quận 44 II.8 Đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà địa bàn quận 45 II.8.1 Giải pháp đất đai 45 II.8.2 Giải pháp quy hoạch xây dựng nhà 46 II.8.3 Giải pháp bồi thường hỗ trợ tái định cư 46 II.8.4 Giải pháp huy động nguồn lực 46 II.8.5 Giải pháp vốn 46 II.8.6 Giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước 47 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 48 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS BXD CP CSHT NĐ QĐ QHCT QLĐT TDTT THCS TMDV TNHH TP.HCM TT TTBĐS TTg UB UBND USD VP b/q : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : Bất động sản Bộ xây dựng Chính phủ Cơ sở hạ tầng Nghị định Quyết định Quy hoạch chi tiết Quản lý đô thị Thể dục thể thao Trung học sở Thương mại - dịch vụ Trách nhiệm hữu hạn Thành phố Hồ Chí Minh Thơng tư Thị trường bất động sản Thủ tướng Ủy ban Ủy ban nhân dân United States Dollar Văn phòng bình qn DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1: Các đơn vị hành quận 11 Bảng :Cơ cấu giá trị sản xuất ngành kinh tế quận năm 2006 – 2010 13 Bảng 3: Dân số quận đến ngày 31/12/2009 16 Bảng 4: Chi tiêu bình quân người/tháng 17 Bảng 5: Tỷ lệ hộ có tiện nghi sinh hoạt 17 Bảng 6: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2010 với năm 2005 21 Bảng 7: Tình trạng nhà giai đoạn 2005 - 2009 25 Bảng 8: Cơ cấu nhà quận 26 Bảng 9: Mơ hình ma trận SWOT 37 Bảng 10: Ma trận SWOT tiềm phát triển nhà địa bàn quận 38 Bảng 11: Dân số quận giai đoạn 2005 – 2009 40 DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Chuyển dịch cấu kinh tế quận giai đoạn 2006 - 2010 14 Biểu đồ 2: Chi tiêu bình quân người/tháng dân cư quận 2005 – 2009 17 Biểu đồ 3: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng 2005 – 2010 23 Biểu đồ 4: Biểu đồ nhà quận giai đoạn 2005 - 2009 25 Biểu đồ 5: Cơ cấu nhà quận 26 Biểu đồ 6: Dân số quận giai đoạn 2005 - 2009 40 DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình 1: Bản đồ hành quận - TP.HCM 12 Hình 2: Khu tạm cư nằm đường Lương Định Của 27 Hình 3: Người dân chung cư Thạnh Mỹ Lợi lo ngại chất lượng nước sinh hoạt hồ chứa nằm âm mặt đất 28 Hình 4: Mơ hình phân tích SWOT 36 Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu PHẦN MỞ ĐẦU 1.Đặt vấn đề Bất động sản tài sản lớn quốc gia, hộ gia đình, cá nhân , điều kiện kinh tế thị trường bất động sản ngồi chức để ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế Vì chiếm vai trò quan trọng đời sống người Thị trường bất động sản phận kinh tế thị trường tác động trực tiếp đến kinh tế quốc dân Sự phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, góp phần thu hút đầu tư nước, đồng thời TTBĐS nhân tố tác động đến phát triển số ngành tư vấn, dịch vụ, ngân hàng đồng thời tạo tiền đề cho tăng trưởng kinh tế Trong giai đoạn kinh tế kế hoạch hóa tập trung trước đây, thị trường chưa có điều kiện phát triển Nhưng chuyển sang thực phát triển kinh tế thị trường thị trường BĐS nước ta bước hình thành phát triển Tuy nhiên thời gian qua thị trường phát triển không ổn định diễn biến phức tạp có thị trường nhà Vấn đề đặt cần phải xác định điểm mạnh, điểm yếu, tìm kiếm hội, xác định hạn chế - thách thức thị trường nhà từ có phương pháp quản lý nhà tốt hơn, khắc phục vấn đề tồn q trình thị hóa Quận 2, với vị trí địa lý thuận lợi nằm gần với trung tâm thành phố, hội tụ đầy đủ tất yếu tố cần có để phát triển từ sở hạ tầng đến dịch vụ Cùng với định hướng phát triển thành phố theo hướng Đông Bắc, quận trở thành trung tâm tương lai Cùng với sư phát triển kinh tế năm vừa qua tạo cho quận thay đổi với mặt thị hóa cách nhanh chóng Với tiềm tương lai quận thu hút nhiều hội đầu tư, nhu cầu nhà tăng lên, tác động đến thị trường nhà địa bàn quận vùng lân cận Xuất phát từ vấn đề tiến hành thực đề tài: “Thực trạng nhà yếu tố tác động đến phát triển nhà địa bàn quận - Thành phố Hồ Chí Minh” hướng dẫn Ths.Bùi Văn Hải, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, từ đề xuất giải pháp giúp việc quản lý nhà tốt Mục tiêu nghiên cứu đề tài Từ phân tích trạng nhà ở, dự án phát triển nhà địa bàn quận để tìm hiểu tình hình nhà địa bàn quận nào, tác động ảnh hưởng đến phát triển nhà từ đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy cho phát triển nhà địa bàn tốt Đối tượng nghiên cứu : - Nhà dự án phát triển nhà địa bàn quận - Các yếu tố tác động đến thị trường nhà địa bàn quận Trang Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu Phạm vi nghiên cứu đề tài - Thời gian nghiên cứu: đề tài thực thời gian từ 25/4/2011 đến 20/8/2011 - Không gian nghiên cứu: Địa bàn quận Ý nghĩa thực tiễn đề tài Từ phân tích thực trạng giúp có nhìn tổng qt thị trường nhà địa bàn quận, từ giúp có định đắn đầu tư bất động sản nhà địa bàn Trang Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học Bất động sản a Khái niệm Theo Điều 174 Bộ Luật Dân nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2005 quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: - Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định ” b Phân loại bất động sản Có thể phân thành nhóm: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản khơng có đầu tư xây dựng, bất động sản đặc biệt - Nhóm 1: bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng, công trình thương mại dịch vụ, cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, BĐS trụ sở làm việc.v.v Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước phát triển thị bền vững Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta giới - Nhóm 2: bất động sản khơng có đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối v.v - Nhóm 3: bất động sản đặc biệt: cơng trình bảo tồn quốc quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đền, chùa miếu nghĩa trang đặc điểm nhóm khả tham gia thị trường thấp c Những đặc điểm bất động sản - Tính cố định: đặc trưng khác biệt BĐS với hàng hóa khác, dù chuyển nhượng quyền khai thác sử dụng, di chuyển bất động sản đến vị trí mong muốn Đặc tính đòi hỏi phải có phương thức giao dịch quản lý hoạt động giao dịch khác với thị trường hàng hóa khác Tính cố định tạo cho hàng hóa BĐS mang tính “địa điểm” tính “địa phương” cao Cùng loại BĐS địa điểm khác có giá trị khác Nếu hai BĐS mà có vị trí trung tâm có vị trí ngoại giá trị chúng khác Tương tự loại BĐS BĐS đô thị có giá trị cao nhiều BĐS thị nhỏ, vùng sâu vùng xa Trang Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu Hình 4: Mơ hình phân tích SWOT Điểm mạnh (Strengths) - S - S1: Vị trí địa lý thuận lợi nằm khu vực phát triển mở rộng TP.HCM - S2: Điều kiện tự nhiên ưu đãi với hệ thống sơng ngòi dày đặc thuận lợi cho hai tuyến giao thông đường đường thủy - S3: Quỹ đất xây dựng lớn - S4: Cơ sở hạ tầng trọng đầu tư - S5: Tốc độ thị hóa nhanh mức sống người dân ngày nâng lên - S6: Cơ cấu kinh tế chuyển dịch hướng phù hợp với q trình thị hóa - S7: Mơi trường tương đối hoang sơ thuận lợi cho việc cải tạo xây dựng - S8: Nguồn cung nhà lớn Điểm yếu ( Weaknesses) - W - W1: Địa hình thấp số nơi bị ảnh hưởng thủy triều thường bị ngập nước - W2: Công tác quy hoạch nhiều khó khăn dẫn đến kéo dài thời gian - W3: Thu nhập bình qn thấp so với quận nội thành TP.HCM - W4: Nguồn cung loại hình nhà cao cấp nhiều loại hình nhà xã hội - nhu cầu cấp thiết lại chưa đầu tư mức - W5: Cơng tác tái định cư nhiều bất cập ảnh hưởng đến đời sống người dân Cơ hội ( Oppotunities) - O - O1: Quận đánh giá trung tâm tương lai - O2: Quận nhà đầu tư coi địa điểm lý tưởng để đầu tư Trang 36 Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu - O3: Dân số TP.HCM ngày đông nhu cầu nhà ngày cao - O4: TTBĐS Việt Nam bắt đầu phát triển nhiều hội để đầu tư Thách thức (Threats) - T - T1: Trong bối cảnh TTBĐS rơi vào tình trạng đóng băng góp phần kìm hãm phát triển thị trường nhà quận - T2: Chính sách siết chặt tín dụng đầu tư BĐS gây khó khăn cho nhà đầu tư - T3: Các quy định pháp lý thường xuyên thay đổi dẫn đến tiêu quy hoạch phải điều chỉnh liên tục khiến công tác quy hoạch kéo dài * Từ việc phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội, thách thức tiến hành xây dựng ma trận SWOT theo mơ sau: Bảng 9: Mơ hình ma trận SWOT O: Cơ hội (ppotunities) T: Thách thức (Threats) S: Điểm mạnh (Strengths) S/O: Tận dụng điểm mạnh S/T: Tận dụng điểm mạnh nội để khai thác để ngăn chặn hạn chế hội nguy W: Điểm yếu (Weaknesses) W/O: Gảm điểm yếu để tranh thủ hội W/T: Giảm điểm yếu để ngăn chặn hạn chế nguy (Nguồn: Thống kê Tổng hợp) Trang 37 Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu Bảng 10: Ma trận SWOT tiềm phát triển nhà địa bàn quận O: Cơ hội (ppotunities) T: Thách thức (Threats) S: Điểm mạnh (Strengths) Chiến lược S/O: Tăng cường cơng cụ kích thích đầu tư (S4,6,7/O1,2,4) Quỹ đất xây dựng lớn tạo điều kiện cho nhà đầu tư nhiều quyền lựa chọn để đầu tư (S3,7/O1) Quận có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển trở thành trung tâm tương lai ( S1,2,3,4,5/O1) Với lợi dân số quận tương đối thấp với nguồn cung lớn góp phần giải nhu cầu nhà TP.HCM (S9/O2,3) Chiến lược S/T: Tận dụng tác động việc phát triển sở hạ tầng địa bàn quận lấy làm lợi cho việc kích cầu (S1,2,6/T1) Tận dụng sách siết chặt tín dụng đầu tư BĐS từ xác định nhà đầu tư có tiềm lực thật giúp cho TTBĐS phát triển ổn định (S3,8/T2) W: Điểm yếu (Weaknesses) Chiến lược W/O: Thiết kế kiến trúc đô thị phù hợp với địa hình sơng nước kết hợp với mảng xanh tạo cảnh quan đô thị (W1/O1) Tăng cường công cụ, đội ngũ quản lý đẩy nhanh tiến độ giúp dự án hoàn thành thời hạn (W2,3/O3) Hoàn chỉnh đồ án quy hoạch phân kỳ thành nhiều giai đoạn thể thứ tự ưu tiên tạo điều kiện cho nhà đầu tư (W2/O1) Phải có biện pháp quản lý chặc chẽ, tăng cường đầu tư dự án tái định cư giúp ổn định đời sống người dân từ góp phần phát triển kinh tế quận (W5/O2) Chiến lược W/T: Cần có sách khuyến khích ngân hàng tài trợ cho dự án nhà xã hội nhu cầu cấp bách (W3/T2) Công tác quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng cần thống phù hợp với quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội khắc phục tình trạng quy hoạch kéo dài thời gian (W2/T3) (Nguồn: Tổng hợp Thống kê) Trang 38 Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu II.6.2 Luận giải tác động yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà địa bàn quận Tác động điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội a Tác động điều kiện tự nhiên - Với vị trí địa lý thuận lợi nằm đối trọng với trung tâm quận 1, đồng thời giáp với quận 4, 7, 9, Bình Thạnh tỉnh Đồng Nai Từ quận ta dễ dàng giao thương với trung tâm phát triển TP.HCM tỉnh lân cận - Có thể nói Quận thiên nhiên ưu đãi hai sơng lớn bao bọc sơng Sài Gòn sơng Đồng Nai, tạo điều kiện cho quận có tiềm để phát triển giao thơng đường thủy mà giao thông đường TP.HCM chịu nhiều sức ép vấn nạn kẹt xe ngày chưa thể giải quyết, nhiều khả TP.HCM triển khai phát triển đường thủy, lợi trội quận so với quận khác - Cùng với bao bọc hai sơng lớn, có hệ thống kênh rạch chằng chịt tạo nên khí hậu mát mẽ với khung cảnh tự nhiên quận điểm sống lý tưởng lòng thành phố - Mặt dù điều kiện tự nhiên quận có bất lợi thổ nhưỡng thường bị ngập nước theo ý kiến nhiều chuyên gia khắc phục nhược điểm cách tận dụng tối đa hệ thống kênh rạch để thoát nước áp dụng nhiều biện pháp linh hoạt thiết kế cải tạo quận trở thành khu đô thị mang đậm sắc miền sơng nước Như vậy, ngồi việc nằm xương sống đường giao thông huyết mạch TP.HCM, người dân nơi hưởng mơi trường sống xanh lý tưởng - Nhìn chung với điều kiện tự nhiên quận có nhiều thuận lợi cho việc hình thành khu thị mới, góp phần giảm thiểu sức ép nhu cầu nhà quận nội thành Là cửa ngõ quan trọng thành phố tập trung nhiều mối giao thông quan trọng (Xa lộ Hà Nội, Đại lộ Đông Tây, đường vành đai, đường cao tốc nối liền với Đồng Nai, giao thông đường thủy ) với quỹ đất xây dựng lớn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng trung tâm thành phố đại gắn liền với môi trường sinh thái sông nước, đáp ứng nhu cầu người dân b Tác động kinh tế - xã hội - Mức sống: mức sống dân cư quận bước nâng lên , cụ thể chi tiêu bình quân người/tháng năm 2005 810.000 đồng đến năm năm 2009 1.332.000 đồng tăng 64,4% ( số liệu cục thống kê thành phố), tiện nghi sinh hoạt bước cải thiện nâng cao Đây tín hiệu tốt cho kinh tế quận - Cơ cấu kinh tế: quận có chuyển biến theo hướng tăng dần tỷ trọng ngành dịch vụ - thương mại; giảm dần tỷ trọng ngành ngành nông nghiệp Kinh tế quận bước chuyển hướng phát triển theo định hướng đặt Kinh tế phát triển điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển đặc biệt thị trường nhà Theo định hướng chung quận việc chuyển dịch cấu kinh tế ngành dịch vụ - thương mại ưu tiên phát triển làm cho loại hình nhà thương mại trở thành xu hướng phát triển địa hình quận Vì ngày xuất nhiều tòa nhà cao ốc thương mại đặc biệt dọc tuyến đường đẹp như: Xa lộ Hà Nội, tỉnh lộ 25B, Quận dần có bước chuyển hướng mới, hình ảnh Trang 39 Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu tòa nhà cao tầng dần thay kiểu nhà thấp tầng truyền thống, góp phần làm phong phú đa dạng thêm cho thị trường nhà nơi - Dân số: + Một nguyên nhân ảnh hưởng đến cầu nhà tăng nhanh dân số Mặc dù so với quận huyện khác TP.HCM quận có dân số tương đối thấp 144 439 người, năm gần tỷ lệ tăng dân số có xu hướng tăng lên năm 2006 tỷ lệ tăng dân số quận 2,79% đến năm 2009 tỷ lệ tăng lên 4,12% Bảng 11: Dân số quận giai đoạn 2005 – 2009 Đơn vị: người Năm Dân số 2005 126.084 2006 2007 2008 2009 129.599 131.860 138.597 144.439 (Nguồn: Phòng Thống kê quận 2) Biểu đồ 6: Dân số quận giai đoạn 2005 - 2009 + Không việc gia tăng dân số quận mà việc gia tăng dân số cách nhanh chóng TP.HCM yếu tố quan trọng tác động đến nhu cầu nhà quận + Số lượng dân TP.HCM đạt triệu năm 2009 vượt dự báo ngành chức Những dự báo trước cho đến năm 2010 dân số thành phố đạt đến triệu, tức dân số thực tế tăng chạm ngưỡng trước năm so với dự báo Và đến năm 2020 dân số địa bàn TP.HCM vượt 10 triệu người Theo thống kê, dân số thành phố tăng chủ yếu di dân từ tỉnh khác đến Khi Trang 40 Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu TP.HCM nhiều người chọn điểm đến để bắt đầu nghiệp quận lại quận đánh giá trung tâm khả tăng dân số học nơi điều tất yếu phải xảy Và dân số tăng lên vấn đề nhà vấn đề cần giải + Tóm lại: đất nước ta q trình phát triển với việc tăng cường mở rộng quan hệ hợp tác quốc tế tạo điều kiện cho việc thu hút lượng lớn đầu tư nước Cùng với điều kiện kinh tế xã hội ngày phát triển kết hợp với yếu tố tăng lượng đầu tư nước ngồi việc tăng dân số học điều khơng thể tránh khỏi Trước tình hình nhà có nhiều điều kiện để phát triển đáp ứng nhu cầu cho người dân mà phục vụ cho q trình sản xuất kinh doanh - Ảnh hưởng yếu tố hạ tầng: + Là quận nội thành TP.HCM, song tuổi đời quận trẻ so với quận nội thành khác quận 1, quận 3, quận 5, Phú Nhuận, Bình Thạnh nhà quy hoạch xác định quận có vị trí địa lý quan trọng q trình phát triển kinh tế trị xã hội TP.HCM Thực tế, sau 10 năm thành lập, hàng loạt dự án giao thông đường thủy, trọng điểm phía Nam xây dựng + Trong thời gian gần quận xem “điểm sáng” thị trường bất động sản TP.HCM, nhiều nhà đầu tư tỏ quan tâm bắt đầu “đổ tiền” vào dự án khu vực này, nhằm đón đầu hàng loạt cơng trình hạ tầng tới + Đầu năm 2011, thị trường nhà địa bàn quận nói riêng khu vực phía Đơng thành phố nói chung có đợt tăng giá nhẹ sau có thơng tin ấn định thời điểm thơng hầm Thủ Thiêm vào tháng 11.2011, tồn tuyến Đông Tây dài 13,4 km thông suốt Hiện tại, Đại lộ Võ Văn Kiệt gần hoàn chỉnh, đường Liên tỉnh lộ 25B nối quận vào quận hoàn tất; cầu Phú Mỹ nối quận với quận đưa vào sử dụng; đường vành đai phía Đơng nối quận với quận thông xe; cao tốc TP HCM - Long Thành triển khai; tuyến metro Bến Thành Suối Tiên khởi cơng… Đó khơng phải thơng tin mới, song nhiều tác động đến thị trường địa ốc quận Theo thông tin từ sàn giao dịch BĐS Hưng Thịnh Phát, Hoàng Anh Sài Gòn, Lacvietland, sau tuần mở bán dự án Petrovietnam Landmark họ bán 50% Đó số gây bất ngờ thời điểm nay, mà thị trường hộ gặp khơng khó khăn Nguyên nhân, theo sàn phân phối, dự án hộ Petrovietnam Lanmark bán giá 2/3 dư án đẳng cấp khác Hơn thị trường quận tâm điểm giới đầu tư thứ cấp, cần có nguồn hàng có mặt giá tốt, có tính khoản cao bán cho dù loại hình hộ Giới kinh doanh địa ốc có chung nhận định, tương lai khơng xa, khu vực phía Đơng có “bộ mặt” đẹp đầu tàu thị trường địa ốc khởi sắc Tuy nhiên chưa thể hình thành sốt khó khăn thị trường vốn điều kiện có đủ + Dự báo thời gian tới, sau đường hầm Thủ Thiêm đưa vào sử dụng, từ quận di chuyển vào quận rút xuống tốt đa 10 phút xe máy mặt giá hộ có biến động mạnh Bởi so với mặt giá hộ địa Trang 41 Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu bàn quận mặt giá hộ địa bàn quận 20 đến 50% + Không phát triển đường mà từ quận dễ dàng cho việc lại đường hàng không cao tốc TP.HCM - Long Thành hoàn thành rút ngắn thời gian từ quận đến sân bay quốc tế Long Thành Ngoài việc trọng đầu tư đường bộ, quận nhiều lợi đường thủy đường sắt điểm mạnh quận so với khu vực khác yếu tố quan trọng để thu hút đầu tư + Đa số khách hàng tham gia vào thị trường nhà nơi do: người có nhu cầu thực đủ khả chi trả việc hồn thiện sở hạ tầng nơi tạo điều kiện thuận lợi cho việc lại sinh sống người dân nên nơi lý tưởng để sinh sống Còn người có nguồn tiền nhà rỗi khơng có nhu cầu vị trí tốt để đầu tư nhằm đón đầu hàng loạt cơng trình hạ tầng phát triển mạnh phía Đơng thành phố + Về hạ tầng, quận có nhiều lợi so với quận huyện khác Trên thực tế, có nhiều dự án có vị trí đắc địa, nguyên nhân tác động đến nguồn cầu địa bàn Tác động công tác công tác quản lý - Cơng tác quản lý, rà sốt, chỉnh trang thị khu dân cư hữu chậm; kết kiểm tra đôn đốc chủ đầu tư dự án xây dựng sở hạ tầng, đẩy nhanh thực tiến độ dự án chưa cao - Tình hình giải đơn thư khiếu nại, tố cáo người dân chậm số lượng đơn thư tăng đột biến, hồ sơ khiếu nại có tính chất phức tạp, số lượng cán thụ lý thiếu yếu; công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất chậm, phối hợp quận phường công tác cấp giấy chứng nhận chưa chặc chẽ, gây phiền hà người dân Tác động công tác quy hoạch - Do thiếu công cụ quản lý, phương pháp dự báo phát triển đô thị chưa phù hợp điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thực tế, từ giai đoạn đầu đồ án quy hoạch chung quận thiếu tính xác, tính dự báo khơng cao (đồ án quy hoạch chung số đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000, 1/500 xác lập vẽ tay, chưa số hóa…) việc đánh giá trạng khơng xác, dẫn đến triển khai thực tế có nhiều hạn chế, bất cập dự án chưa thể kết nối đồng bộ, manh mún Tầm nhìn quy hoạch hạn chế, thiếu quan tâm đến nguồn lực khả thực thi đưa đồ án vào “cuộc sống” - Hiện nay, đơn vị tư vấn thực quy hoạch địa bàn quận chủ yếu giao cho Viện Quy hoạch xây dựng thành phố - Viện nghiên cứu phát triển nhiên, đơn vị thực nhiều đồ án quy hoạch khác địa bàn thành phố dẫn đến đơn vị bị tải lập đồ án quy hoạch 1/2000, gây chậm trễ, số lượng chuyên gia đủ lực chủ trì lập quy hoạch khơng nhiều, lại kiêm nhiệm nhiều việc dẫn đến tiến độ chậm trễ - Thời gian lập đồ án kéo dài dẫn đến tiêu quy hoạch kiến trúc khơng phù hợp với thực tế, phải điều chỉnh nên thêm thời gian - Tuy không nhiều, công tác lập quy hoạch bị ảnh hưởng quy định pháp lý việc thay đổi ban hành Quyết định số 93/QĐ-UBND ngày Trang 42 Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu 26/12/2008 Ủy ban nhân dân thành phố thẩm quyền thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ, đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy hoạch điểm dân cư nông thôn, thay Quyết định số 137/2005/QĐ-UBND ngày 02/8/2005 Hiện nay, lại phải tiếp tục điều chỉnh, cập nhật nhằm phù hợp theo Luật Quy hoạch ngày 16/6/2009 Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 07/4/2010 Chính phủ Thông tư 10/2010/TTBXD ngày 11/8/2010 Bộ Xây dựng - Quy hoạch địa bàn quận không quận thực mà có dự án Thành phố triển khai, kêu gọi đầu tư giao doanh nghiệp thực hiện, mặt khác vướng điều chỉnh chưa có thiết kế sở cơng trình hạ tầng kỹ thuật như: tuyến đường sắt nhà ga đường sắt Quốc gia Thủ Thiêm, đường Cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây; nút giao thơng An Phú, Vành đai Phía Đơng…Tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên, Cầu Sài Gòn, cầu qua Thanh Đa (Bình Thạnh), cầu qua sơng Giồng Ơng Tố… - Hiện nay, đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Kiến trúc sư trưởng thành phố phê duyệt trước khơng phù hợp với định hướng phát triển quy hoạch chung quận, không tạo hội cho nhân tố đô thị phát triển Các chủ đầu tư dự án muốn điều chỉnh quy hoạch chung từ đất thấp tầng chuyển thành đất cao tầng, không xây dựng hệ thống hạ tầng nhỏ theo quy hoạch cũ Điều dẫn đến tình trạng đồ án chậm triển khai đầu tư xây dựng, kéo dài nhiều năm, cụ thể như: khu dân cư phường Bình Trưng Đơng - Cát Lái (154ha), khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (174ha), khu đô thị Cát Lái (101ha) Trong đó, đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đa phần dự án nhỏ lẻ Kiến trúc sư trưởng thành phố phê duyệt trước năm 2002, chưa hình thành hệ thống hạ tầng theo quy hoạch chung đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 chưa lập Do đó, đến dự án đầu tư xây dựng xong theo dạng phân lô bán nền, hệ thống hạ tầng kỹ thuật xây dựng với chất lượng thấp, khơng hồn chỉnh, khơng đảm bảo tiêu chí kỹ thuật theo quy định không kết nối hạ tầng với nên lập thủ tục đất nhà cho người dân - Chưa có quy định, quy trình cụ thể việc lấy ý kiến người dân khu vực quy hoạch (Lấy ý kiến tất hay theo tỷ lệ đa số đồng thuận; cấp độ ý kiến góp, đại biểu khu phố, phường ấp…), đa phần người dân có ý kiến quan tâm khiếu nại, khiếu kiện nhiều lần quy hoạch ảnh hưởng đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất họ, quan tâm đến lợi ích chung cộng đồng… Do đó, ý kiến đồng thuận đại đa số người dân ít, phải điều chỉnh nhiều lần Hình thức văn lấy ý kiến người dân chưa rõ ràng Tác động yếu tố sách - Bên cạnh tác động tích cực yếu tự nhiên - kinh tế xã hội đến phát triển nhà địa bàn quận gần số sách khiến cho TTBĐS nước ta nói chung thị trường nhà địa bàn quận nói riêng trở nên suy giảm Trong bối cảnh nước thắt chặt tiền tệ phục vụ mục tiêu ổn định kinh tế, chống lạm phát, hệ thống ngân hàng hạn chế tín dụng thị trường bất động sản - Thị trường bất động sản năm qua khơng mang lại giới đầu tư, doanh nghiệp kỳ vọng tác động sách Một lượng tiền đáng kể, Trang 43 Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu thắt chặt quản lý kinh doanh vàng miếng, kinh doanh ngoại tệ thị trường tự vận hành vào thị trường BĐS để phòng tránh rủi ro chế tài sách Nhà nước Vì vậy, lượng tiền đáng kể vận hành vào thị trường BĐS để tránh lạm phát.Tuy nhiên, sách thắt chặt tiền tệ nên khơng có dòng vốn vận hành tiếp theo, khả toán bị hạn chế Kết biến động là, thị trường suy giảm đáng kể - Theo TS Đỗ Thị Loan - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết: tượng tin rao bán BĐS với giá thấp quận số quận huyện khác số nhà đầu tư nhỏ lẻ có số vốn ít, phần lại vay ngân hàng để đầu tư vào BĐS Nay ngân hàng hạn chế cho vay với việc tăng lãi suất nên họ định bán phần BĐS với giá giảm trước để thu hồi vốn toán cho ngân hàng - Tuy nhiên dù khơng làm hài lòng nhiều chủ đầu tư tính khoản thấp, song thể nhiều nét tiến nhiều dự án nhà xã hội, nhà có giá trung bình nhiều chủ đầu tư quan tâm mở hội tiếp cận nhà cho người dân - Có thể nói, thị trường BĐS tác động Luật Đất đai sách tài có biểu tích cực, giá đất giảm nhiều Các yếu tố khác: TTBĐS chung thị trường nhà quận chưa thể phát triển ổn định vững tác dụng nhiều nguyên nhân khác như: - Tính minh bạch thị trường chưa cao, giá nhà, đất cao so với mặt thu nhập người dân, chế sách chưa hoàn thiện - Các nguyên nhân doanh nghiệp khơng có chiến lược đầu tư đắn, khơng có khảo sát thăm thực tế nhu cầu thị trường thiếu dự báo khoa học - Trong thời điểm khó khăn so với khu vực quận xem “điểm sáng” để đầu tư đồng thời thị trường tiềm ẩn nhiều rũi ro như: vấn đề đầu nhà đất, kích cầu ảo, rủi ro giá bất động sản q cao khơng phù hợp với thu nhập đại đa số người dân phát triển kinh tế - Sự khơng hồn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai, thiếu quán pháp luật đất đai với hệ thống pháp luật khác tạo nên kẽ hở việc áp dụng pháp luật Nhiều có nhiều quy định khơng rõ ràng, có tình trạng phạm vi điều chỉnh thể không giống văn khác Mà việc áp dụng luật đất đai hệ thống văn thực thi không quán khơng dự đốn vấn đề nay, tạo mơi trường kinh doanh khơng ổn định khó dự đốn II.7 Những mặt hạn chế việc phát triển nhà địa bàn quận - Việc kéo dài thời gian công tác quy hoạch làm cho nhiều dự án chưa thể triễn khai - Chưa có quy chế phối hợp sở liên quan để lấy ý kiến chun ngành (giao thơng, nước, mơi trường, an ninh quốc phòng…) ảnh hưởng khơng đến tiến độ chất lượng dự án Trang 44 Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu - Việc triển khai xây dựng ngầm hóa hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch không gian ngầm… cơng việc khó, Việt Nam chưa có nhiều chuyên gia, đơn vị tư vấn quản lý nhà nước nhiều lúng túng, cần có thời gian nghiên cứu phối hợp đa ngành, đa lĩnh vực, trình nghiên cứu điều chỉnh để phù hợp với quy hoạch chung thành phố quận - Quỹ nhà, đất tái định cư không đáp ứng cơng tác bồi thường, khu tái định cư, việc đầu tư xây dựng hạ tầng xã hội triển khai chậm, không đồng bộ, ảnh hưởng đến cơng tác bố trí tái định cư, chưa đảm bảo ổn định đời sống người dân sau di dời - Tốc độ thị hóa nhanh nên số liệu thu thập để đánh giá trạng sử dụng đất, trạng hạ tầng kỹ thuật, để xác định tiêu nhanh chóng lạc hậu, khơng phù hợp phải điều chỉnh - Trong năm gần đây, số lượng nhà có tăng chưa đáp ứng nhu cầu nhà xã hội Với tốc độ gia tăng dân số, gia tăng số hộ gia đình, q trình thị hóa nhanh làm cho việc giải chỗ ngày khó khăn Số lượng nhà xây dựng chủ yếu phục vụ cho đối tượng tái định cư nhà chất lượng cao bán kinh doanh Trong nhà cho cán công nhân viên, công nhân, lực lượng vũ trang đối tượng có thu nhập trung bình thấp chưa trọng mức - Việc giao đất làm dự án cho tổ chức, doanh nghiệp, không quan tâm đến lực chun mơn, khả tài chính, dẫn đến tình trạng đầu đất đai, làm dự án kiếm lời mà thiếu người đầu tư xây dựng… làm cho thị trường thiếu ổn định, gây cản trở phát triển đô thị, làm suy giảm nguồn lực nhà nước Do việc rà sốt lại quỹ đất, đất cơng đất chưa sử dụng, để chọn lọc đối tượng giao đất việc làm cần thiết dự án giao đất đến chưa đưa vào sử dụng sử dụng thiếu hiệu - Nhiều dự án đầu tư triển khai xây dựng chậm, thường kéo dài giai đoạn hoàn tất thủ tục đầu tư từ đến hai năm Các khâu chậm trễ chủ yếu tập trung thủ tục đầu tư, vốn đặc biệt cơng tác bồi thường giải phóng mặt - Nghiệp vụ chuyên môn đội ngũ cán hạn chế, cơng tác thẩm định đồ án quan chun mơn chậm, ảnh hưởng đến tiến độ lập, thẩm định, phê duyệt đồ án II.8 Đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà địa bàn quận II.8.1 Giải pháp đất đai - Về khai thác phát triển đất: tổ chức tốt công tác quy họach, quản lý phát triển theo quy họach; Quản lý phát triển thị theo dự án lớn; Có sách tài thích hợp: định giá đất; đấu giá đất, chọn dự án đầu tư đất; thu khoản thuế, tiền thuê đất; đền bù thu hồ đất; sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng CSHT - Lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, xác định diện tích đất cho chương trình phát triển nhà có lộ trình quản lý, sử dụng quỹ đất hiệu - Tạo quỹ đất từ việc quy hoạch điều chỉnh sử dụng đất, chỉnh trang đô thị, kể mặt nhà xưởng sản xuất, kho bãi sử dụng không hiệu nằm xen lẫn khu dân cư để tạo quỹ đất xây dựng phát triển nhà Trang 45 Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu - Rà soát lại quỹ đất giao, chủ đầu tư khơng có khả thực kéo dài thời gian so với quy định pháp luật kiên thu hồi II.8.2 Giải pháp quy hoạch xây dựng nhà - Quản lý nhà nước đầu tư xây dựng tập trung chủ yếu vào khâu quy hoạch Với việc áp dụng quy định mới, việc quản lý đầu tư xây dựng chuyển từ chế quản lý theo dự án sang chế quản lý theo quy hoạch duyệt Hay nói cách khác, quan quản lý nhà nước tập trung vào việc xây dựng hoàn thiện quy hoạch, kiểm tra giám sát việc thực quy hoạch duyệt, hiệu đầu tư chủ đầu tư tự định chịu trách nhiệm trước pháp luật - Cần xem xét điều chỉnh quy họach nhà theo hướng chia nhỏ khu dân cư theo lọai: khu dân cư cao tầng, khu dân cư tầng cao trung bình, khu dân cư thấp tầng - Nhà chủ yếu phải phát triển theo dự án Các dự án phát triển nhà phải đầu tư xây dựng đồng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống dân cư theo tiêu chuẩn đô thị tương lai - Hoàn chỉnh phê duyệt đồ án quy hoach chi tiết 1/2000 phủ kín địa bàn quận; có kế hoạch chỉnh trang xây dựng chia làm nhiều khu vực phân kỳ thành nhiều giai đoạn cụ thể để thực theo thứ tự ưu tiên dự án - Áp dụng kinh nghiệm, khoa học kỹ thuật việc xây dựng chung cư cao tầng đảm bảo chất lượng dự án - Trên sở quy hoạch chi tiết phê duyệt, UBND quận đề sách mời gọi khuyến khích nhà đầu tư tham gia phát triển nhà dự án dân cư; qua dành tỷ lệ đất thích hợp đầu tư xây dựng nhà xã hội, nhà công vụ II.8.3 Giải pháp bồi thường hỗ trợ tái định cư - Tăng cường kiện tồn cơng tác bồi thường tái định cư quận - Cần có quy định chặt chẽ, giá bồi thường phải sát với giá chuyển nhượng thị trường Nhằm đảm bảo cho người dân có chỗ sau giải tỏa - Khi nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo sau giải tỏa nơi lợi ích người dân phải nơi cũ Nhằm tránh tình trạng tạm cư, lấn đất người dân II.8.4 Giải pháp huy động nguồn lực - Kiến nghị Chính phủ có chế để ngân hàng cho vay dài hạn dự án nhà (hình thức tài trợ vốn thông qua chế cho người mua nhà, vay trả góp) - Kiến nghị thành phố có chế linh hoạt việc mời gọi nhà đầu tư tham gia thực dự án xây dựng chung cư - Cải cách hành lĩnh vực thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư quản lý chất lượng cơng trình - Hỗ trợ tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư có dự án xây dựng chung cư tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hồi đất sớm triển khai thi công II.8.5 Giải pháp vốn - Đối với Ngân hàng thương mại, đề nghị Nhà nước nên có sách rõ ràng khuyến khích ngân hàng tài trợ cho dự án xây dựng nhà Trang 46 Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu - Nhà nước cần nghiên cứu áp dụng loại thuế đánh vào chủ đầu tư dự án nhà đầu tư riêng rẽ cố tình đầu đất, không xây dựng theo tiến độ dự án duyệt Nếu mức phí ngang cao kỳ vọng sinh lời việc đầu đất hạn chế tượng đầu nhà Đồng thời, nội dung phê duyệt dự án đầu tư khu thị cần có điều khoản chế tài tài chính, chủ đầu tư không tuân thủ tiến độ thực dự án xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật xã hội khơng đồng - Rà sốt kho bãi sử dụng không hiệu quả, sở sản xuất khơng mục đích; phối hợp Trung tâm phát triễn quỹ đất thành phố thu hồi đất tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn thực - Hiện nguồn tiền dân lớn cần có sách cần thiết để tạo kênh dẫn nguồn tiền sang thị trường bất động sản Nếu nguồn huy động khơi dậy, thị trường bất động sản có nguồn tài thay đáng kể II.8.6 Giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước - Thực biện pháp để đẩy mạnh cải cách thủ tục hành bối cảnh hội nhập, trước hết thủ tục liên quan đến đầu tư Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin quản lý nhà nước thực quy trình giải hồ sơ - Thực nghiêm nguyên tắc công khai, minh bạch hoạt động quan quản lý nhà nước cấp; phổ biến rộng rãi niêm uyết cơng khai quy chế, quy trình thủ tục hành rõ ràng, cụ thể cơng sở Trang 47 Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Kết luận Theo quy hoạch tổng thể phát triển thành phố, quận xác định quận đô thị hóa trung tâm đại, mở rộng thành phố Hồ Chí Minh, sở hạ tầng bước cải thiện nên yêu cầu đầu tư phát triển nhà địa bàn lớn, nhiều dự án triển khai Sự phát triển dự án bất động sản nhà tác động mạnh đến hoạt động ngành kinh tế địa bàn dịch vụ, xây dựng thu hút nhiều lao động góp phần giải việc làm Việc phát triển nhà địa bàn quận giải nhu cầu nhà cho địa bàn quận mà góp phần giải nhu cầu nhà cho tổng thể địa bàn TP.HCM mà nhu cầu nhà TP.HCM ngày cao Trong năm gần số lượng nhà có tăng lên chủ yếu phục vụ cho tái định cư hộ cao cấp phục vụ cho kinh doanh chưa đáp ứng nhu cầu nhà xã hội Trong nhà cho cán cơng nhân viên, cơng nhân, đối tượng có thu nhập trung bình thấp chưa trọng mức Việc phát triển nhà địa bàn quận nhiều khó khăn cơng tác quy hoạch, giải phóng mặt quận số dự án chưa thực tiến độ Thị trường bất động sản “đóng băng”, giá đất dừng lai mức cao Trong thực tế giá đền bù đất thu hồi để thực dự án chưa ngang với giá thị trường, từ gặp khó khăn cơng tác đền bù, tái định cư, giải tỏa thu hồi đất chủ trương khuyến khích đầu tư chưa cụ thể nên khơng tạo hấp dẫn nhà đầu tư Kiến nghị Thúc đẩy xây dựng chương trình phát triển nhà quận phù hợp với tình hình định hướng cho tương lai Thực tốt công tác bồi thường tái định cư nhằm giảm thiểu trường hợp hộ gia đình lấn chiếm đất cơng sơng rạch bị giải tỏa quy hoạch Tăng cường kiện toàn chế giá đất bồi thường sát với giá chuyển nhượng thực tế nhằm đảm bảo lợi ích đáng người dân sau giải tỏa phải tốt trước bị giải tỏa Tăng cường cải thiện sách thủ tục tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư Đặc biệt tăng cường công cụ kích thích thu hút nguồn vốn đầu tư nước Tăng cường hoạt động chống tượng đầu đất, đồng thời trọng phát triển loại hình nhà xã hội nhu cầu cấp thiết người dân Các dự án nhà xã hội vừa qua chậm trễ thiếu lực tài Vì vậy, cần có giải pháp đột phá thị trường vốn cho phát triển nhà ở, thực đa dạng hóa nguồn vốn xây dựng quỹ nhà Có sách ưu đãi, khuyến khích thành phần kinh tế xây dựng chung cư cao tầng để tạo quỹ nhà Cấp giấy chứng nhận quyền sở Trang 48 Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu hữu nhà quyền sử dụng đất để tổ chức cá nhân vay vốn ngân hàng xây dựng nhà cho thê phục vụ cho nhu cầu số đông người dân sống tạm cư Để bất động sản hướng tới an sinh xã hội, cần tập trung nguồn lực phát triển chương trình hộ cho th giá rẻ, chương trình hộ bán trả góp dài hạn theo nhiều phương thức đa dạng từ ngân sách Trang 49 Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo tổng hợp kết nghiên cứu khoa học “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” - : TS Nguyễn Đình Bồng, Uỷ viên Hội đồng Khoa học- Bộ Tài nguyên môi trường Bài giảng môn học - Thị trường bất động sản - T.S Trần Thanh Hùng, Đại học Nơng lâm TP Hồ Chí Minh Bài giảng - Quản lý nhà nước thị trường bất động sản - Ths Lê Mộng Triết, Đại học Nơng lâm TP Hồ Chí Minh Các văn pháp luật có liên quan Chính sách thu hút đầu tư vào TTBĐS Việt Nam - Viện nguyên cứu quản lý kinh tế - Năm xuất 2006 - Nhà xuất Chính trị Quốc gia Hà Nội Đề án phát triển thị trường bất động sản - Năm 2004 - Bộ xây dựng Kiến trúc nhà - GS.TS.KTS.Nguyễn Đức Thiềm - Năm xuất 2009 Nhà xuất xây dựng Hà Nội Luận văn tốt nghiệp Cao Thị Trường An - Lớp Quản lý thị trường bất động sản, khóa 31 Luận văn tốt nghiệp Trần Thị Ngọc Thanh - Lớp Quản lý thị trường bất động sản, khóa 31 10 Quản lý đất đai thị trường bất động sản - CVCC TS Tơn Gia Hun; Ts Nguyễn Đình Bồng - Năm xuất 2006 - Nhà xuất Bản đồ 11 Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị - GS.TS Nguyễn Thế Bá - Năm xuất 2005 - Nhà xuất xây dựng 12 Thị trường đầu tư xây dựng nhà đất - Bán nguyệt san báo xây dựng 13 Trang web: landtoday.net 14 Trang web: nhadat.thanhnien.com.vn 15 Trang web: tapchidiaoc.net 16 Trang web: Wikipedia.org Trang 50 ... NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN TRẦN THỊ MINH HIẾU THỰC TRẠNG NHÀ Ở VÀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên... thành cảm ơn! Sinh viên Trần Thị Minh Hiếu TÓM TẮT Sinh viên: Trần Thị Minh Hiếu, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Thực trạng nhà yếu... tốn, bảo hiểm - Thị trường bất động sản có quan hệ mật thi t với thị trường vốn Trang Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản SVTH: Trần Thị Minh Hiếu Cung - cầu cuả thị trường bất động sản a Cầu